重慶解放碑協(xié)信中心項目定位溝通案3課件

1從購買面積需求分析：以整層銷售面積占比約18%；以1/2層銷售面積占比約8%；以1/4層銷售面積占比為0；以1/4層以下銷售面積占比約74%；-1從購買面積需求分析：-12以投資為目的占70%；以自用為目的占26%；以投資兼自用的占4%。從購買目的分析：從客戶來自區(qū)域分析：重慶三北地區(qū)的購買客戶占36%；重慶主城其他區(qū)的購買客戶占36%；重慶周邊區(qū)縣的購買客戶占11%。外地客戶占17%-2以投資為目的占70%；從購買目的分析：從客戶來自區(qū)域分析：2341-51歲的客戶占58%；30-40歲的客戶占30%；20-29歲的客戶占12%。從客戶背景分析：從事的行業(yè)：私企業(yè)主及個體客戶占26%；企業(yè)高管客戶占29%；事業(yè)單位公務(wù)員占21%。普通職員占18%其他職業(yè)身份客戶占6%客戶年齡：-341-51歲的客戶占58%；從客戶背景分析：從事的行業(yè)：私3客戶的置業(yè)目的：投資客戶占到70%；自用客戶占26%,投資兼自用客戶占4%?？蛻魠^(qū)域來源：重慶本地客戶（含區(qū)縣）占到83%，外地客戶占17%客戶身份背景：企業(yè)業(yè)主、高管及個體及占到45%，事業(yè)單位公務(wù)員及企業(yè)職員占到39%，其他職業(yè)身份的客戶占到6%；以41-51歲的中年客戶群體為主，占到58%。銷售面積占比：項目以整層銷售的面積占總銷售面積的18%，以1/2層銷售的面積占總面積的8%，以1/4層以下銷售的面積占總面積的74%。4聯(lián)合國際寫字樓客戶總結(jié)-客戶的置業(yè)目的：投資客戶占到70%；自用客戶占26%,投資兼4新華國際寫字樓成交客戶分析5成交總套數(shù)購買面積占比統(tǒng)計購買目的統(tǒng)計104套分戶總銷售面積占比目的戶數(shù)比例整層4400㎡12%自用2625%二分之一層6240㎡16%投資6764%四分之一層16150㎡44%投資兼自用1111%其他10255㎡28%合計104100%合計37045㎡100%

客戶居住區(qū)域統(tǒng)計行業(yè)統(tǒng)計戶數(shù)比例客戶年齡范圍區(qū)域戶數(shù)比例私企業(yè)主，個體6461%年齡段數(shù)量比例江北，渝北，北部新區(qū)88%企業(yè)高管1918%20-29歲66%渝中，沙區(qū)，九龍坡，巴南，南岸4341%事業(yè)單位，公務(wù)員1010%30-40歲1716%外省市，國外，港澳臺3433%普通職員11%41-51歲8077%重慶區(qū)縣1918%其他1010%合計104100%合計104100%合計104100%-新華國際寫字樓成交客戶分析5成交總套數(shù)購買面積占比統(tǒng)計購買目56從購買面積需求分析：以整層銷售面積占比約12%以1/2層銷售面積占比約16%；以1/4層銷售面積占比約44%；其他方式銷售面積占比約28%-6從購買面積需求分析：-67以投資為目的占64%；以自用為目的占25%；以投資兼自用的占11%。從購買目的分析：從客戶來自區(qū)域分析：重慶三北地區(qū)的購買客戶占8%；重慶主城其他區(qū)的購買客戶占41%；重慶周邊區(qū)縣的購買客戶占18%。外地客戶占33%-7以投資為目的占64%；從購買目的分析：從客戶來自區(qū)域分析：7841-51歲的客戶占78%；30-40歲的客戶占16%；20-29歲的客戶占6%。從客戶背景分析：從事的行業(yè)：私企業(yè)主及個體客戶占61%；企業(yè)高管客戶占18%；事業(yè)單位公務(wù)員占10%。普通職員占1%其他職業(yè)身份客戶占10%客戶年齡：-841-51歲的客戶占78%；從客戶背景分析：從事的行業(yè)：私8客戶的置業(yè)目的：投資客戶占到64%；自用客戶占26%,投資兼自用客戶占11%。客戶區(qū)域來源：重慶本地客戶（含區(qū)縣）占到67%，外地客戶占33%客戶身份背景：企業(yè)業(yè)主、高管及個體及占到79%，事業(yè)單位公務(wù)員及企業(yè)職員占到10%，其他職業(yè)身份的客戶占到10%；以41-51歲的中年客戶群體為主，占到77%。銷售面積占比：以整層銷售的面積占總銷售面積的12%，以1/2層銷售的面積占總銷售面積的16%，以1/4層銷售的面積占總銷售面積的44%。9新華國際寫字樓客戶總結(jié)-客戶的置業(yè)目的：投資客戶占到64%；自用客戶占26%,投資兼910個案項目寫字樓客戶總結(jié)個案購買目的客戶來自區(qū)域購買面積需求主流客戶身份背景投資自用投資兼自用重慶本地（含區(qū)縣）外地（外省、港澳臺）整層1/2層1/4層1/4以下其他及其他職業(yè)（企業(yè)主、個體、高管、公務(wù)員）年齡（40-50歲）協(xié)信中心76%20%4%82%18%4%10%9%78%98%69%長江國際71%21%8%81%19%73%10%17%088%83%聯(lián)合國際70%26%4%83%17%18%8%074%84%58%新華國際64%25%11%67%33%12%16%44%28%89%78%70%以上的客戶是用于投資為目的，80%以上的客戶來源于重慶本地，而大量客群購買方式主要以1/4以下分零銷售為主，其主力面積在120-300㎡，其身份主要是企業(yè)主及高管、個體戶、公務(wù)員，年齡在40-50歲的中年群體為主。其比例占到65%左右。-10個案項目寫字樓客戶總結(jié)個案購買目的客戶來自區(qū)域購買面積需1011PART3寫字樓客群研究個案項目寫字樓客戶分析寫字樓客群消費特性分析-11PART3寫字樓客群研究個案項目寫字樓客戶分析-1112調(diào)研樣本說明：本研究采用實地調(diào)研、案頭調(diào)研以及相關(guān)部門走訪的方式，針對重慶寫字樓市場進行客群調(diào)研本此寫字樓市場調(diào)研，包含重慶市主城區(qū)7個主要區(qū)域的49個辦公物業(yè)，被調(diào)研企業(yè)共計2828個。本報告數(shù)據(jù)來源領(lǐng)域2010年8月對寫字樓客戶的專項市場調(diào)研：1.企業(yè)信息：本報告中的企業(yè)名稱、行業(yè)類型等指標(biāo)數(shù)據(jù)均為由領(lǐng)域?qū)ｍ椪{(diào)研小組實地記錄、深度樣本訪問、拍照獲取。2.面積指標(biāo)：調(diào)研人員通過步測、計算規(guī)范地磚尺寸及數(shù)量、查詢相關(guān)資料等方式計算。報告中為特別說明部分，面積數(shù)值均指的是建筑面積。客戶研究-12調(diào)研樣本說明：本報告數(shù)據(jù)來源領(lǐng)域2010年8月對寫字樓客1213寫字樓（44個）大都會廣場海王星A區(qū)南翼綜合樓龍湖.西城天街地產(chǎn)大廈1單元海王星B區(qū)北翼綜合樓泰興科技廣場國際商務(wù)大廈海王星C區(qū)中部綜合樓渝高大廈國貿(mào)中心海王星D區(qū)南翼標(biāo)準(zhǔn)廠房立洋資本時代合景大廈海王星E區(qū)北翼標(biāo)準(zhǔn)廠房世紀(jì)銀河環(huán)球廣場佳樂紫光弗瑞登紐約.紐約金星紅鼎國際鷗鵬大廈美源國際嘉年華大廈世紀(jì)環(huán)島水晶國際理想大廈世貿(mào)大廈水星F區(qū)茂業(yè)東方時代投資大廈天王星未來國際萬豪大廈御湖遠(yuǎn)艦西普大廈希爾頓大廈大西洋國際中信大廈智博天下大廈城市之光聚豐大廈渝高廣場E、F宏聲廣場本次統(tǒng)計樣本為重慶主城七區(qū)已投入使用的物業(yè)，其中寫字樓44個，公寓5個，2828家樣本企業(yè)。說明：本次數(shù)據(jù)原來領(lǐng)域?qū)懽謽菍ｎ}市場研究。-13寫字樓大都會廣場海王星A區(qū)南翼綜合樓龍湖.西城天街地產(chǎn)大1314純投資客占67.8%自用兼投資的約占19.6%純自用的只有12.6%重慶市寫字樓客戶研究-14純投資客占67.8%重慶市寫字樓客戶研究-1415區(qū)域A類B類C類D類E類F類G類H類I類J類K類總計高新區(qū)-----1-1-1-3江北區(qū)2441034522913105118九龍坡區(qū)-1-6-1214-3-27南岸區(qū)-11613-5441-35沙坪壩區(qū)14-113-1824236渝北區(qū)61115169141710236163渝中區(qū)2448633315233418916247總計33152491941024697475129629A類：專業(yè)事務(wù)所類（會計/審計/測量/評估/公證/律師等）B類：旅游/教育/培訓(xùn)類（旅行社、電腦培訓(xùn)、商務(wù)培訓(xùn)、出國咨詢、報社、雜志社等）C類：政府機關(guān)D類：銀行/保險/證券/金融類E類：餐娛/生活服務(wù)類（票務(wù)中心、各式中西餐飲、食品、娛樂業(yè)、美容健身等F類：電子信息類（電子產(chǎn)品/元件、電腦IT、軟件等的開發(fā)及經(jīng)營）G類：機電/家私產(chǎn)品類（普通電器、機械/電力設(shè)備、家私等的制造及經(jīng)營）H類：房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)類（開發(fā)/建筑/建材/裝飾裝修/中介代理/設(shè)計等）I類：商貿(mào)運輸類（商業(yè)代理、貿(mào)易、運輸?shù)龋㎎類：生物/醫(yī)藥/環(huán)保/科技類K類：廣告/展覽/策劃/禮儀/慶典類自用類客戶行業(yè)主要集中在銀行、餐飲生活服務(wù)類、電子信息類以及房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)類企業(yè)重慶市自用類客戶研究-15區(qū)域A類B類C類D類E類F類G類H類I類J類K類總計高新1516主城區(qū)的自用客戶主要集中在渝中區(qū)、渝北區(qū)和江北區(qū)；自用客需求面積較大，主要集中在200-500平米之間，其次是500平米以上；小面積需求較少；重慶市自用類客戶研究-16主城區(qū)的自用客戶主要集中在渝中區(qū)、渝北區(qū)和江北區(qū)；重慶市1617江北區(qū)、渝中區(qū)以及九龍坡區(qū)是重慶寫字樓物業(yè)投資客群的主要集中地；投資客群中，以小面積需求為主，200平米以下的占78%，購買大面積（整層）所占比例為5%；投資類客群中，81.6%的比例為個人投資；重慶市投資類客戶研究-17江北區(qū)、渝中區(qū)以及九龍坡區(qū)是重慶寫字樓物業(yè)投資客群的主要1718投資客群的終端使用群體，行業(yè)類型主要以房地產(chǎn)相關(guān)類，生活服務(wù)類、電子信息類以及機電制造類為主；企業(yè)入駐最多的是江北區(qū)、渝中區(qū)和九龍坡區(qū)；所屬行業(yè)/區(qū)域高新區(qū)江北區(qū)九龍坡區(qū)南岸區(qū)沙坪壩區(qū)渝北區(qū)渝中區(qū)總計A類

441351146110B類1959129146182C類

1

21114D類

9194

15184E類318427920477324F類558154322340285G類119273164769272H類71723416252886368I類1291231151368223J類213110512101115205K類9591945333132總計6983547672111945422199投資客群中終端使用客群統(tǒng)計重慶市投資類客戶研究-18投資客群的終端使用群體，行業(yè)類型主要以房地產(chǎn)相關(guān)類，生活1819重慶市典型寫字樓客戶研究結(jié)論寫字樓市場投資客群數(shù)量明顯多于自用型客戶，投資以及投資兼自用的客戶占85％以上；投資客群以200平米以下的中小主力面積段購買為主，占投資購買的80％以上，500平米以上大面積需求僅占5%；投資類客群承受價格的能力高于自用客；自用類客戶群中70%以上購買200－500平米面積段。-19重慶市典型寫字樓客戶研究結(jié)論寫字樓市場投資客群數(shù)量明顯多19調(diào)研執(zhí)行時間：2010年12月6日——12月15日調(diào)研有效樣本量：25份已經(jīng)購買甲級寫字樓的客戶調(diào)研形式：一對一深度訪談?wù){(diào)研目的：通過與購買甲級寫字樓的客戶進行調(diào)研，了解客群對于甲級寫字樓的購買意愿及當(dāng)時購置目的，并且通過深入交流，全面了解客戶對目前重慶甲級寫字樓的認(rèn)識及相應(yīng)需求，以此獲取可以引導(dǎo)客戶的項目核心理念，為項目產(chǎn)品定位提供指導(dǎo)性的方向。對客戶消費特性需求，我們采取了深訪調(diào)研的工作-調(diào)研執(zhí)行時間：2010年12月6日——12月15日對客戶消費20寫字樓產(chǎn)品的建面面積需求意向

提及人次建面100-200㎡和200-300㎡為甲級寫字樓的主力需求面積區(qū)段；客戶對甲級寫字樓未來價格的預(yù)期集中在建面2-3萬元/㎡。

提及人次寫字樓物業(yè)價格預(yù)期（建面）置業(yè)客群消費需求特征分析-寫字樓產(chǎn)品的建面面積需求意向提及人次建面100-200㎡21對寫字樓產(chǎn)品的配置需求？對寫字樓產(chǎn)品的配套需求？寫字樓配套要求提及人次解放碑配套已很齊全9交通配套6員工餐飲配套7優(yōu)質(zhì)物管服務(wù)配套5商務(wù)會議、休閑配套8充足停車位、充足電梯及高檔次的公共空間裝修為甲級寫字樓的主要配置需求；配套方面，交通配套、員工餐飲配套及商務(wù)會議休閑配套為客戶首選。

提及人次置業(yè)客群消費需求特征分析-對寫字樓產(chǎn)品的配置需求？對寫字樓產(chǎn)品的配套需求？寫字樓配套要22在購置甲級寫字樓產(chǎn)品時，項目周邊配套、區(qū)域交通、項目配置及區(qū)域發(fā)展是客戶重點首要關(guān)注因素。

提及人次購置寫字樓物業(yè)時關(guān)注點置業(yè)客群需求特征分析-在購置甲級寫字樓產(chǎn)品時，項目周邊配套、區(qū)域交通、項目配置及區(qū)2324甲級寫字樓投資型購買成交關(guān)鍵因素排序區(qū)域——地段（重點為交通到達）——出租及增值潛力——價格承受——套型面積——硬件配置（重點為電梯、大堂、車位、空調(diào)四大要素）——物管服務(wù)及收費——其他特殊需求。特別說明：與購買型客戶相比，投資型客戶更加關(guān)注增值潛力及出租價格，而把置后考量價格承受及配置硬件。甲級寫字樓自用型購買與租用成交關(guān)鍵因素排序：區(qū)域——地段（重點為交通到達）——套型面積——硬件配置（重點為電梯、大堂、車位、空調(diào)四大要素）——價格承受——增值潛力——物管服務(wù)及收費――其他特殊需求特別說明：與投資型客戶相比，自用型客戶更加關(guān)注硬件配置及價格承受。而把增值潛力置后考量。-24甲級寫字樓投資型購買成交關(guān)鍵因素排序-24對重慶寫字樓產(chǎn)品的還缺少？當(dāng)前寫字樓還缺少提及人次缺少信息及時溝通15缺少文化內(nèi)涵20辦公環(huán)境較差18為員工提供健康場所19對甲級寫字樓其他重點因素的需求：主要集中在信息、文化、環(huán)保等方面置業(yè)客群需求特征分析-對重慶寫字樓產(chǎn)品的還缺少？當(dāng)前寫字樓還缺少提及人次缺少信息及25甲級寫字樓單套建面100-300㎡為主力需求面積段；客戶對此種物業(yè)未來價格的預(yù)期均集中在2-3萬元/㎡；配置方面，客戶要求有充足停車位、充足電梯及高檔次的公共空間裝修；交通配套、員工餐飲配套及商務(wù)會議休閑配套為客戶首選；物業(yè)服務(wù)方面，客戶看中基礎(chǔ)服務(wù)水平（安保、清潔），希望提高服務(wù)的規(guī)范化和專業(yè)性，并且注重細(xì)節(jié)；認(rèn)為只要服務(wù)物有所值，可以接受較高費用；在購置甲級寫字樓產(chǎn)品時，項目周邊配套、區(qū)域交通、項目配置及區(qū)域發(fā)展是客戶重點首要關(guān)注因素。對當(dāng)前甲級寫字樓項目，客戶認(rèn)為在現(xiàn)有基礎(chǔ)配置上應(yīng)該多增加一些文化內(nèi)涵，并提供更全的數(shù)字信息化系統(tǒng)及生態(tài)、健康、環(huán)保辦公的概念！客戶消費特性總結(jié)-甲級寫字樓單套建面100-300㎡為主力需求面積段；客戶對26說明：

1、25為深訪客戶訪部分談記錄參考

2、選取2名投資（購買協(xié)信中心、聯(lián)合國際的客戶各1名）及1名自用型客戶（購買江北CBD金融街的客戶1名）案例客戶訪談記錄-說明：

1、25為深訪客戶訪部分談記錄參考

2、選取2名投資27Opinion觀點關(guān)于寫字樓需求：對于寫字樓，我主要是為了投資，所以在面積需求上沒太多的想法，我最看中的就是項目的增值潛力，我覺得重慶中小型企業(yè)占比還是比較大，所以中端產(chǎn)品的辦公樓在未來更容易轉(zhuǎn)手銷售出去，高端寫字樓的使用成本也很高，所以很多企業(yè)都是接受不了的，在交通方面，你也是做這行業(yè)的，也清楚房地產(chǎn)永遠(yuǎn)講求的都是地段，投資就更要看中地段，地段決定項目未來增值潛力，其次是配套方面，滿足辦公人員日常需求是必備條件，而在項目或者開發(fā)商品牌上，我覺得顯得非常重要，差一點的開發(fā)商在寫字樓修建方面經(jīng)驗欠缺，所以不是品牌開發(fā)企業(yè)建造的寫字樓，我更本不會去考慮。裴先生重慶人原力帆集團集團董事助理、設(shè)計工程師個人年收入：600萬以上投資物業(yè)情況：聯(lián)合國際訪談時間：2010/12/17上午訪談地點：解放碑九重天旋轉(zhuǎn)餐廳-Opinion觀點裴先生-28Opinion觀點購買聯(lián)合國際的原因：我是今年上半年買的聯(lián)合國際，當(dāng)時價格也才12000多，考慮到重慶渝中區(qū)解放碑的發(fā)展，它永遠(yuǎn)是重慶的精神堡壘源泉，聯(lián)合國際這個房子又剛好處于解放碑的核心地段，所以未來發(fā)展?jié)摿艽?，而且現(xiàn)在也看到，重慶金融街的打造已經(jīng)啟動了，高端的寫字樓都在建當(dāng)中，等他們建好了銷售時，我的物業(yè)肯定升值了，別說12000，22000都不止了吧！裴先生重慶人原力帆集團集團董事助理、設(shè)計工程師個人年收入：600萬以上投資物業(yè)情況：聯(lián)合國際訪談時間：2010/12/17上午訪談地點：解放碑九重天旋轉(zhuǎn)餐廳-Opinion觀點裴先生-29Opinion觀點對當(dāng)前寫字樓的認(rèn)識：重慶寫字樓的產(chǎn)品是越來越高檔，對于辦公的質(zhì)量是有很大幫助，但是我發(fā)現(xiàn)重慶的寫字樓普遍缺少幾樣?xùn)|西，比如信息及時溝通平臺，我的租賃客戶經(jīng)常問我，在這里招聘人才很難，而且經(jīng)常交通出行后，才發(fā)現(xiàn)又堵車；其次，員工現(xiàn)在普遍有壓健康狀態(tài)，對于辦公環(huán)境質(zhì)量很差；第三，最重要的是缺少文化，我在重慶已經(jīng)很多年了，也看到了重慶的發(fā)展，但是文化在很多地方都在逐漸被其他東西所掩蓋了。裴先生重慶人原力帆集團集團董事助理、設(shè)計工程師個人年收入：600萬以上投資物業(yè)情況：聯(lián)合國際訪談時間：2010/12/17上午訪談地點：解放碑九重天旋轉(zhuǎn)餐廳-Opinion觀點裴先生-30朱先生山西人，中煤設(shè)計院工程師，山西擁有2個煤礦工程個人年收入：500萬以上投資物業(yè)情況：協(xié)信中心半層訪談時間：2010/12/16下午訪談地點：北城天街Opinion觀點關(guān)于寫字樓需求：提到寫字樓，我就是專炒寫字樓，像我這種投資寫字樓產(chǎn)品的，一定不會去考慮后期租金怎么樣，我等到一個好的時機，轉(zhuǎn)手就銷售，直接回款，再找其他項目，重慶的寫字樓目前價格不管是哪個項目都很便宜，但是就重慶來看，商圈內(nèi)的寫字樓增值潛力更大，所以我希望的寫字樓面積也不要太大，這樣更方便以后出手，其次就是地段和交通問題；-朱先生Opinion觀點-31朱先生山西人，中煤設(shè)計院工程師，山西擁有2個煤礦工程個人年收入：500萬以上投資物業(yè)情況：協(xié)信中心半層訪談時間：2010/12/16下午訪談地點：北城天街Opinion觀點購買協(xié)信中心原因：之前我提到了的，重慶寫字樓價格普遍偏低，后期增值空間至少4倍以上，但是像協(xié)信中心這種商圈內(nèi)的高端寫字樓，增值空間肯定超過4倍，甚至是6倍，而且協(xié)信中心的面積也比較適合我，方便以后出手，交通和地段的話，你也能看得到，觀音橋稀缺地段，就房地產(chǎn)的一句話來說，這個地段是不可以復(fù)制的。-朱先生Opinion觀點-32朱先生山西人，中煤設(shè)計院工程師，山西擁有2個煤礦工程個人年收入：500萬以上投資物業(yè)情況：協(xié)信中心半層訪談時間：2010/12/16下午訪談地點：北城天街Opinion觀點對當(dāng)前寫字樓的認(rèn)識：協(xié)信中心當(dāng)時吸引我的最大因素是有句話“殿堂級城市綜合體”，尤其提到的1000平米的藝術(shù)大堂，從效果圖看，還是非常漂亮。后來我到達現(xiàn)場后，雖然地段非常好，但是我發(fā)現(xiàn)江北的環(huán)境質(zhì)量不是很舒服，讓工作在這里的員工只有緊張感，不能很放松的工作。所以我覺得現(xiàn)在的寫字樓一定要提倡“生態(tài)、環(huán)保、健康”的概念，建議以后的開發(fā)企業(yè)多朝這些方面考慮一下。其次是信息及時溝通的平臺及查詢，為員工及企業(yè)決策層提供更快的便捷服務(wù)。-朱先生Opinion觀點-33Opinion觀點關(guān)于寫字樓需求：寫字樓這種高端物業(yè)，我認(rèn)為最重要的就是開發(fā)商，因為品牌開發(fā)商他承載的責(zé)任感和使命是不一樣的，否則再好的設(shè)計和施工都是不保險的。通常我在購買寫字樓是首先考慮的會是安全性和發(fā)展性，好的開發(fā)商保證了所開發(fā)物業(yè)的安全施工和交房，品質(zhì)也隨之得到保證，發(fā)展性是考慮他以后的銷售和周邊的發(fā)展，比如周邊的業(yè)態(tài)及是否配合我購買物業(yè)的調(diào)性等。張先生重慶人，某物流集團公司老總個人年收入：9000萬以上購買物業(yè)：江北嘴金融中心購買目的：自用訪談時間：2010/12/16下午訪談地點：北城天街星巴克-Opinion觀點張先生-34Opinion觀點購買原因：江北嘴金融中心位于江北城CBD核心，從長遠(yuǎn)發(fā)展來看，投資回報率非常高，升值空間也很大。整層購買的話適合于我們這樣的企業(yè)辦公，當(dāng)時我購買時均價是14000元/㎡，未來5年肯定會翻倍增長。對于我們這種發(fā)展性企業(yè)是非常好的，以后地塊成熟了，我們企業(yè)壯大了，物業(yè)也升值了。項目地塊周邊就有商業(yè)配套，完全是再造一個解放碑，并且區(qū)域配套有住宅，是個我們這樣的辦公企業(yè)高管的最佳辦公加居住區(qū)域。周邊有多條公交線路和非常充足的車位，企業(yè)辦公和業(yè)務(wù)交流也非常方便，員工的上下班難問題也得到解決。張先生重慶人，某物流集團公司老總個人年收入：9000萬以上購買物業(yè)：江北嘴金融中心購買目的：自用訪談時間：2010/12/16下午訪談地點：北城天街星巴克-Opinion觀點張先生-35Opinion觀點對當(dāng)前寫字樓的認(rèn)識：重慶寫字樓普遍在產(chǎn)品硬件上還是做的不錯，當(dāng)時購買金融街還有個因素，就是項目周邊所處以的空氣環(huán)境，我認(rèn)為在這里辦公的員工會感到輕松舒適，但是后來我始終發(fā)現(xiàn)缺少一樣?xùn)|西，那就是文化內(nèi)涵，因為我覺得這個項目感覺上是只有商務(wù)硬朗的辦公氣質(zhì)，似乎走進這里的人們只知道工作賺錢，其實現(xiàn)代社會，文化石非常重要的。如果在辦公的地方能欣賞到一副美麗的油畫或者看到一件精致的藝術(shù)品，我想是一件非常愉快的事情。張先生重慶人，某物流集團公司老總個人年收入：9000萬以上購買物業(yè)：江北嘴金融中心購買目的：自用訪談時間：2010/12/16下午訪談地點：北城天街星巴克-Opinion觀點張先生-3637本案提綱第一章項目認(rèn)知第二章市場專項及典型案例研究第四章項目整體定位第五章項目產(chǎn)品設(shè)計建議第六章項目營銷策略第七章項目銷售組織體系第八章案場質(zhì)量管控第九章認(rèn)知領(lǐng)域第三章寫字樓客群研究-37本案提綱第一章項目認(rèn)知第二章市場專項3738PART4項目整體定位競爭區(qū)隔城市占位項目定位客群定位-38PART4項目整體定位競爭區(qū)隔-3839八大核心競爭元素地段硬件配置建筑形態(tài)外立面項目形象規(guī)模配套物管重慶甲級寫字樓競爭的核心元素-39八大核心地段硬件建筑外立面項目規(guī)模配套物管重慶甲級寫字樓39本案與典型甲級寫字樓核心元素對比40核心元素對比本案英利國際重賓保利環(huán)球金融中心威斯汀1地段解放碑商圈解放碑商圈解放碑商圈解放碑商圈解放碑商圈2硬件配置甲級甲級甲級甲級甲級3建筑形態(tài)超高層200米超高層288米超高層287米超高層338米超高層230米4外立面呼吸式玻璃幕墻（暫定）呼吸式玻璃幕墻呼吸式玻璃幕墻呼吸式玻璃幕墻呼吸式玻璃幕墻5項目形象地標(biāo)地標(biāo)地標(biāo)地標(biāo)地標(biāo)6規(guī)模17萬方16.8萬方12.8萬方20萬方18萬方7配套商業(yè)商業(yè)酒店、商業(yè)酒店、商業(yè)酒店、商業(yè)8物業(yè)管理全球知名品牌世邦魏理仕全球知名品牌第一太平戴維斯全球知名品牌-本案與典型甲級寫字樓核心元素對比40核心元素對比本案英利國際40本案與典型甲級寫字樓從地段、硬件配置、建筑形態(tài)、外立面、項目形象、規(guī)模、配套、物業(yè)管理等8大核心競爭因素分析?？梢钥闯鲰椖客|(zhì)化嚴(yán)重，要從現(xiàn)有核心元素中突顯競爭優(yōu)勢，將陷入紅海。41-本案與典型甲級寫字樓從地段、硬件配置、建筑形態(tài)、外立面、項目4142那么，本案的差異化競爭方向在哪里？-42那么，本案的差異化競爭方向在哪里？-4243首先，比拼硬件配置非本項目的競爭出路！-43首先，-43競爭區(qū)隔方向探索44-競爭區(qū)隔方向探索44-44當(dāng)前寫字樓還缺少提及人次缺少信息及時溝通15缺少文化內(nèi)涵20辦公環(huán)境較差18為員工提供健康場所19從第二章對寫字樓客群的研究分析，我們發(fā)現(xiàn)客戶對甲級寫字樓的消費需求特征，除產(chǎn)品硬件、地段等要求外，現(xiàn)在更對生態(tài)、信息、文化等方面提出了需求。對重慶寫字樓產(chǎn)品的還缺少？-當(dāng)前寫字樓還缺少提及人次缺少信息及時溝通15缺少文化內(nèi)涵204546回顧客戶需求重慶寫字樓的產(chǎn)品是越來越高檔，對于辦公的質(zhì)量是有很大幫助，但是我發(fā)現(xiàn)重慶的寫字樓普遍缺少幾樣?xùn)|西，比如信息及時溝通平臺，我的租賃客戶經(jīng)常問我，在這里招聘人才很難，而且經(jīng)常交通出行后，才發(fā)現(xiàn)又堵車；其次，員工現(xiàn)在普遍有壓健康狀態(tài)，對于辦公環(huán)境質(zhì)量很差，現(xiàn)在環(huán)保低碳很重要啊”“現(xiàn)在的甲級寫字樓，在產(chǎn)品配置上是越來越好了，但是始終缺少一些軟性的東西，如果在辦公的地方能感受一些文化的東西，我想會更好?！?46回顧客戶需求重慶寫字樓的產(chǎn)品是越來越高檔，對于辦公的質(zhì)量4647隨著現(xiàn)代辦公壓力的增大，大家開始關(guān)注自我的工作環(huán)境，對辦公室的品質(zhì)要求越來越高……-47隨著現(xiàn)代辦公壓力的增大，-4748重慶是一個歷史悠久的城市，解放碑更是重慶的精神堡壘，具有文化氣質(zhì)的建筑更符合這個城市的發(fā)展-48重慶是一個歷史悠久的城市，-4849隨著城市的發(fā)展數(shù)字信息化時代已經(jīng)來臨從日常出行、辦公、溝通等方面即將全面信息化-49隨著城市的發(fā)展-49生態(tài)藝術(shù)信息

e-BusinessPerspective此刻，我們找到了競爭區(qū)隔的方向——-生態(tài)藝術(shù)信息e-BusinessPerspective此50藝術(shù)主題化（A—Office）信息數(shù)字化（I—Office）1.????生態(tài)低碳化（E—Office）建立[三大競爭主題區(qū)隔]主題一主題二主題三-藝術(shù)主題化（A—Office）信息數(shù)字化（I—Office）511.????eCRM生態(tài)低碳化（E—Office）三大競爭主題區(qū)隔競爭主題一概念植入思路演繹-1.????eCRM生態(tài)低碳化（E—Office）競爭主題52回顧寫字樓的發(fā)展歷程，從最初簡單的辦公場地，到普通型商務(wù)寫字樓、綜合型商務(wù)寫字樓，再到現(xiàn)今的甲級、超甲級寫字樓。從哥本哈根會議到已完美收官的2010上海世博會，生態(tài)城市正逐步成為城市建設(shè)的主題，而面對寫字樓千篇一律的沉悶外形，封閉壓抑的空調(diào)房環(huán)境，城市商務(wù)建筑需要一場生態(tài)變革！53-回顧寫字樓的發(fā)展歷程，從最初簡單的辦公場地，到普通型商務(wù)寫字53本案可通過利用商業(yè)平臺（近6500平米）、架空層及避難層三位一體共同打造全亞洲最大最生態(tài)的空中商務(wù)公園，同時利用“會呼吸”的玻璃幕墻、新風(fēng)系統(tǒng)、雨水等共同做到項目生態(tài)、低碳、綠色、健康的理念。54生態(tài)低碳化（E—Office）-本案可通過利用商業(yè)平臺（近6500平米）、架空層及避難層三位54架空層避難層裙樓屋頂生態(tài)新風(fēng)系統(tǒng)排水、雨水處理系統(tǒng)玻璃幕墻低碳“生態(tài)低碳化”概念植入演繹：-架空層避難層裙樓生態(tài)新風(fēng)系統(tǒng)排水、雨水玻璃幕墻低碳“生態(tài)低碳55生態(tài)低碳化全亞洲最大的三位一體空中商務(wù)公園生態(tài)空中商務(wù)中心（換轉(zhuǎn)架空層）生態(tài)空中會客廳（避難層）生態(tài)空中商務(wù)公園（避難層）-生態(tài)低碳化全亞洲最大的三位一體空中商務(wù)公園生態(tài)空中生態(tài)空中生56生態(tài)低碳化（E—Office）示例一商業(yè)空中平臺，打造亞洲最大的空中商務(wù)公園57-生態(tài)低碳化（E—Office）示例一5758-58-58設(shè)置商務(wù)健康運動場所、露天水吧、健康步道、藝術(shù)走廊、沙灘場……59-設(shè)置商務(wù)健康運動場所、露天水吧、健康步道、藝術(shù)走廊、沙灘場…59生態(tài)低碳化（E—Office）示例二——利用轉(zhuǎn)換層，打造最好的生態(tài)商務(wù)中心60-生態(tài)低碳化（E—Office）示例二60-60生態(tài)低碳化（E—Office）示例二——利用轉(zhuǎn)換層，打造最好的生態(tài)商務(wù)中心61-生態(tài)低碳化（E—Office）示例二61-61生態(tài)低碳化（E—Office）示例三——避難層，空中生態(tài)會客廳62-生態(tài)低碳化（E—Office）62-62

eBizSolutions&Service呼吸式玻璃幕墻LEED認(rèn)證系統(tǒng)中水（雨水）回收系統(tǒng)新風(fēng)系統(tǒng)同層排水系統(tǒng)智能低碳-eBizSolutions&Service呼吸式玻璃6364呼吸式玻璃幕墻-64呼吸式玻璃幕墻-6465建議提前進行國際“LEED”綠色資格認(rèn)證-65建議提前進行國際“LEED”綠色資格認(rèn)證-65信息數(shù)字化（I—Office）1.????eCRM三大競爭主題區(qū)隔競爭主題二概念植入思路演繹-信息數(shù)字化（I—Office）1.????eCRM競爭主題66實現(xiàn)迅速、全方位的信息采集、信息處理，信息的展示。在生活、工作的方方面面；在社會各個領(lǐng)域都能看到它的身影，并改變著我們的生活。67-實現(xiàn)迅速、全方位的信息采集、信息處理，信息的展示。在生活、工6768信息數(shù)字化（I—Office)。通過設(shè)置一系列先進的全城交通出行系統(tǒng)、設(shè)置最全最大的數(shù)字圖書館、天氣預(yù)報顯示、寫字樓租賃及人才需求顯示等的數(shù)字化信息平臺，為入駐客戶提供全方位的“智能+互聯(lián)城市”網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。-68信息數(shù)字化（I—Office)。通過設(shè)置一系列先進的全城68智能化互聯(lián)城市思科信息數(shù)字系統(tǒng)數(shù)字圖書館交通出行系統(tǒng)語音及視頻租賃及人才需求顯示BuySideSellSide天氣預(yù)報顯示“信息數(shù)字化”概念植入演繹：-智能化互聯(lián)城市思科信息數(shù)字系統(tǒng)數(shù)字圖書館交通出語音及視頻租賃69建議由“思科”提供全套“智能+互聯(lián)城市”專業(yè)電子服務(wù)平臺，無邊界網(wǎng)絡(luò)體系結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)任何人、任何物、隨時隨地的通信。70“城市+交流”是一個后臺運營“層”，用于管理智能+互聯(lián)城市。“交流”可以實現(xiàn)人（任何人）與設(shè)備（任何物）隨時隨地的互聯(lián)，讓他們能夠開展協(xié)作。這種方法消除了多個傳統(tǒng)的“煙囪式”控制中心，打造了一個能夠促進協(xié)作和提高效率的單一互聯(lián)用戶環(huán)境。信息數(shù)字化導(dǎo)向設(shè)計建議-建議由“思科”提供全套“智能+互聯(lián)城市”專業(yè)電子服務(wù)平臺，70針對本案建議選擇：“數(shù)據(jù)中心”及“協(xié)作、語音和視頻”類1、數(shù)據(jù)中心：信息共享，如招商合作，單位出租，招聘信息，即時路況，天氣預(yù)報，共享天地。2、協(xié)作語音和視頻：幫助分散在各地的員工、客戶、合作伙伴和供應(yīng)商加強團隊協(xié)作并加快企業(yè)決策速度。71“城市+互聯(lián)”層涵蓋了城市生活的八個領(lǐng)域。這些領(lǐng)域相輔相成，因為人們的活動經(jīng)?？缭蕉鄠€領(lǐng)域（如學(xué)校和家庭、政府、醫(yī)療保健、學(xué)校、辦公室、零售、家庭、運動、娛樂、旅行）信息化導(dǎo)向設(shè)計演繹-針對本案建議選擇：“數(shù)據(jù)中心”及“協(xié)作、語音和視頻”類71“7172-72-72信息化導(dǎo)向示例一天氣狀況及時顯示及查詢73位置設(shè)置：寫字樓大堂-信息化導(dǎo)向示例一天氣狀況及時顯示及查詢73位置設(shè)置：寫字樓大73信息化導(dǎo)向示例二寫字樓租賃及人才需求播報及狀態(tài)顯示74位置設(shè)置：寫字樓大堂-信息化導(dǎo)向示例二寫字樓租賃及人才需求播報及狀態(tài)顯示74位置設(shè)74信息化導(dǎo)向示例三及時路況播報、共享75位置設(shè)置：寫字樓大堂-信息化導(dǎo)向示例三及時路況播報、共享75位置設(shè)置：寫字樓大堂-75信息化導(dǎo)向示例四協(xié)作、語音及視頻76位置設(shè)置：商務(wù)功能中心-信息化導(dǎo)向示例四協(xié)作、語音及視頻76位置設(shè)置：商務(wù)功能中心-76信息化導(dǎo)向示例五協(xié)作、語音及視頻77位置設(shè)置：商務(wù)功能中心-信息化導(dǎo)向示例五協(xié)作、語音及視頻77位置設(shè)置：商務(wù)功能中心-77信息化導(dǎo)向示例六建議與“百度”、“谷歌”合作設(shè)置重慶最全的數(shù)字圖書館78-信息化導(dǎo)向示例六建議與“百度”、“谷歌”合作設(shè)置重慶最全的數(shù)7879全方位信息數(shù)字化的寫字樓-79全方位信息數(shù)字化的寫字樓-79此競爭導(dǎo)向設(shè)計建議，若采取“思科”的“智能+互聯(lián)城市”系統(tǒng)（初步了解須投入4000萬的成本），其投入的成本平攤到銷售價格上，僅須330元/平米。80-此競爭導(dǎo)向設(shè)計建議，若采取“思科”的“智能+互聯(lián)城市”系統(tǒng)（801.????藝術(shù)主題化（A—Office）eCRM三大競爭主題區(qū)隔競爭主題三概念植入思路演繹-1.????藝術(shù)主題化（A—Office）eCRM競爭主題8182當(dāng)我們在日復(fù)一日的工作環(huán)境中工作時，總想讓自己的心靈有片刻的放松，但擁擠的城市和快節(jié)奏的工作環(huán)境讓我們已經(jīng)無法尋找平靜的心靈家園，但有一種方式可以讓您的辦公環(huán)境變得與眾不同、更加輕松。經(jīng)過調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，在緊張工作之余，觀賞書畫作品可以極大地舒緩人的壓力和緊張情緒。首推“辦公藝術(shù)空間”概念，旨在為緊張忙碌的公司職員打造一個舒緩壓力、調(diào)節(jié)情緒的輕松辦公環(huán)境。-82當(dāng)我們在日復(fù)一日的工作環(huán)境中工作時，總想讓自己的心靈有片82藝術(shù)主題建議：后現(xiàn)代觀念藝術(shù)83企圖突破審美范疇，打破藝術(shù)與生活的界限；從傳統(tǒng)藝術(shù)、現(xiàn)代主義藝術(shù)的形態(tài)學(xué)范疇轉(zhuǎn)向方法論，用藝術(shù)表達多種思維方式；從強調(diào)主觀感情到轉(zhuǎn)向客觀世界對個性和風(fēng)格的漠視或敵視；從對工業(yè)、機械社會的反感到與工業(yè)機械的結(jié)合，主張藝術(shù)平民化，廣泛運用大眾傳播媒介。-藝術(shù)主題建議：后現(xiàn)代觀念藝術(shù)83企圖突破審美范疇，打破藝術(shù)與83藝術(shù)主題建議：后現(xiàn)代觀念藝術(shù)84-藝術(shù)主題建議：后現(xiàn)代觀念藝術(shù)84-84藝術(shù)主題建議：后現(xiàn)代觀念藝術(shù)85-藝術(shù)主題建議：后現(xiàn)代觀念藝術(shù)85-8586-86-8687藝術(shù)主題化（A—Office）。在大堂裝修、電梯前室、公共走廊、“空中商務(wù)會客廳”、“空中商務(wù)公園”等場所，通過裝修、藝術(shù)品裝置、雕塑、油畫等立體展現(xiàn)后現(xiàn)代主義的藝術(shù)主題風(fēng)格，區(qū)別與其他商務(wù)寫字樓非常硬朗的商務(wù)形象。-87藝術(shù)主題化（A—Office）。在大堂裝修、電梯前87商務(wù)公園電梯前室公共走廊入戶大堂藝術(shù)化寫字樓有格調(diào)有品位的寫字樓空中露天商務(wù)公園空中商務(wù)中心空中會客廳隨時隨地都能感受到藝術(shù)的氛圍……“藝術(shù)主題化”概念植入演繹：-電梯公共入戶藝術(shù)化有格調(diào)有品位的寫字樓空中露天空中空中隨時隨88像藝術(shù)館一樣的寫字樓89-像藝術(shù)館一樣的寫字樓89-8990空中藝術(shù)裝置作品展-90空中藝術(shù)裝置作品展-90--9192從購買面積需求分析：以整層銷售面積占比約18%；以1/2層銷售面積占比約8%；以1/4層銷售面積占比為0；以1/4層以下銷售面積占比約74%；-1從購買面積需求分析：-9293以投資為目的占70%；以自用為目的占26%；以投資兼自用的占4%。從購買目的分析：從客戶來自區(qū)域分析：重慶三北地區(qū)的購買客戶占36%；重慶主城其他區(qū)的購買客戶占36%；重慶周邊區(qū)縣的購買客戶占11%。外地客戶占17%-2以投資為目的占70%；從購買目的分析：從客戶來自區(qū)域分析：939441-51歲的客戶占58%；30-40歲的客戶占30%；20-29歲的客戶占12%。從客戶背景分析：從事的行業(yè)：私企業(yè)主及個體客戶占26%；企業(yè)高管客戶占29%；事業(yè)單位公務(wù)員占21%。普通職員占18%其他職業(yè)身份客戶占6%客戶年齡：-341-51歲的客戶占58%；從客戶背景分析：從事的行業(yè)：私94客戶的置業(yè)目的：投資客戶占到70%；自用客戶占26%,投資兼自用客戶占4%?？蛻魠^(qū)域來源：重慶本地客戶（含區(qū)縣）占到83%，外地客戶占17%客戶身份背景：企業(yè)業(yè)主、高管及個體及占到45%，事業(yè)單位公務(wù)員及企業(yè)職員占到39%，其他職業(yè)身份的客戶占到6%；以41-51歲的中年客戶群體為主，占到58%。銷售面積占比：項目以整層銷售的面積占總銷售面積的18%，以1/2層銷售的面積占總面積的8%，以1/4層以下銷售的面積占總面積的74%。95聯(lián)合國際寫字樓客戶總結(jié)-客戶的置業(yè)目的：投資客戶占到70%；自用客戶占26%,投資兼95新華國際寫字樓成交客戶分析96成交總套數(shù)購買面積占比統(tǒng)計購買目的統(tǒng)計104套分戶總銷售面積占比目的戶數(shù)比例整層4400㎡12%自用2625%二分之一層6240㎡16%投資6764%四分之一層16150㎡44%投資兼自用1111%其他10255㎡28%合計104100%合計37045㎡100%

客戶居住區(qū)域統(tǒng)計行業(yè)統(tǒng)計戶數(shù)比例客戶年齡范圍區(qū)域戶數(shù)比例私企業(yè)主，個體6461%年齡段數(shù)量比例江北，渝北，北部新區(qū)88%企業(yè)高管1918%20-29歲66%渝中，沙區(qū)，九龍坡，巴南，南岸4341%事業(yè)單位，公務(wù)員1010%30-40歲1716%外省市，國外，港澳臺3433%普通職員11%41-51歲8077%重慶區(qū)縣1918%其他1010%合計104100%合計104100%合計104100%-新華國際寫字樓成交客戶分析5成交總套數(shù)購買面積占比統(tǒng)計購買目9697從購買面積需求分析：以整層銷售面積占比約12%以1/2層銷售面積占比約16%；以1/4層銷售面積占比約44%；其他方式銷售面積占比約28%-6從購買面積需求分析：-9798以投資為目的占64%；以自用為目的占25%；以投資兼自用的占11%。從購買目的分析：從客戶來自區(qū)域分析：重慶三北地區(qū)的購買客戶占8%；重慶主城其他區(qū)的購買客戶占41%；重慶周邊區(qū)縣的購買客戶占18%。外地客戶占33%-7以投資為目的占64%；從購買目的分析：從客戶來自區(qū)域分析：989941-51歲的客戶占78%；30-40歲的客戶占16%；20-29歲的客戶占6%。從客戶背景分析：從事的行業(yè)：私企業(yè)主及個體客戶占61%；企業(yè)高管客戶占18%；事業(yè)單位公務(wù)員占10%。普通職員占1%其他職業(yè)身份客戶占10%客戶年齡：-841-51歲的客戶占78%；從客戶背景分析：從事的行業(yè)：私99客戶的置業(yè)目的：投資客戶占到64%；自用客戶占26%,投資兼自用客戶占11%?？蛻魠^(qū)域來源：重慶本地客戶（含區(qū)縣）占到67%，外地客戶占33%客戶身份背景：企業(yè)業(yè)主、高管及個體及占到79%，事業(yè)單位公務(wù)員及企業(yè)職員占到10%，其他職業(yè)身份的客戶占到10%；以41-51歲的中年客戶群體為主，占到77%。銷售面積占比：以整層銷售的面積占總銷售面積的12%，以1/2層銷售的面積占總銷售面積的16%，以1/4層銷售的面積占總銷售面積的44%。100新華國際寫字樓客戶總結(jié)-客戶的置業(yè)目的：投資客戶占到64%；自用客戶占26%,投資兼100101個案項目寫字樓客戶總結(jié)個案購買目的客戶來自區(qū)域購買面積需求主流客戶身份背景投資自用投資兼自用重慶本地（含區(qū)縣）外地（外省、港澳臺）整層1/2層1/4層1/4以下其他及其他職業(yè)（企業(yè)主、個體、高管、公務(wù)員）年齡（40-50歲）協(xié)信中心76%20%4%82%18%4%10%9%78%98%69%長江國際71%21%8%81%19%73%10%17%088%83%聯(lián)合國際70%26%4%83%17%18%8%074%84%58%新華國際64%25%11%67%33%12%16%44%28%89%78%70%以上的客戶是用于投資為目的，80%以上的客戶來源于重慶本地，而大量客群購買方式主要以1/4以下分零銷售為主，其主力面積在120-300㎡，其身份主要是企業(yè)主及高管、個體戶、公務(wù)員，年齡在40-50歲的中年群體為主。其比例占到65%左右。-10個案項目寫字樓客戶總結(jié)個案購買目的客戶來自區(qū)域購買面積需101102PART3寫字樓客群研究個案項目寫字樓客戶分析寫字樓客群消費特性分析-11PART3寫字樓客群研究個案項目寫字樓客戶分析-102103調(diào)研樣本說明：本研究采用實地調(diào)研、案頭調(diào)研以及相關(guān)部門走訪的方式，針對重慶寫字樓市場進行客群調(diào)研本此寫字樓市場調(diào)研，包含重慶市主城區(qū)7個主要區(qū)域的49個辦公物業(yè)，被調(diào)研企業(yè)共計2828個。本報告數(shù)據(jù)來源領(lǐng)域2010年8月對寫字樓客戶的專項市場調(diào)研：1.企業(yè)信息：本報告中的企業(yè)名稱、行業(yè)類型等指標(biāo)數(shù)據(jù)均為由領(lǐng)域?qū)ｍ椪{(diào)研小組實地記錄、深度樣本訪問、拍照獲取。2.面積指標(biāo)：調(diào)研人員通過步測、計算規(guī)范地磚尺寸及數(shù)量、查詢相關(guān)資料等方式計算。報告中為特別說明部分，面積數(shù)值均指的是建筑面積?？蛻粞芯?12調(diào)研樣本說明：本報告數(shù)據(jù)來源領(lǐng)域2010年8月對寫字樓客103104寫字樓（44個）大都會廣場海王星A區(qū)南翼綜合樓龍湖.西城天街地產(chǎn)大廈1單元海王星B區(qū)北翼綜合樓泰興科技廣場國際商務(wù)大廈海王星C區(qū)中部綜合樓渝高大廈國貿(mào)中心海王星D區(qū)南翼標(biāo)準(zhǔn)廠房立洋資本時代合景大廈海王星E區(qū)北翼標(biāo)準(zhǔn)廠房世紀(jì)銀河環(huán)球廣場佳樂紫光弗瑞登紐約.紐約金星紅鼎國際鷗鵬大廈美源國際嘉年華大廈世紀(jì)環(huán)島水晶國際理想大廈世貿(mào)大廈水星F區(qū)茂業(yè)東方時代投資大廈天王星未來國際萬豪大廈御湖遠(yuǎn)艦西普大廈希爾頓大廈大西洋國際中信大廈智博天下大廈城市之光聚豐大廈渝高廣場E、F宏聲廣場本次統(tǒng)計樣本為重慶主城七區(qū)已投入使用的物業(yè)，其中寫字樓44個，公寓5個，2828家樣本企業(yè)。說明：本次數(shù)據(jù)原來領(lǐng)域?qū)懽謽菍ｎ}市場研究。-13寫字樓大都會廣場海王星A區(qū)南翼綜合樓龍湖.西城天街地產(chǎn)大104105純投資客占67.8%自用兼投資的約占19.6%純自用的只有12.6%重慶市寫字樓客戶研究-14純投資客占67.8%重慶市寫字樓客戶研究-105106區(qū)域A類B類C類D類E類F類G類H類I類J類K類總計高新區(qū)-----1-1-1-3江北區(qū)2441034522913105118九龍坡區(qū)-1-6-1214-3-27南岸區(qū)-11613-5441-35沙坪壩區(qū)14-113-1824236渝北區(qū)61115169141710236163渝中區(qū)2448633315233418916247總計33152491941024697475129629A類：專業(yè)事務(wù)所類（會計/審計/測量/評估/公證/律師等）B類：旅游/教育/培訓(xùn)類（旅行社、電腦培訓(xùn)、商務(wù)培訓(xùn)、出國咨詢、報社、雜志社等）C類：政府機關(guān)D類：銀行/保險/證券/金融類E類：餐娛/生活服務(wù)類（票務(wù)中心、各式中西餐飲、食品、娛樂業(yè)、美容健身等F類：電子信息類（電子產(chǎn)品/元件、電腦IT、軟件等的開發(fā)及經(jīng)營）G類：機電/家私產(chǎn)品類（普通電器、機械/電力設(shè)備、家私等的制造及經(jīng)營）H類：房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)類（開發(fā)/建筑/建材/裝飾裝修/中介代理/設(shè)計等）I類：商貿(mào)運輸類（商業(yè)代理、貿(mào)易、運輸?shù)龋㎎類：生物/醫(yī)藥/環(huán)保/科技類K類：廣告/展覽/策劃/禮儀/慶典類自用類客戶行業(yè)主要集中在銀行、餐飲生活服務(wù)類、電子信息類以及房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)類企業(yè)重慶市自用類客戶研究-15區(qū)域A類B類C類D類E類F類G類H類I類J類K類總計高新106107主城區(qū)的自用客戶主要集中在渝中區(qū)、渝北區(qū)和江北區(qū)；自用客需求面積較大，主要集中在200-500平米之間，其次是500平米以上；小面積需求較少；重慶市自用類客戶研究-16主城區(qū)的自用客戶主要集中在渝中區(qū)、渝北區(qū)和江北區(qū)；重慶市107108江北區(qū)、渝中區(qū)以及九龍坡區(qū)是重慶寫字樓物業(yè)投資客群的主要集中地；投資客群中，以小面積需求為主，200平米以下的占78%，購買大面積（整層）所占比例為5%；投資類客群中，81.6%的比例為個人投資；重慶市投資類客戶研究-17江北區(qū)、渝中區(qū)以及九龍坡區(qū)是重慶寫字樓物業(yè)投資客群的主要108109投資客群的終端使用群體，行業(yè)類型主要以房地產(chǎn)相關(guān)類，生活服務(wù)類、電子信息類以及機電制造類為主；企業(yè)入駐最多的是江北區(qū)、渝中區(qū)和九龍坡區(qū)；所屬行業(yè)/區(qū)域高新區(qū)江北區(qū)九龍坡區(qū)南岸區(qū)沙坪壩區(qū)渝北區(qū)渝中區(qū)總計A類

441351146110B類1959129146182C類

1

21114D類

9194

15184E類318427920477324F類558154322340285G類119273164769272H類71723416252886368I類1291231151368223J類213110512101115205K類9591945333132總計6983547672111945422199投資客群中終端使用客群統(tǒng)計重慶市投資類客戶研究-18投資客群的終端使用群體，行業(yè)類型主要以房地產(chǎn)相關(guān)類，生活109110重慶市典型寫字樓客戶研究結(jié)論寫字樓市場投資客群數(shù)量明顯多于自用型客戶，投資以及投資兼自用的客戶占85％以上；投資客群以200平米以下的中小主力面積段購買為主，占投資購買的80％以上，500平米以上大面積需求僅占5%；投資類客群承受價格的能力高于自用客；自用類客戶群中70%以上購買200－500平米面積段。-19重慶市典型寫字樓客戶研究結(jié)論寫字樓市場投資客群數(shù)量明顯多110調(diào)研執(zhí)行時間：2010年12月6日——12月15日調(diào)研有效樣本量：25份已經(jīng)購買甲級寫字樓的客戶調(diào)研形式：一對一深度訪談?wù){(diào)研目的：通過與購買甲級寫字樓的客戶進行調(diào)研，了解客群對于甲級寫字樓的購買意愿及當(dāng)時購置目的，并且通過深入交流，全面了解客戶對目前重慶甲級寫字樓的認(rèn)識及相應(yīng)需求，以此獲取可以引導(dǎo)客戶的項目核心理念，為項目產(chǎn)品定位提供指導(dǎo)性的方向。對客戶消費特性需求，我們采取了深訪調(diào)研的工作-調(diào)研執(zhí)行時間：2010年12月6日——12月15日對客戶消費111寫字樓產(chǎn)品的建面面積需求意向

提及人次建面100-200㎡和200-300㎡為甲級寫字樓的主力需求面積區(qū)段；客戶對甲級寫字樓未來價格的預(yù)期集中在建面2-3萬元/㎡。

提及人次寫字樓物業(yè)價格預(yù)期（建面）置業(yè)客群消費需求特征分析-寫字樓產(chǎn)品的建面面積需求意向提及人次建面100-200㎡112對寫字樓產(chǎn)品的配置需求？對寫字樓產(chǎn)品的配套需求？寫字樓配套要求提及人次解放碑配套已很齊全9交通配套6員工餐飲配套7優(yōu)質(zhì)物管服務(wù)配套5商務(wù)會議、休閑配套8充足停車位、充足電梯及高檔次的公共空間裝修為甲級寫字樓的主要配置需求；配套方面，交通配套、員工餐飲配套及商務(wù)會議休閑配套為客戶首選。

提及人次置業(yè)客群消費需求特征分析-對寫字樓產(chǎn)品的配置需求？對寫字樓產(chǎn)品的配套需求？寫字樓配套要113在購置甲級寫字樓產(chǎn)品時，項目周邊配套、區(qū)域交通、項目配置及區(qū)域發(fā)展是客戶重點首要關(guān)注因素。

提及人次購置寫字樓物業(yè)時關(guān)注點置業(yè)客群需求特征分析-在購置甲級寫字樓產(chǎn)品時，項目周邊配套、區(qū)域交通、項目配置及區(qū)114115甲級寫字樓投資型購買成交關(guān)鍵因素排序區(qū)域——地段（重點為交通到達）——出租及增值潛力——價格承受——套型面積——硬件配置（重點為電梯、大堂、車位、空調(diào)四大要素）——物管服務(wù)及收費——其他特殊需求。特別說明：與購買型客戶相比，投資型客戶更加關(guān)注增值潛力及出租價格，而把置后考量價格承受及配置硬件。甲級寫字樓自用型購買與租用成交關(guān)鍵因素排序：區(qū)域——地段（重點為交通到達）——套型面積——硬件配置（重點為電梯、大堂、車位、空調(diào)四大要素）——價格承受——增值潛力——物管服務(wù)及收費――其他特殊需求特別說明：與投資型客戶相比，自用型客戶更加關(guān)注硬件配置及價格承受。而把增值潛力置后考量。-24甲級寫字樓投資型購買成交關(guān)鍵因素排序-115對重慶寫字樓產(chǎn)品的還缺少？當(dāng)前寫字樓還缺少提及人次缺少信息及時溝通15缺少文化內(nèi)涵20辦公環(huán)境較差18為員工提供健康場所19對甲級寫字樓其他重點因素的需求：主要集中在信息、文化、環(huán)保等方面置業(yè)客群需求特征分析-對重慶寫字樓產(chǎn)品的還缺少？當(dāng)前寫字樓還缺少提及人次缺少信息及116甲級寫字樓單套建面100-300㎡為主力需求面積段；客戶對此種物業(yè)未來價格的預(yù)期均集中在2-3萬元/㎡；配置方面，客戶要求有充足停車位、充足電梯及高檔次的公共空間裝修；交通配套、員工餐飲配套及商務(wù)會議休閑配套為客戶首選；物業(yè)服務(wù)方面，客戶看中基礎(chǔ)服務(wù)水平（安保、清潔），希望提高服務(wù)的規(guī)范化和專業(yè)性，并且注重細(xì)節(jié)；認(rèn)為只要服務(wù)物有所值，可以接受較高費用；在購置甲級寫字樓產(chǎn)品時，項目周邊配套、區(qū)域交通、項目配置及區(qū)域發(fā)展是客戶重點首要關(guān)注因素。對當(dāng)前甲級寫字樓項目，客戶認(rèn)為在現(xiàn)有基礎(chǔ)配置上應(yīng)該多增加一些文化內(nèi)涵，并提供更全的數(shù)字信息化系統(tǒng)及生態(tài)、健康、環(huán)保辦公的概念！客戶消費特性總結(jié)-甲級寫字樓單套建面100-300㎡為主力需求面積段；客戶對117說明：

1、25為深訪客戶訪部分談記錄參考

2、選取2名投資（購買協(xié)信中心、聯(lián)合國際的客戶各1名）及1名自用型客戶（購買江北CBD金融街的客戶1名）案例客戶訪談記錄-說明：

1、25為深訪客戶訪部分談記錄參考

2、選取2名投資118Opinion觀點關(guān)于寫字樓需求：對于寫字樓，我主要是為了投資，所以在面積需求上沒太多的想法，我最看中的就是項目的增值潛力，我覺得重慶中小型企業(yè)占比還是比較大，所以中端產(chǎn)品的辦公樓在未來更容易轉(zhuǎn)手銷售出去，高端寫字樓的使用成本也很高，所以很多企業(yè)都是接受不了的，在交通方面，你也是做這行業(yè)的，也清楚房地產(chǎn)永遠(yuǎn)講求的都是地段，投資就更要看中地段，地段決定項目未來增值潛力，其次是配套方面，滿足辦公人員日常需求是必備條件，而在項目或者開發(fā)商品牌上，我覺得顯得非常重要，差一點的開發(fā)商在寫字樓修建方面經(jīng)驗欠缺，所以不是品牌開發(fā)企業(yè)建造的寫字樓，我更本不會去考慮。裴先生重慶人原力帆集團集團董事助理、設(shè)計工程師個人年收入：600萬以上投資物業(yè)情況：聯(lián)合國際訪談時間：2010/12/17上午訪談地點：解放碑九重天旋轉(zhuǎn)餐廳-Opinion觀點裴先生-119Opinion觀點購買聯(lián)合國際的原因：我是今年上半年買的聯(lián)合國際，當(dāng)時價格也才12000多，考慮到重慶渝中區(qū)解放碑的發(fā)展，它永遠(yuǎn)是重慶的精神堡壘源泉，聯(lián)合國際這個房子又剛好處于解放碑的核心地段，所以未來發(fā)展?jié)摿艽?，而且現(xiàn)在也看到，重慶金融街的打造已經(jīng)啟動了，高端的寫字樓都在建當(dāng)中，等他們建好了銷售時，我的物業(yè)肯定升值了，別說12000，22000都不止了吧！裴先生重慶人原力帆集團集團董事助理、設(shè)計工程師個人年收入：600萬以上投資物業(yè)情況：聯(lián)合國際訪談時間：2010/12/17上午訪談地點：解放碑九重天旋轉(zhuǎn)餐廳-Opinion觀點裴先生-120Opinion觀點對當(dāng)前寫字樓的認(rèn)識：重慶寫字樓的產(chǎn)品是越來越高檔，對于辦公的質(zhì)量是有很大幫助，但是我發(fā)現(xiàn)重慶的寫字樓普遍缺少幾樣?xùn)|西，比如信息及時溝通平臺，我的租賃客戶經(jīng)常問我，在這里招聘人才很難，而且經(jīng)常交通出行后，才發(fā)現(xiàn)又堵車；其次，員工現(xiàn)在普遍有壓健康狀態(tài)，對于辦公環(huán)境質(zhì)量很差；第三，最重要的是缺少文化，我在重慶已經(jīng)很多年了，也看到了重慶的發(fā)展，但是文化在很多地方都在逐漸被其他東西所掩蓋了。裴先生重慶人原力帆集團集團董事助理、設(shè)計工程師個人年收入：600萬以上投資物業(yè)情況：聯(lián)合國際訪談時間：2010/12/17上午訪談地點：解放碑九重天旋轉(zhuǎn)餐廳-Opinion觀點裴先生-121朱先生山西人，中煤設(shè)計院工程師，山西擁有2個煤礦工程個人年收入：500萬以上投資物業(yè)情況：協(xié)信中心半層訪談時間：2010/12/16下午訪談地點：北城天街Opinion觀點關(guān)于寫字樓需求：提到寫字樓，我就是專炒寫字樓，像我這種投資寫字樓產(chǎn)品的，一定不會去考慮后期租金怎么樣，我等到一個好的時機，轉(zhuǎn)手就銷售，直接回款，再找其他項目，重慶的寫字樓目前價格不管是哪個項目都很便宜，但是就重慶來看，商圈內(nèi)的寫字樓增值潛力更大，所以我希望的寫字樓面積也不要太大，這樣更方便以后出手，其次就是地段和交通問題；-朱先生Opinion觀點-122朱先生山西人，中煤設(shè)計院工程師，山西擁有2個煤礦工程個人年收入：500萬以上投資物業(yè)情況：協(xié)信中心半層訪談時間：2010/12/16下午訪談地點：北城天街Opinion觀點購買協(xié)信中心原因：之前我提到了的，重慶寫字樓價格普遍偏低，后期增值空間至少4倍以上，但是像協(xié)信中心這種商圈內(nèi)的高端寫字樓，增值空間肯定超過4倍，甚至是6倍，而且協(xié)信中心的面積也比較適合我，方便以后出手，交通和地段的話，你也能看得到，觀音橋稀缺地段，就房地產(chǎn)的一句話來說，這個地段是不可以復(fù)制的。-朱先生Opinion觀點-123朱先生山西人，中煤設(shè)計院工程師，山西擁有2個煤礦工程個人年收入：500萬以上投資物業(yè)情況：協(xié)信中心半層訪談時間：2010/12/16下午訪談地點：北城天街Opinion觀點對當(dāng)前寫字樓的認(rèn)識：協(xié)信中心當(dāng)時吸引我的最大因素是有句話“殿堂級城市綜合體”，尤其提到的1000平米的藝術(shù)大堂，從效果圖看，還是非常漂亮。后來我到達現(xiàn)場后，雖然地段非常好，但是我發(fā)現(xiàn)江北的環(huán)境質(zhì)量不是很舒服，讓工作在這里的員工只有緊張感，不能很放松的工作。所以我覺得現(xiàn)在的寫字樓一定要提倡“生態(tài)、環(huán)保、健康”的概念，建議以后的開發(fā)企業(yè)多朝這些方面考慮一下。其次是信息及時溝通的平臺及查詢，為員工及企業(yè)決策層提供更快的便捷服務(wù)。-朱先生Opinion觀點-124Opinion觀點關(guān)于寫字樓需求：寫字樓這種高端物業(yè)，我認(rèn)為最重要的就是開發(fā)商，因為品牌開發(fā)商他承載的責(zé)任感和使命是不一樣的，否則再好的設(shè)計和施工都是不保險的。通常我在購買寫字樓是首先考慮的會是安全性和發(fā)展性，好的開發(fā)商保證了所開發(fā)物業(yè)的安全施工和交房，品質(zhì)也隨之得到保證，發(fā)展性是考慮他以后的銷售和周邊的發(fā)展，比如周邊的業(yè)態(tài)及是否配合我購買物業(yè)的調(diào)性等。張先生重慶人，某物流集團公司老總個人年收入：9000萬以上購買物業(yè)：江北嘴金融中心購買目的：自用訪談時間：2010/12/16下午訪談地點：北城天街星巴克-Opinion觀點張先生-125Opinion觀點購買原因：江北嘴金融中心位于江北城CBD核心，從長遠(yuǎn)發(fā)展來看，投資回報率非常高，升值空間也很大。整層購買的話適合于我們這樣的企業(yè)辦公，當(dāng)時我購買時均價是14000元/㎡，未來5年肯定會翻倍增長。對于我們這種發(fā)展性企業(yè)是非常好的，以后地塊成熟了，我們企業(yè)壯大了，物業(yè)也升值了。項目地塊周邊就有商業(yè)配套，完全是再造一個解放碑，并且區(qū)域配套有住宅，是個我們這樣的辦公企業(yè)高管的最佳辦公加居住區(qū)域。周邊有多條公交線路和非常充足的車位，企業(yè)辦公和業(yè)務(wù)交流也非常方便，員工的上下班難問題也得到解決。張先生重慶人，某物流集團公司老總個人年收入：9000萬以上購買物業(yè)：江北嘴金融中心購買目的：自用訪談時間：2010/12/16下午訪談地點：北城天街星巴克-Opinion觀點張先生-126Opinion觀點對當(dāng)前寫字樓的認(rèn)識：重慶寫字樓普遍在產(chǎn)品硬件上還是做的不錯，當(dāng)時購買金融街還有個因素，就是項目周邊所處以的空氣環(huán)境，我認(rèn)為在這里辦公的員工會感到輕松舒適，但是后來我始終發(fā)現(xiàn)缺少一樣?xùn)|西，那就是文化內(nèi)涵，因為我覺得這個項目感覺上是只有商務(wù)硬朗的辦公氣質(zhì)，似乎走進這里的人們只知道工作賺錢，其實現(xiàn)代社會，文化石非常重要的。如果在辦公的地方能欣賞到一副美麗的油畫或者看到一件精致的藝術(shù)品，我想是一件非常愉快的事情。張先生重慶人，某物流集團公司老總個人年收入：9000萬以上購買物業(yè)：江北嘴金融中心購買目的：自用訪談時間：2010/12/16下午訪談地點：北城天街星巴克-Opinion觀點張先生-127128本案提綱第一章項目認(rèn)知第二章市場專項及典型案例研究第四章項目整體定位第五章項目產(chǎn)品設(shè)計建議第六章項目營銷策略第七章項目銷售組織體系第八章案場質(zhì)量管控第九章認(rèn)知領(lǐng)域第三章寫字樓客群研究-37本案提綱第一章項目認(rèn)知第二章市場專項128129PART4項目整體定位競爭區(qū)隔城市占位項目定位客群定位-38PART4項目整體定位競爭區(qū)隔-129130八大核心競爭元素地段硬件配置建筑形態(tài)外立面項目形象規(guī)模配套物管重慶甲級寫字樓競爭的核心元素-39八大核心地段硬件建筑外立面項目規(guī)模配套物管重慶甲級寫字樓130本案與典型甲級寫字樓核心元素對比131核心元素對比本案英利國際重賓保利環(huán)球金融中心威斯汀1地段解放碑商圈解放碑商圈解放碑商圈解放碑商圈解放碑商圈2硬件配置甲級甲級甲級甲級甲級3建筑形態(tài)超高層200米超高層288米超高層287米超高層338米超高層230米4外立面呼吸式玻璃幕墻（暫定）呼吸式玻璃幕墻呼吸式玻璃幕墻呼吸式玻璃幕墻呼吸式玻璃幕墻5項目形象地標(biāo)地標(biāo)地標(biāo)地標(biāo)地標(biāo)6規(guī)模17萬方16.8萬方12.8萬方20萬方18萬方7配套商業(yè)商業(yè)酒店、商業(yè)酒店、商業(yè)酒店、商業(yè)8物業(yè)管理全球知名品牌世邦魏理仕全球知名品牌第一太平戴維斯全球知名品牌-本案與典型甲級寫字樓核心元素對比40核心元素對比本案英利國際131本案與典型甲級寫字樓從地段、硬件配置、建筑形態(tài)、外立面、項目形象、規(guī)模、配套、物業(yè)管理等8大核心競爭因素分析。可以看出項目同質(zhì)化嚴(yán)重，要從現(xiàn)有核心元素中突顯競爭優(yōu)勢，將陷入紅海。132-本案與典型甲級寫字樓從地段、硬件配置、建筑形態(tài)、外立面、項目132133那么，本案的差異化競爭方向在哪里？-42那么，本案的差異化競爭方向在哪里？-133134首先，比拼硬件配置非本項目的競爭出路！-43首先，-134競爭區(qū)隔方向探索135-競爭區(qū)隔方向探索44-135當(dāng)前寫字樓還缺少提及人次缺少信息及時溝通15缺少文化內(nèi)涵20辦公環(huán)境較差18為員工提供健康場所19從第二章對寫字樓客群的研究分析，我們發(fā)現(xiàn)客戶對甲級寫字樓的消費需求特征，除產(chǎn)品硬件、地段等要求外，現(xiàn)在更對生態(tài)、信息、文化等方面提出了需求。對重慶寫字樓產(chǎn)品的還缺少？-當(dāng)前寫字樓還缺少提及人次缺少信息及時溝通15缺少文化內(nèi)涵20136137回顧客戶需求重慶寫字樓的產(chǎn)品是越來越高檔，對于辦公的質(zhì)量是有很大幫助，但是我發(fā)現(xiàn)重慶的寫字樓普遍缺少幾樣?xùn)|西，比如信息及時溝通平臺，我的租賃客戶經(jīng)常問我，在這里招聘人才很難，而且經(jīng)常交通出行后，才發(fā)現(xiàn)又堵車；其次，員工現(xiàn)在普遍有壓健康狀態(tài)，對于辦公環(huán)境質(zhì)量很差，現(xiàn)在環(huán)保低碳很重要啊”“現(xiàn)在的甲級寫字樓，在產(chǎn)品配置上是越來越好了，但是始終缺少一些軟性的東西，如果在辦公的地方能感受一些文化的東西，我想會更好?！?46回顧客戶需求重慶寫字樓的產(chǎn)品是越來越高檔，對于辦公的質(zhì)量137138隨著現(xiàn)代辦公壓力的增大，大家開始關(guān)注自我的工作環(huán)境，對辦公室的品質(zhì)要求越來越高……-47隨著現(xiàn)代辦公壓力的增大，-138139重慶是一個歷史悠久的城市，解放碑更是重慶的精神堡壘，具有文化氣質(zhì)的建筑更符合這個城市的發(fā)展-48重慶是一個歷史悠久的城市，-139140隨著城市的發(fā)展數(shù)字信息化時代已經(jīng)來臨從日常出行、辦公、溝通等方面即將全面信息化-49隨著城市的發(fā)展-140生態(tài)藝術(shù)信息

e-BusinessPerspective此刻，我們找到了競爭區(qū)隔的方向——-生態(tài)藝術(shù)信息e-BusinessPerspective此141藝術(shù)主題化（A—Office）信息數(shù)字化（I—Office）1.????生態(tài)低碳化（E—Office）建立[三大競爭主題區(qū)隔]主題一主題二主題三-藝術(shù)主題化（A—Office）信息數(shù)字化（I—Office）1421.????eCRM生態(tài)低碳化（E—Office）三大競爭主題區(qū)隔競爭主題一概念植入思路演繹-1.????eCRM生態(tài)低碳化（E—Office）競爭主題143回顧寫字樓的發(fā)展歷程，從最初簡單的辦公場地，到普通型商務(wù)寫字樓、綜合型商務(wù)寫字樓，再到現(xiàn)今的甲級、超甲級寫字樓。從哥本哈根會議到已完美收官的2010上海世博會，生態(tài)城市正逐步成為城市建設(shè)的主題，而面對寫字樓千篇一律的沉悶外形，封閉壓抑的空調(diào)房環(huán)境，城市商務(wù)建筑需要一場生態(tài)變革！144-回顧寫字樓的發(fā)展歷程，從最初簡單的辦公場地，到普通型商務(wù)寫字144本案可通過利用商業(yè)平臺（近6500平米）、架空層及避難層三位一體共同打造全亞洲最大最生態(tài)的空中商務(wù)公園，同時利用“會呼吸”的玻璃幕墻、新風(fēng)系統(tǒng)、雨水等共同做到項目生態(tài)、低碳、綠色、健康的理念。145生態(tài)低碳化（E—Office）-本案可通過利用商業(yè)平臺（近6500平米）、架空層及避難層三位145架空層避難層裙樓屋頂生態(tài)新風(fēng)系統(tǒng)排水、雨水處理系統(tǒng)玻璃幕墻低碳“生態(tài)低碳化”概念植入演繹：-架空層避難層裙樓生態(tài)新風(fēng)系統(tǒng)排水、雨水玻璃幕墻低碳“生態(tài)低碳146生態(tài)低碳化全亞洲最大的三位一體空中商務(wù)公園生態(tài)空中商務(wù)中心（換轉(zhuǎn)架空層）生態(tài)空中會客廳（避難層）生態(tài)空中商務(wù)公園（避難層）-生態(tài)低碳化全亞洲最大的三位一體空中商務(wù)公園生態(tài)空中生態(tài)空中生147生態(tài)低碳化（E—Office）示例一商業(yè)