大唐盛境房產(chǎn)開發(fā)可行性報(bào)告

工程管理3班郭凱麗200915160314大唐盛境房產(chǎn)開發(fā)可行性研究報(bào)告目錄一、項(xiàng)目背景二、市場(chǎng)預(yù)測(cè)三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案四、選址方案五、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置六、投資估算七、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)八、風(fēng)險(xiǎn)分析及風(fēng)險(xiǎn)控制九、研究結(jié)論

項(xiàng)目背景1、項(xiàng)目名稱：大唐盛境2.承辦單位概況：承辦單位為盛世房地產(chǎn)開發(fā)公司。公司成立于2000年，注冊(cè)資本為3000萬元。擁有中國(guó)一級(jí)開發(fā)資質(zhì)。公司自成立之初，就不斷研究掌握房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的規(guī)律，在多年的開發(fā)建設(shè)中，建立起標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化、系統(tǒng)化的質(zhì)量管理體系，形成過程質(zhì)量控制和創(chuàng)優(yōu)機(jī)制。3、公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地開發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)商品房銷售4、公司實(shí)行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化

項(xiàng)目背景

5、項(xiàng)目的提出理由與過程：房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要支柱之一，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)整。從而促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展。目前房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，發(fā)展房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)可以帶動(dòng)一系列產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。特別是在唐山地區(qū)，唐山地區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)快，居民有一定的消費(fèi)能力，尤其是唐山地區(qū)鋼鐵產(chǎn)業(yè)、水泥產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟，原材料采購(gòu)十分便捷。同時(shí)唐山將在2016年舉辦世界園藝博覽會(huì)，在此之前城市將進(jìn)一步進(jìn)行建設(shè)，城市面貌將進(jìn)一步改善，有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。我公司為響應(yīng)國(guó)家安居工程，本著建設(shè)唐山美化唐山的目的，計(jì)劃開發(fā)大唐盛境。項(xiàng)目背景項(xiàng)目概況擬建地點(diǎn)建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)主要建設(shè)條件項(xiàng)目投入總資金及效益情況擬建地點(diǎn)擬定建設(shè)區(qū)域?yàn)閳D中紅色五角星位置，此區(qū)域?yàn)樘粕浇鹕介_發(fā)區(qū)建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)大唐盛境項(xiàng)目總規(guī)劃用地面積為10萬平方米，總投1資1.5億元人民幣。汲取歐洲建筑符號(hào)的神髓，將經(jīng)典歐陸風(fēng)格融會(huì)貫通。秉承“人本主義設(shè)計(jì)思想與功能主義設(shè)計(jì)手法”，從建筑內(nèi)涵出發(fā)，以自然法則為基礎(chǔ)，追求簡(jiǎn)潔而不失細(xì)節(jié)的空間感受。平面布局強(qiáng)調(diào)多元化，多方向，多體量，多主線，進(jìn)而塑造錯(cuò)落有致、縱橫交錯(cuò)、變化豐富、生動(dòng)活潑的藝術(shù)效果，力求打造“功能與美感兼?zhèn)洹钡慕?jīng)典作品。總住戶996戶規(guī)劃總居住人口數(shù)3187人主要建設(shè)條件配套設(shè)施：學(xué)校：開灤二中、宏文中學(xué)、唐家莊第一小學(xué)醫(yī)院：商業(yè)醫(yī)院，唐山市第三醫(yī)院、開灤林西礦醫(yī)院酒店：洋洋大酒店、凱森商務(wù)會(huì)館、金山賓館購(gòu)物：福樂超市、騰達(dá)超市公園：北寺公園、金山山體森林公園、古冶區(qū)市民廣場(chǎng)政府機(jī)關(guān)：區(qū)政府、區(qū)檢察院、區(qū)規(guī)劃展覽館、區(qū)地稅局、區(qū)質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局、區(qū)工會(huì)大樓、區(qū)行政服務(wù)中心供水：市政統(tǒng)一供水供電：市政統(tǒng)一供電供暖：開灤東方熱電集團(tuán)項(xiàng)目投入總資金及收益情況本項(xiàng)目投入資金約1.5億元人民幣本項(xiàng)目完成后，預(yù)計(jì)銷售收入23185萬元扣除銷售稅金及附加1247.54萬元所得稅2346.21萬元提取法定盈余公積及公益金857.43萬元另外扣除成本預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)盈利4000萬元二、市場(chǎng)預(yù)測(cè)市場(chǎng)調(diào)查價(jià)格預(yù)測(cè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析市場(chǎng)調(diào)查根據(jù)調(diào)查目目前唐山山金山商品品房平均售售價(jià)為3000元/平方米從從整體體銷售形勢(shì)勢(shì)開發(fā)區(qū)來來看目前前全區(qū)樓盤盤數(shù)量呈上上升趨勢(shì)。。購(gòu)房者能夠夠承受的最最高房?jī)r(jià)是是我們最為為關(guān)心的問問題，根據(jù)據(jù)調(diào)查顯示示，承受總總價(jià)在20萬元以下下的為33%，承受受總價(jià)在21~30萬元的為為31%，，承受總價(jià)價(jià)在31~40萬元元的為24%，承受受40萬元元以上的為為12%。。由于金山山開發(fā)區(qū)剛剛剛進(jìn)入開開發(fā)階段，，人口較少少，但開發(fā)發(fā)前景好，，未來會(huì)成成為經(jīng)濟(jì)中中心，銷售售前景十分分看好。價(jià)格預(yù)測(cè)1、地價(jià)上上升根據(jù)據(jù)調(diào)查今年年來由于土土地需求量量的增大，，以及政府府土地供應(yīng)應(yīng)政策的變變化，在住住宅集中區(qū)區(qū)域新開樓樓盤增多，，帶動(dòng)房?jī)r(jià)價(jià)上漲，形形成區(qū)域房房?jī)r(jià)增高，，金山開發(fā)發(fā)區(qū)未來將將建成新區(qū)區(qū)，居民數(shù)數(shù)量眾多。。2、需求增大大隨著人人們生活水平平的提高，人人們對(duì)住房的的要求也進(jìn)一一步提高，老老式居民樓逐逐漸被淘汰，，更多的人選選擇住相對(duì)較較大的戶型，，因此導(dǎo)致房房屋的需求量量增大3、房房屋建建筑成成本提提高隨隨著著建筑筑技術(shù)術(shù)的提提高，，房屋屋的質(zhì)質(zhì)量以以及造造型設(shè)設(shè)計(jì)有有了很很大的的提高高，購(gòu)購(gòu)房者者更多多是以以更為為嚴(yán)格格的要要求去去審視視住房房4、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)更更加激激烈隨隨著著房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)近幾幾年的的火熱熱發(fā)展展，全全國(guó)涌涌現(xiàn)出出了大大量的的房地地產(chǎn)開開發(fā)公公司，，各公公司的的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)十分分激烈烈。綜上所所述，，大唐唐盛境境的售售價(jià)初初步定定為3000元元/平平方米米價(jià)格預(yù)預(yù)測(cè)政府地地價(jià)調(diào)調(diào)控需求增增大建筑成成本提提高行業(yè)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激激烈初步擬擬定售售價(jià)3000元元市場(chǎng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)預(yù)測(cè)1、由由于目目前國(guó)國(guó)家對(duì)對(duì)房地地產(chǎn)也也進(jìn)行行了有有力的的調(diào)控控，商商品房房的銷銷售量量有一一定的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)2、同同時(shí)由由于房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的投資資巨大大，同同時(shí)受受到銀銀行利利率的的影響響較大大。3、在在市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)條件件下,通貨貨膨脹脹的影影響是是長(zhǎng)期期存在在的,但房房地產(chǎn)產(chǎn)本身身對(duì)通通貨膨膨脹具具有防防御力力，是是因?yàn)闉榉康氐禺a(chǎn)本本身具具有升升值能能力，，減輕輕了投投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)三、建設(shè)規(guī)規(guī)模與產(chǎn)品品方案大唐盛境項(xiàng)目總規(guī)劃用地面積為10萬平方米，，總投資3000萬元元人民幣。。汲總住戶996戶規(guī)規(guī)劃總居住住人口數(shù)3187人人小區(qū)內(nèi)設(shè)有有幼兒園園商貿(mào)街街居委會(huì)會(huì)派出所所以及文文體活動(dòng)中中心小區(qū)規(guī)劃以以中檔住宅宅為主注重重環(huán)境并以以環(huán)保為主主，讓業(yè)主主在小區(qū)中中享受到充充分的人文文氣息。同同時(shí)小區(qū)中中央設(shè)有步步行街，方方便住戶購(gòu)購(gòu)物并繁榮榮小區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)。戶型有以下下幾種戶型分配小區(qū)前側(cè)中央步行街街小區(qū)鳥瞰圖圖選址方案大唐盛境位位于金山開開發(fā)區(qū)中心心位置，東東側(cè)緊鄰區(qū)區(qū)政府，西西側(cè)為北寺寺公園，北北側(cè)為森林林公園，小小區(qū)前緊鄰鄰205國(guó)國(guó)道，國(guó)道道南側(cè)為商商業(yè)區(qū)。地地理位置及及其優(yōu)越。。大唐盛境周邊設(shè)施配套設(shè)施：：學(xué)校：開開灤二中、、宏文中學(xué)學(xué)、唐家莊莊第一小學(xué)學(xué)醫(yī)院：商業(yè)業(yè)醫(yī)院，唐唐山市第三三醫(yī)院、開開灤林西礦礦醫(yī)院酒店：洋洋洋大酒店、、凱森商務(wù)務(wù)會(huì)館、金金山賓館購(gòu)物：福樂樂超市、騰騰達(dá)超市公園：北寺寺公園、金金山山體森森林公園、、古冶區(qū)市市民廣場(chǎng)政府機(jī)關(guān)：：區(qū)政府、、區(qū)檢察院院、區(qū)規(guī)劃劃展覽館、、區(qū)地稅局局、區(qū)質(zhì)量量技術(shù)監(jiān)督督局、區(qū)工工會(huì)大樓、、區(qū)行政服服務(wù)中心組織機(jī)構(gòu)與與人力資源源配置投資估算土地地塊開開發(fā)費(fèi)用:居民安安置費(fèi)用200戶×13萬元=2600萬元房屋拆除費(fèi)費(fèi)用200元/平平米×2800=56萬萬元其他費(fèi)用約約65萬元土地批租費(fèi)費(fèi)用400萬元根據(jù)市場(chǎng)價(jià)價(jià)格確定工工程費(fèi)用土地開發(fā)費(fèi)費(fèi)4082萬萬元建筑工程費(fèi)費(fèi)5362萬元元安裝工程費(fèi)費(fèi)2046萬萬元其他投資費(fèi)費(fèi)2070萬元元項(xiàng)目管理費(fèi)費(fèi)124萬元元不可預(yù)見費(fèi)費(fèi)用186萬元建設(shè)期利息息964萬元總投資14828萬元財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)項(xiàng)目總投資資為14828萬元元總銷售收入入為23185萬元元總銷售利潤(rùn)潤(rùn)為8357萬元投資利潤(rùn)率率=利潤(rùn)總總額/總投投資額×100%=56.35%銷售利潤(rùn)率率=利潤(rùn)總總額/銷售售收入×100%=39.07%風(fēng)險(xiǎn)分析自然風(fēng)險(xiǎn)：：自然風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)指由于自自然不確定定因素對(duì)房房地產(chǎn)產(chǎn)品品造成的破破壞以及影影響如火災(zāi)災(zāi)、地震等等政策風(fēng)險(xiǎn)：：政策風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)是指由于于政治的潛潛在變化給給房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)者帶來來的經(jīng)濟(jì)損損失。由于于政府對(duì)房房地產(chǎn)的影影響是全局局性的，所所以由于政政策變化給給房地產(chǎn)市市場(chǎng)帶來的的影響十分分重大，所所以應(yīng)該密密切關(guān)注政政策變化對(duì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的影響合合理的規(guī)避避風(fēng)險(xiǎn)。社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)：：社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)主要指人人文社會(huì)環(huán)環(huán)境對(duì)房地地產(chǎn)的影響響，從而使使房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)者帶來來?yè)p失例如如城市規(guī)劃劃風(fēng)險(xiǎn)區(qū)區(qū)域發(fā)展風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)住客客干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)等風(fēng)險(xiǎn)控制1、通過加加快進(jìn)度來來回避風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)2、通過市市場(chǎng)調(diào)查來來降低風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)3、通過加加強(qiáng)管理來來控制風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)研究結(jié)論1、優(yōu)點(diǎn)（1）該項(xiàng)項(xiàng)目擁有較較好的投資資環(huán)境與機(jī)機(jī)遇（2））項(xiàng)項(xiàng)目目在在經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)上上具具有有較較強(qiáng)強(qiáng)的的可可行行性性投資資利利潤(rùn)潤(rùn)率率56.35%（3））項(xiàng)項(xiàng)目目具具有有突突出出優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)地理理位位置置優(yōu)優(yōu)越越位位于于金金山山開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)中中心心位位置置2、、存存