房地產(chǎn)企業(yè)稽查案例 2

房地產(chǎn)企業(yè)稽查案例（一）收入部分（一）營業(yè)稅申報表與賬簿不符。（二）收取的購房定金未申報納稅。（三）部分代收款項未申報納稅。（四）C項目以房抵工程款未按稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅（五）以商品房抵頂銀行貸款。（六）收取的會所租金掛往來，未申報納稅。（七）利用裝修分解銷售收入（八）收到土地返還款未做企業(yè)所得稅收入問題（二）成本、費用問題（九）完工年度未取得發(fā)票，檢查期間取得發(fā)票的稅務(wù)處理（十）混淆項目，加大先期開發(fā)成本（十一）會所開發(fā)成本計入產(chǎn)品稅前扣除（十二）銷售退回不沖回銷售成本（十三）資本弱化未調(diào)整利息（十四）向集團公司多支付統(tǒng)借統(tǒng)還利息扣除問題（十五）土地評估增值虛增開發(fā)成本（三）股權(quán)問題（十六）資本公積轉(zhuǎn)增資本未繳納個人所得稅（十七）股東借款年末未歸還未扣繳個人所得稅（十八）收到個人所得稅手續(xù)費未申報所得稅（十九）對外促銷禮品的個人所得稅問題（二十）以房屋對外投資未視同銷售繳納企業(yè)所得稅、土地增值稅（二十一）轉(zhuǎn)讓股權(quán)損益調(diào)整未納稅調(diào)增（二十二）自然人轉(zhuǎn)讓10%股權(quán)，未按照公允價格繳納個人所得稅（二十三）自然人股東以10%股權(quán)增資集團公司，少交個人所得稅問題（四）其他問題（二十四）免租辦公樓未繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅計入地價問題（二十五）土地使用稅繳納時間延遲問題（二十六）城市建設(shè)配套費的契稅問題一、基本情況2011年8月，根據(jù)群眾舉報，稅務(wù)機關(guān)對甲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱甲公司）2008年至2010年的納稅情況進行了檢查。甲公司成立于1998年，是民營企業(yè)，成立時，某集團公司持股80%，集團公司法定代表人個人持股20%，為集團公司成員企業(yè)。注冊資金5億元，主要從事房地產(chǎn)的開發(fā)銷售。成立以來，該公司先后開發(fā)了A、B、C、D四個大型住宅小區(qū)，前三項目已經(jīng)完工，D項目尚未完工。持股架構(gòu)集團公司張先生（集團公司法定代表人）持股80%房地產(chǎn)公司持股80%持股20%

甲公司企業(yè)所得稅實行查賬征收。對未完工產(chǎn)品采取預售方式銷售的按15%的毛利率按季計算出當期毛利額，扣除相關(guān)的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當期應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。

二、問題的發(fā)現(xiàn)及處理

（一）申報的營業(yè)稅計稅收入與賬面記載的應(yīng)稅收入不一致。

該公司所開發(fā)的4個項目分別在三個區(qū)，營業(yè)稅每月分別向三個區(qū)的稅務(wù)機關(guān)申報和繳納。該公司取得的銷售或預售收入全部先通過“預收賬款”科目歸集，確認收入實現(xiàn)的部分轉(zhuǎn)入“銷售收入”，每月按“預收賬款”貸方累計發(fā)生額申報繳納營業(yè)稅。

檢查人員通過電子表格，將甲公司每月“預收賬款”貸方發(fā)生額與營業(yè)稅納稅申報表進行比對

，發(fā)現(xiàn)該公司D項目申報的營業(yè)稅計稅依據(jù)與賬面記載的應(yīng)稅收入不一致，即：賬表不符，有的月少申報、有的月多申報，到2010年12月累計少申報計稅收入4700萬元。

【處理決定】

檢查人員在對少申報計稅收入問題的定性上出現(xiàn)了不同的看法：有人認為該公司營業(yè)稅實際申報應(yīng)稅收入與賬面所載應(yīng)稅收入不符，其行為屬“虛假申報”，因此應(yīng)定性為偷稅；有人認為定性“偷稅”證據(jù)還不充分、企業(yè)的主觀方面難以確定等。

針對以上兩種觀點，檢查人員會同審理人員會進行了認真的研究和分析，最終對該公司的違法行為定性為“應(yīng)繳未繳”。主要理由是：

該公司司不存存在《《中華華人民民共和和國稅稅收征征收管管理法法》第第63條規(guī)規(guī)定定所所列列舉舉的的偷偷稅稅手手段段，，營營業(yè)業(yè)稅稅應(yīng)應(yīng)稅稅收收入入均均在在賬賬面面上上反反映映，，沒沒有有““不不列列、、少少列列收收入入””行行為為；；違違法法原原因因如如前前分分析析主要要是是因因為為內(nèi)內(nèi)部部管管理理混混亂亂、、對對政政策策理理解解有有偏偏差差等等原原因因所所致致，，因因此此該該公公司司偷偷稅稅的的主主觀觀故故意意不不足足。。根據(jù)據(jù)《《營營業(yè)業(yè)稅稅暫暫行行條條例例》》的的規(guī)規(guī)定定，，追追繳繳甲甲公公司司少少申申報報計計稅稅收收入入的的營營業(yè)業(yè)稅稅及及附附加加，，并并按按《《征征管管法法》》及及其其《《實實施施細細則則》》的的有有關(guān)關(guān)規(guī)規(guī)定定加加收收滯滯納納金金；；同同時時，，對對2010年少少申申報報的的未完完工工收入入根根據(jù)據(jù)國國稅稅發(fā)發(fā)[2009]31號文文的的規(guī)規(guī)定定按按15%的毛毛利利率率補補預預征征2010年企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅。。（二二））收取取的的購購房房定定金金未未申申報報納納稅稅甲公公司司取取得得售售房房收收入入的的賬賬務(wù)務(wù)處處理理方方式式如如下下：：（1）收收到到購購房房定定金金：：借：：現(xiàn)現(xiàn)金金（（銀銀行行存存款款））貸：：其其他他應(yīng)應(yīng)付付款款－－定定金金（2）簽簽訂訂合合同同并并收收到到首首付付款款：：借：：現(xiàn)現(xiàn)金金（（銀銀行行存存款款））其他他應(yīng)應(yīng)付付款款－－定定金金貸：：預預收收賬賬款款——房房款款經(jīng)查查實實，，甲甲公公司司只只就就計計入入““預預收收賬賬款款””科科目目的的預預售售收收入入申申報報繳繳納納營營業(yè)業(yè)稅稅，，對對收收到到定定金金但但尚尚未未結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)““預預收收賬賬款款””的的收收入入掛掛在在“其其他他應(yīng)應(yīng)付付款款——定定金金””科科目目貸貸方方，未未申申報報納納稅稅。。至至2010年12月，，該該公公司司““其其他他應(yīng)應(yīng)付付款款－－定定金金””科科目目貸貸方方余余額額28,000,000元未未申申報報納納稅稅。?！咎幪幚砝頉Q決定定】】根據(jù)據(jù)《《中中華華人人民民共共和和國國營營業(yè)業(yè)稅稅暫暫行行條條例例》》一一、、二二、、四四、、五五、、九九條條及及其其《《實實施施細細則則》》第第二二十十八八條條的的規(guī)規(guī)定定、國國稅稅函函發(fā)發(fā)[1995]156號文文件件規(guī)規(guī)定定，該該公公司司應(yīng)應(yīng)就就尚尚未未結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)““預預收收賬賬款款””的的售售房房定定金金收收入入28,000,000元補補繳繳營營業(yè)業(yè)稅稅及及附附加加、、加加收收滯滯納納金金并并處處以以0.5倍罰罰款款；；思考考1：定金金是是否否繳繳納納企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅、、土土地地增增值值稅稅？？思考考2：訂金金是是否否繳繳納納營營業(yè)業(yè)稅稅？？（三三））部分分代代收收款款項項未未申申報報納納稅稅經(jīng)查查甲甲公公司司““其其他他應(yīng)應(yīng)付付款款””賬賬戶戶，，該該公公司司2009至2010年在在銷銷售售商商品品房房時時向向客客戶戶收收取取住住房房專專項項維維修修基基金金、、管管道道燃燃氣氣初初裝裝費費、、有有線線電電視視初初裝裝費費等等2200萬元元，，未未按按稅稅法法規(guī)規(guī)定定申申報報納納稅稅。。其中中專專項項維維修修基基金金700萬元元符符合合國國稅稅發(fā)發(fā)[2004]69號文文件件規(guī)規(guī)定定，，不不計計征征營營業(yè)業(yè)稅稅，，其其余余1500萬元元未未按按稅稅法法規(guī)規(guī)定定申申報報納納稅稅。?！咎幪幚砝頉Q決定定】】1、根據(jù)據(jù)《《中中華華人人民民共共和和國國營營業(yè)業(yè)稅稅暫暫行行條條例例》》第第一一條條、、第第二二條條、、四四條條及及《《中中華華人人民民共共和和國國營營業(yè)業(yè)稅稅暫暫行行條條例例實實施施細細則則》》第第十十四四條條的的規(guī)規(guī)定定，，追追繳繳該該公公司司代代收收款款項項營營業(yè)業(yè)稅稅及及附附加加，，并并加加收收滯滯納納金金。。2、因代代收收款款項項票票據(jù)據(jù)由由委委托托方方開開具具，，根根據(jù)據(jù)31號文文的的規(guī)規(guī)定定，，此此代代收收代代付付款款項項不不并并入入應(yīng)應(yīng)納納稅稅所所得得額額繳繳納納企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅。。3、根據(jù)據(jù)財財稅稅字字【1995】】48號文文件件及及國國稅稅發(fā)發(fā)【2009】】91號文文件件第第28條規(guī)規(guī)定定，，代代收收款款項項不不征征收收土土地地增增值值稅稅。。思考考：：如何何避避免免這這種種情情況況發(fā)發(fā)生生？？（四四））C項目目以以房房抵抵工工程程款款未未按按稅稅法法規(guī)規(guī)定定申申報報繳繳納納營營業(yè)業(yè)稅稅在核核對對售售樓樓部部數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)和和財財務(wù)務(wù)部部有有關(guān)關(guān)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)時時，，檢檢查查人人員員發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)C項目目售售樓樓處處的的商商品品房房結(jié)結(jié)存存數(shù)數(shù)比比財財務(wù)務(wù)部部門門登登記記的的商商品品房房結(jié)結(jié)存存數(shù)數(shù)少少15套。。經(jīng)詢詢問問，，企企業(yè)業(yè)財財務(wù)務(wù)人人員員解解釋釋說說造造成成兩兩個個部部門門結(jié)結(jié)存存數(shù)數(shù)不不一一致致的的原原因因是是這這15套住住房房已已于于2009年8月用于抵抵頂施工工單位的的工程款款，因為為工程尚尚未結(jié)算算，因此此施工單單位未開開具發(fā)票票，甲公公司也未未作銷售售處理。。這1５套房目目前已被被施工單單位用于于職工宿宿舍。財財人員提提供了甲甲公司與與施工單單位簽訂訂的《抵抵債協(xié)議議》，用于抵頂頂工程款款的15套房協(xié)議議售價2000萬元?！咎幚頉Q決定】因用于抵抵債的商商品房已已完工并并開始使使用，根根據(jù)《中中華人民民共和國國營業(yè)稅稅暫行條條例》第第一、二二、四、、五、九九條及其其《實施施細則》》第四條條的規(guī)定定，追繳繳甲公司司視同銷銷售行為為營業(yè)稅稅及附加加并加收收滯納金金；按照照協(xié)議售價價2000萬元扣除除相關(guān)的的稅金、、成本后后的余額額補繳企企業(yè)所得得稅并加加收滯納納金。對上述補補繳的營營業(yè)稅及及附加、、企業(yè)所所得稅處處以50%的罰款。（五）以以商品房房抵頂銀銀行貸款款檢查人員員在B花園現(xiàn)場場了解房房屋入住住情況時時發(fā)現(xiàn)，，在B花園臨街街有一棟棟樓的一層、二二層全部部是某銀銀行，但是在在商品房房銷售合合同和發(fā)發(fā)票的檢檢查中，，沒有發(fā)發(fā)現(xiàn)該公公司與某某銀行之之間的合合同，也也沒有收收付款和和開發(fā)票票的行為為，經(jīng)檢檢查該公公司的““預收賬賬款”明明細賬和和“銀行行存款””明細賬賬，也未未發(fā)現(xiàn)記記載有該該公司與與某銀行之間的的的售房房收入和和相關(guān)的的資金往往來。檢查人員員分析此此情況后后，將檢檢查的注注意力放放在了該該公司的的銀行貸貸款方面面，檢查查了該公公司的銀銀行貸款款合同、、借款賬賬戶以及及計提銀銀行貸款款利息情情況，發(fā)發(fā)現(xiàn)：在“長期期借款””科目所所記載的的貸款余余額未發(fā)發(fā)生變化化且“銀銀行存款款”日記記賬無還還款記錄錄的情況況下，該公司司2009年第四季度度起計提提的銀行行貸款利利息基數(shù)數(shù)比第三三季度少少了3900萬元。面對檢查查人員發(fā)發(fā)現(xiàn)的這這一情況況，企業(yè)業(yè)財務(wù)人人員難以以自圓其其說，只只好承認認了以房房抵頂銀銀行貸款款的事實實，并提提供了與與某銀行行簽訂的的《以商品房房抵頂銀銀行貸款款合同》。經(jīng)核實，，甲公司司以商品品房抵頂頂銀行貸貸款，不不進行任任何賬務(wù)務(wù)處理，，少計應(yīng)應(yīng)稅收入入3900萬元?！咎幚頉Q決定】因用于抵抵債的商商品房已已完工并并開始使使用，根根據(jù)《中中華人民民共和國國營業(yè)稅稅暫行條條例》第第一、二二、四、、五、九九條及其其《實施施細則》》第四條條的規(guī)定定，追繳繳甲公司司視同銷銷售行為為營業(yè)稅稅及附加加并加收收滯納金金。同時視同同銷售繳繳納企業(yè)業(yè)所得稅稅。對企業(yè)以以上行為為，定性性為偷稅稅處理。。（六）收取的會會所租金金掛往來來，未申申報納稅稅甲公司A項目的會會所，2008年10月起出租租給其關(guān)關(guān)聯(lián)企業(yè)業(yè)某餐飲飲娛樂公公司從事事經(jīng)營，，雙方協(xié)協(xié)議從2009年1月起計算算租金，，每月20萬元。至2010年12月共720萬元。甲公司以以租金收收入抵頂頂其在某某餐飲娛娛樂公司司的消費費，進行行以下賬賬務(wù)處理理：每月確認認租金收收入時：：借：應(yīng)收收賬款——某娛樂樂公司貸：內(nèi)部部往來——某娛樂樂公司在某餐飲飲娛樂公公司發(fā)生生消費時時：借：內(nèi)部部往來——某娛樂樂公司貸：應(yīng)收收賬款通過兩個個往來科科目對沖沖，甲公司隱隱匿了租租金收入入，餐飲公公司隱匿匿了營業(yè)業(yè)收入?！咎幚頉Q決定】根據(jù)《中中華人民民共和國國營業(yè)稅稅暫行條條例》一一、二、、四、五五、九條條及《國國家稅務(wù)務(wù)總局關(guān)關(guān)于印發(fā)發(fā)〈營業(yè)業(yè)稅問題題解答（（之一））的通知知〉》國國稅函發(fā)發(fā)[1995]156號）規(guī)定定，追繳繳甲公司司取得出出租收入入營業(yè)稅稅及附加加，出租租收入扣扣除稅金金后補繳繳企業(yè)所所得稅，，補繳的的營業(yè)稅稅及附加加和企業(yè)業(yè)所得稅稅從滯納納之日起起加收滯滯納金并并處以0.5倍罰款。。并且要補補繳房產(chǎn)產(chǎn)稅。思考：取得營業(yè)業(yè)收入雙雙方相互互抵頂少少繳稅款款的現(xiàn)象象，應(yīng)該該引起注注意。類類似的。。。。。。。（七）利用裝修修分解銷銷售收入入D花園是甲甲公司近近年開發(fā)發(fā)的新項項目，第第一期已已基本售售完，第第二期也也已進入入預售階階段。檢檢查人員員通過計計算機查查詢系統(tǒng)統(tǒng)發(fā)現(xiàn)，，該公司司在D花園所在的D區(qū)征收分局領(lǐng)領(lǐng)購并開具了了大量的建筑筑安裝業(yè)發(fā)票票，這使檢查查人員產(chǎn)生了了疑問：房地產(chǎn)開發(fā)公公司怎么會大大量使用建筑筑安裝業(yè)發(fā)票票呢？經(jīng)到D花園現(xiàn)場了解解情況，檢查查人員發(fā)現(xiàn)D花園的商品房房分為毛坯房房和精裝房，，精裝房就是是讓裝修成為為完整的商品品房的一部分分，它向消費費者提供的是是裝修一次到到位的成品房房。檢查人員員重點對D項目精裝修部部分進行了檢檢查，發(fā)現(xiàn)該該公司與購買買精裝修商品品房的業(yè)主簽簽訂兩份合同同，一份銷售售合同，一份份裝修合同，，分別向業(yè)主主開具商品房房銷售發(fā)票和和建筑安裝發(fā)發(fā)票，分別確確認銷售收入入和“其他業(yè)業(yè)務(wù)收入”。。2010年該項目預收收款28000萬元，按銷售售不動產(chǎn)稅目目繳納營業(yè)稅稅1400萬元，取得裝裝修預收款4800萬元，結(jié)轉(zhuǎn)““其他業(yè)務(wù)收收入”4800萬元，按“建建筑業(yè)”稅目目繳納營業(yè)稅稅240萬元對于該公司D項目取得的裝裝修收入應(yīng)如如何征稅？檢檢查人員對這這一問題進行行了仔細地分分析研究。該該公司的精裝裝修房是與業(yè)業(yè)主分別簽訂訂售房合同和和裝修合同，，取得的售房房收入、裝修修收入分別入入賬，并分別別開具商品房房發(fā)票和建筑筑安裝業(yè)發(fā)票票，分屬兩個個稅目，似乎乎應(yīng)該分別征征稅。但是，在仔細細查閱有關(guān)合合同后，檢查查人員發(fā)現(xiàn)，，該公司雖然然與業(yè)主分別別簽訂銷售合合同和裝修合合同，但在銷售合同同的補充協(xié)議議中卻強調(diào)業(yè)業(yè)主購買的是是精裝修商品品房，必須按按照公司的要要求由公司統(tǒng)統(tǒng)一進行裝修修。表面上，該該公司分別按按銷售合同和和裝修合同收收取款項，按按不同稅目分分別繳納稅款款，而實際上上，不管是銷銷售合同還是是裝修合同的的簽訂只是為為了一項業(yè)務(wù)務(wù)，那就是銷銷售精裝修商商品房。因此此裝修收入應(yīng)應(yīng)作為銷售不不動產(chǎn)向?qū)Ψ椒绞杖〉膬r外外費用，按““銷售不動產(chǎn)產(chǎn)”稅目征收收營業(yè)稅?！咎幚頉Q定】】根據(jù)《中華人人民共和國營營業(yè)稅暫行條條例》、國家家稅務(wù)總局《《關(guān)于銷售不不動產(chǎn)兼裝修修行為征收營營業(yè)稅問題的的批復》（國國稅函[1998]53號的規(guī)定，甲甲公司將銷售售房屋的行為為分解成銷售售房屋與裝修修房屋兩項行行為，分別簽簽訂兩份合同同，向?qū)Ψ绞帐杖煞輧r款款，其收取的的裝修及安裝裝設(shè)備收入應(yīng)應(yīng)認定為銷售售不動產(chǎn)的行行為的一個組組成部分，應(yīng)應(yīng)按“銷售不不動產(chǎn)”稅目目補繳營業(yè)稅稅。同時，同時根根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文的規(guī)定，，該公司收取取的裝修收入入應(yīng)按15%的毛利率補征征2010年企業(yè)所得稅稅。（八）收到土土地返還款未未做企業(yè)所得得稅收入。檢查人員發(fā)現(xiàn)企業(yè)2010年收到政府返返還的土地出出讓金2000萬元，企業(yè)計計入其他應(yīng)付付款科目。借：銀行存款款2000萬貸：其他應(yīng)付付款2000萬檢查人員分為為兩派意見：：一派認為企業(yè)只要沖減減該項目的土土地成本即可可，這樣未來來企業(yè)所得稅稅和土地增值值稅的成本均均減少，而無無需作為收入入直接繳納企企業(yè)所得稅。。另一派認為，2000萬元應(yīng)當直接接繳納企業(yè)所所得稅，而在在土地增值稅稅清算時，沖沖減2000萬元成本?！咎幚頉Q定】】本案中，按照照第二種意見見，要求企業(yè)業(yè)作為補貼收收入直接調(diào)增增應(yīng)納稅所得得額2000萬元，在未來來土地增值稅稅清算時，調(diào)調(diào)整減少土地地成本2000萬元。雖然不盡合理理，但卻是目目前稅務(wù)機關(guān)關(guān)的普遍做法法。聯(lián)系：財稅[2011]70號文件。（九）完工年年度未取得發(fā)發(fā)票，檢查期期間已經(jīng)取得得發(fā)票的處理理。檢查人員發(fā)現(xiàn)企業(yè)2008年完工并全部部售出的B項目，完工年年度有2000萬元白條列入入開發(fā)成本，，但是2011年檢查期間企企業(yè)取得了發(fā)發(fā)票。企業(yè)認為：已經(jīng)取得了發(fā)發(fā)票，因此對對2008年的應(yīng)納稅所所得額無需進進行調(diào)整。檢查人員認為為：根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文件第34條的規(guī)定，企業(yè)2008年沒有取得發(fā)發(fā)票，就應(yīng)當當補繳稅款，，而2011年取得了發(fā)票票，應(yīng)當在2012年1—5月匯算清繳期期間，計入2011年的扣除項目目?！咎幚頉Q定】】1、根據(jù)總局2012年第15號公告，企業(yè)業(yè)可以追溯調(diào)調(diào)整到2010年扣除，無需需補稅。2、繳納2008年到2011年3年時間的滯納納金。（十）混淆項目，加加大先期開發(fā)發(fā)成本Ｄ項目工程分分二期進行，，第一期已完完工并基本銷銷售完畢，第第二期正在預預售。檢查人人員發(fā)現(xiàn)，該該項目土地出出讓金在項目目開發(fā)初期全全部繳清，企企業(yè)全部一次性計入“開發(fā)發(fā)成本—D項目—一期””在并已在稅稅前扣除，并未將已經(jīng)支支付的土地出出讓金在一期期和二期之間間進行分配。?！咎幚頉Q定定】根據(jù)國稅發(fā)【2009】31號文件規(guī)定定，調(diào)整應(yīng)由D項目二期分分攤的土地地成本，并補繳企業(yè)所所得稅。思考：類似的，公公共配套設(shè)設(shè)施未按照照規(guī)定分配配的違法情情形更多。。（十一）會所開發(fā)成成本計入開發(fā)產(chǎn)品成本稅稅前扣除A項目會所在在完工后于于2011年6月辦理房產(chǎn)產(chǎn)證，產(chǎn)權(quán)權(quán)人為甲公公司。該會會所在2010年10月已租給其關(guān)關(guān)聯(lián)企業(yè)某某娛樂公司司從事娛樂樂業(yè)經(jīng)營。。在A項目開發(fā)施施工過程中中，甲公司司將會所成成本在“開開發(fā)成本””科目下設(shè)設(shè)置子科目目進行單獨獨核算，在在A項目完工后后，該公司司將包括會會所成本在在類的“開開發(fā)成本——Ａ項目””賬面余額額全部結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品成本——A項目”后又又分別在2010年、2011年底分兩次次全部結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)“銷售成成本”，在在稅前扣除除。2011年6月辦理房產(chǎn)產(chǎn)證后，A公司既未將將會所轉(zhuǎn)作作固定資產(chǎn)產(chǎn)，也未將將相應(yīng)的成成本從銷售售成本中轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)回?！咎幚頉Q定定】根據(jù)國稅發(fā)發(fā)[2009]31號文第17條的規(guī)定，甲甲公司將經(jīng)營性的的會所成本本作為開發(fā)發(fā)產(chǎn)品成本本在企業(yè)所所得稅前扣扣除，應(yīng)調(diào)調(diào)增應(yīng)納稅稅所得額，，將會所成成本結(jié)轉(zhuǎn)為為固定資產(chǎn)產(chǎn)，提取折折舊。思考：31號文件第17、18、33條的規(guī)定及及其解析。。（十二）銷售退回不不沖回銷售售成本在對預售收收入進行檢檢查時，檢檢查人員發(fā)發(fā)現(xiàn)2009年12月Ｂ項目有有筆紅字沖沖回業(yè)務(wù)，，經(jīng)核實是是銷售退回回業(yè)務(wù)。在在對Ｂ項目目銷售成本本進行檢查查時，檢查查人員未發(fā)發(fā)現(xiàn)有紅字字沖回業(yè)務(wù)務(wù)，對照銷銷售臺賬，，發(fā)現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)銷售成本本的面積比比銷售臺賬賬中記載的的銷售面積積多了150平方米。經(jīng)過核實，，12月發(fā)生的幾幾筆銷售退退回業(yè)務(wù)只進行了銷銷售收入沖沖減，未進進行銷售成成本沖減，，造成多結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)150平方米銷售售成本，應(yīng)應(yīng)調(diào)增應(yīng)納納稅所得額額?！咎幚頉Q定定】根據(jù)《企業(yè)業(yè)所得稅法》規(guī)定，追繳多結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)的銷售售成本的企企業(yè)所得稅稅、加收滯滯納金并處處以0.5倍罰款。這樣的錯誤誤，不應(yīng)該該?。。ㄊ┵Y資本弱化未未調(diào)整利息息。檢查人員在在檢查“其他應(yīng)付款款”科目時發(fā)發(fā)現(xiàn)，甲公司2010年1月1日向母公司司借款20億元用于支支付土地出出讓金，年年利率10%，全年共支支付利息2億元，并且且計入了開開發(fā)成本—開發(fā)間接費費用。甲公公司全年平平均所有者者權(quán)益為9億元。經(jīng)過過調(diào)查，其其母公司2010年虧損3000萬元，甲公公司當年盈盈利5000萬元?！咎幚頉Q定定】關(guān)聯(lián)債資比比例=20億元/9億元=2.22不得扣除的的利息=2億元*（1-2/2.22）=2000萬元根據(jù)財稅[2008]121號文件及國國稅發(fā)[2009]2號文件規(guī)定定，企業(yè)超超過所有者者權(quán)益2倍部分借款款利息不得在企業(yè)業(yè)所得稅前前扣除，因此企業(yè)業(yè)應(yīng)該調(diào)減減開發(fā)間接接費用2000萬元（2億元*10%），且未來來也不允許許在企業(yè)所所得稅前扣扣除。（十四）多計利息費費用稅前扣扣除（統(tǒng)借統(tǒng)還還問題）在檢查甲公公司的貸款款合同時，，檢查人員員發(fā)現(xiàn)有一一份向其集集團公司的的貸款協(xié)議議。由集團團公司向銀銀行貸款后后專項用于于甲公司B項目的開發(fā)發(fā)，歸還利利息時，由由集團公司司先行墊付付，甲公司司與集團公公司定期結(jié)結(jié)算，但甲公司司未取得發(fā)發(fā)票。經(jīng)查有關(guān)關(guān)憑證，集團公司對對該項利息息向銀行支支付1500萬元，甲公公司向集團團公司按照照復利計算支支付集團公公司貸款利利息1888萬元，利息在已已售商品房房面積和未未售商品房房面積之間間進行分配配，其中有有1260萬元已在稅稅前扣除，，應(yīng)調(diào)增應(yīng)應(yīng)納稅所得得額1260萬；【處理決定定】對不允許稅稅前扣除的的貸款利息息補征企業(yè)業(yè)所得稅并加滯納金金。財稅[2000]007號文件，關(guān)關(guān)于統(tǒng)借統(tǒng)統(tǒng)還問題。。（十五）土地評估增增值虛增開開發(fā)成本（幾種評估估）檢查人員在在檢查“開開發(fā)成本””科目時發(fā)發(fā)現(xiàn)，C項目的土地地成本共2.5億元，但《《土地轉(zhuǎn)讓讓協(xié)議》中中的地價款款1.8億元，兩者者相差了7000萬元，這引引起了檢查查人員的懷懷疑。檢查查人員對列列支土地成成本的記賬賬憑證逐一一進行檢查查，發(fā)現(xiàn)2009年8月，甲公司司進行了資資產(chǎn)評估，，C項目用地評評估值為2.5億元。甲公司做如如下賬務(wù)處處理：借：開發(fā)成本——C項目—土地地成本7000萬元貸：資本公積7000萬元經(jīng)核實，土土地評估增增值部分進進入開發(fā)成成本并已在在稅前扣除除金額為4000萬元。【處理決定定】根據(jù)《企業(yè)業(yè)所得稅法實施條例》第56條的規(guī)定，除另有規(guī)定定外，企業(yè)業(yè)資產(chǎn)按照照歷史成本本計價，甲公司通過過評估增值值的土地成成本虛增產(chǎn)產(chǎn)品成本在在稅前扣除除，追繳其其企業(yè)所得得稅，加收收滯納金并并處以0.5倍罰款。（十六）資資本公積轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)增資本未未繳納個人人所得稅檢查人員在在檢查“資本公積”科目時發(fā)發(fā)現(xiàn)，C項目用地評評估值為7000萬元，已經(jīng)轉(zhuǎn)增增資本。甲公司做做如下賬務(wù)務(wù)處理：借：資本公積7000萬貸：實收資本——集團公司5600萬（80%）實收資本——張先生（集集團公司法法人代表））1400萬（20%部分）【處理決定定】根據(jù)國稅函[1997]198號文件、國國稅函[1998]289號文件的規(guī)定，甲甲公司資本公積轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)增資本，，其自然人人股東應(yīng)該該繳納個人人所得稅280萬元，稅款款由甲公司司代扣代繳繳；由于甲公司司未代扣代代繳，因此此根據(jù)國稅稅發(fā)[2003]47號文件責令令其補扣補補繳，并根根據(jù)《征管法〉第69條，給予50%的罰款。思考考：：““未分分配配利利潤潤、、盈盈余余公公積積、、資資本本公公積積—資本本溢溢價價””轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)增增資資本本是是否否一一律律對對自自然然人人股股東東征征收收個個人人所所得得稅稅？？（十十七七））股股東東借借款款超超過過1年，，未未代代扣扣代代繳繳個個人人所所得得稅稅。。檢查查人人員員在在檢檢查查““其他他應(yīng)應(yīng)收收款款”科科目目時時發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，，甲公公司司2009年6月借借給給其其自自然然人人股股東東張張先先生生1000萬元元，，2010年11月借借給給股股東東張張先先生生1000萬元元，，截截至至到到檢檢查查期期2011年8月，，均均未未歸歸還還。。根據(jù)據(jù)財財稅稅[2003]158號文文件件，，股股東東借借款款年年末末仍仍未未歸歸還還的的，，應(yīng)應(yīng)當當視視同同分分紅紅繳繳納納個個人人所所得得稅稅，，因因此此檢檢查查人人員員認認為為，，兩兩筆筆借借款款在在當當年年年年末末均均未未歸歸還還，，企企業(yè)業(yè)應(yīng)應(yīng)當當繳繳納納個個人人所所得得稅稅400萬元元。。企業(yè)業(yè)認認為為，，第第二二筆筆借借款款借借款款期期限限尚尚未未滿滿1年，，因因此此不不能能僅僅僅僅根根據(jù)據(jù)字字面面意意思思，，年年末末不不歸歸還還就就繳繳納納個個人人所所得得稅稅。。因因此此只只同同意意繳繳納納第第一一筆筆的的個個人人所所得得稅稅。。稅務(wù)務(wù)機機關(guān)關(guān)經(jīng)經(jīng)商商議議，，采采納納了了企企業(yè)業(yè)的的意意見見。?！咎幪幚砝頉Q決定定】】根據(jù)據(jù)財稅稅[2003]158號文文件件規(guī)規(guī)定定該該行行為為應(yīng)應(yīng)該該繳繳納納個個人人所所得得稅稅。。根根據(jù)據(jù)國國稅稅發(fā)發(fā)[2003]47號文文件件責責令令其其補補扣扣補補繳繳個個人人所所得得稅稅，，并并根根據(jù)據(jù)《征管管法法〉第69條，，給給予予50%的罰罰款款。。思考考：：公公司司股股權(quán)權(quán)架架構(gòu)構(gòu)的的設(shè)設(shè)計計（（直直接接持持股股模模式式和和間間接接持持股股模模式式））。。（十十八八））收收到到個個人人所所得得稅稅手手續(xù)續(xù)費費未未繳繳納納企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅。。檢查查人人員員在在檢檢查查““其他他應(yīng)應(yīng)付付款款”科科目目時時發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，，甲公公司司2008年到到2010年，，共共收收到到地地稅稅局局支支付付的的代代扣扣代代繳繳個個人人所所得得稅稅手手續(xù)續(xù)費費50萬元元，，，，企企業(yè)業(yè)做做賬賬：：借：：銀銀行行存存款款—50萬元元貸：：其其他他應(yīng)應(yīng)付付款款———50萬元元用于于購購買買辦辦公公用用品品支支付付時時，，企企業(yè)業(yè)做做賬賬：：借：：其其他他應(yīng)應(yīng)付付款款—50萬元貸：銀行行存款—50萬元【處理決決定】企業(yè)收到到手續(xù)費費，屬于于勞務(wù)收收入，應(yīng)應(yīng)該繳納納企業(yè)所所得稅，，因此應(yīng)應(yīng)當調(diào)增增應(yīng)納稅稅所得額額50萬元，補補繳企業(yè)業(yè)所得稅稅；企業(yè)應(yīng)當當將勞務(wù)務(wù)收入計計提營業(yè)業(yè)稅金及及附加，，繳納營營業(yè)稅（存在爭爭議）。（十九））對外促促銷禮品品的個人人所得稅稅問題。。檢查人員員檢查時發(fā)發(fā)現(xiàn)，2010年企業(yè)促促銷時，，發(fā)放禮禮品40萬元，企企業(yè)記賬賬：借：庫存存商品—禮品40萬元貸：銀行行存款—40萬元借：銷售售費用——促銷禮品品費40萬元貸：庫存存商品——促銷禮品品40萬元【處理決決定】根據(jù)財稅[2011]50號文件規(guī)定，企企業(yè)應(yīng)當當按照““其他所所得”代代扣代繳繳個人所所得稅=40/（1-20%）*20%=10（萬元））。（三要三三不要））（二十））以房屋屋對外投投資未視視同銷售售繳納企企業(yè)所得得稅、土土地增值值稅。檢查人員員發(fā)現(xiàn)，2008年甲公司司以5000萬元的房房屋，乙乙公司出出資1億元共同同成立了了聯(lián)營企企業(yè)M公司，各各占50%的股份。。甲公司司做賬如如下：借：長期期股權(quán)投投資5000萬元貸：固定定資產(chǎn)清清理5000萬元【處理決決定】根據(jù)國稅稅發(fā)[2009]31號文件，，甲公司司以房屋屋對外投投資，應(yīng)應(yīng)該按照照公允價價值視同同銷售繳繳納企業(yè)業(yè)所得稅稅；根據(jù)據(jù)財稅[2006]21號文件，，應(yīng)當視視同銷售售繳納土土地增值值稅。根據(jù)財稅稅[2002]191號文件，，企業(yè)以以不動產(chǎn)產(chǎn)對外投投資，無無需繳納納營業(yè)稅稅。專題：對外投資資的稅務(wù)務(wù)處理。（二十一一）轉(zhuǎn)讓讓股權(quán)損損益調(diào)整整納稅問問題。檢查人員員發(fā)現(xiàn)，2010年甲公司司將其持持有的M公司50%股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓，甲公公司做賬賬如下，，企業(yè)年年終未做做納稅調(diào)調(diào)整：借：銀行行存款2億元貸：長期期股權(quán)投投資—成本5000萬元—損益調(diào)整整1億元貸：投資資收益5000萬元【處理決決定】1、企業(yè)該該項長期期股權(quán)投投資的計計稅基礎(chǔ)礎(chǔ)應(yīng)為1億元，因因此調(diào)減減應(yīng)納稅稅所得額額5000萬元；2、根據(jù)國稅函[2010]79號文件，損益調(diào)調(diào)整部分分不得在在企業(yè)所所得稅前前扣除，，因此應(yīng)應(yīng)調(diào)增1億元。綜上，企企業(yè)應(yīng)當當調(diào)增2010年應(yīng)納稅稅所得額額5000萬元。（二十二二）自然然人轉(zhuǎn)讓讓10%股權(quán)，繳繳納個人人所得稅稅問題。。檢查人員員檢查企業(yè)業(yè)2010年實收資資本賬目目時發(fā)現(xiàn)現(xiàn)如下賬賬目：借：實收收資本——張先生5000萬元貸：實收收資本——A公司5000萬元經(jīng)索取股股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓合同發(fā)發(fā)現(xiàn)，張張先生將將持有集集團公司司10%的股份，，以原投投資成本本5000萬元的價價格轉(zhuǎn)讓讓給了同同在該市市的關(guān)聯(lián)聯(lián)企業(yè)A公司。該該項股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓沒沒有產(chǎn)生生收益。。截至轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓日，，甲公司司的所有者權(quán)權(quán)益為10億元?！咎幚頉Q決定】根據(jù)國稅函[2009]285號文件、國家稅務(wù)務(wù)總局2010年27號公告，該項股股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓應(yīng)當按按照公允允價值核核定個人人所得稅稅計稅依依據(jù)，則則稱A公司補扣扣補繳個個人所得得稅5000萬*20%=1000萬元。該處理決決定不是是針對甲甲公司，，但是是是從甲公公司賬簿簿得到的的線索。。專題：自然人轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓股權(quán)權(quán)。（二十三三）自然然人股東東以10%股權(quán)增資資集團公公司。檢查人員員檢查企業(yè)業(yè)2010年實收資資本賬目目時發(fā)現(xiàn)現(xiàn)如下賬賬目：借：實收收資本——張先生5000萬元貸：實收收資本——集團公司司5000萬元經(jīng)過了解解，張先先生將10%的股份投投資到集集團公司司，對集集團公司司增資。。至此，，集團公公司持有有甲公司司90%股份，A公司持有有甲公司司10%的股份。?！咎幚頉Q決定】根據(jù)《個人所得得稅法實實施條例例》第10條，參考考國稅函函[2011]89號文件精精神，集集團公司司應(yīng)補扣扣補繳個個人所得得稅5000萬*20%=1000萬元。該處理決決定不是是針對甲甲公司，，但是是是從甲公公司賬簿簿得到的的線索。。專題：是是非非非319?。ǘ乃模┟庾庾馄谵k公公樓未繳繳納房產(chǎn)產(chǎn)稅和土土地使用用權(quán)計入入地價問問題。1、檢查人員員發(fā)現(xiàn)企業(yè)業(yè)2008年、2009年自建辦辦公樓成成本為1億元，其其對應(yīng)的的土地使使用權(quán)成成本1億元根據(jù)據(jù)會計準準則單獨獨核算，，作為無無形資產(chǎn)產(chǎn)攤銷。。2、企業(yè)每年年繳納房房產(chǎn)稅=1億元*（（1-30%）*1.2%=84（萬元））企業(yè)2010年下半年年開始，，將一半半的辦公公樓用于于出租，，租賃合合同約定定租期3年，第一一個半年年時間免免租，以以后每半半年收取取租金500萬元，共共計租金金2500萬元。企企業(yè)從2010年下半年年開始，，對出租租的房產(chǎn)產(chǎn)未再按按照房產(chǎn)產(chǎn)原值繳繳納房產(chǎn)產(chǎn)稅?！咎幚頉Q決定】根據(jù)財稅稅[2010]121號文件規(guī)規(guī)定，應(yīng)應(yīng)將辦公公樓對應(yīng)應(yīng)的土地地成本1億元納入入稅基繳繳納房產(chǎn)產(chǎn)稅，因因此應(yīng)當當補繳房房產(chǎn)稅84萬元；同同樣根據(jù)據(jù)該文件件規(guī)定，，對出租租的一半半房產(chǎn)，，在2010年下半年年應(yīng)補繳繳房產(chǎn)稅稅21萬元。但，由于于財稅[2010]121號文件，，自2010年12月21日起開始始執(zhí)行，，因此，，對此前前事項，，法不溯溯及既往往，不用用補稅。。（二十五五）土地地使用稅稅繳納時時間問題題。檢查人員員發(fā)現(xiàn)企業(yè)業(yè)2009年取得一一宗土地地，《國有土地地使用權(quán)權(quán)合同》約定，2009年4月1日前交地地，但由由于各種種原因，，企業(yè)2010年12月份才實實際取得得了土地地，企業(yè)業(yè)認為只只有實際際占用土土地后，，才需要要繳納土土地使用用稅，而而檢查人人員認為為要按照照合同約約定交地地時間繳繳稅?！咎幚頉Q決定】根據(jù)財稅稅[2006]186號文件規(guī)規(guī)定，企企業(yè)應(yīng)當當按照合合同約定定的交地地時間繳繳納土地地使用稅稅，并補補繳土地地使用稅稅款。企業(yè)有點點兒冤枉枉，應(yīng)該該實事求求是的處處理問題題?。ǘ┏鞘惺薪ㄔO(shè)配配套費的的契稅問問題。檢查人員員檢查時發(fā)發(fā)現(xiàn)，2010年企業(yè)根根據(jù)規(guī)定定標準對對C項目繳納納城市建建設(shè)配套套費1000萬元，企企業(yè)在此此之前繳繳納該宗宗土地契契稅時，，按照土土地出讓讓金價格格已經(jīng)繳繳納過契契稅?！咎幚頉Q決定】根據(jù)財稅[2004]134號文件規(guī)定，企企業(yè)應(yīng)當當補充繳繳納城市市建設(shè)配配套費部部分的契契稅1000萬*4%=40（萬元））。9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Saturday,December24,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。01:59:5501:59:5501:5912/24/20221:59:55AM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。12月-2201:59:5501:59Dec-2224-Dec-2212、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。01:59:5501:59:5501:59Saturday,December24,202213、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。12月月-2212月月-2201:59:5501:59:55December24,202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。24十十二二月月20