慈湖項(xiàng)目概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)

馬鞍山慈湖地塊規(guī)劃建議書(shū)PAGE1馬鞍山慈湖地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書(shū)二零一二年六月十五日目錄TOC\o"1-2"\h\z\u前言 -3-一、區(qū)域概況及市場(chǎng)分析 -3-1. 馬鞍山市及慈湖高新區(qū)概況、發(fā)展規(guī)劃 -3-2. 馬鞍山市房地產(chǎn)概況 -4-3. 在售樓盤(pán)和同質(zhì)樓盤(pán)情況 -6-二、項(xiàng)目概況及定位分析 -9-1. 項(xiàng)目區(qū)位及基本情況 -9-2. 本項(xiàng)目特點(diǎn)分析（SWOT分析） -10-3. 項(xiàng)目目標(biāo)客戶群分析 -12-4. 項(xiàng)目定位 -13-三、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 -14-1. 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) -14-2. 總體規(guī)劃基本原則 -14-3. 總體規(guī)劃重點(diǎn) -14-4. 項(xiàng)目總體布局建議 -15-5. 戶型配比及設(shè)計(jì)建議 -16-6. 配套商業(yè)規(guī)劃建議 -17-7. 單體建筑設(shè)計(jì)建議 -18-8、 配套設(shè)計(jì)建議 -20-前言馬鞍山慈湖119.5畝地塊處于慈湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)東北部，緊鄰南京濱江開(kāi)發(fā)區(qū)。為更好對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體定位，開(kāi)發(fā)適銷(xiāo)對(duì)路的產(chǎn)品，在對(duì)區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合本項(xiàng)目所處區(qū)位及特點(diǎn)，形成了本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位和規(guī)劃建議。一、區(qū)域概況及市場(chǎng)分析馬鞍山市及慈湖高新區(qū)概況、發(fā)展規(guī)劃馬鞍山位于安徽省東部、長(zhǎng)江中下游東岸，地處北緯31°46'42''~31°17'26''與東經(jīng)118°21'38''~118°52'44''之間江蘇南京接壤，2011年區(qū)劃調(diào)整后轄3區(qū)3縣，土地面積4042平方公里，總?cè)丝?28萬(wàn)人。屬北亞熱帶濕潤(rùn)性季風(fēng)氣候，季風(fēng)明顯，四季分明，氣候溫暖濕潤(rùn)，雨熱同季。馬鞍山年平均溫度在16℃左右，最冷為1月，平均溫度3℃，最熱為7月，平均溫度在28℃左右。近年來(lái)馬鞍山市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)總量排名全省第四，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、財(cái)政收入、工業(yè)增加值、固定資產(chǎn)投資等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總量位居全省前列。2011年，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）1144.18億元，首度突破千億大關(guān)。全市城市居民人均可支配收入27329元，全市農(nóng)民人均純收入為9505元，均居全省首位。慈湖高新區(qū)位于馬鞍山東北部，包含慈湖工業(yè)園、金家莊工業(yè)園和馬鞍山軟件園三大經(jīng)濟(jì)板塊，園區(qū)內(nèi)工業(yè)門(mén)類齊全，現(xiàn)有法國(guó)圣戈班、臺(tái)灣中橡、廣州立白、豐原生化、申能集團(tuán)、首創(chuàng)水務(wù)、大唐集團(tuán)、海螺水泥、格力電工等跨國(guó)公司和國(guó)內(nèi)上市公司以及金星化工集團(tuán)、方圓公司、巨龍公司等省內(nèi)著名企業(yè)共215家入駐，其中億元以上的企業(yè)36家。2010年馬鞍山市明確提出“1255”城市發(fā)展戰(zhàn)略，即由一個(gè)主城區(qū)、2個(gè)副城區(qū)、5個(gè)中心鎮(zhèn)和5個(gè)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)共同構(gòu)成的城市空間布局體系。慈湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)作為5個(gè)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)之一，經(jīng)安徽省政府批準(zhǔn)目前正向國(guó)務(wù)院申報(bào)國(guó)家級(jí)高新區(qū)園區(qū)發(fā)展目標(biāo)：以“一新兩高”（新材料、高端裝備制造、高端服務(wù)業(yè)）產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，即做大做強(qiáng)新材料產(chǎn)業(yè)，做精做深高端裝備制造業(yè)，積極培育以現(xiàn)代物流為重點(diǎn)的高端服務(wù)業(yè)。到2015年，園區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到1300個(gè)億，到2020年成為具有國(guó)際影響的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到3000億。園區(qū)戰(zhàn)略定位：城市發(fā)展的新城區(qū)。高標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)慈湖高新區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善城市配套功能，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)與城市的融合，擴(kuò)大社會(huì)民生保障，促進(jìn)社會(huì)廣泛就業(yè)，優(yōu)化自然環(huán)境，進(jìn)一步完善宜居宜業(yè)的環(huán)境，打造城市發(fā)展的新城區(qū)。馬鞍山市房地產(chǎn)概況2.12011年馬鞍山房地產(chǎn)概況回首過(guò)去的2011年，“調(diào)控”似乎成了全國(guó)樓市的一個(gè)主旋律，新國(guó)八條頒布、重點(diǎn)城市監(jiān)測(cè)、劍指二三線城市的限購(gòu)、3次加息7次調(diào)動(dòng)銀行存款準(zhǔn)備金率，密集的政策頒布?jí)旱臉鞘写贿^(guò)氣來(lái)。但，正因?yàn)橛辛藯l條框框，有了那些不確定性，才讓原本處于狂熱之中的樓市逐漸恢復(fù)了理性，正是這些變化，才讓購(gòu)房者又重新看見(jiàn)房?jī)r(jià)下行的希望，才有了各路專家、學(xué)者精彩的言論和演說(shuō)。馬鞍山樓市從去年3月份以來(lái)，成交量和價(jià)格都開(kāi)始下滑，2011年，馬鞍山市（不含和縣、含山）新建商品房（不含安置房、保障性住房）成交6188套，成交面積為65萬(wàn)平米，成交均價(jià)為6075元每平。2011年與去年相比，在成交套數(shù)和成交面積上有了很大程度的下滑。2.2馬鞍山市消費(fèi)者對(duì)住房偏好分析（1）區(qū)域偏好。江東大道沿線、湖東南路沿線和其他老城區(qū)是居民選購(gòu)房屋的重點(diǎn)區(qū)域。選擇江東大道沿線和其他老成區(qū)是居民選購(gòu)房屋的重點(diǎn)區(qū)域。選擇江東大道沿線的占有購(gòu)房意向人群的23.7%，選擇湖東南路和湖西南路的分別占8%和7%，慈湖河路兩側(cè)和湖南路兩側(cè)各占5.19%，其他老城區(qū)占29.63%，選擇濱江新區(qū)、秀山新區(qū)、博望新區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)周邊以及當(dāng)涂縣和其他的偏少，總共僅占21.48%。（2）面積、戶型和房屋類型偏好。80—100平米的需求占48.15%，100120平米的占28.89%，其他80平米以下的占11.85%，120144平米的占8.15%，144平米以上的大戶型需求僅占2.96%。對(duì)馬鞍山來(lái)說(shuō)選擇普通多層的占多數(shù)。2.3馬鞍山房地產(chǎn)房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇（1）輕軌入馬炒熱沿線樓盤(pán)（未來(lái)地鐵站在項(xiàng)目附近）4月26日，南京、馬鞍山兩地市長(zhǎng)簽訂了《2011年度寧馬一體化合作協(xié)議》。在這份協(xié)議中，加快寧馬城際輕軌前期工作被列為共建重點(diǎn)，南京輕軌8號(hào)線也有計(jì)劃延伸到馬鞍山主城區(qū)，它將從市區(qū)通往銅井鎮(zhèn)，與馬鞍山市城區(qū)內(nèi)自建的輕軌線對(duì)接。這項(xiàng)工程落實(shí)后，兩城之間的關(guān)系就將更為密切，兩地的市民們也將更方便的享受到便捷的交通服務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)真正意義上的資源共享。輕軌入馬，不僅讓沿線樓盤(pán)受到了購(gòu)房者的關(guān)注，而且讓人們對(duì)馬鞍山的房?jī)r(jià)多了一份遐想。（2）和縣、含山并入馬鞍山房地產(chǎn)格局驟變8月22日，安徽省正式宣布撤銷(xiāo)地級(jí)巢湖市，并對(duì)原地級(jí)巢湖市所轄的一區(qū)四縣行政區(qū)劃進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，分別歸合肥、蕪湖、馬鞍山三市管轄。其中，含山縣、和縣(不含沈巷鎮(zhèn))劃歸馬鞍山市管轄。至此，馬鞍山迎來(lái)了屬于自己的大城時(shí)代。和縣、含山并入后隨之提升的住房需求為我市房地產(chǎn)行業(yè)的邁進(jìn)提供了動(dòng)力，同時(shí)也打開(kāi)了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展更為廣闊的空間。（3）馬鞍山長(zhǎng)江大橋的建設(shè)，助推馬鞍山房地產(chǎn)業(yè)騰飛。在售樓盤(pán)和同質(zhì)樓盤(pán)情況馬鞍山主要住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格市場(chǎng)調(diào)研匯總表項(xiàng)目面積范圍單價(jià)范圍主力總價(jià)樓層差價(jià)朝向差價(jià)銀河灣90--1605700--68508050--100100-200天澤水岸91--115目前剩兩套32-110693平方總價(jià)65.8萬(wàn)6-20491.3平方總價(jià)52萬(wàn)單價(jià)5700匯成上東87--1396415--760070-90150100-200東方明珠89--1205500--68006520--30100朝輝首府67-1205200--800080--9050--10050--100綠州花園82--1155700--6800605050--200江南御花園139--1445600--60008050--100100翡翠森林花園90--1216200--660065100-20050--100金玉蘭小區(qū)75--140均價(jià)3900元/平怡和家苑75--120均價(jià)3900元/平類比同質(zhì)樓盤(pán)情況：梧桐雅苑（老城區(qū)，品質(zhì)比較差）項(xiàng)目位置幸福路與恒興路交叉口開(kāi)發(fā)商馬鞍山市百成置業(yè)有限有限公司投資商規(guī)劃占地14.7萬(wàn)平建筑面積20萬(wàn)平方米容積率1.3套數(shù)2棟數(shù)48棟綠化率35%開(kāi)發(fā)模式分四期開(kāi)發(fā)開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011年6月入住時(shí)間2012年6月熱銷(xiāo)產(chǎn)品類型多層銷(xiāo)售狀況一般，一期銷(xiāo)售基本售罄銷(xiāo)售價(jià)格均價(jià)3900元/m2最低3700元/m2主力產(chǎn)品90m項(xiàng)目推廣主題老城區(qū)、幸福住宅主力賣(mài)點(diǎn)描述景觀、人文、學(xué)區(qū)景觀特點(diǎn)中心花園、北部鄰河景觀帶、建筑特點(diǎn)毛坯房、多層、現(xiàn)代風(fēng)格區(qū)位老城區(qū)配套描述幼兒園及小學(xué)（長(zhǎng)江路小學(xué)、新工房小學(xué)、幸福路小學(xué)、中村小學(xué)）戶主可自行選擇小學(xué)、指定中學(xué)為市第十一中。恒泰﹒達(dá)觀天下（秀山新區(qū)，品質(zhì)高，價(jià)格低）項(xiàng)目位置雨山東路霍里山大道交叉口南200米開(kāi)發(fā)商馬鞍山筑城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資商恒泰集團(tuán)規(guī)劃占地18萬(wàn)平建筑面積60萬(wàn)平方米容積率2.5開(kāi)發(fā)模式分四期開(kāi)發(fā)開(kāi)盤(pán)時(shí)間2012入住時(shí)間暫沒(méi)定熱銷(xiāo)產(chǎn)品類型高層、商鋪銷(xiāo)售狀況未開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格均價(jià)3900元/m2主力產(chǎn)品：復(fù)式樓，層高5、2米，共130平米，第二層平面不計(jì)入面積，只算一層面積銷(xiāo)售策略層高5米2，分割成2層銷(xiāo)售，算一層面積，實(shí)際價(jià)格按產(chǎn)權(quán)面積達(dá)5000每平主力賣(mài)點(diǎn)描述景觀、人文、學(xué)區(qū)景觀特點(diǎn)中心花園、北部鄰河景觀帶、建筑特點(diǎn)高層復(fù)式、現(xiàn)代風(fēng)格區(qū)位秀山新區(qū)、大學(xué)城配套描述霍里山公園、大學(xué)城、商業(yè)內(nèi)街二、項(xiàng)目概況及定位分析項(xiàng)目區(qū)位及基本情況本項(xiàng)目位于慈湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)東北部(北環(huán)路與天門(mén)大道西北側(cè))，根據(jù)慈湖高新區(qū)規(guī)劃，天門(mén)大道、北環(huán)路、園水路形成的區(qū)域范圍內(nèi)建設(shè)成為行政辦公、公建、服務(wù)、配套的綜合服務(wù)區(qū)，建成后將形成整體環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施齊全的馬鞍山北部工業(yè)園區(qū)綜合配套服務(wù)中心。本項(xiàng)目本次規(guī)劃分兩地塊，A地塊：西至園中路，南至北環(huán)路，東至天門(mén)大道，北至園寧路；B地塊：西至湖泊溏，北至北環(huán)路，東至園中路，北至園寧路。項(xiàng)目地勢(shì)呈東高西低，局部坑洼。在東地塊上現(xiàn)在部分企業(yè)廠房和民房未搬遷。本項(xiàng)目東、西兩側(cè)臨交通干道，未來(lái)交通通達(dá)性較好。其中天門(mén)大道為205國(guó)道馬鞍山段一部分，北環(huán)路是城市Ⅱ級(jí)主干道已建成，園中路是城市Ⅱ級(jí)次干道已建成，其它道路待建。本項(xiàng)目距南京江寧的銅井鎮(zhèn)僅6公里，項(xiàng)目西側(cè)是一在建商業(yè)項(xiàng)目，北側(cè)是規(guī)劃建設(shè)的立白公司研發(fā)中心和湖泊溏景觀區(qū)，南側(cè)為高新區(qū)科創(chuàng)中心大樓及高新區(qū)本項(xiàng)目特點(diǎn)分析（SWOT分析）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（S）：1）項(xiàng)目位于慈湖高新區(qū)，距南京江寧的銅井鎮(zhèn)幾公里，驅(qū)車(chē)約8分鐘，項(xiàng)目有125路公交車(chē)，20分鐘直達(dá)火車(chē)站，交通還算便捷。2）地塊位于湖泊塘（擬建設(shè)成為開(kāi)放式公園，由我公司代建）周?chē)?，?xiàng)目環(huán)境比較好，適合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)。3)高新區(qū)為老工業(yè)區(qū)，區(qū)內(nèi)沒(méi)有房地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)將起到改改善園區(qū)的居住環(huán)境，完善園區(qū)配套的功能。4)輕軌入馬，南京輕軌8號(hào)線也有計(jì)劃延伸到馬鞍山主城區(qū)，它將從市區(qū)通往銅井鎮(zhèn)，與馬鞍山市城區(qū)內(nèi)自建的輕軌線對(duì)接，輕軌將經(jīng)過(guò)項(xiàng)目，勢(shì)必帶動(dòng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。5)慈湖高新區(qū)正在申報(bào)國(guó)家級(jí)高新區(qū)，并極有可能獲批，獲批后慈湖高新區(qū)將規(guī)劃5萬(wàn)人口。項(xiàng)目劣勢(shì)（W）1)周邊尚未形成配套2)項(xiàng)目在工業(yè)區(qū)，污染比較嚴(yán)重3)周邊沒(méi)有人氣，沒(méi)有居住氛圍。項(xiàng)目機(jī)會(huì)（0）1)北部開(kāi)發(fā)水平低，市場(chǎng)潛力大北部是馬鞍山市規(guī)劃的重工業(yè)區(qū)，除了原住地居民外有4個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目（金玉蘭小區(qū)、怡和家苑、紫金城市花園、蓮塘家苑），這四個(gè)項(xiàng)目規(guī)模、檔次、品質(zhì)都很低，目前基本都已經(jīng)銷(xiāo)售完成，目前北部沒(méi)有新開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目。2)輕軌入馬，帶動(dòng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)3)與公司的BT項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)，推動(dòng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)4)慈湖國(guó)家級(jí)高新區(qū)正在申報(bào)中，并極有可能獲批。5)土地價(jià)格不高，銷(xiāo)售價(jià)格遠(yuǎn)低于市區(qū)價(jià)格，具有一定的競(jìng)爭(zhēng)力。項(xiàng)目威脅（T）1)目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，前景不是很明朗；2)項(xiàng)目所在的位置沒(méi)有房地產(chǎn)項(xiàng)目，市場(chǎng)不成熟，有待培育；3)項(xiàng)目處于工業(yè)區(qū)，購(gòu)房者抗性比較大。TOTOSW規(guī)模優(yōu)勢(shì)，正申報(bào)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)模優(yōu)勢(shì)，正申報(bào)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)便捷的交通優(yōu)勢(shì)205國(guó)道地塊自身資源優(yōu)勢(shì)（湖泊塘）開(kāi)發(fā)商實(shí)力較強(qiáng)地價(jià)便宜尚未形成生活配套在工業(yè)區(qū)，污染嚴(yán)重市場(chǎng)低水平發(fā)展城市規(guī)劃中不斷完善的生活配套和政策周邊的競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較弱，開(kāi)發(fā)前景看好與BT的聯(lián)動(dòng)市場(chǎng)威脅因素市場(chǎng)不成熟市場(chǎng)培育風(fēng)險(xiǎn)大盤(pán)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目目標(biāo)客戶群分析3.1由區(qū)域劃分所引出的本案客戶成分――“3＋1的結(jié)構(gòu)層次”核心客戶圈：園區(qū)工作者核心客戶圈：園區(qū)工作者第二客戶圈：馬鞍山中低收入第三客戶圈：投資、投機(jī)客本案第四：進(jìn)城客客戶劃分客戶描述預(yù)估比重核心客戶圈：園區(qū)工作人員在慈湖高新區(qū)工作的工人、管理人員及在開(kāi)發(fā)區(qū)各部門(mén)工作的人員50%第二客戶圈：馬鞍山市低收入者主要為城區(qū)內(nèi)中低收入客戶群，特別是金家莊和慈湖區(qū)客戶，他們對(duì)于總價(jià)比較高的住宅望塵莫及，但又迫切需要房子，這類客戶應(yīng)該是本項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)主力。25%第三客戶圈：投資、投機(jī)客因項(xiàng)目靠近南京，開(kāi)發(fā)后價(jià)格也將比較低，應(yīng)該是升值潛力比較大，將吸引馬鞍山和周邊的甚至南京的投資客前來(lái)投資、投機(jī)。主要看中樓盤(pán)區(qū)域的前景和樓盤(pán)的升值潛力。15%第四客戶群：進(jìn)城客、拆遷客馬鞍山所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)和縣鎮(zhèn)如當(dāng)涂、博望、新市等，他們有著強(qiáng)烈的進(jìn)城愿望，他們希望住進(jìn)城就真正變成了城里人。通過(guò)拆遷，他們可以獲得一部分補(bǔ)貼，但是這些錢(qián)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠購(gòu)買(mǎi)商品房，他們都迫切需要解決住房問(wèn)題，一部分人希望是面積補(bǔ)償，另一部分希望改善居住環(huán)境和品質(zhì)的人希望通過(guò)貨幣補(bǔ)償，然后加上自身的積蓄或者其它辦法重新置業(yè)。10%3.2目標(biāo)客戶總論對(duì)于本案來(lái)說(shuō)，目標(biāo)客戶將有如下特征：成分較為復(fù)雜除了一般城市商品房的客戶以外，本案中拆遷戶、回鄉(xiāng)置業(yè)客戶和鄉(xiāng)鎮(zhèn)公務(wù)員等占了很大部分，特別要注意的是諸如縣級(jí)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)干部，據(jù)調(diào)查的結(jié)果，大部分希望為子女在臨近的城市中置業(yè)，并且希望自己退休后也居住在相對(duì)較大的城市中?？們r(jià)承受能力不高因項(xiàng)目處于慈湖高新區(qū)，目前該區(qū)域?yàn)轳R鞍山的重工業(yè)區(qū)域，基本沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，周邊也基本沒(méi)有什么配套設(shè)施，這一系列的特征決定了該項(xiàng)目的客戶群體主要為城市中低收入者和認(rèn)為該區(qū)域有升值潛力的投資、投機(jī)客。項(xiàng)目定位項(xiàng)目總體定位慈湖高新區(qū)的商住配套（把項(xiàng)目打造成為慈湖高新區(qū)的中心地帶）慈湖經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)位于馬鞍山市東北部，距離主城區(qū)較遠(yuǎn)，不能充分享受城市中心的功能，所以只有自身形成一定的配套服務(wù)和功能，而慈湖經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)用地西部已經(jīng)基本建設(shè)和出讓，只有本項(xiàng)目所在地可以建設(shè)成為其居住、行政、辦公、配套的綜合服務(wù)區(qū)。項(xiàng)目形象定位高性價(jià)比高端景觀社區(qū)高品質(zhì)低價(jià)格馬鞍山離南京最近的地鐵物業(yè)馬鞍山市最具升值潛力的健康優(yōu)質(zhì)住宅產(chǎn)品定位大量小高層（占住宅總體量的60%）小量多層（占住宅總體量的30%）部分單身公寓（住宅總體量的5%左右）少量110120平米三房、四房（控制住宅在總體量的5%以下）部分商業(yè)三、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)規(guī)劃建設(shè)用地面積：79959.53m2，（用地性質(zhì):商住容積率：1.5～2.0建筑密度：≤35%綠化率：≥35總體規(guī)劃基本原則前瞻性：樹(shù)立時(shí)間、空間上的前瞻性觀念，做最有品位的社區(qū)，做最富于創(chuàng)意的社區(qū)。均好性：尋求景觀資源的均衡配置，充分考慮道路噪音、工業(yè)區(qū)環(huán)境對(duì)居住區(qū)的影響，通過(guò)合理的規(guī)劃布置方案避免或減少上述不利因素對(duì)社區(qū)的影響效益性：尋找開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和客戶的使用效益的最佳結(jié)合點(diǎn)，通過(guò)規(guī)劃手段達(dá)到合諧共生的要求。規(guī)范性：滿足國(guó)家相關(guān)法規(guī)、規(guī)范要求及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。人性化：在空間，尺度，景觀，設(shè)施，物業(yè)管理服務(wù)等諸多方面，充分考慮人性化原則，處處體現(xiàn)生活化的氣息?？傮w規(guī)劃重點(diǎn)3.1整體規(guī)劃，分期開(kāi)發(fā)要求本次實(shí)施項(xiàng)目規(guī)劃占地119.5畝，必須充分考慮項(xiàng)目的統(tǒng)一性，處理好與未來(lái)139畝地塊之間的銜接和產(chǎn)品分布，要保持與規(guī)劃高新區(qū)科創(chuàng)中心相協(xié)調(diào)?？紤]分二期開(kāi)發(fā)，首期以B地塊作為啟動(dòng)區(qū)。3.2整體定位要求考慮地塊現(xiàn)有的地形地貌，進(jìn)行科學(xué)的地塊價(jià)值評(píng)價(jià)，布置相應(yīng)的物業(yè)類型。充分挖掘湖泊溏的景觀價(jià)值，最大限度提升住宅價(jià)值。保證地塊內(nèi)部的私密性和科創(chuàng)中心地塊之間的開(kāi)放性，并能便利享受科創(chuàng)中心和湖泊溏的資源。3.3將核心資源轉(zhuǎn)化為核心競(jìng)爭(zhēng)力本項(xiàng)目最核心資源為湖泊溏，未來(lái)規(guī)劃為公益性公園。要充分利用規(guī)劃手段，力求達(dá)到湖景與本案的完美結(jié)合，以達(dá)到促進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo)售的目的。3.4規(guī)劃空間的層次性要求開(kāi)放空間：公眾可以到達(dá)，隨意走動(dòng)（湖泊溏、科創(chuàng)中心）半開(kāi)放空間：由私密空間開(kāi)放空間過(guò)渡，組團(tuán)之間的過(guò)渡地帶私密空間：組團(tuán)內(nèi)部空間項(xiàng)目總體布局建議建議戶型朝向以正南為主，保證戶型通透，增加采光面。建議以B地塊與科創(chuàng)中心界限為中軸從湖泊溏延伸至天門(mén)大道，作為整個(gè)小區(qū)的景觀主軸。盡量考慮到景觀效果的最大化，結(jié)合地形地勢(shì)通過(guò)巧妙處理樓座的擺放，呈現(xiàn)出躍動(dòng)的活力和韻律感。區(qū)域A位于天門(mén)大道和北環(huán)路的交叉口，規(guī)劃布局為一綜合的商業(yè)體，成為整個(gè)慈湖高新區(qū)的標(biāo)志性建筑，采用底商，上面單身公寓的開(kāi)發(fā)形式。區(qū)域B緊沿北環(huán)路、園中路，設(shè)計(jì)為商業(yè)，打造成為慈湖高新區(qū)的休閑商業(yè)街。區(qū)域C建設(shè)一個(gè)景觀主軸，將湖泊塘景觀與小區(qū)串聯(lián)起來(lái)。區(qū)域D小高層區(qū)域E多層戶型配比及設(shè)計(jì)建議根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和所在的區(qū)域位置，建議項(xiàng)目的主力戶型為小三房，多層小三房的面積控制在95105平米，小高層的三房控制在100110平米。2房1廳1衛(wèi)多層控制在7585平，小高層2房控制在8590平米。為了滿足極少數(shù)購(gòu)房者要求居住舒服性等要求，同時(shí)擴(kuò)大項(xiàng)目客戶群，建議開(kāi)發(fā)少量的大戶型，但總量控制在5%以下。因旁邊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)了大量類似單身公寓的商務(wù)公寓，并且是高層，這就決定了其得房率比較低，開(kāi)發(fā)出來(lái)的單身商務(wù)公寓面積一定比較大，為了更好的與該項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)，建議開(kāi)發(fā)少量的單身公寓，單身公寓的面積控制在45平米左右。名稱地塊產(chǎn)品面積（平米）戶型功能產(chǎn)品占比（%）建筑面積（平米）容積率（概數(shù)）建筑面積（萬(wàn)平米）總建面（萬(wàn)平米）小戶型80-90兩房一廳一衛(wèi)200.65萬(wàn)2.03.2415.9中戶型B地塊90-105三房?jī)蓮d一衛(wèi)（主力）652.1萬(wàn)大戶型110--115三房?jī)蓮d一衛(wèi)100.324萬(wàn)商業(yè)50平左右一拖二50.162萬(wàn)小戶型80--90二房?jī)蓮d一衛(wèi)202.48萬(wàn)12.66中戶型A地塊90-105兩房?jī)蓮d一衛(wèi)、小三房一廳一衛(wèi)（主力）607.44萬(wàn)大戶型110-115三房?jī)蓮d一衛(wèi)70.89萬(wàn)單身公寓一室一廳50.65萬(wàn)商業(yè)50平左右一拖二80.97萬(wàn)公建（幼兒園、物業(yè)0.39萬(wàn)配套商業(yè)規(guī)劃建議6.1商業(yè)配套設(shè)計(jì)基本原則商業(yè)主題：休閑的、開(kāi)放的、時(shí)尚的符合為完善本項(xiàng)目配套及高新區(qū)配套功能的總體定位。通過(guò)充滿藝術(shù)氣息的商業(yè)，積聚人氣和提高影響力以商業(yè)創(chuàng)造價(jià)值和制造亮點(diǎn)6.2商業(yè)配套規(guī)劃設(shè)計(jì)建議該項(xiàng)目的商業(yè)建議由一綜合的商務(wù)會(huì)所和底商組成的商業(yè)街模式構(gòu)成。底商經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)——以滿足社區(qū)居民度假生活所需的快速消費(fèi)品零售及服務(wù)為主，如洗衣店、西點(diǎn)店、便利店、郵政、特色餐飲、銀行、可外賣(mài)的快餐店、美容理發(fā)店等等。單體建筑設(shè)計(jì)建議7.1產(chǎn)品風(fēng)格建議建筑風(fēng)格——整體設(shè)計(jì)可以考慮簡(jiǎn)潔歐式風(fēng)格，通過(guò)外觀色彩和線條來(lái)傳達(dá)項(xiàng)目高貴典雅特質(zhì)，給消費(fèi)者以直觀的感受建筑立面色彩——暖色調(diào)、幾何感、挺拔的立面，建議部分以石料、面磚或仿天然花崗巖磚貼面等與涂料搭配，以提高產(chǎn)品整體的品質(zhì)感。建筑細(xì)節(jié)——羅馬柱、仿古路燈、石材質(zhì)感廊柱、雕花鐵藝欄桿等，以建筑元素的合理動(dòng)用體現(xiàn)樓盤(pán)高品質(zhì)，但不宜堆砌，應(yīng)考慮建筑成本等因素。利用不同材質(zhì)之間在質(zhì)感、色彩上的對(duì)比，豐富視覺(jué)效果，弱化大體量建筑的厚重、沉悶。利用戶型的縱深，形成立面的凹凸有致，以立體感豐富整體立面，減少體量建筑立面的壓抑感。利用圓潤(rùn)富有動(dòng)感的弧線，弱化大體量建筑立面的厚重感。結(jié)合富有變幻的窗、陽(yáng)臺(tái)，營(yíng)造多彩變化的建筑立面，賦予建筑個(gè)性的同時(shí)，規(guī)避因其大體量而帶來(lái)的呆板、沉悶和壓抑感。7.2住宅單體建筑建議結(jié)合地形地勢(shì)，設(shè)計(jì)可采用低成本的半地下生態(tài)車(chē)庫(kù)。所有戶型均應(yīng)采用全明設(shè)計(jì)，南北通透，以保證室內(nèi)的通風(fēng)和采光?？蛷d應(yīng)布置在向陽(yáng)位置，90m2合理安排各空間的序列，減少交通面積，提高使用效率。組織好公共空間與私密公間的關(guān)系，盡量避免相鄰住戶的干擾。注重戶型設(shè)計(jì)的特色化，引入新的設(shè)計(jì)元素，做適度的產(chǎn)品創(chuàng)新，如可設(shè)計(jì)部分入戶花園，盡可能的采用各種方式與陽(yáng)光、戶外風(fēng)景親密交融，多做觀景陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、遠(yuǎn)景跳窗等。在做立面設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)充分考慮細(xì)節(jié)，如室外空調(diào)機(jī)位、管線的隱蔽等，以提升立面效果，提高產(chǎn)品檔次。7.3商業(yè)單體建筑建議在天門(mén)大道和北環(huán)路的交叉口，建議開(kāi)發(fā)一綜合商業(yè)體，一、二、三樓可開(kāi)發(fā)成面積不是大