麻城火柴廠項(xiàng)目前期調(diào)研報(bào)告課件

前言麻城房地產(chǎn)市場在2006年12月底才開始控制私房用地的審批，房地產(chǎn)開發(fā)目前還處于起步階段。2006年中旬以融輝房地產(chǎn)開發(fā)的融輝第一城為代表的福建開發(fā)商大舉進(jìn)入麻城市場，房地產(chǎn)進(jìn)入一個(gè)高速發(fā)展階段。在經(jīng)歷了2007年房地產(chǎn)的瘋狂跳漲中，開發(fā)商的信心被空前膨脹。土地拍賣價(jià)格急劇上升及整體推盤量較以往有很大的攀升。但是隨著2007年年底國家關(guān)于二次購房首付的提高以及貸款利率的變化政策的出臺(tái)，給購房者帶來的觀望直接導(dǎo)致了樓市的疲軟。2008年金融危機(jī)以來，樓市整體銷售對比2007年直線下降，整體大環(huán)境不容樂觀。前言麻城房地產(chǎn)市場在2006年12月底才開始控制私房用地麻城概況房地產(chǎn)市場概況區(qū)域競爭分析項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目資金預(yù)算目錄麻城概況房地產(chǎn)市場概況區(qū)域競爭分析項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目資金預(yù)算目第一部分麻城總體概況

“麻城”之名始于東晉，因后趙部將麻秋在此筑城而得名。1986年撤縣設(shè)市，現(xiàn)轄19個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處和1個(gè)省級開發(fā)區(qū),版圖面積3747平方公里，人口120萬。麻城市位于京九鐵路中部，大別山中段南麓,鄂豫皖三省交界處，境內(nèi)“一廠三路”(大別山電廠、滬漢蓉快速鐵路、大廣高速和滬蓉高速公路)相繼開工建設(shè)，麻城“四公三鐵”將形成“三縱四橫”，特別是縱跨南北的京九鐵路、大廣高速公路與橫貫東西的滬漢蓉快速鐵路、滬蓉高速公路4條國家高等級干線鐵路和公路在麻城呈“井”字型交匯，麻城將一躍成為中部地區(qū)的新興交通樞紐城市。契機(jī)與局限：“中部崛起”、“8+1城市圈”，武漢的快速發(fā)展給麻城帶來了難得一遇的發(fā)展契機(jī)。城市圈邊緣的地理位置，縣級市的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀，卻局限了麻城的發(fā)展前景。地理位置示意第一部分麻城總體概況“麻城”之名始于東晉，因后趙部將麻秋麻城交通概述公路

106國道和正在動(dòng)工興建的大（慶）廣（州）高速公路（麻城境內(nèi)52.79公里）、滬蓉高速公路在麻城構(gòu)成發(fā)達(dá)的公路交通網(wǎng)。鐵路京九鐵路在麻城境內(nèi)88.4公里,麻城火車站是京九線上的十大站之一,京九與京廣鐵路的聯(lián)絡(luò)鐵路線麻城--武漢鐵路在麻城接軌。2006年全市鐵路貨運(yùn)量40萬噸，客運(yùn)量180萬人次。正在興建的滬漢蓉快速鐵路橫貫麻城境內(nèi)81公里，并將在城區(qū)另建一個(gè)二級站，建成后距上海4小時(shí)車程。水路、航空麻城距武漢天河國際機(jī)場80公里，麻城距武漢陽邏機(jī)場、陽邏長江深水港70公里，為麻城提供了通江達(dá)海、接港連外的水陸空主體交通環(huán)境。麻城市位于京九鐵路中部，大別山中段南麓,鄂豫皖三省交界處，境內(nèi)“一廠三路”(大別山電廠、滬漢蓉快速鐵路、大廣高速和滬蓉高速公路)相繼開工建設(shè)，麻城“四公三鐵”將形成“三縱四橫”，特別是縱跨南北的京九鐵路、大廣高速公路與橫貫東西的滬漢蓉快速鐵路、滬蓉高速公路4條國家高等級干線鐵路和公路在麻城呈“井”字型交匯，麻城一躍成為中部地區(qū)的新興交通樞紐城市。麻城市1986年撤縣設(shè)市，現(xiàn)轄19個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處和1個(gè)省級開發(fā)區(qū),版圖面積3747平方公里，人口120萬，市區(qū)建設(shè)實(shí)現(xiàn)了老城區(qū)、新城區(qū)、火車站區(qū)的對接，建成區(qū)面積達(dá)23平方公里，人口25萬。麻城交通概述公路106國道和正在動(dòng)工興建的大（慶）廣（州麻城市分為東西兩個(gè)城區(qū)，東為老城區(qū)，西為新城區(qū)，2006年底，麻城的所有機(jī)關(guān)單位，工業(yè)企業(yè)已全部遷出老城區(qū)，將老城區(qū)改造成多功能的休閑居住區(qū)，使得大批房產(chǎn)開發(fā)商開始投資建設(shè)，與此同時(shí)加大了對私有土地建房的管理，這對房產(chǎn)的膨脹發(fā)展也起得推動(dòng)的作用。麻城房產(chǎn)發(fā)展概述麻城市分為東西兩個(gè)城區(qū)，東為老城區(qū)，西為新城近年來，麻城搶抓機(jī)遇，推動(dòng)科技進(jìn)步，加快經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。2005年、2006年GDP總量分別為47.55億元和53.31億元，同比分別增長9.0%和9.5%，人均財(cái)政收入增長率分別為4.3%和18.7%。工業(yè)已基本形成汽車配件、冶金機(jī)械、紡織服裝、醫(yī)藥化工和輕工食品等5大產(chǎn)業(yè)集群，農(nóng)業(yè)形成了果蔬、蠶桑、板栗、畜牧、老米酒、菊花等6大特色優(yōu)勢板塊經(jīng)濟(jì)，城市建設(shè)實(shí)現(xiàn)了老城區(qū)、新城區(qū)、火車站區(qū)的對接，建成區(qū)面積達(dá)23平方公里，人口25萬。全市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力位居黃岡市前三名，步入全省山區(qū)縣(市)先進(jìn)行列。結(jié)論：1.借勢城市圈，麻城整體經(jīng)濟(jì)得以快速穩(wěn)定發(fā)展。2.外出務(wù)工是當(dāng)?shù)厥杖氲闹饕獊碓?，打工者每年流入大量資金，拉動(dòng)了當(dāng)?shù)叵M(fèi)，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場快速成長與發(fā)展。3.金融危機(jī)對內(nèi)地市場的影響將隨著時(shí)間逐步顯現(xiàn)出來，而擁有大量外出務(wù)工者的麻城市所受影響將更加明顯，其經(jīng)濟(jì)放緩的衰退現(xiàn)象主要將表現(xiàn)商業(yè)市場和消費(fèi)市場上。麻城經(jīng)濟(jì)概況近年來，麻城搶抓機(jī)遇，推動(dòng)科技進(jìn)步，加快經(jīng)濟(jì)第二部分房地產(chǎn)市場概況麻城房地產(chǎn)市場06年啟動(dòng)時(shí)，以零星開發(fā)的小盤為主；07年隨著大量房產(chǎn)企業(yè)的涌入，市場競爭加劇，從而出現(xiàn)了價(jià)格快速上漲，開發(fā)量急速井噴的現(xiàn)象；08年以來大盤開始集中上市，競爭異常激烈，而受限于市場大環(huán)境及區(qū)域購買力的影響，市場疲態(tài)盡顯。區(qū)域消費(fèi)群體，消費(fèi)觀念較為落后。市區(qū)內(nèi)私房占有較大比例。隨著房地產(chǎn)市場的快速啟動(dòng)，部分消費(fèi)群體的購房理念有所改變，大盤的價(jià)值逐步被認(rèn)識(shí)和接受。而普通品質(zhì)的樓盤認(rèn)同度較差，銷售也較為緩慢。07、08年的過度開發(fā)導(dǎo)致區(qū)域市場的購買力下降。自07年下半年以來，市場迅速冷卻，銷售放緩，市區(qū)大部分樓盤均以現(xiàn)房出售。麻城房地產(chǎn)市場目前早期的知名代理機(jī)構(gòu)已逐步推出，相當(dāng)部分的樓盤為開發(fā)企業(yè)自銷，各樓盤營銷策劃能力差異較大，競爭無序化，樓盤價(jià)值無法完全體現(xiàn)。區(qū)域市場樓盤建筑差異較大。磚混結(jié)構(gòu)與框架結(jié)構(gòu)并存，多層住宅、小高層及高層產(chǎn)品并存；各樓盤在結(jié)構(gòu)布局，立面造型，室內(nèi)采光等產(chǎn)品要素上也存在較大差異。隨著競爭的加劇，客戶在購房消費(fèi)時(shí)開始趨向理性化?？蛻粝M(fèi)偏好上更加看重建筑品質(zhì)和細(xì)節(jié)，此外高層及小高層抗性仍然不小，去化速度較慢。第二部分房地產(chǎn)市場概況麻城房地產(chǎn)市場06年啟動(dòng)時(shí)，以零星開

我司觀點(diǎn)：受限于市場規(guī)模，麻城在經(jīng)歷了06年、07年的井噴式火爆后，市場已被透支，因而迅速回歸平淡是必然趨勢。目前區(qū)域市場競爭壓力較大，市場對樓盤產(chǎn)品品質(zhì)以及營銷策劃水平的要求逐步提升，項(xiàng)目投入的成本也逐步增加。麻城市場目前熱銷戶型開始呈現(xiàn)小型化，100平米以上戶型增多，客戶接受度較好。產(chǎn)品小戶型化與縣級市場發(fā)展時(shí)期的大戶型需求之間的矛盾，表明區(qū)域市場購買力呈下降區(qū)域。我司觀點(diǎn)：附：麻城市與武穴市房地產(chǎn)市場環(huán)境對比09年伊始，麻城市到處呈現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)熱潮，開工在建項(xiàng)目達(dá)97個(gè)，完成投資12億，新投產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)12個(gè)。黃岡地區(qū)包括武穴市和麻城市兩個(gè)縣級市，為更加全面了解市場環(huán)境，特對比如下：武穴市麻城市黃岡市基本對比城區(qū)人口約22萬，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入：8283元城區(qū)人口約27萬人，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入：8450元市區(qū)人口約30萬，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10250元08年固定投資情況13.86億元11.87億元14.83億元商品房價(jià)格均價(jià)1600，最高2200均價(jià)1400，最高1850均價(jià)2000，最高2600土地控制時(shí)間較早，管理較嚴(yán)時(shí)間較晚，管理較送時(shí)間較早，管理較嚴(yán)原因分析：武穴市房價(jià)較高于麻城市，銷售速度也較快，其原因主要是城市產(chǎn)業(yè)鏈較完整，城市土地管理嚴(yán)格。而麻城市土地控制起步較晚，07年之前拿地成本較低，致使目前市區(qū)在建在售項(xiàng)目過多，在時(shí)間上和地段上各項(xiàng)目都存在正面競爭，是現(xiàn)在麻城市現(xiàn)房銷售和房價(jià)低的直接原因。附：麻城市與武穴市房地產(chǎn)市場環(huán)境對比09年

同類城市環(huán)境對比小結(jié)：1、工業(yè)項(xiàng)目投資繼續(xù)較強(qiáng)。分析：武穴市的工業(yè)形成了城市產(chǎn)業(yè)鏈基礎(chǔ)，使之作為武穴市的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定點(diǎn)，從而帶動(dòng)本地消費(fèi)，而麻城市重工業(yè)投資較少，固定投資大部分依托房地產(chǎn)及其附屬產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)，后備產(chǎn)業(yè)鏈較差，主要依靠務(wù)工人員返鄉(xiāng)和本地消費(fèi)拉動(dòng)。2、項(xiàng)目的整體質(zhì)量得到增強(qiáng)。分析：武穴市商品房均價(jià)超過1600，最高2200以上，在高價(jià)位的房價(jià)帶動(dòng)下，項(xiàng)目整體質(zhì)量逐步得到提高，市場在房價(jià)上漲的環(huán)境中相對比較穩(wěn)定。而麻城市房價(jià)自08年以來價(jià)格基本無變化，部分項(xiàng)目出現(xiàn)了二期較一期價(jià)格便宜的現(xiàn)象，致使市民觀望情緒加大。3、市政府對土地控制較嚴(yán)格。分析：武穴市政府對土地控制較嚴(yán)格，因此在房地產(chǎn)大環(huán)境火爆的情況下，武穴市土地出讓情況未見混亂，而麻城市土地管理在07年初才進(jìn)行，土地在06年時(shí)出讓過多，致使近兩年區(qū)域樓盤集中林立，在地段和時(shí)間上都造成了正面競爭，因此商品房價(jià)格很難上漲。同類城市環(huán)境對比小結(jié)：第三部分區(qū)域競爭分析麻城市主要樓盤列表樓盤名稱地址建筑規(guī)模建筑形態(tài)建筑結(jié)構(gòu)主力面積主力戶型住宅均價(jià)（元/㎡）銷售情況工程進(jìn)度聚豪華庭金橋大道旁6.7萬㎡高層框剪/框架80㎡-140㎡三房兩廳均價(jià)1850一期本公司代理，已撤出現(xiàn)為二期銷售閩達(dá)·香榭花都陵園路33萬㎡多層/高層框架86-140㎡3室2廳2室2廳電梯房均價(jià)1800，多層1500一期多層銷售很好，電梯房滯銷一期已經(jīng)完工融輝第一城金橋大道25萬㎡多層/高層點(diǎn)式框架83--140㎡2室2廳3室2廳高層1750，多層1500目前為二期銷售階段，開發(fā)商自己銷售現(xiàn)房金橋世家金橋大道30萬㎡別墅/復(fù)式/高層磚混152㎡-257㎡2室2廳3室2廳復(fù)式4室2廳均價(jià)1700別墅銷售完畢,后期高層開發(fā)商自己銷售現(xiàn)房金色·世界城金橋大道13號獨(dú)棟高層，2.45萬㎡獨(dú)棟20層框架69~136㎡2室2廳、3室2廳起價(jià)1688，均價(jià)1850剩余各種戶型均有在建金橋佳苑金橋大道13號10萬㎡多層板式磚混90~128㎡2*2均價(jià)1500剩余各種戶型均有二期已為現(xiàn)房第三部分區(qū)域競爭分析麻城市主要樓盤列表樓盤名稱地址建筑規(guī)

其余部分主要樓盤銷售情況：雍

景

豪

園：金橋大道1號，總用地面積39350平方米，總建筑面積6萬平米，商業(yè)面積有2萬平米，現(xiàn)房均價(jià)1750。壹峰花園

：麻城新建街清源門1號(老市政府)，95-102平米二室二廳一衛(wèi)，111-115平米三室二廳二衛(wèi)，起價(jià)1480，均價(jià)1600。北正春天：麻城市區(qū)北正街，均價(jià)1460。隆盛名城

：麻城市區(qū)，均價(jià)1500

。金豐金谷園

：興建14幢6層至13層高、無裝修的住宅樓，每幢設(shè)有一個(gè)單層的地下室，總建筑面積為6.7萬平方米，均價(jià)1600。金橋嘉苑·天驕閣：麻城市區(qū)，均價(jià)

1498。據(jù)麻城房地產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)分析，截止09年2月16日，麻城市現(xiàn)有685套二手房待售，價(jià)格多在1000元—1200元每平米左右，其中大部分二手房不存在物業(yè)管理和小區(qū)環(huán)境，和在售樓盤的品質(zhì)不可比擬。但此類二手房面積大小不一，多為大戶型，或整棟私房出售。部分老樓盤已有位置處于市中心，地段較好，和市區(qū)在售商品房相比，有很大的價(jià)格競爭優(yōu)勢。三級市場現(xiàn)狀：其余部分主要樓盤銷售情況：據(jù)麻城房地產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)分析，截止09項(xiàng)目名稱月租金銷售單價(jià)經(jīng)營其他費(fèi)用備注融輝內(nèi)街50-55元/平方米左右8000元/平方左右稅務(wù)全免物業(yè)0.5元/平方米07年9.28開業(yè)，生意經(jīng)營一般，但樓盤銷售基本完畢融輝外街100元/平方米左右12000元/平方米左右稅務(wù)全免，物業(yè)0.5元/平米銷售價(jià)格基本無變化朝圣建材市場25元/平方米左右7300元/平方米左右稅務(wù)全免，物業(yè)0.5元/平米樓盤銷售完畢，二期在建，生意經(jīng)營差工業(yè)北路25元/平方米左右私房無稅務(wù)等，但無物業(yè)管理經(jīng)營時(shí)間比較長，生意很好永大中央華府售后包租給業(yè)主：一樓40元/平方米，二樓20元/平方米不論位置好壞，一樓10000元/平方米、二樓5000元/平方米全程由中百倉儲(chǔ)經(jīng)營代交售后包租15年給中百倉儲(chǔ)，9.28開業(yè)，生意不錯(cuò)，但樓盤回報(bào)率低，銷售很差將軍路50-80元/平方米私房較多無稅務(wù)等，但無物業(yè)管理經(jīng)營情況基本比較穩(wěn)定臺(tái)灣街17-20元/平方米左右私房無稅務(wù)等,但無物業(yè)管理麻城唯一一條紅燈區(qū)，經(jīng)營情況比較好麻城除了“朝圣建材市場----大別山建材市場”，基本沒有其他的專業(yè)建材市場。麻城商業(yè)市場基本分析項(xiàng)目名稱月租金銷售單價(jià)經(jīng)營其他費(fèi)用備注融輝內(nèi)街50-55元/（一）閩達(dá)·香榭花都區(qū)域特點(diǎn)項(xiàng)目位于金橋大道與閩五路交匯處，也屬于政府規(guī)劃中的新城區(qū)?，F(xiàn)政府對此區(qū)域的大力扶持和建設(shè)，加之各政府機(jī)關(guān)都已遷往于此，必將拉動(dòng)片區(qū)的迅速崛起。此區(qū)域?qū)儆诖笃瑓^(qū)黃金橋開發(fā)區(qū)，其發(fā)展前景很被看好，很多企業(yè)都駐扎于黃金橋開發(fā)區(qū)。是未來的政治文化中心和新的商業(yè)中心，升值空間和發(fā)展空間巨大。規(guī)劃特點(diǎn)項(xiàng)目占地14萬平方米，建筑面積30萬平方米。容積率2.15。項(xiàng)目作為三期分期開發(fā)，總戶數(shù)2024戶。由多層和小高層組成。綠化面積達(dá)4萬平方米，良好的綠化資源使戶戶都能見到綠色。一、二層均為商鋪。此項(xiàng)目是麻城目前最大的樓盤。戶型特點(diǎn)項(xiàng)目戶型最大的特點(diǎn)是入戶花園，每個(gè)戶型都配備了一個(gè)入戶花園。南北朝向，采光通風(fēng)好。小高層還配帶電梯，它也是麻城住宅市場電梯運(yùn)用的先河。這是其兩大主要賣點(diǎn)。推廣方式售樓部的包裝，工地圍墻廣告的發(fā)布，火車站外廣告，市中心區(qū)廣告牌廣告，電視拜年廣告，短信拜年廣告，手提袋、紙杯印有項(xiàng)目標(biāo)識(shí)的運(yùn)用，折頁，樓書等。市場定位市場定位為中高檔定位。目標(biāo)消費(fèi)人群為政府公務(wù)員，外出工作者，個(gè)體商人等。推廣主題為大型園林景觀社區(qū)及麻城第一人居環(huán)境。典型個(gè)案分析（一）閩達(dá)·香榭花都典型個(gè)案分析（二）永大·中央華府1、區(qū)域特點(diǎn)：

項(xiàng)目位于麻城市區(qū)最繁華地段，商業(yè)繁榮、交通便利。是目前市區(qū)的黃金地段，人流量大，商業(yè)氛圍成熟。武漢中百倉儲(chǔ)已成功入駐。2、規(guī)劃特點(diǎn)：

項(xiàng)目由5棟多層組成，占地面積2萬平方米，建筑面積5萬平方米，總推戶數(shù)144套。一、二層為商鋪，三層地面配有中心花園，供住戶休息以及營造良好的空氣氛圍，以彌補(bǔ)其綠化環(huán)境的不足。無小區(qū)環(huán)境。3、戶型特點(diǎn)：麻城獨(dú)家采用的戶型錯(cuò)層設(shè)計(jì)，其房型南北朝向，動(dòng)靜分離。4、推廣方式：賣場包裝，賣場廣告，工地圍墻廣告，宣傳單，折頁，現(xiàn)場展示。5、市場定位

市場定位為中高檔定位，推廣主題為黃金地段的唯一性及珍貴身份的象征。樓盤均價(jià)1450元/平方米。典型個(gè)案分析（二）永大·中央華府典型個(gè)案分析通過這兩個(gè)典型個(gè)案進(jìn)行共性分析：從規(guī)模上看，現(xiàn)在新開發(fā)的樓盤體量較大，從最初的幾棟樓房，發(fā)展成有規(guī)劃的小區(qū)。從景觀規(guī)劃上看，市場開始考慮景觀的運(yùn)用，目前市場上已售項(xiàng)目在景觀綠化方面已得到運(yùn)用，并俞來俞完善。市中心是商品住宅開發(fā)的持續(xù)熱點(diǎn)區(qū)域，有的樓盤只能配置基本的公建配套設(shè)施，而運(yùn)動(dòng)及休閑類的設(shè)施配套很少。從戶型上看，市場上樓盤都以2房2廳，3房2廳為主力戶型，這兩種戶型受到消費(fèi)者的追捧，市場成交量大，同時(shí)也是目前存量房的主力。但隨著麻城房價(jià)的上漲和居民購買力有限等因素的影響，小戶型越來越受到市場的青睞。從價(jià)格上看，在麻城房地產(chǎn)開發(fā)的兩年間，房價(jià)由早期的800元/平方米漲到現(xiàn)在的最高價(jià)達(dá)到1850元/平方米，可見其房價(jià)漲勢之快。目前市場在售項(xiàng)目均價(jià)集中在1400—1800元/平方米左右。各樓盤的整體銷售情況不容樂觀，多為現(xiàn)房銷售。從消費(fèi)人群上看，主要為個(gè)體戶，公務(wù)員，教師，醫(yī)生等當(dāng)?shù)馗呤杖肴巳阂约巴獬鰟?wù)工者。從宣傳方式及效果上看，新建的幾個(gè)項(xiàng)目做了一定的廣告投入（廣告牌，宣傳單，賣場包裝），但市場規(guī)模不是很大，效果一般。大多數(shù)樓盤不設(shè)樣板房、銷售服務(wù)等方面與發(fā)達(dá)地區(qū)均存在一定的差距。從銷售人員來看，麻城市目前銷售人員專業(yè)化程度都不是很高，大部分都是麻城本地人，其服裝不夠統(tǒng)一（除濱江御景，融輝第一城服裝統(tǒng)一外）。通過這兩個(gè)典型個(gè)案進(jìn)行共性分析：我司觀點(diǎn)：1、麻城市場處于初步發(fā)展的階段，多層占據(jù)市場主導(dǎo)地位，小高層已逐步出現(xiàn)在市場上，但普遍銷售較緩慢；2、房地產(chǎn)市場的相關(guān)配套服務(wù)體系還不盡完善；3、規(guī)模、品牌及品質(zhì)是支撐價(jià)格漲幅的主要因素；4、主流戶型以3房為主，在同樣功能下，戶型面積越小越利于銷售；5、銷售價(jià)格需要樓盤品質(zhì)的支撐；6、產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象較嚴(yán)重，主力產(chǎn)品為3房，面積在110—130平米之間，但近期差異化的小戶型產(chǎn)品銷售速度明顯快于其他產(chǎn)品。我司觀點(diǎn)：第四部分項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目主要指標(biāo)及規(guī)劃條件：注：具體條件以麻城市政府有關(guān)文件為準(zhǔn)?！蹩傆玫孛娣e：19.06畝□紅線內(nèi)使用面積：8618.7平米□容積率（暫定）：4.5—5.0□總建筑面積（暫定）：5.7—6.3萬平米□規(guī)劃用途：住宅社區(qū)、配套商業(yè)

從項(xiàng)目容積率來分析，本案的物業(yè)類型偏重于小高層和高層，根據(jù)實(shí)際調(diào)研情況和麻城市居民購房喜好，建議容積率降低至2.4—3.4，建筑面積在2.07—2.93萬平米之間，物業(yè)以多層為主，輔以小高層，但多層物業(yè)形態(tài)目前在麻城市場存在大量雷同產(chǎn)品，后期競爭較大，產(chǎn)品銷售周期較長，整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)及銷售難度將不斷加深。項(xiàng)目位置介紹：本項(xiàng)目處于老城區(qū)東北部，靠近老城區(qū)中心，該片區(qū)商業(yè)已十分成熟，商品房均以多層為主或輔以少量小高層，純小高層和高層的樓盤未出現(xiàn)。項(xiàng)目所在地第四部分項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目主要指標(biāo)及規(guī)劃條件：項(xiàng)目地圖示意本案項(xiàng)目地圖示意本案

地塊東南側(cè)為濱江御景現(xiàn)房在售項(xiàng)目項(xiàng)目西側(cè)為鼓樓花園在建項(xiàng)目項(xiàng)目地塊周邊被老舊廠房及民居包圍，成片開發(fā)難度較大，對樓盤整體品質(zhì)影響較大。地塊西南側(cè)為原火柴廠舊址地塊西南側(cè)馬路舊房較多地塊北側(cè)為居民私房以及零散商業(yè)項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀地塊東南側(cè)為濱江御景現(xiàn)房在售項(xiàng)目項(xiàng)目西側(cè)為鼓樓花園在建項(xiàng)目閑置廠房東向?yàn)I江御景小區(qū)西向鼓樓農(nóng)貿(mào)市場南向鼓樓街辦西臨城區(qū)主干道北正街、農(nóng)貿(mào)市場，人流量較大，但環(huán)境較雜；西北向步行街人流量較大，路面較好，商業(yè)繁華地段。西北——鬧/繁華北——較鬧北向?yàn)槁槌鞘兄饕虡I(yè)步行街，路面相對繁華，人氣很旺；路北為大量私房，零散商業(yè)，人氣一般；再往北是實(shí)驗(yàn)小學(xué)和鼓樓中學(xué)。東——靜南——靜地塊東面為濱江御景小區(qū)，目前為一期、二期現(xiàn)房銷售中；以東為護(hù)城河和舉水河水上樂園。西北向步行街南臨城區(qū)干道朝圣門路，路面環(huán)境較差;路南為鼓樓派出所，街面人流量較少，街道較安靜。地塊基本方正，利于規(guī)劃；地上建筑尚未開始清除，目前宗地內(nèi)居民仍在平靜生活；地塊西、南、北三出口，北向面寬，西向次之，南向面窄，且破舊建筑物較多;地塊內(nèi)部項(xiàng)目地塊四至圖解閑置廠房東向西向南向西臨城區(qū)主干道北正街、農(nóng)貿(mào)市場，

地塊東南側(cè)：濱江御景現(xiàn)房銷售，多層和小高層銷售，小高層銷售速度緩慢，07年6月一期交房完畢，目前仍然在售，二期08年7月交房，仍然在售，目前多層均價(jià)1400，小高層均價(jià)1700，和本案可形成直接競爭。地塊西北側(cè)：鼓樓在建住宅小區(qū)及少量待出讓空地，地塊面積較小，小區(qū)內(nèi)部配套較差，環(huán)境雜亂，預(yù)計(jì)出售價(jià)格較低，和本案存在價(jià)格競爭。地塊西南側(cè)：為原火柴廠舊址，周邊舊房較多，預(yù)計(jì)拆遷難度較大，對本案的前期建設(shè)造成了一定的難度。地塊北側(cè)：大多數(shù)為居民私房，對本案的小區(qū)周邊環(huán)境造成一定的視野破壞，但部分生活配套已較齊全。

周邊因子分析周邊因子分析項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢分析地段優(yōu)勢項(xiàng)目位于市中心，毗鄰步行街及舉水河水上樂園，地段優(yōu)勢明顯。配套優(yōu)勢項(xiàng)目周邊配套設(shè)施齊全，生活便利。產(chǎn)品優(yōu)勢相對目前市場上大量現(xiàn)房產(chǎn)品，本項(xiàng)目產(chǎn)品可針對市場需求靈活調(diào)整，可控性強(qiáng)。營銷優(yōu)勢專業(yè)代理機(jī)構(gòu)的提早入住，使得本項(xiàng)目在規(guī)劃初期便可占得劣勢分析規(guī)模劣勢項(xiàng)目規(guī)模較小，不利于提升樓盤品質(zhì)。環(huán)境劣勢項(xiàng)目周邊環(huán)境較差，對項(xiàng)目品質(zhì)有一定的負(fù)面影響。產(chǎn)品劣勢項(xiàng)目規(guī)劃有小高層物業(yè)形態(tài)，而市場對小高層的抗性和客戶接受度不高。競爭劣勢濱江御景現(xiàn)房銷售與項(xiàng)目正面競爭。為現(xiàn)房銷售，且小區(qū)規(guī)模優(yōu)越于本項(xiàng)目。項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢分析地段優(yōu)勢劣勢分析規(guī)模劣勢

機(jī)會(huì)（O）（1）市政改造的持續(xù)發(fā)力將為區(qū)域的發(fā)展提供強(qiáng)有力的保障。（2）因金融危機(jī)引發(fā)部分務(wù)工者返鄉(xiāng)對于購房置業(yè)的需求。（3）隨著城市圈的發(fā)展，麻城市作為武漢的東大門，極具發(fā)展?jié)摿?，?jīng)濟(jì)的發(fā)展必然對房地產(chǎn)的發(fā)展產(chǎn)生一定的沖擊。

威脅（T）（1）周邊項(xiàng)目對我方項(xiàng)目的分流。（2）金融危機(jī)引發(fā)城鎮(zhèn)居民收入減少，部分潛在購房者對于未來資金來源缺乏信心，導(dǎo)致購房觀望情緒濃厚。（3）區(qū)域拿地雖有所減少，但存量房和現(xiàn)房有進(jìn)一步增多的態(tài)勢，市場競爭有加劇趨勢。機(jī)會(huì)（O）項(xiàng)目指標(biāo)對比由于本案和濱江御景項(xiàng)目各類指標(biāo)較接近，特作項(xiàng)目SWOT對比：SWOT濱江御景1、規(guī)劃較好。2、現(xiàn)房銷售。3、商業(yè)配套。4、護(hù)城河自然景觀。5、專業(yè)營銷隊(duì)伍。1、私房較多。2、人氣稍差。3、賣點(diǎn)不突出。1、市政改造的持續(xù)發(fā)力將為區(qū)域的發(fā)展提供強(qiáng)有力的保障。2、因金融危機(jī)引發(fā)部分務(wù)工者返鄉(xiāng)對于購房置業(yè)的需求。3、隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展必然對區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)生沖擊。1、周邊項(xiàng)目對我方項(xiàng)目的分流。2、金融危機(jī)引發(fā)城鎮(zhèn)居民收入減少，部分潛在購房者對于未來資金來源缺乏信心，導(dǎo)致購房觀望情緒濃厚。3、區(qū)域拿地雖有所減少，但存量房和現(xiàn)房有進(jìn)一步增多的態(tài)勢，市場競爭有加劇趨勢。本案1、地段優(yōu)勢。2、配套優(yōu)勢。3、項(xiàng)目周邊配套設(shè)施齊全。4、產(chǎn)品優(yōu)勢。5、專業(yè)營銷隊(duì)伍。1、規(guī)模劣勢。2、環(huán)境劣勢。3、競爭劣勢。對比小結(jié)本案商業(yè)位置稍好。相對目前市場上大量現(xiàn)房產(chǎn)品，本項(xiàng)目產(chǎn)品可針對市場需求靈活調(diào)整，可控性強(qiáng)。濱江御景現(xiàn)房銷售與項(xiàng)目正面競爭。相比而言，本案規(guī)模上稍差。濱江御景和本案的機(jī)會(huì)點(diǎn)以及威脅點(diǎn)都是類似的，因此本案的物業(yè)類型若與濱江御景相似，銷售前景也將類似于該項(xiàng)目。銷售進(jìn)度預(yù)判：濱江御景目前月均現(xiàn)房銷售為7套左右，而本案和濱江御景各類外部因素相似，若物業(yè)類型雷同，預(yù)計(jì)本案銷售速度與該項(xiàng)目相近。項(xiàng)目指標(biāo)對比由于本案和濱江御景項(xiàng)目各類指標(biāo)較接近，特作項(xiàng)目S25附：客群研究城區(qū)客戶投機(jī)行為受環(huán)境影響外出務(wù)工人員受金融危機(jī)牽制周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的土地機(jī)制不健全市場交易下滑導(dǎo)致客群總體概述示意圖附：客群研究城區(qū)客戶投機(jī)行為受環(huán)境影響外出務(wù)工人員受金融危

客戶群特征掃描分析1、消費(fèi)觀念較傳統(tǒng)；2、多為固定資產(chǎn)投資，考慮子女較多；3、渴望有一定品質(zhì)的產(chǎn)品；4、對新事物的好奇心并不強(qiáng)烈；5、對另類事物的接受度不高；6、關(guān)注自己的健康，注重自我的保健?？蛻羧禾卣鲯呙璺治?/p>

客群結(jié)構(gòu)與心理外出務(wù)工人員是各三四線城市購房的新生力軍，2007年的購房高潮本身就是外出務(wù)工人員早期大量購房的推動(dòng)結(jié)果，但目前金融危機(jī)以及外部城市傳出房產(chǎn)泡沫，對他們購房心理影響較大，推遲購房是他們目前心里所想。城區(qū)客群多為麻城人或各機(jī)關(guān)單位工作人員，他們80%都有自己住房或多套住房，二次購房的目的是改善住房環(huán)境或房產(chǎn)投資，目前市場低迷，如果不是家庭人口增加或特別需求，不會(huì)輕易購房。周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)本身是城區(qū)購房的主力軍，也是城市化進(jìn)程的自然過程，現(xiàn)階段雖然爆發(fā)金融危機(jī)，但預(yù)計(jì)60%以上周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員還沒有退卻購房想法，目前市場同質(zhì)樓盤大量存在，競爭環(huán)境不斷加劇，同時(shí)政府還沒有嚴(yán)格控制私人拿地風(fēng)氣，弱小的吞吐市場、管理機(jī)構(gòu)的混亂和不健全的競爭導(dǎo)致周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)準(zhǔn)客群不斷減少，大大弱化了周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群購買商品房的興趣。城區(qū)客群外出務(wù)工人員周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群客群結(jié)構(gòu)與心理外出務(wù)工人員是各三四線城市購房的新生力軍，2

基于：1、市場整體環(huán)境呈現(xiàn)下滑姿態(tài)2、土地周邊環(huán)境較弱3、麻城近期市場微弱的交易量4、政府土地監(jiān)管措施和控制不得力5、三大客群受金融影響和分流本案觀點(diǎn)：暫緩或放棄本地塊的土地拍賣獲取，等待新政策或新契機(jī)進(jìn)行下一輪投資，規(guī)避現(xiàn)有市場的投資風(fēng)險(xiǎn)（本案觀點(diǎn)，僅供投資參考）。基于：附：投資分析產(chǎn)品研究

所有市場的投資都存在一定風(fēng)險(xiǎn)，本案以上建議不進(jìn)行土地拍賣投資，但貴司如果總體資金鏈雄厚或能與政府達(dá)成某種協(xié)議（如分期拿地）的情況下，本案將給予產(chǎn)品研究投資分析和目標(biāo)客群分析，以體現(xiàn)專業(yè)服務(wù)精神。附：投資分析產(chǎn)品研究

產(chǎn)品形態(tài)結(jié)構(gòu)分析麻城市目前市場現(xiàn)房銷售情況對比：

注：以上比例只包括在售現(xiàn)房，期房和待建開發(fā)均不在此表行列產(chǎn)品形態(tài)別墅多層小高層高層市場比例5%70%155剩余比例10%60%65%70%產(chǎn)品形態(tài)結(jié)構(gòu)分析產(chǎn)品形態(tài)別墅多層小高層高層市場比例5%70

產(chǎn)品建設(shè)評估概算（2.4容積率）2.4容積率建設(shè)基礎(chǔ)參數(shù)，建筑面積為3.05萬平米總體規(guī)劃：整個(gè)建筑形態(tài)以多層和小高層呈現(xiàn)，多層和小高層的建筑比例為2：1，整體

朝向?yàn)闁|南朝向，不低于30%的綠地率，建筑布局大約為前多層后小高層，

現(xiàn)代建筑風(fēng)格，總戶數(shù)大約在230—250套（按平均130平米戶型推算），

包括商業(yè)經(jīng)營板塊。配套建議：內(nèi)部配以社區(qū)健身器材，設(shè)置地面綠化式停車場、車棚、小廣場，同時(shí)建筑配

以門禁對講系統(tǒng)，安保系統(tǒng)，小區(qū)實(shí)行正規(guī)物業(yè)管理系統(tǒng)，24小時(shí)巡更、紅

外監(jiān)控系統(tǒng)，消防報(bào)警系統(tǒng)等。戶型建議：戶型區(qū)間90-105㎡125-135㎡150-165其他配比15%55%25%5%功能補(bǔ)充入戶花園落地飄窗陽光花園露臺(tái)產(chǎn)品建設(shè)評估概算（2.4容積率）戶型區(qū)間90-105㎡12

2.4容積率建設(shè)資金鏈參考總建設(shè)費(fèi)用：

高層（按1萬方計(jì)算）

多層（按2.05萬方）

總資金為2590萬元（不含土地費(fèi)用）

注：數(shù)據(jù)為概算，不做最終準(zhǔn)確數(shù)據(jù)。

項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用配套費(fèi)用其他費(fèi)用單項(xiàng)資金850元/㎡50元/㎡50元/㎡總資金850萬元50萬50萬項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用配套費(fèi)用其他費(fèi)用單項(xiàng)資金700元/㎡50元/㎡50元/㎡總資金1434萬元103萬103萬2.4容積率建設(shè)資金鏈參考項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用配套費(fèi)用其他費(fèi)用單項(xiàng)

資金鏈投入周期節(jié)點(diǎn)預(yù)算：注：以上投資費(fèi)用和建設(shè)周期僅供參考，期間所發(fā)生的支付時(shí)間是按正常支付方式，在執(zhí)行過程中貴司可根據(jù)自己實(shí)際資金狀況與政府和承建商洽談。周期前期費(fèi)用土地樁基第一建設(shè)期第二周期第三周期（封頂）外立面周期配套資金405萬元411萬元411萬元616萬元617萬元130萬元比例15%16%16%24%24%5%周期點(diǎn)第60天第150天第210天第270天第330天第420天第470天資金鏈投入周期節(jié)點(diǎn)預(yù)算：周期前期費(fèi)用土地樁基第一建設(shè)期第二

利潤與回報(bào)：根據(jù)以上粗略計(jì)算，本工程總造價(jià)（不含土地）為2590萬元，建安成本均價(jià)849元/㎡，銷售均價(jià)按1400元/㎡計(jì)算，據(jù)此：最終利潤=

1400元/㎡—849元/㎡—土地成本單價(jià)—其他按全國房地產(chǎn)開發(fā)30%的平均利潤點(diǎn)計(jì)算，土地成本樓面地價(jià)不能高于228元/㎡，則土地成本總價(jià)不超過695萬元。銷售周期及資金回籠預(yù)算（土地費(fèi)未計(jì)入）：按平均月銷售套數(shù)7套計(jì)算整個(gè)銷售周期為32—34個(gè)月，按照工程進(jìn)度第二周期末為起售日，每套按18萬總價(jià)計(jì)算，月回款126萬，前期樁基至第二周期末投入的資金回籠需要10個(gè)月左右，即開盤后7個(gè)月進(jìn)入現(xiàn)房銷售階段，后期回籠資金另需要11個(gè)月左右，若后期市場競爭加劇，資金回籠周期將更長。利潤與回報(bào)：

3.4容積率建設(shè)資金鏈參考建筑面積為4.32萬平米，總戶數(shù)大約在330—350套?？偨ㄔO(shè)費(fèi)用：

高層（按1.32萬方計(jì)算）

多層（按3.00萬方）

總資金為3654萬元（不含土地費(fèi)用）

項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用配套費(fèi)用其他費(fèi)用單項(xiàng)資金850元/㎡50元/㎡50元/㎡總資金1122萬元66萬66萬項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用配套費(fèi)用其他費(fèi)用單項(xiàng)資金700元/㎡50元/㎡50元/㎡總資金2100萬元150萬150萬3.4容積率建設(shè)資金鏈參考項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用配套費(fèi)用其他費(fèi)用單項(xiàng)

資金鏈投入周期節(jié)點(diǎn)預(yù)算：注：以上投資費(fèi)用和建設(shè)周期僅供參考，期間所發(fā)生的支付時(shí)間是按正常支付方式，在執(zhí)行過程中貴司可根據(jù)自己實(shí)際資金狀況與政府和承建商洽談。周期前期費(fèi)用土地樁基第一建設(shè)期第二周期第三周期（封頂）外立面周期配套資金549萬元585萬元585萬元875萬元877萬元183萬元比例15%16%16%24%24%5%周期點(diǎn)第60天第150天第210天第270天第330天第420天第470天資金鏈投入周期節(jié)點(diǎn)預(yù)算：周期前期費(fèi)用土地樁基第一建設(shè)期第二

利潤與回報(bào)：根據(jù)以上粗略計(jì)算，本工程總造價(jià)（不含土地）為3654萬元，建安成本均價(jià)846元/㎡，銷售均價(jià)按1400元/㎡計(jì)算，據(jù)此：最終利潤=

1400元/㎡—846元/㎡—土地成本單價(jià)—其他按全國房地產(chǎn)開發(fā)30%的平均利潤點(diǎn)計(jì)算，土地成本樓面地價(jià)不能高于231元/㎡，則土地成本總價(jià)不超過998萬元。銷售周期及資金回籠預(yù)算（土地費(fèi)未計(jì)入）：按平均月銷售套數(shù)7套計(jì)算整個(gè)銷售周期為47—50個(gè)月，按照工程進(jìn)度第二周期末為起售日，每套按18萬總價(jià)計(jì)算，月回款126萬，前期樁基至第二周期末投入的資金回籠需要14個(gè)月左右，開盤后7個(gè)月進(jìn)入現(xiàn)房銷售階段，后期回籠資金另需要15個(gè)月左右，若后期市場競爭加劇，資金回籠周期將更長。利潤與回報(bào)：前言麻城房地產(chǎn)市場在2006年12月底才開始控制私房用地的審批，房地產(chǎn)開發(fā)目前還處于起步階段。2006年中旬以融輝房地產(chǎn)開發(fā)的融輝第一城為代表的福建開發(fā)商大舉進(jìn)入麻城市場，房地產(chǎn)進(jìn)入一個(gè)高速發(fā)展階段。在經(jīng)歷了2007年房地產(chǎn)的瘋狂跳漲中，開發(fā)商的信心被空前膨脹。土地拍賣價(jià)格急劇上升及整體推盤量較以往有很大的攀升。但是隨著2007年年底國家關(guān)于二次購房首付的提高以及貸款利率的變化政策的出臺(tái)，給購房者帶來的觀望直接導(dǎo)致了樓市的疲軟。2008年金融危機(jī)以來，樓市整體銷售對比2007年直線下降，整體大環(huán)境不容樂觀。前言麻城房地產(chǎn)市場在2006年12月底才開始控制私房用地麻城概況房地產(chǎn)市場概況區(qū)域競爭分析項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目資金預(yù)算目錄麻城概況房地產(chǎn)市場概況區(qū)域競爭分析項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目資金預(yù)算目第一部分麻城總體概況

“麻城”之名始于東晉，因后趙部將麻秋在此筑城而得名。1986年撤縣設(shè)市，現(xiàn)轄19個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處和1個(gè)省級開發(fā)區(qū),版圖面積3747平方公里，人口120萬。麻城市位于京九鐵路中部，大別山中段南麓,鄂豫皖三省交界處，境內(nèi)“一廠三路”(大別山電廠、滬漢蓉快速鐵路、大廣高速和滬蓉高速公路)相繼開工建設(shè)，麻城“四公三鐵”將形成“三縱四橫”，特別是縱跨南北的京九鐵路、大廣高速公路與橫貫東西的滬漢蓉快速鐵路、滬蓉高速公路4條國家高等級干線鐵路和公路在麻城呈“井”字型交匯，麻城將一躍成為中部地區(qū)的新興交通樞紐城市。契機(jī)與局限：“中部崛起”、“8+1城市圈”，武漢的快速發(fā)展給麻城帶來了難得一遇的發(fā)展契機(jī)。城市圈邊緣的地理位置，縣級市的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀，卻局限了麻城的發(fā)展前景。地理位置示意第一部分麻城總體概況“麻城”之名始于東晉，因后趙部將麻秋麻城交通概述公路

106國道和正在動(dòng)工興建的大（慶）廣（州）高速公路（麻城境內(nèi)52.79公里）、滬蓉高速公路在麻城構(gòu)成發(fā)達(dá)的公路交通網(wǎng)。鐵路京九鐵路在麻城境內(nèi)88.4公里,麻城火車站是京九線上的十大站之一,京九與京廣鐵路的聯(lián)絡(luò)鐵路線麻城--武漢鐵路在麻城接軌。2006年全市鐵路貨運(yùn)量40萬噸，客運(yùn)量180萬人次。正在興建的滬漢蓉快速鐵路橫貫麻城境內(nèi)81公里，并將在城區(qū)另建一個(gè)二級站，建成后距上海4小時(shí)車程。水路、航空麻城距武漢天河國際機(jī)場80公里，麻城距武漢陽邏機(jī)場、陽邏長江深水港70公里，為麻城提供了通江達(dá)海、接港連外的水陸空主體交通環(huán)境。麻城市位于京九鐵路中部，大別山中段南麓,鄂豫皖三省交界處，境內(nèi)“一廠三路”(大別山電廠、滬漢蓉快速鐵路、大廣高速和滬蓉高速公路)相繼開工建設(shè)，麻城“四公三鐵”將形成“三縱四橫”，特別是縱跨南北的京九鐵路、大廣高速公路與橫貫東西的滬漢蓉快速鐵路、滬蓉高速公路4條國家高等級干線鐵路和公路在麻城呈“井”字型交匯，麻城一躍成為中部地區(qū)的新興交通樞紐城市。麻城市1986年撤縣設(shè)市，現(xiàn)轄19個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處和1個(gè)省級開發(fā)區(qū),版圖面積3747平方公里，人口120萬，市區(qū)建設(shè)實(shí)現(xiàn)了老城區(qū)、新城區(qū)、火車站區(qū)的對接，建成區(qū)面積達(dá)23平方公里，人口25萬。麻城交通概述公路106國道和正在動(dòng)工興建的大（慶）廣（州麻城市分為東西兩個(gè)城區(qū)，東為老城區(qū)，西為新城區(qū)，2006年底，麻城的所有機(jī)關(guān)單位，工業(yè)企業(yè)已全部遷出老城區(qū)，將老城區(qū)改造成多功能的休閑居住區(qū)，使得大批房產(chǎn)開發(fā)商開始投資建設(shè)，與此同時(shí)加大了對私有土地建房的管理，這對房產(chǎn)的膨脹發(fā)展也起得推動(dòng)的作用。麻城房產(chǎn)發(fā)展概述麻城市分為東西兩個(gè)城區(qū)，東為老城區(qū)，西為新城近年來，麻城搶抓機(jī)遇，推動(dòng)科技進(jìn)步，加快經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。2005年、2006年GDP總量分別為47.55億元和53.31億元，同比分別增長9.0%和9.5%，人均財(cái)政收入增長率分別為4.3%和18.7%。工業(yè)已基本形成汽車配件、冶金機(jī)械、紡織服裝、醫(yī)藥化工和輕工食品等5大產(chǎn)業(yè)集群，農(nóng)業(yè)形成了果蔬、蠶桑、板栗、畜牧、老米酒、菊花等6大特色優(yōu)勢板塊經(jīng)濟(jì)，城市建設(shè)實(shí)現(xiàn)了老城區(qū)、新城區(qū)、火車站區(qū)的對接，建成區(qū)面積達(dá)23平方公里，人口25萬。全市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力位居黃岡市前三名，步入全省山區(qū)縣(市)先進(jìn)行列。結(jié)論：1.借勢城市圈，麻城整體經(jīng)濟(jì)得以快速穩(wěn)定發(fā)展。2.外出務(wù)工是當(dāng)?shù)厥杖氲闹饕獊碓?，打工者每年流入大量資金，拉動(dòng)了當(dāng)?shù)叵M(fèi)，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場快速成長與發(fā)展。3.金融危機(jī)對內(nèi)地市場的影響將隨著時(shí)間逐步顯現(xiàn)出來，而擁有大量外出務(wù)工者的麻城市所受影響將更加明顯，其經(jīng)濟(jì)放緩的衰退現(xiàn)象主要將表現(xiàn)商業(yè)市場和消費(fèi)市場上。麻城經(jīng)濟(jì)概況近年來，麻城搶抓機(jī)遇，推動(dòng)科技進(jìn)步，加快經(jīng)濟(jì)第二部分房地產(chǎn)市場概況麻城房地產(chǎn)市場06年啟動(dòng)時(shí)，以零星開發(fā)的小盤為主；07年隨著大量房產(chǎn)企業(yè)的涌入，市場競爭加劇，從而出現(xiàn)了價(jià)格快速上漲，開發(fā)量急速井噴的現(xiàn)象；08年以來大盤開始集中上市，競爭異常激烈，而受限于市場大環(huán)境及區(qū)域購買力的影響，市場疲態(tài)盡顯。區(qū)域消費(fèi)群體，消費(fèi)觀念較為落后。市區(qū)內(nèi)私房占有較大比例。隨著房地產(chǎn)市場的快速啟動(dòng)，部分消費(fèi)群體的購房理念有所改變，大盤的價(jià)值逐步被認(rèn)識(shí)和接受。而普通品質(zhì)的樓盤認(rèn)同度較差，銷售也較為緩慢。07、08年的過度開發(fā)導(dǎo)致區(qū)域市場的購買力下降。自07年下半年以來，市場迅速冷卻，銷售放緩，市區(qū)大部分樓盤均以現(xiàn)房出售。麻城房地產(chǎn)市場目前早期的知名代理機(jī)構(gòu)已逐步推出，相當(dāng)部分的樓盤為開發(fā)企業(yè)自銷，各樓盤營銷策劃能力差異較大，競爭無序化，樓盤價(jià)值無法完全體現(xiàn)。區(qū)域市場樓盤建筑差異較大。磚混結(jié)構(gòu)與框架結(jié)構(gòu)并存，多層住宅、小高層及高層產(chǎn)品并存；各樓盤在結(jié)構(gòu)布局，立面造型，室內(nèi)采光等產(chǎn)品要素上也存在較大差異。隨著競爭的加劇，客戶在購房消費(fèi)時(shí)開始趨向理性化?？蛻粝M(fèi)偏好上更加看重建筑品質(zhì)和細(xì)節(jié)，此外高層及小高層抗性仍然不小，去化速度較慢。第二部分房地產(chǎn)市場概況麻城房地產(chǎn)市場06年啟動(dòng)時(shí)，以零星開

我司觀點(diǎn)：受限于市場規(guī)模，麻城在經(jīng)歷了06年、07年的井噴式火爆后，市場已被透支，因而迅速回歸平淡是必然趨勢。目前區(qū)域市場競爭壓力較大，市場對樓盤產(chǎn)品品質(zhì)以及營銷策劃水平的要求逐步提升，項(xiàng)目投入的成本也逐步增加。麻城市場目前熱銷戶型開始呈現(xiàn)小型化，100平米以上戶型增多，客戶接受度較好。產(chǎn)品小戶型化與縣級市場發(fā)展時(shí)期的大戶型需求之間的矛盾，表明區(qū)域市場購買力呈下降區(qū)域。我司觀點(diǎn)：附：麻城市與武穴市房地產(chǎn)市場環(huán)境對比09年伊始，麻城市到處呈現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)熱潮，開工在建項(xiàng)目達(dá)97個(gè)，完成投資12億，新投產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)12個(gè)。黃岡地區(qū)包括武穴市和麻城市兩個(gè)縣級市，為更加全面了解市場環(huán)境，特對比如下：武穴市麻城市黃岡市基本對比城區(qū)人口約22萬，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入：8283元城區(qū)人口約27萬人，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入：8450元市區(qū)人口約30萬，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10250元08年固定投資情況13.86億元11.87億元14.83億元商品房價(jià)格均價(jià)1600，最高2200均價(jià)1400，最高1850均價(jià)2000，最高2600土地控制時(shí)間較早，管理較嚴(yán)時(shí)間較晚，管理較送時(shí)間較早，管理較嚴(yán)原因分析：武穴市房價(jià)較高于麻城市，銷售速度也較快，其原因主要是城市產(chǎn)業(yè)鏈較完整，城市土地管理嚴(yán)格。而麻城市土地控制起步較晚，07年之前拿地成本較低，致使目前市區(qū)在建在售項(xiàng)目過多，在時(shí)間上和地段上各項(xiàng)目都存在正面競爭，是現(xiàn)在麻城市現(xiàn)房銷售和房價(jià)低的直接原因。附：麻城市與武穴市房地產(chǎn)市場環(huán)境對比09年

同類城市環(huán)境對比小結(jié)：1、工業(yè)項(xiàng)目投資繼續(xù)較強(qiáng)。分析：武穴市的工業(yè)形成了城市產(chǎn)業(yè)鏈基礎(chǔ)，使之作為武穴市的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定點(diǎn)，從而帶動(dòng)本地消費(fèi)，而麻城市重工業(yè)投資較少，固定投資大部分依托房地產(chǎn)及其附屬產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)，后備產(chǎn)業(yè)鏈較差，主要依靠務(wù)工人員返鄉(xiāng)和本地消費(fèi)拉動(dòng)。2、項(xiàng)目的整體質(zhì)量得到增強(qiáng)。分析：武穴市商品房均價(jià)超過1600，最高2200以上，在高價(jià)位的房價(jià)帶動(dòng)下，項(xiàng)目整體質(zhì)量逐步得到提高，市場在房價(jià)上漲的環(huán)境中相對比較穩(wěn)定。而麻城市房價(jià)自08年以來價(jià)格基本無變化，部分項(xiàng)目出現(xiàn)了二期較一期價(jià)格便宜的現(xiàn)象，致使市民觀望情緒加大。3、市政府對土地控制較嚴(yán)格。分析：武穴市政府對土地控制較嚴(yán)格，因此在房地產(chǎn)大環(huán)境火爆的情況下，武穴市土地出讓情況未見混亂，而麻城市土地管理在07年初才進(jìn)行，土地在06年時(shí)出讓過多，致使近兩年區(qū)域樓盤集中林立，在地段和時(shí)間上都造成了正面競爭，因此商品房價(jià)格很難上漲。同類城市環(huán)境對比小結(jié)：第三部分區(qū)域競爭分析麻城市主要樓盤列表樓盤名稱地址建筑規(guī)模建筑形態(tài)建筑結(jié)構(gòu)主力面積主力戶型住宅均價(jià)（元/㎡）銷售情況工程進(jìn)度聚豪華庭金橋大道旁6.7萬㎡高層框剪/框架80㎡-140㎡三房兩廳均價(jià)1850一期本公司代理，已撤出現(xiàn)為二期銷售閩達(dá)·香榭花都陵園路33萬㎡多層/高層框架86-140㎡3室2廳2室2廳電梯房均價(jià)1800，多層1500一期多層銷售很好，電梯房滯銷一期已經(jīng)完工融輝第一城金橋大道25萬㎡多層/高層點(diǎn)式框架83--140㎡2室2廳3室2廳高層1750，多層1500目前為二期銷售階段，開發(fā)商自己銷售現(xiàn)房金橋世家金橋大道30萬㎡別墅/復(fù)式/高層磚混152㎡-257㎡2室2廳3室2廳復(fù)式4室2廳均價(jià)1700別墅銷售完畢,后期高層開發(fā)商自己銷售現(xiàn)房金色·世界城金橋大道13號獨(dú)棟高層，2.45萬㎡獨(dú)棟20層框架69~136㎡2室2廳、3室2廳起價(jià)1688，均價(jià)1850剩余各種戶型均有在建金橋佳苑金橋大道13號10萬㎡多層板式磚混90~128㎡2*2均價(jià)1500剩余各種戶型均有二期已為現(xiàn)房第三部分區(qū)域競爭分析麻城市主要樓盤列表樓盤名稱地址建筑規(guī)

其余部分主要樓盤銷售情況：雍

景

豪

園：金橋大道1號，總用地面積39350平方米，總建筑面積6萬平米，商業(yè)面積有2萬平米，現(xiàn)房均價(jià)1750。壹峰花園

：麻城新建街清源門1號(老市政府)，95-102平米二室二廳一衛(wèi)，111-115平米三室二廳二衛(wèi)，起價(jià)1480，均價(jià)1600。北正春天：麻城市區(qū)北正街，均價(jià)1460。隆盛名城

：麻城市區(qū)，均價(jià)1500

。金豐金谷園

：興建14幢6層至13層高、無裝修的住宅樓，每幢設(shè)有一個(gè)單層的地下室，總建筑面積為6.7萬平方米，均價(jià)1600。金橋嘉苑·天驕閣：麻城市區(qū)，均價(jià)

1498。據(jù)麻城房地產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)分析，截止09年2月16日，麻城市現(xiàn)有685套二手房待售，價(jià)格多在1000元—1200元每平米左右，其中大部分二手房不存在物業(yè)管理和小區(qū)環(huán)境，和在售樓盤的品質(zhì)不可比擬。但此類二手房面積大小不一，多為大戶型，或整棟私房出售。部分老樓盤已有位置處于市中心，地段較好，和市區(qū)在售商品房相比，有很大的價(jià)格競爭優(yōu)勢。三級市場現(xiàn)狀：其余部分主要樓盤銷售情況：據(jù)麻城房地產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)分析，截止09項(xiàng)目名稱月租金銷售單價(jià)經(jīng)營其他費(fèi)用備注融輝內(nèi)街50-55元/平方米左右8000元/平方左右稅務(wù)全免物業(yè)0.5元/平方米07年9.28開業(yè)，生意經(jīng)營一般，但樓盤銷售基本完畢融輝外街100元/平方米左右12000元/平方米左右稅務(wù)全免，物業(yè)0.5元/平米銷售價(jià)格基本無變化朝圣建材市場25元/平方米左右7300元/平方米左右稅務(wù)全免，物業(yè)0.5元/平米樓盤銷售完畢，二期在建，生意經(jīng)營差工業(yè)北路25元/平方米左右私房無稅務(wù)等，但無物業(yè)管理經(jīng)營時(shí)間比較長，生意很好永大中央華府售后包租給業(yè)主：一樓40元/平方米，二樓20元/平方米不論位置好壞，一樓10000元/平方米、二樓5000元/平方米全程由中百倉儲(chǔ)經(jīng)營代交售后包租15年給中百倉儲(chǔ)，9.28開業(yè)，生意不錯(cuò)，但樓盤回報(bào)率低，銷售很差將軍路50-80元/平方米私房較多無稅務(wù)等，但無物業(yè)管理經(jīng)營情況基本比較穩(wěn)定臺(tái)灣街17-20元/平方米左右私房無稅務(wù)等,但無物業(yè)管理麻城唯一一條紅燈區(qū)，經(jīng)營情況比較好麻城除了“朝圣建材市場----大別山建材市場”，基本沒有其他的專業(yè)建材市場。麻城商業(yè)市場基本分析項(xiàng)目名稱月租金銷售單價(jià)經(jīng)營其他費(fèi)用備注融輝內(nèi)街50-55元/（一）閩達(dá)·香榭花都區(qū)域特點(diǎn)項(xiàng)目位于金橋大道與閩五路交匯處，也屬于政府規(guī)劃中的新城區(qū)?，F(xiàn)政府對此區(qū)域的大力扶持和建設(shè)，加之各政府機(jī)關(guān)都已遷往于此，必將拉動(dòng)片區(qū)的迅速崛起。此區(qū)域?qū)儆诖笃瑓^(qū)黃金橋開發(fā)區(qū)，其發(fā)展前景很被看好，很多企業(yè)都駐扎于黃金橋開發(fā)區(qū)。是未來的政治文化中心和新的商業(yè)中心，升值空間和發(fā)展空間巨大。規(guī)劃特點(diǎn)項(xiàng)目占地14萬平方米，建筑面積30萬平方米。容積率2.15。項(xiàng)目作為三期分期開發(fā)，總戶數(shù)2024戶。由多層和小高層組成。綠化面積達(dá)4萬平方米，良好的綠化資源使戶戶都能見到綠色。一、二層均為商鋪。此項(xiàng)目是麻城目前最大的樓盤。戶型特點(diǎn)項(xiàng)目戶型最大的特點(diǎn)是入戶花園，每個(gè)戶型都配備了一個(gè)入戶花園。南北朝向，采光通風(fēng)好。小高層還配帶電梯，它也是麻城住宅市場電梯運(yùn)用的先河。這是其兩大主要賣點(diǎn)。推廣方式售樓部的包裝，工地圍墻廣告的發(fā)布，火車站外廣告，市中心區(qū)廣告牌廣告，電視拜年廣告，短信拜年廣告，手提袋、紙杯印有項(xiàng)目標(biāo)識(shí)的運(yùn)用，折頁，樓書等。市場定位市場定位為中高檔定位。目標(biāo)消費(fèi)人群為政府公務(wù)員，外出工作者，個(gè)體商人等。推廣主題為大型園林景觀社區(qū)及麻城第一人居環(huán)境。典型個(gè)案分析（一）閩達(dá)·香榭花都典型個(gè)案分析（二）永大·中央華府1、區(qū)域特點(diǎn)：

項(xiàng)目位于麻城市區(qū)最繁華地段，商業(yè)繁榮、交通便利。是目前市區(qū)的黃金地段，人流量大，商業(yè)氛圍成熟。武漢中百倉儲(chǔ)已成功入駐。2、規(guī)劃特點(diǎn)：

項(xiàng)目由5棟多層組成，占地面積2萬平方米，建筑面積5萬平方米，總推戶數(shù)144套。一、二層為商鋪，三層地面配有中心花園，供住戶休息以及營造良好的空氣氛圍，以彌補(bǔ)其綠化環(huán)境的不足。無小區(qū)環(huán)境。3、戶型特點(diǎn)：麻城獨(dú)家采用的戶型錯(cuò)層設(shè)計(jì)，其房型南北朝向，動(dòng)靜分離。4、推廣方式：賣場包裝，賣場廣告，工地圍墻廣告，宣傳單，折頁，現(xiàn)場展示。5、市場定位

市場定位為中高檔定位，推廣主題為黃金地段的唯一性及珍貴身份的象征。樓盤均價(jià)1450元/平方米。典型個(gè)案分析（二）永大·中央華府典型個(gè)案分析通過這兩個(gè)典型個(gè)案進(jìn)行共性分析：從規(guī)模上看，現(xiàn)在新開發(fā)的樓盤體量較大，從最初的幾棟樓房，發(fā)展成有規(guī)劃的小區(qū)。從景觀規(guī)劃上看，市場開始考慮景觀的運(yùn)用，目前市場上已售項(xiàng)目在景觀綠化方面已得到運(yùn)用，并俞來俞完善。市中心是商品住宅開發(fā)的持續(xù)熱點(diǎn)區(qū)域，有的樓盤只能配置基本的公建配套設(shè)施，而運(yùn)動(dòng)及休閑類的設(shè)施配套很少。從戶型上看，市場上樓盤都以2房2廳，3房2廳為主力戶型，這兩種戶型受到消費(fèi)者的追捧，市場成交量大，同時(shí)也是目前存量房的主力。但隨著麻城房價(jià)的上漲和居民購買力有限等因素的影響，小戶型越來越受到市場的青睞。從價(jià)格上看，在麻城房地產(chǎn)開發(fā)的兩年間，房價(jià)由早期的800元/平方米漲到現(xiàn)在的最高價(jià)達(dá)到1850元/平方米，可見其房價(jià)漲勢之快。目前市場在售項(xiàng)目均價(jià)集中在1400—1800元/平方米左右。各樓盤的整體銷售情況不容樂觀，多為現(xiàn)房銷售。從消費(fèi)人群上看，主要為個(gè)體戶，公務(wù)員，教師，醫(yī)生等當(dāng)?shù)馗呤杖肴巳阂约巴獬鰟?wù)工者。從宣傳方式及效果上看，新建的幾個(gè)項(xiàng)目做了一定的廣告投入（廣告牌，宣傳單，賣場包裝），但市場規(guī)模不是很大，效果一般。大多數(shù)樓盤不設(shè)樣板房、銷售服務(wù)等方面與發(fā)達(dá)地區(qū)均存在一定的差距。從銷售人員來看，麻城市目前銷售人員專業(yè)化程度都不是很高，大部分都是麻城本地人，其服裝不夠統(tǒng)一（除濱江御景，融輝第一城服裝統(tǒng)一外）。通過這兩個(gè)典型個(gè)案進(jìn)行共性分析：我司觀點(diǎn)：1、麻城市場處于初步發(fā)展的階段，多層占據(jù)市場主導(dǎo)地位，小高層已逐步出現(xiàn)在市場上，但普遍銷售較緩慢；2、房地產(chǎn)市場的相關(guān)配套服務(wù)體系還不盡完善；3、規(guī)模、品牌及品質(zhì)是支撐價(jià)格漲幅的主要因素；4、主流戶型以3房為主，在同樣功能下，戶型面積越小越利于銷售；5、銷售價(jià)格需要樓盤品質(zhì)的支撐；6、產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象較嚴(yán)重，主力產(chǎn)品為3房，面積在110—130平米之間，但近期差異化的小戶型產(chǎn)品銷售速度明顯快于其他產(chǎn)品。我司觀點(diǎn)：第四部分項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目主要指標(biāo)及規(guī)劃條件：注：具體條件以麻城市政府有關(guān)文件為準(zhǔn)?！蹩傆玫孛娣e：19.06畝□紅線內(nèi)使用面積：8618.7平米□容積率（暫定）：4.5—5.0□總建筑面積（暫定）：5.7—6.3萬平米□規(guī)劃用途：住宅社區(qū)、配套商業(yè)

從項(xiàng)目容積率來分析，本案的物業(yè)類型偏重于小高層和高層，根據(jù)實(shí)際調(diào)研情況和麻城市居民購房喜好，建議容積率降低至2.4—3.4，建筑面積在2.07—2.93萬平米之間，物業(yè)以多層為主，輔以小高層，但多層物業(yè)形態(tài)目前在麻城市場存在大量雷同產(chǎn)品，后期競爭較大，產(chǎn)品銷售周期較長，整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)及銷售難度將不斷加深。項(xiàng)目位置介紹：本項(xiàng)目處于老城區(qū)東北部，靠近老城區(qū)中心，該片區(qū)商業(yè)已十分成熟，商品房均以多層為主或輔以少量小高層，純小高層和高層的樓盤未出現(xiàn)。項(xiàng)目所在地第四部分項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目主要指標(biāo)及規(guī)劃條件：項(xiàng)目地圖示意本案項(xiàng)目地圖示意本案

地塊東南側(cè)為濱江御景現(xiàn)房在售項(xiàng)目項(xiàng)目西側(cè)為鼓樓花園在建項(xiàng)目項(xiàng)目地塊周邊被老舊廠房及民居包圍，成片開發(fā)難度較大，對樓盤整體品質(zhì)影響較大。地塊西南側(cè)為原火柴廠舊址地塊西南側(cè)馬路舊房較多地塊北側(cè)為居民私房以及零散商業(yè)項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀地塊東南側(cè)為濱江御景現(xiàn)房在售項(xiàng)目項(xiàng)目西側(cè)為鼓樓花園在建項(xiàng)目閑置廠房東向?yàn)I江御景小區(qū)西向鼓樓農(nóng)貿(mào)市場南向鼓樓街辦西臨城區(qū)主干道北正街、農(nóng)貿(mào)市場，人流量較大，但環(huán)境較雜；西北向步行街人流量較大，路面較好，商業(yè)繁華地段。西北——鬧/繁華北——較鬧北向?yàn)槁槌鞘兄饕虡I(yè)步行街，路面相對繁華，人氣很旺；路北為大量私房，零散商業(yè)，人氣一般；再往北是實(shí)驗(yàn)小學(xué)和鼓樓中學(xué)。東——靜南——靜地塊東面為濱江御景小區(qū)，目前為一期、二期現(xiàn)房銷售中；以東為護(hù)城河和舉水河水上樂園。西北向步行街南臨城區(qū)干道朝圣門路，路面環(huán)境較差;路南為鼓樓派出所，街面人流量較少，街道較安靜。地塊基本方正，利于規(guī)劃；地上建筑尚未開始清除，目前宗地內(nèi)居民仍在平靜生活；地塊西、南、北三出口，北向面寬，西向次之，南向面窄，且破舊建筑物較多;地塊內(nèi)部項(xiàng)目地塊四至圖解閑置廠房東向西向南向西臨城區(qū)主干道北正街、農(nóng)貿(mào)市場，

地塊東南側(cè)：濱江御景現(xiàn)房銷售，多層和小高層銷售，小高層銷售速度緩慢，07年6月一期交房完畢，目前仍然在售，二期08年7月交房，仍然在售，目前多層均價(jià)1400，小高層均價(jià)1700，和本案可形成直接競爭。地塊西北側(cè)：鼓樓在建住宅小區(qū)及少量待出讓空地，地塊面積較小，小區(qū)內(nèi)部配套較差，環(huán)境雜亂，預(yù)計(jì)出售價(jià)格較低，和本案存在價(jià)格競爭。地塊西南側(cè)：為原火柴廠舊址，周邊舊房較多，預(yù)計(jì)拆遷難度較大，對本案的前期建設(shè)造成了一定的難度。地塊北側(cè)：大多數(shù)為居民私房，對本案的小區(qū)周邊環(huán)境造成一定的視野破壞，但部分生活配套已較齊全。

周邊因子分析周邊因子分析項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢分析地段優(yōu)勢項(xiàng)目位于市中心，毗鄰步行街及舉水河水上樂園，地段優(yōu)勢明顯。配套優(yōu)勢項(xiàng)目周邊配套設(shè)施齊全，生活便利。產(chǎn)品優(yōu)勢相對目前市場上大量現(xiàn)房產(chǎn)品，本項(xiàng)目產(chǎn)品可針對市場需求靈活調(diào)整，可控性強(qiáng)。營銷優(yōu)勢專業(yè)代理機(jī)構(gòu)的提早入住，使得本項(xiàng)目在規(guī)劃初期便可占得劣勢分析規(guī)模劣勢項(xiàng)目規(guī)模較小，不利于提升樓盤品質(zhì)。環(huán)境劣勢項(xiàng)目周邊環(huán)境較差，對項(xiàng)目品質(zhì)有一定的負(fù)面影響。產(chǎn)品劣勢項(xiàng)目規(guī)劃有小高層物業(yè)形態(tài)，而市場對小高層的抗性和客戶接受度不高。競爭劣勢濱江御景現(xiàn)房銷售與項(xiàng)目正面競爭。為現(xiàn)房銷售，且小區(qū)規(guī)模優(yōu)越于本項(xiàng)目。項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢分析地段優(yōu)勢劣勢分析規(guī)模劣勢

機(jī)會(huì)（O）（1）市政改造的持續(xù)發(fā)力將為區(qū)域的發(fā)展提供強(qiáng)有力的保障。（2）因金融危機(jī)引發(fā)部分務(wù)工者返鄉(xiāng)對于購房置業(yè)的需求。（3）隨著城市圈的發(fā)展，麻城市作為武漢的東大門，極具發(fā)展?jié)摿Γ?jīng)濟(jì)的發(fā)展必然對房地產(chǎn)的發(fā)展產(chǎn)生一定的沖擊。

威脅（T）（1）周邊項(xiàng)目對我方項(xiàng)目的分流。（2）金融危機(jī)引發(fā)城鎮(zhèn)居民收入減少，部分潛在購房者對于未來資金來源缺乏信心，導(dǎo)致購房觀望情緒濃厚。（3）區(qū)域拿地雖有所減少，但存量房和現(xiàn)房有進(jìn)一步增多的態(tài)勢，市場競爭有加劇趨勢。機(jī)會(huì)（O）項(xiàng)目指標(biāo)對比由于本案和濱江御景項(xiàng)目各類指標(biāo)較接近，特作項(xiàng)目SWOT對比：SWOT濱江御景1、規(guī)劃較好。2、現(xiàn)房銷售。3、商業(yè)配套。4、護(hù)城河自然景觀。5、專業(yè)營銷隊(duì)伍。1、私房較多。2、人氣稍差。3、賣點(diǎn)不突出。1、市政改造的持續(xù)發(fā)力將為區(qū)域的發(fā)展提供強(qiáng)有力的保障。2、因金融危機(jī)引發(fā)部分務(wù)工者返鄉(xiāng)對于購房置業(yè)的需求。3、隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展必然對區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)生沖擊。1、周邊項(xiàng)目對我方項(xiàng)目的分流。2、金融危機(jī)引發(fā)城鎮(zhèn)居民收入減少，部分潛在購房者對于未來資金來源缺乏信心，導(dǎo)致購房觀望情緒濃厚。3、區(qū)域拿地雖有所減少，但存量房和現(xiàn)房有進(jìn)一步增多的態(tài)勢，市場競爭有加劇趨勢。本案1、地段優(yōu)勢。2、配套優(yōu)勢。3、項(xiàng)目周邊配套設(shè)施齊全。4、產(chǎn)品優(yōu)勢。5、專業(yè)營銷隊(duì)伍。1、規(guī)模劣勢。2、環(huán)境劣勢。3、競爭劣勢。對比小結(jié)本案商業(yè)位置稍好。相對目前市場上大量現(xiàn)房產(chǎn)品，本項(xiàng)目產(chǎn)品可針對市場需求靈活調(diào)整，可控性強(qiáng)。濱江御景現(xiàn)房銷售與項(xiàng)目正面競爭。相比而言，本案規(guī)模上稍差。濱江御景和本案的機(jī)會(huì)點(diǎn)以及威脅點(diǎn)都是類似的，因此本案的物業(yè)類型若與濱江御景相似，銷售前景也將類似于該項(xiàng)目。銷售進(jìn)度預(yù)判：濱江御景目前月均現(xiàn)房銷售為7套左右，而本案和濱江御景各類外部因素相似，若物業(yè)類型雷同，預(yù)計(jì)本案銷售速度與該項(xiàng)目相近。項(xiàng)目指標(biāo)對比由于本案和濱江御景項(xiàng)目各類指標(biāo)較接近，特作項(xiàng)目S63附：客群研究城區(qū)客戶投機(jī)行為受環(huán)境影響外出務(wù)工人員受金融危機(jī)牽制周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的土地機(jī)制不健全市場交易下滑導(dǎo)致客群總體概述示意圖附：客群研究城區(qū)客戶投機(jī)行為受環(huán)境影響外出務(wù)工人員受金融危

客戶群特征掃描分析1、消費(fèi)觀念較傳統(tǒng)；2、多為固定資產(chǎn)投資，考慮子女較多；3、渴望有一定品質(zhì)的產(chǎn)品；4、對新事物的好奇心并不強(qiáng)烈；5、對另類事物的接受度不高；6、關(guān)注自己的健康，注重自我的保健?？蛻羧禾卣鲯呙璺治?/p>

客群結(jié)構(gòu)與心理外出務(wù)工人員是各三四線城市購房的新生力軍，2007年的購房高潮本身就是外出務(wù)工人員早期大量購房的推動(dòng)結(jié)果，但目前金融危機(jī)以及外部城市傳出房產(chǎn)泡沫，對他們購房心理影響較大，推遲購房是他們目前心里所想。城區(qū)客群多為麻城人或各機(jī)關(guān)單位工作人員，他們80%都有自己住房或多套住房，二次購房的目的是改善住房環(huán)境或房產(chǎn)投資，目前市場低迷，如果不是家庭人口增加或特別需求，不會(huì)輕易購房。周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)本身是城區(qū)購房的主力軍，也是城市化進(jìn)程的自然過程，現(xiàn)階段雖然爆發(fā)金融危機(jī)，但預(yù)計(jì)60%以上周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員還沒有退卻購房想法，目前市場同質(zhì)樓盤大量存在，競爭環(huán)境不斷加劇，同時(shí)政府還沒有嚴(yán)格控制私人拿地風(fēng)氣，弱小的吞吐市場、管理機(jī)構(gòu)的混亂和不健全的競爭導(dǎo)致周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)準(zhǔn)客群不斷減少，大大弱化了周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群購買商品房的興趣。城區(qū)客群外出務(wù)工人員周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群客群結(jié)構(gòu)與心理外出務(wù)工人員是各三四線城市購房的新生力軍，2

基于：1、市場整體環(huán)境呈現(xiàn)下滑姿態(tài)2、土地周邊環(huán)境較弱3、麻城近期市場微弱的交易量4、政府土地監(jiān)管措施和控制不得力5、三大客群受金融影響和分流本案觀點(diǎn)：暫緩或放棄本地塊的土地拍賣獲取，等待新政策或新契機(jī)進(jìn)行下一輪投資，規(guī)避現(xiàn)有市場的投資風(fēng)險(xiǎn)（本案觀點(diǎn)，僅供投資參考）?；冢焊剑和顿Y分析產(chǎn)品研究

所有市場的投資都存在一定風(fēng)險(xiǎn)，本案以上建議不進(jìn)行土地拍賣投資，但貴司如果總體資金鏈雄厚或能與政府達(dá)成某種協(xié)議（如分期拿地）的情況下，本案將給予產(chǎn)品研究投資分析和目標(biāo)客群分析，以體現(xiàn)專業(yè)服務(wù)精神。附：投資分析產(chǎn)品研究

產(chǎn)品形態(tài)結(jié)構(gòu)分析麻城市目前市場現(xiàn)房銷售情況對比：

注：以上比例只包括在售現(xiàn)