建設工程階段管理的探討

建設工程階段管理的探討1終結(jié)階段涉及的建設項目壽命形態(tài)

1)法律壽命:法律、法規(guī)、條例等規(guī)定的建設項目的合理使用年限。如我國規(guī)定，土地使用權出讓最高年限為：居住用地70a，工業(yè)用地50a，等。2)經(jīng)濟壽命：指建設項目從其壽命開頭，到連續(xù)使用在經(jīng)濟上不合理而被結(jié)束所經(jīng)受的時間。項目進入運營期后，每年分攤的資產(chǎn)消耗成本會逐年削減。但為維持原有功能，運行和修理費卻逐年增加。因此，在某一年份，建設項目年平均運營成本達到最低，從經(jīng)濟成本觀點來看，從項目開頭到這一年就是建設項目的經(jīng)濟壽命，以后項目雖然可連續(xù)運營，但因運營成本提高，未必是經(jīng)濟的。3)實際壽命：項目從開頭直到終結(jié)期的結(jié)束所經(jīng)受的真正的時間。它和物理壽命不同，不僅包括了項目的物質(zhì)形態(tài)的開頭和終結(jié)，也包括了項目的非物質(zhì)形態(tài)階段，如項目前期最早的構(gòu)思策劃等。有的項目，盡管設計壽命、法律壽命、物理壽命未到，經(jīng)濟壽命、功能壽命還好，但由于某種緣由而被強行結(jié)束，它的實際壽命就短于該項目應享有的其他壽命形態(tài)的時間；反之，有的項目盡管它的其他壽命形態(tài)所給予的時間已結(jié)束，但由于某種緣由，項目還在連續(xù)，它的實際壽命就比其他壽命形態(tài)長。

2常見建設工程項目終結(jié)的緣由

2.1項目運行，自然進入全壽命周期的終結(jié)期

假如項目達到了預定的使用功能，運營使用時間基本符合設計壽命，項目的管理者認為沒有必要連續(xù)它的壽命而連續(xù)使用，就可以讓項目進入它的全壽命周期最終一個階段：終結(jié)期。這個階段的結(jié)束就意味著這個建設工程項目完成了策劃決策所確定的目標及全壽命周期的全過程。

2.2區(qū)域或城市規(guī)劃方面的緣由

由于城市的進展使得城市規(guī)劃發(fā)生轉(zhuǎn)變，土地的使用性質(zhì)發(fā)生轉(zhuǎn)變，如原來的工業(yè)區(qū)規(guī)劃變更為商業(yè)區(qū)或住宅區(qū)，現(xiàn)存的建設項目的物質(zhì)實體建筑物就會被大規(guī)模拆除。另一種狀況，片面追求房地產(chǎn)開發(fā)的利益，不合理地擴大開發(fā)面積，也可能使某些處于合理使用年限的建筑提前拆除，進入終結(jié)期。

2.3項目管理主體及管理政策的變化

國家和地區(qū)宏觀經(jīng)濟形勢的進展、變化，管理建設項目的企事業(yè)法人在社會中的政治經(jīng)濟地位、管理隸屬關系、投資主體、產(chǎn)品或服務對象等方面發(fā)生了重大變化，這些變化涉及項目能否持續(xù)進行。如企業(yè)被關、停、并、轉(zhuǎn)，項目很可能無法再進行下去。

2.4原定使用功能的落后

由于原有項目的物質(zhì)實體的使用功能或品質(zhì)不能適應當今社會人們的要求，如20世紀七八十年月或更早期建設的住宅，其結(jié)構(gòu)和功能布局已不能滿意現(xiàn)代生活的要求，因而遭到人們使用觀念上的遺棄，功能壽命結(jié)束，進入終結(jié)期。

2.5建筑物設計標準要求的提高

根據(jù)國家和地方現(xiàn)行標準、規(guī)范衡量，一些早期設計的舊建筑雖然設計壽命不到，但在抗震、防火、節(jié)能等方面達不到新標準的要求，導致拆除。

2.6建設項目自身緣由，物理壽命結(jié)束

由于建筑物的設計、施工和使用不當，原有的設計功能過早地丟失，雖然設計壽命未到，它的物理壽命已結(jié)束。

2.7項目自身經(jīng)濟壽命的結(jié)束

運營和修理費用長期超出收入，雖然經(jīng)過大修，仍不能擺脫經(jīng)濟虧損的局面，項目的管理者認為，只有結(jié)束項目，重新開展新的項目才能擺脫經(jīng)濟逆境。此時項目的物理壽命、設計壽命可能都沒有達到。

2.8從在建工程直接進入項目終結(jié)期

有的建設工程項目，由于資金嚴峻欠缺、法院查封、產(chǎn)權糾紛等各方面的緣由，在尚未完成物質(zhì)實體時就長期停建，不能進入竣工和運營期，形成爛尾工程。這類工程項目錯過了建設時機，不行能達到原定的項目目標和設計壽命，一旦有新的建設項目取代它，它就從施工期的在建工程直接進入了項目生命的終結(jié)期。

2.9自然災難造成項目物質(zhì)主體的毀滅，結(jié)束項目

3建設工程項目終結(jié)期的資產(chǎn)評估

在我國，原建設工程項目在終結(jié)期往往和擬建的新建設項目的構(gòu)思策劃期交織在一起，項目的執(zhí)行主體一般是國有、民營或境外的事業(yè)、企業(yè)，因此，對項目的評估，往往包含對項目載體企業(yè)的評估。在終結(jié)期，伴隨著企業(yè)改制、機構(gòu)改革、產(chǎn)權交易、資產(chǎn)重組等行為，必定會消失資產(chǎn)評估，正確的評估建設工程項目終結(jié)期的有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的價值對掌握國有資產(chǎn)的流失、保證項目投資及相關各方的合法利益是特別重要的。依據(jù)項目的詳細狀況，終結(jié)期的資產(chǎn)評估的詳細目的一般有：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)兼并、企業(yè)出售、企業(yè)聯(lián)營、股份經(jīng)營、中外合資或合作、企業(yè)清算（包括破產(chǎn)清算、終止清算和結(jié)業(yè)清算）、企業(yè)租賃、債務重組，等。項目終結(jié)期的資產(chǎn)評估，是一項專業(yè)性很強的工作，應由專業(yè)資產(chǎn)評估公司和國家注冊的資產(chǎn)評估師來進行，必需按資產(chǎn)評估法規(guī)要求的程序、規(guī)章進行評估。

4建設工程項目終結(jié)的處理方式

建設工程項目的終結(jié)處置方式，因行業(yè)的不同、項目的類型性質(zhì)不同、處置主體的目的不同等緣由，會有多種不同方式，以下是常見的幾種。

4.1更新改造

建設項目運營若干年后，由于社會經(jīng)濟技術水平的進展，當項目的使用功能已落后，不能滿意社會進展的需求，它的功能壽命就結(jié)束；或項目長期經(jīng)濟效益不好，虧損嚴峻，這時就可以考慮采納更新改造的方式，提升原項目的使用功能，擺脫虧損的局面。這種更新改造一般是要重新立項的。原項目盡管設計壽命未到，也要提前終結(jié)，開頭新的更新改造項目。更新改造項目的實施主體往往和原項目的實施主體大體全都，一般是對原有設施進行技術改造或固定資產(chǎn)進行更新，按少搞土建，不搞外延的原則進行。因此，這種方式在實施中比較簡單、投資少、還可以充分利用原項目的物質(zhì)實體和無形資產(chǎn)，對社會的干擾、震蕩小。

4.2舊建筑物的改造利用

建設工程項目由于某種緣由終結(jié)，假如項目建筑物的物理壽命、設計壽命尚未結(jié)束，新的建設項目就可以利用改造這些建筑物，這是國際建筑業(yè)的通行做法，上海世博園的建設中利用了不少舊建筑物，是很好的例子。4.2.1舊建筑改造利用的好處1）經(jīng)濟優(yōu)勢：改建比新建可省去主體結(jié)構(gòu)的大部分投資，并可削減新項目的初期投資(包括拆遷、土建費用等),原有的基礎設施可連續(xù)利用，只需擴容或轉(zhuǎn)變位置。而且建設期短,在經(jīng)濟上特別合算。2）利用原結(jié)構(gòu)：有的舊工業(yè)建筑主體結(jié)構(gòu)結(jié)實、簡潔、有共性，便于改造利用，增加了改造后的牢靠性和安全性。3）空間優(yōu)勢：許多舊工業(yè)建筑空間開敞，平面規(guī)整，使新項目在空間結(jié)構(gòu)、平面形式、立面造型等方面具有較大的改造空間。4）社會文化優(yōu)勢：舊建筑大多數(shù)具有它的地域性特點,是城市或地區(qū)歷史和文明進程的見證和文化的物質(zhì)載體，利用得好，可增加新項目的人文歷史氛圍。5）盤活資源：對一些經(jīng)營困難的企業(yè)，廠房閑置、債務高，假如它的舊建筑物、老廠房、土地等資源得到新項目的使用，使資源重組，有利于擺脫逆境。6）環(huán)境愛護的優(yōu)勢:利用舊建筑物可明顯地削減建筑建筑過程中的能耗和對環(huán)境的破壞。4.2.2常見舊建筑物改造的方式1）舊項目、舊建筑物土地的利用：原工程項目終結(jié)可使舊建筑物之間的空地和預留地重新支配。有時也會有一些空閑地、廢棄地，這些土地是后續(xù)新建項目珍貴的資源。2）功能變換：利用舊建筑的原有空間,轉(zhuǎn)變原來的使用功能。這種方法保留舊建筑的原有結(jié)構(gòu)框架和主體,更新舊建筑內(nèi)部設備和陳舊的設施,可改造成具有現(xiàn)代設施的旅館、藝術館、工作場所等。3）化大為小、化整為零：對于具有大空間的工業(yè)建筑、大廠房、火車站、倉庫、廢棄碼頭，可依據(jù)新項目的使用功能,對原有的大空間進行水平或者垂直的劃分,形成若干小空間,然后再投入使用。如，分隔開間，增加一些設施，改為公寓或城市廉租房。4）結(jié)構(gòu)改造：結(jié)合新項目，對原有建筑的結(jié)構(gòu)進行適當?shù)母脑?滿意新的使用功能。要注意策劃和結(jié)構(gòu)設計相結(jié)合，做到結(jié)構(gòu)可行,經(jīng)濟合理。5）充分利用地理位置：有的舊建筑的地理位置、房屋結(jié)構(gòu)適合改為寫字樓，只需增加一些設施和裝修。6）擴建改造：按新項目的要求，在原有建筑結(jié)構(gòu)的基礎上或者親密的空間范圍內(nèi),對原建筑結(jié)構(gòu)適當?shù)臄U建、加建、改建,使新舊建筑形成一個整體。

4.3整體搬遷

有的建設項目尚處在壽命周期的運營階段，而且效益不錯，經(jīng)濟壽命、功能壽命未結(jié)束，但遇到區(qū)域或城鎮(zhèn)總體規(guī)劃等方面的緣由，項目的載體企業(yè)必需讓出土地搬遷到另外的規(guī)劃地，這時，項目也因外部緣由被強制進入了生命終結(jié)期。在新的規(guī)劃地，以原項目為基礎，開頭了新的項目，一般來說，新的項目的水平比原項目有所提升。原項目物質(zhì)形態(tài)中的建筑物將被拆除，設備及其他固定資產(chǎn)將搬遷到新規(guī)劃地，納入新建設工程項目的全壽命過程的軌道予以安裝使用。原項目的無形資產(chǎn)和人員也隨企業(yè)的遷移進入新規(guī)劃地的新建設項目中。在這種整體搬遷中，應留意的事項有：4.3.1搬遷補償費合理各地政府及拆遷相關單位會出臺企業(yè)搬遷的補償政策，要多方反復協(xié)商，確保被搬遷企業(yè)和人員的合理利益。4.3.2確保項目的骨干人員和無形資產(chǎn)不流失這是搬遷后新項目能否勝利進行的重要保證，無形資產(chǎn)包括已形成的商譽、專利、技術、銷售網(wǎng)絡，等。4.3.3重視資產(chǎn)評估工作使建設項目及載體企業(yè)的全部資產(chǎn)都能得到合理的評估、補償。4.3.4制定具體可行的搬遷方案方案中，應有具體的搬遷進度表，并嚴格執(zhí)行，使新項目能盡快進入施工期、運營期。

4.4舊建筑物的拆除

假如新的建設工程項目不能利用原項目的舊建筑物，那么就要對舊建筑物進行拆除。拆除一般有兩種方式。4.4.1建筑拆解建筑拆解是從建筑結(jié)構(gòu)中以人工或機械方式回收舊材料的過程，將舊建筑中不同類型的構(gòu)件逐一拆除，使之分別、分類，最大限度地回收。1）拆解方式的優(yōu)點（1）削減建筑廢棄物填埋量及其對環(huán)境的污染；（2）可循環(huán)利用某些材料構(gòu)件，具有明顯的經(jīng)濟效益；（3）廢舊材料循環(huán)利用可削減碳排放；（4）顯著提高建筑材料的再利用率，進而保存了建筑材料的固化能量，有重要的節(jié)能意義；（5）推動新建建筑使用廢舊材料，可促進全社會的節(jié)能、節(jié)材的綠色建筑理念；（6）在建筑拆料回收領域制造更多就業(yè)機會。2）適于拆解的主要建筑（1）高附加值建筑:照實木房屋、建筑物室內(nèi)構(gòu)件中的硬木地板、門窗或電氣裝置，拆解工作比較便利，而且拆除下來的廢舊物品回收價格高。（2）某些磚混結(jié)構(gòu)建筑:假如磚混結(jié)構(gòu)建筑使用強度高、質(zhì)量好的實心黏土磚并用低標號、易清除的砂漿，有利于磚塊的分別、清理和利用，適合拆解。（3）整體結(jié)構(gòu)良好、密閉性強的建筑:這類建筑中的構(gòu)件材料很少被風化、腐蝕，拆解后可直接再利用。（4）框架結(jié)構(gòu)建筑:可在處理主體建筑結(jié)構(gòu)前拆解室內(nèi)構(gòu)件、門窗、墻體填充等可利用的材料。（5）結(jié)構(gòu)簡潔、規(guī)律性強的建筑：整個建筑結(jié)構(gòu)系統(tǒng)和使用的材料類似，并呈現(xiàn)出有規(guī)律的布置；結(jié)構(gòu)系統(tǒng)和構(gòu)件的連接方式簡單分解，材料類型和尺寸較為全都，如許多鋼結(jié)構(gòu)建筑、廠房等。（6）大尺度構(gòu)件為主的建筑：由少量的大構(gòu)件組成的結(jié)構(gòu)通常比由大量的較小的構(gòu)件組成的結(jié)構(gòu)更簡單無損害地拆解，如預制件建筑、拼裝建筑、活動板房等。（7）材料易分別的結(jié)構(gòu)：建筑物的附屬構(gòu)件與主體結(jié)構(gòu)便于分別，如采納干掛法鋪設的立面幕墻材料，等。4.4.2建筑拆毀這種建筑物的拆除方式有人工拆毀、機械拆毀、爆破拆毀等，將建筑結(jié)構(gòu)拆毀后的殘留物，基本作為無用的建筑垃圾處理，一般是在指定地點填埋。遠離城鎮(zhèn)的孤立建筑物，拆除量不大，回收利用不便利，又有合適的填埋地點的狀況下，采納這種建筑拆毀的方式較多。但這種方式侵占土地，污染填埋點的環(huán)境，在提倡綠色建筑的建設項目生命終結(jié)管理中，盡可能不用直接填埋的方式。對于那些數(shù)量不大、新項目自身無法直接利用的建筑垃圾，可運到特地的建筑垃圾處理場，進行集中處理。

5建筑垃圾處理的方式

5.1建筑垃圾減量化

減量化是防止建筑垃圾污染環(huán)境優(yōu)先考慮的措施。從建筑物拆除的源頭削減建筑垃圾的產(chǎn)生量，對必需拆除的舊建筑物盡可能實行分解拆除的方式，增加回收利用的部分，削減建筑垃圾的數(shù)量、體積、種類、有害物質(zhì)，降低或消退建筑垃圾有害成分的濃度及其危害特性。