物業(yè)管理招投標(biāo)課件

第二章物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)（一）考試目的本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理招投標(biāo)內(nèi)容、步驟、要求，以及物業(yè)服務(wù)方案編寫等知識的掌握程度和綜合運用能力。（二）考試基本要求掌握：物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)法規(guī)，物業(yè)管理招、投標(biāo)的內(nèi)容、步驟和要求，物業(yè)管理招標(biāo)文件及方案的編寫。熟悉：物業(yè)管理招標(biāo)的條件和程序，投標(biāo)的策略和技巧。了解：物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本要求與原則第二章物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)（一）考試目的1（三）要點說明1、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)及其特點2、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的原則與要求3、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的策劃與實施4、物業(yè)管理招標(biāo)的類型5、物業(yè)管理招標(biāo)的方式6、物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容7、物業(yè)管理招標(biāo)的條件與程序8、物業(yè)管理投標(biāo)的條件9、物業(yè)管理投標(biāo)的程序（三）要點說明210、物業(yè)管理投標(biāo)的策略與技巧11、制定物業(yè)服務(wù)方案（1）制定物業(yè)服務(wù)方案的一般程序（2）制定物業(yè)服務(wù)方案的要求（3）物業(yè)服務(wù)方案的基本內(nèi)容（4）制定物業(yè)服務(wù)方案的要點及方法10、物業(yè)管理投標(biāo)的策略與技巧3

第一節(jié)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的內(nèi)容與形式（C）一、物業(yè)管理招投標(biāo)的概念（AA）（一）物業(yè)管理招標(biāo)1、物業(yè)管理招標(biāo)的概念（C）物業(yè)管理招標(biāo)，是物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品預(yù)購的一種交易方式，即由物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會或物業(yè)所有權(quán)人根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，由多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司參與競投，從中選擇最符合條件的競投者，并與之簽訂物業(yè)服務(wù)合同的一種交易行為。第一節(jié)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的內(nèi)容與形式（C）一、物業(yè)管42、物業(yè)管理招標(biāo)主體（A）物業(yè)管理招標(biāo)的主體一般是物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人。在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前的前期物業(yè)管理階段，由物業(yè)建設(shè)單位負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)的招標(biāo)組織工作；業(yè)主大會已成立的，由業(yè)主大會負(fù)責(zé)實施物業(yè)管理權(quán)的招標(biāo)組織工作。一些重點基礎(chǔ)設(shè)施或大型公用設(shè)施的物業(yè)，其產(chǎn)權(quán)人多為政府的國有資產(chǎn)管理部門，此類型物業(yè)的招標(biāo)必須經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門或相關(guān)產(chǎn)權(quán)部門的批準(zhǔn)，一般由產(chǎn)權(quán)人或管理使用單位、政府采購中心等作為招標(biāo)人組織招標(biāo)。2、物業(yè)管理招標(biāo)主體（A）5（二）物業(yè)管理投標(biāo)（C）1、物業(yè)管理投標(biāo)的概念（略）2、物業(yè)管理投標(biāo)的主體（A）物業(yè)管理投標(biāo)的主體一般是指具有符合招標(biāo)條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司。就整體的物業(yè)管理服務(wù)項目而言，投標(biāo)的主體必須是具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但在一個整體的物業(yè)管理項目按內(nèi)容進行分項投標(biāo)的情況下，參與投標(biāo)的不僅有物業(yè)管理企業(yè)，也有相應(yīng)的專業(yè)管理公司。（二）物業(yè)管理投標(biāo)（C）6二、物業(yè)管理招標(biāo)的類型（大綱未作要求）三、物業(yè)管理招標(biāo)的特點（略）第二章物業(yè)管理招投標(biāo)課件7四、物業(yè)管理招標(biāo)的方式（AA）（一）公開招標(biāo)公開招標(biāo)是指招標(biāo)人通過公共媒介發(fā)布招標(biāo)公告，邀請所有符合投標(biāo)條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加投標(biāo)的招標(biāo)方式。公開招標(biāo)的特點是招標(biāo)人以公開的方式邀請不確定的法人組織參與投標(biāo)，招標(biāo)程序和中標(biāo)結(jié)果公開，評選條件及程序是預(yù)先設(shè)定的，且不允許在程序啟動后單方面變更。四、物業(yè)管理招標(biāo)的方式（AA）（一）公開招標(biāo)8（二）邀請招標(biāo)邀請招標(biāo)，也稱作有限競爭性招標(biāo)或選擇性招標(biāo)，是指招標(biāo)人預(yù)先選擇若干有能力的企業(yè)，直接向其發(fā)出投標(biāo)邀請的招標(biāo)方式。采用邀請招標(biāo)的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)慎重選擇投標(biāo)人，尤其要重點考察投標(biāo)單位當(dāng)前和過去的財務(wù)狀況、近期內(nèi)承接同類項目的管理水平、是否具有管理經(jīng)驗、在本地區(qū)或同行業(yè)的信譽度、對招標(biāo)項目的綜合承擔(dān)能力等。邀請招標(biāo)的主要特點是招標(biāo)人不使用公開的公告方式，投標(biāo)人是特定的，投標(biāo)人的數(shù)量有限。（二）邀請招標(biāo)9

五、物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容（A很難考）

五、物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容（A很難考）

10第二節(jié)物業(yè)管理招投標(biāo)的策劃與實施（B）一、物業(yè)管理招投標(biāo)的基本要求與原則（C）(一)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本要求1、合法性2、適應(yīng)性3、響應(yīng)性4、程序性（二）物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本原則1、公平原則2、公正原則3、公開原則招標(biāo)投標(biāo)的禁止性規(guī)定：1）招標(biāo)人不得事先預(yù)定中標(biāo)單位或設(shè)定不公平條件，不得在招標(biāo)過程中以言行影響評標(biāo)委員會或協(xié)助某一投標(biāo)單位獲得競爭優(yōu)勢；2）招標(biāo)人不得違反規(guī)定拒絕與中標(biāo)人簽訂合同；3）投標(biāo)人不得與中標(biāo)人或其他投標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權(quán)益；4）投標(biāo)人不得向招標(biāo)人或者評標(biāo)委員會成員行賄或以其他不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)。第二節(jié)物業(yè)管理招投標(biāo)的策劃與實施（B）一、物業(yè)管理招11

二、物業(yè)管理招標(biāo)的條件與程序（B）(一)物業(yè)管理招標(biāo)的條件1、主體條件招標(biāo)人為業(yè)主委員會的，須經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，同時將招標(biāo)投標(biāo)的過程和結(jié)果及時向業(yè)主公開；招標(biāo)人為建設(shè)單位的，必須符合相應(yīng)的法律法規(guī)規(guī)定的其他條件；招標(biāo)項目為重點基礎(chǔ)設(shè)施或大型公用事業(yè)物業(yè)的，招標(biāo)人必須經(jīng)相關(guān)產(chǎn)權(quán)部門的批準(zhǔn)、授權(quán)。有能力組織和實施招標(biāo)活動的招標(biāo)人，可以自行組織實施招標(biāo)活動，也可以委托招標(biāo)代理機構(gòu)辦理招標(biāo)事宜。二、物業(yè)管理招標(biāo)的條件與程序（B）(一)物業(yè)管理招標(biāo)的條122、項目條件必須通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的項目，僅為新開發(fā)的住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅；新開發(fā)的非住宅項目，以及業(yè)主入住后由業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情況下，既可以采取招標(biāo)方式，也可以采取其他方式，第二章物業(yè)管理招投標(biāo)課件13(二)物業(yè)管理招標(biāo)的程序（AA）1、成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組2、編制招標(biāo)文件招標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容1）招標(biāo)人及招標(biāo)項目簡介；2）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求；3）對投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求；4）評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)方法；5）招標(biāo)活動方案；6)物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明；7）其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。(二)物業(yè)管理招標(biāo)的程序（AA）1、成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組14招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書的10日前，提交與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的物業(yè)項目開發(fā)建設(shè)的政府批件、招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請書、招標(biāo)文件和法律法規(guī)規(guī)定的其他材料，報物業(yè)項目所在地的縣級以上房地產(chǎn)主管部門備案。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書的10日前，提交與153、公布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)通過公共媒介發(fā)布招標(biāo)公告，并同時在中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)上發(fā)布招標(biāo)公告。招標(biāo)人采取邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書。3、公布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書164、發(fā)放招標(biāo)文件除不可抗力外，招標(biāo)人或者招標(biāo)代理機構(gòu)在發(fā)布招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書后不得終止招標(biāo)。公開招標(biāo)的物業(yè)管理項目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于20日。招標(biāo)人需要對已發(fā)出的招標(biāo)文件進行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人。4、發(fā)放招標(biāo)文件175、投標(biāo)申請人的資格預(yù)審在資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人過多時，可以由招標(biāo)人從中選擇不少于5家資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人。6、接受投標(biāo)文件在投標(biāo)截止期限前，投標(biāo)人可以通過正式函件的形式調(diào)整報價及作補充說明7、成立評標(biāo)委員會評標(biāo)委員會由招標(biāo)人的代表和物業(yè)管理專家組成，專家從房地產(chǎn)行政主管部門建立的物業(yè)管理專家?guī)熘胁扇‰S機抽取的方式確定。評標(biāo)委員會的人數(shù)一般為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的2/3。5、投標(biāo)申請人的資格預(yù)審188、開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)1）開標(biāo)開標(biāo)由招標(biāo)人主持，邀請所有投標(biāo)人參加。在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時間之前收到的所有投標(biāo)文件，在開標(biāo)時都應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人當(dāng)眾予以拆封。開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)進行記錄，并由招標(biāo)人存檔備查。8、開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)192）評標(biāo)評標(biāo)委員會經(jīng)評審，認(rèn)為所有投標(biāo)文件都不符合招標(biāo)文件要求的，可以否決所有投標(biāo)。依法必須進行招標(biāo)的物業(yè)管理項目的所有投標(biāo)被否決的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新招標(biāo)，評標(biāo)委員會完成評標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書面評標(biāo)報告，推薦不超過3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人。當(dāng)確定中標(biāo)的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標(biāo)人可以依序確定其他中標(biāo)候選人為中標(biāo)人.2）評標(biāo)203)中標(biāo)及簽訂合同招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時限30日前確定中標(biāo)人，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，同時將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人，并返還其投標(biāo)書。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)項目所在地的縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門備案。招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同。3)中標(biāo)及簽訂合同21三、物業(yè)管理投標(biāo)的條件、程序與策略技巧（B很難考）（一）參加物業(yè)管理投標(biāo)的條件1、法律法規(guī)規(guī)定的要求。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在國內(nèi)參與投標(biāo)時，必須取得營業(yè)執(zhí)照和物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書。2、招標(biāo)方規(guī)定的要求三、物業(yè)管理投標(biāo)的條件、程序與策略技巧（B很難考）（一）22（二）物業(yè)管理投標(biāo)的程序1、獲取招標(biāo)信息2、項目評估與風(fēng)險防范（1）項目評估，主要包括以下幾方面的內(nèi)容：1)投標(biāo)物業(yè)的基本情況；2）招標(biāo)物業(yè)的項目定位；3）業(yè)主的需求；4)建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、物業(yè)使用人的基本情況；5）招標(biāo)條件和招標(biāo)過程；6）競爭對手；7）企業(yè)自身條件的分析（二）物業(yè)管理投標(biāo)的程序1、獲取招標(biāo)信息23（2）投標(biāo)風(fēng)險的防范與控制物業(yè)管理投標(biāo)的主要風(fēng)險來自于招標(biāo)人和招標(biāo)物業(yè)、投標(biāo)人、競爭對手等三個方面。3、登記并取得招標(biāo)文件第二章物業(yè)管理招投標(biāo)課件244、準(zhǔn)備投標(biāo)文件投標(biāo)文件又稱標(biāo)書，一般由投標(biāo)函、投標(biāo)報價表、資格證明文件、物業(yè)服務(wù)方案、招標(biāo)文件要求提供的其他材料等幾部分組成。常見的做法是將投標(biāo)文件根據(jù)性質(zhì)分為商務(wù)文件和技術(shù)文件兩大類。商務(wù)文件又稱商務(wù)標(biāo)，主要包括：公司簡介；公司法人地位及法定代表人的身份證明（包括資格證明文件和資信證明文件）；投標(biāo)報價單及招標(biāo)文件要求提供的其他材料。技術(shù)文件又稱技術(shù)標(biāo)，主要是物業(yè)服務(wù)方案和招標(biāo)方要求提供的其他技術(shù)性資料。4、準(zhǔn)備投標(biāo)文件255、送交投標(biāo)文件6、接受投標(biāo)方的資格審查7、參加開標(biāo)、現(xiàn)場答辯和評標(biāo)8、簽約并執(zhí)行合同5、送交投標(biāo)文件26（三）投標(biāo)的策略和技巧1、投標(biāo)的組織策劃2、項目的現(xiàn)場踏勘在現(xiàn)場踏勘過程中，招標(biāo)人還會就投標(biāo)人代表提出的問題做出口頭回答，但這種口頭答復(fù)并不具備法律效力，只有在投標(biāo)者以書面形式提出問題并由招標(biāo)人作出書面答復(fù)時，才能產(chǎn)生法律約束力。3、投標(biāo)文件的編寫（略）4、投標(biāo)報價的策略與技巧(略)5、現(xiàn)場答辯的技巧（略）6、簽約談判的技巧(略)（三）投標(biāo)的策略和技巧1、投標(biāo)的組織策劃27（四）招標(biāo)文件示例（大綱未作要求）投標(biāo)人應(yīng)詳細(xì)列明報價明細(xì)表，如果單價與總價不符時，以單價為準(zhǔn)修正總價。（四）招標(biāo)文件示例（大綱未作要求）投標(biāo)人應(yīng)詳細(xì)列明報價明28第三節(jié)物業(yè)服務(wù)方案的制訂(A)1、招標(biāo)物業(yè)項目的整體設(shè)想與構(gòu)思項目分析是編制物業(yè)服務(wù)方案的前提條件，其主要分析內(nèi)容包括：（1）項目簡介（2）客戶服務(wù)需求分析，包括對客戶群體的定位及服務(wù)需求特征的分析。（3）項目的可行性研究與定位，力求用簡練的語言概括招標(biāo)物業(yè)的市場定位、投標(biāo)企業(yè)承擔(dān)該項目的管理服務(wù)優(yōu)勢。第三節(jié)物業(yè)服務(wù)方案的制訂(A)1、招標(biāo)物業(yè)項目的整29（4）物業(yè)管理服務(wù)的重點與難點一般而言，商用類型的的寫字樓物業(yè)、綜合性商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的重點及難點主要體現(xiàn)在經(jīng)營和設(shè)施設(shè)備管理等方面；工業(yè)區(qū)物業(yè)在消防、污染控制及貨物、人員的出入管理方面有特殊的服務(wù)需求；政府物業(yè)管理的特殊性主要體現(xiàn)在維護政府形象、內(nèi)部特約服務(wù)、會議接待及慶典服務(wù)、安全及保密管理等方面；居住類物業(yè)的的重點主要集中在基礎(chǔ)性的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容層面；公用事業(yè)類型的物業(yè)管理與服務(wù)的重點及難點主要在于確保公用設(shè)施無故障的正常運行，對緊急事件的預(yù)防與處理。（4）物業(yè)管理服務(wù)的重點與難點30(5)物業(yè)管理服務(wù)模式確定招標(biāo)物業(yè)項目的管理服務(wù)模式，是在對項目基本情況進行深入分析的前提下，結(jié)合招標(biāo)文件的具體要求，確定最符合物業(yè)實際情況和業(yè)主需求的管理服務(wù)重點和主要措施，包括物業(yè)的功能定位、客戶定位和服務(wù)需求定位三方面的內(nèi)容。(5)物業(yè)管理服務(wù)模式31

2、管理方式及運作程序管理方式與運作程序一般由組織架構(gòu)的設(shè)置、流程與支持系統(tǒng)的設(shè)計和管理機制的確定等內(nèi)容組成。（1）組織架構(gòu)的設(shè)置（2）運作程序與支持系統(tǒng)的設(shè)計（3）管理機制的確定管理機制一般由目標(biāo)管理責(zé)任制、激勵機制、監(jiān)督機制組成。2、管理方式及運作程序323、人員的配備、培訓(xùn)與管理4、管理指標(biāo)與措施（1）管理指標(biāo)管理指標(biāo)通常由物業(yè)管理質(zhì)量指標(biāo)和經(jīng)濟效益指標(biāo)兩部分組成。（2）管理措施（略）5、管理制度的制訂管理制度主要由公眾制度和內(nèi)部管理制度兩部分組成。3、人員的配備、培訓(xùn)與管理336、檔案資料的建立與管理7、早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容早期介入及前期物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容包括物業(yè)管理前期介入流程、施工期物業(yè)管理工作、設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理、項目竣工驗收及接管驗收期物業(yè)管理、其他前期準(zhǔn)備工作、入住準(zhǔn)備預(yù)案、二次裝修管理、物業(yè)接管工作進度計劃后續(xù)工程的前期介入管理等。6、檔案資料的建立與管理348、常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述在編制常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述中需要把握的重點是將各項管理服務(wù)內(nèi)容的工作要求、重點、運行管理及應(yīng)急預(yù)案、計劃等進行詳細(xì)闡述。9、工作計劃工作計劃的制訂大體可以分為三個階段，即籌備期、交接期和正常運作期。10、物資裝備第二章物業(yè)管理招投標(biāo)課件3511、費用測算(1)費用測算的依據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)要依據(jù)所接管的物業(yè)類型、性質(zhì)、市場定位、配套設(shè)施設(shè)備的具體情況及管理要求和服務(wù)項目，并參考招標(biāo)物業(yè)所在地區(qū)物業(yè)管理市場同類同質(zhì)物業(yè)的收費標(biāo)準(zhǔn)及企業(yè)現(xiàn)有日常綜合管理的經(jīng)驗數(shù)據(jù)進行具體的測算。12、成本控制（1）將成本控制貫穿于成本費用形成的全過程；(2)不能為降低耗費不提供或少提供服務(wù)。11、費用測算36

復(fù)習(xí)題一、單項選擇題1、物業(yè)管理招標(biāo)是由多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司參與競投，從中選擇（）的競投者，并與之簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的一種交易行為。A最符合條件B服務(wù)費用最低C服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)最高D企業(yè)知名度最高2、重點基礎(chǔ)設(shè)施或大型公用設(shè)施等政府出資建設(shè)項目的物業(yè)管理招投標(biāo)時，應(yīng)按（）規(guī)定進行。A建設(shè)單位直接進行招標(biāo)B物業(yè)使用單位直接進行招標(biāo)C采用協(xié)議方式進行招標(biāo)D經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門或相關(guān)產(chǎn)權(quán)部門批準(zhǔn)，可由產(chǎn)權(quán)人或管理使用單位、政府采購中心等作為招標(biāo)人組織招標(biāo)3、根據(jù)物業(yè)的不同類型，可以將物業(yè)管理招標(biāo)分為（）兩大類，A住宅和寫字樓項目招標(biāo)B住宅和商業(yè)項目招標(biāo)C商業(yè)和非商業(yè)項目招標(biāo)D住宅和非住宅項目招標(biāo)復(fù)習(xí)題一、單項選擇題37

4、物業(yè)管理招標(biāo)的方式包括（）。A公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)B公開招標(biāo)和非公開招標(biāo)C協(xié)議招標(biāo)和邀請招標(biāo)D公開招標(biāo)和協(xié)議招標(biāo)5、招標(biāo)人采取邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向（）個以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書。A5B4C3D26、公開招標(biāo)的物業(yè)管理項目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，編制投標(biāo)文件的最短時間不得少于（）日。A10B15C20D30

7、對于評標(biāo)委員會的組成，（）的說法是錯誤的。A評標(biāo)專家從房地產(chǎn)主管部門建立的物業(yè)管理專家?guī)熘胁扇‰S機抽取的方式確定B評標(biāo)委員會的人數(shù)一般為5人以上單數(shù)C專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的2/3C招標(biāo)人代表不得少于成員總數(shù)的1/24、物業(yè)管理招標(biāo)的方式包括（）。388、招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起（）日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件簽訂書面合同。A90B60C30D159、投標(biāo)人在投標(biāo)文件中，報價明細(xì)表中如單價與總價不符時，應(yīng)按（）原則處理。A以單價為準(zhǔn)修正總價B以總價為準(zhǔn)修正單價C以價高者為準(zhǔn)D以價低者為準(zhǔn)10、關(guān)于物業(yè)管理中的成本費用控制，（）的說法是錯誤的。A成本費用控制應(yīng)貫穿于成本費用形成的全過程B不能為降低耗費而降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)C應(yīng)重點控制成本中的不變成本部分D應(yīng)重點控制成本中的可變成本部分11、按照國家規(guī)定必須通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的項目包括（）。A新開發(fā)的住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅B寫字樓C商場D業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的項目12、根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，符合（）條件，才可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。A投標(biāo)人少于3個B住宅規(guī)模比較小C建設(shè)單位同意D投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門批準(zhǔn)第二章物業(yè)管理招投標(biāo)課件39二、多項選擇題：1、物業(yè)管理招標(biāo)的主體一般包括（）。A物業(yè)服務(wù)企業(yè)B物業(yè)建設(shè)單位C業(yè)主大會D業(yè)主委員會E物業(yè)所有權(quán)人2、物業(yè)管理投標(biāo)的主體一般是指符合招標(biāo)條件的（）。A物業(yè)服務(wù)企業(yè)B專業(yè)公司C保潔公司D房管所3、根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)項目服務(wù)內(nèi)容不同，可以將物業(yè)管理招標(biāo)分為（)。A整體物業(yè)管理項目招標(biāo)B顧問項目招標(biāo)C單項服務(wù)項目招標(biāo)D分階段項目招標(biāo)4、物業(yè)管理招標(biāo)的方式包括（）。A公開招標(biāo)B邀請招標(biāo)C協(xié)議招標(biāo)D自行招標(biāo)5、有能力組織和實施招標(biāo)活動的招標(biāo)人，可以（）。A自行組織實施招標(biāo)活動B協(xié)議招標(biāo)C委托招標(biāo)代理機構(gòu)辦理D不招標(biāo)二、多項選擇題：406、招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的應(yīng)當(dāng)通過公共媒介發(fā)布招標(biāo)公告，并同時在（）上發(fā)布招標(biāo)公告。A中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)B搜狐網(wǎng)C新華網(wǎng)D中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)7、下列選項中，說法錯誤的有（）A評標(biāo)委員會評審認(rèn)定所有投標(biāo)文件不符合招標(biāo)文件要求的，可以否決所有投標(biāo)B即使所有投標(biāo)文件都不符合規(guī)定，評標(biāo)委員會也應(yīng)根據(jù)得分排定名次，建議招標(biāo)人根據(jù)名次高低決定中標(biāo)人C依法進行招標(biāo)的物業(yè)管理項目所有投標(biāo)被否決的，招標(biāo)人可以采用協(xié)議方式招標(biāo)D依法進行招標(biāo)的物業(yè)管理項目所有投標(biāo)被否決的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新招標(biāo)8、物業(yè)管理投標(biāo)文件可按照性質(zhì)不同分為（）兩大類。A商務(wù)文件B技術(shù)文件C管理方案D費用報價表9、在招標(biāo)過程中，招標(biāo)人就投標(biāo)人所提問題做出的口頭回答，（）。A具備法律效力B不具備法律效力C雙方同意后具備法律效力D投標(biāo)人以書面形式提出問題并由招標(biāo)人作出書面答復(fù)時，才產(chǎn)生法律約束力10、在物業(yè)服務(wù)方案中，最能體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理理念、管理優(yōu)勢和綜合競爭力的的關(guān)鍵內(nèi)容包括（）。A項目的整體設(shè)想與構(gòu)思B組織架構(gòu)與人員的配置C費用測算與成本控制D管理方式、運作程序及管理措施6、招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的應(yīng)當(dāng)通過公共媒介發(fā)布招標(biāo)公告，并4111、政府物業(yè)的管理重點主要體現(xiàn)在（）等方面。A維護政府形象B內(nèi)部特約服務(wù)C安全及保密管理D會議接待及慶典服務(wù)12、物業(yè)管理制度主要由（）組成A公眾制度B內(nèi)部管理制度C業(yè)主公約D物業(yè)服務(wù)合同11、政府物業(yè)的管理重點主要體現(xiàn)在（）等方面。42第二章物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)（一）考試目的本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理招投標(biāo)內(nèi)容、步驟、要求，以及物業(yè)服務(wù)方案編寫等知識的掌握程度和綜合運用能力。（二）考試基本要求掌握：物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)法規(guī)，物業(yè)管理招、投標(biāo)的內(nèi)容、步驟和要求，物業(yè)管理招標(biāo)文件及方案的編寫。熟悉：物業(yè)管理招標(biāo)的條件和程序，投標(biāo)的策略和技巧。了解：物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本要求與原則第二章物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)（一）考試目的43（三）要點說明1、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)及其特點2、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的原則與要求3、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的策劃與實施4、物業(yè)管理招標(biāo)的類型5、物業(yè)管理招標(biāo)的方式6、物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容7、物業(yè)管理招標(biāo)的條件與程序8、物業(yè)管理投標(biāo)的條件9、物業(yè)管理投標(biāo)的程序（三）要點說明4410、物業(yè)管理投標(biāo)的策略與技巧11、制定物業(yè)服務(wù)方案（1）制定物業(yè)服務(wù)方案的一般程序（2）制定物業(yè)服務(wù)方案的要求（3）物業(yè)服務(wù)方案的基本內(nèi)容（4）制定物業(yè)服務(wù)方案的要點及方法10、物業(yè)管理投標(biāo)的策略與技巧45

第一節(jié)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的內(nèi)容與形式（C）一、物業(yè)管理招投標(biāo)的概念（AA）（一）物業(yè)管理招標(biāo)1、物業(yè)管理招標(biāo)的概念（C）物業(yè)管理招標(biāo)，是物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品預(yù)購的一種交易方式，即由物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會或物業(yè)所有權(quán)人根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，由多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司參與競投，從中選擇最符合條件的競投者，并與之簽訂物業(yè)服務(wù)合同的一種交易行為。第一節(jié)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的內(nèi)容與形式（C）一、物業(yè)管462、物業(yè)管理招標(biāo)主體（A）物業(yè)管理招標(biāo)的主體一般是物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人。在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前的前期物業(yè)管理階段，由物業(yè)建設(shè)單位負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)的招標(biāo)組織工作；業(yè)主大會已成立的，由業(yè)主大會負(fù)責(zé)實施物業(yè)管理權(quán)的招標(biāo)組織工作。一些重點基礎(chǔ)設(shè)施或大型公用設(shè)施的物業(yè)，其產(chǎn)權(quán)人多為政府的國有資產(chǎn)管理部門，此類型物業(yè)的招標(biāo)必須經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門或相關(guān)產(chǎn)權(quán)部門的批準(zhǔn)，一般由產(chǎn)權(quán)人或管理使用單位、政府采購中心等作為招標(biāo)人組織招標(biāo)。2、物業(yè)管理招標(biāo)主體（A）47（二）物業(yè)管理投標(biāo)（C）1、物業(yè)管理投標(biāo)的概念（略）2、物業(yè)管理投標(biāo)的主體（A）物業(yè)管理投標(biāo)的主體一般是指具有符合招標(biāo)條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司。就整體的物業(yè)管理服務(wù)項目而言，投標(biāo)的主體必須是具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但在一個整體的物業(yè)管理項目按內(nèi)容進行分項投標(biāo)的情況下，參與投標(biāo)的不僅有物業(yè)管理企業(yè)，也有相應(yīng)的專業(yè)管理公司。（二）物業(yè)管理投標(biāo)（C）48二、物業(yè)管理招標(biāo)的類型（大綱未作要求）三、物業(yè)管理招標(biāo)的特點（略）第二章物業(yè)管理招投標(biāo)課件49四、物業(yè)管理招標(biāo)的方式（AA）（一）公開招標(biāo)公開招標(biāo)是指招標(biāo)人通過公共媒介發(fā)布招標(biāo)公告，邀請所有符合投標(biāo)條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加投標(biāo)的招標(biāo)方式。公開招標(biāo)的特點是招標(biāo)人以公開的方式邀請不確定的法人組織參與投標(biāo)，招標(biāo)程序和中標(biāo)結(jié)果公開，評選條件及程序是預(yù)先設(shè)定的，且不允許在程序啟動后單方面變更。四、物業(yè)管理招標(biāo)的方式（AA）（一）公開招標(biāo)50（二）邀請招標(biāo)邀請招標(biāo)，也稱作有限競爭性招標(biāo)或選擇性招標(biāo)，是指招標(biāo)人預(yù)先選擇若干有能力的企業(yè)，直接向其發(fā)出投標(biāo)邀請的招標(biāo)方式。采用邀請招標(biāo)的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)慎重選擇投標(biāo)人，尤其要重點考察投標(biāo)單位當(dāng)前和過去的財務(wù)狀況、近期內(nèi)承接同類項目的管理水平、是否具有管理經(jīng)驗、在本地區(qū)或同行業(yè)的信譽度、對招標(biāo)項目的綜合承擔(dān)能力等。邀請招標(biāo)的主要特點是招標(biāo)人不使用公開的公告方式，投標(biāo)人是特定的，投標(biāo)人的數(shù)量有限。（二）邀請招標(biāo)51

五、物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容（A很難考）

五、物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容（A很難考）

52第二節(jié)物業(yè)管理招投標(biāo)的策劃與實施（B）一、物業(yè)管理招投標(biāo)的基本要求與原則（C）(一)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本要求1、合法性2、適應(yīng)性3、響應(yīng)性4、程序性（二）物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本原則1、公平原則2、公正原則3、公開原則招標(biāo)投標(biāo)的禁止性規(guī)定：1）招標(biāo)人不得事先預(yù)定中標(biāo)單位或設(shè)定不公平條件，不得在招標(biāo)過程中以言行影響評標(biāo)委員會或協(xié)助某一投標(biāo)單位獲得競爭優(yōu)勢；2）招標(biāo)人不得違反規(guī)定拒絕與中標(biāo)人簽訂合同；3）投標(biāo)人不得與中標(biāo)人或其他投標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權(quán)益；4）投標(biāo)人不得向招標(biāo)人或者評標(biāo)委員會成員行賄或以其他不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)。第二節(jié)物業(yè)管理招投標(biāo)的策劃與實施（B）一、物業(yè)管理招53

二、物業(yè)管理招標(biāo)的條件與程序（B）(一)物業(yè)管理招標(biāo)的條件1、主體條件招標(biāo)人為業(yè)主委員會的，須經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，同時將招標(biāo)投標(biāo)的過程和結(jié)果及時向業(yè)主公開；招標(biāo)人為建設(shè)單位的，必須符合相應(yīng)的法律法規(guī)規(guī)定的其他條件；招標(biāo)項目為重點基礎(chǔ)設(shè)施或大型公用事業(yè)物業(yè)的，招標(biāo)人必須經(jīng)相關(guān)產(chǎn)權(quán)部門的批準(zhǔn)、授權(quán)。有能力組織和實施招標(biāo)活動的招標(biāo)人，可以自行組織實施招標(biāo)活動，也可以委托招標(biāo)代理機構(gòu)辦理招標(biāo)事宜。二、物業(yè)管理招標(biāo)的條件與程序（B）(一)物業(yè)管理招標(biāo)的條542、項目條件必須通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的項目，僅為新開發(fā)的住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅；新開發(fā)的非住宅項目，以及業(yè)主入住后由業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情況下，既可以采取招標(biāo)方式，也可以采取其他方式，第二章物業(yè)管理招投標(biāo)課件55(二)物業(yè)管理招標(biāo)的程序（AA）1、成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組2、編制招標(biāo)文件招標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容1）招標(biāo)人及招標(biāo)項目簡介；2）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求；3）對投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求；4）評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)方法；5）招標(biāo)活動方案；6)物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明；7）其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。(二)物業(yè)管理招標(biāo)的程序（AA）1、成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組56招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書的10日前，提交與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的物業(yè)項目開發(fā)建設(shè)的政府批件、招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請書、招標(biāo)文件和法律法規(guī)規(guī)定的其他材料，報物業(yè)項目所在地的縣級以上房地產(chǎn)主管部門備案。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書的10日前，提交與573、公布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)通過公共媒介發(fā)布招標(biāo)公告，并同時在中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)上發(fā)布招標(biāo)公告。招標(biāo)人采取邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書。3、公布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書584、發(fā)放招標(biāo)文件除不可抗力外，招標(biāo)人或者招標(biāo)代理機構(gòu)在發(fā)布招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書后不得終止招標(biāo)。公開招標(biāo)的物業(yè)管理項目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于20日。招標(biāo)人需要對已發(fā)出的招標(biāo)文件進行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人。4、發(fā)放招標(biāo)文件595、投標(biāo)申請人的資格預(yù)審在資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人過多時，可以由招標(biāo)人從中選擇不少于5家資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人。6、接受投標(biāo)文件在投標(biāo)截止期限前，投標(biāo)人可以通過正式函件的形式調(diào)整報價及作補充說明7、成立評標(biāo)委員會評標(biāo)委員會由招標(biāo)人的代表和物業(yè)管理專家組成，專家從房地產(chǎn)行政主管部門建立的物業(yè)管理專家?guī)熘胁扇‰S機抽取的方式確定。評標(biāo)委員會的人數(shù)一般為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的2/3。5、投標(biāo)申請人的資格預(yù)審608、開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)1）開標(biāo)開標(biāo)由招標(biāo)人主持，邀請所有投標(biāo)人參加。在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時間之前收到的所有投標(biāo)文件，在開標(biāo)時都應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人當(dāng)眾予以拆封。開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)進行記錄，并由招標(biāo)人存檔備查。8、開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)612）評標(biāo)評標(biāo)委員會經(jīng)評審，認(rèn)為所有投標(biāo)文件都不符合招標(biāo)文件要求的，可以否決所有投標(biāo)。依法必須進行招標(biāo)的物業(yè)管理項目的所有投標(biāo)被否決的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新招標(biāo)，評標(biāo)委員會完成評標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書面評標(biāo)報告，推薦不超過3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人。當(dāng)確定中標(biāo)的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標(biāo)人可以依序確定其他中標(biāo)候選人為中標(biāo)人.2）評標(biāo)623)中標(biāo)及簽訂合同招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時限30日前確定中標(biāo)人，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，同時將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人，并返還其投標(biāo)書。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)項目所在地的縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門備案。招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同。3)中標(biāo)及簽訂合同63三、物業(yè)管理投標(biāo)的條件、程序與策略技巧（B很難考）（一）參加物業(yè)管理投標(biāo)的條件1、法律法規(guī)規(guī)定的要求。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在國內(nèi)參與投標(biāo)時，必須取得營業(yè)執(zhí)照和物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書。2、招標(biāo)方規(guī)定的要求三、物業(yè)管理投標(biāo)的條件、程序與策略技巧（B很難考）（一）64（二）物業(yè)管理投標(biāo)的程序1、獲取招標(biāo)信息2、項目評估與風(fēng)險防范（1）項目評估，主要包括以下幾方面的內(nèi)容：1)投標(biāo)物業(yè)的基本情況；2）招標(biāo)物業(yè)的項目定位；3）業(yè)主的需求；4)建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、物業(yè)使用人的基本情況；5）招標(biāo)條件和招標(biāo)過程；6）競爭對手；7）企業(yè)自身條件的分析（二）物業(yè)管理投標(biāo)的程序1、獲取招標(biāo)信息65（2）投標(biāo)風(fēng)險的防范與控制物業(yè)管理投標(biāo)的主要風(fēng)險來自于招標(biāo)人和招標(biāo)物業(yè)、投標(biāo)人、競爭對手等三個方面。3、登記并取得招標(biāo)文件第二章物業(yè)管理招投標(biāo)課件664、準(zhǔn)備投標(biāo)文件投標(biāo)文件又稱標(biāo)書，一般由投標(biāo)函、投標(biāo)報價表、資格證明文件、物業(yè)服務(wù)方案、招標(biāo)文件要求提供的其他材料等幾部分組成。常見的做法是將投標(biāo)文件根據(jù)性質(zhì)分為商務(wù)文件和技術(shù)文件兩大類。商務(wù)文件又稱商務(wù)標(biāo)，主要包括：公司簡介；公司法人地位及法定代表人的身份證明（包括資格證明文件和資信證明文件）；投標(biāo)報價單及招標(biāo)文件要求提供的其他材料。技術(shù)文件又稱技術(shù)標(biāo)，主要是物業(yè)服務(wù)方案和招標(biāo)方要求提供的其他技術(shù)性資料。4、準(zhǔn)備投標(biāo)文件675、送交投標(biāo)文件6、接受投標(biāo)方的資格審查7、參加開標(biāo)、現(xiàn)場答辯和評標(biāo)8、簽約并執(zhí)行合同5、送交投標(biāo)文件68（三）投標(biāo)的策略和技巧1、投標(biāo)的組織策劃2、項目的現(xiàn)場踏勘在現(xiàn)場踏勘過程中，招標(biāo)人還會就投標(biāo)人代表提出的問題做出口頭回答，但這種口頭答復(fù)并不具備法律效力，只有在投標(biāo)者以書面形式提出問題并由招標(biāo)人作出書面答復(fù)時，才能產(chǎn)生法律約束力。3、投標(biāo)文件的編寫（略）4、投標(biāo)報價的策略與技巧(略)5、現(xiàn)場答辯的技巧（略）6、簽約談判的技巧(略)（三）投標(biāo)的策略和技巧1、投標(biāo)的組織策劃69（四）招標(biāo)文件示例（大綱未作要求）投標(biāo)人應(yīng)詳細(xì)列明報價明細(xì)表，如果單價與總價不符時，以單價為準(zhǔn)修正總價。（四）招標(biāo)文件示例（大綱未作要求）投標(biāo)人應(yīng)詳細(xì)列明報價明70第三節(jié)物業(yè)服務(wù)方案的制訂(A)1、招標(biāo)物業(yè)項目的整體設(shè)想與構(gòu)思項目分析是編制物業(yè)服務(wù)方案的前提條件，其主要分析內(nèi)容包括：（1）項目簡介（2）客戶服務(wù)需求分析，包括對客戶群體的定位及服務(wù)需求特征的分析。（3）項目的可行性研究與定位，力求用簡練的語言概括招標(biāo)物業(yè)的市場定位、投標(biāo)企業(yè)承擔(dān)該項目的管理服務(wù)優(yōu)勢。第三節(jié)物業(yè)服務(wù)方案的制訂(A)1、招標(biāo)物業(yè)項目的整71（4）物業(yè)管理服務(wù)的重點與難點一般而言，商用類型的的寫字樓物業(yè)、綜合性商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的重點及難點主要體現(xiàn)在經(jīng)營和設(shè)施設(shè)備管理等方面；工業(yè)區(qū)物業(yè)在消防、污染控制及貨物、人員的出入管理方面有特殊的服務(wù)需求；政府物業(yè)管理的特殊性主要體現(xiàn)在維護政府形象、內(nèi)部特約服務(wù)、會議接待及慶典服務(wù)、安全及保密管理等方面；居住類物業(yè)的的重點主要集中在基礎(chǔ)性的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容層面；公用事業(yè)類型的物業(yè)管理與服務(wù)的重點及難點主要在于確保公用設(shè)施無故障的正常運行，對緊急事件的預(yù)防與處理。（4）物業(yè)管理服務(wù)的重點與難點72(5)物業(yè)管理服務(wù)模式確定招標(biāo)物業(yè)項目的管理服務(wù)模式，是在對項目基本情況進行深入分析的前提下，結(jié)合招標(biāo)文件的具體要求，確定最符合物業(yè)實際情況和業(yè)主需求的管理服務(wù)重點和主要措施，包括物業(yè)的功能定位、客戶定位和服務(wù)需求定位三方面的內(nèi)容。(5)物業(yè)管理服務(wù)模式73

2、管理方式及運作程序管理方式與運作程序一般由組織架構(gòu)的設(shè)置、流程與支持系統(tǒng)的設(shè)計和管理機制的確定等內(nèi)容組成。（1）組織架構(gòu)的設(shè)置（2）運作程序與支持系統(tǒng)的設(shè)計（3）管理機制的確定管理機制一般由目標(biāo)管理責(zé)任制、激勵機制、監(jiān)督機制組成。2、管理方式及運作程序743、人員的配備、培訓(xùn)與管理4、管理指標(biāo)與措施（1）管理指標(biāo)管理指標(biāo)通常由物業(yè)管理質(zhì)量指標(biāo)和經(jīng)濟效益指標(biāo)兩部分組成。（2）管理措施（略）5、管理制度的制訂管理制度主要由公眾制度和內(nèi)部管理制度兩部分組成。3、人員的配備、培訓(xùn)與管理756、檔案資料的建立與管理7、早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容早期介入及前期物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容包括物業(yè)管理前期介入流程、施工期物業(yè)管理工作、設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理、項目竣工驗收及接管驗收期物業(yè)管理、其他前期準(zhǔn)備工作、入住準(zhǔn)備預(yù)案、二次裝修管理、物業(yè)接管工作進度計劃后續(xù)工程的前期介入管理等。6、檔案資料的建立與管理768、常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述在編制常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述中需要把握的重點是將各項管理服務(wù)內(nèi)容的工作要求、重點、運行管理及應(yīng)急預(yù)案、計劃等進行詳細(xì)闡述。9、工作計劃工作計劃的制訂大體可以分為三個階段，即籌備期、交接期和正常運作期。10、物資裝備第二章物業(yè)管理招投標(biāo)課件7711、費用測算(1)費用測算的依據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)要依據(jù)所接管的物業(yè)類型、性質(zhì)、市場定位、配套設(shè)施設(shè)備的具體情況及管理要求和服務(wù)項目，并參考招標(biāo)物業(yè)所在地區(qū)物業(yè)管理市場同類同質(zhì)物業(yè)的收費標(biāo)準(zhǔn)及企業(yè)現(xiàn)有日常綜合管理的經(jīng)驗數(shù)據(jù)進行具體的測算。12、成本控制（1）將成本控制貫穿于成本費用形成的全過程；(2)不能為降低耗費不提供或少提供服務(wù)。11、費用測算78

復(fù)習(xí)題一、單項選擇題1、物業(yè)管理招標(biāo)是由多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司參與競投，從中選擇（）的競投者，并與之簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的一種交易行為。A最符合條件B服務(wù)費用最低C服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)最高D企業(yè)知名度最高2、重點基礎(chǔ)設(shè)施或大型公用設(shè)施等政府出資建設(shè)項目的物業(yè)管理招投標(biāo)時，應(yīng)按（）規(guī)定進行。A建設(shè)單位直接進行招標(biāo)B物業(yè)使用單位直接進行招標(biāo)C采用協(xié)議方式進行招標(biāo)D經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門或相關(guān)產(chǎn)權(quán)部門批準(zhǔn)，可由產(chǎn)權(quán)人或管理使用單位、政府采購中心等作為招標(biāo)人組織招標(biāo)3、根據(jù)物業(yè)的不同類型，可以將物業(yè)管理招標(biāo)分為（）兩大類，A住宅和寫字樓項目招標(biāo)B住宅和商業(yè)項目招標(biāo)C商業(yè)和非商業(yè)項目招標(biāo)D住宅和非住宅項目招標(biāo)復(fù)習(xí)題一、單項選擇題79

4、物業(yè)管理招標(biāo)的方式包括（）。A公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)B公開招標(biāo)和非公開招標(biāo)C協(xié)議招標(biāo)和邀請招標(biāo)D公開招標(biāo)和協(xié)議招標(biāo)5、招標(biāo)人采取邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向（）個以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書。A5B4C3D26、公開招標(biāo)的物業(yè)管理項目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，編制投標(biāo)文件的最短時間不得少于（）日。A10B15C20D30

7、對于評標(biāo)委員會的組成，（）的說法是錯誤的。A評標(biāo)專家從房地產(chǎn)主管部門建立的物業(yè)管理專家?guī)熘胁扇‰S機抽取的方式確定B評標(biāo)委員會的人數(shù)一般為5人以上單數(shù)C專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的2/3C招標(biāo)人代表不得少于成員總數(shù)的1/24、物業(yè)管理招標(biāo)的方式包括（）。808、招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起（）日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件簽訂書面合同。A90B60