商業(yè)地產(chǎn)銷售

5.商業(yè)街分析及案例4.寫字樓研究及案例1.房地產(chǎn)營銷的概述2.現(xiàn)代營銷的核心—STP營銷（房地產(chǎn)業(yè)）3.商業(yè)項(xiàng)目—城市綜合體研究目錄1.房地產(chǎn)營銷概述1.1房地產(chǎn)營銷的實(shí)質(zhì)房地產(chǎn)市場營銷是個(gè)人和集體通過一系列的活動，特別是某些創(chuàng)造性的活動，同別的個(gè)人和集體交換產(chǎn)品和價(jià)值，以實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營目的的一種社會過程。實(shí)質(zhì)是以消費(fèi)者對各類房地產(chǎn)商品的需求為出發(fā)點(diǎn)，企業(yè)通過有效地提供住宅、辦公樓、商業(yè)樓宇、廠房等建筑物及相關(guān)服務(wù)來滿足消費(fèi)者生產(chǎn)或生活、物質(zhì)和精神等的需求，以獲取一定的利潤的一種商務(wù)活動。房地產(chǎn)市場營銷的特征首先，房地產(chǎn)商品的經(jīng)濟(jì)特征決定了房地產(chǎn)營銷對象的獨(dú)特性其次，對于房地產(chǎn)商品來說，產(chǎn)權(quán)概念特別重要再次，房地產(chǎn)具有獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律1）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行受到相關(guān)制約較多。2）在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中，投資者和消費(fèi)者進(jìn)出市場與其他行業(yè)相比，會更有難度。3）房地產(chǎn)市場上政府的政策作用十分明顯。1.房地產(chǎn)營銷概述1.2房地產(chǎn)營銷的發(fā)展趨勢從簡單運(yùn)用一般營銷概念向?qū)I(yè)化系統(tǒng)化房地產(chǎn)營銷理論研究方面發(fā)展從定性研究為主向定性與定量相結(jié)合的方向發(fā)展從開發(fā)后期被動策劃向全過程主動研究方向發(fā)展從一般市場分析向在宏觀分析基礎(chǔ)上以微觀研究為主的方向發(fā)展從研究單一樓盤分散營銷向分散營銷與整體營銷有效結(jié)合的方向發(fā)展研究體系的綜合化研究內(nèi)容的細(xì)分化研究隊(duì)伍的專業(yè)化研究范圍的跨國化2.現(xiàn)代營銷的核心—STP營銷（房地產(chǎn)業(yè)）

*個(gè)人

*家庭*公司*其它

（封閉市場2P‘S）市場研究市場細(xì)分目標(biāo)市場產(chǎn)品定位擬定營銷策略產(chǎn)品策略（product）價(jià)格策略（price）廣告促銷策略營銷渠道策略研究分割優(yōu)先定位購房者STP戰(zhàn)略營銷策略4P’S海外市場外埠市場(增加2P’S)政治環(huán)境公共關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場營銷架構(gòu)房地產(chǎn)市場2.現(xiàn)代營銷的核心—STP營銷（房地產(chǎn)業(yè)）(申請開工)階段土地開發(fā)*投資目標(biāo)**資金計(jì)劃*土地取得1、買斷2、合建3、委建市場營銷分析1、區(qū)域市場調(diào)查2、購房者傾向分析3、市場區(qū)分4、選定目標(biāo)市場基地調(diào)查1、區(qū)域歷史2、區(qū)位環(huán)境3、交通狀況4、自然環(huán)境產(chǎn)權(quán)調(diào)查1、所有權(quán)2、他項(xiàng)權(quán)利3、現(xiàn)場查勘法規(guī)審查1、區(qū)域規(guī)劃2、建筑法規(guī)3、其他法規(guī)市場調(diào)查1、地價(jià)2、建設(shè)成本3、市場容量4、銷售反應(yīng)利潤分析1、允建面積2、地價(jià)、造價(jià)、其他成本3、報(bào)酬率項(xiàng)目評估項(xiàng)目定位1、目標(biāo)市場2、主題定位3、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)4、經(jīng)濟(jì)分析產(chǎn)品規(guī)劃造型、平面、面積、配置、建材設(shè)備擬定行銷策略1、產(chǎn)品策略2、價(jià)格策略:(1)訂價(jià)(2)付款、貸款3、通路策略:(1)自售(2)代銷4、推廣策略:(1)廣告(2)人員推銷(3)促銷發(fā)包施工使用執(zhí)照交屋項(xiàng)目規(guī)劃營銷執(zhí)行發(fā)包施工(1)邊界(2)現(xiàn)況測量(3)申請建筑線指示(4)勘探(5)繪制施工圖(6)申請建照(7)領(lǐng)取建照(8)繪制施工詳圖(1)放樣(2)安全措施(3)挖土(4)興建(1)申報(bào)守工(2)申請門牌號碼(3)申請接水接電(1)水電接通(2)決算(3)竣工總驗(yàn)收房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程各階段工作銜接關(guān)系圖2.現(xiàn)代營銷的核心—STP營銷（房地產(chǎn)業(yè)）產(chǎn)品生命周期四階段特征2.現(xiàn)代營銷的核心—STP營銷（房地產(chǎn)業(yè)）STP戰(zhàn)略思想為房地產(chǎn)營銷提供了更廣闊的架構(gòu)，協(xié)助企業(yè)在市場上取得戰(zhàn)略性的成功。市場細(xì)分Segmentation選擇目標(biāo)市場Targeting產(chǎn)品定位PositioningSTP2.現(xiàn)代營銷的核心—STP營銷（房地產(chǎn)業(yè)）2.2市場營銷的步驟確定每一目標(biāo)細(xì)分市場可能的市場定位概念，描述和傳播所選擇的市場定位概念評估每一細(xì)分市場的吸引力，選擇目標(biāo)細(xì)分市場確定市場變量和細(xì)分市場數(shù)目描述細(xì)分市場的輪廓市場細(xì)分目標(biāo)市場選擇市場定位項(xiàng)目的界定公司背景：項(xiàng)目情況：客戶的戰(zhàn)略性思考：3.城市綜合體開發(fā)商經(jīng)常會有的疑問

我們的客戶是誰？他們的數(shù)量能不能支撐這么大規(guī)模的項(xiàng)目？項(xiàng)目的核心競爭力是什么？資源怎么用？只靠資源能否帶動整體項(xiàng)目的銷售？如何解決配套不成熟的問題？配套的開發(fā)策略如何？啟動區(qū)怎么快速回收資金？怎么在后續(xù)開發(fā)中提升價(jià)格？如何通過本項(xiàng)目建立企業(yè)品牌？。。。。。。3.城市綜合體事實(shí)上，項(xiàng)目的關(guān)鍵在于：我們在合適的時(shí)機(jī)，掌握了合適的資源“我們能否做對”我們是否意識到綜合體項(xiàng)目的復(fù)雜性和其同單一物業(yè)的不同點(diǎn)3.城市綜合體綜合體和單一物業(yè)的比較比較因素綜合體單功能物業(yè)功能復(fù)合性、適應(yīng)性單一性區(qū)位一般在城市核心區(qū)域根據(jù)功能確定建筑形式多樣化單一投資風(fēng)險(xiǎn)較小較大總投資一般較大相對較小經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)較大較小客戶來源具有自我寄生功能，部分來自于內(nèi)部全部來自于外部客戶活動體驗(yàn)式的目的性的客戶綜合使用成本較小較大3.城市綜合體綜合體項(xiàng)目的操作執(zhí)行內(nèi)容項(xiàng)目定位與發(fā)展戰(zhàn)略確定；物業(yè)發(fā)展模式；商業(yè)資源獲取與整合；營銷與經(jīng)營；3.城市綜合體綜合體四種發(fā)展模式（根據(jù)世聯(lián)研究的分類）模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式模式一：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式例如：上海商城例如：深圳華潤中心、日本福岡博多運(yùn)河城例如：廣州中信廣場、深圳信興廣場例如：香港太古廣場、北京華貿(mào)中心3.城市綜合體模式一各種功能均衡發(fā)展的模式外因內(nèi)因優(yōu)越的地理位置——CBD/城市中心便利的交通條件——主干道沿線/地鐵口較大的規(guī)模

——建筑面積20萬㎡以上強(qiáng)制性的視覺沖擊——超高層/建筑群高水準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)——各功能共融不互擾功能化體系五星級酒店甲級寫字樓頂級酒店式/服務(wù)式公寓高檔/中高檔購物中心專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)——物業(yè)管理/經(jīng)營管理開發(fā)商強(qiáng)勁的實(shí)力和豐富的經(jīng)驗(yàn)成功關(guān)鍵因素3.城市綜合體模式二以寫字樓為核心的模式客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐——已形成產(chǎn)業(yè)簇群/引入核心客戶帶來相關(guān)簇群/未來商務(wù)核心區(qū)強(qiáng)制性的視覺沖擊——超高層/建筑群寫字樓大堂昭示性配套完善——商場、公寓外因內(nèi)因成功關(guān)鍵因素3.城市綜合體模式三以酒店為核心的模式外因內(nèi)因功能化體系——五星級酒店帶動公寓、寫字樓，并定位其的規(guī)模與檔次配套設(shè)施——頂級商場地理位置——不遠(yuǎn)離城市核心區(qū)交通可達(dá)性——主干道沿線客戶支持——商務(wù)客戶定位差異化——通過提供頂級差異化服務(wù)而非直面競爭建立其核心地位開發(fā)商有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力3.城市綜合體模式四以商業(yè)為核心的模式外因內(nèi)因成功關(guān)鍵因素明確定位——大規(guī)模綜合/娛樂性/觀光性/頂級/…功能化體系——商業(yè)為主導(dǎo)，其他功能為輔一流的合作團(tuán)隊(duì)地理位置——城市核心區(qū)交通可達(dá)性——地鐵口/主干道沿線區(qū)域功能的缺乏、需求旺盛獨(dú)具特色——建筑形式/業(yè)態(tài)/服務(wù)內(nèi)容/…人流及商業(yè)氣氛規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)營管理3.城市綜合體不同模式的收益方式功能種類模式一：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式酒店外包經(jīng)營---外包經(jīng)營外包經(jīng)營寫字樓銷售/出租銷售/出租出租銷售/出租商場自行經(jīng)營/出租一般出租自行經(jīng)營/出租自行經(jīng)營/出租公寓銷售/出租銷售/出租一般出租銷售/出租特征各功能可自營、銷售、出租，且互不依賴和影響，有可長期收益的，也有可短期回收資金的各功能可銷售或出租，公寓收益受寫字樓租售情況的影響全為出租或經(jīng)營，寫字樓、商場、公寓受酒店經(jīng)營情況影響較大各功能可自營、銷售、出租，且互不依賴和影響3.城市綜合體寫字樓評判標(biāo)準(zhǔn)：序號指標(biāo)優(yōu)質(zhì)普通位置1所處位置處于中央商務(wù)區(qū)或繁華商業(yè)地區(qū)內(nèi)商務(wù)區(qū)內(nèi)或商務(wù)區(qū)邊緣地帶2交通情況臨近城市主干道及交通樞紐，可選擇多種交通方式位于交通次剛到，公共交通不便捷3周邊環(huán)境周邊臨近有高檔物業(yè)，無污染，內(nèi)部注重環(huán)境、綠化周邊物業(yè)檔次參差不齊，有環(huán)境污染4環(huán)境綠化優(yōu)秀的軟質(zhì)景觀及硬質(zhì)景觀設(shè)計(jì)基本沒有綠化，或綠化設(shè)施較差空間結(jié)構(gòu)布局5樓層布局各樓層及朝向功能布局合理、有層次缺乏樓層布局主線，缺乏疏導(dǎo)6結(jié)構(gòu)形式大開間空間結(jié)構(gòu)形式，可自由分割，標(biāo)準(zhǔn)層在1500㎡以上分割能力差，標(biāo)準(zhǔn)層小于1500㎡7層高凈高小于2.7米吊頂后層高小于2.4米，或無吊頂裝修標(biāo)準(zhǔn)8外墻裝修優(yōu)質(zhì)玻璃幕墻，高檔石材外墻裝修材料一般，做工一般9公共區(qū)域部分裝修大堂、電梯廳、洗手間等裝修相當(dāng)于五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)，室內(nèi)燈光明亮基本沒有大堂或大堂用于商業(yè)經(jīng)營，燈光昏暗，電梯間、洗手間等一般配套設(shè)施10空調(diào)系統(tǒng)可提供24小時(shí)可調(diào)節(jié)式中央空調(diào)，采用新風(fēng)系統(tǒng)沒有中央空調(diào)和新風(fēng)系統(tǒng)11給水系統(tǒng)24小時(shí)熱水供應(yīng)沒有熱水供應(yīng)12供電系統(tǒng)雙路供電，可自備發(fā)電機(jī)沒有自備發(fā)電機(jī)4.城市綜合體寫字樓的研究及案例配套設(shè)施13通信系統(tǒng)數(shù)字光纖通信系統(tǒng)接入：提供綜合布線系統(tǒng)，大廈中央數(shù)據(jù)系統(tǒng)沒有數(shù)字光纖通訊接入，沒有大廈中央數(shù)據(jù)系統(tǒng)14停車設(shè)施充足車位保證，每10000平米寫字樓保證提供50個(gè)以上車位停車位缺乏，每10000平米寫字樓面積少于30個(gè)15電梯設(shè)施穩(wěn)定、充足且高速的電梯系統(tǒng)，等候時(shí)間小于30秒電梯數(shù)量少，運(yùn)行速度慢，等候時(shí)間過長16安全設(shè)施先進(jìn)的視頻保安監(jiān)視系統(tǒng)視頻保安系統(tǒng)的監(jiān)控位置少，或基本上沒有監(jiān)控17樓宇管理采用樓宇中央自控的管理系統(tǒng)沒有中央自控管理系統(tǒng)可識別性18可識別性作為所在區(qū)域的標(biāo)志性建筑，可識別性強(qiáng)非區(qū)域地標(biāo)建筑管理服務(wù)19物業(yè)管理聘請國際知名物業(yè)管理公司進(jìn)行專業(yè)的物業(yè)管理自營或者非寫字樓專業(yè)管理公司管理運(yùn)營狀況20租金水平租金相對穩(wěn)定，處于市場租金的高位領(lǐng)先水平租金水平不高，且波動較大21租戶狀況入住率穩(wěn)定，高于市場平均水平，租戶穩(wěn)定，且部分為外資的國際知名跨國公司入住率比較低，大部分為國內(nèi)企業(yè)客戶，中小企業(yè)較多22運(yùn)營時(shí)間可24小時(shí)運(yùn)營運(yùn)營時(shí)間限制較大，無法滿足24小時(shí)運(yùn)營23保安24小時(shí)保安，智能系統(tǒng)保安較少，且保安工作不積極4.城市綜合體寫字樓的研究及案例寫字樓需求訪談：訪談什么？1、租戶特征：租戶行業(yè)、地區(qū)分布、所在寫字樓、租戶面積及規(guī)模、進(jìn)入與搬遷、未來搬遷計(jì)劃及區(qū)域選擇2、需求特征：選擇地點(diǎn)考慮因素；建筑及結(jié)構(gòu)；對樓宇硬件設(shè)施的要求（空調(diào)、電梯、公共空間）；需要的商業(yè)、商務(wù)配套；對軟件服務(wù)的要求；對現(xiàn)在物業(yè)滿意及不滿意之處（外部環(huán)境、硬件設(shè)施、服務(wù)配套）3、對本項(xiàng)目的看法：對所在區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅目捶?；對本?xiàng)目的定位建議；樓宇硬件、軟件方面的建議；是否考慮搬入高新區(qū)辦公。4.城市綜合體寫字樓的研究及案例發(fā)展機(jī)會判斷的八個(gè)角度機(jī)會因素短期中期長期宏觀因素區(qū)域經(jīng)濟(jì)城市規(guī)劃產(chǎn)業(yè)資源城市比較微觀因素地塊條件物業(yè)發(fā)展案例啟示4.城市綜合體寫字樓的研究及案例城市比較起步期發(fā)展期增量期創(chuàng)新期市級核心商圈形成傳統(tǒng)百貨商業(yè)形式主導(dǎo)市級核心商圈地位強(qiáng)化，城市化進(jìn)程加快，區(qū)域性商業(yè)出現(xiàn)傳統(tǒng)百貨向現(xiàn)代百貨、購物中心轉(zhuǎn)變區(qū)域級商圈形成現(xiàn)代百貨、購物中心、ShoppingMall共存市級和區(qū)域級商圈格局穩(wěn)定，互不干涉特色主題商業(yè)倍受關(guān)注商業(yè)寫字樓產(chǎn)品線

頂級寫字樓優(yōu)質(zhì)寫字樓（GradeA）普通寫字樓（GradeB）企業(yè)獨(dú)立辦公樓商務(wù)公寓天津、沈陽、青島……北京、上?！瓭?jì)南4.城市綜合體寫字樓的研究及案例

國際頂級昊華酒店國際品牌商務(wù)酒店國內(nèi)集團(tuán)企業(yè)的下屬酒店經(jīng)濟(jì)連鎖酒店

天津、沈陽、濟(jì)南北京、上?！燃倬频昵鄭u、大連……酒店公寓和住宅兩種物業(yè)的概念區(qū)別模糊價(jià)位增長緩慢，內(nèi)需穩(wěn)定啟動城市化進(jìn)程，新區(qū)發(fā)展力度加大市場領(lǐng)先產(chǎn)品空白受北京、上海等房價(jià)波動影響大，房價(jià)增長較快城市優(yōu)質(zhì)地段已經(jīng)出現(xiàn)高端住宅；公寓市場概念不突出精裝修產(chǎn)品逐漸增多受房價(jià)上漲過快影響，中高端市場供應(yīng)縮減，豪宅增多公寓是高檔住宅的代名詞精裝修標(biāo)準(zhǔn)占主力市場商住公寓專業(yè)化設(shè)計(jì)，趨向純寫字樓產(chǎn)品國內(nèi)省會城市代表國內(nèi)先進(jìn)城市代表國際大城市代表公寓住宅4.城市綜合體寫字樓的研究及案例商業(yè)發(fā)展前景專業(yè)化休閑化綜合化單一化中高收入人群增多，消費(fèi)時(shí)間增多，消費(fèi)能力增強(qiáng)現(xiàn)有商業(yè)未來主流商業(yè)本項(xiàng)目定位區(qū)間4.城市綜合體寫字樓的研究及案例寫字樓發(fā)展機(jī)會4.城市綜合體寫字樓的研究及案例各物業(yè)形態(tài)自身特點(diǎn)分析物業(yè)類型布局要求布局建議酒店良好的可視性及景觀對酒店至關(guān)重要。面向主干道，方便車流進(jìn)入，主入口、大堂位置明顯。有獨(dú)立的出入口，避免其他人流混雜。商業(yè)不宜被其他物業(yè)分開，保證商業(yè)的整體性；沿主要干道或地塊長邊提供盡量多的展示面，以吸引客流，同時(shí)沿街布置商業(yè)營造商業(yè)氣氛；入口有充足的面寬，入口布置獨(dú)立、醒目；盡量在商業(yè)設(shè)施周邊或組團(tuán)之間布置充足且舒適的戶外步行空間，利于商業(yè)人流互動，提高購物舒適性，提供豐富的商業(yè)形態(tài)和購物體驗(yàn)；配套性質(zhì)的商業(yè)應(yīng)與所服務(wù)的對象有直接便利的聯(lián)系。寫字樓可視性對寫字樓非常重要，在布局上應(yīng)突出其地標(biāo)性；面向主要干道，方便車流進(jìn)入主入口，大堂位置明顯；有獨(dú)立的出入口，避免其他人流混雜。公寓布局上考慮集中性，不宜被公建物業(yè)分開；遠(yuǎn)離主干道，避免交通噪音的影響，形成安靜的居住氛圍；出入口與其他物業(yè)入口分開，避免人流混雜。4.城市綜合體寫字樓的研究及案例各物業(yè)間相互關(guān)系布局原則布局建議優(yōu)先滿足重點(diǎn)物業(yè)的要求重點(diǎn)物業(yè)的判斷不單純以規(guī)模所占比例來決定，而是該類物業(yè)對于整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)起到的決定性作用。酒店開發(fā)較早，對于整體項(xiàng)目未來形象的確立起到至關(guān)重要的作用，而酒店的投資成本較高，應(yīng)優(yōu)先考慮酒店布置在最好的位置。酒店的獨(dú)立性應(yīng)予以充分的重視，確保酒店的產(chǎn)權(quán)完整和功能的完善，尤其保證不受商業(yè)的干擾，在設(shè)計(jì)上滿足商業(yè)和酒店之間的獨(dú)立性。公寓對于整個(gè)項(xiàng)目來說是現(xiàn)金流的主要來源，是保證項(xiàng)目正常運(yùn)行的支持，因此公寓類物業(yè)需要的布局要求應(yīng)得到較好的滿足。公寓的布局需要一定的私密性，不受外界大量車流和人流的干擾。布局上將性質(zhì)較大的物業(yè)分開地塊面積較大，考慮物業(yè)之間的分開布局是必要的。物業(yè)類型較多，但公寓與其他公建的性質(zhì)差異最大，因此應(yīng)考慮公寓與酒店、商業(yè)和寫字樓的合理分區(qū)?？紤]互補(bǔ)物業(yè)之間的聯(lián)系商業(yè)對其他物業(yè)的功能補(bǔ)充最用最為明顯，因此商業(yè)可以作為整個(gè)項(xiàng)目布局的核心，便于輻射其他物業(yè)。酒店的住客、寫字樓的上班人員和公寓的住戶都是商業(yè)有效消費(fèi)群體，因此應(yīng)確保商業(yè)與這些物業(yè)的直接聯(lián)系。4.城市綜合體寫字樓的研究及案例以五星級寫字樓、繽紛時(shí)尚萬象城共同構(gòu)建了深圳的形象標(biāo)桿、時(shí)尚標(biāo)桿，充分奠定了其價(jià)值標(biāo)桿的地位華潤

中心新的都市生活方式：瞬間轉(zhuǎn)換，實(shí)現(xiàn)工作與生活的完美結(jié)合城市效應(yīng)聚集下的CITYRESORT華潤中心城市中心豪宅幸福里、超五星級服務(wù)公寓、新天地步行街、超五星級君悅酒店，成為相互增值的共同體、價(jià)值標(biāo)桿實(shí)現(xiàn)的主體。華潤

中心一期寫字樓4.2萬平米國際標(biāo)準(zhǔn)5A甲級寫字樓購物中心（萬象城）18.8萬平米華潤萬象城定位為“”4.城市綜合體寫字樓的研究及案例5A智能寫字樓+國際商業(yè)區(qū)+國際公寓+五星級酒店+體育中心+展示中心總建筑面積約100萬平米的巨型綜合體，構(gòu)筑國際大都市生活的巨擘級建筑體華貿(mào)

中心華貿(mào)

中心35㎡－120㎡精致時(shí)尚空間，為25—35歲的都市白領(lǐng)、追求時(shí)尚高效的成功人士、亦或看好項(xiàng)目潛力的投資人士帶來全新的現(xiàn)代新都市主義概念

項(xiàng)目提倡快捷、高效、豐富、動感的都市時(shí)尚新派生活，依托萬達(dá)廣場宏大的國際商業(yè)資源，萬達(dá)?

錦華城的居住人群將享受到由購物中心、休閑聚落、美食街區(qū)、娛樂沸城等諸多城市配套所帶來的時(shí)尚、快捷的生活方式。作為“成都配套最為齊全的住宅”，萬達(dá)·錦華城也將引領(lǐng)城市居住的全新模式。其無與倫比的城市配套將使生活居住在這里的人群擁有不可比擬的生活品質(zhì)。成都萬達(dá)廣場4.城市綜合體寫字樓的研究及案例商業(yè)部分27萬平方米，由7棟單體建筑及連接主體部分的2層商業(yè)步行街構(gòu)成寧波萬達(dá)廣場位于萬達(dá)廣場東北側(cè)的國際商務(wù)酒店區(qū)，它隔河與國際購物中心相望，總建筑面積超過9萬平方米，包含了國際著名酒店、酒店式公寓、高檔寫字樓。國際商務(wù)酒店極具后現(xiàn)代風(fēng)格的建筑造型，濃郁的商務(wù)化裝飾風(fēng)格，及高品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的配套，將成為寧波最具藝術(shù)與城市景觀價(jià)值的地標(biāo)性建筑之一，也是寧波城市發(fā)展的一大航標(biāo)。國際購物中心位于萬達(dá)廣場西北部，總建筑面積近26萬平方米，是迄今為止萬達(dá)開發(fā)的最大規(guī)模的商業(yè)廣場，包含了大型超級市場、建材超市、數(shù)碼廣場、娛樂廣場、電影美食廣場、家居廣場、國際百貨等多種商業(yè)形態(tài)。位于萬達(dá)廣場東南部的高檔住宅區(qū)，與購物中心由河道自然分隔，享有其便利配套但不為其繁華所擾。住宅總建筑面積為12.7萬平米，由4棟點(diǎn)式和兩棟板式高層組成。主力面積為150-160㎡.4.城市綜合體寫字樓的研究及案例商業(yè)部分27萬平方米，由7棟單體建筑及連接主體部分的2層商業(yè)步行街構(gòu)成寧波天一廣場天一廣場位于寧波市中心繁華商業(yè)街中山東路南側(cè)，占地20萬平方米，總建筑面積22萬平方米，主體建筑由22座具有歐陸風(fēng)情的現(xiàn)代建筑群組成。天一廣場包括十個(gè)大型商業(yè)區(qū)和一個(gè)中心廣場。中心廣場面積3.5萬平方米，景觀水域6000平方米，同時(shí)設(shè)有總長200多米、最高噴水40米的亞洲第一音樂噴泉和高20米、寬60米的大屏幕水幕電影。廣場四周的主體建筑由22幢風(fēng)格迥異，及具特色的低層建筑組成，使3.5萬平方米的中心廣場更加寬廣，氣勢恢弘，還使廣場周圍的高樓凸現(xiàn)出來。廣場上所有的建筑沿中心廣場環(huán)形布局，南北以中山路口為軸線呈對稱分布。西南斜軸線從開明街路口直通三江口，形成強(qiáng)烈的現(xiàn)代氣息。在主入口，種植著6棵樹齡約100年的來自澳大利亞的“加拿列海棗樹”，作為廣場的迎賓樹。天一廣場有親水、綠色和現(xiàn)代等三個(gè)主題，廣場的綠化率為32%。

4.城市綜合體寫字樓的研究及案例一個(gè)中心就是以大型的生態(tài)湖面為中心，建筑與小品依水而建；二大分區(qū)意味著把商業(yè)辦公、賓館、酒店式公寓組合為公共建筑區(qū)，把住宅單獨(dú)組成為住宅工區(qū)，使開放性和私密性空間互不干擾又有機(jī)聯(lián)系；三位一體表現(xiàn)為將建筑、環(huán)境、人文三者有機(jī)結(jié)合，創(chuàng)造一個(gè)‘天人合一’新型開發(fā)理念；四面開放重點(diǎn)突出本項(xiàng)目用大量的底層架空方式將生態(tài)環(huán)境引入城市，讓社區(qū)環(huán)境為社會景觀做貢獻(xiàn)，成為上海西區(qū)城市景觀一大亮點(diǎn)。綠洲中環(huán)中心一個(gè)中心、二大分區(qū)、三位一體、四面開放4.城市綜合體寫字樓的研究及案例世界級商業(yè)街的規(guī)律巴黎香榭里大街紐約第五大道東京銀座大街倫敦牛津大街主要特征：聲譽(yù)全球化人流量大收益可靠關(guān)鍵因素：悠久的歷史獨(dú)特的建筑和商業(yè)格局全面的功能不斷自我更新的主力商戶便捷的公共設(shè)施和愉悅的環(huán)境牢固的政企關(guān)系關(guān)鍵詞：文脈

建筑

功能

商戶

交通

商業(yè)空間

政府5.商業(yè)街的研究及案例分析人與人之間關(guān)系是街區(qū)的生命力營業(yè)空間共享空間半室外空間過渡空間你站在橋上看風(fēng)景，看風(fēng)景的人在看你明月裝飾了你的窗子，你裝飾了別人的夢—《斷章》—街區(qū)人互為景色，互為欣賞，街區(qū)行人之間：急行的、閑逛的、休閑的；室內(nèi)的人：悠哉、靜思的、高談闊論的；室內(nèi)與室外人之間，服務(wù)者與被服務(wù)者之間，形成群體渲染互動，彼此認(rèn)同欣賞愉悅，就成為群體催眠，后產(chǎn)生的一致的潛意識行為，進(jìn)而形成明確的情感親近。5.商業(yè)街的研究及案例分析商業(yè)街成功運(yùn)作關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)硬件軟件

后天：先天：城市、區(qū)位、人口、競爭、位置、交通、規(guī)模規(guī)劃商業(yè)氛圍建筑定位招商策略銷售模式營銷推廣商業(yè)營運(yùn)政府資源5.商業(yè)街的研究及案例分析硬件規(guī)劃商業(yè)氛圍建筑5.商業(yè)街的研究及案例分析商鋪價(jià)值評估體系關(guān)鍵因素位置交通視野質(zhì)素詳注聚客點(diǎn)、距離、人流、陽街/陰街、雙面鋪、單面鋪可達(dá)性、道路、出入口、交通樞紐可視性遠(yuǎn)距離中距離近距離形狀、面積、層高、開間進(jìn)深比、梁、拄5.商業(yè)街的研究及案例分析東莞世博廣場的商業(yè)街區(qū)布局失敗5.商業(yè)街的研究及案例分析東莞新世界花園街區(qū)交通規(guī)劃的失敗5.商業(yè)街的研究及案例分析萬科運(yùn)河?xùn)|一號的街區(qū)規(guī)劃實(shí)踐建外SOHO，蘋果街、萬科運(yùn)河?xùn)|一號等項(xiàng)目吸取國外著名街區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)；自然曲折的路徑，鑲嵌著尺度宜人的共享空間，小尺度街區(qū)，人車分流。5.商業(yè)街的研究及案例分析萬科運(yùn)河?xùn)|一號商業(yè)單元借鑒5.商業(yè)街的研究及案例分析商業(yè)街規(guī)劃研究——窄巷&折線&連廊5.商業(yè)街的研究及案例分析成功商業(yè)街規(guī)劃布局要點(diǎn)空間形態(tài)：摒棄簡單劃一的街道空間形態(tài)，充分體現(xiàn)街區(qū)的趣味性；共享空間：令人愉悅的空間尺度；短街&窄巷：充分實(shí)現(xiàn)商鋪的可視性和人流的最大共享，“街”與“坊”的感覺，體現(xiàn)“逛”的樂趣；交通組織：停車場，易于到達(dá)，易于排空；人車分流：一方面便利，另一方面還給步行者安全放松的

空間。5.商業(yè)街的研究及案例分析硬件規(guī)劃商業(yè)氛圍建筑5.商業(yè)街的研究及案例分析商業(yè)街建筑設(shè)計(jì)原則歷史文化與建筑風(fēng)格的傳承天際線外立面建筑細(xì)部及材質(zhì)的運(yùn)用地面鋪裝門窗雨蓬挑檐燈具欄桿5.商業(yè)街的研究及案例分析新天地時(shí)尚與復(fù)古商業(yè)與文化5.商業(yè)街的研究及案例分析定位：是北京唯一的歐式風(fēng)格商業(yè)街規(guī)模：2.5km長，10萬㎡歐陸風(fēng)情商業(yè)走廊形式：采用歐洲常見的柱廊式商業(yè)街元素：歐洲的神話成為建筑素材與基本語匯

風(fēng)格：古樸、厚重北京帝景歐陸風(fēng)情街

TheROYAStreet國外商業(yè)街的建筑細(xì)節(jié)表現(xiàn)——挑檐、雨蓬、鐵藝、壁燈、旗幟、招牌裝飾構(gòu)件5.商業(yè)街的研究及案例分析硬件規(guī)劃商業(yè)氛圍建筑5.商業(yè)街的研究及案例分析商業(yè)氛圍的營造

廣告柱、廣告牌、招牌燈箱、霓虹燈、LED燈等燈光工程旗幟等軟裝飾花壇、雕塑等小品電話亭涼亭、座椅路牌5.商業(yè)街的研究及案例分析商業(yè)氛圍營造具象表現(xiàn)——地面鋪裝、花藝、壁燈、裝飾構(gòu)件5.商業(yè)街的研究及案例分析商業(yè)氛圍營造具象表現(xiàn)——小品5.商業(yè)街的研究及案例分析商業(yè)氛圍營造具象表現(xiàn)——文化景觀5.商業(yè)街的研究及案例分析商業(yè)氛圍營造具象表現(xiàn)/配套性設(shè)施——郵箱、電話亭、路牌、垃圾桶5.商業(yè)街的研究及案例分析商業(yè)氛圍營造具象表現(xiàn)/配套性設(shè)施——閑椅、吊床5.商業(yè)街的研究及案例分析商業(yè)氛圍營造具象表現(xiàn)——燈光工程5.商業(yè)街的研究及案例分析商業(yè)氛圍營造具象表現(xiàn)——燈具5.商業(yè)街的研究及案例分析公共廣告位的設(shè)立——廣告柱、立柱廣告、廣告牌、立柱招牌、立面招牌5.商業(yè)街的研究及案例分析商戶招牌的設(shè)立——墻面招牌、立面招牌、立柱招牌、門頭招牌5.商業(yè)街的研究及案例分析街區(qū)園林綠化5.商業(yè)街的研究及案例分析商業(yè)單元設(shè)計(jì)5.商業(yè)街的研究及案例分析成功商業(yè)街建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)原則短街窄道曲徑共享焦點(diǎn)交通停車文化氛圍5.商業(yè)街的研究及案例分析軟件定位招商策略銷售模式營銷推廣商業(yè)營運(yùn)政府資源5.商業(yè)街的研究及案例分析北京“巨庫”時(shí)尚賣場的定位失敗北京巨庫：定位于35歲以下時(shí)尚青年賣場，無論從包裝設(shè)計(jì)、概念、商場內(nèi)的裝修和宣傳攻勢等各方面都花費(fèi)了心思2003年，“巨庫”實(shí)行售后包租，在短短半年時(shí)間內(nèi)，總面積為3萬㎡的店鋪即銷售一空，當(dāng)時(shí)投資客的踴躍程度可見一斑。然而，開業(yè)半年來小商戶們慘淡經(jīng)營，承諾2年期、每年支付8%的固定回報(bào)讓開發(fā)商背上了沉重的負(fù)荷。巨庫的定位的硬傷交通不便：巨庫所處的區(qū)域雖看上去靠近地鐵，擁有多條公交線路，但交通擁堵、停車位不足，如果沒有特殊需要，很難想象時(shí)尚男女們會拔冗前往。消費(fèi)者缺失：項(xiàng)目片區(qū)蔣宅口并非這類人群的聚集地。周邊多半是80-90年代建造的房屋，居民年齡在40-60歲之間的消費(fèi)群居多，這里的年輕人大多還不具備一定消費(fèi)力。主力商戶缺失：缺乏招牌店的巨庫很快面臨巨大招商壓力；現(xiàn)實(shí)屈服理想破滅：開發(fā)商不得不降低了商戶選擇和品質(zhì)等方面的標(biāo)準(zhǔn)，體驗(yàn)式賣場最終流于形式，淪落為一般商品市場，無法保證實(shí)現(xiàn)當(dāng)初預(yù)期的租價(jià)和收益5.商業(yè)街的研究及案例分析軟件定位招商策略銷售模式營銷推廣商業(yè)營運(yùn)政府資源5.商業(yè)街的研究及案例分析東莞金月灣招商的失敗5.商業(yè)街的研究及案例分析軟件定位招商策略銷售模式營銷推廣商業(yè)營運(yùn)政府資源5.商業(yè)街的研究及案例分析直接銷售模式帶來的經(jīng)營惡果廣州中華廣場杭州涌金廣場廣州中旅商業(yè)城中華廣場由于一樓分拆銷售，導(dǎo)致初期經(jīng)營一直不溫不火，后收回經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一經(jīng)營才有后來的中華廣場的威名。涌金廣場位于西湖邊鉆石地段，但是這個(gè)怎么看怎么好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目交房四五年了，至今還不能全面開業(yè)，眾多投資客被死死套牢，成為杭州商業(yè)地產(chǎn)永遠(yuǎn)的“痛”。中旅商業(yè)城由于當(dāng)初拆零賣鋪放棄統(tǒng)一經(jīng)營，項(xiàng)目多次啟而不動，不得不艱辛地跋涉于與業(yè)主們的痛苦談判之中。億安廣場憑實(shí)力將所賣鋪位悉數(shù)收回，引來百盛統(tǒng)一經(jīng)營，但由于商場慢熱，零售商與開發(fā)商之間利益訴求的矛盾激化，導(dǎo)致百盛退出。5.商業(yè)街的研究及案例分析長春萬達(dá)高額溢價(jià)銷售所引發(fā)的失敗后果2003年1月，長春萬達(dá)內(nèi)鋪價(jià)格為2.8萬元/㎡，臨街外鋪?zhàn)罡哔u到6.68萬/㎡（最小的商鋪近百萬元，最大的臨街商鋪超過1300萬），這成為長春歷史上最高的商鋪價(jià)格。“與世界500強(qiáng)為鄰”，“和巨人一起飛”。這樣捆綁“世界500強(qiáng)”的營銷模式，讓萬達(dá)在購房者“投資案例分析”的宣傳廣告中，作出了“一個(gè)面積為27.2㎡，售價(jià)為149．6萬元的店鋪，6．5年就可以收回投資，年商業(yè)利潤可達(dá)64800元”的驚人回報(bào)預(yù)期。有了較高的收益預(yù)期，萬達(dá)又宣稱精品商鋪是“帶租約發(fā)售”（大意為“你要買的商鋪，我已經(jīng)替你租出去了”），引導(dǎo)業(yè)主“用別人的錢，做自己的鋪”。而廣場開業(yè)之后，當(dāng)初叫價(jià)500元/㎡·月的商鋪，最多只能租到350元，開業(yè)6天后即宣告停業(yè)，讓很多業(yè)主發(fā)現(xiàn)自己傾家蕩產(chǎn)買來的黃金店鋪由于客流太少而根本出租不出去，終于揭竿而起。5.商業(yè)街的研究及案例分析商業(yè)街成功運(yùn)作規(guī)律硬件軟件

后天：先天：城市、區(qū)位、人口、競爭、位置、交通、規(guī)模規(guī)劃商業(yè)氛圍建筑定位招商策略銷售模式營銷推廣商業(yè)營運(yùn)時(shí)間政府資源商業(yè)街運(yùn)作的系統(tǒng)體系跨越商業(yè)和地產(chǎn)兩大領(lǐng)域，涉及眾多專業(yè)協(xié)調(diào)統(tǒng)一，運(yùn)作繁雜，涉及眾多關(guān)鍵因素不可缺失。5.商業(yè)街的研究及案例分析合肥：金地·88街介入的時(shí)機(jī)：·前期顧問、后期營銷執(zhí)行解決的問題：·市場定位、規(guī)劃建議、設(shè)計(jì)方案調(diào)整、銷售推廣取得的成效：·開盤引領(lǐng)合肥商業(yè)市場，活動營銷促進(jìn)價(jià)值實(shí)現(xiàn)位置：合肥馬鞍山路規(guī)模：3000㎡，2條街區(qū)5.商業(yè)街的研究及案例分析東莞：萬科·運(yùn)河?xùn)|一號介入的時(shí)機(jī)：·前期顧問、后期營銷顧問解決的問題：·規(guī)劃建議、設(shè)計(jì)方案調(diào)整、銷售推廣取得的成效：·借助萬科強(qiáng)勢品牌，開盤引領(lǐng)東莞市場，價(jià)格高出市場近一倍位置：位于東莞城區(qū)邊緣，成熟度較低規(guī)模：1期商業(yè)1.6萬㎡，公寓0.4萬㎡，開放式步行街區(qū)，臨街面長320m，業(yè)態(tài)規(guī)劃先行，售后返租5.商業(yè)街的研究及案例分析79

案例1東莞市老運(yùn)河?xùn)|岸、原化工廠地塊

項(xiàng)目位置商業(yè)氛圍淡薄的老城區(qū)改造項(xiàng)目商業(yè)專題

項(xiàng)目界定

街鋪

物業(yè)類型

2萬2千平方米（總35萬平米）

建筑面積

商業(yè)定位及營銷方案

研究方向

萬科東莞運(yùn)河?xùn)|項(xiàng)目物業(yè)定位報(bào)告/營銷執(zhí)行/招商推介80

客戶的主要困惑與研究方向Focus1

以商業(yè)啟動項(xiàng)目和銷售，并回籠資金，如何實(shí)現(xiàn)合理范圍內(nèi)的價(jià)值最大化？商業(yè)如何在與傳統(tǒng)商業(yè)的競爭中建立優(yōu)勢，并規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？Focus2

尋求突破與創(chuàng)新——商業(yè)的建筑形式與業(yè)態(tài)組合有無創(chuàng)新可能？Focus3

81項(xiàng)目發(fā)展方向研究——基于兩個(gè)維度：1.城市功能分化與現(xiàn)有區(qū)域競爭條件；2.城市經(jīng)營與區(qū)域發(fā)展階段判斷。以此尋找項(xiàng)目突破口：通過城市更新挖掘項(xiàng)目競爭力，啟動“萬科城市復(fù)興計(jì)劃”A一、是否處于衰退期二、產(chǎn)權(quán)人改造意愿三、城市更新的空間四、社會認(rèn)知與影響五、政府對更新的支持物質(zhì)性衰退經(jīng)濟(jì)性衰退城市機(jī)能逐漸喪失產(chǎn)權(quán)人改造意愿是城市更新的關(guān)鍵政府采取強(qiáng)制力推動的城市更新多數(shù)是失敗的新的市場需求產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整城市空間結(jié)構(gòu)的完善功能布局的需求政府、專家學(xué)者、社會公眾、低收入群體等對改造的看法政府對城市發(fā)展的前瞻性政府的財(cái)力更新的組織控制力關(guān)鍵因素說明12判斷城市更新項(xiàng)目是否具備改造條件的五大關(guān)鍵因素82區(qū)域定位與項(xiàng)目定位——基于區(qū)域核心競爭力模型的應(yīng)用，探討高融合性的、可持續(xù)發(fā)展的、示范式的U.R.區(qū)域?qū)傩?，并根?jù)項(xiàng)目區(qū)位條件、項(xiàng)目規(guī)模等客觀因素確定產(chǎn)品模式U.R.DB新城區(qū)（CBD）莞城老區(qū)萬江（東江/運(yùn)河）U.R.D南城區(qū)（大盤社區(qū)）83基于經(jīng)濟(jì)測算的規(guī)劃形式建議——基于風(fēng)險(xiǎn)性對比和利弊分析確定總體上“商業(yè)+公寓+住宅”的產(chǎn)品組合方向，而后提供四種建筑規(guī)劃方案的市場風(fēng)險(xiǎn)和收益比較，并提出突破限制性條件的調(diào)整方案C不突破限制性條件突破限制性條件雙街單街雙層單街單層1（臨街）單街單層2（臨街內(nèi)延伸）覆蓋率調(diào)整為29%極大限高調(diào)整為66米覆蓋率調(diào)整為29%極大限高調(diào)整為70米84案例借鑒與商業(yè)模式總結(jié)——基于相關(guān)商業(yè)案例與規(guī)劃指標(biāo)參考，提出運(yùn)河?xùn)|項(xiàng)目的商業(yè)模式“首創(chuàng)24小時(shí)不停息都市街區(qū)”、并總結(jié)URD模式下的商業(yè)形態(tài)、商業(yè)經(jīng)營環(huán)境與配套規(guī)劃D建外SOHO多功能街坊式商業(yè)區(qū)香港?蘭桂坊特色風(fēng)情街區(qū)

◆城市中心區(qū)高密社區(qū)商業(yè)實(shí)現(xiàn)：高密度的建筑群落，配合人性化的空間尺度，減少高層建筑造成的壓抑感，形成商業(yè)繁華的氛圍?！艚謪^(qū)價(jià)值挖掘/商業(yè)規(guī)模最大化：9萬平米商業(yè)面積，三層商鋪。16條小街，衍生300多個(gè)100－600平米的商鋪，各個(gè)店鋪可分可合，滿足不同需求?！魠^(qū)域價(jià)值變革：建外SOHO的另一種價(jià)值在于其開放的商業(yè)建筑形態(tài)和設(shè)計(jì)帶來的區(qū)域價(jià)值變革，突破性的地段價(jià)值，帶來了辦公/公寓等的價(jià)值提升。日本多摩商業(yè)街特色經(jīng)營商業(yè)區(qū)◆商業(yè)元素與大環(huán)境的協(xié)調(diào)和共融：商業(yè)建筑/商業(yè)配套/娛樂設(shè)施/街道飾品等與大環(huán)境既統(tǒng)一又各有特色，為商業(yè)營造完整而有品質(zhì)的環(huán)境。◆商業(yè)經(jīng)營的個(gè)性化：每個(gè)店鋪在與大環(huán)境的協(xié)調(diào)下，各自經(jīng)營出自己的個(gè)性，使商業(yè)街豐富多彩而又富有情趣。◆商業(yè)經(jīng)營注重“人”的因素：商業(yè)因人而存在，每個(gè)商家以“人”為本，從“人”的需求出發(fā)，設(shè)計(jì)各自的經(jīng)營和展示。北京蘋果街：蘋果二十二院街

……

85招商銷售策略——從客戶需求出發(fā)，基于客戶經(jīng)濟(jì)利益、客戶決策視角-投資回報(bào)、客戶判斷基礎(chǔ)-經(jīng)營前景，勾勒項(xiàng)目“錢景”并打造“錢景”的保障系統(tǒng)E注：與小業(yè)主簽訂委托租賃協(xié)議，前兩年投資回報(bào)以打折形式在售價(jià)中扣除，共10%（第1年4%回報(bào)率與第2年6%回報(bào)率）。86

提供的成果

市場現(xiàn)狀研究市場結(jié)論:城市商業(yè)市場城區(qū)商業(yè)供應(yīng)量龐大，已經(jīng)在超規(guī)模發(fā)展，所面臨的壓力十分巨大。分區(qū)商業(yè)市場1。萬江區(qū)起步最晚；活力漸顯住宅/商業(yè)的后起之秀2。莞城區(qū)城市化程度最高商業(yè)高度集中3。新城區(qū)新興城市中心寫字樓集中地/商業(yè)典范4。南城區(qū)政府重點(diǎn)發(fā)展新型區(qū)域；大型住宅區(qū)林立5。東城區(qū)高質(zhì)量生態(tài)型居住社區(qū)典范6。5大市場熱點(diǎn)板塊分明；項(xiàng)目不屬于任何一個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域。

對區(qū)域和項(xiàng)目進(jìn)行市場定位，形成項(xiàng)目發(fā)展策略URD(UrbanRecreatistDemo)“商業(yè)+公寓+住宅”的產(chǎn)品組合方向在不突破限制性條件下，產(chǎn)品組合最優(yōu)方案：單層商業(yè)（臨街+內(nèi)延伸）+公寓+住宅雙街—調(diào)整限制性條件項(xiàng)目整體發(fā)展策略產(chǎn)品定位區(qū)域與項(xiàng)目形象定位區(qū)域?qū)傩远ㄎ唬憾际行蓍e主義（U.R.）UrbanRecreatism位于城市中心，多功能、密度舒適具有可持續(xù)發(fā)展特性的綜合城市單元項(xiàng)目形象定位：萬科?都市休閑示范區(qū)（URD）計(jì)劃尊重歷史文化遺產(chǎn),自然遺產(chǎn)重塑街區(qū)價(jià)值,為區(qū)域增值“萬科，啟動城市復(fù)興計(jì)劃”商業(yè)租售模式建議:

提供商業(yè)模式建議、商業(yè)形態(tài)與建筑規(guī)劃建議、營銷執(zhí)行與招商推介方案URD的模式首創(chuàng)24小時(shí)不停息都市街區(qū)標(biāo)志性符號、新型商業(yè)社區(qū)、公共開放空間和步行系統(tǒng)、具有符號意義的景觀軸線、引領(lǐng)潮流的展示中心、一套讓本區(qū)域共同遵守的“綱領(lǐng)性”文件、DIS系統(tǒng)、DSS系統(tǒng)營銷執(zhí)行與租售策略招商推介東莞味道運(yùn)河岸邊的老城復(fù)興入市策略活動營銷——塔臺唱大戲渠道營銷——直效客戶資源事件營銷——引領(lǐng)銷售高潮體驗(yàn)營銷——完全展示攻略87

案例2深圳市大梅沙

項(xiàng)目位置城市級濱海度假區(qū)資源強(qiáng)勢的非商圈商業(yè)項(xiàng)目

項(xiàng)目界定

街鋪

物業(yè)類型

7000平方米

建筑面積

商業(yè)定位及招商執(zhí)行方案

研究方向

深圳大梅沙湖心島商業(yè)定位與招商執(zhí)行方案88

客戶的主要困惑與研究方向Focus1

在區(qū)域商業(yè)氛圍沒有形成的情況下，如何權(quán)衡回現(xiàn)與項(xiàng)目整體利益，創(chuàng)造良好開局？如何動態(tài)看待市場和項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會，尋求適宜的商業(yè)形態(tài)引導(dǎo)消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目應(yīng)有的中長期商業(yè)價(jià)值？Focus2

商業(yè)市場現(xiàn)狀：1.大梅沙片區(qū)目前商業(yè)供給檔次較低，中高檔餐飲配套匱乏,旅游經(jīng)濟(jì)不成規(guī)模2.片區(qū)商業(yè)供應(yīng)充足，但業(yè)態(tài)較為單一，且檔次不高，難以支撐片區(qū)商業(yè)的高價(jià)銷售區(qū)域前景：1.政府將大力打造梅沙片區(qū)為“集旅游，國際化居住及國際級會議中心的黃金海岸”；2.深鹽第二通道、東部華僑城、萬科國際會議中心及喜來登酒店的利好將進(jìn)一步促進(jìn)區(qū)域的發(fā)展，為區(qū)域帶來大量中高端消費(fèi)人群；89區(qū)域商業(yè)市場研究——對比分析區(qū)域內(nèi)商業(yè)代表項(xiàng)目銷售和經(jīng)營現(xiàn)狀，同時(shí)關(guān)注區(qū)域資源價(jià)值、規(guī)劃價(jià)值預(yù)示的遠(yuǎn)期商業(yè)利益，形成商業(yè)定位與后期操作模式的市場基礎(chǔ)A大梅沙商業(yè)現(xiàn)狀分析大梅沙商業(yè)前景展望片區(qū)商業(yè)配套供應(yīng)量大，需求不足。租戶慘淡經(jīng)營，主要消費(fèi)時(shí)間為節(jié)假日。平均租金水平在75－85M2，商業(yè)檔次較低，無法支撐較高租金水平。片區(qū)前景雖得到部分品牌商家認(rèn)可（如麥當(dāng)勞、肯德基），但均無法擺脫經(jīng)營艱難的狀況，更難以吸引小商家進(jìn)場經(jīng)營。政府將大力打造梅沙片區(qū)為“集旅游，國際化居住及國際級會議中心的黃金海岸”；深鹽第二通道、東部華僑城、萬科國際會議中心及喜來登酒店的利好將進(jìn)一步促進(jìn)區(qū)域的發(fā)展，為區(qū)域帶來大量中高端消費(fèi)人群；未來1-3年的商業(yè)供應(yīng)超過5萬平米，區(qū)域競爭激烈；交通篇規(guī)劃篇配套篇物業(yè)篇90商業(yè)消費(fèi)市場分析——從細(xì)分銷費(fèi)群體行為模式切入，充分考慮市場風(fēng)險(xiǎn)和市場潛力，從未來項(xiàng)目可能輻射范圍和獲取消費(fèi)者的容量能力分析湖心島商業(yè)部分的平效價(jià)值空間和消費(fèi)能力增長BFactor1Factor3Factor4a.平效價(jià)值空間b.消費(fèi)能力增長模擬1旅游人群4鹽田區(qū)海員Factor43商務(wù)人群2片區(qū)居住人群旅游人群分析：2000-2005年深圳旅游業(yè)主要指標(biāo)對比表入境游客在深人均天旅游花費(fèi)項(xiàng)目構(gòu)成2006年上半年來深游客游覽景點(diǎn)情況分析2006年深圳三大旅游圈的入境游客游覽情況（％）入境游客感興趣的旅游資源（％）大梅沙片區(qū)房屋均價(jià)已