中海可行性研究報(bào)告

陽(yáng)江電瓷廠項(xiàng)目可行性研究報(bào)告TOC\o"1-3"\h\z一、項(xiàng)目概述 3（一）基本數(shù)據(jù) 3（二）項(xiàng)目背景 3（三）地理位置 5（四）周邊環(huán)境 5（五）宗地現(xiàn)狀 7（六）市場(chǎng)調(diào)研的基本結(jié)論 7（七）項(xiàng)目基本發(fā)展模式 8（八）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、發(fā)展方式及股權(quán)架構(gòu) 8（九）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本結(jié)論 9（十）風(fēng)險(xiǎn)分析的基本結(jié)論及應(yīng)變措施 10二、市場(chǎng)調(diào)查 10（一）陽(yáng)江市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點(diǎn) 10（二）項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)情況 15（三）電瓷廠項(xiàng)目可比樓盤(pán)調(diào)查分析 19（四）電瓷廠二手市場(chǎng)調(diào)查 21（五）同類住宅平均建筑成本 22（六）同類住宅平均銷(xiāo)售單價(jià) 22三、發(fā)展規(guī)劃和營(yíng)銷(xiāo)策劃 22（一） 基本數(shù)據(jù) 22（二）規(guī)劃的要求與限制 23（三）發(fā)展方案的初步設(shè)想 23（四）計(jì)劃發(fā)展期 24（五）電瓷廠項(xiàng)目的SWOT分析 24（六）目標(biāo)市場(chǎng)的確定和發(fā)展定位 26（七）銷(xiāo)售速度預(yù)測(cè) 27四、發(fā)展成本 28五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 29（一）項(xiàng)目資金回收及還貸期限 29（二）項(xiàng)目投資利潤(rùn)測(cè)算 29（三）財(cái)務(wù)機(jī)會(huì)/風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對(duì)措施 30（四）財(cái)務(wù)評(píng)估結(jié)論 30六、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 31（一）盈虧平衡分析 31（二）敏感性分析 31（三）不確定因素分析及應(yīng)變措施 32七、結(jié)論和建議 34（一）基本結(jié)論 34（二）存在的問(wèn)題 34（三）項(xiàng)目發(fā)展建議 35電瓷廠項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(2009年12月)一、項(xiàng)目概述（一）基本數(shù)據(jù)占地面積：48427.5㎡;總建筑面積：預(yù)計(jì)12容積率：預(yù)計(jì)2.5。（二）項(xiàng)目背景1、項(xiàng)目背景電瓷廠地塊位于江城中心老城區(qū)北環(huán)路，周邊道路交通便利，我司就該項(xiàng)目在陽(yáng)江市規(guī)劃局了解到地塊建筑容積率預(yù)計(jì)在2.5左右，暫時(shí)沒(méi)有其他規(guī)劃的限制。（三）地理位置地塊北側(cè)面向新江花園住宅樓，東臨華堅(jiān)賓館，西側(cè)，南側(cè)面向北山公園，有部份底商及自建房在北環(huán)路靠近項(xiàng)目擋在外側(cè)，項(xiàng)目部份商鋪不屬一線街鋪。從江城區(qū)宏觀地理位置看，該地塊位于江城區(qū)中心，距傳統(tǒng)的商業(yè)居住區(qū)約5-8分鐘車(chē)程，東側(cè)隔二條街即可到石灣南路，南邊是傳統(tǒng)的老城區(qū)繁華區(qū)域——新華北路、人民廣場(chǎng)。（四）周邊環(huán)境1、交通狀況該地塊南側(cè)緊臨北環(huán)路，西側(cè)由梅花路連通廣州的東西交通大動(dòng)脈東風(fēng)路，東有了崗路接駁西平南路、廣州大道、環(huán)市路和城市交通新干線的內(nèi)環(huán)路，道路四通八達(dá)；在中山一路、東風(fēng)路在距本項(xiàng)目50米之內(nèi)設(shè)有超過(guò)30條公交線，錦城花園西側(cè)是2、30、106等多路公交車(chē)總站；在地塊西、南100米內(nèi)有地鐵楊箕站進(jìn)出口，步行不會(huì)超過(guò)5分鐘。從地塊到達(dá)市內(nèi)主要辦公、商業(yè)的交通非常便利。2、配套設(shè)施作為傳統(tǒng)的高尚住宅區(qū)，本項(xiàng)目所處區(qū)域的商業(yè)、娛樂(lè)、教育、醫(yī)療等生活配套設(shè)施完善。在項(xiàng)目步行5分鐘內(nèi)的設(shè)施包括：商業(yè)、市場(chǎng)：本項(xiàng)目附近有東峻百貨、7-11連鎖店等商業(yè)設(shè)施；楊箕村肉菜市場(chǎng)、水均崗肉菜市場(chǎng)、東環(huán)肉菜市場(chǎng)等肉菜市場(chǎng)；天河城購(gòu)物廣場(chǎng)商圈距本項(xiàng)目在一個(gè)地鐵站和一個(gè)公共汽車(chē)站內(nèi)。餐飲：麥當(dāng)勞、欣葉臺(tái)灣餐廳等中西食肆；教育：東山區(qū)以集中了大量?jī)?yōu)秀學(xué)校聞名，本地塊周邊即有錦城黃金幼兒園、東方紅幼兒園、錦城花園東風(fēng)東小學(xué)低年級(jí)部、育才中學(xué)，稍遠(yuǎn)有東風(fēng)東小學(xué)高年級(jí)部、執(zhí)信中學(xué)、廣州市第七中學(xué)、培正中學(xué)、培正小學(xué)、廣鐵一中等名牌學(xué)校，教育資源極其豐富。娛樂(lè)：荷里活東、大上海夜總會(huì)、各類酒吧等娛樂(lè)設(shè)施；醫(yī)療：廣州空軍醫(yī)院、廣州市十二人民醫(yī)院等；銀行：工商銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、上海浦東銀行、廣州商業(yè)銀行等銀行。3、景觀地塊南邊是9層高的舊住宅樓以及內(nèi)環(huán)路放射線（離地約28米高），中山路對(duì)面是天興大廈及廣鐵新建的宿舍樓宇，兩座樓宇皆為33層高且體量大，這個(gè)方向的視線不通暢且受高架路的影響比較大。西面是多層舊式宿舍樓和興建中的高層住宅，低層景觀一般，高層可望繁華的城市景觀。東南面是錦城B5棟高層，景觀和視線受到一定的限制和影響；東側(cè)是小學(xué)，樓層較低、建筑密度小，視線較寬廣，且東側(cè)遠(yuǎn)景為天河新區(qū)，景觀條件不錯(cuò)；北面是錦城A區(qū)小高層和內(nèi)部規(guī)劃用地，若采取一定的措施，如興建內(nèi)部花園，在小高層頂部做綠化，中低層的景觀會(huì)比較好。本項(xiàng)目南面的內(nèi)環(huán)路放射線對(duì)樓宇價(jià)值產(chǎn)生了較大的影響。因?yàn)閮?nèi)環(huán)路的建設(shè)，錦城B5棟價(jià)格就從一手樓的9000多元/平方米銳減至二手樓7000多元/平方米，跌幅逾2成，部分業(yè)主拋售該棟物業(yè)。最近，政府在高架路兩旁安裝隔音屏，對(duì)改善噪音污染有一定幫助。但總的來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目北向的景觀會(huì)比南向好。（五）宗地現(xiàn)狀南苑地塊略呈正方形，南窄北稍寬。地塊內(nèi)現(xiàn)有建筑物約12400平方米，最高為6層的住宅樓，計(jì)劃在軍方搬遷后拆平。地塊在中山一路有主要的出入口，施工水電基本能滿足要求。（六）市場(chǎng)調(diào)研的基本結(jié)論1、市場(chǎng)調(diào)查廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)1999年的調(diào)整期，在2000年進(jìn)入新的階段。政府繼續(xù)控制土地供應(yīng)量以及基建投資的不斷增長(zhǎng)，一定程度改善了房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況。隨著福利分房結(jié)束，集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)力已基本消失，個(gè)人消費(fèi)者成為住宅市場(chǎng)的主力，其消費(fèi)能力在2000年內(nèi)表現(xiàn)不俗，年內(nèi)住宅成交量穩(wěn)步增長(zhǎng)，雖總體成交量還是較1999年下降，但個(gè)人消費(fèi)需求有效承接了市場(chǎng)供給，廣州整體住宅市場(chǎng)呈平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)。城區(qū)內(nèi)的住宅項(xiàng)目，因其特有的生活方便性，有其特定的消費(fèi)群，特別是東山區(qū)，傳統(tǒng)上就是政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融、辦公之區(qū)，昔有“有錢(qián)有勢(shì)住東山”之說(shuō)，在消費(fèi)者心中具有一定的魅力，改革開(kāi)發(fā)后廣州第一個(gè)中外和資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目－－“東湖新村”就在東山區(qū)。由于這區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展比較成熟，區(qū)內(nèi)的住宅供應(yīng)量和需求量相對(duì)來(lái)講比較穩(wěn)定。城區(qū)內(nèi)因?yàn)榈貕K的面積的限制，具規(guī)模的住宅小區(qū)不多，特別是規(guī)劃設(shè)計(jì)合理、綜合質(zhì)素優(yōu)良的大形小區(qū)更是罕有，且呈日漸減少的趨勢(shì)，故這類物業(yè)有較好的市場(chǎng)前景。目前廣州中高檔的住宅多集中在天河區(qū)和東山區(qū)，銷(xiāo)售價(jià)格基本都在6000-8500元/平方米之間。但從整個(gè)廣州市場(chǎng)來(lái)看，新城區(qū)及郊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，供應(yīng)量大，質(zhì)素高，相對(duì)與舊城區(qū)住宅項(xiàng)目有價(jià)格低、環(huán)境好的優(yōu)點(diǎn)，對(duì)舊城區(qū)樓盤(pán)有一定沖擊。2、研究的基本結(jié)論具體到本項(xiàng)目，由于能與錦城花園連成一個(gè)大規(guī)模樓盤(pán)，借助錦城的優(yōu)勢(shì)和聲譽(yù)及我司的名牌效應(yīng)，根據(jù)廣州市總體市場(chǎng)及項(xiàng)目周邊的樓盤(pán)銷(xiāo)售情況，住宅均價(jià)定在7500元/平方米，相信能較好地被市場(chǎng)接受，保持穩(wěn)定的銷(xiāo)售速度。（七）項(xiàng)目基本發(fā)展模式若項(xiàng)目能取得3.5倍的容積率，考慮合理的建筑密度，項(xiàng)目可建成三座20-22層高住宅，根據(jù)目前區(qū)域市場(chǎng)情況及對(duì)未來(lái)目標(biāo)消費(fèi)群的預(yù)測(cè)，計(jì)劃本項(xiàng)目全部做成三房以上的大面積戶型，平均戶面積為120平方米左右，每層四－－六戶，住宅景觀朝向以東、北為主。項(xiàng)目建成后，與錦城花園融合在一起，將是一個(gè)外立面美觀，區(qū)內(nèi)環(huán)境幽雅，配套齊全、室內(nèi)設(shè)計(jì)合理、裝修精美的豪華精品高尚住宅小區(qū)。在此假設(shè)下，項(xiàng)目的發(fā)展周期約3年，其中建設(shè)周期為1.8年。（八）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、發(fā)展方式及股權(quán)架構(gòu)（九）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本結(jié)論本項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的基本假設(shè)如下：容積率為3.5倍，即地上建筑面積42000平方米，其中無(wú)償公建500平方米，可售住宅面積41500平方米，估計(jì)地下室面積4000平方米（包括機(jī)房、車(chē)位）；項(xiàng)目發(fā)展期為3年；地上建筑物的建造成本是2900元/平方米，含豪華裝修；地下室建造成本為2500元/平方米，含機(jī)電設(shè)備；項(xiàng)目的正常銷(xiāo)售價(jià)格是7500元/平方米，車(chē)位售出111個(gè)，每個(gè)13萬(wàn)元；項(xiàng)目的銷(xiāo)售費(fèi)用為銷(xiāo)售收入的3.25%；銀行貸款按年利率5.31%（一年期）和5.49％（二年期）計(jì)算利息。資金來(lái)源：自有資金6000萬(wàn)元，銀行借貸8000萬(wàn)元，平均借貸期限為1.06年，利息支出合計(jì)457萬(wàn)元。本項(xiàng)目的稅前成本為26888萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為3807萬(wàn)元，稅后成本利潤(rùn)率為15.20%，全部投資計(jì)息季度內(nèi)部收益率為20.66%，全投資不計(jì)息年度內(nèi)部收益率為26.04%（若僅貸款部分計(jì)息則年內(nèi)部收益率為38.14％）；項(xiàng)目投資高峰時(shí)點(diǎn)為2004年第3季度，資金的需求峰值為13294萬(wàn)元；項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格盈虧平衡點(diǎn)為6071元/平方米，正常條件下的銷(xiāo)售量的盈虧平衡點(diǎn)為33519.6平方米，銷(xiāo)售比率為80.77%。根據(jù)上述財(cái)務(wù)計(jì)算的結(jié)果，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)上的結(jié)論是可行的。（十）風(fēng)險(xiǎn)分析的基本結(jié)論及應(yīng)變措施根據(jù)對(duì)建安成本、銷(xiāo)售價(jià)格和容積率的單項(xiàng)敏感性分析，對(duì)于項(xiàng)目影響最大的是銷(xiāo)售價(jià)格的變化，銷(xiāo)售價(jià)格每變化5%，稅后利潤(rùn)隨之變化為946萬(wàn)元，在銷(xiāo)售價(jià)格下調(diào)15%時(shí)，整個(gè)項(xiàng)目的稅后成本利潤(rùn)率僅為3.90%，稅后利潤(rùn)為969萬(wàn)元，但對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)講，銷(xiāo)售價(jià)格低于6375元/平方米的可能性比較小。本項(xiàng)目的預(yù)期建安成本不高（2900元/平方米），若建筑成本控制出現(xiàn)問(wèn)題，在建筑造價(jià)增加15%（即3335元/平方米）時(shí)，稅后利潤(rùn)為2552萬(wàn)元，利潤(rùn)下跌32.97％左右，稅后成本利潤(rùn)率為9.48%，所以控制本項(xiàng)目的成本顯得比較重要。我們認(rèn)為項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)存在于：交易過(guò)程中雙重稅收、協(xié)議執(zhí)行情況、規(guī)劃條件未定、交地時(shí)間過(guò)長(zhǎng)等。我們對(duì)如何規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)提出意見(jiàn)，認(rèn)為通過(guò)工作，可以把這些方面的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。二、市場(chǎng)調(diào)查（一）廣州市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點(diǎn)1、宏觀經(jīng)濟(jì)為房地產(chǎn)提供了穩(wěn)定的發(fā)展環(huán)境歷年以來(lái)，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好。2001年，廣州國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值2684.83億元，增長(zhǎng)達(dá)到12.7％，保持高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2001年，全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額1243.9億元，比上年增長(zhǎng)11.0％，剔除價(jià)格因素的影響，實(shí)際增長(zhǎng)14.6％。全年零售額超億元的大型零售商店有32家。2001年1-10月全市人均社會(huì)消費(fèi)品零售額位列全國(guó)第一。2001年末，廣州地區(qū)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款余額為6228．04億元。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的外部宏觀環(huán)境。作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是住宅建設(shè)的支持力度進(jìn)一步加大。房地產(chǎn)投資保持快速增長(zhǎng)，2001年全年完成房地產(chǎn)投資380.99億元，比2000年增長(zhǎng)7.1％。全年商品房新開(kāi)工面積4250萬(wàn)平方米。2002年廣州房地產(chǎn)投資在上年較高增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上繼續(xù)快速增長(zhǎng)，上半年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資159.14億元，同比增幅為13.3％。2、2001年廣州住宅市場(chǎng)特點(diǎn)2001年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持穩(wěn)定、健康、持續(xù)發(fā)展的趨勢(shì)，商品房供應(yīng)量受到有效調(diào)控。雖然原八區(qū)商品房成交量略有減少，但市場(chǎng)有效需求仍然保持旺盛。二手交易不斷增長(zhǎng)，樓價(jià)穩(wěn)中略降。2001年廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析面積單位：萬(wàn)m2;成交金額：億元（資料來(lái)源：廣州市房地產(chǎn)信息中心）（1）供應(yīng)量得到調(diào)控2001年全年我市十區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目共410個(gè)，可預(yù)售總面積795萬(wàn)平方米，其中，原八區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目共212個(gè)，可預(yù)售總面積424萬(wàn)平方米，比2000年減少22.49％。（2）房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度放緩2001年全市十區(qū)完成商品房投資比去年同期增長(zhǎng)7.15％，低于2000年20.33％的增長(zhǎng)幅度。（3）新開(kāi)工面積增長(zhǎng)放緩商品房新開(kāi)工面積比去年同期增長(zhǎng)5.4％，低于2000年21.8％的增長(zhǎng)幅度。（4）商品房累計(jì)空置面積減少近年來(lái)持續(xù)增長(zhǎng)的商品房空置面積首次出現(xiàn)減少。截至2001年底，全市商品房累計(jì)空置面積為563.37萬(wàn)平方米，比2000年減少3.25％。（5）預(yù)售商品房成交減少2001年全市十區(qū)預(yù)售商品房成交量810萬(wàn)平方米，成交金額383億元。其中原八區(qū)商品房為535萬(wàn)平方米，成交金額為299億元，分別比2000年減少4.29％和4.78％。值得欣慰的是登記的成交面積仍超過(guò)同期批準(zhǔn)預(yù)售面積。由于二手房屋成交量增長(zhǎng)，抵消預(yù)售商品房減少的影響，使房屋成交總量仍然成交增加。全年十區(qū)房屋成交量達(dá)到1188萬(wàn)平方米（預(yù)售商品房成交810萬(wàn)平方米+二手成交378萬(wàn)平方米），首次突破1000萬(wàn)平方米大關(guān)。（6）二手房屋大幅增長(zhǎng)全市十區(qū)二手房屋成交量達(dá)378萬(wàn)平方米，成交金額為90億元。其中，原八區(qū)的二手房屋成交量為223萬(wàn)平方米，成交金額為80億元，分別比2000年增長(zhǎng)78.4％和50.94％，二手房屋成交兩占同期房屋交易總量的29.42％，高于2000年的18.27％。其中又以房改房上市交易的增長(zhǎng)最快，2001年全年房改房上市成交面積32.34萬(wàn)平方米，成交金額為9.98億元，分別比2000年增長(zhǎng)161.44％和135.38％。二手房屋交易的活躍進(jìn)一步推動(dòng)商品房市場(chǎng)的活躍。（7）成交均價(jià)各有升降原八區(qū)登記的成交總體價(jià)格下降，預(yù)售商品房從2000年的5617元/平方米下降至5589元/平方米。各分類物業(yè)市場(chǎng)各有升降。寫(xiě)字樓成交均價(jià)為9259元/平方米，比2000年均價(jià)下降7.67％，年成交均價(jià)多年來(lái)首次低于10000元/平方米。2001年高層住宅均價(jià)為5168元/平方米，比2000年相比下降了3.71％。多層住宅和商鋪的均價(jià)則有所上升，與2000年均價(jià)相比，分別上升了6.95％和7.19％。（8）2001年住宅市場(chǎng)2001年全市十區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售住宅面積651萬(wàn)平方米，占批準(zhǔn)預(yù)售的商品房總面積的81.8％；登記成交的住宅面積為714萬(wàn)平方米，占登記成交的商品房總面積的比重為88.15％。住宅成交量比同期上市量超出174萬(wàn)平方米。市場(chǎng)的吸納能力穩(wěn)定，原八區(qū)的高層住宅，比去年成交量同比增長(zhǎng)7.80％。2001年住宅市場(chǎng)情況面積單位：萬(wàn)平方米；價(jià)格單位：元/平方米從地區(qū)分布看，高層住宅較集中在海珠區(qū)和天河區(qū)，海珠區(qū)高層住宅成交量和批出量分別占全市高層住宅成交總量和批出總量的24.66％和22.04％；多層住宅番禺區(qū)居多，該區(qū)多層住宅成交量與批出量分別全市多層住宅成交總量的56.75％和69.75％。3、2002年1-8月廣州市住宅市場(chǎng)分析2002年1-8月廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析面積單位：萬(wàn)平方米；金額單位：億元高層住宅帶動(dòng)住宅新增供應(yīng)增加全市批準(zhǔn)預(yù)售住宅面積增加，主要是由于高層住宅供應(yīng)大幅增加，其中全市十區(qū)供應(yīng)增幅達(dá)到87.22％，抵消多層住宅供應(yīng)下降的影響。一手住宅成交量增加，多層住宅成交量下調(diào)今年住宅成交仍保持上升趨勢(shì)，高層住宅成交旺盛。八區(qū)的高層住宅成交量比去年同期增長(zhǎng)11.36％，保持交易旺盛態(tài)勢(shì)。但高層住宅供應(yīng)比去年同期大幅增長(zhǎng)，預(yù)期市場(chǎng)壓力加大。高層住宅成交價(jià)格下調(diào)2002年八區(qū)的高層住宅成交價(jià)格比2001年同期略有下降，主要是市內(nèi)樓盤(pán)供應(yīng)量增加，各開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)所致。2002年1-8月廣州市住宅市場(chǎng)分析面積單位：萬(wàn)平方米；金額單位：億元（以上數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州市房地產(chǎn)信息中心）（二）項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)情況1、廣州市東山區(qū)簡(jiǎn)介東山區(qū)占地17.2平方千米，2000年末總?cè)丝?9,8592萬(wàn)人，GDP為26,1712萬(wàn)元，年末職工5,3120人，全年工資總額8,9495萬(wàn)元，職工年人均工資1,6689元。社會(huì)消費(fèi)品零售總額為67,8501萬(wàn)元。廣州市東山區(qū)是廣東省的政治文化中心，歷來(lái)就是廣州高官巨賈云集之地。目前廣州軍區(qū)、中共廣東省委、省人大、省市政協(xié)、市政府部分部門(mén)、中新社廣州分社、羊城晚報(bào)社、南方日?qǐng)?bào)社、廣東電視臺(tái)、粵港信息日?qǐng)?bào)、中國(guó)科學(xué)院廣州分院、中山大學(xué)北校區(qū)（原中山醫(yī)科大學(xué)）、廣東工業(yè)大學(xué)等單位均駐扎在此。全區(qū)已形成環(huán)市東路——農(nóng)林下路——署前路——龜崗一片商業(yè)旺區(qū)。專業(yè)市場(chǎng)眾多，形成一批高收入的消費(fèi)者，是本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群。如：東南部的海印電器總匯、海印廣場(chǎng)、毛線布匹市場(chǎng)和摩托車(chē)市場(chǎng)、舊貨市場(chǎng)；較場(chǎng)西的摩托車(chē)零配件市場(chǎng)；文德路至文明路的文化書(shū)畫(huà)市場(chǎng)；陵園西路、中華廣場(chǎng)一帶的手機(jī)、電子通訊器材市場(chǎng)；中山三、四路小商品市場(chǎng)等等。區(qū)域內(nèi)賓館、食肆林立等具有特色的設(shè)施成行成市，已具規(guī)模，頗有知名度。東山區(qū)是一個(gè)成熟的老城區(qū)。區(qū)內(nèi)教育醫(yī)療等市政配套設(shè)施完善，交通便利。有東風(fēng)東小學(xué)、東方紅等49所小學(xué)、84所幼兒園。6所醫(yī)院分布在區(qū)內(nèi)，中山醫(yī)科大學(xué)全國(guó)知名。環(huán)市路、東風(fēng)路、中山路三條城市主干線橫貫該區(qū)，與其間的縱向公路構(gòu)成密集的交通網(wǎng)絡(luò)。公交汽車(chē)站點(diǎn)星羅棋布，地鐵一號(hào)線沿中山路而行，楊箕站緊靠錦城南苑地塊西南角。正因?yàn)闁|山區(qū)具有成熟而出眾的交通、教育、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)設(shè)施，區(qū)域內(nèi)居民盡享其便，房地產(chǎn)市場(chǎng)相當(dāng)成熟和活躍，二手成交量一直位居廣州市交易量的前兩名，一手樓盤(pán)的銷(xiāo)售也取得不錯(cuò)的業(yè)績(jī)。因此，東山區(qū)的樓盤(pán)得到眾多消費(fèi)者的青睞，綜合素質(zhì)高的樓盤(pán)從上市伊始就受到市場(chǎng)關(guān)注，例如錦城花園、東山雅筑等。東山區(qū)高層住宅市場(chǎng)情況2000-2002年8月東山區(qū)5號(hào)地段高層住宅市場(chǎng)情況面積單位：m2；金額單位：萬(wàn)元；均價(jià)單位：元/m2（以上數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州市房地產(chǎn)信息中心）（1）區(qū)域供應(yīng)情況東山區(qū)是老城區(qū)，占地面積小，房地產(chǎn)發(fā)展得早，目前可供開(kāi)發(fā)的用地十分少，故區(qū)內(nèi)供應(yīng)的樓盤(pán)也屈指可數(shù)，而且絕大多數(shù)是單體樓，小區(qū)盤(pán)十分少，如2002年在售的住宅樓盤(pán)只有十幾個(gè)，能形成小區(qū)的只有東山雅筑、富力金羊花園（含富力東堤灣）和盈澤苑等3個(gè)樓盤(pán)。2001年?yáng)|山區(qū)高層住宅供應(yīng)量為17.11萬(wàn)平方米，2002年上半年為10萬(wàn)平方米，分別僅占全市八區(qū)計(jì)高層住宅供應(yīng)量的5.02％和4.18％。東山區(qū)全年供應(yīng)量不足一個(gè)郊區(qū)大盤(pán)的供應(yīng)量，而且基本上以單體樓供應(yīng)為主。近3年，東山區(qū)5號(hào)地段的高層供應(yīng)量有上升趨勢(shì)，主要是一些舊城改造項(xiàng)目開(kāi)工和已有項(xiàng)目繼續(xù)發(fā)展重疊，增加供應(yīng)量。但對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，供應(yīng)量仍舊較小，而且小于同期需求量。（2）區(qū)域成交情況2001年?yáng)|山區(qū)高層住宅登記成交面積21.56萬(wàn)平方米，2002年上半年成交面積為14.73萬(wàn)平方米，這兩個(gè)數(shù)值均比供應(yīng)量大，說(shuō)明市場(chǎng)需求除了能消耗同期供應(yīng)外，以前積壓的空置房也逐漸得到消化。東山區(qū)5號(hào)地段在2000-2002年近三年內(nèi)，商品房成交量一直保持上升態(tài)勢(shì)，說(shuō)明東山區(qū)5號(hào)地段的需求量仍然旺盛。其中，2002年前8月份，高層住宅成交量比去年同期大幅上升接近40％，主要是由于小區(qū)樓盤(pán)東山雅筑上市帶動(dòng)。再次印證東山區(qū)小區(qū)樓盤(pán)深受買(mǎi)家追捧。2001年和2002年的成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表明，東山區(qū)5號(hào)地段高層住宅單位平均成交面積下降，從110平方米減小到95平方米，但仍位居全市前列，高于全市92平方米的平均水平。其主流戶型為二房二廳（80平方米左右）和三房二廳（110以上）。（3）總體價(jià)格成交價(jià)格方面，由于東山區(qū)地價(jià)昂貴，供應(yīng)較少，故總體住宅售價(jià)是廣州最高的一區(qū)，高層住宅的供應(yīng)價(jià)格絕大部分在6000元/平方米以上，其中又以6000--8000元/平方米的樓盤(pán)為主。2002年前8月東山區(qū)5號(hào)地段高層住宅登記成交均價(jià)為人民幣6676元/平方米，比2001年同期的7154元/平方米下降6.65％。就全年來(lái)看，受廣州整體樓價(jià)下調(diào)的影響，近3年?yáng)|山區(qū)5號(hào)地段高層住宅的價(jià)格處于微跌態(tài)勢(shì)。2000年為8365元/平方米（錦城花園、東風(fēng)廣場(chǎng)均在售），2001年為6910元/平方米（高價(jià)樓盤(pán)進(jìn)入尾盤(pán)銷(xiāo)售階段，成交以中高價(jià)位樓盤(pán)為主）。進(jìn)入2002年，高層住宅價(jià)格繼續(xù)下降，均價(jià)超過(guò)7000元的在售樓盤(pán)只有東山雅筑，成交均價(jià)下降至6679元/平方米。由于地處市中心，東山區(qū)住宅存在居住環(huán)境較差、樓價(jià)卻高企的問(wèn)題，但其在生活配套、交通等許多方面有其它區(qū)域不可取代的優(yōu)點(diǎn)，故該區(qū)樓盤(pán)的成交情況仍然較好。該區(qū)樓盤(pán)消費(fèi)者主要是區(qū)內(nèi)居民、中產(chǎn)階層、或在區(qū)內(nèi)工作的高級(jí)白領(lǐng)階層。（4）區(qū)域地段市場(chǎng)情況從分布上看，東山區(qū)可分為以下地段：①二沙島；②東湖；③區(qū)莊附近及以西的商務(wù)區(qū)；④淘金小區(qū)，麓湖；⑤動(dòng)物園與水蔭路、五羊新城；⑥環(huán)市東、東風(fēng)東；⑦大沙頭西與東華路、沿江中、中山二路；⑧中山一路。由于區(qū)內(nèi)建設(shè)用地供應(yīng)緊張，該區(qū)樓盤(pán)以單體樓為主散布在各個(gè)地段。去年?yáng)|山區(qū)高層住宅成交主要集中在東湖、大沙頭西與東華路、五羊新城、環(huán)市東、中山一路、東風(fēng)東、動(dòng)物園與水蔭路（即②⑤⑥⑦⑧），成交面積占全區(qū)成交量的75%以上，這些地段住宅平均成交面積略大于該區(qū)其他地段。（三）錦城南苑項(xiàng)目可比樓盤(pán)調(diào)查分析1、選擇可比樓盤(pán)的基本原則細(xì)分市場(chǎng)相近；未來(lái)有一定的持續(xù)供應(yīng)量。2、東山區(qū)中選擇可比樓盤(pán)的標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)果通過(guò)對(duì)東山區(qū)高層住宅市場(chǎng)的分析，在同區(qū)中能與錦城南苑項(xiàng)目所在地相比的地段，環(huán)市路--東風(fēng)路--中山路、東湖--白云路、動(dòng)物園--水蔭路以及五羊新城等符合要求。再?gòu)钠渲刑暨x出素質(zhì)較好、未來(lái)有持續(xù)供應(yīng)的樓盤(pán)，包括東湖御苑、東風(fēng)廣場(chǎng)、東山雅筑。3、東山區(qū)外可比樓盤(pán)的選擇標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)果廣州市正在不斷擴(kuò)張，新區(qū)的發(fā)展速度加快，所以除了同區(qū)可比地段要求的條件，選擇區(qū)外可比地段條件還包括規(guī)劃前景、投資前景。珠江新城作為未來(lái)廣州市的新城市中心，是最直接、最大的對(duì)手。此外，中高檔宅聚集的天河北和中信一帶等相對(duì)具有同樣的市場(chǎng)消費(fèi)定位的樓盤(pán)也在對(duì)比之列?？杀葮潜P(pán)有：東山區(qū)的富力東堤灣、東山雅筑、盈澤苑、東風(fēng)廣場(chǎng)、和風(fēng)雅居；珠江新城的星匯園；天河的天文苑；東風(fēng)西路的嘉和苑。4、可比樓盤(pán)分析研究結(jié)果：平均價(jià)格主要在6800--8200元/平方米之間。（1）珠江新城（星匯園）珠江新城的住宅區(qū)可分為東片和西片。東片由南國(guó)花園、新城海濱花園、匯豪大廈、君怡大廈和安駿大廈構(gòu)成。匯豪大廈、君怡大廈和安駿大廈同屬一個(gè)小區(qū)，分別由3個(gè)發(fā)展商開(kāi)發(fā)。由于開(kāi)發(fā)時(shí)間較早，至今銷(xiāo)售已接近尾聲，且其設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)等已落后，故排除在外。東片在售的南國(guó)花園和新城海濱花園，以毛坯房入市，均價(jià)在7000元/平方米，如果加800元/平方米的裝修費(fèi)，均價(jià)在7800元/平方米。兩個(gè)樓盤(pán)均有相當(dāng)數(shù)量的存貨，新城海濱花園的發(fā)展商因資金問(wèn)題延緩了開(kāi)發(fā)速度。西片由南天廣場(chǎng)、名門(mén)大廈、新大廈、星匯園和漾晴居組成。其中南天廣場(chǎng)和名門(mén)大廈已售完或剩余尾貨。單位面積在168--184平方米的新大廈是在珠江新城唯一能保持均價(jià)在10000元/平方米的樓盤(pán)（按提供價(jià)目表計(jì)算）。相信這與其大廳大房大戶的概念、豪華的裝修材料、高貴的設(shè)計(jì)與率先采用的帶租約銷(xiāo)售方式有很大關(guān)系，該樓盤(pán)開(kāi)始銷(xiāo)售極為困難，建成現(xiàn)樓后情況仍沒(méi)有改善，發(fā)展商不得不把部分單元改為商務(wù)公寓，加入成為“金鑰匙”國(guó)際管理會(huì)員，特聘請(qǐng)一批專門(mén)從事高檔酒店管理的管理人員管理，月租金價(jià)格在$3000—$5000左右，然后銷(xiāo)售帶租約公寓（或提供反租兩年），使銷(xiāo)售情況有所改善。星匯園和漾晴居同是城建總、越秀開(kāi)發(fā)，帶裝修均價(jià)約7100元/平方米。自去年9月份銷(xiāo)售至今，星匯園售出不足300套，約占總供應(yīng)量的20％，漾晴居售出60套。星匯園售出的單位絕大部分是90來(lái)平方米的向花園單位，128平方米的單位因景觀和布局問(wèn)題出貨極難，另外80多平方米的北向單位也不好售。這樣大量的單位滯銷(xiāo)，工程進(jìn)度又接近竣工，開(kāi)發(fā)商面臨巨大的壓力。目前該地段內(nèi)物業(yè)的一手平均價(jià)格基本能維持在7000元/平方米以上。（2）天河北（天文苑）天河北經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的急跌，目前價(jià)格下跌的速度已減慢。指標(biāo)性樓盤(pán)帝景苑的均價(jià)下降到帶豪華裝修的8000元/平方米，樓盤(pán)完工后銷(xiāo)售情況好轉(zhuǎn)，2000年全年售出6萬(wàn)多平方米，但該樓盤(pán)十分依賴廣告推廣，這方面費(fèi)用占成本的比例相當(dāng)高。另一個(gè)大型樓盤(pán)天譽(yù)花園毛坯房均價(jià)7332元/平方米，是面對(duì)綠化廣場(chǎng)的首排物業(yè)，其一期銷(xiāo)售較順利。2001年推出的新盤(pán)天文苑，因鄰近中信廣場(chǎng)、城建大廈、市長(zhǎng)大廈等商務(wù)樓，租賃需求大，故小單位熱銷(xiāo)，不少業(yè)主購(gòu)買(mǎi)該盤(pán)作為投資。目前這一地段高層住宅價(jià)格維持在6500—8000元/平方米之間。（3）項(xiàng)目周?chē)鷺潜P(pán)（富力東堤灣、東風(fēng)廣場(chǎng)、和風(fēng)雅居）東風(fēng)廣場(chǎng)位處環(huán)市路和東風(fēng)路之間。以錦城地塊目前被兩條高架路夾擊的狀況，與東風(fēng)廣場(chǎng)相比處于劣勢(shì)。根據(jù)東風(fēng)廣場(chǎng)最近的開(kāi)發(fā)方案，將要開(kāi)工的T5、T6棟單位面積在64--123平方米，并主要在64--108平方米之間。這在平均面積達(dá)112平方米的東山區(qū)樓市來(lái)說(shuō)，只算是中等偏小戶型。東風(fēng)廣場(chǎng)一直與錦城花園競(jìng)爭(zhēng)，但該樓宇由于在市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)手法都出現(xiàn)不少問(wèn)題，故其銷(xiāo)售情況遠(yuǎn)遜于錦城。最近該公司又出了些問(wèn)題，短期內(nèi)三期住宅難以上市供應(yīng)。富力公司收購(gòu)金羊花園第三期，并將小區(qū)冠名為富力金羊花園，第三期也定名為富力東堤灣。該項(xiàng)目在2002年8月18日開(kāi)售，由于緊靠本項(xiàng)目，將成為本項(xiàng)目的一個(gè)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。與本地塊相連的和風(fēng)雅居項(xiàng)目，由于在2001年正式推售，避開(kāi)東山雅筑和富力東堤灣，熱租的中小戶型銷(xiāo)售情況還過(guò)得去，剩下的大單位對(duì)本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)。（4）東風(fēng)西路（嘉和苑）位于東風(fēng)西路的嘉和苑，是廣州市西區(qū)正在發(fā)售的少有的高檔住宅小區(qū)，不少買(mǎi)家是新加坡、香港和外企的高級(jí)人員。推出單位均價(jià)7690元/平方米，不帶裝修，部分單位內(nèi)無(wú)間隔。2000年11月下旬正式推出，銷(xiāo)售情況普通，120平方米以上大單位認(rèn)購(gòu)情況較好。由于定位相近，故也列為可比對(duì)象。（5）東山區(qū)其他樓盤(pán)（富力盈澤苑、東湖御苑）東湖御苑位于東湖附近的永勝上沙，由4棟46層超高層組成的住宅，均價(jià)9890元/平方米，帶豪華裝修。已基本建成現(xiàn)樓，但銷(xiāo)售十分不理想。發(fā)展商已準(zhǔn)備將兩棟塔樓的全部單位改做商務(wù)公寓出租經(jīng)營(yíng)。富力盈澤苑在中華廣場(chǎng)附近，與本項(xiàng)目同屬中山路，與本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)。（四）錦城花園二手市場(chǎng)調(diào)查對(duì)于本項(xiàng)目，來(lái)至錦城花園二手市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將是直接的。分析錦城花園的業(yè)主轉(zhuǎn)手的原因，主要有兩點(diǎn)：其一，內(nèi)環(huán)路的興建以及錦城花園二期的入伙，使得錦城花園的居住素質(zhì)有一定程度的降低，達(dá)不到部分業(yè)主的預(yù)期；其二，錦城花園二期入住后，租賃市場(chǎng)因供應(yīng)量的大幅增加，租金回落較多，投資回報(bào)達(dá)不到投資者的預(yù)期。錦城花園二手市場(chǎng)在短時(shí)間內(nèi)供應(yīng)量急速增加，導(dǎo)致二手市場(chǎng)的價(jià)格跌落幅度較大。錦城花園一期的二手價(jià)格約為8000—10000元/平方米，二期的二手價(jià)格跌值更大，北向的小單位最低可以在6200元/平方米的價(jià)位達(dá)成交易，南向的單位的成交價(jià)格在8000元/平方米左右。（五）同類住宅平均建筑成本參照中海錦苑的標(biāo)準(zhǔn)，錦城南苑項(xiàng)目建安費(fèi)按精美裝修考慮，高層為2900元/平方米（以建筑面積計(jì)，裝修標(biāo)準(zhǔn)同中海錦苑）；地下室建筑費(fèi)按2500元/平方米計(jì)算(含機(jī)電設(shè)備)。（六）同類住宅平均銷(xiāo)售單價(jià)根據(jù)上面對(duì)可比項(xiàng)目的界定標(biāo)準(zhǔn)，本報(bào)告選取富力東堤灣、東風(fēng)廣場(chǎng)、星匯園、東山雅筑、和風(fēng)雅居、嘉和苑、富力盈澤苑、天文苑、東湖御苑等9個(gè)樓盤(pán)作為比較對(duì)象，并考慮錦城花園二手成交的情況，通過(guò)地段、繁華程度、交通、服務(wù)設(shè)計(jì)、居住環(huán)境等多項(xiàng)指標(biāo)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的銷(xiāo)售單價(jià)進(jìn)行修正，通過(guò)市場(chǎng)比較法得到本項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格為7525元/平方米。為使項(xiàng)目有較好的市場(chǎng)反映，并考慮到將來(lái)尾貨銷(xiāo)售的問(wèn)題，最后總體均價(jià)達(dá)到人民幣7500元/平方米是比較可行的。詳見(jiàn)附件三－四。三、發(fā)展規(guī)劃和營(yíng)銷(xiāo)策劃基本數(shù)據(jù)序號(hào)項(xiàng)目面積備注一用地面積（M2）12000二扣除規(guī)劃路后面積三總建筑面積（M2）42000容積率3.5(一)地上總建筑面積（M2）420001有償?shù)模∕2）（1）住宅（M2）41500（２）有償公建0暫定2無(wú)償?shù)模∕2）暫定無(wú)償公建（M2）500暫定(二)地下室（M2）4000暫定1人防、設(shè)備、輔助用房（M2）2000未定2車(chē)庫(kù)（M2）2000未定三總可售面積（M2）41500不含車(chē)庫(kù)四容積率3.5五建筑密度未定六住宅戶數(shù)約395套七小區(qū)人口1383按每戶3.5人算（二）規(guī)劃的要求與限制未定。（三）發(fā)展方案的初步設(shè)想本項(xiàng)目計(jì)劃發(fā)展為22層左右的中高層住宅物業(yè)，建筑面積約為46000平方米。項(xiàng)目建成后，與錦城花園融合在一起，將是一個(gè)外立面美觀，區(qū)內(nèi)環(huán)境幽雅，配套齊全、室內(nèi)設(shè)計(jì)合理、裝修精美豪華，區(qū)內(nèi)罕有的大型精品高尚住宅小區(qū)。（四）計(jì)劃發(fā)展期本項(xiàng)目的計(jì)劃發(fā)展期為三年（至項(xiàng)目合作合同簽訂到項(xiàng)目銷(xiāo)售完畢）。從簽定合作協(xié)議之日起，由于要有9個(gè)月時(shí)間興建部隊(duì)的新?tīng)I(yíng)房，故其中前9個(gè)月為建設(shè)軍隊(duì)的新?tīng)I(yíng)區(qū)及本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和報(bào)建期，項(xiàng)目建設(shè)周期為19個(gè)月（包括場(chǎng)地平整），銷(xiāo)售期為15個(gè)月，建設(shè)期與銷(xiāo)售期相搭接，合計(jì)需25個(gè)月。計(jì)劃發(fā)展計(jì)劃見(jiàn)附件二。（五）錦城南苑項(xiàng)目的SWOT分析1、優(yōu)勢(shì)(Strengths)（1）錦城花園聲名遠(yuǎn)播，項(xiàng)目與錦城連成一片，可借助錦城的品牌形象。（2）與錦城連成一片后，借助錦城的現(xiàn)有配套，可減少南苑項(xiàng)目配套設(shè)施的建設(shè)；而且整個(gè)小區(qū)的占地面積將超過(guò)6萬(wàn)平方米，在城市中心區(qū)十分罕有；（3）地理位置優(yōu)越，新舊城區(qū)的交界處，交通便利；（4）地價(jià)較合理；（5）教育、醫(yī)療、商業(yè)等生活配套設(shè)施一應(yīng)俱全，且有東風(fēng)東小學(xué)作為區(qū)內(nèi)配套。國(guó)海外的品牌在廣州市的高檔市場(chǎng)已樹(shù)立良好的口碑。2、劣勢(shì)(Weaknesses)（1）作為高檔住宅，缺乏優(yōu)美的景觀條件支持，特別是項(xiàng)目南面靠高架路比較近，有較嚴(yán)重的噪音、廢氣污染；（2）錦城花園開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，有一定品牌老化的現(xiàn)象；（3）錦城花園原有的會(huì)所設(shè)施不足。隨著大量業(yè)主的入伙，小區(qū)原有的高尚的生活素質(zhì)受到一定的影響，其高檔住宅樓王的形象有所減弱；（4）錦城花園現(xiàn)有的配套已落伍于變化迅速的生活觀念，如“網(wǎng)絡(luò)生活”無(wú)法在小區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)，配套設(shè)施有待提高；3、機(jī)會(huì)(Opportunities)（1）通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查和分析，掌握買(mǎi)家的置業(yè)傾向和居住要求，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)可以充分滿足市場(chǎng)的需要，增強(qiáng)項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力；（2）城區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)量有限，能夠成一定規(guī)模的小區(qū)用地更少，未來(lái)新增競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不多；（3）東山區(qū)樓盤(pán)總體素質(zhì)較低；（4）市場(chǎng)上已出現(xiàn)從郊區(qū)向城市“回流”的現(xiàn)象，人們還是習(xí)慣方便的生活；郊區(qū)樓盤(pán)缺乏成規(guī)模市政配套的缺點(diǎn)逐漸被發(fā)現(xiàn)，交通更是一個(gè)實(shí)際性的問(wèn)題，人們對(duì)選擇郊區(qū)樓盤(pán)進(jìn)入反復(fù)期，市區(qū)樓盤(pán)重受青睞。尤其是城市的富裕階層，因?yàn)橛休^強(qiáng)的夜生活習(xí)慣，所以更加傾向于購(gòu)買(mǎi)生活方便的城區(qū)內(nèi)物業(yè)；（5）錦城花園已經(jīng)具備良好的素質(zhì)和口碑，并且中海的物業(yè)管理在廣州市仍處于領(lǐng)先的行列，可以通過(guò)策劃一系列活動(dòng)，提高錦城花園的美譽(yù)度，提高潛在買(mǎi)家的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)和對(duì)比權(quán)重；（6）隨著中國(guó)加入WTO，市場(chǎng)上對(duì)于高檔住宅物業(yè)的需求將會(huì)增加，二手市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)將會(huì)趨于活躍。4、威脅(Threatens)（1）珠江新城初具規(guī)模，開(kāi)發(fā)速度加快，且廣州市政府重新規(guī)劃珠江新城的功能后，住宅面積大幅減少，使該區(qū)住宅更具魅力。倘若珠江新城的樓宇價(jià)格向下調(diào)整，對(duì)本項(xiàng)目的威脅更大；（2）天河北路一帶物業(yè)價(jià)格下挫幅度比較大，價(jià)格上對(duì)本項(xiàng)目存在競(jìng)爭(zhēng)。（3）錦城花園的二手物業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)格及廣州整體高檔住宅價(jià)格下挫，投資者信心不強(qiáng)；通過(guò)以上分析，錦城花園的高級(jí)樓王地位雖有削弱，但其作為城區(qū)內(nèi)的豪宅印象依然被大部分市民、潛在消費(fèi)者和業(yè)界認(rèn)識(shí)所認(rèn)同，作為具有較高素質(zhì)的住宅物業(yè)的領(lǐng)先者的地位依然穩(wěn)固。與珠江新城、天河北等地段的樓盤(pán)相比，便利的生活設(shè)施、完善的商業(yè)、市政、醫(yī)療配套以及豐富的教育資源令新區(qū)在這些方面難望其項(xiàng)背。同時(shí)，錦城南苑也面臨重重困難：內(nèi)環(huán)路放射線的包圍；錦城二期的施工質(zhì)量難讓業(yè)主滿意；原有小區(qū)會(huì)所已不足以支持更多的居住人口；二手、租賃價(jià)格走低，對(duì)錦城花園產(chǎn)生負(fù)面影響；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，珠江新城、天河北等新區(qū)的發(fā)展不斷地改變房地產(chǎn)市場(chǎng)格局，把人們的注意力不斷向東吸引。（六）目標(biāo)市場(chǎng)的確定和發(fā)展定位1、銷(xiāo)售對(duì)象的確定錦城南苑消費(fèi)者定位的原則是：在錦城花園原有定位的基礎(chǔ)上，爭(zhēng)取原有群體，范圍適當(dāng)擴(kuò)大，重點(diǎn)稍有不同。根據(jù)對(duì)錦城花園業(yè)主的分析，錦城花園的購(gòu)買(mǎi)者多數(shù)是有自己生意的成功者（生意已經(jīng)步入穩(wěn)定的發(fā)展階段）、企業(yè)的高層管理者，部分專業(yè)人士如律師、醫(yī)生、娛樂(lè)界藝員等高收入人群；年齡層次在30—50歲之間；多次置業(yè)；較少有三代同居；一部分置業(yè)的目的為投資和保值。建議錦城南苑在上述基礎(chǔ)上，進(jìn)一步開(kāi)拓目標(biāo)消費(fèi)者的范圍，因?yàn)轫?xiàng)目的預(yù)期價(jià)格為7500元/平方米，單位總價(jià)79萬(wàn)元的住宅，在可取得住房抵押貸款的條件下，有購(gòu)買(mǎi)能力的人群更廣，如三資企業(yè)、私企或經(jīng)濟(jì)效益較好的國(guó)有企業(yè)的中層管理者、處于事業(yè)開(kāi)創(chuàng)和發(fā)展階段的私營(yíng)者、從事高科技工作的人士、金融、保險(xiǎn)、證券等中介人士。同時(shí)，我們應(yīng)該注意到，因錦城花園的租賃和二手市場(chǎng)的回報(bào)率的下降，作為投資者的買(mǎi)家將更加慎重，其購(gòu)買(mǎi)的意愿將進(jìn)一步降低，所以，本項(xiàng)目需考慮消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)目的，重點(diǎn)在實(shí)用型買(mǎi)家為主，投資型買(mǎi)家為可能的補(bǔ)充。2、價(jià)格定位綜合可比樓盤(pán)和錦城二手價(jià)格，考慮地段、繁華程度、交通、房屋設(shè)計(jì)、居住環(huán)境、周邊配套設(shè)施、交樓標(biāo)準(zhǔn)、交樓時(shí)間、開(kāi)發(fā)商聲譽(yù)，按市場(chǎng)比較法計(jì)算，初步建議錦城南苑日后帶裝修現(xiàn)樓折實(shí)按揭均價(jià)為7500元/平方米。3、項(xiàng)目定位本項(xiàng)目初步定位為城區(qū)內(nèi)高檔精品住宅，在延續(xù)錦城花園原有的品質(zhì)、內(nèi)涵的基礎(chǔ)上，加入現(xiàn)代、先進(jìn)的因素，小區(qū)的設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)環(huán)境優(yōu)美，充分考慮到購(gòu)買(mǎi)者的對(duì)于現(xiàn)時(shí)居住理念，兼顧景觀和朝向等因素，營(yíng)造出倍受市場(chǎng)推崇的錦城花園三期的物業(yè)形象。（錦城南苑項(xiàng)目將為這部分消費(fèi)者提供享受型的擁有完善商務(wù)和生活服務(wù)的市中心生活豪庭，并讓其子女有更大的機(jī)會(huì)入讀東山名校。）根據(jù)本項(xiàng)目的消費(fèi)者定位，建筑設(shè)計(jì)以三房為主，兩房為副，兩房所占比例不超過(guò)30%，主力面積以105平方米。（七）銷(xiāo)售速度預(yù)測(cè)詳見(jiàn)附件二。四、發(fā)展成本計(jì)劃總投資的構(gòu)成及各部分所占的比重如下：土地成本：7595萬(wàn)元拆遷補(bǔ)償、土地稅費(fèi)、三通一平等其他費(fèi)用：7595萬(wàn)元前期費(fèi)用：335萬(wàn)元72.83元/m2×46000m2３、建安及相關(guān)費(fèi)用：15051萬(wàn)元3271.96元/m2×46000m24、銷(xiāo)售費(fèi)用：2993萬(wàn)元（其中：營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用約98萬(wàn)，銷(xiāo)售稅金1837萬(wàn)元，銷(xiāo)售費(fèi)用1058萬(wàn)元）650.65元/m2×46000m25、間接費(fèi)：654萬(wàn)元142.17元/m2×46000m26、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：260萬(wàn)元預(yù)計(jì)：260萬(wàn)元五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（一）項(xiàng)目資金回收及還貸期限如果項(xiàng)目能在2003年第一季度末開(kāi)始動(dòng)工，則預(yù)計(jì)在2005年第二季度可以收回全部投資，項(xiàng)目累計(jì)現(xiàn)金流量為正值。項(xiàng)目總投資約人民幣2.69億元，計(jì)劃投入自有資金6000萬(wàn)元，向銀行借貸8000萬(wàn)元，其中2000萬(wàn)貸期為1.5年，4000萬(wàn)（分兩次提?。┵J期為1年，2000萬(wàn)貸期為0.5年，加上項(xiàng)目預(yù)售回收資金的投入，可滿足項(xiàng)目全部的資金需求。（二）項(xiàng)目投資利潤(rùn)測(cè)算錦城南苑地塊項(xiàng)目投資利潤(rùn)測(cè)算表貨幣單位：萬(wàn)元人民幣銷(xiāo)售收入32569稅前成本25051稅前利潤(rùn)5682增值稅0所得稅1875稅后利潤(rùn)3807總成本利潤(rùn)率15.20％自有資金年內(nèi)部收益率38.14％（借貸資金計(jì)息）注：銷(xiāo)售收入按正常售價(jià)銷(xiāo)售，稅前利潤(rùn)已扣除銷(xiāo)售稅金。（三）財(cái)務(wù)機(jī)會(huì)/風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對(duì)措施1、若以內(nèi)資企業(yè)形式開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目，需投入6000萬(wàn)元自有資金作為注冊(cè)資金，加上0.8億元的貸款即可完成項(xiàng)目投資的資金需求。按照目前廣州公司的情況，取得1億元1-2年期貸款應(yīng)該問(wèn)題是不大的。2、根據(jù)該項(xiàng)目的項(xiàng)目流量安排，正常銷(xiāo)售情況下安排0.8億人民幣的貸款，其中2000萬(wàn)元的貸款期限為1.5年，4000萬(wàn)為1年（分兩次借貸），2000萬(wàn)為0.5年。為降低資金成本和利率風(fēng)險(xiǎn)，并考慮的該項(xiàng)目的建設(shè)周期短，項(xiàng)目的建設(shè)資金仍以回收資金滾動(dòng)發(fā)展為主。若銷(xiāo)售情況不理想，計(jì)劃爭(zhēng)取將1.5年期銀行貸款延長(zhǎng)至2年期，或1年期內(nèi)的貸款延長(zhǎng)至一年，且從利息成本支出上已經(jīng)對(duì)這種抵抗風(fēng)險(xiǎn)的情況進(jìn)行計(jì)息；若均轉(zhuǎn)為2年期貸款，需要多支付約30萬(wàn)元利息。3、該項(xiàng)目在開(kāi)工前就必須把所有的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)及中介費(fèi)7350萬(wàn)元支付完畢，存在一定的資金風(fēng)險(xiǎn)，如市場(chǎng)發(fā)生劇變或交易過(guò)程中出現(xiàn)變故，項(xiàng)目暫不宜開(kāi)發(fā)，則會(huì)背較沉重的資金壓力，項(xiàng)目的資金成本也會(huì)較高。故一方面，我司需充分利用軍方建新?tīng)I(yíng)房的9個(gè)月時(shí)間內(nèi)，完成項(xiàng)目的前期策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)建等工作，創(chuàng)造條件爭(zhēng)取項(xiàng)目早日上馬，另一方面在簽訂合作合同的時(shí)候，充分考慮支付時(shí)機(jī)問(wèn)題，以此促進(jìn)合同的順利執(zhí)行。（四）財(cái)務(wù)評(píng)估結(jié)論從以上的財(cái)務(wù)分析，若能按計(jì)劃執(zhí)行，此項(xiàng)目是可行的。六、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析（一）盈虧平衡分析1、投資回收期根據(jù)現(xiàn)金流量表，本項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期為1.98年，動(dòng)態(tài)投資回收期為2.31年（以年利率5.49%計(jì)）。2、保本售價(jià)若住宅及111個(gè)車(chē)位（13萬(wàn)/個(gè)）能夠全部售磬，則本項(xiàng)目的住宅保本售價(jià)為6071元/平方米。若住宅全部售磬，車(chē)位不銷(xiāo)售，則本項(xiàng)目住宅的保本售價(jià)為6339元/平方米。3、保本銷(xiāo)售率若住宅均價(jià)7500元/平方米，111個(gè)車(chē)位的全部售出（13萬(wàn)/個(gè)），則保本銷(xiāo)售率為住宅售出79.88%；若維持住宅均價(jià)7500元/平方米，車(chē)位13萬(wàn)/個(gè)，則這兩項(xiàng)各自銷(xiāo)售率達(dá)80.77%才可保本；若住宅均價(jià)7500元/平方米，車(chē)位不銷(xiāo)售，則住宅銷(xiāo)售率需達(dá)84.52%方可保本。（二）敏感性分析本可行性研究從售價(jià)、建筑成本、地價(jià)、利息和貸款額度五個(gè)方面考察這些因素變化對(duì)總成本利潤(rùn)率、自有資金內(nèi)部收益率的影響。本項(xiàng)目的總成本利潤(rùn)率和內(nèi)部收益率都對(duì)項(xiàng)目的售價(jià)變化十分敏感，建筑成本變化次之，對(duì)利息和貸款額度的變化則不太敏感。相對(duì)而言，容積率的變動(dòng)直接影響到樓面地價(jià)、銷(xiāo)售面積，從敏感性圖表看，容積率對(duì)成本回報(bào)率的影響較大，但實(shí)際上對(duì)利潤(rùn)的影響非常大，容積率每增加5％，稅后利潤(rùn)增加大約1320萬(wàn)，約占投資總額的5％。針對(duì)敏感性分析，建議在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中注意以下幾點(diǎn)：1、長(zhǎng)期做好市場(chǎng)研究及營(yíng)銷(xiāo)策劃工作，仔細(xì)選擇最合適的時(shí)機(jī)銷(xiāo)售，確保銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售速度能按計(jì)劃完成。2、發(fā)揚(yáng)中海一貫以來(lái)“締造精品樓盤(pán)”的理念，要使本項(xiàng)目全面超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，以“優(yōu)質(zhì)”取得“優(yōu)價(jià)”。3