房地產(chǎn)信托投資風(fēng)險(xiǎn)的控制

本文格式為Word版，下載可任意編輯——房地產(chǎn)信托投資風(fēng)險(xiǎn)的控制隨著房地產(chǎn)信托的蓬勃進(jìn)展,其風(fēng)險(xiǎn)操縱的必要性也日益凸顯。房地產(chǎn)信托除了面臨信托行業(yè)本身的風(fēng)險(xiǎn),還有房地產(chǎn)行業(yè)的特有風(fēng)險(xiǎn),其風(fēng)險(xiǎn)操縱措施也有別于其他信托產(chǎn)品。

一、房地產(chǎn)工程風(fēng)險(xiǎn)

目前,信托參與房地產(chǎn)業(yè)主要有兩種形式,舉行房地產(chǎn)工程的開發(fā)創(chuàng)辦和投資成熟物業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)需要體驗(yàn)立項(xiàng)、創(chuàng)辦、竣工驗(yàn)收和銷售、管理等諸多環(huán)節(jié),因此其風(fēng)險(xiǎn)形式也多種多樣,風(fēng)險(xiǎn)操縱手段繁雜,具有較高的專業(yè)化要求?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品大多投資于房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域,有的信托公司并不具有房地產(chǎn)專業(yè)管理的閱歷和才能,突出了房地產(chǎn)工程風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)操縱的沖突。

通常,信托公司通過操縱抵押率、向工程公司派駐管理人員等操縱工程風(fēng)險(xiǎn)。但這些風(fēng)險(xiǎn)操縱措施都具有確定的局限性。房屋抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)取決于房產(chǎn)工程的順?biāo)焱瓿?假設(shè)因創(chuàng)辦資金缺乏形成爛尾工程,或者因創(chuàng)辦質(zhì)量不合格、配套設(shè)施達(dá)不到創(chuàng)辦要求,不能通過竣工驗(yàn)收,抵押權(quán)也無法實(shí)現(xiàn)。向工程公司派駐的管理人員務(wù)必具備確定房地產(chǎn)管理閱歷,但信托公司往往缺乏房地產(chǎn)評(píng)估、創(chuàng)辦、管理等方面的專業(yè)人才,從而也限制了這些風(fēng)險(xiǎn)操縱措施的作用。

即使是投資于成熟物業(yè)的房地產(chǎn)信托,也需要專業(yè)的房地產(chǎn)投資分析和投資管理人員。由于,把握房地產(chǎn)市場的變化和走勢,務(wù)必系統(tǒng)考慮國家宏觀調(diào)控政策、利率調(diào)整、消費(fèi)文化等因素。而相關(guān)行業(yè)的進(jìn)展處境、土地供給、建筑材料價(jià)格、消費(fèi)者添置力等諸多因素的變化,也可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價(jià)格產(chǎn)生較大的波動(dòng)。

在現(xiàn)階段,針對(duì)大多數(shù)信托公司房地產(chǎn)專業(yè)投資分析和管理才能缺乏的處境,風(fēng)險(xiǎn)操縱的一個(gè)根本思路就是引入"外腦',通過專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)和中介機(jī)構(gòu)供給專業(yè)化管理、接洽服務(wù),借助專業(yè)機(jī)構(gòu)的判斷和管理,預(yù)見并有效操縱房地產(chǎn)工程風(fēng)險(xiǎn)。這種布局設(shè)計(jì)與房地產(chǎn)信托基金類似,已經(jīng)是一種行之有效的實(shí)踐。在法律層面,《信托法》規(guī)定,受托人可以囑托他人處理信托事務(wù),這為房地產(chǎn)信托引入專業(yè)管理機(jī)構(gòu)供給了法律根基。房地產(chǎn)信托將片面信托事務(wù)囑托專業(yè)機(jī)構(gòu)處理,以契約形式明確專業(yè)機(jī)構(gòu)的權(quán)利、義務(wù)和承受的責(zé)任,既可以加強(qiáng)房地產(chǎn)信托的專業(yè)管理才能,各專業(yè)機(jī)構(gòu)又分擔(dān)了其責(zé)任范圍內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn),同時(shí),各專業(yè)機(jī)構(gòu)也以自身信譽(yù)為信托籌劃供給了無形擔(dān)保,具有信用增級(jí)的作用。

二、資金挪用風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)開發(fā)工程中,一般以房地產(chǎn)工程本身的價(jià)值和經(jīng)營收益作為收回投資的第一保障和來源。假設(shè)信托資金被挪用到其他工程上,開發(fā)商資金鏈條斷裂,就會(huì)造成一系列的爛尾工程。為防止挪用處境發(fā)生,信托公司一般通過銀行監(jiān)管、根據(jù)工程進(jìn)程撥劃資金、向工程公司派駐財(cái)務(wù)人員、操縱工程公司的財(cái)務(wù)用章等方式舉行風(fēng)險(xiǎn)操縱。

實(shí)踐證明,這些操縱措施根本能操縱融資方的挪用風(fēng)險(xiǎn),但也存在由于信托公司缺乏相關(guān)閱歷,融資方可能利用自身的專業(yè)優(yōu)勢編造用款理由等達(dá)成挪用目的的處境。同時(shí),信托公司自身可能因內(nèi)操縱度不健全或管理人員的道德風(fēng)險(xiǎn),借工程之名挪用資金。防范這些風(fēng)險(xiǎn),除信托公司切實(shí)執(zhí)行各種風(fēng)險(xiǎn)操縱措施,加強(qiáng)內(nèi)部管理和內(nèi)操縱度創(chuàng)辦外,還應(yīng)當(dāng)建立銀行托管制度,既可操縱融資方的挪用風(fēng)險(xiǎn),也能操縱受托人的挪用風(fēng)險(xiǎn)。

銀行作為信托財(cái)產(chǎn)的托管人,對(duì)信托財(cái)產(chǎn)的運(yùn)用舉行審核,拒絕不符合信托目的和信托文件規(guī)定的資金劃付,可以更大程度上保障信托財(cái)產(chǎn)的安好。同時(shí),銀行可以指定專業(yè)機(jī)構(gòu)審核融資方的用款苦求,例如由銀行指定房產(chǎn)工程的監(jiān)理公司,由監(jiān)理公司對(duì)工程的每筆用款出具觀法,以做到專款專用。

三、信托財(cái)產(chǎn)滾動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)信托的信托財(cái)產(chǎn)多以土地、房屋、股權(quán)等形態(tài)表現(xiàn),擔(dān)保措施主要為土地、房屋等固定資產(chǎn)抵押。假設(shè)融資方未能按期清償本息,受托人又無法實(shí)時(shí)變現(xiàn)信托財(cái)產(chǎn)或行使抵押權(quán),那么可能產(chǎn)生滾動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)信托基金由于需要定期調(diào)配信托利益,對(duì)滾動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)較為重視,其風(fēng)險(xiǎn)操縱措施也較多,例如保證確定比例的高流通性信托財(cái)產(chǎn)、制訂投資策略時(shí)留神現(xiàn)金流的匹配性、引入滾動(dòng)性支持機(jī)構(gòu)(例如銀行)等。

對(duì)于單一投資工程的房地產(chǎn)信托,由于規(guī)模的限制,保持滾動(dòng)性財(cái)產(chǎn)、組合投資以保障滾動(dòng)性等常用的防范措施鮮明無法適用。現(xiàn)在主要采取的防范措施是要求融資方提前確定期間開頭還款,以便給受托人確定的時(shí)間處理可能發(fā)生的滾動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。但此種風(fēng)險(xiǎn)防范措施難以在根本上操縱滾動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此,可以借鑒房地產(chǎn)信托基金引入滾動(dòng)性支持機(jī)構(gòu)的做法,例如與銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)合作、成立特意的滾動(dòng)性支持備付基金等解決片面滾動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)問題。

四、集中投資風(fēng)險(xiǎn)

因單個(gè)信托籌劃的資金規(guī)模小,大多數(shù)房地產(chǎn)信托都是投資于單一工程,此類房地產(chǎn)信托