房地產(chǎn)開發(fā)成本控制全過程

本文格式為Word版，下載可任意編輯——房地產(chǎn)開發(fā)成本控制全過程房地產(chǎn)開發(fā)本金操縱全過程

大量地產(chǎn)商在本金的操縱方面，沒有做到精細(xì)化的管理，大手筆導(dǎo)致了高本金，假設(shè)王石的拐點(diǎn)論一語成讖，地產(chǎn)商就理應(yīng)低下典雅的頭顱專注于本金操縱與管理了。筆者結(jié)合自己在xx集團(tuán)本金管控的實(shí)踐，向大家介紹房地產(chǎn)開發(fā)本金操縱的全案，供各位同仁參考。

一、投資決策階段

投資決策階段是工程開發(fā)中最為關(guān)鍵的階段，此階段所做的工程計(jì)劃書、投資估算是投資決策的重要依據(jù)，直接影響整個(gè)工程的成敗。在這一階段應(yīng)著重從以下幾方面加強(qiáng)本金管理。

1.組織優(yōu)秀的工程團(tuán)隊(duì)

工程行性研究以及產(chǎn)品的開發(fā)計(jì)劃是一個(gè)系統(tǒng)性、專業(yè)性的工作。在投資決策階段，公司需要組織一個(gè)由集團(tuán)公司和地產(chǎn)公司閱歷豐富的專業(yè)技術(shù)人才組成的工程組，本金操縱人員要參與投資決策階段的概括工作。工程組應(yīng)由以下人員組成：建筑師、造價(jià)工程師、營銷人員（或囑托專業(yè)計(jì)劃公司）、工程技術(shù)人員投資分析人員、經(jīng)營管理人員（或工程經(jīng)理）。

在投資決策階段，工程組應(yīng)完成從市場調(diào)研、產(chǎn)品計(jì)劃、產(chǎn)品定位、風(fēng)險(xiǎn)分析到投資估算與分析的全過程工作。其中，本金操縱人員主要對(duì)城市的市場狀況和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、建筑安裝工程造價(jià)狀況、政府費(fèi)稅處境、貸款利率等做出充分的了解、分析和判斷。

2.舉行細(xì)致的本金分析

（1）土地開發(fā)本金土地本金支出約占工程總支出的20-30％，因此對(duì)土地確實(shí)定應(yīng)充分考慮開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和升值空間，其本金確實(shí)定應(yīng)包含：

①土地出讓金土地出讓金可參考政府近期出讓的類似地塊，并結(jié)合其位置及周邊狀況、建筑容積率等舉行修正估算。

②土地征用費(fèi)、城市配套費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)土地征用費(fèi)、城市配套費(fèi)均有概括規(guī)定。開發(fā)企業(yè)在與政府協(xié)商時(shí)應(yīng)充分利用政策優(yōu)勢(shì)，針對(duì)性地對(duì)工程所涉及的各項(xiàng)市政大配套舉行實(shí)際調(diào)研，對(duì)管線的增容、道路的拓寬、公建的配套作充分估計(jì)。拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)一般采用貨幣補(bǔ)償，其費(fèi)用可參照近期類似工程。

（2）前期工程費(fèi)用估算前期開發(fā)費(fèi)一般占工程總支出的3％左右，但因各地實(shí)際收費(fèi)差異也有很大區(qū)別?！叭ㄒ黄健薄昂团R時(shí)設(shè)施費(fèi)應(yīng)根據(jù)實(shí)際估算，并結(jié)合實(shí)際狀況充分發(fā)揮臨時(shí)設(shè)施對(duì)工程創(chuàng)辦的相對(duì)永久性，從而相對(duì)降低開發(fā)本金。

前期工程費(fèi)用的其它費(fèi)用較為繁多，規(guī)定費(fèi)率與實(shí)際收費(fèi)有差異，開發(fā)商應(yīng)留神同相關(guān)部門協(xié)調(diào)。同時(shí)，隨著政府職能的轉(zhuǎn)變，大量規(guī)費(fèi)由硬性指標(biāo)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌稣{(diào)控，開發(fā)商應(yīng)確保其既符合政府政策要求，又得志工程開發(fā)利益。

（3）建筑安裝工程造價(jià)本金建筑安裝工程造價(jià)一般占工程總支出的45-55％，因地域差異比例數(shù)也不盡一致。其本金分析應(yīng)首先分析當(dāng)前區(qū)域經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，掌管建筑市場中施工企業(yè)總體狀況。調(diào)研近期類似工程造價(jià)指標(biāo)，了解市場人工、材料變動(dòng)處境，對(duì)影響造價(jià)的主要因素舉行分析修正，合理科學(xué)地確定工程的建安本金指標(biāo)。并對(duì)初步設(shè)計(jì)方案的開發(fā)本金舉行分析優(yōu)化，共同確定產(chǎn)品定位。

（4）社區(qū)管網(wǎng)、配套設(shè)施、小區(qū)智能化費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)費(fèi)用對(duì)于一些中檔樓盤社區(qū)一般為工程總支出的6％左右。在決策階段，本金操縱的重點(diǎn)應(yīng)是對(duì)市政大配套的一次網(wǎng)站的供給才能及區(qū)內(nèi)網(wǎng)站的設(shè)置舉行了解、分析，做好估算。

區(qū)內(nèi)配套應(yīng)堅(jiān)持在不影響產(chǎn)品品質(zhì)定位及差異化的前提下，盡量做到精簡配套，同時(shí)考慮配套工程的可經(jīng)營管理性，為工程后期的物業(yè)經(jīng)營運(yùn)作打好根基；配套也包括社區(qū)規(guī)劃配套，應(yīng)考慮其適應(yīng)性。

小區(qū)智能化的定位應(yīng)堅(jiān)持“寧精勿多、得志根本所需”的原那么，繁瑣的智能化系統(tǒng)的維護(hù)和運(yùn)行費(fèi)用將給物業(yè)經(jīng)營管理增加難度，而且技術(shù)折舊分外快。

（5）園林環(huán)境工程費(fèi)園林環(huán)境一般為工程總支出的3-5％，其本金應(yīng)同工程的定位相關(guān)聯(lián)，也與工程所處的地域環(huán)境有關(guān)。

（6）投資決策階段的費(fèi)稅分析管理費(fèi)：根據(jù)城市地域特點(diǎn)一般確定為銷售收入2-3％。

銷售費(fèi)用：一般確定在銷售收入的2-3％，銷售費(fèi)用的操縱應(yīng)留神選擇好適當(dāng)?shù)膹V告媒體，處理好售樓處、樣板房的設(shè)置方法及定位。

財(cái)務(wù)費(fèi)用：投資決策階段應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用做好充分估計(jì)，正確運(yùn)用資本的杠桿，以最少的財(cái)務(wù)費(fèi)用得志工程資金鏈的連續(xù)性。資金的使用本金將對(duì)開發(fā)商最終利潤產(chǎn)生較大影響。

稅金：在決策階段，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定估算，并爭取獲得政府支持，減免片面稅費(fèi)。在二線城市，稅費(fèi)的減免對(duì)于異地開發(fā)商來說是至關(guān)重要的。

（7）不成預(yù)見費(fèi)及風(fēng)險(xiǎn)分析根據(jù)工程的繁雜程度，不成預(yù)見費(fèi)及風(fēng)險(xiǎn)一般為除去土地開發(fā)費(fèi)用外的直接本金的3-5％。投資決策階段，工程組應(yīng)做好工程的土地本金變化、建立本金變化、房屋售價(jià)變化、開發(fā)周期、容積率、貸款利率、政策變化等方面的風(fēng)險(xiǎn)分析，根本保證風(fēng)險(xiǎn)本金小于工程凈利潤的5-8％。

二、設(shè)計(jì)階段

設(shè)計(jì)階段的本金操縱是工程造價(jià)操縱的重要階段，其對(duì)工程造價(jià)的影響在75％以上。在此階段，本金操縱人員通過恰當(dāng)?shù)嘏c開發(fā)商的建筑師、設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)師緊密合作，可取得事半功倍的效果。主要方法和措施有：

1.根據(jù)工程定位確定合理的容積率工程容積率的大小將直接關(guān)系到工程的銷售收入和建立本金。盡可能確定一個(gè)根本操縱區(qū)間，充分利用好土地資源，并結(jié)合工程地形特點(diǎn)建立環(huán)境景觀，提高土地利用率。

2.做好設(shè)計(jì)方案的評(píng)審，加強(qiáng)設(shè)計(jì)方案優(yōu)化本金操縱人員應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)方案的布局體系、根基造型、平面布置舉行本金分析，向建筑師提出建議，使設(shè)計(jì)方案不斷優(yōu)化。同時(shí)，對(duì)設(shè)計(jì)方案的計(jì)算過程舉行評(píng)審，杜絕人為因素的保守?cái)U(kuò)大，尤其在設(shè)計(jì)系數(shù)的取值上。

3.實(shí)行限額施工圖設(shè)計(jì)，明確獎(jiǎng)懲處法對(duì)設(shè)計(jì)單位施工圖限額設(shè)計(jì)指標(biāo)有：

（1）每平方米鋼筋含量指標(biāo)；

（2）每平方米砼含量指標(biāo)；

（3）單位施工圖預(yù)算指標(biāo)；

（4）設(shè)計(jì)變更費(fèi)用限額指標(biāo)。

4.加強(qiáng)設(shè)計(jì)質(zhì)量檢查監(jiān)視，裁減設(shè)計(jì)變更費(fèi)用對(duì)設(shè)計(jì)單位的管理工作具有較強(qiáng)的專業(yè)性，假設(shè)開發(fā)商本身人力資源缺乏，可整合社會(huì)資源，鞏固事前操縱的力度。與設(shè)計(jì)單位簽訂的合同，應(yīng)明確規(guī)定因設(shè)計(jì)質(zhì)量缺乏所造成變更的制約措施。給設(shè)計(jì)階段必要的時(shí)間，也是裁減或杜絕“三邊工程”的必要條件。

三、招投標(biāo)與合同洽商階段

工程招投標(biāo)與合同的洽商確定是工程本金操縱管理工作中的重要環(huán)節(jié)，好多相關(guān)法律文本均在此階段完成，大量隱患和難點(diǎn)也是在此階段留下的，這個(gè)階段的工作質(zhì)量將直接影響工程運(yùn)作期間的本金管理和結(jié)算工作。因此，本金管理人員在此階段，應(yīng)根據(jù)工程總體進(jìn)度籌劃使工程招投標(biāo)明顯、有條理，使工程合同符合工程要求。

1.做好招投標(biāo)工作的幾個(gè)主要

措施根據(jù)工程整體施工籌劃制訂詳盡的招投標(biāo)籌劃，通過市場調(diào)查分析，建立和完善區(qū)域性的施工單位、建筑材料、政策法規(guī)等信息庫，為招投標(biāo)儲(chǔ)蓄信息資源。制訂招標(biāo)籌劃的同時(shí)，應(yīng)明確招標(biāo)原那么，界定承包方式、范圍、支付款手段及甲供材料的范圍、方式、分包工程等主要合同洽商條款。

招標(biāo)階段操縱造價(jià)的主要方法有：

（1）單位工程方面：以采用總承包方式為主，片面工程分包。單位工程實(shí)行平方米造價(jià)包干或總價(jià)包干方式，對(duì)于有規(guī)模效益的分項(xiàng)工程，如門、窗、樓梯欄桿等采用分包，同樣實(shí)行單方造價(jià)包干。

（2）甲供材料方面：對(duì).于涉及工程品質(zhì)的材料（如外墻漆、裝飾材料等），宜采用統(tǒng)一甲方供料，一些大宗主要機(jī)電設(shè)備也應(yīng)甲方自行購買。在資金允許的條件下，因季節(jié)因素價(jià)格變動(dòng)較大的某些材料（如水泥、鋼材等），也可充分發(fā)揮開發(fā)商的規(guī)模效益舉行甲供。甲供材料價(jià)格也應(yīng)通過競標(biāo)定價(jià)，公司務(wù)必確保比承包商有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，制止損傷承包商的積極性。

（3）區(qū)內(nèi)配套及園林景觀工程方面：宜采用清單報(bào)價(jià)形式招標(biāo)，同時(shí)招標(biāo)時(shí)應(yīng)對(duì)主材的規(guī)格、價(jià)格、品質(zhì)予以明確。

（4）智能化工程方面：宜采用清單報(bào)價(jià)方式招標(biāo)，合同價(jià)款應(yīng)采用可調(diào)價(jià)款的方式。招標(biāo)時(shí)應(yīng)商定主要材料價(jià)格的調(diào)整幅度差值，結(jié)算時(shí)，超過此差值，其價(jià)格將舉行調(diào)整（由于電子產(chǎn)品更新?lián)Q代快，價(jià)格降幅大，智能化系統(tǒng)由施工到投入正常使用時(shí)間跨度大）。

（5）土石方工程方面：區(qū)內(nèi)的土石方平衡工程也是本金操縱的重點(diǎn)，在招標(biāo)時(shí)宜選擇專業(yè)公司舉行施工，專業(yè)公司之間可采用單方報(bào)價(jià)的競爭方式舉行投標(biāo)、競標(biāo)。

招投標(biāo)工作環(huán)節(jié)多，有力的監(jiān)控將制止決策失誤、本金失控。一方面，加強(qiáng)對(duì)投標(biāo)單位的資格審查。細(xì)致審查其單位的信譽(yù)、經(jīng)濟(jì)狀況、操作才能，制止“魚目混珠”擾亂投標(biāo)環(huán)境，給招標(biāo)帶來難度，甚至做出錯(cuò)誤的判斷。另一方面，加強(qiáng)對(duì)標(biāo)底的審核。標(biāo)底的計(jì)算過程具有專業(yè)性、繁雜性、人為因素較多的特點(diǎn)。企業(yè)應(yīng)建立復(fù)核機(jī)制，制止標(biāo)底偏差所產(chǎn)生的本金提高或投標(biāo)單位盲目低價(jià)中標(biāo)給工程管理及結(jié)算工作帶來困難。

2.合同管理體系中的本金操縱（1）合同的嚴(yán)密性除正常應(yīng)明確的合同條款外，還應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證的計(jì)價(jià)方法、特殊工藝的計(jì)價(jià)方法、違約處理方法及可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)處理方法等舉行明確，以便制止結(jié)算時(shí)產(chǎn)生分歧和沖突。

（2）合同的可操作性合同的可操作性主要表達(dá)在發(fā)、承包方能夠?qū)嶋H執(zhí)行。制止承包方為取得工程盲目承諾不成能實(shí)現(xiàn)的條款，從而影響工程進(jìn)度以及工程的各項(xiàng)籌劃的實(shí)施。

四、施工階段的本金操縱

施工單位與開發(fā)商的管理理念及方法往往存在差異，要想建立出優(yōu)質(zhì)的樓盤，公司須在一些關(guān)鍵管理環(huán)節(jié)上建立嚴(yán)密而切實(shí)可行的管理措施，表達(dá)在本金管理上主要有以下三個(gè)方面應(yīng)予以加強(qiáng)：

1.加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證的監(jiān)視和管理施工階段的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場簽證是不成制止的，但應(yīng)處于一個(gè)嚴(yán)密的管理操縱體系之中。設(shè)計(jì)變更及簽證管理操縱體系應(yīng)明確：操作流程、流程環(huán)節(jié)中的責(zé)任人、責(zé)任人的管理權(quán)限、流程環(huán)節(jié)確實(shí)認(rèn)時(shí)限、反對(duì)及責(zé)任追究制度等。同時(shí)，讓施工單位明晰該操作體系，以便于協(xié)作合作，提高工作效率，為結(jié)算打好根基。

2.加強(qiáng)設(shè)備和材料的品質(zhì)與價(jià)格管理完善的設(shè)備、材料管理體系是打造精品工程的必要條件，通常操作方式有：

（1）自行購買自行購買既能起到本金操縱作用，又制止雙方結(jié)算時(shí)產(chǎn)生分歧。如大型機(jī)電設(shè)備（電梯、空調(diào)等）、外立面裝飾材料（外墻漆、飾面磚等）等一些對(duì)工程品質(zhì)影響較直接，同時(shí)價(jià)格較高又易發(fā)揮規(guī)模購買優(yōu)勢(shì)的材料要自行集中購買。園林景觀工程所用的片面材料，也可通過競標(biāo)自行購買。

（2）總承包單位購買開發(fā)商對(duì)一些建筑常用的地材、通用材在限定品質(zhì)、性能的前提下，可讓承包單位購買，這樣可發(fā)揮承包商比開發(fā)商更熟諳市場的優(yōu)勢(shì)，從而調(diào)動(dòng)其積極性。

（3）甲方限價(jià)承包單位購買一些沒有一次性包死的工程，主要材料價(jià)格可通過發(fā)、承包方共同議定一個(gè)價(jià)格確認(rèn)程序來確認(rèn)價(jià)格，結(jié)算時(shí)按限定價(jià)格結(jié)算，限價(jià)時(shí)應(yīng)明確價(jià)格時(shí)限及范圍。

上述材料購買的三種方式都應(yīng)在樣板、樣品認(rèn)證制度、進(jìn)場驗(yàn)收確認(rèn)制度監(jiān)控下才能投入使用。

3.加強(qiáng)資金籌劃執(zhí)行的監(jiān)控（1）資金籌劃是建立在工程的各項(xiàng)合同已確定且總體施工進(jìn)度籌劃已確認(rèn)合理的根基上，這就要求本金操縱人員與工程管理人員在前期相互協(xié)調(diào)，扎實(shí)地做好根基工作。

（2）施工階段的工程款支付是以資金籌劃為根基的，它應(yīng)同施工進(jìn)度籌劃相協(xié)調(diào)，在這樣一個(gè)總框架下監(jiān)控工程，可使工程管理更加明顯。當(dāng)月實(shí)際發(fā)生額的增減超過資金籌劃確定比例時(shí)，本金操縱人員和工程管理人員應(yīng)實(shí)時(shí)分析、表明理由，嚴(yán)重時(shí)，提出本金預(yù)警和工程進(jìn)度預(yù)警。

（3）資金籌劃與本金的動(dòng)態(tài)操縱相結(jié)合，可使公司更好的掌控工程的運(yùn)行，使企業(yè)的銷售收入與工程支出處于良性循環(huán)。

五、結(jié)算階段的本金操縱

結(jié)算工作的突出特點(diǎn)是：“大量性、集中性、繁雜性”。為制止結(jié)算時(shí)產(chǎn)生主觀上的錯(cuò)誤和漏洞及客觀上的疏忽應(yīng)建立以下機(jī)制：

1.會(huì)議確認(rèn)制結(jié)算原那么采用會(huì)議確認(rèn)制。通過結(jié)算會(huì)議確定結(jié)算方法、人選、結(jié)算期限、除正常結(jié)算工程之外所發(fā)生的特殊問題以及合同沒有商定或雙方分歧較大的工程。

2.二次復(fù)核、審計(jì)制建立切實(shí)可行的