森悅龍泉項目

森悅龍泉項目成都零售商業(yè)發(fā)展歷程說明：在此部分，我們主要根據(jù)近20年來，成都三環(huán)內(nèi)零售物業(yè)市場主要項目（含未來供應項目）的供應量及特點，結(jié)合城市總體發(fā)展，對整個成都市零售商業(yè)進行分析研究。第三階段2004—2009年傳統(tǒng)百貨第二階段1998－2003年第一階段1997百貨品牌升級形成三大商圈購物中心發(fā)展形成多區(qū)域生活中心第四階段2010—2015年商圈多核發(fā)展購物中心升級品牌/業(yè)態(tài)細分主題式零售商業(yè)體驗式零售商業(yè)原成都百貨大樓太平洋百貨來福士廣場成都零售商業(yè)發(fā)展歷程可歸納為四個發(fā)展階段2成都零售商業(yè)發(fā)展趨勢早期的成都百貨大樓和人民商場為成都僅有的大型零售商業(yè);太平洋百貨、伊藤洋華堂等國外百貨的進入使成都百貨進入了激烈競爭階段，百貨的品牌、購物環(huán)境、服務等均得到了較大的提升。仁和春天提升了成都百貨的品牌檔次，以及后期的美美力誠、仁恒置地廣場均使眾多國際一線大牌進入成都;宜家家居、紅星美凱龍等則進一步細分了成都的零售市場，也形成了一定成都的體驗式和主題式消費模式。萬達廣場作為成都真正意義上的第一個購物中心，帶來了一站式的消費模式，帶動了東南區(qū)域整體商業(yè)氛圍;來福士廣場的品牌、檔次、服務、購物環(huán)境等均代表了現(xiàn)階段成都購物中心的領(lǐng)先水平;蘭桂坊則為成都現(xiàn)代街區(qū)型零售商業(yè)的代表。原成都百貨大樓太平洋百貨伊藤洋華堂春熙店仁和春天光華店宜家家居紅星美凱龍萬達廣場蘭桂坊來福士廣場成都市零售商業(yè)的階段性發(fā)展代表項目是龍泉驛區(qū)未來零售商業(yè)發(fā)展的參照物，隨著城市間融合不斷加劇，區(qū)域間商圈發(fā)展逐漸明顯，未來龍泉驛區(qū)零售商業(yè)發(fā)展空白將逐漸被填補。成都零售商業(yè)發(fā)展階段性代表項目3龍泉驛現(xiàn)有零售商業(yè)較為散亂，業(yè)態(tài)構(gòu)成缺乏完整性，檔次偏低目前龍泉驛大型百貨店僅有3家，分別為成都人民商場龍泉店、成都百貨大樓龍泉店、摩爾百盛、均位于龍泉舊城商業(yè)區(qū)，其營業(yè)面積共21,373㎡?，F(xiàn)有百貨項目其開業(yè)年份均較早，其內(nèi)部硬件設施及軟裝檔次均難以滿足現(xiàn)時消費者購物需求，。大型商業(yè)數(shù)量較少街鋪單店面積偏小受到舊城區(qū)物業(yè)限制，龍泉驛現(xiàn)有街鋪物業(yè)多為住宅底商，單店面積及物業(yè)內(nèi)部構(gòu)造較為落后；龍泉驛區(qū)各類街鋪單店面積在500㎡以上商家數(shù)量僅71家，其中便利店7家、餐飲29家、休閑娛樂16家、服飾專賣店11家、家具家電通訊專業(yè)賣場8家。4高新技術(shù)開發(fā)區(qū)潛在消費人口眾多，但園區(qū)內(nèi)現(xiàn)無商業(yè)配套供應本項目逾400家國內(nèi)外知名企業(yè)潛在消費人口近10萬人

園區(qū)內(nèi)大型商業(yè)配套：0龍泉驛國家級成都經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)目前有380多家國內(nèi)外知名企業(yè)入駐，直接導入潛在消費人口近10萬人；開發(fā)區(qū)潛在消費人口眾多在開發(fā)區(qū)初期規(guī)劃設想中，區(qū)域主要發(fā)展目標為集中聚攏各類汽車制造業(yè)相關(guān)企業(yè)、促進企業(yè)間項目交流融通，但規(guī)劃缺乏商業(yè)考量，園區(qū)內(nèi)辦公人員日常消費不便，商業(yè)配套缺口較大。區(qū)域商業(yè)配套缺口巨大5龍泉驛現(xiàn)有零售商業(yè)案例研究成都人民商場龍泉店6硬件設施老舊、人氣低迷的成都人民商場龍泉店項目地址龍泉驛區(qū)永安路102號運營商成商集團開業(yè)時間2009年9月29日營業(yè)面積8,373㎡主要業(yè)態(tài)百貨、街鋪樓層3層、4層以上為寫字樓業(yè)態(tài)組合1F：鞋、包、化妝品、手表、飾品、珠寶2F：服裝、雨傘、食品、兒童游樂區(qū)、快餐。3F：日用品、電器、電玩城（面積約300平方米）、美容館。成都人民商場龍泉店7成都人民商場龍泉店入駐品牌檔次不高自動扶梯主要消費動線成都人民商場龍泉店大部分為中低檔品牌，小部分中檔品牌，整體檔次較低；成都人民商場龍泉店于2009年9月29日開業(yè)至今，其營業(yè)狀況始終一般，其位于龍泉市中心城區(qū)但偏離核心商圈；成都人民商場龍泉店靠近永安路建材一條街，但由于其客源消費目的偏差較大，無法充分共享。商場內(nèi)部硬件設施陳舊，店面軟裝缺乏質(zhì)感，已不能滿足龍泉驛消費客群的需要。1F伊納芙、Beasume、Nakzen、Rossini、belle、花花公子、中國聯(lián)通；2F拉夏貝爾、歐文卡斯頓、Lagoo、SamuelKevin、Cabana、紅蜻蜓、班尼路、麥肯基3F拉莎貝兒（美容）、旺龍動漫電玩各樓層品牌列舉8龍泉驛現(xiàn)有零售商業(yè)案例研究龍泉摩爾華盛9摩爾華盛位于中街商圈，區(qū)位優(yōu)勢明顯，營業(yè)狀況較好項目地址龍泉驛區(qū)中街開業(yè)時間2007年10月18日營業(yè)面積4,000㎡主要業(yè)態(tài)百貨、街鋪、超市樓層3層業(yè)態(tài)組合1F：流行女裝。外圍街鋪：席殊書屋、衛(wèi)視眼鏡行、香港愛戀珠寶、三福、廣州百圓服飾全國連鎖第1837部、龍翔通訊旗艦店、七匹狼2F：男士服裝、流行女服飾、鞋、箱包。3F：家居、日用百貨、化妝品、食品。摩爾華盛10摩爾華盛招商品牌檔次較低，硬件條件不佳摩爾華盛內(nèi)部品牌大多仍為中低檔次，且內(nèi)部與另一服飾批發(fā)零售市場相連，整體檔次偏低。憑借較好的區(qū)位條件，摩爾華盛通過共享核心商圈的密集消費人流，其營業(yè)情況較好，日均客流量較高；摩爾華盛百貨其內(nèi)部動線較為特殊，有南北兩個主要出入口，北出入口連接建設路，南側(cè)出入口連接中街。很多消費者在過街時順帶在摩爾華盛1F消費；受制于物業(yè)硬件條件限制，在層高、柱距、電梯等指標均較為落后，店內(nèi)照明明顯偏暗，貨品陳列不夠鮮明。11龍泉驛現(xiàn)有零售商業(yè)案例研究龍泉驛區(qū)百貨大樓12成都百貨大樓位于中街商圈，是龍泉驛現(xiàn)有零售商業(yè)代表項目項目地址龍泉驛區(qū)中街130號開業(yè)時間2007年10月18日營業(yè)面積總面積約9,000㎡，百貨約3,500㎡，超市約5,500㎡主要業(yè)態(tài)百貨、超市樓層3層業(yè)態(tài)組合1F：通訊商城、德克士、珠寶首飾、童裝玩具。2F：化妝品、鐘表珠寶、超市（生食區(qū)）3F：服飾、家居、小電器、日化用品。龍泉驛區(qū)百貨大樓13成都百貨大樓招商品牌檔次高于其他百貨項目1F川光通訊、德克士、戀銀首飾、李寧、城市寶貝、balabala、孕嬰生活館、花樣屋。2F歐萊雅、自然堂、完美、美寶蓮、愛戀珠寶。3Fonly、耐克、阿迪達斯、杰克瓊斯。各樓層品牌列舉成都百貨大樓是目前龍泉驛區(qū)檔次最高的零售商業(yè)物業(yè)，其內(nèi)部的招商品牌檔次較高，業(yè)態(tài)組合也較為完整；其內(nèi)部的生活超市商品較為齊全，陳列形象也較好。由于內(nèi)部生活超市對周邊消費人群吸引力較強，有效帶動了成都百貨大樓日均消費客流；受限于物業(yè)硬件結(jié)構(gòu)，龍泉百貨大樓內(nèi)部動線較為特殊，其一層為外圍街鋪，二至三層為百貨及生活超市，百貨及生活超市在內(nèi)部串聯(lián)。如要到達3樓百貨區(qū)，則必須經(jīng)過超市生鮮熟食區(qū)，消費者購物體驗不佳。14龍泉驛區(qū)現(xiàn)有商業(yè)市場的小結(jié)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)潛在消費人口眾多，但區(qū)內(nèi)無零售商業(yè)供應老城商圈主要以老舊物業(yè)的街鋪為主各商圈間檔次差異不明顯，主要以業(yè)態(tài)區(qū)分現(xiàn)有百貨物業(yè)檔次較低、硬件水平與成都百貨有較大差距龍泉驛現(xiàn)有商業(yè)市場主要由音樂廣場商圈、省團校商圈和世紀廣場商務政務商圈、世紀廣場商業(yè)生活商圈構(gòu)成1234515目錄龍泉驛區(qū)商業(yè)市場研究成都及龍泉驛現(xiàn)有零售商業(yè)市場分析龍泉驛區(qū)未來零售商業(yè)項目及競爭分析街鋪專題研究區(qū)域客群分析品牌進入度專題研究零售商業(yè)市場研究小結(jié)及定位推導3.13.23.33.43.53.616龍泉驛區(qū)零售商業(yè)市場整體發(fā)展正在提速第三階段單一中心傳統(tǒng)百貨第二階段第一階段百貨擴張百貨品牌升級購物中心發(fā)展形成多區(qū)域生活中心第四階段商圈多核發(fā)展購物中心升級品牌/業(yè)態(tài)細分主題式零售商業(yè)體驗式零售商業(yè)根據(jù)商業(yè)市場發(fā)展的一般規(guī)律，城市商業(yè)市場的發(fā)展一般遵循以下四個階段：北京、上海、廣州等一線城市，其在90年末期均已進入第四階段，目前零售商業(yè)市場已相當成熟；杭州、成都、重慶等二線城市，在2008年后亦開始進入第四階段，目前發(fā)展勢頭強勁；對于川內(nèi)二線城市，綿陽、德陽、南充等城市，雖商業(yè)起步較晚，但也已進入第三階段。龍泉驛商業(yè)市場目前進程龍泉驛區(qū)作為成都周邊的重要縣城，其商業(yè)發(fā)展則相對滯后，現(xiàn)處于從第二階段到第三階段的進程中。17成都向東、向南發(fā)展，龍泉驛零售商業(yè)市場迎來大好機遇根據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃，成都城市發(fā)展擴張方向初期為向南和向東發(fā)展，龍泉作為成都向東發(fā)展的主要區(qū)域，承載著城市功能分流、人口分流的重擔，龍泉商業(yè)市場已經(jīng)處在快速發(fā)展的最好歷史機遇期；早在2002年《成都市中心城市向東發(fā)展規(guī)劃》方案中，涉及成都東部76平方公里，將整個東郊規(guī)劃成為一個以生活、居住為主的生態(tài)型現(xiàn)代化新城區(qū)，明確提出將龍泉驛區(qū)發(fā)展為城市副中心，形成商業(yè)、辦公、文化、娛樂一體的現(xiàn)代新城，區(qū)域潛在消費增長趨勢明顯；本項目位于龍泉驛區(qū)世紀廣場區(qū)域，可較好的承接成都市商業(yè)向東發(fā)展及龍泉驛老城區(qū)商圈擴張所帶來的消費客流。龍泉驛成都市商業(yè)東拓本項目龍泉驛老城區(qū)商圈擴張世紀廣場商圈18龍泉驛未來將形成以世紀廣場為中心的中高端商圈龍泉驛現(xiàn)有四個主要商圈，分別是；音樂廣場商圈：以音樂廣場為中心，以建設路、中街、歐鵬大道、廣場路為主的核心商圈，是目前龍泉驛最大商圈，商圈內(nèi)現(xiàn)有成都人民商場龍泉店、摩爾華盛、成都百貨大樓等百貨店面，街鋪開業(yè)率較高，平均租金水平為龍泉驛區(qū)最高；未來有博瑞項目等商業(yè)綜合體項目；省團校商圈：以四川省團校為中心，向外輻射青年路、建材路等多條道路，主要業(yè)態(tài)以家裝建材、汽修為主；世紀廣場政務商務區(qū)：是龍泉驛區(qū)未來核心CBD，區(qū)域現(xiàn)有多個在開發(fā)商業(yè)項目，例如第九空間、恩德世紀廣場、同飛城市等以寫字樓為主的商業(yè)綜合體項目；世紀廣場商業(yè)生活區(qū)：恒禾?皇冠國際社區(qū)（永輝超市）、奧克斯廣場、世豪廣場等以商業(yè)綜合體項目。世紀廣場政務商務區(qū)音樂廣場商圈省團校商圈高新技術(shù)開發(fā)區(qū)世紀廣場商業(yè)生活區(qū)世紀廣場商務區(qū)將成為龍泉最具政務商務氛圍的商圈，本項目的定位將以此為基礎。19龍泉驛未來零售商業(yè)供應較多，大部分位于世紀廣場商圈附近本項目1234576891010131112區(qū)域范圍內(nèi)聚集了較多的零售商業(yè)項目，已逐漸形成區(qū)域商業(yè)中心的雛形；未來可以預期，本區(qū)域內(nèi)商業(yè)項目招商和運營的難度和壓力都將逐漸增大，同質(zhì)化競爭也將加劇。序號項目名稱序號項目名稱1奧克斯廣場7世豪廣場項目（伊藤洋華堂）2第九空間8世茂城市綜合體項目3皇冠國際廣場9同飛城市廣場4恩德世紀廣場10銀河城市綜合體5博瑞項目11恩威城市廣場6百悅城商業(yè)12天立廣場13大旗·聚力東方13*部分項目市場公開信息有限，后文以實際公開資料整理撰寫。地鐵2號線走向（示意）龍泉西站20區(qū)域內(nèi)未來零售項目整體供應量較大，大型零售商業(yè)的市場競爭激烈項目名稱奧克斯廣場第九空間皇冠國際廣場恩德世紀廣場博瑞項目百悅城商業(yè)世豪廣場項目世茂城市綜合體項目同飛城市廣場銀河城市綜合體恩威城市廣場天立廣場大旗·聚力東方體量（㎡）270,00013,40045,00062,23988,00038,233200,000120,00030,00050,00042,0008,40041,000合計1,008,272區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有及未來零售商業(yè)項目體量差異較大，其中奧克斯廣場商業(yè)體量達到27萬㎡、世豪廣場體量達到20萬㎡，世豪廣場項目已確定引入伊藤洋華堂百貨，其余大部分項目零售商業(yè)體量集中在3~5萬㎡；區(qū)域內(nèi)重點零售商業(yè)項目的建筑形態(tài)多為多為集中式商業(yè)，且多數(shù)為各個項目商業(yè)裙樓部分，其平均零售商業(yè)面積為77,559㎡。區(qū)域內(nèi)未來零售項目整體供應量較大，各項目間體量差異明顯21幾乎每個項目均規(guī)劃大體量的零售商業(yè)業(yè)態(tài)，未來將面臨較為嚴重的同質(zhì)化競爭項目名稱奧克斯廣場第九空間大廈皇冠國際廣場恩德恒鼎世紀廣場博瑞項目百悅城商業(yè)世豪廣場項目世茂城市綜合體項目同飛城市廣場銀河城市綜合體恩威城市廣場天立廣場大旗·聚力東方零售商業(yè)體量（㎡）270,00013,40025,00062,23988,00038,233200,000120,00030,00050,00042,0008,40041,000寫字樓暫無數(shù)據(jù)零售商業(yè)商務公寓酒店服務式公寓區(qū)域內(nèi)未來零售商業(yè)項目部分未來供應零售商業(yè)項目區(qū)產(chǎn)品組合豐富，但市場整體缺乏商務公寓及酒店產(chǎn)品供應；奧克斯廣場、百悅城、世豪廣場、同飛城市廣場、銀河城市綜合體項目產(chǎn)品組合完整度較高，均規(guī)劃了除服務式公寓以外的商業(yè)子產(chǎn)品。22區(qū)域內(nèi)零售項目大多以集中商業(yè)為主項目名稱奧克斯廣場第九空間大廈皇冠國際廣場恩德恒鼎世紀廣場博瑞項目百悅城商業(yè)世豪廣場項目世茂城市綜合體項目同飛城市廣場銀河城市綜合體恩威城市廣場天立廣場大旗·聚力東方零售商業(yè)體量（㎡）270,00013,40025,00062,23988,00038,233200,000120,00030,00050,00042,0008,40041,000形態(tài)集中商業(yè)集中商業(yè)集中商業(yè)集中商業(yè)集中商業(yè)購物街區(qū)集中商業(yè)集中商業(yè)集中商業(yè)集中商業(yè)集中商業(yè)底層街鋪商業(yè)街*根據(jù)市場公開數(shù)據(jù)整理區(qū)域內(nèi)零售項目主要以集中商業(yè)為主，有77%的項目都規(guī)劃有集中商業(yè)；15%的項目規(guī)劃有商業(yè)街，其中百悅城購物街區(qū)以高端餐飲美食為主題，大旗·聚力東方預期規(guī)劃時尚購物街區(qū)。奧克斯廣場第九空間大廈恩德恒鼎世紀廣場博瑞項目百悅城商業(yè)世豪廣場天立廣場大旗·聚力東方世茂城市綜合體項目23區(qū)域內(nèi)重點商業(yè)項目多以家庭消費客群為主要定位方向，檔次差異不明顯商業(yè)項目檔次多為中高端定位，以家庭購物消費客群定位為主；奧克斯廣場及世豪伊藤洋華堂項目為世紀廣場體量均較大，且均為家庭消費客群定位，市場空間被進一步壓縮；商務客群定位項目以大旗·聚力東方、百悅城商業(yè)及第九空間項目為主，商務消費市場空間相對寬裕；項目名稱奧克斯廣場第九空間皇冠國際廣場恩德世紀廣場博瑞項目百悅城商業(yè)世豪廣場項目世茂城市綜合體項目同飛城市廣場銀河城市綜合體恩威城市廣場天立廣場大旗·聚力東方檔次中高檔中檔中檔中高檔中高檔中高檔中高檔高檔中檔中檔中檔檔中高檔客群定位家庭購物商務客群家庭購物全客群全客群商務客群家庭購物全客群家庭購物家庭購物家庭購物家庭購物商務客群檔次大旗·聚力東方恩德世紀廣場第九空間皇冠國際廣場恩威城市廣場博瑞項目世茂城市綜合體項目世豪廣場項目同飛城市廣場天立廣場銀河城市綜合體奧克斯廣場家庭購物型消費客群定位趨勢商務消費客群定位趨勢百悅城商業(yè)中高端檔次定位24重點競爭項目研究說明通過前述區(qū)域零售商業(yè)市場研究，結(jié)合本項目商業(yè)用地指標，可基本確定本項目在區(qū)域內(nèi)的可能競爭項目；通過研究競爭項目的建筑設計、業(yè)態(tài)規(guī)劃、租售模式等，為本項目零售商業(yè)產(chǎn)品的定位提供借鑒依據(jù)。編號項目名稱項目定位選取理由1第九空間大廈中高端距離本項目較近、是本項目的直接競爭對象2百悅城商業(yè)高端定位及規(guī)劃檔次較高，項目引入希爾頓酒店，市場競爭力較強3恩德恒鼎世紀廣場高端距離本項目較近，零售商業(yè)體量較大，具備一定競爭力說明：銀河城市綜合體項目、同飛城市廣場、皇冠國際社區(qū)由于市場公開信息過少，在此不作研究研究思路研究對象選取第九空間大廈恩德恒鼎世紀廣場百悅城商業(yè)25重點競爭項目案例研究第九空間大廈26第九空間大廈緊鄰本項目，具有較高的參照意義項目地址龍泉驛區(qū)翠龍街66號開發(fā)商成都市閔臺中天投資有限公司占地面積20畝入市時間2014年底總建筑面積96,450㎡零售商業(yè)面積13,400㎡寫字樓面積50,000㎡建筑類型裙樓商業(yè)、寫字樓建筑風格現(xiàn)代機動停車位586輛本項目第九空間大廈27受地塊條件限制印象，項目零售商業(yè)展示型欠佳寫字樓入口零售商業(yè)入口翠龍路翠龍路停車場入口本項目地塊項目地塊價值最高的為地塊東側(cè)，通過在此處布局寫字樓產(chǎn)品可有效提高其昭示性，并顯示該項目以寫字樓產(chǎn)品為主的定位布局；地塊現(xiàn)為單側(cè)臨街，其商業(yè)展示面有限，對該項目各子產(chǎn)品主要出入口布局造成一定困難，寫字樓入口位于項目各零售商業(yè)入口的中間位置，造成項目商業(yè)氛圍不夠連貫。本項目在建筑規(guī)劃中應特別注意各子產(chǎn)品出入口的布局，盡量做到人車分流，最大化利用有限的商業(yè)展示面。零售商業(yè)入口零售商業(yè)主要入口28第九空間大廈以寫字樓產(chǎn)品為主，裙樓商業(yè)總體量較小寫字樓塔樓，結(jié)構(gòu)高度m，共30層，建筑面積5萬㎡；寫字樓分高低兩區(qū)，單層面積約2,000㎡；高區(qū)層高4~4.15m，共15層，低區(qū)層高4m，共9層；寫字樓共部10電梯，其中高6區(qū)部，低區(qū)4部；寫字樓大堂挑高11.7m；裙樓商業(yè)共5層，為集中式商業(yè)，總建筑面積13,400㎡；裙樓商業(yè)單層面積約3,000㎡；裙樓商業(yè)首層層高6m，2~4F層高5.4m，5F層高5.7m；寫字樓產(chǎn)品硬件指標較突出4.15m4m4m裙樓商業(yè)總體量偏小，市場影響力有限29項目受單側(cè)臨街造成商業(yè)展示面較少問題影響，部分商鋪商業(yè)價值較低受地塊條件限制，該項目首層商鋪除臨翠龍側(cè)三戶較大商鋪外，其余商鋪均無較好的商業(yè)展示面；預期世紀廣場對于帶動商業(yè)人流作用有限，首層西側(cè)及南側(cè)商鋪未來仍將面臨缺乏商業(yè)展示面的問題；地塊北側(cè)商鋪收停車場出入口布置的影響，造成商業(yè)人流不連續(xù)，其商業(yè)價值為最次。翠龍路側(cè)無臨街商業(yè)展示面，商業(yè)價值較低商鋪停車場入口臨街商鋪30項目零售商業(yè)動線雙循環(huán)設計造成消費動線不夠清晰中庭廣場扶梯項目零售商業(yè)內(nèi)部為雙循環(huán)動線設計，容易造成商業(yè)死角及折返動線，造成部分區(qū)域商業(yè)價值再次下降；項目內(nèi)部設計中庭廣場，頂部透明蓬幕引入自然光照明，達到吸引聚集人流的作用；項目街鋪的劃分考慮了內(nèi)外鋪的價值區(qū)隔：外鋪較易銷售，因此劃分面積較大；內(nèi)鋪相對有一定的銷售難度，因此鋪面切割較小；首層商鋪以32㎡~40㎡小鋪為主。首層商鋪以32㎡~45㎡小鋪為主，銷售前景看好31雖是銷售型商鋪，但仍有簡單的業(yè)態(tài)規(guī)劃，供投資人或者品牌自用作為參考32項目零售商業(yè)一樓均價3萬左右，蓄客情況較好根據(jù)調(diào)研我們了解到，該項目自啟動蓄客工作至今，累計蓄客300余租，已覆蓋商鋪總量，大部分以自用為主；寫字樓及商鋪產(chǎn)品均采用每戶優(yōu)惠1萬元現(xiàn)金的優(yōu)惠措施；大部分投資客群看好世紀廣場商圈未來發(fā)展前景，投資熱度較高。33重點競爭項目案例研究恩德恒鼎世紀廣場34恩德恒鼎世紀廣場產(chǎn)品多樣，整體競爭力較強項目地址驛都中路與世紀大道交接處開發(fā)商恩德集團占地面積34畝入市時間2015年總建筑面積123,111㎡零售商業(yè)面積62,239㎡寫字樓面積23,254㎡產(chǎn)品類型裙樓商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓建筑風格現(xiàn)代機動停車位778輛本項目恩德恒鼎世紀廣場35項目位于交通干道交匯處，臨街展示面充分驛都中路世紀大道零售商業(yè)入口寫字樓入口酒店入口公寓入口項目位于驛都中路及世紀大道交匯處，該兩條道路均為龍泉驛最主要的交通干道，臨街展示面充分，昭示性較好；項目零售商業(yè)主要出入口僅有一個，靠近商業(yè)價值最高的路口交匯處，未來能較為有效的吸引消費人流進入項目；寫字樓入口臨驛都中路，且與零售商業(yè)入口有一定距離，商務及商業(yè)氛圍均得以鞏固；停車場入口位于項目東北角，與消費者前往項目各子產(chǎn)品不形成路徑交叉，實現(xiàn)人車分流。停車場入口項目零售商業(yè)體量較大，且規(guī)劃相對完善，未來具有較強的競爭力36該項目零售商業(yè)物業(yè)體量大于世紀廣場商圈其他項目項目名稱第九空間大廈皇冠國際廣場恩德恒鼎世紀廣場同飛城市廣場銀河城市綜合體零售商業(yè)體量（㎡）13,40045,00062,23930,00050,000形態(tài)集中商業(yè)集中商業(yè)集中商業(yè)集中商業(yè)集中商業(yè)客群定位商務客群家庭消費全客群家庭消費家庭購物恩德恒鼎世紀廣場為世紀廣場商圈在建零售商業(yè)體量最大項目；其全客層客群定位原則將有效輻射周邊常住居民及辦公人群；項目臨近開發(fā)區(qū)，未來或?qū)⑽龍@區(qū)內(nèi)辦公人群前來消費；恩德恒鼎世紀廣場6萬㎡第九空間大廈13,400㎡本項目同飛城市廣場3萬㎡銀河城市綜合體5萬㎡37項目零售商業(yè)采用雙通道布局，商業(yè)動線混亂恒鼎世紀項目的商業(yè)雙通道布局，強調(diào)內(nèi)部空間的可視性，意圖通過整個空間通過天窗和中庭的變化，讓顧客產(chǎn)生空間安全感和舒適感，但其帶來的商業(yè)動線混亂的問題不容忽視；從平面圖來看，其零售商業(yè)主要出入口僅為西北角一側(cè)，其余出口均為貨運及其他用途，如弱項目內(nèi)部缺乏具有強大吸引力的主力店/次主力店帶動，消費者難以抵達南側(cè)商鋪；項目為銷售型商鋪產(chǎn)品，暫未啟動蓄客工作。38重點競爭項目案例研究百悅城天鵝湖39項目占地622畝，整體規(guī)模較大，在龍泉驛區(qū)市場影響力較大項目地址龍泉驛區(qū)天鵝湖片區(qū)金旗大道中段開發(fā)商成都百城投資有限責任公司占地面積622畝開業(yè)時間2014年末總建筑面積415,290㎡零售商業(yè)面積38,233㎡寫字樓面積200,177㎡酒店面積48,084㎡產(chǎn)品類型獨棟街區(qū)商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓建筑風格現(xiàn)代歐式機動停車位1678輛本項目百悅城天鵝湖40百悅城項目整體規(guī)模較大，引入北大附中教育資源，商業(yè)配套較為齊全希爾頓酒店寫字樓商務公寓美食街區(qū)北大附中臥龍谷村高爾夫球場幼兒園西干道公園大道成龍大道百悅城天鵝湖整體規(guī)模較大，產(chǎn)品較為豐富，項目規(guī)劃有改善型住宅、希爾頓酒店、寫字樓、獨棟購物街區(qū)、商務公寓等產(chǎn)品，同時通過引入北大附中提升項目配套資源優(yōu)勢，市場影響力較大。41獨棟美食街區(qū)為全持有型物業(yè)，有利于促進形成高端餐飲氛圍4F4F4F4F3F4F從平面圖來看，百悅城美食街區(qū)采用獨棟建筑形態(tài)，規(guī)劃布局高端餐飲業(yè)態(tài)進駐；獨棟美食街區(qū)為全持有型物業(yè)，有利于其高端餐飲業(yè)態(tài)定位。商務公寓裙樓底商為常規(guī)街鋪產(chǎn)品，在硬件條件及業(yè)態(tài)規(guī)劃上均無亮點，預期未來招商品牌以社區(qū)配套商業(yè)為主；商務公寓裙樓底商目前暫未啟動蓄客工作。獨棟街區(qū)商業(yè)平面圖公寓樓裙樓底商平面圖42本項目零售商業(yè)雖不能在體量上占據(jù)優(yōu)勢，但可形成自身的獨特主題性體量主題性第九空間大廈恩德恒鼎世紀廣場百悅城獨棟美食街根據(jù)競爭項目主題性橫向?qū)Ρ确治?，除百悅城打造具有一定主題特色的獨棟美食街區(qū)定為，其余項目的零售商業(yè)均缺乏主題特征；在體量對比中，競合項目商業(yè)體量差異較大，從1.3萬㎡至6.2萬㎡不等，而根據(jù)本項目的初步指標排布，零售商業(yè)僅能規(guī)劃2萬㎡左右，難以形成體量優(yōu)勢與規(guī)模效應；因此，本項目的市場空間即打造具有鮮明主題特色的零售商業(yè)項目，在區(qū)域較為嚴重的同質(zhì)化競爭中脫穎而出。本項目由于項目地塊基地較小、用地指標有限，難以憑借規(guī)模體量取勝；從區(qū)域競爭項目來看，本項目可爭取中高端、主題特色的商業(yè)零售市場。市場空間競爭項目主題性與體量對比43項目主題表現(xiàn)將是本項目市場突破口項目主題表現(xiàn)業(yè)態(tài)完整性市場空間各競爭項目在業(yè)態(tài)完整性的橫向?qū)Ρ戎?，除恩德恒鼎世紀廣場憑借其較大的商業(yè)體量，有機會達到較為完整的業(yè)態(tài)規(guī)劃外，其余項目的業(yè)態(tài)完整性均較低，這與競爭項目零售商業(yè)體量不大有關(guān)；百悅城獨棟美食街受限于建筑結(jié)構(gòu)影響，其較大的單鋪面積使得租賃門檻較高，限制了其業(yè)態(tài)種類；第九空間大廈為散賣型物業(yè)，首層被分割為20~55㎡不等商鋪，在后期運營中對業(yè)態(tài)規(guī)劃及控制能力較弱。在項目主題性的體現(xiàn)上，百悅城獨棟美食街優(yōu)勢較大，定位于商務精英美食街區(qū)，并通過獨棟商業(yè)的建筑形態(tài)規(guī)劃使得其有機會引入高端餐飲業(yè)態(tài)，增強了項目的主題特征；恩德恒鼎世紀廣場立足打造“全客層一站式消費體驗”，但在業(yè)態(tài)主題表現(xiàn)方面與常規(guī)零售商業(yè)相差不大；第九空間大廈定位于“高端商務配套”，但其為散賣型物業(yè)，后期營造主題性表現(xiàn)困難較大。綜上所示，本項目的市場突破口將在項目主題的表現(xiàn)上；建議本項目應充分突出項目的主題性并結(jié)合業(yè)態(tài)規(guī)劃予以實現(xiàn)，不盲目追求業(yè)態(tài)完整性。競爭項目業(yè)態(tài)完整性對比競爭項目主題表現(xiàn)對比第九空間大廈恩德恒鼎世紀廣場百悅城獨棟美食街44龍泉驛區(qū)未來商業(yè)市場小結(jié)未來供應商業(yè)項目以集中式商業(yè)為主，缺乏購物街區(qū)商業(yè)形態(tài)產(chǎn)品供應未來供應項目大部分為全銷售模式，小部分為租售結(jié)合未來供應項目主要集中在世紀廣場商圈周邊的新城片區(qū)，老城區(qū)供應量較少大部分項目缺乏鮮明的業(yè)態(tài)定位及主題表現(xiàn)，后期或?qū)⒂龅竭\營難題未來供應項目體量差異明顯，以中高檔定位為主1234545目錄龍泉驛區(qū)商業(yè)市場研究成都及龍泉驛現(xiàn)有零售商業(yè)市場分析龍泉驛區(qū)未來零售商業(yè)項目及競爭分析街鋪專題研究區(qū)域客群分析品牌進入度專題研究零售商業(yè)市場研究小結(jié)及定位推導3.13.23.33.43.53.646龍泉驛目前商業(yè)市場主要以街鋪為主，集中式商業(yè)項目較少區(qū)域編號街道名稱新城區(qū)1北京路北2怡居路3北泉路4怡安路5驛都中路老城區(qū)6中街7建設路8商業(yè)前街9龍平路10永安路11創(chuàng)業(yè)南街12東街13新驛北街14龍都南路15歐鵬大道16長柏路街鋪仍為龍泉驛零售商業(yè)的主要形式，因此老城商圈和新城商圈新城商圈均有大量街鋪分布；城區(qū)臨街底商面積多在20-60㎡之間，老城區(qū)存在大量單位房統(tǒng)一對外出租，整體風貌老舊，開間進深不合理，展示面小；租售比水平受地段差異影響較為明顯。1234567891011121314151647新城區(qū)街鋪租金相對較低，北泉路租金水平最高12345區(qū)域編號街道名稱1F租金區(qū)間

（元/㎡·月）新城區(qū)1北京路北75~802怡居路90~1103北泉路100~1304怡安路72~905驛都中路80租金對比分析：新城區(qū)租金水平明顯低于老城區(qū)，1F普遍租金區(qū)間位于90—110元/月/㎡之間；由于新城區(qū)街道較長，租金跨度普遍較大；租金水平最高的區(qū)域為北泉路，1F租金達到100~130元/月/㎡；48新城區(qū)街鋪面積物業(yè)較新、有較好的規(guī)劃12345區(qū)域編號街道名稱1F主力面積區(qū)間（㎡）新城區(qū)1北京路北90~1102怡居路40~603北泉路60~904怡安路435驛都中路45面積對比分析：新城區(qū)街鋪面積根據(jù)所屬物業(yè)不同差異較大，1F主要面積區(qū)間為43—110㎡；新城區(qū)街鋪多為住宅底商，住宅小區(qū)也為近年較新開發(fā)的樓盤，街鋪劃分相對科學，實際使用時較為方便；面積區(qū)間最大的區(qū)域為北京路北，1F達到90~110㎡；49區(qū)域編號街道名稱1F租金區(qū)間

（元/㎡·月）老城區(qū)6中街450~10007建設路310~3408商業(yè)前街67~709龍平路76~8010永安路6011創(chuàng)業(yè)南街5012東街26013新驛北街255~27014龍都南路8015歐鵬大道58~7016長柏路80老城區(qū)街鋪租金普遍較高租金對比分析：老城區(qū)租金水平較高，1F租金區(qū)間普遍位于260~450元/月/㎡之間，個別區(qū)位條件較好商鋪月租金達到1,000元/月/㎡；1F租金水平最高的區(qū)域為中街，達到450~1,000元/月/㎡；水平較低的區(qū)域為創(chuàng)業(yè)南街，1F租金普遍在50元/月/㎡左右；67891011121314151650老城區(qū)街鋪面積偏小、多為老舊物業(yè)、缺乏規(guī)劃面積對比分析：老城區(qū)商鋪面積普遍較小，1F主要面積區(qū)間為35~50㎡；1F面積區(qū)間最大的區(qū)域為東街街，達到70~90㎡；1F面積區(qū)間最小的區(qū)域為建設路及中介，一般25—60㎡左右；678910111213141516區(qū)域編號街道名稱1F主力面積區(qū)間(㎡）老城區(qū)6中街30~907建設路25~608商業(yè)前街35~459龍平路55~8410永安路4611創(chuàng)業(yè)南街50~7012東街70~9013新驛北街35~5014龍都南路40~7015歐鵬大道40~6016長柏路45~5151老城區(qū)租金水平差異明顯，新城區(qū)租金水平波動較小區(qū)域編號街道名稱1F租金區(qū)間（元/㎡·月）新城區(qū)1北京路北75~802怡居路90~1103北泉路100~1304怡安路72~905驛都中路80老城區(qū)6中街450~10007建設路310~3408商業(yè)前街67~709龍平路76~8010永安路6011創(chuàng)業(yè)南街5012東街26013新驛北街255~27014龍都南路8015歐鵬大道58~7016長柏路8012345678910111213141516新城區(qū)老城區(qū)租金對比分析：老城區(qū)核心商圈街道租金水平較高，其余街道商鋪租金價格與新城區(qū)商鋪租金差異不大；新城區(qū)商鋪最近水平相對較為平穩(wěn)。52主要街鋪租金及售價情況新城區(qū)老城區(qū)從龍泉驛主要街鋪的租金及售價來看，老城區(qū)核心商圈店鋪租金價格明顯高于其他區(qū)域；除核心商圈外其他區(qū)域商鋪租金價格水平差異不大；老城區(qū)以中街為價值核心，輻射其周圍的主要街道；新城區(qū)以驛都中路和北泉為主軸，串聯(lián)整個區(qū)域的街鋪價值。53老城區(qū)與新城區(qū)街鋪面積對比分析區(qū)域編號街道名稱主力面積區(qū)間（㎡）新城區(qū)1北京路北90~1102怡居路40~603北泉路60~904怡安路435驛都中路45老城區(qū)6中街30~907建設路25~608商業(yè)前街35~459龍平路55~8410永安路4611創(chuàng)業(yè)南街50~7012東街70~9013新驛北街35~5014龍都南路40~7015歐鵬大道40~6016長柏路45~5112345678910111213141516新城區(qū)老城區(qū)面積對比分析：老城區(qū)商鋪面積大小不一，跨度較大，多為年限較舊的老物業(yè)；新城區(qū)商鋪面積明顯大于老城區(qū)，且街鋪面積跨度不大；主要原因在于新城區(qū)街鋪主要為近年新建住宅小區(qū)底商，有統(tǒng)一規(guī)劃。54龍泉驛街鋪大部分為小面積物業(yè)建筑指標數(shù)據(jù)單鋪開間4.0~5.0米為主單鋪進深8.0~12.0米為主層高3.5~4.0米為主建筑面積30~60㎡為主龍泉驛的街鋪物業(yè)普遍較為陳舊落后，部分商鋪可能涉及到一定的舊城改造；從其單鋪的尺寸來看，單間面積較小，層高普遍較低，在商家使用上都存在一定的局限性；龍泉驛商鋪的購買者中，自用和投資各占一半，因此本項目在商鋪劃分時應同時兼顧兩種購買目的的客戶。55街鋪專題研究小結(jié)新城商圈街鋪租金水平差異不大，北泉路沿線租金水平最高新城片區(qū)的街鋪有較好的統(tǒng)一規(guī)劃，面積區(qū)間跨度不大街鋪價值最高的區(qū)域位于老城區(qū)域，中街沿線最高本項目位于龍泉驛未來的商業(yè)核心區(qū)域世紀廣場商圈，街鋪價值預期較好街鋪面積普遍較小，老城區(qū)存在大量單位房統(tǒng)一對外出租，整體風貌老舊，開間進深不合理，展示面小1234556目錄龍泉驛區(qū)商業(yè)市場研究成都及龍泉驛現(xiàn)有零售商業(yè)市場分析龍泉驛區(qū)未來零售商業(yè)項目及競爭分析街鋪專題研究區(qū)域客群分析品牌進入度專題研究零售商業(yè)市場研究小結(jié)及定位推導3.13.23.33.43.53.657項目所在區(qū)域人口增長趨勢明顯，未來消費潛力將不斷增強居住人口：70萬人口密度增加客群類型多樣化龍泉驛客群變化特點區(qū)域現(xiàn)有居住客群區(qū)域辦公客群周邊郊縣居住客群區(qū)域現(xiàn)有居住客群區(qū)域辦公客群周邊郊縣居住客群區(qū)域未來居住客群區(qū)域新增辦公客群郊縣消費人群根據(jù)政府對龍泉驛區(qū)人口規(guī)模的預估，未來龍泉驛區(qū)的客群將出現(xiàn)人口密度增加、客群類型多樣化的顯著特征；結(jié)合前述對區(qū)域零售商業(yè)市場的分析，未來100萬㎡的零售商業(yè)的體量已有能力滿足未來客群的消費需求，甚至或?qū)⒊霈F(xiàn)“供大于求”的局面；因此，項目只有在區(qū)域零售市場中找準自己的定位，與眾多項目形成差異化競爭，才能擁有自身的消費客群。區(qū)域消費客群研究區(qū)域商鋪投資客群研究58區(qū)域現(xiàn)有消費客群多為具有一定購買能力的中產(chǎn)階級群體客群類型客群特點平均消費能力消費活躍度現(xiàn)有項目對該類客群的滿足度多以中產(chǎn)階級為主具有一定經(jīng)濟實力整體年齡層偏高以國家高新技術(shù)開發(fā)區(qū)辦公就業(yè)人群為主居住在洛帶、同安、山泉等郊縣中低端客群區(qū)域現(xiàn)有居住客群區(qū)域辦公客群周邊郊縣居住客群區(qū)域現(xiàn)有客群構(gòu)成及特點龍泉驛區(qū)現(xiàn)有居住與零售商業(yè)氛圍與成熟區(qū)域尚有一定的差距，現(xiàn)有客群亦較為單一區(qū)域現(xiàn)有居住人群仍處于快速增加階段，目前多以有一定購買能力的中產(chǎn)階級為主；區(qū)域現(xiàn)有辦公人群主要集中在國家高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，此類人群消費能力呈現(xiàn)通常為兩極化分布，但平均消費能力較強；洛帶、同安、山泉等郊縣居住客群處于追求更高消費品質(zhì)的目的，或?qū)⒌烬埲A區(qū)消費。區(qū)域消費客群研究區(qū)域商鋪投資客群研究59區(qū)域未來消費客群平均消費能力及人數(shù)增長趨勢明顯客群類型客群特點平均消費能力消費活躍度現(xiàn)有項目對該類客群的滿足度80后精英人群比例增加二次/多次置業(yè)的中產(chǎn)階級以國家高新技術(shù)開發(fā)區(qū)辦公就業(yè)人群為主居住在郊縣的目的性消費者區(qū)域未來居住客群區(qū)域新增辦公客群周邊郊縣居住客群區(qū)域未來客群構(gòu)成及特點隨著80后人群與二次/多次置業(yè)的中產(chǎn)階級入住龍泉驛區(qū)，區(qū)域的整體消費能力與消費活躍度都將得到明顯提升；區(qū)域新增的辦公客群亦是未來巨大的消費客群之一；區(qū)域未來客群的平均消費能力與消費活躍度將得到較大提升。區(qū)域消費客群研究區(qū)域商鋪投資客群研究60商鋪投資潛力概述房地產(chǎn)投資在當前經(jīng)濟環(huán)境下為眾多投資者的最佳投資途徑在住宅市場進一步宏觀調(diào)控的現(xiàn)狀下，商業(yè)地產(chǎn)收到追捧商鋪與寫字樓產(chǎn)品成為現(xiàn)階段最為熱門的商業(yè)地產(chǎn)投資產(chǎn)品成都商鋪價格售價高，眾多成都區(qū)域投資客群前往龍泉驛區(qū)域投資置業(yè)金融機構(gòu)對房地產(chǎn)抵押貸款的評估價值較高龍泉驛商鋪投資特點對開發(fā)商而言，在項目開發(fā)成本普遍較高的情況下，其余子產(chǎn)品的銷售獲利僅能平衡項目的開發(fā)成本，而商鋪則成為開發(fā)商的利潤核心。區(qū)域消費客群研究區(qū)域商鋪投資客群研究61商鋪投資者經(jīng)驗資料數(shù)據(jù)分析房地產(chǎn)投資意愿對未來龍泉驛商鋪市場的預估根據(jù)以往經(jīng)驗，愿意投資各類商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的投資者分布如圖，其中商鋪與住宅為現(xiàn)階段較為受追捧的投資產(chǎn)品;對于未來龍泉驛商鋪市場的前景，有72%的投資者表示看好或看穩(wěn)，表明商鋪投資市場的信心較為充足;從商鋪投資對象來看，底商商鋪和商業(yè)街商鋪是投資者認為較優(yōu)的投資對象。商鋪投資意愿個人信息商鋪投資持續(xù)看好，未來市場信心充足區(qū)域消費客群研究區(qū)域商鋪投資客群研究愿意投資的商鋪類型62商鋪投資者經(jīng)驗資料數(shù)據(jù)分析最為看重的商鋪要素愿意投資的商鋪面積投資者最為看重的商鋪要素依次為商鋪的區(qū)位條件、未來升值空間以及投資回報率;60㎡~120㎡的商鋪面積區(qū)間最受投資者歡迎。帶租約的商鋪由于能夠保證投資者收益，因而有36%的投資者愿意接受；另有48%對帶租約的商鋪持觀望態(tài)度，表明投資者對投資回報的謹慎。是否接受投資帶租約的商鋪商鋪投資意愿個人信息區(qū)位條件仍然是投資客最為看重的選擇要素區(qū)域消費客群研究區(qū)域商鋪投資客群研究63商鋪投資者經(jīng)驗資料數(shù)據(jù)分析被訪者的年齡集中在29~35歲、36~45歲這兩個年齡階段。從被訪者的職業(yè)來看，私營業(yè)主、公司中層和個體戶為商鋪投資客群的主要職業(yè)分布，此類客群的購買力相對較強;商鋪投資者的月收入主要集中在兩個范圍：3~4萬及4~5萬，同樣，此類客群的購買力相對較強，且投資行為最為活躍，投資意愿較高。被訪者的年齡層被訪者的職業(yè)特征被訪者月收入中產(chǎn)階級為商鋪投資者的主要人群商鋪投資意愿個人信息區(qū)域消費客群研究區(qū)域商鋪投資客群研究64區(qū)域客群專題研究小結(jié)及對本項目借鑒意義未來龍泉驛的客群將出現(xiàn)人口密度增加、客群類型多樣化的顯著特征;龍泉驛現(xiàn)有居住與零售商業(yè)氛圍與成熟區(qū)域尚有一定的差距，客群較為單一;區(qū)域未來客群的平均消費能力與消費活躍度將得到較大提升。商鋪投資持續(xù)看好，底商及商業(yè)街產(chǎn)品較受投資者親睞;區(qū)位條件仍然是投資客最為看重的選擇要素;區(qū)域投資客群為龍泉區(qū)域商鋪投資的主要人群之一。No.1No.2No.3No.1No.2No.3面對龍泉驛區(qū)域巨大的零售商業(yè)供應量，本項目應在區(qū)域零售市場中找準自己的定位，與眾多項目形成差異化競爭，才能擁有自身的消費客群；區(qū)域現(xiàn)有居住人群仍處于快速增加階段，如何把握即將遷居至此的未來消費人群將是本項目的定位關(guān)鍵；隨著城市化進程的加劇，項目良好的區(qū)域和商業(yè)氛圍優(yōu)勢將進一步顯現(xiàn)，使得商業(yè)價值進一步提升;零售商業(yè)的成功運營將使其完全成為項目的核心利潤來源與保證。消費客群研究小結(jié)商鋪投資客群研究小結(jié)65目錄龍泉驛區(qū)商業(yè)市場研究成都及龍泉驛現(xiàn)有零售商業(yè)市場分析龍泉驛區(qū)未來零售商業(yè)項目及競爭分析街鋪專題研究區(qū)域客群研究品牌進入度專題研究零售商業(yè)市場研究小結(jié)及定位推導3.13.23.33.43.53.666零售品牌進入度分析10%5%15%硬件條件運營服務水平建筑設計區(qū)位50%零售業(yè)態(tài)及品牌選擇20%商業(yè)項目的體現(xiàn)對商業(yè)項目的影響研究說明進入度分析對項目參考價值零售業(yè)態(tài)及品牌的優(yōu)選和組合，可以說是商業(yè)項目決定性的因素之一，我們從零售品牌對城市商業(yè)和項目的影響來分析，可以對本項目定位做出一定的參考和指導。67零售品牌進入度分析零售業(yè)態(tài)和品牌是商業(yè)項目的縮影，也是城市商業(yè)發(fā)展的縮影，反過來看，城市經(jīng)濟和商業(yè)的持續(xù)發(fā)展，勢必使得越來越多，越來越優(yōu)質(zhì)的先進業(yè)態(tài)和零售品牌進入市場。同樣的，零售業(yè)態(tài)和品牌的進入需要商業(yè)載體的支撐。城市經(jīng)濟發(fā)展商業(yè)供給越來越多商業(yè)細分程度愈加明顯消費能力逐漸提高商業(yè)逐漸往中高端化零售品牌細分程度更高零售品牌越來越優(yōu)質(zhì)零售業(yè)態(tài)越來越豐富相互作用業(yè)態(tài)先進性及品牌檔次體現(xiàn)城市商業(yè)高端化程度及城市消費能力業(yè)態(tài)豐富度體現(xiàn)城市整體消費能力及商業(yè)供給量品牌細分程度體現(xiàn)城市商業(yè)成熟度商業(yè)載體確保零售