物業(yè)管理的設施設備管理論文

-.z.論小區(qū)物業(yè)管理的設施設備管理摘要：從一個物業(yè)管理者的眼光出發(fā)，指出了物業(yè)管理中的設備管理的重要性，并提出了切實可行的解決方法。高層樓宇的出現(xiàn)，是人類有效利用土地資源的結果。近年來，各種用途的高層樓宇在全國各地迅速崛起，與此同時，高層樓宇的物業(yè)管理問題也不容無視地擺在了人們面前。中國當前許多高層樓宇多為出租和出售兩種類型，具有多種功能的綜合樓宇。其特點為：1.高層綜合樓高度高、層數(shù)多，功能復雜，人口稠密，管理復雜。要管理好高層綜合樓，確保大樓各局部正常運作，確保樓內使用人的生命財產(chǎn)平安，任務十分艱巨。2.高層綜合樓宇設施設備多，構造復雜，管理起點高，對物業(yè)管理隊伍的素質要求高。高層綜合樓設有中央空調系統(tǒng)，上水排水、排污系統(tǒng)，上下壓供電系統(tǒng)，煤氣供給系統(tǒng)，電梯系統(tǒng)，樓宇自動化系統(tǒng)，通信自動化系統(tǒng)，辦公、保安、消防自動化系統(tǒng)等，因此，物業(yè)管理公司需要建立一支素質較高的專業(yè)管理人員隊伍，運用先進的管理手段、方法，對大樓各系統(tǒng)進展維護、保養(yǎng)和管理，保證這些系統(tǒng)的正常運轉。3.房屋建筑主體的維修管理。物業(yè)管理應定期掌握房屋的根本情況，對大樓的露面、樓道等房屋進展經(jīng)常的維修、養(yǎng)護和管理，使建筑物保持完好、整潔和美觀；對大樓的房屋裝修進展嚴格的監(jiān)視管理，使大樓不因裝修而影響危及他人平安。為此大樓價值，創(chuàng)造增值潛力。4.大樓各系統(tǒng)設施設備的管理。物業(yè)管理人員要經(jīng)常對大樓的供電、供水及排水、電梯、消防、中央空調、公共照明等公用設施進展維護檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理，保證設施設備完好的運行狀態(tài)。設施設備管理是一門開展中的應用科學，它包括系統(tǒng)的理論和豐富的實踐經(jīng)歷兩個有機組成局部。為了實現(xiàn)物業(yè)設施設備管理現(xiàn)代化的目的，從業(yè)人員必須學習和掌握設施設備管理的根本原理，樹立現(xiàn)代化科學管理的思想，結合物業(yè)設施的特征和具體實踐，完善科學的管理組織機構和管理制度，提高管理人員的素質水平，推廣先進的設施設備管理方法和管理技術手段，以促進物業(yè)管理供水的設施設備管理向著現(xiàn)代化方向開展。一.設施設備管理的重要性現(xiàn)代物業(yè)的價值不但取決于坐落位置、建筑構造、空間布局和室內外裝潢，而且在很大程度上還取決于配備設施的品質性能、系統(tǒng)構造和運行狀況。隨著經(jīng)濟體制改革的深化和競爭機制的引入，物業(yè)對現(xiàn)代化設施設備的需求和依賴深度越來越高，設施設備的作用也越來越突出。事實上，設施設備管理幾乎涉及到物業(yè)管理經(jīng)營過程的各個環(huán)節(jié)，歸納其成效與意義主要有以下幾個方面?！惨弧酬P系到聲譽和生存作為物業(yè)管理的重要組成局部，設施設備管理的好壞對保障房屋使用平安，保持和提高房屋設施的完好程度與使用功能及物業(yè)的保值、升值，對物業(yè)管理企業(yè)的社會聲譽乃至生存有著重要意義。物業(yè)設施一直處于良好狀態(tài)，人們能安心方便地生活和工作，物業(yè)管理企業(yè)則被認可，社會地位逐漸提高，競爭力得以加強，公司開展前景廣闊。反之，如果一些設施設備經(jīng)常處于性能不良或停機待修狀態(tài)，直接影響整個物業(yè)的功能發(fā)揮，降低物業(yè)的使用價值和社會聲譽，物業(yè)管理企業(yè)便無法再取得人們的成認，就會丟掉市場，喪失生存的根本條件。〔二〕關系到效勞的本錢和資金的合理利用事實設備管理對效勞本錢的影響，除了表現(xiàn)在數(shù)量和質量上外，還有設施設備的投資效果、維修費用、能源和材料消耗等。機槍維護保養(yǎng)，能有效地延長設施設備的使用壽命和檢修周期，節(jié)省維修費用和減少損失。樹立經(jīng)濟運行的意識，注意節(jié)約運行中的能消耗用、操作費用，通過嚴格、規(guī)*的管理來減少日常機器、備品、材料的使用量，杜絕"跑、冒、滴、漏〞等缺陷，以減少相關費用的開支，使設施設備一直處于最正確、最經(jīng)濟的運行狀態(tài)。隨著現(xiàn)代化設施設備的不斷開展和普遍使用，設施設備所占資金在固定資產(chǎn)中的比例越來越高。雖然，要提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，就要設法提高資金的合理利用程度，而設施設備管理的科學化無疑是最關鍵的。具體地說，就是取決于設施設備管理的一系列環(huán)節(jié)是否到達最正確水平?！踩酬P系到技術平安和環(huán)境保護假設設施設備的運行可靠性低，管理又不善，設備在運行中經(jīng)常發(fā)生意外，這不僅會干擾物業(yè)管理的經(jīng)營秩序，同時也使業(yè)戶遭受重大的經(jīng)濟損失。假設設施設備陳舊落后，排放有害物質或噪聲超標，就會污染環(huán)境、危害人體和生物生存，成為社會公害。因此，保證平安，消除環(huán)境污染，有效地預防設施設備引致人身事故及社會公害，是現(xiàn)代設施設備管理的重要課題。物業(yè)管理企業(yè)的迅猛開展，物業(yè)建立中的科技含量在迅速上升，網(wǎng)絡化、智能化管理效勞已經(jīng)成為當前物業(yè)管理企業(yè)競爭致勝的關鍵籌碼。為保證在劇烈的競爭中具有較強的應變能力，就必須依靠技術進步，而先進的上升設備管理則是企業(yè)技術進步的根本保證。二.設施設備管理要到達的根本目標設施設備的正常運行是寫字樓運作的核心，應對寫字樓水電設施〔包括上下壓變電房，備用發(fā)電房，上下壓電纜、電線，上下水管道等各項設施〕進展全面的管理和維修，供水、供電要有應急措施；應特別注重對電梯的保養(yǎng)與維修，注重對消防系統(tǒng)的檢查、測試和對空調系統(tǒng)的保養(yǎng)、維修；應有健全的檢查維修制度，對公用設備、公共場所，如大廳、走廊、電梯間等定期檢查、維修維護；應對業(yè)戶的設備報修及時處理，并定期檢查；消防設施完好率應當?shù)竭_100％。良好的設施設備管理要做到：〔一〕建立先進的設施設備管理體制1.按照物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模和所使用設施設備的數(shù)量、復雜程度及設施設備集中程度、管理人員業(yè)務水平、檢修人員技術力量與組織形式，結合企業(yè)的特性、功能及工作特點〔運行班次、有無假日〕等各種因素，實事求是地設置設施設備管理體制。管理體制力求理順關系，提高工作效率，表達先進性。2.設施設備管理人員必須熟悉國家的有關政策、法規(guī)、條例，熟悉設施設備的技術理論之時，具有一定的業(yè)務能力。3.加強設施設備管理人員的培訓教育工作，提高其職業(yè)道德及業(yè)務水平。對管理人員實行崗位責任培訓，對操作人員實行使用維護培訓，對檢修人員實行技能培訓，并把各項培訓工作列入設施設備管理工作方案之中?！捕辰⑼晟频脑O施設備管理規(guī)章制度制定嚴密的設施設備年、季、月、周保養(yǎng)方案和保養(yǎng)內容、檢驗標準以及考核實施方法，并不定期對實施設備的正常運行和完好情況進展抽檢，使其管理工作始終處于動態(tài)之中將突然性與方案性、集中管理與分散管理相結合：1.設施設備管理崗位責任制度；2.設施設備根底資料管理制度；3.設施設備運行和維護保養(yǎng)制度；4.設施設備檢修制度5.固定資產(chǎn)管理制度；6.培訓教育制度；7.特殊設施設備管理及應急制度；8.各類機房的出入登記制度等?！踩匙龊迷O施設備管理的根底資料工作根底資料工作是設施設備管理工作的根本依據(jù)，根底資料必須正確齊全。物業(yè)設施設備一般都是組成系統(tǒng)發(fā)揮作用的。例如，中央空調系統(tǒng)是由冷水機組、冷卻泵、冷凍泵、空調末端設施設備、冷卻塔、管道、閥門、電控設施設備及監(jiān)控調節(jié)裝置等一系列設施設備組成，任何一種設施設備或傳導設施發(fā)生故障，系統(tǒng)都將不能正常制冷。因此，除了設施設備單機資料的管理之外，對系統(tǒng)的資料管理也必須加以重視。系統(tǒng)圖也是對員工培訓教育的一種行之有效的參考教材利用現(xiàn)代手段，運用計算機進展管理，使根底資料電子化、網(wǎng)絡化，以能迅速、及時地反映全部設施設備的根本情況，給設施設備管理工作提供方便，用于指導實際工作。〔四〕設施設備管理目標管好、用好、修好、改造好現(xiàn)有設施設備，提高設施設備的利用率及完好率，是設施設備的根本目標。設施設備的使用維護及檢修是設施設備管理的重要環(huán)節(jié)。設施設備技術性能的發(fā)揮、使用壽命的長短，固然同設施設備的先天條件有關，但在很大程度上是取決于它的后天條件，即設施設備管理的好壞。如果一臺設施設備能正確使用，精心維護保養(yǎng)，定期檢查修理，就能夠保持設施設備的完好，延長設施設備的使用壽命。相反，如果使用不當，就會降低設施設備的有效利用率，縮短設施設備的使用壽命，嚴重時還會引起設施設備事故，造成設施設備的損壞或報廢。1.設施設備的有效利用率：根據(jù)統(tǒng)計，設施事故大多數(shù)是由于操作使用能夠不當而造成。由于操作使用不當，沒有正確的維護保養(yǎng)，設施設備必然容易陳舊老化，設施設備的故障及檢修也逐步趨向頻繁、花費在排除故障及方案外檢修〔搶修〕的實踐也越來越多，設施設備有效故障實踐越來越少，設施設備停機或無效工作實踐會越來越多，勢必會大大降低設施勢必的有效利用率。但是，不能任意消減必要的維護保養(yǎng)時間以提高有效利用率，也不能任意加大設施設備的運載能力，使設施設備長時期超負荷運行這樣"拼設施設備〞勢必會加劇設施設備的損壞直至報廢。2.設施設備的完好率：根據(jù)物業(yè)管理的質量目標，設施設備的完好率應為100％，只有通過日常巡檢才能保證?！?〕零部件完整齊全、符合質量要求及平安要求；〔2〕設施設備運轉正常、性能良好，功能到達規(guī)定要求；〔3〕設施設備技術資料及運行記錄齊全〔4〕設施設備整潔，無"跑、冒、滴、漏〞現(xiàn)象；〔5〕防凍、保濕、防腐等措施完整有效。評定為不完好的設施設備，應針對問題進展整改，經(jīng)過維護、維修，消除不完好因素，升級為完好設施設備?！参濉臣訌娕嘤柦逃ぷ?，做到專業(yè)管理同全員管理相結合設施設備管理人員應當具有一定專業(yè)知識及管理業(yè)務水平。但是，單純依靠少數(shù)設施設備管理人員來管好所有設施設備是不可能的，還應該發(fā)動公司全體員工自覺執(zhí)行各項規(guī)章制度，共同用好管好所管轄區(qū)域內所有設施設備。因此，對操作使用設施設備的人員要加以培訓教育，要求操作使用人員懂設施設備的用途、構造、原理、技術性能、使用要點、維護方法、故障排除及報告等根本知識，教育大家正確使用設施設備、保護設施設備。就是說，應該做到操作人員會檢修設施設備，維修人員會操作設施設備，并要求只有取得了國家考核頒發(fā)的技術資格等級正書的人員才能上崗，全面提升從業(yè)人員的整體素質。三.實現(xiàn)設施設備管理目標的影響因素〔一〕現(xiàn)代化設施設備帶來的新問題現(xiàn)代化設施設備在物業(yè)管理中的大量使用，使得物業(yè)公司在效勞過程中面臨了許多前所未有的新情況，給設施設備管理工作帶來了一系列的新問題：1.現(xiàn)代化設施設備的使用可以獲得高效率和高經(jīng)濟效益，但同時也會導致一系列嚴重的后果。如故障損失增多，磨損腐蝕加快。、環(huán)境污染嚴重和能源資源消耗過大，等等。2.損失設備的投資和使用維護費用大量增加，迫切要求注重設施運行與設施設備管理的經(jīng)濟效果。3..現(xiàn)代化設施設備技術綜合性強，全過程環(huán)節(jié)多，且相互運行、相互制約。因此，必須進展系統(tǒng)管理，確保效勞體系的優(yōu)化運轉。4.使用現(xiàn)代化設施設備時崗位分工較細，經(jīng)常是單工序操作，又由于設施設備構造復雜，人的感官能力難以適應。因此，要求加強人機關系的研究，以保證人與設施設備的協(xié)調?！捕硞鹘y(tǒng)設施設備管理方式的局限性面對使用現(xiàn)代化設施設備所帶來的一系列新情況、新問題，傳統(tǒng)的維修型設施設備管理方式越來越暴露出它的局限性：1.傳統(tǒng)設施設備的大量工作集中在維修階段，較少注意設施設備全過程的管理。設施設備維修的目的是為保障效勞的單一設施設備修復，本質是靜態(tài)管理。而在科技迅速開展的情況下，這種管理方式已經(jīng)不能適應對現(xiàn)代化設施設備進展系統(tǒng)管理的要求。2.傳統(tǒng)設施設備管理不能保證各環(huán)節(jié)之間的有機聯(lián)系。制造與使用的分家，前半生管理與后半生管理的脫節(jié)，不利于有效解決使用現(xiàn)代化設施設備所帶來的新問題。3.傳統(tǒng)設施設備管理在技術、經(jīng)濟、組織三者管理方面，側重技術管理，無視經(jīng)濟管理，同時對組織管理工作不夠重視。4.傳統(tǒng)設施設備管理仍然停留在單純配角效勞的階段。在企業(yè)轉變?yōu)橐越?jīng)營管理為中心的情況下，不能為貫徹企業(yè)的經(jīng)營方針目標及時提供技術、經(jīng)濟保證。5.傳統(tǒng)設施設備管理只注重設施設備管理機構和專業(yè)人與，沒有把同設施設備有關的部門、人員組織協(xié)調起來，缺乏廣泛的群眾根底。由于傳統(tǒng)設施設備管理存在著局限性，已不能適應在科學技術和商品經(jīng)濟迅速開展形勢下管理好現(xiàn)代化設施設備的客觀要求。四.設施設備管理的內容〔一〕設施設備管理的*圍設施設備在其整個壽命周期中一般都處于運動狀態(tài)，分別表現(xiàn)為物質運動和價值運動兩種狀態(tài)。設施設備的物質運動是指設施設備在使用中，由于物理的和化學的作用而產(chǎn)生磨損、疲勞、腐蝕和老化等性能劣化，因而需要修復、改造和更換，升值報廢處理。設施設備的價值運動是指設施設備在制造產(chǎn)品過程中的資金轉化，即將設施設備原有價值和維持費用通過提取折舊與計入效勞費用，逐步轉移到效勞的本錢中去，從而導致設施設備凈值不斷下降的過程。兩種形態(tài)形成設施設備的兩種管理：技術管理和經(jīng)濟管理。它們分別收技術規(guī)律和經(jīng)濟規(guī)律的支配。因此，設施設備綜合管理的*圍不僅包括技術管理，而且包括經(jīng)濟管理?！捕吃O施設備管理的具體內容設施設備管理圍繞設施設備的兩種運動狀態(tài)和整個壽命周期，具體開展以下各項工作：〔1〕組織管理。包括設施設備管理工作目標確實定和展開，組織機構的建立及人員培訓，各項規(guī)章制度的制定、貫徹和實施?！?〕設施設備前期管理。包括設施設備的規(guī)劃、選型、采購、定貨、安裝、調試和使用初期管理及信息反應等?！?〕設施設備固定資產(chǎn)管理。包括設施設備資產(chǎn)的驗收、編號、移裝、調試和使用初期管理及信息反應等?！?〕設施設備使用與維護管理。包括設施設備使用制度、操作維護規(guī)程的制定，日常維護與定期維護、組織維護檢查評比及潤滑管理等。〔5〕設施設備修理管理。包括設施設備修理方案的編制和實施，修理工藝的涉及和新技術的采用，修前技術、生產(chǎn)準備，修理技術文件、工作定額的制定以及備品配件管理等?！?〕設施設備狀態(tài)管理。包括設施設備技術狀態(tài)完好標準的制定，設施設備的日常檢查、定期檢查和狀態(tài)監(jiān)測、診斷，設施設備的故障和事故管理等?！?〕設施設備技術改造與更新管理。包括技術改造、更新工程確實定和方案的編制、改造、更新的組織和實施?！?〕動力設施設備〔管網(wǎng)〕管理。包括平安運行、維護監(jiān)測和供能管網(wǎng)管理等?！?〕設施設備經(jīng)濟管理。包括設施設備投資、固定資產(chǎn)折舊、修理費用、改造更新資金管理等?！?0〕設施設備信息形態(tài)管理。包括信息系統(tǒng)的建立，信息的分類和處理，計算機化、網(wǎng)絡化、智能化在設施設備管理中的應用等。五.做好設施設備管理現(xiàn)代化改造應具備的根本條件目前，物業(yè)公司的設施設備管理工作尚有許多不能令人滿意的地方，歸根結底是設施設備管理思想、組織建立和制度建立及專業(yè)人才培養(yǎng)跟不上時代開展的步伐，成為制約物業(yè)管理開展的瓶頸。積極應用科學技術成果，對設施設備有效地進展綜合管理，充分發(fā)揮設施設備效能，到達設施設備管理現(xiàn)代化是物業(yè)公司解決制約其開展的重要環(huán)節(jié)。因此，必須重視和盡快完善本企業(yè)的設施設備管理體制、組織建立和制度建立，為進一步實現(xiàn)設施設備管理現(xiàn)代化開辟道路?！惨弧硺淞F(xiàn)代化的科學管理思想設施設備管理現(xiàn)代化首先是管理首先的現(xiàn)代化，即樹立設施設備綜合管理的思想，明確設施設備管理在企業(yè)管理中的重要地位，使它與企業(yè)管理系統(tǒng)的各個方面形成有機的結合，運用系統(tǒng)管理理論，改變過去孤立地對待設施設備管理的觀念