2022年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析

年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)市場(chǎng)始終是我國(guó)居民關(guān)注的熱點(diǎn)行業(yè)，然而，目前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正步入困局：一邊是一、二線城市地價(jià)、房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，高燒不退；一邊卻是三、四線城市，市場(chǎng)需求有限、效益不高?，F(xiàn)在對(duì)2022年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行回顧。

2022年全年，我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）同比增長(zhǎng)7.7%，增速與2022年持平，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本平穩(wěn)。貨幣政策保持穩(wěn)健，貨幣供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)。2022年全年社會(huì)融資規(guī)模為17.29萬億元，比上年多出1.53萬億元，是年度最高水平，顯示金融活動(dòng)活躍，經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張動(dòng)力良好，利于房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)展。

2022年房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析

1、2022年房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行狀況總覽

2022年全年，房地產(chǎn)開發(fā)投資額為8.6萬億，同比增長(zhǎng)19.8%，比2022年增速提高3.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅開發(fā)投資額為5.9萬億，同比增長(zhǎng)19.4%；辦公樓開發(fā)投資額為4652億元，同比增長(zhǎng)值高達(dá)38.2%。

2022年的行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2022年以來國(guó)家宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)面影響正在消退，行業(yè)呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)跡象。

2、行業(yè)供需分析

供應(yīng)層面，2022年全國(guó)全年國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)73萬公頃，同比增長(zhǎng)5.8%。其中，工礦倉儲(chǔ)用地21萬公頃，同比增長(zhǎng)3.2%；房地產(chǎn)用地20萬公頃，同比增長(zhǎng)26.8%；基礎(chǔ)設(shè)施等其他用地32萬公頃，同比下降2.9%。

值得留意的是，2022年-2022年期間，房地產(chǎn)用地的供應(yīng)總量同比增速呈現(xiàn)了先升后降再上升的走勢(shì)。2022年-2022年的供應(yīng)上升主要?dú)w因于我國(guó)政府為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)、保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而推出的四萬億刺激方案，過量發(fā)行的貨幣以及對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策扶持都帶來建設(shè)用地的增速供應(yīng)。2022年國(guó)家發(fā)布了嚴(yán)峻的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，直接導(dǎo)致了2022年-2022年的建設(shè)用地供應(yīng)下降。2022年以來，受益于整體經(jīng)濟(jì)回溫和相關(guān)政策松動(dòng)，房地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)模中自有資金占比為歷史新高，行業(yè)逐步回暖，對(duì)應(yīng)的用地供應(yīng)也呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

2022年，房地產(chǎn)行業(yè)土地購(gòu)置與房地產(chǎn)投資同向恢復(fù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積38814萬平方米，同比增長(zhǎng)8.8%，比上年增速提升28.3個(gè)百分點(diǎn)。土地購(gòu)置面積的加大顯示房地產(chǎn)投資熱忱正在快速恢復(fù)，開發(fā)商補(bǔ)庫存意愿劇烈，將來房地產(chǎn)行業(yè)供應(yīng)增加。

2022年，土地成交價(jià)款9918億元，增長(zhǎng)33.9%，比2022年增速提升50.5個(gè)百分點(diǎn)。土地成交價(jià)款的大幅增長(zhǎng)顯示土地市場(chǎng)的熱度持續(xù)上升，房企對(duì)行業(yè)前景較為看好。

需求層面，2022年商品房銷售額達(dá)8.14萬億，同比增長(zhǎng)26.3%，較2022年的10%擴(kuò)大16.3個(gè)百分點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)銷售面積約13.06億平，同比增長(zhǎng)17.3%，增速較2022年1.8%的增長(zhǎng)15.5個(gè)百分點(diǎn)。由此可見，2022年房地產(chǎn)行業(yè)的需求面持續(xù)改善。

3、2022年房地產(chǎn)行業(yè)重點(diǎn)上市公司運(yùn)行狀況

目前，全行業(yè)146家上市公司中已有45家企業(yè)發(fā)布了2022年業(yè)績(jī)估計(jì)公告。其中，預(yù)增公告33家，排解部分特別增速后的平均預(yù)增幅度為117.87%；預(yù)減公告12家，平均預(yù)減幅度為-172.49%。如此大的預(yù)增與預(yù)減肯定值幅度顯示該行業(yè)內(nèi)的上市公司正消失顯著的業(yè)績(jī)分化，呈現(xiàn)出強(qiáng)者愈強(qiáng)、弱者愈弱的局面。

龍頭公司受益于行業(yè)整體的回暖態(tài)勢(shì)，銷售與業(yè)績(jī)狀況表現(xiàn)優(yōu)異。基于已公布的業(yè)績(jī)估計(jì)公告，我們發(fā)覺以金地、華夏幸福和榮盛進(jìn)展為代表的一線龍頭房企銷售較上年保持較好增幅；二、三線代表公司中陽光城、泰禾集團(tuán)、世茂股份2022年也有30%以上銷售增長(zhǎng)。據(jù)估計(jì)，一線龍頭公司2022年業(yè)績(jī)估計(jì)平均增長(zhǎng)24.62%，二三線龍頭公司估計(jì)平均增長(zhǎng)22.03%。

在經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行的同時(shí)，行業(yè)政策趨向平穩(wěn)寬松。十八屆三中全會(huì)提出，市場(chǎng)化在資源配置中起“打算性”作用，表明對(duì)房地產(chǎn)的直接調(diào)控干預(yù)程度會(huì)降低，更多依靠長(zhǎng)效機(jī)制發(fā)揮作用。在經(jīng)濟(jì)利好與政策松動(dòng)的大背景下，2022年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將連續(xù)保持平穩(wěn)向上的增長(zhǎng)趨勢(shì)，但其房?jī)r(jià)的漲幅將大幅放緩。以下是對(duì)2022年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析：

2022年房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析與猜測(cè)

基于2022年房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行態(tài)勢(shì)，我們猜測(cè)房地產(chǎn)行業(yè)2022年將連續(xù)保持平穩(wěn)向上的增長(zhǎng)趨勢(shì)。中性預(yù)期下，2022年1季度新開工增速將保持在8%和10%之間，房地產(chǎn)投資估計(jì)在19.5%。此外，2022年行業(yè)進(jìn)展將呈現(xiàn)城市格局分化與房企格局分化的局面；房企利潤(rùn)率連續(xù)在低位徘徊；而一二線重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)仍會(huì)進(jìn)一步上漲，但其增速將大幅放緩，估計(jì)在5%左右。

1、城市格局分化

從全國(guó)樓市看，市場(chǎng)已經(jīng)嚴(yán)峻分化，一二線城市由于聚集了過多的資源，需求集中，而供應(yīng)和存量相比需求都較為短缺，因此市場(chǎng)供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)暴漲；然而，三四線城市由于庫存積壓特別嚴(yán)峻，供過于求，正醞釀巨大風(fēng)險(xiǎn)，多個(gè)城市消失了房?jī)r(jià)下跌的現(xiàn)象，例如鄂爾多斯與溫州之后的江蘇常州、遼寧營(yíng)口、貴州貴陽、河北唐山、云南呈貢、海南三亞等。

城市格局的分化還可以從龍頭房企戰(zhàn)略布局變更上得到驗(yàn)證。恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、佳兆業(yè)、花樣年等房企開頭重返一二線城市，進(jìn)一步加大一二線城市拿地比重。

以恒大地產(chǎn)為例，2022年至2022年期間，恒大以“規(guī)模+品牌標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)”為戰(zhàn)略，主要布局在二三線城市的優(yōu)質(zhì)區(qū)域。2022年恒大完成的923.2億元的合約銷售金額中，二線城市銷售額占比44.8%，三線城市銷售額占比54.4%。這一戰(zhàn)略為恒大贏得了可觀的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。然而，進(jìn)入2022年以后，在宏觀經(jīng)濟(jì)向好和政策趨向?qū)捤傻拇蟊尘跋?，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，而二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存積壓過大，市場(chǎng)消失嚴(yán)峻分化。恒大地產(chǎn)把握這一市場(chǎng)趨勢(shì)，大規(guī)模從三四線城市撤離，轉(zhuǎn)戰(zhàn)一線城市，共投入約200億元在京滬廣一線城市拍地。

我們猜測(cè)2022年城市格局分化現(xiàn)象將連續(xù)存在，三四線城市的樓市正在積累較大風(fēng)險(xiǎn)，將面臨著巨大的去化壓力，但消失崩盤的概率不大，其中一個(gè)緣由在于城鎮(zhèn)化詳細(xì)政策的頒布實(shí)施將有助于逐步消化三四線城市的樓市庫存；另外，一二線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)超越許多居民的承受力量，大量的居民可能最終還要安家在三四線城市。

2、房企格局分化

由于整體行業(yè)背景的變化，近幾年房地產(chǎn)行業(yè)分化加劇，集中度持續(xù)提升。依據(jù)45家房地產(chǎn)上市公司發(fā)布的2022年業(yè)績(jī)預(yù)報(bào)，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的公司其平均預(yù)增幅度達(dá)到117.87%，業(yè)績(jī)下滑的公司其平均預(yù)減幅度達(dá)到-172.49%，預(yù)增與預(yù)減幅度肯定值的較大差距顯示了房企業(yè)績(jī)的分化。

房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出強(qiáng)者愈強(qiáng)的格局，主要是房地產(chǎn)龍頭企業(yè)擁有更強(qiáng)的市場(chǎng)把控力量以及資源吸聚力量。首先，龍頭房企由于其資金實(shí)力雄厚和品牌影響力較大，因而在取地節(jié)奏上遠(yuǎn)高于其他梯隊(duì)的房企，充分且合理的土地儲(chǔ)備保證了龍頭房企將來更高的增長(zhǎng)速度。其次，龍頭房企具有更加多層次和暢通的融資渠道，其融資成本也往往低于中小房企，因此龍頭房企在規(guī)模擴(kuò)張方面有更為優(yōu)異的表現(xiàn)。最終，中小型企業(yè)在資源、人才儲(chǔ)備方面相對(duì)落后，同時(shí)限于企業(yè)規(guī)模，在品牌建設(shè)、布局戰(zhàn)略等方面也受到掣肘，市場(chǎng)份額逐年縮小。

基于以上分析，我們估計(jì)2022年行業(yè)集中度會(huì)連續(xù)提升，房企格局分化持續(xù)存在。

3、房企利潤(rùn)率低位徘徊

目前，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)已經(jīng)到了一個(gè)特別飽和的程度，利潤(rùn)率在低位徘徊，行業(yè)平均利潤(rùn)率不足10%，許多房企的利潤(rùn)率只有5%左右。在房?jī)r(jià)的構(gòu)成中，三分之一為地價(jià)，并為政府全部。地產(chǎn)商所獲利潤(rùn)的60%需繳納稅金，且此部分稅金越來越高；另外還有一部分資金成本被金融機(jī)構(gòu)獲得。由于地產(chǎn)項(xiàng)目的成本高企，房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠房?jī)r(jià)上漲帶來的機(jī)會(huì)利潤(rùn)愈發(fā)難以持續(xù)。假如房企不進(jìn)行戰(zhàn)略上的創(chuàng)新與管控力量的提升，將很難提升其利潤(rùn)率，獲得超額利潤(rùn)。

4、一二線重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)將連續(xù)上漲態(tài)勢(shì)

我們估計(jì)，2022年我國(guó)一二線重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)仍將連續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

首先，我們猜測(cè)2022年的宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)將穩(wěn)步上行，經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的可持續(xù)較強(qiáng)，整體支撐了房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)展。另外，貨幣發(fā)行不斷增加，市場(chǎng)流淌性應(yīng)當(dāng)不會(huì)發(fā)生大的變化，這些因素將連續(xù)支撐房?jī)r(jià)的上漲。

從房地產(chǎn)行業(yè)需求角度考慮，土地戶籍改革引發(fā)的城鎮(zhèn)化加速進(jìn)一步擴(kuò)大了住房剛性需求，再加上存量人口的住房改善需求，將來房地產(chǎn)的需求將居高不下。另外，長(zhǎng)期來看，在利率市場(chǎng)化和金融管制放松的大背景下，國(guó)內(nèi)銀行很可能會(huì)增加按揭貸款占總貸款的比重，加上居民收入水平和財(cái)寶增長(zhǎng)對(duì)購(gòu)買力的提升，將來的住房需求得以鞏固。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的高位需求打算了2022年房?jī)r(jià)很難下跌。

基于政府降低土地供應(yīng)量將導(dǎo)致地價(jià)上抬，人工成本與資金成本沒有下降。要素價(jià)格的上漲導(dǎo)致房?jī)r(jià)短期內(nèi)難以下跌。由于房?jī)r(jià)本身的組成要素沒有一個(gè)能降得下來，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依靠依舊突出，地方政府對(duì)房地產(chǎn)的維穩(wěn)意愿劇烈，土地市場(chǎng)熱度持續(xù)。

5、一二線重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)增速將大幅放緩

盡管我們估計(jì)2022年中國(guó)一二線重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)會(huì)連續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，但其漲幅將大幅放緩。

首先，2022年土地供應(yīng)增加，供需沖突有望緩解。從2022年9月份開頭，中國(guó)土地的負(fù)增長(zhǎng)接近0，10月份變成了正增長(zhǎng)，11月份超過9個(gè)點(diǎn)，12月份連續(xù)增長(zhǎng)，到2022年1月份照舊是正增長(zhǎng)。假定2022年土地仍舊是持續(xù)正增長(zhǎng)的狀況下，2022年的土地供應(yīng)要比2022年增加許多，供求關(guān)系有望大幅緩和，因此房?jī)r(jià)漲幅將大幅下降。