抵押貸款風(fēng)險

精品文檔 你我共享論房產(chǎn)抵押擔(dān)保風(fēng)險銀行為防范信貸風(fēng)險，普遍采用房地產(chǎn)抵押擔(dān)保方式，因為房地產(chǎn)具有不可移動、不可隱藏、壽命長久、相對保值等特點(diǎn)。但實踐表明，若判斷失誤或操作不當(dāng)，這一風(fēng)險防范措施反而成為新的風(fēng)險源或陷阱。一、抵押物產(chǎn)權(quán)存在瑕疵造成的風(fēng)險。（1）抵押物雖然通過特殊方式取得了所有權(quán)證，但沒有相應(yīng)完善的程序和手續(xù)。（2）抵押物存在產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債務(wù)糾紛。（3）占有形式不合規(guī)。如辦理房產(chǎn)或地產(chǎn)抵押時，房產(chǎn)與地產(chǎn)分離，沒有同時進(jìn)行抵押登記，一旦所占用的土地用途發(fā)生變動時，抵押房產(chǎn)的價值將滅失。（4）抵押權(quán)被懸空。如開發(fā)商以無定著物的土地使用權(quán)作抵押取得貸款，用于該地塊上的房產(chǎn)開發(fā)，隨著商品房的完工出售，開發(fā)商可以輕而易舉地將售房款轉(zhuǎn)移，最終使抵押權(quán)懸空。（5）抵押權(quán)滅失。如《城市房地產(chǎn)管理法》對以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的土地有動工期限限制，超過出讓合同約定的時間可以加征土地閑置費(fèi)甚至無償收回土地使用權(quán)。依此規(guī)定，土地長期閑置不用超過一年的，無疑會增加處置成本，削弱還貸能力，更為嚴(yán)重的是，一旦閑置期屆滿兩年，土地使用權(quán)被國家無償收回，抵押物就不復(fù)存在。（6）抵押權(quán)難以實現(xiàn)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，必須按照出讓合同的約定進(jìn)行投腹有詩書氣自華精品文檔 你我共享資開發(fā)，達(dá)不到法定轉(zhuǎn)讓條件的均不得轉(zhuǎn)讓。顯然，面對這樣的土地使用權(quán)，銀行即使維權(quán)成功，也只能夠以折價形式受償，但問題還在于受償以后抵債土地使用權(quán)如何處理。二、抵押物的價值風(fēng)險。（1）抵押物市場價值減值風(fēng)險。抵押物市場價值減值主要分四種情況：一是遠(yuǎn)離城區(qū)的企業(yè)以土地、廠房設(shè)備抵押，抵押物重置價值與市場變現(xiàn)價值相差大；另一種是外部環(huán)境變化引起的抵押物減值。如用城區(qū)土地抵押，由于城市規(guī)劃的調(diào)整或抵押物所處地區(qū)的功能環(huán)境的改變，也會使抵押物市場價值減值；第三是部分用專用性很強(qiáng)的抵押物如廠房、職工宿舍樓，交易市場狹窄，變現(xiàn)能力很差；第四種是功能性減值，如用機(jī)器設(shè)備抵押的，由于技術(shù)進(jìn)步和設(shè)備的加速損耗，造成抵押物市場價值減值。三、社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境不規(guī)范形成的風(fēng)險一是現(xiàn)有的法律、法規(guī)對咨詢評估機(jī)構(gòu)的評估失真責(zé)任追究不嚴(yán)，為虛假評估報告提供了生存空間；二是政府職能管理部門存在管理上的漏洞，不具備產(chǎn)權(quán)辦理條件的，通過特殊關(guān)系可以辦理產(chǎn)權(quán)證明。不符合抵押登記條件的，辦理了抵押登記手續(xù)；三是地方保護(hù)主義的影響，銀行在實現(xiàn)抵押權(quán)時，法院裁定用于抵償債務(wù)的抵押物價值往往偏高，且未考慮償債物處置變腹有詩書氣自華精品文檔 你我共享現(xiàn)的相關(guān)費(fèi)用。四、唯一住房擔(dān)保的風(fēng)險大部分民間借貸中的房屋抵押，均是以自己的住房（許多是唯一的住房）提供擔(dān)保，根據(jù)2005年1月1日起實行的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》中第六條規(guī)定，“被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣，變賣或者抵債”。這有可能導(dǎo)致事前的約定、甚至債權(quán)不能實現(xiàn)。目前，銀行紛紛要求債務(wù)人提供第二住所證明，但對于民間借貸的當(dāng)事人來說，總想在操作過程中圖省事，從而往往導(dǎo)致不能執(zhí)行到抵押人作為擔(dān)保債務(wù)的房產(chǎn)。淺談房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的防范摘要：房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)不僅關(guān)系到商業(yè)銀行利益，也影響我國金融市場的穩(wěn)定，它的運(yùn)作過程存在諸多風(fēng)險。在我國住房抵押貸款業(yè)務(wù)快速發(fā)展的過程中，其金融風(fēng)險隱患也不斷地暴露出來。為防范于未然，避免住房抵押貸款風(fēng)險給房地產(chǎn)市場造成的損害，對住房抵押貸款的風(fēng)險因素進(jìn)行分析和探討防范風(fēng)險的措施是必要的。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)抵押貸款貸款額度風(fēng)險因素防范近年來，我國住房抵押貸款業(yè)務(wù)廣泛發(fā)展，為改善居民居住條件、推動居民住房投資、擴(kuò)大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟(jì)增長做出了重要貢獻(xiàn)。但是，在住房抵押貸款業(yè)務(wù)快速發(fā)展的同時，也暴腹有詩書氣自華精品文檔 你我共享露出不少問題，誘發(fā)了金融風(fēng)險隱患的產(chǎn)生。為此，本文在對我國住房抵押貸款的風(fēng)險因素進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，提出防范風(fēng)險的對策建議。房地產(chǎn)抵押貸款面臨的風(fēng)險導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的因素主要有：借款人信用、抵押物、房地產(chǎn)政策（一）信用風(fēng)險信用風(fēng)險具有綜合性、擴(kuò)散性、積累性、隱蔽性和突發(fā)性的特點(diǎn)，既是一種不可測量和難以把握的風(fēng)險，也是銀行抵押貸款面臨的最大風(fēng)險。主要表現(xiàn)在：（1）借款人因還款能力下降而被動違約，如某些抵押貸款業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)抵押物只擔(dān)保部分借款，其余借款以借款人信用或其他資產(chǎn)擔(dān)保，當(dāng)市場條件發(fā)生變化，借款企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)了困境，借款人還款能力下降，導(dǎo)致抵押貸款風(fēng)險。⑵因房地產(chǎn)市場發(fā)生變化，借款人主動違約。如當(dāng)房地產(chǎn)市場蕭條不景氣和樓價下跌后，抵押物市場價值低于貸款余額，借款人選擇放棄抵押物而主動違約。⑶借款人借抵押之名將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣給銀行。如借款人的抵押物取得成本較低，近幾年房地產(chǎn)市場繁榮，導(dǎo)致該物業(yè)增值很快，借款人正常出售，銷售所得扣除應(yīng)繳納的營業(yè)稅、土地增值稅等稅收費(fèi)用后的凈得，低于銀行按照放貸成數(shù)可發(fā)放的抵押貸款。（二）流動性風(fēng)險住房抵押貸款的流動性風(fēng)險表現(xiàn)在兩個方面。一是目前我國的住房貸款資金來源主要是公積金存款與儲蓄存款，商業(yè)銀腹有詩書氣自華精品文檔 你我共享行吸收的居民儲蓄存款,一般都不超過五年,大都是短期性的，而住房抵押貸款期限少則三、五年，多則十年、二十年。這種在發(fā)放長期抵押貸款時的短存長貸行為，會降低商業(yè)銀行資產(chǎn)的流動性，產(chǎn)生流動性風(fēng)險，進(jìn)而影響銀行的兌付能力。二是商業(yè)銀行持有的住房抵押貸款債權(quán)或抵押資產(chǎn)債權(quán)不易變現(xiàn)而可能產(chǎn)生兩個方面的嚴(yán)重后果。其一喪失了在金融市場上更有利可圖的投資機(jī)會，增加機(jī)會成本帶來的損失；其二當(dāng)存款人擠提存款或債權(quán)人要求貸款人清償債務(wù)時，出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難，進(jìn)而直接導(dǎo)致銀行的破產(chǎn)或倒閉。流動性風(fēng)險與信用風(fēng)險以及經(jīng)濟(jì)周期有著密切的聯(lián)系。因為購房者的個人收入是還款的保證，而其收入同一國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期有著密切關(guān)系。當(dāng)經(jīng)濟(jì)周期處于擴(kuò)張階段時，購房者有著良好的收入，旺盛的購房需求也使房屋的變現(xiàn)不成問題，不論銀行還是個人都對未來充滿著樂觀的預(yù)期，銀行的住房抵押貸款余額大量增加。當(dāng)經(jīng)濟(jì)周期處于衰退階段時，失業(yè)現(xiàn)象大量增加，購房者的收入水平下降，還款能力得不到保證，于是借款人的風(fēng)險轉(zhuǎn)為抵押風(fēng)險，同時經(jīng)濟(jì)衰退使得房價急速下跌造成房屋的變現(xiàn)能力下降，抵押風(fēng)險進(jìn)一步轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的不良債權(quán)或損失。當(dāng)這種現(xiàn)象大量出現(xiàn)時，巨額的住房抵押貸款演變成巨額的銀行不良貸款，銀行開始出現(xiàn)流動性風(fēng)險。（三）抵押物風(fēng)險抵押物風(fēng)險主要表現(xiàn)為抵押物處置風(fēng)險和抵押物價格風(fēng)險。抵押物處置風(fēng)險表現(xiàn)在兩個方面。一是借款人欺詐行為構(gòu)腹有詩書氣自華精品文檔 你我共享成的風(fēng)險，包括：虛擬抵押、多頭或重復(fù)抵押、舊契約抵押等。由于借款人的欺詐行為，使得借款人違約后導(dǎo)致對抵押物處分的糾紛，由此造成花費(fèi)高昂的處分費(fèi)用，給貸款人造成損失。二是房地產(chǎn)交易市場不完善構(gòu)成的風(fēng)險。目前，在我國貸款人通過拍賣抵押房產(chǎn)所得價款來清償貸款，在實踐中的阻力很大、困難重重，難以實施。抵押物價格風(fēng)險也有兩個方面的表現(xiàn)。一是抵押物價格的市場風(fēng)險。抵押房屋隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化和自然磨損而導(dǎo)致市場價格下跌，會給銀行帶來損失。二是抵押物價格的人為風(fēng)險。借款人在其抵押期限內(nèi)對房屋的損壞，造成抵押物價格下降，使銀行貸款遭受風(fēng)險。此外，由于估價人員的過失或故意過高估價以使借款人獲取更多的貸款行為等，這些人為因素都會給銀行貸款造成風(fēng)險隱患。（四）政策性風(fēng)險政策性風(fēng)險主要表現(xiàn)在三個方面。一是住房金融部分地承擔(dān)了財政分配的職能。過去的個人收入中住房消費(fèi)部分以實物的形式體現(xiàn)，在停止實物分房之后，這部分收入還未在所有消費(fèi)者的收入中以貨幣的形式及時體現(xiàn)出來，房價與收入之間存在著巨大的差額。這一差額的彌補(bǔ)，在當(dāng)前的個人購房消費(fèi)中過分依賴于金融機(jī)構(gòu)的貸款，購房金融部分地代替了財政的分配職能，直接加重了金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)營風(fēng)險。二是住宅產(chǎn)業(yè)政策長期目標(biāo)的短期化。住宅產(chǎn)業(yè)之所以對經(jīng)濟(jì)有較強(qiáng)的拉動作用，是因為住房消費(fèi)是居民的大額消費(fèi)，強(qiáng)制儲蓄性高，投資乘數(shù)腹有詩書氣自華精品文檔 你我共享大。通過促進(jìn)住房消費(fèi)帶動經(jīng)濟(jì)的增長應(yīng)是一個長期的過程，而我國目前與個人消費(fèi)能力嚴(yán)重脫節(jié)的高房價，使部分商品房有行無市，這種供需不平衡卻被片面理解為個人住房“有效”需求不足，單純依靠擴(kuò)張性的金融政策來擴(kuò)大住房需求。這樣在短期提高住房需求的同時，不可避免地增加了金融機(jī)構(gòu)的政策風(fēng)險。三是不可預(yù)見的政策變動。如在辦理抵押時，抵押權(quán)人一般難以確定或預(yù)測在未來較長時期內(nèi)住房因國防建設(shè)、城市規(guī)劃、市政建設(shè)等政策因素產(chǎn)生變動的情況。一旦因這些建設(shè)需要而征用或拆遷抵押住房時，對被征用人或被拆遷人的補(bǔ)償是根據(jù)城市房屋拆遷管理等有關(guān)規(guī)定協(xié)商確定，其補(bǔ)償價格往往低于房地產(chǎn)市場價格，使貸款人面臨著相應(yīng)的風(fēng)險。房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險防范（一）完善住房抵押貸款的法律法規(guī)我國現(xiàn)在迫切需要一套完善而嚴(yán)密的法律法規(guī)體系來規(guī)范住房抵押貸款的運(yùn)作和發(fā)展。雖然我國已經(jīng)制定了諸如《擔(dān)保法》、《貸款通則》、《個人住房貸款管理辦法》等相關(guān)法律法規(guī)，構(gòu)成了個人住房抵押貸款的法律框架，但也存在著有些法律法規(guī)已經(jīng)不符合當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融發(fā)展的現(xiàn)實條件，有些法律條款內(nèi)容抽象、缺乏可操作性等問題。因此，當(dāng)前應(yīng)從房屋交易、估價、保險等方面，加快推進(jìn)住房抵押貸款法律法規(guī)的制定和完善，以形成對市場主體和市場行為的硬約束。（二）對抵押物進(jìn)行科學(xué)分類以確定合適的抵押率抵押率是根據(jù)不同的抵押物及其變現(xiàn)能力來確定的，謀求腹有詩書氣自華精品文檔 你我共享抵押率約等于變現(xiàn)率。調(diào)整計算抵押率的方式，對于容易確認(rèn)變現(xiàn)價值的抵押物來說，將變現(xiàn)價值減去處置變現(xiàn)抵押物的相關(guān)稅、費(fèi)作為計算抵押率的分母來計算抵押率；對于那些不容易確認(rèn)變現(xiàn)價值的抵押物，將雙方認(rèn)可的評估價值，減去處置變現(xiàn)抵押物相關(guān)稅、費(fèi)作為計算抵押率的分母來計算。對貸款抵押中的不同抵押物和抵押年限應(yīng)根據(jù)市場行情分別設(shè)定不同的抵押率。（三）推進(jìn)個人信用制度的建設(shè)個人信用制度是指為掌握個人資信、約束個人信用行為而建立的登記、評估以及管理利用等方面的總稱。有了完善的個人信用制度，一方面可使銀行用比較低的成本準(zhǔn)確地獲取貸款申請者的信用資料；另一方面?zhèn)€人信用體系的建立，使違約者及時曝光，得到相應(yīng)懲罰，讓人自覺守信，以降低住房抵押貸款風(fēng)險。個人信用制度的建立包括四個方面：第一，建立個人信用檔案制度。利用銀行計算機(jī)聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，分階段地將居民個人信用資料全部匯集記錄存檔。第二，建立多層次的個人信用調(diào)查與評估制度。建立起以政府部門為主，銀行系統(tǒng)利用其有關(guān)技術(shù)和信息相協(xié)助,社會中介機(jī)構(gòu)相輔助的多層次個人信用調(diào)查體系，是我國現(xiàn)階段最為緊迫的任務(wù)。因為它使政府、個人信用調(diào)查機(jī)構(gòu)與銀行各方在系統(tǒng)資源上實現(xiàn)信息的共享。第三，逐步建立和擴(kuò)展個人基本賬戶制度。個人基本賬戶的建立，使居民個人的存儲支出等情況在基本賬戶中得以體現(xiàn)，既加強(qiáng)了對資金的監(jiān)管和信息的反饋，又可以改變信息采集的被動局面，保證腹有詩書氣自華精品文檔 你我共享信貸雙方的共有利益。第四，建立個人信用監(jiān)控體系。通過該系統(tǒng)設(shè)置不同規(guī)模和方向的條件，使居民在不良信用行為之后，不僅在銀行的監(jiān)控機(jī)制上會對其做出反映，而且在個人信用記錄方面也會有負(fù)面評價。這種負(fù)面評價對其擇業(yè)、求職、提薪以及使用信用消費(fèi)等方面都會產(chǎn)生不利影響。這就會促使使用者珍惜自己的信用，也促使了從單位信用和道德約束逐步過渡到以個人信用保證為主的法律制約的信用中來，有利于完善個人信用的法律環(huán)境和技術(shù)手段。（四）完善風(fēng)險防范制度在金融機(jī)構(gòu)中樹立正確的風(fēng)險理念，完善貸款業(yè)務(wù)的相關(guān)操作程序，加強(qiáng)和規(guī)范抵押貸款風(fēng)險監(jiān)控和預(yù)警體系的建設(shè)。抵押貸款風(fēng)險存在于房地產(chǎn)貸款的審核、發(fā)放和回收各個方面，防范風(fēng)險，要做到以下幾點(diǎn)：一、信貸操作規(guī)范化，內(nèi)控管理嚴(yán)格化。實行跟蹤服務(wù)，落實調(diào)查責(zé)任，增加貸后檢查強(qiáng)度和次數(shù)。確定申報價格的合理性、各信息與實際信息的一致性是銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款手續(xù)的前提，加強(qiáng)貸后檢查，防范影響貸款歸還的不利因素出現(xiàn)，減少貸款損失。二、完善金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部操作流程和監(jiān)督機(jī)制，提高房地產(chǎn)按揭貸款管理水平，構(gòu)建一套有效、適用的執(zhí)行制度。三、建立違法違規(guī)通報機(jī)制。⑤對于虛假抵押貸款行為，要及時復(fù)查并找出問題所在，建立黑名單并實行信息共享，信貸制裁弄虛作假行為，防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險發(fā)生?？偨Y(jié)腹有詩書氣自華精品文檔你我共享在我國，房地產(chǎn)貸款是商業(yè)銀行的主要信貸業(yè)務(wù)之一。如何防控該業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的風(fēng)險，不僅關(guān)系到商業(yè)銀行的利益，也影響著我國整個金融市場的穩(wěn)定。完善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險評估體系和保險機(jī)制，完善金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險防范制度是防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的重要措施。同時，相關(guān)部門要設(shè)立特殊的房地產(chǎn)擔(dān)保規(guī)則，引入住房質(zhì)量強(qiáng)制保險制度。完善銀行內(nèi)控制度，加強(qiáng)監(jiān)管部門監(jiān)管力度，完善信息資源共享平臺，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)貸款風(fēng)險控制機(jī)制。只有在房地產(chǎn)抵押登記管理部門和金融機(jī)構(gòu)密切配合下，才能合理規(guī)避房地產(chǎn)抵押貸款中的風(fēng)險。參考文獻(xiàn)：1.田雨.商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險及其對策[J].財經(jīng)科學(xué),20042.楊笑寒.個人住房抵押貸款風(fēng)險的控制[J].環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)瞭望，2005,(8)3.蔡天任.對我國發(fā)展住宅抵押貸款證券化的探討[J].學(xué)術(shù)交流,2004，⑸4.關(guān)永宏：“論住房公積金貸款存在的風(fēng)險及其防范”，《山西大學(xué)學(xué)報》，2009年6月。5.刑建：“淺談商業(yè)銀行住房貸款的風(fēng)險防范”，《商情》，2008年6月。6.姚恒紀(jì)：“個人住房貸款的風(fēng)險及防范”，《現(xiàn)代金融》，2010年7月。腹有詩書氣自華精品文檔 你我共享動產(chǎn)抵押存在的風(fēng)險1、抵押動產(chǎn)市場真實價值的確定。由于動產(chǎn)所涉及的范圍十分廣泛而銀行信貸人員不可能熟悉所有抵押品相關(guān)行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)因此只能從抵押人提供的購買抵押物的發(fā)票、抵押物的帳面價值同時根據(jù)經(jīng)驗來判定其大概價值其結(jié)果可能大大偏離市場價格。2、抵押動產(chǎn)折舊變現(xiàn)價值難以確定。任何動產(chǎn)將由于使用、自然磨損等因素在貸款到期時存在折舊降價的情況現(xiàn)信貸人員只能根據(jù)會計規(guī)則中的折舊標(biāo)準(zhǔn)、及該設(shè)備的壽命等予以折算貸款到期時其存在的價值但事實上機(jī)器設(shè)備等動產(chǎn)的實際折舊率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于會計標(biāo)準(zhǔn)的折舊率。如汽車使用一年后的變現(xiàn)價腹有詩書氣自華精品文檔 你我共享格往往只有新車的80%而按國家折舊標(biāo)準(zhǔn)只折舊10%兩者的差價達(dá)一倍之多。3、抵押動產(chǎn)的質(zhì)量問題、非正常損壞產(chǎn)生的價值貶值。貸款發(fā)放后抵押物仍由抵押人使用在此期間可能出現(xiàn)抵押物存在質(zhì)量問題、出現(xiàn)人為損壞、出現(xiàn)意外事故等造成抵押物價值的貶值。如汽車出現(xiàn)重大事故即使修復(fù)其價值也將大受影響。4、抵押動產(chǎn)的市場降價。銀行在辦理貸款時住往考慮抵押物的現(xiàn)值但無法預(yù)料在需要實現(xiàn)抵押權(quán)時其相同全新物的市場價值。在有些高新產(chǎn)品中在一年或二年的貸款到期時其抵押物的現(xiàn)時價格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于貸款時的評估價格。如一部手機(jī)一年后價格往往是其原價的60%兩年后可能只有40%。5、抵押物的出售方保留所有權(quán)。抵押人提供的抵押物往往購自第三方而在其未付清全部貨款的情況下出售方往往在合同中約定貨款未付清的出售方保留所有權(quán)。而抵押人為取得貸款往往隱瞞該事實。如該等抵押物用于抵押后即使抵押手續(xù)齊全但由于抵押權(quán)人對抵押物尚未取得所有權(quán)自然抵押權(quán)也將無從談起。6、抵押物被私自轉(zhuǎn)移、變賣。在抵押物非抵押權(quán)人或第三人監(jiān)管而仍由抵押人監(jiān)管的情況下抵押人出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)時會出現(xiàn)私自轉(zhuǎn)移、變賣抵押以套取現(xiàn)金也會出現(xiàn)抵押人的債務(wù)人哄搶抵押物抵押權(quán)人往往無法查找到抵押物的最終所在。而在我國現(xiàn)行法律中對此卻沒有相應(yīng)的救濟(jì)措施。腹有詩書氣自華精品文檔 你我共享二、建議對策1、關(guān)于抵押物價值的審核銀行信貸人員要親自查看抵押物的現(xiàn)狀必要時應(yīng)當(dāng)觀察其運(yùn)行狀態(tài)并與抵押物相關(guān)說明書、資料進(jìn)行比對確定抵押物的性狀以確定是否適合于抵押。除要求提供抵押物的發(fā)票等材料外尚需要求提供購買該抵押的合同及付款憑證必要時需出售方出具相關(guān)證明以確定該抵押物不存在第三方權(quán)利。2、對抵押物價值的確定要求具有法定資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。評估機(jī)構(gòu)往往對抵押物的價值可以通過其專業(yè)查詢其得出的結(jié)論相對比較接近市場實際價格。要求評估機(jī)構(gòu)評估貸款到期時的價值。對于一些市場價格下降幅度較大的抵押物要求評估機(jī)構(gòu)根據(jù)以往市場變動的情況、規(guī)律等作出評估意見如不能評估的也可以出具咨詢意見。在確定抵押物的價值時要充分考慮該意見并確定貸款的額度。要選定一些合作的評估機(jī)構(gòu)。由于一般情況下評估機(jī)構(gòu)并不承擔(dān)抵押物評估價格與變現(xiàn)價格不符所產(chǎn)生的風(fēng)險但銀行在選定評估機(jī)構(gòu)時可以提出一些要求如出現(xiàn)三宗以上價格偏差達(dá)20%以上的評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的責(zé)任等制約條款以盡可能的使評估機(jī)構(gòu)遵循公允、真實的原則。不要盲目相信評估結(jié)論。正如前面所述由于評估機(jī)構(gòu)不承擔(dān)價格偏差的風(fēng)險信貸人員不應(yīng)當(dāng)盲目相信評估結(jié)論應(yīng)當(dāng)腹有詩書氣自華精品文檔 你我共享在評估結(jié)論的基礎(chǔ)上考慮評估機(jī)構(gòu)作出評估結(jié)論的依據(jù)、案例等綜合分析作出正確的貸款決策。3、對抵押物委托第三方監(jiān)管。在條件允許的情況下盡可能的委托第三方如倉儲公司、物流公司等對抵押物進(jìn)行第三方監(jiān)管以防止抵押物被私自轉(zhuǎn)移、變賣。4、抵押物盡可能選擇大型、不易移動的物品。如企業(yè)拿一塊黃金要求抵押銀行肯定不會同意選用抵押而只能選用質(zhì)押。因此大型、不易移動之抵押物將可以防止被轉(zhuǎn)移、變賣。當(dāng)然信貸人員仍應(yīng)當(dāng)隨時關(guān)注抵押物的狀況以保障抵押權(quán)利。5、運(yùn)用合同約定隨時要求債務(wù)人補(bǔ)充擔(dān)保。信貸人員應(yīng)當(dāng)隨時關(guān)注抵押物的狀況、適時價值等發(fā)現(xiàn)抵押物的狀況不適宜抵押如抵押物損壞等、價值下跌不足以擔(dān)保價值的要運(yùn)用合同約定的條款要求債務(wù)人補(bǔ)充擔(dān)保或減少貸款額度等措施必要時可以提前收回貸款以保障信貸資金的安全。三、呼吁在刑事立法上保護(hù)抵押權(quán)就抵押人私自轉(zhuǎn)移、變賣抵押物或債權(quán)人哄搶抵押物的行為我國法律上沒有相應(yīng)的制裁措施。雖然法律上保護(hù)抵押權(quán)可以從抵押物的實際占有人處追回抵押物但在銀行無法查找得抵押物的下落的情況下只能無奈興嘆。也正是法律規(guī)定上的缺陷造成了抵押人、抵押人的其他債權(quán)人肆無忌憚侵害銀行抵押權(quán)的案件時有發(fā)生。如筆者所在的農(nóng)合行今年內(nèi)就發(fā)生多起該類案例造成金融債權(quán)無法保障。筆者認(rèn)為金融機(jī)構(gòu)對企業(yè)的信貸支持將大大推動企腹有詩書氣自華精品文檔 你我共享業(yè)的發(fā)展、國家的發(fā)展金融債權(quán)的安全也直接影響到國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在動產(chǎn)抵押權(quán)的保護(hù)上單從民商事法律的角度進(jìn)行保護(hù)已不能滿足現(xiàn)實需要如對抵押人或第三人任意侵犯抵押權(quán)的行為不加以法律懲戒必將摧毀金融機(jī)構(gòu)開展動產(chǎn)抵押的信心。但目前我國行政處罰、刑事處罰上均無相應(yīng)的法律規(guī)定導(dǎo)致現(xiàn)金融機(jī)構(gòu)對開展動產(chǎn)抵押憂心重重而企業(yè)也因不能得到信貸支持而難以迅速發(fā)展。因此筆者建議立法機(jī)關(guān)能充分考慮該存在的事實及加以規(guī)制的必要性修改相應(yīng)的法律規(guī)定將侵犯抵押權(quán)的行為列入刑事立法的范疇以活躍金融、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。筆者認(rèn)為動產(chǎn)抵押權(quán)應(yīng)當(dāng)適用善意取得。理由一、動產(chǎn)抵押權(quán)的善意取得是促進(jìn)市場交易安全、便捷的客觀需要。對抵押權(quán)人利益的保護(hù)是動產(chǎn)抵押制度的關(guān)鍵對交易安全的保障是動產(chǎn)抵押制度正義的基礎(chǔ)。善意取得制度是一種以犧牲財產(chǎn)的靜的安全為代價來保障交易動態(tài)安全的制度。交易的安全、便捷是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)條件下如果法律要求第三人每簽訂一個合同都要查實抵押人是否對抵押物享有處分權(quán)那不僅要增加交易成本還會妨害市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展如果為保護(hù)所有人的利益而認(rèn)定抵押人以他人的財產(chǎn)設(shè)定的抵押無效必然導(dǎo)致大量已建立的交易關(guān)系歸于無效最終將使安全、便捷的價值難以實現(xiàn)。二、動產(chǎn)抵押權(quán)的善意取得符合動產(chǎn)占有的公信力理論。占有一直是享有動產(chǎn)物權(quán)的公示方法。由于占有具有享有動產(chǎn)物權(quán)的公信力占有人在占有物上行使的權(quán)利被法律推定為占有人腹有詩書氣自華精品文檔 你我共享合法享有。第三人只要善意地信賴占有人對該動產(chǎn)享的處分權(quán)并加以受讓就確定地取得動產(chǎn)的權(quán)利。對以他人財產(chǎn)設(shè)定抵押來說抵押人雖然對抵押物無處分權(quán)但抵押人對抵押物的占有卻足以產(chǎn)生抵押人對抵押物有處分權(quán)的公信力故抵押人對其占有的動產(chǎn)行使的設(shè)定抵押的處分權(quán)法律推定抵押人享有第三人只要是善意的就應(yīng)當(dāng)取得抵押權(quán)。同時這一理論也限定了只有采用占有為公示方法的動產(chǎn)抵押才可以適用善意取得。三、最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見試行》第89條規(guī)定“在共同共有關(guān)系存續(xù)期間部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的一般認(rèn)定無效但第三人善意、有償取得該財產(chǎn)的應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益。”這里講的“擅自處分”應(yīng)認(rèn)為既包括處分所有權(quán)也包括擔(dān)保物權(quán)而抵押權(quán)是擔(dān)保物權(quán)的一種。綜上采用占有為公示方法的動產(chǎn)雖然抵押人無處分權(quán)以其作為抵押物適用善意取得是有法理基礎(chǔ)和實踐意義的。 但是由于抵押是債務(wù)人或第三人以不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)占有的方式將財產(chǎn)用來作為債務(wù)的擔(dān)保的而抵押權(quán)設(shè)立時對抵押物有法定登記、約定登記和不登記三種情況所以動產(chǎn)抵押權(quán)適用善意取得除符合善意取得的一般要件即第三人主觀上為善意、善意第三人與無處分權(quán)人的行為合法有效及無處分權(quán)人合法占有動產(chǎn)外應(yīng)根據(jù)抵押設(shè)定的情況區(qū)別對待。一是設(shè)立抵押時抵押物進(jìn)行了登記該抵押合同有效抵押權(quán)人取得抵押權(quán)其行使抵押權(quán)取得的抵押物可善意取得二是抵押人將無處分權(quán)但合法占有的財產(chǎn)抵腹有詩書氣自華精品文檔 你我共享押未辦理抵押登記的抵押權(quán)人不能取得抵押權(quán)因為抵押合同未經(jīng)公示不能取得公信力。“無抵押貸款”暗藏陷阱風(fēng)險大中小企業(yè)一直面臨融資難的尷尬這一點(diǎn)被不少投資公司利用稱無須抵押即可貸款且貸款數(shù)額動輒承諾上億元。無須抵押即可貸款聽起來很美好實際上隱藏著陷阱。昨天市工商局披露了兩起典型案例并提醒急需資金的企業(yè)勿輕信無抵押即可貸款的陷阱。中小企業(yè)一直面臨融資難的尷尬這一點(diǎn)被不少投資公司利用稱“無須抵押即可貸款”且貸款數(shù)額動輒承諾上億元?！盁o須抵押即可貸款”聽起來很美好實際上隱藏著陷阱。昨天市工商局披露了兩起典型案例并提醒急需資金的企業(yè)勿輕信“無抵押即可貸款”的陷阱。案例一想要1.5億元投資先匯7000元差旅費(fèi)青?？狄馍锬茉从邢薰靖笨偨?jīng)理黃先生介紹他們公司最近想新做一個年產(chǎn)4腹有詩書氣自華精品文檔你我共享萬噸燃料酒精聯(lián)產(chǎn)蛋白飼料項目但缺少L5億元資金。恰在此時他看到南京一家投資管理公司的廣告稱可以提供大量資金且無須抵押。黃先生遂聯(lián)系了該公司對方表示“L5億元資金不是大問題。你們先把項目資料寄給我們看看研究之后再答復(fù)你?！笔盏近S先生郵寄的材料后投資公司工作人員表示可以合作此次投資額為13億元合作期5年年回報率8%—10%。不過要想拿到1.3億元投資黃先生必須先支付7000元考察費(fèi)?？狄夤舅旄读?000元并承擔(dān)了投資公司兩名工作人員去青海的吃、住、行費(fèi)用。隨后該投資公司又表示康意公司還得在7天之內(nèi)提供一份項目風(fēng)險分析及未來收益評估報告。據(jù)悉光請專業(yè)機(jī)構(gòu)做這樣一份報告就需要花費(fèi)數(shù)萬元而且7天時間根本來不及做評估工作。康意公司懷疑其中有詐立即停止了合作。案例二花了2萬多元一分錢沒貸到安徽阜陽開發(fā)區(qū)綠緣康寶食品廠近期擬投資3600噸靈菇香料生產(chǎn)線項目急需資金就找到了南京的一家投資管理中心雙方簽下了一份5000萬元的融資協(xié)議書但綠緣康寶要承擔(dān)3000元考察費(fèi)和2000元保證金還要提供由指定機(jī)構(gòu)出具的《投資價值分析報告》。為了早點(diǎn)拿到5000萬元綠緣康寶食品廠只好又掏了2萬元。此時投資中心工作人員表示5000萬元資金已準(zhǔn)備好。在此之前綠緣康寶食品廠還須再交20萬元做一份技術(shù)項目無形資產(chǎn)評估。經(jīng)過討價還價評估費(fèi)由20萬元減至10萬元。在交10萬元之前綠緣康寶食品廠負(fù)責(zé)人林先生要求看一下指定機(jī)構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照和組織機(jī)構(gòu)代腹有詩書氣自華精品文檔 你我共享碼證。對方只拿出了一份營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件復(fù)印件顯示該機(jī)構(gòu)的注冊資金只有10萬元而且是新近成立的一家企業(yè)。林先生懷疑有問題立即終止了此次合作。隨后綠緣康寶食品廠向公安部門報案追回了部分保證金但還是搭進(jìn)了2萬多元各種費(fèi)用。工商別輕信無抵押融資承諾市工商局企業(yè)信用處處長顧明表示目前一些設(shè)置陷阱的融資公司的行為初看起來不像騙。比如它會首先要求在融資前前往考察收取考察費(fèi)表面上看這屬于正當(dāng)要求；其次雙方簽訂融資合同合同中約定必須進(jìn)行項目評估然后收取評估費(fèi)用。陷阱其實就是暗藏在各種高昂的收費(fèi)中最后逼得融資企業(yè)知難而退自行放棄融資而融資公司則不承擔(dān)任何責(zé)任。顧明提醒中小企業(yè)面臨融資難首先要找正規(guī)渠道融資。例如可以到工商部門辦理動產(chǎn)抵押、股權(quán)質(zhì)押、商標(biāo)質(zhì)押等方式向銀行貸款;二是盡量審查融資公司的資質(zhì)。要查看融資公司的營業(yè)執(zhí)照等有效證件必要時可到工商部門了解融資公司的信譽(yù)情況。銀行缺乏經(jīng)驗 另一些從事小企業(yè)融資的業(yè)內(nèi)人事認(rèn)為動產(chǎn)抵押要求銀行對抵押品所在的行業(yè)相當(dāng)熟悉能確定抵押物品的真實價值但目前國內(nèi)銀行在運(yùn)作上往往缺乏經(jīng)驗。 上述股份制銀行風(fēng)險控制部門總經(jīng)理也表示銀行對動產(chǎn)抵押發(fā)放貸款時必須對抵押公司的上下游企業(yè)進(jìn)行摸底并檢查其本身的經(jīng)營情況才能放貸。不僅要求抵押物具有足夠的價值還要有足夠的變現(xiàn)渠道。 中小企業(yè)缺乏抵押品 “擴(kuò)展動產(chǎn)抵押范圍是拓展中小企業(yè)融資途徑的重要舉措?！鄙虾Ｖ行∑髽I(yè)服

腹有詩書氣自華精品文檔 你我共享務(wù)中心金融部部長李強(qiáng)對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》說目前中小企業(yè)融資98.3%依靠銀行貸款但很多企業(yè)在創(chuàng)辦初期沒有足夠的抵押品原料、存貨等動產(chǎn)往往是公司最主要的資產(chǎn)。一物多抵及抵押品不實阻礙動產(chǎn)抵押 案例一位從事鋼材貿(mào)易的企業(yè)主管告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》近年來上海的鋼材貿(mào)易企業(yè)幾乎不可能從銀行以動產(chǎn)抵押方式獲得流動資金貸款主要是前幾年發(fā)生了一件讓上海銀行界非常惱火的事情一家貿(mào)易企業(yè)為了獲得一筆流動資金貸款將其他企業(yè)存放在倉庫里的存貨抵押給不止一家銀行但后來貸款還不出幾家銀行一起來查收抵押物結(jié)果大家不僅發(fā)現(xiàn)這家企業(yè)是多重抵押甚至連貨物都是別的公司的。銀行一怒之下停止了所有對鋼材貿(mào)易企業(yè)的動產(chǎn)抵押貸款。 專家評點(diǎn)“一物多抵和抵押物品不實是動產(chǎn)抵押中存在的主要問題”擔(dān)保公司應(yīng)當(dāng)在動產(chǎn)抵押中扮演重要角色但目前國內(nèi)擔(dān)保行業(yè)不夠規(guī)范很多擔(dān)保公司本身的資信就存在問題這增加了動產(chǎn)抵押的推行難度。記者王磊唐贊 設(shè)立動產(chǎn)抵押的目的在于以其交換價值作為融資擔(dān)保的需求活躍金融、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及實現(xiàn)物盡其用、貨暢其流的目的。動產(chǎn)抵押的標(biāo)的物范圍很廣泛基本覆蓋了所有的動產(chǎn)。將這些財物設(shè)定抵押而非質(zhì)押的話有時會得到更大的效益。比如工廠將機(jī)器設(shè)備抵押給銀行以擔(dān)保其債務(wù) 動產(chǎn)抵押相關(guān)漫畫假如沒有動產(chǎn)抵押制度的話那銀行就只能保有那些機(jī)器設(shè)備不僅創(chuàng)造不了價值而且銀行因為保管而要花費(fèi)不少的精力和金錢、工廠也只能坐在那望器生嘆。這樣嚴(yán)重浪費(fèi)了資源腹有詩書氣自華精品文檔 你我共享不利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和違反物盡其用的準(zhǔn)則。所以有了動產(chǎn)抵押制度的話銀行和工廠都能得益也充分利用了資源。還有很多例子如出租車司機(jī)把出租車抵押給銀行、運(yùn)輸公司把自有的火車抵押給銀行這樣做對雙方都有益這就是動產(chǎn)抵押制度的作用一一最大限度的利用物的價值。抵押物風(fēng)險分析房地產(chǎn)（含土地、在建工程）因其具有位置不可移動、壽命長久、價值量大等特點(diǎn)，已成為商業(yè)銀行發(fā)放貸款樂于采用和廣泛接受的抵押物。為了保證貸款的安全，銀行一般會要求對作為抵押物的房地產(chǎn)進(jìn)行評估，然后按照估價結(jié)果所確定的價值，在一般不超過70%的抵押率范圍內(nèi)確定貸款額度。理論上講，按此操作的房地產(chǎn)抵押貸款應(yīng)該具有較大安全性，但實際結(jié)果往往并非如此。大量的處置抵押物償債實例表明，房地產(chǎn)變現(xiàn)收入往往并不能按評估價值彌補(bǔ)貸款本息，銀行仍承受了相當(dāng)大的損失。為什么按照符合估價規(guī)范的估價結(jié)果確定的抵押物價值并不能保證銀行貸款的安全，腹有詩書氣自華

精品文檔你我共享如何正確理解和使用估價報告，如何測算出能夠充分保障貸款安全的抵押權(quán)價值，根據(jù)工作實踐，本文對上述問題作初步的探討。一、銀行抵押物潛藏的主要風(fēng)險銀行處置抵押物遭遇兩大風(fēng)險在借款人無力歸還銀行抵押貸款的情況下，抵押人同意以處置抵押物所得用于優(yōu)先清償借款人到期貸款，是銀行以非訴方式實現(xiàn)抵押權(quán)的最快捷簡約的途徑之一。但是，銀行受抵押人的委托，以自己的名義委托拍賣公司以公開方式處置抵押物（或稱拍賣標(biāo)的），容易導(dǎo)致下列兩大風(fēng)險：一、對拍賣標(biāo)的承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任的風(fēng)險。拍賣標(biāo)的瑕疵主要有產(chǎn)權(quán)方面的瑕疵和實物方面的瑕疵。根據(jù)《拍賣法》“委托人應(yīng)當(dāng)向拍賣人說明拍賣標(biāo)的的來源和瑕疵”之規(guī)定，銀行在接受抵押人的委托后，以自己的名義與拍賣人辦理委托拍賣抵押物手續(xù)前，若由于自己的原因未向拍賣人詳盡說明拍賣標(biāo)的的瑕疵，從而導(dǎo)致拍賣人未向競買人披露拍賣標(biāo)的瑕疵的，則拍賣成交后，一旦買受人發(fā)現(xiàn)拍賣標(biāo)的存在未經(jīng)披露的瑕疵并主張權(quán)利的，作為拍賣標(biāo)的委托人的銀行就容易被訴并應(yīng)自行對拍賣標(biāo)的承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。二、無法如期交付拍賣標(biāo)的的風(fēng)險。該風(fēng)險主要來自兩方面的原因：一是抵押人主觀方面的原因。由于銀行對抵押人只享有他項權(quán)利而不是所有權(quán)，對于委托拍賣合同中的交付條款，只要抵押人不配合，銀行就無法自行履行。因此，如果抵押物拍賣成交后，抵押人反悔，不配合辦理拍賣標(biāo)的的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)或騰空拍賣標(biāo)的，銀行就構(gòu)成違約。另一是因拍賣標(biāo)的被司法機(jī)關(guān)查封而無法交付。在抵押人與借款人同為一人的情況下，如果抵押人對外有多項負(fù)債，則其委托銀腹有詩書氣自華

精品文檔你我共享行處置抵押物后，抵押物在拍賣成交產(chǎn)權(quán)過戶未辦妥前被司法機(jī)關(guān)查封的，往往導(dǎo)致拍賣標(biāo)的無法如期交付，銀行作為拍賣標(biāo)的委托人只能承擔(dān)拍賣標(biāo)的不能交付的違約風(fēng)險。上述兩大風(fēng)險，輕則應(yīng)根據(jù)過錯程度承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，重則拍賣合同被解除，既應(yīng)返還全部拍賣成交款又得賠償買受人的實際損失。在抵押人同意通過非訴途徑、以處置抵押物所得還貸的情況下，應(yīng)當(dāng)由抵押人自行委托拍賣公司拍賣。1、低租金、高違約成本導(dǎo)致抵押資產(chǎn)貶值若抵押物用于租賃，市場租金是抵押物市場價值的體現(xiàn)。一個租賃期長、租金嚴(yán)重低于市場租金且解約成本奇高的租賃合同，及一個租賃期長、一次性付清租金的租賃合同將嚴(yán)重降低抵押物價值。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定：訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)影響，即使實現(xiàn)抵押權(quán)，將抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人或者第三人，抵押人與承租人之間原有的關(guān)系也不當(dāng)然終止。長租期、低租金或一次性付清租金的抵押物銀行在處置時將面臨無法處置或只能以極其低的價格變賣給承租人（極可能是借款人的關(guān)聯(lián)方）。2、處置難導(dǎo)致抵押資產(chǎn)貶值大宗抵押物（評估值在1億元以上）如整棟大廈、整棟商場等，若處置，由于購買該物業(yè)所需資金量大，一次性買斷的買家少、變現(xiàn)難等，無法處置或處置價格往往較評估價格大幅降低；腹有詩書氣自華

精品文檔 你我共享對整棟物業(yè)分層抵押、整層物業(yè)分割抵押的抵押物，如果無獨(dú)立通道或不能合法享有及分?jǐn)傉w房地產(chǎn)的各項權(quán)益和服務(wù)配套設(shè)施，處置將非常被動。另大商場周邊的小店鋪，其交通及人流必依賴大商場，若大商場經(jīng)營狀況不好，且大商場和小店鋪分別抵押給不同的銀行，處置起來，特別是小店鋪抵押物，極可能有價無市；工業(yè)企業(yè)分幢分割抵押，分開處置將大大降低抵押物的價值，如果無獨(dú)立通道或不能利用公用設(shè)施及道路的情況將導(dǎo)致難以處置；非工業(yè)園區(qū)內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)廠房，配套設(shè)施、道路通達(dá)狀況及產(chǎn)業(yè)聚集度較差，變現(xiàn)能力差。車庫抵押風(fēng)險：（1）根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，業(yè)務(wù)對小區(qū)車位享有優(yōu)先購買權(quán)和使用權(quán)，如果非業(yè)主購買車位抵押，將會帶來貶值風(fēng)險。（2）車庫抵押時，往往很多產(chǎn)權(quán)證為一個大證，并未對每個車庫面積進(jìn)行分?jǐn)?，也沒有具體的車位個數(shù)，評估價值將會與實際車位的價值有較大出入。集體土地上的房產(chǎn)抵押風(fēng)險：根據(jù)法律規(guī)定，單獨(dú)的集體土地不能抵押（荒山、荒地和荒灘除外）。集體土地的農(nóng)村或鄉(xiāng)村房產(chǎn)雖可抵押，但當(dāng)處置抵押物時對買受有嚴(yán)格的限制一一只能在農(nóng)村集體內(nèi)轉(zhuǎn)讓，使其變現(xiàn)價值嚴(yán)重縮水。3、土地評估中的疏漏導(dǎo)致抵押資產(chǎn)貶值（1）土地基本情況未詳細(xì)核實房產(chǎn)證載用途與實際用途不一致，如證載用途為辦公，腹有詩書氣自華精品文檔 你我共享實際用途為商業(yè)等；由于歷史原因，有的老土地證在證載用途上寫的是綜合用地，沒有具體說明是哪兩種或兩種以上具體用途構(gòu)成，出讓合同可能也沒有說明，往往會將其設(shè)定為商業(yè)和住宅兩種用途，若實際用途與評估設(shè)定用途不一致，將導(dǎo)致評估價值不準(zhǔn)確；存在一種土地證，使用權(quán)類型上載明為出讓，但沒有土地的終止日期，出現(xiàn)這種情況多數(shù)是政府部門為了融資貸款而做出的權(quán)屬證書，實際是沒有繳納土地出讓金或出地出讓金未繳納全，這必然導(dǎo)致抵押物貶值。（2）待開發(fā)土地未按期動工或改變用途根據(jù)有關(guān)規(guī)定，以出讓土地方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按出讓合同約定的用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過約定的動工日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收一定數(shù)額閑置費(fèi)，滿2年未動工開發(fā)的可以無償收回（特殊情況除外）。若待開發(fā)出地未如期動工開發(fā)，造成被收閑置費(fèi)則加重客戶負(fù)擔(dān)；若被無償收回，則第二還款來源無保障。4、司法處置不利導(dǎo)致抵押資產(chǎn)貶值（1）權(quán)利瑕疵導(dǎo)致無法處置有產(chǎn)權(quán)瑕疵，如產(chǎn)權(quán)糾紛、地役權(quán)限制等的抵押物，很難處置。有合法產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)未必是合法的抵押物。如一在建工程腹有詩書氣自華精品文檔 你我共享報建手續(xù)中估價對象的用途為營業(yè)用房（庫房或車庫），但工程完工后開發(fā)商將其作為設(shè)備用房（公用），在申請法院強(qiáng)制拍賣時無法執(zhí)行一一商業(yè)或住宅大樓的設(shè)備用房不能單獨(dú)變賣。另：抵押物有合法產(chǎn)權(quán)，但因開發(fā)商與拆遷戶存在糾紛，拆遷戶自行搬入抵押物居住，致使法院難以執(zhí)行。（2）抵押物有法定優(yōu)先受償款導(dǎo)致即使處置貸款難收回法定優(yōu)先受償款是指假定在實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款的款額，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款、已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、以及其他法定優(yōu)先受償款。特別是在建工程，若抵押物有法定優(yōu)先受償款，將使我行的權(quán)益受到較大的損失。（3）儲備用地、專用設(shè)備、根據(jù)生產(chǎn)工藝設(shè)計的生產(chǎn)廠房，處置時會受專業(yè)性限制，變現(xiàn)困難，導(dǎo)致資產(chǎn)貶值。二、加強(qiáng)風(fēng)險防范的措施1、任何支行或個人不得干涉評估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立執(zhí)業(yè)為保證抵押物評估工作的獨(dú)立、客觀性，行內(nèi)任何機(jī)構(gòu)或個人不得干涉評估機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)，無理要求評估機(jī)構(gòu)調(diào)高評估價值。銀行應(yīng)建立了評估信息溝通渠道，若對評估機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)或評估報告有異議，可填報《抵押資產(chǎn)評估情況反饋表》向腹有詩書氣自華精品文檔 你我共享上一級管理機(jī)構(gòu)反映。2、慎重選擇抵押物在市場營銷過程中，不是任意的資產(chǎn)都可用于貸款抵押，應(yīng)選擇權(quán)屬清晰、無權(quán)利瑕疵、無他項權(quán)利、無法定優(yōu)先受償款的資產(chǎn)用于抵押，且優(yōu)先選擇變現(xiàn)能力強(qiáng)的資產(chǎn)。房地產(chǎn)類資產(chǎn)，變現(xiàn)能力看，住宅強(qiáng)于商業(yè)用房、商業(yè)用房強(qiáng)于工業(yè)用房；商業(yè)用房中的獨(dú)立門市、商場和農(nóng)貿(mào)市場攤位易于變現(xiàn)；面積小或可以分割出售的易于變現(xiàn)；市場不活躍地區(qū)的、面積大又無法分割的、對買受人有限制的、價值量過大的、有權(quán)利瑕疵的等都不易變現(xiàn)。（1）對租賃期長、租金嚴(yán)重低于市場租金且解約成本較高的資產(chǎn)，原則上不能選擇作為我行貸款的抵押物。（2）對大宗房產(chǎn)（評估值在1億元以上）如整棟大廈、整棟商場等、擬分層抵押的整棟物業(yè)、擬分割抵押的整層物業(yè)、擬分幢分割抵押的工業(yè)企業(yè)房產(chǎn)、遠(yuǎn)郊區(qū)或商業(yè)氛圍不濃的商業(yè)用房，結(jié)合變現(xiàn)能力謹(jǐn)慎選擇作為抵押物。（3）對土地證記載無土地終止日期的土地，謹(jǐn)慎選擇作為抵押物。（4）拆除重建的土地或房產(chǎn)抵押的，客戶經(jīng)理必須了解開發(fā)商與拆遷戶之間是否存在糾紛，若存在糾紛原則上不能用于抵押。（5）集體土地的農(nóng)村或鄉(xiāng)村房產(chǎn)，結(jié)合變現(xiàn)能力謹(jǐn)慎腹有詩書氣自華精品文檔 你我共享選擇作為抵押物。（6）儲備用地、專用設(shè)備、根據(jù)生產(chǎn)工藝而設(shè)計的生產(chǎn)廠房，謹(jǐn)慎選擇作為抵押物。（7）公建用房不能作為抵押物。3、詳細(xì)核實擬抵押資產(chǎn)的基本情況（1）客戶經(jīng)理必須實地查看擬抵押資產(chǎn)；核實資產(chǎn)是否權(quán)屬清晰；核實擬抵押資產(chǎn)是否租賃，尤其價值較大的資產(chǎn)須到政府租賃管理部門核實租賃情況；核實擬抵押資產(chǎn)是否存在他項權(quán)利，是否已抵押等。（2）核實擬抵押資產(chǎn)是否存在優(yōu)先受償款，如應(yīng)付未付工程款、土地出讓金、儲備土地中征地拆遷費(fèi)等。對在建工程應(yīng)要求承包人出具放棄優(yōu)先受償權(quán)的承諾。（3）對性