金控廣場-可研報告

金控廣場項目可行性研究報告編號：KY-(2013)-18中國建筑西南設(shè)計研究院有限公司CHINASOUTHWESTARCHITECTURALDESIGNANDRESEARCHINSTITUTECORP.LTD2014年10月成都中華人民共和國國家發(fā)改委工程咨詢證書工咨甲12720070016金控廣場項目可行性研究報告編號：KY-(2013)-18項目負(fù)責(zé)人：王曉科（全國注冊咨詢工程師、高級工程師）編制及審核人員：王曉科（全國注冊咨詢工程師、高級工程師）劉政皓（工程師）袁玥（助理工程師）審核人員：袁春林（全國注冊造價工程師、高級工程師）審定人員：張廷學(xué)（全國注冊咨詢工程師、教授級高級工程師）金控廣場項目可行性研究報告第三章行業(yè)分析3.1行業(yè)概況3.1.1成都市投資環(huán)境分析成都市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展?fàn)顩r（1）國民生產(chǎn)總值上圖表示了從2006年到2013年1-3季度成都市國民經(jīng)濟總產(chǎn)值及其增長率，從中可以看出成都市2006年到2012年國民經(jīng)濟總值從2750億元增長到8139億元，其增長率在2012年達(dá)到了最大18.7%，雖然2008年受地震及全球經(jīng)濟危機的影響增長率下滑，但是國民生產(chǎn)總值2009年至2012年每年都在上升。（2）居民消費價格指數(shù)上圖表示了從2006年到2013年1-11月成都市居民消費價格指數(shù)走勢情況，從中可以看出成都市2006年到2013年居民消費價格指數(shù)呈現(xiàn)出與國民經(jīng)濟總值漲幅相同的走勢。（3）居民收入及消費水平GDP的增長帶動了城市居民人均可支配收入的增加，具體如下圖所示，收入的增加表現(xiàn)出和國民經(jīng)濟總值增長相類似的趨勢。城市居民人均可支配收入從2006年的12789元增加到2012年的27194元，增加了2.13倍。社會消費品零售情況上圖表示了從2006年到2013年1-10月成都市社會消費品零售總額及同比漲幅，從中可以看出成都市2006年到2012年社會消費品零售總額從1155億元增長到3318億元，其增長率在2009年達(dá)到了最大26.2%。城鄉(xiāng)居民儲蓄存款情況下圖表示了從2006年到2013年1-10月成都市城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額及同比漲幅，從中可以看出成都市2006年到2012年城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額從2411億元增長到7157億元，并且呈現(xiàn)出每年都在增長的趨勢，其增長率在2008年達(dá)到了最大32.4%。成都市場經(jīng)濟情況總結(jié)2013年成都市經(jīng)濟呈現(xiàn)平穩(wěn)增長態(tài)勢，地區(qū)生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資、社會消費品零售總額、社會消費品投資等各項數(shù)值同比漲幅雖然放緩，但增幅均高于全國平均水平。而財富論壇的召開，為成都實現(xiàn)領(lǐng)先發(fā)展提供了強效“催化劑”和強勁“助推器”。也將帶來新一輪人口轉(zhuǎn)移，為成都房地產(chǎn)發(fā)展帶來新的契機。成都土地市場（1）大成都土地供應(yīng)/成交情況2013年成都土地供應(yīng)、成交量同比均大幅下滑，僅略高于2011年。2013年成都土地供應(yīng)量為16650.21畝，供應(yīng)量大幅下滑，同比減少27.8%。成交總量與去年相比呈下降趨勢，成交宗數(shù)266宗，成交宗數(shù)減少46宗，成交面積15439.13畝，減少7079.96畝，同比減少31.4%。共計流拍土地2230.73畝。（2）大成都土地價格情況分析土地樓面價攀升至歷史高位，主城區(qū)樓面均價漲幅最大，達(dá)到45.1%。2013年大成都土地成交樓面價相對去年來說明顯上漲；成交樓面均價1996元/㎡，比去年上漲546元/㎡，漲幅37.6%。主城區(qū)樓面均價最高，達(dá)到4088元/㎡，漲幅超過五成。大成都土地出讓金共計672.8億元，同比增加23.99億元，增幅3.7%。住宅用地溢價率最高，主城區(qū)住宅用地溢價率高達(dá)45.31%。今年土地溢價率高于去年，其中住宅用地溢價率最高。由于今年成都商業(yè)庫存量大，去化率低，風(fēng)險增加，因此商業(yè)用地溢價率同比有所降低，下降0.5%。主城區(qū)內(nèi)武侯區(qū)和青羊區(qū)溢價率最高，達(dá)到36%以上。錦江區(qū)溢價率最低。龍泉驛成為各區(qū)縣土地溢價率最高的區(qū)域，達(dá)到36.4%。（3）2013年土地市場各區(qū)域供銷情況近郊成為大成都土地出讓主力，主城區(qū)土地成交量下滑，遠(yuǎn)郊土地市場冷清。近郊成為土地放量主力，占總成交量41.9%。主城區(qū)成交土地供需不足，同比去年減少了1265畝，主城區(qū)土地供應(yīng)量僅完成計劃供地任務(wù)80%。遠(yuǎn)郊土地市場較為冷清，由于流拍較多，加之供應(yīng)減少，土地成交量同比下滑50%。成華區(qū)土地放量居主城區(qū)第一，近郊雙流土地供應(yīng)與成交均排名居前面。高新區(qū)以6612元/㎡平均樓面價稱霸。郊縣中雙流樓面價最高，達(dá)到2072元/㎡。土地銷售排行榜2013年企業(yè)成都拿地面積、金額排行榜。結(jié)論：藍(lán)光以拿地734畝，總金額55.98億元居排行榜第一位，綠地、中國鐵建、保利緊隨其后，拿地面積分別為375畝、357畝、356.87畝。在拿地金額上，中鐵建拿地50億，綠地拿地38.42億，保利拿地29億，依次排在藍(lán)光之后。地價排行榜：晟豐置業(yè)以成交樓面地價10940元/㎡的單價排名第一；綠地集團(tuán)以成交總價29.99億元奪得總價地王。2013年成都市土地成交樓面地價排行榜2013年成都市土地成交總價排行榜（5）存量土地情況分析大成都范圍內(nèi)近郊土地總存量最大，達(dá)到8129.54畝，其中住宅用地存量3770畝，商業(yè)用地存量3465畝。主城區(qū)住宅存量土地最多的區(qū)域集中在成華區(qū)和高新區(qū)，商業(yè)存量土地最多的區(qū)域為成華區(qū)和金牛區(qū)。成華區(qū)受益“北改”規(guī)劃，舊城改造整理土地最多，成為主城區(qū)土地供應(yīng)主力。近郊雙流土地存量最大，共計存量2483.86畝。住宅及商業(yè)用地存量均居第一位，是未來樓市開發(fā)的熱點。其次存量土地最多的是新都區(qū)域，尤其商業(yè)用地存量1107畝，居第一位。遠(yuǎn)郊土地存量6551畝，超過主城區(qū)1697畝。由于去化速度慢，庫存量的持續(xù)增加，區(qū)域樓市消化能力有限，未來遠(yuǎn)郊樓市競爭將進(jìn)一步加劇，前景堪憂。3.1.2成都房地產(chǎn)開發(fā)投資情況在市場表現(xiàn)較好情況下，房企加大了投資額及施工量，竣工面積有所下降。成都作為擁有產(chǎn)業(yè)集聚和人口集聚能力的二線大城市，2013年在房產(chǎn)投資額及施工面積上均有增長。2013年1-11月份，成都市固定資產(chǎn)投資總額為5831億元，比去年同期增長10%，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資額為1869億元，同比2012年同期增長11%

，占固定資產(chǎn)投資32.1%。1-11月份，大成都商品房施工面積為14523萬㎡，同比2012年同期增長5%，竣工面積為1214萬㎡，同比2012年同期下降5%。住宅供銷同比漲幅大，商品住宅銷售量同比增加23.03%，住宅銷售總額增加34.24%2013年，大成都范圍共供應(yīng)商品房3465.11萬㎡，同比去年同期增加3.89%，供應(yīng)商品住宅2794.61萬㎡，同比去年同期增加12.12%。2013年，大成都商品房銷售3375.02萬㎡，同比去年同期增加21.91%；商品住宅銷售2886.99㎡，同比去年同期增加23.03%，住宅去化庫存36.80萬㎡。大成都范圍商品住宅銷售總額為2027.88億元，同比去年同期增加34.24%。價格：2013年成都商品住宅銷售均價同比繼續(xù)上漲，漲幅為9.11%2013年，成都商品住宅銷售均價分別為7024元/㎡，與去年同期相比上漲9.11%。3.1.3房地產(chǎn)宏觀政策及其影響解析全國性房產(chǎn)政策時間單位全國性政策文件或措施執(zhí)行日期2013.2.20國務(wù)院新“國五條”細(xì)則2013.3.12013.3.1國務(wù)院《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作通知》即日2013.4.19銀監(jiān)會銀行信貸要支持中小套型普通商品住房建設(shè)即日2013.5.13國土資源部《關(guān)于嚴(yán)格管理防止違法違規(guī)征地的緊急通知》即日2013.5.24國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)改委《2013年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》—2013.5.29中國室內(nèi)環(huán)境監(jiān)測工作委員會《兒童房裝飾裝修安全技術(shù)規(guī)范》即日2013.5.30國務(wù)院《深化流通體制改革加快流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點工作部門分工方案》即日2013.7.5國務(wù)院《關(guān)于金融支持經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級的指導(dǎo)意見》簡稱“金十條”—2013.7.12國土部下半年重點查出閑置土地嚴(yán)重圍地行為—2013.7.20央行全國放開貸款利率管制由金融機構(gòu)自主決定利率水平—2013.7.24國務(wù)院部分小微企業(yè)增值稅和營業(yè)稅暫免征收2013.8.12013.8.28財政部、國家稅務(wù)總局房改房未辦土地過戶征收稅按個人住房執(zhí)行即日2013.9.6國務(wù)院國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見即日2013.9.16國務(wù)院《關(guān)于加強城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的意見》—2013.10.30國土部關(guān)于加強城市基礎(chǔ)設(shè)施的意見—2013.11.15中央委員會《中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》—2013.12.6住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、國家發(fā)改委《關(guān)于公共租賃住房和廉租房并軌運行的通知》20142013.12.19國家石材質(zhì)量監(jiān)督檢驗中心國標(biāo)不再檢測天然大理石放射性即日（1）2013年宏觀政策總結(jié)中央著力深化改革、調(diào)控以穩(wěn)為主，不同城市政策分化。2013

年，“宏觀穩(wěn)、微觀活”成為房地產(chǎn)政策的關(guān)鍵詞，全國整體調(diào)控基調(diào)貫徹始終，不同城市政策導(dǎo)向出現(xiàn)分化。年初“國五條”及各地細(xì)則出臺，繼續(xù)堅持調(diào)控不動搖，“有保有壓”方向明確。下半年以來，新一屆政府著力建立健全長效機制、維持宏觀政策穩(wěn)定，十八屆三中全會將政府工作重心明確為全面深化改革；不動產(chǎn)登記、保障房建設(shè)等長效機制工作繼續(xù)推進(jìn)，而限購、限貸等調(diào)控政策更多交由地方政府決策。不同城市由于市場走勢分化，政策取向也各有不同，北京、上海等熱點城市陸續(xù)出臺措施平抑房價上漲預(yù)期，而溫州、蕪湖等市場持續(xù)低迷的城市，在不突破調(diào)控底線的前提下，微調(diào)當(dāng)?shù)卣{(diào)控政策以促進(jìn)需求釋放。（2）2014年宏觀政策預(yù)測2014房地產(chǎn)市場政策走勢趨向于穩(wěn)的基調(diào)，調(diào)控政策日趨分化。稅收、土地、金融等關(guān)鍵要素改革逐步落實，長效機制完善促使行業(yè)環(huán)境轉(zhuǎn)變。建立“市場化為主手段，輔以政府調(diào)節(jié)”的政策引導(dǎo)體系。在2014年的樓市調(diào)控中，去行政化、差異化政策將成為調(diào)控主流。2014年在中央政府加強民生保障和房地產(chǎn)調(diào)控的總體方針下，各地可能將繼續(xù)因地制宜地對政策的執(zhí)行尺度和力度進(jìn)行微調(diào)，對于房價上漲過快的一線和二線城市仍從嚴(yán)落實差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，增加住房用地和住房有效供應(yīng)，而庫存較多的部分二線與三四線城市的調(diào)控只會松不會緊。其他地方政策時間城市外地政策文件或措施執(zhí)行日期2013.1.4北京公積金貸款調(diào)整：人均住房超29.4平拒貸二套房即日2013.1.10重慶提高房產(chǎn)稅起征點，提高為12779元/平米2013.2.28天津保障房覆蓋面進(jìn)一步擴大2013.3.12013.2.28青島房屋契權(quán)最高調(diào)至5%2013.4.12013.3.11長春公積金調(diào)整二手房貸款不得超過29年—2013.4石家莊、武漢、深圳、天津、青島、廣州、貴陽等城市各地“國五條”細(xì)則，房價漲幅低于收入漲幅—2013.6.24沈陽大福提高經(jīng)適房補貼標(biāo)準(zhǔn)，最高達(dá)10萬即日2013.8.23太原每年新增建設(shè)用地至少10%用于小微企業(yè)即日2013.9.22安徽商品住宅用地宗地的出讓規(guī)模將“受限”2013.9.232013.11.7廣州“一房兩證”貸公積金被叫停即日2013.11北京、上海、廣州、深圳、杭州、武漢、廈門、西安等城市延長準(zhǔn)購房納稅或社保年限至2年，二套房首付比例提至7成—2013.12.6山東對限制土地追繳使用權(quán)，提高土地使用效益—2013.12.12山東共有產(chǎn)權(quán)保障房山東試點，付60%房款可購80%產(chǎn)權(quán)即日2013.12.17廈門繼續(xù)實行嚴(yán)格的住房限購政策2013.12.182013.12.19沈陽、徐州、武漢、廣州、上海、鄭州、西安等城市對外地居民繳納個稅或社保的年限予以延長即日總結(jié)：市場分化推動政策調(diào)整，地方調(diào)控導(dǎo)向分化。各地落實“國五條”力度不一，北京最為嚴(yán)厲。三中全會前后市場走勢不同促使地方政策調(diào)整分化。一線城市調(diào)控政策全面升級，二線城市扎堆加碼。成都市房產(chǎn)政策分析時間單位成都政策文件或措施執(zhí)行日期2013.1.5成都市人大《成都市環(huán)城生態(tài)區(qū)總體規(guī)劃》即日2013.1.29省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳2013年四川將繼續(xù)實施限購，逐步取消毛坯房—2013.2.16四川省人民代表大會常務(wù)委員會《成都市城市快速軌道交通近期建設(shè)規(guī)則（2013-2020年）》—2013.2.18成都市公積金管理中心繳省公積金仍可在成都貸款買房—2013.2.22成都市天府新區(qū)建設(shè)委員會《四川省成都天府新區(qū)天府新城控制性詳細(xì)規(guī)劃及總體城市設(shè)計》—2013.3.4市委、市政府《2013-2017年全市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革發(fā)展工作方案》—2013.3.27成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局《成都市預(yù)售商品住房交付使用流程管理規(guī)定》2013.4.122013.3.31成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局成都市“國五條”細(xì)則即日2013.4.1市政府《批轉(zhuǎn)市國土局關(guān)于成都市中心城區(qū)2013年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃的通知》—2013.5.8成都市公積金管理中心本地職工異地購房可提取公積金—2013.5.26規(guī)劃局《“北改”片區(qū)產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃》—2013.5.30省住建廳《四川省保障性住房建設(shè)技術(shù)導(dǎo)則（征求意見稿）》—2013.6.20成都市公積金管理中心首套房屋套數(shù)的認(rèn)定范圍將從購房所在地擴大至成都全城2013.7.102013.6.26市政府《成都市電梯安全監(jiān)督管理辦法》—2013.7.1四川省政府最大限度吸納符合條件農(nóng)民工在城鎮(zhèn)落戶—2013.7.3四川省住建廳公租房租金將不高于商品房的80%即日2013.8.20四川省住建廳四川推出精裝標(biāo)準(zhǔn)：成品房收房后第二次裝修—2013.9.13成都住房公積金管理委員會新修訂的住房公積金繳存、提取、貸款管理辦法2013.10.12013.10.22成都市民政局、城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、規(guī)劃管理局、城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局《成都市建筑物名稱備案管理暫行辦法》2013.11.21（有效期1年）2013.11.4成都市政府調(diào)整中心城區(qū)限價商品房政策即日（有效期2年）2013.12.20四川省地稅局對成都市存量房交易環(huán)節(jié)（二手房交易）目前運行的存量房評估系統(tǒng)進(jìn)行動態(tài)調(diào)整2014.1.1通過上表可以看出成都市房產(chǎn)政策環(huán)境寬松，樓市發(fā)展態(tài)勢良好。2013年成都樓市調(diào)控政策比較溫柔，總體來看，2013年成都樓市出臺的政策以“微調(diào)”為主，比較溫柔，除了新“國五條”的細(xì)則，其它政策主要加大保障房供應(yīng)力度及價格調(diào)整、修改城鎮(zhèn)落戶、公積金政策調(diào)整等主要方面。這些政策總體而言沒有對成都樓市產(chǎn)生實質(zhì)性影響，2013年成都樓市住宅市場整體呈現(xiàn)了量價齊升的良好局面。3.2市場供求情況及變動原因3.2.1成都寫字樓市場分析寫字樓供需分析（1）寫字樓新增供給走勢2013年，成都市辦公物業(yè)新增供應(yīng)302.18萬㎡，同比下降39.43%。由于去年市場積壓庫存太大，市場競爭壓力加劇，開發(fā)商放緩了推售步伐，今年整體供應(yīng)量明顯減少。從月度供應(yīng)走勢來看，今年1月為春節(jié)前最后收官月份，供應(yīng)量相對處在較高位，2月份春節(jié)期間迅速回落，3月份回升至7月份整體呈上升趨勢，5月份小幅波動；下半年持續(xù)下滑，“銀十”更是出現(xiàn)谷底，僅5.02萬㎡供應(yīng)量，11月份大幅回升成為全年供應(yīng)峰值，供應(yīng)面積為49.61萬㎡。從供應(yīng)區(qū)域來看，受區(qū)域位置、配套等因素的影響，辦公物業(yè)供應(yīng)主要集中在主城區(qū)范圍內(nèi)，郊縣供應(yīng)面積較少。（2）新增供給行政區(qū)域比較從各行政區(qū)域辦公物業(yè)新增情況來看，高新區(qū)作為成都CBD辦公核心區(qū)域所在，新增供應(yīng)面積達(dá)93.07萬㎡，居全市首位，占比超過全市供應(yīng)總量的30%；成華區(qū)以43.49萬㎡排在第二位。（3）新增供給之環(huán)域情況從各環(huán)域辦公物業(yè)新增供應(yīng)情況來看，2013年主城區(qū)新增供應(yīng)以三環(huán)~繞城區(qū)域為首，供應(yīng)面積79.03萬㎡，占總供應(yīng)量的38%；其次是繞城外，占總供應(yīng)面積的25%，二環(huán)~三環(huán)占比24%。（4）新增供給之方位情況從各方位辦公物業(yè)供應(yīng)情況來看，2013年主城區(qū)新增主要集中在城南，供應(yīng)面積達(dá)100.14萬㎡，占總供應(yīng)量達(dá)48%；其次是城西，占總供應(yīng)量17%；城中最少，僅占比8%。寫字樓成交情況分析寫字樓成交走勢2013年，成都市辦公物業(yè)成交量再創(chuàng)新高，全年成交面積290.93萬㎡，同比去年上升36.71%。從月度成交走勢來看，作為春節(jié)前的收官之戰(zhàn)，1月份持續(xù)了去年12月份火熱市場余溫，處在全年月度成交高位；2月受傳統(tǒng)春節(jié)的影響，成交量回落較大，為全年最低；3、4月份成交量迅速上升，4月份更達(dá)到全年成交峰值31.50萬㎡；5月份波動回落后，6月回升至11月整體呈下滑小幅波動趨勢；12月份成交回暖，迎來年末小高峰。從區(qū)域成交走勢來看，主城區(qū)作為主導(dǎo)區(qū)域，成交量遠(yuǎn)高于郊縣區(qū)域，市場整體波動變化基本一致。成交之環(huán)域情況從各環(huán)域辦公物業(yè)成交情況來看，2013年主城區(qū)成交主要集中在三環(huán)~繞城和繞城外，分別占到總成交量的34%、30%；二環(huán)以內(nèi)合計占比18%。成交之方位情況從各方位辦公物業(yè)成交情況來看，2013年城南以成交面積129.91萬㎡，占總成交量59%，處絕對領(lǐng)先地位；其次是城北，占總成交量的13%；城東、城中最少，各占比8%。由此可見，城南為成都辦公物業(yè)市場的主力戰(zhàn)場。寫字樓供銷比情況成華區(qū)供銷比居主城區(qū)第一，郊縣溫江、新都、金堂等供銷比大于2。從供銷走勢來看，2013年辦公物業(yè)市場僅11月份大于2，為本年最高值2.6；2、10月份供銷比較小，不到0.5，其它月份均在0.6~1.5之間，全年供銷比走勢較為平穩(wěn)，整體供應(yīng)略大于求。寫字樓存量情況分析（1）存量行政區(qū)域比較大成都存量面積同比下滑7.8%，但遠(yuǎn)郊存量仍呈上漲趨勢，成華區(qū)、龍泉驛等存量漲幅大。高新區(qū)存量仍居大成都之首。截止2013年年底，大成都辦公物業(yè)累計存量為544.19萬㎡，同比去年下降7.8%。其中主城區(qū)占總存量面積的74.9%；主城區(qū)和近郊存量都呈下滑趨勢。遠(yuǎn)郊寫字樓存量反而呈上升趨勢。從行政區(qū)域存量情況來看，高新區(qū)以205.21萬㎡存量面積居大成都首位，占總存量面積的37.7%；其次是成華區(qū)，占總存量面積的9.9%。各行政區(qū)域存量同比去年來看，龍泉驛存量面積增幅最大，達(dá)98.0%；主城區(qū)成華區(qū)寫字樓存量增幅最大，高達(dá)76.8%。其次是新都區(qū)，增幅達(dá)40.1%；高新區(qū)存量面積有所減少，下滑15.7%。（2）存量環(huán)域比較從各環(huán)域辦公物業(yè)存量情況來看，截止2013年底，主城區(qū)以繞城外存量面積居首，存量面積為144.63萬㎡，占總存量的35%；其次是三環(huán)~繞城，占總存量的24%，二環(huán)~三環(huán)占總存量的23%。（3）存量方位比較從各方位辦公物業(yè)存量情況來看，截止2013年底主城區(qū)存量以城南為主，存量面積達(dá)214.86萬㎡，占總存量的53%；其次是城西，城東最少，僅占總存量的24%。寫字樓市場總結(jié)（1）2013年年度寫字樓銷售排行新世紀(jì)環(huán)球中心以銷售23.24萬㎡，備案金額27.79億元摘2013年全年寫字樓面積和總銷售額冠軍。（2）市場小結(jié)2013年成都市辦公物業(yè)供應(yīng)面積同比大幅下滑，成交面積同比大漲36.71%，成交規(guī)模再創(chuàng)歷史新高。市場較為集中，高新區(qū)供銷存領(lǐng)跑全市。從各區(qū)域市場來看，主城區(qū)占了全市辦公物業(yè)市場的大半份額；城南高新區(qū)作為成都CBD核心區(qū)域，供銷存均領(lǐng)跑全市，并且存量下降了15.7%。高新區(qū)寫字樓占總供應(yīng)面積的30.8%；成交面積占總成交面積的40.8%；存量面積占總存量面積的37.7%。遠(yuǎn)郊寫字樓庫存呈上漲趨勢，去化風(fēng)險增加。大成都存量面積同比下滑7.8%，但遠(yuǎn)郊存量仍呈上漲趨勢，金堂、崇州等區(qū)縣存量增幅超過一倍以上。3.2.2成都商業(yè)市場分析商業(yè)供需分析（1）新增供應(yīng)走勢商業(yè)物業(yè)供應(yīng)熱度較去年有所下降，全年供應(yīng)量同比下降9.17%。2013年，成都市商業(yè)物業(yè)新增供應(yīng)面積381.61萬㎡，同比去年下降9.17%。由于去年年底成交量暴漲，今年1月份迎來了一個供應(yīng)小高峰，成為今年全年的峰值，單月供應(yīng)量達(dá)到了55.30萬㎡，3-7月份進(jìn)入相對平穩(wěn)期，年底放量趨緩。從供應(yīng)區(qū)域來看，郊縣已成為商業(yè)物業(yè)供應(yīng)的主要區(qū)域，供應(yīng)量已遠(yuǎn)高于主城區(qū)。（2）新增供給行政區(qū)域比較高新區(qū)仍居商業(yè)物業(yè)供應(yīng)首位，“北改”帶動成華、新都商業(yè)供應(yīng)量增加。從各行政區(qū)域商業(yè)物業(yè)新增供應(yīng)來看，2013年主城區(qū)以高新區(qū)居首，新增供應(yīng)面積48.52萬㎡，成華區(qū)由于處在“北改”核心區(qū)域，區(qū)域規(guī)劃升級，多個商業(yè)綜合體項目啟動，供應(yīng)量也處在高位，僅次于高新區(qū)；近郊以新都居首，新增供應(yīng)面積43.00萬㎡，其次雙流。遠(yuǎn)郊新津、青白江供應(yīng)量也比較充足。（3）新增環(huán)域比較商業(yè)物業(yè)格局呈現(xiàn)外向擴張的趨勢，新興商圈不斷增加。從各環(huán)域商業(yè)物業(yè)新增供應(yīng)來看，2013年主城區(qū)商業(yè)物業(yè)新增主要集中二環(huán)~繞城，合計占總供應(yīng)量的66%，二環(huán)以內(nèi)合計僅占12%。隨著城市的發(fā)展，城中心區(qū)域可開發(fā)土地的不斷減少，各區(qū)域板塊的規(guī)劃升級，商圈的不斷落成，主城區(qū)商業(yè)發(fā)展已不再受環(huán)域格局的限制，商業(yè)物業(yè)正朝多點開花的方式發(fā)展。新增方位比較從各方位商業(yè)物業(yè)新增供應(yīng)來看，2013年主城區(qū)商業(yè)物業(yè)新增以城南為主，占總新增供應(yīng)達(dá)45%，其次是城東，城中占比最少，僅占總的4%。受天府新城規(guī)劃影響，城南有大體量的城市綜合體供應(yīng)，使得該區(qū)域商業(yè)體量供應(yīng)加大，未來這一區(qū)域商業(yè)競爭還將加劇。商業(yè)成交情況分析（1）商業(yè)成交走勢成交量同比下滑6.98%，新增存量186.74萬㎡，庫存壓力進(jìn)一步增大。2013年成都市商業(yè)物業(yè)成交面積194.87萬㎡，同比去年下降6.98%。經(jīng)過去年12月份成交量暴漲后，今年1-2月份急速下落后，3、4月份有所回升，5、6月小幅下降，在7月份達(dá)到全年峰值22.85萬㎡，之后持續(xù)小幅下滑至年底12月回暖。整體來看全年走勢平穩(wěn)。從成交區(qū)域來看，隨著各區(qū)域商業(yè)配套的提升，郊縣成交量已高于主城區(qū)。（2）成交行政區(qū)域比較商業(yè)物業(yè)成交主要集中在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃發(fā)展較好的高新區(qū)及近郊新都。從各行政區(qū)域商業(yè)物業(yè)成交量來看，2013年主城區(qū)以高新區(qū)居首，成交面積27.96萬㎡，其次是成華區(qū)；新都區(qū)隨著北改集中商貿(mào)市場及專業(yè)市場的外移，加上本身物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展，成交量已居全市之首，達(dá)34.82萬㎡，雙流以25.61萬㎡成交量排在近郊第二位。（3）成交環(huán)域比較從各環(huán)域商業(yè)物業(yè)成交量來看，2013年主城區(qū)商業(yè)物業(yè)成交主要分布在二環(huán)以外的環(huán)域，三環(huán)~繞城居于首位，占總成交量的33%；其次是二環(huán)~三環(huán)，一環(huán)內(nèi)僅占總成交量的5%。（4）成交方位比較從各方位商業(yè)物業(yè)成交量來看，2013年主城區(qū)商業(yè)物業(yè)成交以城南為主，占總體成交面積的49%，城西次之，城中最少，僅占總成交量的5%。商業(yè)供銷比情況持續(xù)供大于求，未來去化壓力進(jìn)一步加大。從供銷走勢來看，2013年商業(yè)物業(yè)市場只有2、12月份供銷比略小于1，其它月份均大于1，1月份為最大值2.8，全年整體呈供大于求局面。從半年度供銷情況來看，下半年供應(yīng)明顯小于上半年，成交有所回升，但仍舊供大于求。從商業(yè)物業(yè)排行榜來看，專業(yè)市場及大型商場成全年商業(yè)銷售主力，目前成都開發(fā)銷售中的大規(guī)模商場較多，集中商業(yè)消費模式正在不斷發(fā)展。商業(yè)存量情況分析（1）存量行政區(qū)域比較存量面積進(jìn)一步增大，大成都同比增幅19.3%，高新區(qū)以存量118.03萬㎡居首。遠(yuǎn)郊商業(yè)存量增幅最高。截止2013年年底，大成都商業(yè)物業(yè)累計存量為882.29萬㎡，同比去年庫存面積增加近20%，其中主城區(qū)存量面積為359.27萬㎡，郊區(qū)存量面積為523.02萬㎡。從各行政區(qū)域存量情況來看，高新區(qū)以118.03萬㎡庫存面積居首位，占總存量面積的13.38%；其次是新都，占總存量面積的11.63%。近郊商業(yè)去化相對理想，存量增幅最小，遠(yuǎn)郊商業(yè)存量增幅高達(dá)30%，庫存壓力最大。在主城區(qū)中，成華區(qū)商業(yè)存量面積增幅最大，達(dá)到58.2%，遠(yuǎn)郊新津縣商業(yè)存量增幅高達(dá)188.2%。（2）存量環(huán)域比較從各環(huán)域商業(yè)物業(yè)存量來看，截止2013年底主城區(qū)商業(yè)物業(yè)存量以二環(huán)~三環(huán)居首，存量面積為130.86萬㎡，占總存量的36%；其次是三環(huán)~繞城，二環(huán)以內(nèi)合計僅占比18%。（3）存量方位比較從各方位商業(yè)物業(yè)存量來看，截止2013年底主城區(qū)商業(yè)物業(yè)存量以城南為主，存量面積為167.12萬㎡，占總存量的47%；其次是城西，城中最少，僅占比9%。商業(yè)市場總結(jié)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)熱度較去年有所下降，供銷全年整體下滑，供大于求。從供銷情況開看，2013年成都市商業(yè)物業(yè)整體供銷均呈下滑勢態(tài)，供應(yīng)面積同比下滑9.17%；成交面積同比下滑6.5%，新增存量186.74萬㎡。存量面積增加，未來去化壓力進(jìn)一步加大

，遠(yuǎn)郊商業(yè)存量增幅最高。從存量情況來看，2013年成都商業(yè)物業(yè)市場雖然供應(yīng)面積有所減少，但成交量的下滑，存量仍進(jìn)一步增大，存量總計達(dá)882.29萬㎡，同比上升19.27%。以2013年月均去化約16.24萬㎡，需要去化時間多達(dá)54個月，高存量所帶來的去化壓力將凸顯。商業(yè)區(qū)域限制淡化，新都成為全年區(qū)域銷冠，從區(qū)域情況來看，隨著城市的發(fā)展，市中心可開發(fā)土地的逐步減少，各商圈板塊的形成，商業(yè)區(qū)域格局限制正被淡化。北改規(guī)劃升級，區(qū)域各市場的外遷，新都、成華區(qū)域商業(yè)發(fā)展加速，新都已成為全年各區(qū)域銷冠。3.3影響行業(yè)發(fā)展的有利和不利因素3.3.1有利因素（1）較好的經(jīng)濟形勢2014年一季度，成都市經(jīng)濟運行基本平穩(wěn)，經(jīng)濟增速趨緩。完成地區(qū)生產(chǎn)總值2320.2億元，比上年同期增長7.8%。第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值55.0億元，增長3.4%。第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值1090.1億元，增長9.4%，其中全部工業(yè)增加值919.5億元，增長11.2%。第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值1175.1億元，增長6.4%?？傮w來說，成都的經(jīng)濟發(fā)展形勢是穩(wěn)定有增，但是未來的發(fā)展趨勢仍然是復(fù)雜多變的。（2）城市進(jìn)程的加快成都新城南隨著系列辦公樓群的修建，站南、大源片區(qū)新的行政辦公中心已基本成形。在研發(fā)方面，孵化園、軟件園等順利推進(jìn)，各種品牌云集。配套設(shè)施完善，大量高端寫字樓正在興建，區(qū)域性的總部辦公基地初現(xiàn)端倪。銀行、酒店、會展等各類服務(wù)設(shè)施，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的需求正日益得到滿足。在居家方面，大量高端地產(chǎn)項目云集，宜家、歐尚等紛紛入駐，各類學(xué)校正在興建，一個現(xiàn)代化的人文住區(qū)呼之欲出。片區(qū)內(nèi)城市道路也日益完善。就其整體現(xiàn)狀而言，一個現(xiàn)代化的新城區(qū)已形成規(guī)模。根據(jù)《成都高新區(qū)站南組團(tuán)、大源組團(tuán)規(guī)劃建設(shè)目標(biāo)定位》將新城南定位為“城市新中心、現(xiàn)代化新城區(qū)”，將有50多萬居住人口、60多萬就業(yè)人口?！靶乱?guī)劃”對新城南提出了建立“城市新中心、現(xiàn)代化新城區(qū)”的發(fā)展總目標(biāo)。在這個規(guī)劃中，城市建設(shè)區(qū)面積約35平方公里，其中外環(huán)生態(tài)保護(hù)帶約3.8平方公里，規(guī)劃人口約50-60萬人。在總目標(biāo)之下，又分有建設(shè)行政辦公中心、創(chuàng)新研發(fā)中心、區(qū)域總部經(jīng)濟、現(xiàn)代服務(wù)基地以及宜居人文住區(qū)，簡稱“兩中心，兩基地，一住區(qū)”的五個子目標(biāo)?！靶姓k公中心”、“創(chuàng)新研發(fā)中心”、“區(qū)域總部基地”、“現(xiàn)代服務(wù)基地”、“宜居人文住區(qū)”，將撐起城市新中心。新城南城市進(jìn)程的加快將為成都房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來有利影響。3.3.2不利因素（1）融資成本的上升受流動性持續(xù)收縮影響，信貸投放緊張，銀行議價能力的提高以及企業(yè)資金需求的增加將導(dǎo)致企業(yè)融資成本上升。（2）建筑材料價格上升以鋼材為龍頭的建材價格的上漲將繼續(xù)增加房地產(chǎn)開發(fā)商的運作壓力。近年來，我國宏觀經(jīng)濟的持續(xù)不斷增長，促使物價總水平有所上升，尤其是鋼材等建材價格的上漲，導(dǎo)致房地產(chǎn)建筑成本處于只升不降的格局。（3）土地增值稅的嚴(yán)格征管土地增值稅的嚴(yán)格征管將使房地產(chǎn)開發(fā)商的壓力增大。長期以來，土地增值稅在相當(dāng)多的城市并沒有嚴(yán)格征收，從而使房地產(chǎn)開發(fā)商獲得了比較大的利潤空間。從2004年下半年開始，各地對土地增值稅的口子收緊，實施嚴(yán)格的征管。這樣，房地產(chǎn)開發(fā)商要么就要削減其利潤份額，要么就不得不將土地增值稅攤到房價之中。（4）產(chǎn)品的同質(zhì)性導(dǎo)致競爭加劇房地產(chǎn)的規(guī)模開發(fā)一方面可以帶來樓盤產(chǎn)品開發(fā)效率的提高和開發(fā)成本的降低，另一方面規(guī)模性房地產(chǎn)開發(fā)又極易導(dǎo)致樓盤產(chǎn)品的同質(zhì)化，同質(zhì)化樓盤產(chǎn)品的競爭不可避免的產(chǎn)生激烈的價格競爭。因此，存在產(chǎn)品同質(zhì)性的激烈競爭。3.4行業(yè)特性（1）地產(chǎn)行業(yè)從事的不是建筑活動，而是經(jīng)濟活動地產(chǎn)行業(yè)是一個非常特殊的行業(yè)，涵蓋了從土地的取得，到項目策劃、項目規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)實施、銷售及后期物業(yè)管理的全過程。雖然始終圍繞著建筑展開工作，但實際上它卻是從事經(jīng)濟活動，因為其目的不是要建房子，而是賺取巨額的利潤。房子如何建、建什么樣的房子，都不是關(guān)鍵，最關(guān)鍵是要利益最大化。建筑只是個載體，是達(dá)成經(jīng)濟目的的載體。這與建筑單位有著嚴(yán)格的區(qū)別，建筑行業(yè)雖然也要賺取利潤，但他的主要目的是為別人建房子，是通過建房子賺取合理的利潤。房地產(chǎn)的經(jīng)濟特征，也決定了它經(jīng)營方法、經(jīng)營目標(biāo)與建筑單位有本質(zhì)的區(qū)別。

（2）地產(chǎn)行業(yè)需要策劃活動來貫徹實施地產(chǎn)行業(yè)始終在做著策劃活動，從土地的取得，到最后的交房，都離不開策劃，甚至策劃的好壞，還直接影響到利潤的高低。這就使我們的工作，始終需要有策劃意識，任何事情、事物都需要多方案、多角度地考慮它，甚至要創(chuàng)造性地考慮它。房地產(chǎn)行業(yè)沒有做不了的事，只有尋找不到的最佳方案。（3）地產(chǎn)行業(yè)是多項目的綜合體工程系統(tǒng)

地產(chǎn)行業(yè)工程系統(tǒng)是多項目的綜合體。它牽涉到投資、策劃、廣告、銷售、建筑設(shè)計、建筑施工、監(jiān)理、物業(yè)服務(wù)、裝飾、材料采供、商業(yè)等等。

（4）地產(chǎn)行業(yè)的工作是決策，而不是簡單地工作

地產(chǎn)行業(yè)牽涉范圍非常廣泛，而地產(chǎn)開發(fā)公司又是總策劃者與總管理者。所以每一個行為都是決策，而不是簡單的工作。優(yōu)柔寡斷會喪失很多機會。很多人只是覺得是份工作，要被權(quán)威部門左右。比如在設(shè)計院面前不敢決策，不能勇于要求，完全聽設(shè)計院擺布。在成本控制上造成很大浪費。在工程進(jìn)度控制上還會造成時間的拖延。而設(shè)計院也在等決定，結(jié)果就只能是踢皮球。

（5）地產(chǎn)行業(yè)的利潤渠道很多

地產(chǎn)行業(yè)牽涉非常廣，這也決定了，地產(chǎn)行業(yè)的利潤來源也非常多。很多企業(yè)都只是利用了地產(chǎn)的建設(shè)和銷售方面功能。這兩項利潤是房地產(chǎn)利潤來源的主要部分。銷售利潤表現(xiàn)為開源性，目標(biāo)是利用各種手段達(dá)到最高的銷售利潤、最短的銷售時間、最小的銷售成本。而建設(shè)利潤表現(xiàn)為節(jié)流性，目標(biāo)是用最低的建筑費用、最快的工程進(jìn)度，達(dá)到最佳的工程質(zhì)量。

房地產(chǎn)行業(yè)還可以利用規(guī)劃商業(yè)設(shè)施，創(chuàng)造持續(xù)的經(jīng)營利潤；利用物業(yè)管理創(chuàng)造后續(xù)利潤。這兩項利潤都有隱形性，暫時沒有結(jié)果，但持續(xù)時間非常長，利潤規(guī)模量也非常大，還表現(xiàn)為一次投入，長期盈利。當(dāng)然合理的商業(yè)設(shè)施、規(guī)范的物業(yè)管理，也可以從側(cè)面促進(jìn)項目品質(zhì)的提升，從而促進(jìn)銷售創(chuàng)造更大的利潤。

房地產(chǎn)行業(yè)還可以利用新項目的初期性特征，組織建材銷售（材料配送）、裝飾招商（裝飾公司競標(biāo)）活動。這兩方面利潤來源，有著暫時性、短期性的特征。但所需要投入的精力非常少，利潤總額也很高。當(dāng)然利用得當(dāng)也可以從側(cè)面促進(jìn)項目影響力的提升、美譽度的提升，從而促進(jìn)銷售創(chuàng)造更大的利潤。

3.5上下游行業(yè)影響（1）上游企業(yè)：主要是鋼鐵水泥等建材供應(yīng)商、建筑企業(yè)房地產(chǎn)一直是鋼鐵業(yè)下游最大的消費行業(yè)，地產(chǎn)調(diào)控對鋼鐵業(yè)的影響主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)投資對鋼材需求的影響。未來房企的施工面積和新開工面積會出現(xiàn)下滑，這對鋼材的需求將產(chǎn)生不利影響。

未來房地產(chǎn)行業(yè)的低開工率，勢必給建筑行業(yè)造成諸多不利影響。（2）下游企業(yè)：主要是家居企業(yè)、家電行業(yè)房地產(chǎn)帶來的家具、家電行業(yè)：“新房新置”需求是城鎮(zhèn)家電需求中最重要的組成部分，對房地產(chǎn)的調(diào)控，勢必會影響到家電行業(yè)的銷售。

第四章項目市場定位及分析4.1主要競爭對手4.1.1高新南區(qū)發(fā)展?fàn)顩r分析（1）高新南區(qū)的城市發(fā)展定位1）高新南區(qū)是城市而非僅僅是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。不僅僅是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的聚集地，更是成都開放、時尚、國際、宜居的一座新城；2）隨著區(qū)域城市化發(fā)展，不僅產(chǎn)業(yè)帶來的商務(wù)、商業(yè)的需求增加，同時就業(yè)人員增加后，亦將帶來居住等需求的增加；3）市場目標(biāo)著眼于高新產(chǎn)業(yè)帶來的商務(wù)需求和高新企業(yè)就業(yè)人員產(chǎn)生的居住需求及配套需求。（2）大城南區(qū)域市場1）住宅市場的競爭過于激烈，但存在一定的市場機會。目前市場供給主要是滿足長期居住需求的產(chǎn)品，而針對高新南區(qū)收入水平較高的就業(yè)人員，滿足其中短期居住需求的產(chǎn)品相對缺乏；2）寫字樓和酒店市場長期看好，但存在階段性不確定市場風(fēng)險，潛在的市場供給較大，即機遇與風(fēng)險并存；3）產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場的發(fā)展區(qū)域選擇需要處理好與城市發(fā)展的關(guān)系；4）商業(yè)市場由于區(qū)域的成熟度較低，發(fā)展較慢，商業(yè)配套相對缺乏。但未來商業(yè)的供給量仍不容忽視?？傊?，從大城南區(qū)域市場來看，各類物業(yè)的市場競爭均較為激烈，只有通過產(chǎn)品多元化和差異化來降低市場風(fēng)險，提高項目競爭力。4.1.2成都金融總部商務(wù)區(qū)總體規(guī)劃（1）總體定位成都金融總部商務(wù)區(qū)位于成都市科技商務(wù)中軸天府大道兩側(cè)，北起繁雄大道--石勝路，南至孵化園北干道--外環(huán)路500米綠帶邊線，西連益州大道，東臨成仁快速路西側(cè)，橫跨錦江，同處成都市高新區(qū)、錦江區(qū)兩個行政區(qū)劃，總用地面積5平方公里。作為區(qū)域金融機構(gòu)集聚中心，金融總部商務(wù)區(qū)將著力引迕金融及相關(guān)機構(gòu)入駐，在區(qū)內(nèi)形成金融業(yè)集聚發(fā)展的態(tài)勢，未來將構(gòu)建以金融、商務(wù)、行政為主，配套完善的酒店、商業(yè)、娛樂等的發(fā)展業(yè)態(tài)。（2）建設(shè)規(guī)劃金融總部商務(wù)區(qū)分為三期開發(fā)與建設(shè)。①作為核心發(fā)展區(qū)的一期項目業(yè)已投入使用，項目用地面積29.5萬平米；②核心區(qū)周邊24個地塊為二期項目，用地面積102.8萬平方米，其中包括的項目有成都投控、成都銀行、深創(chuàng)投、新華社、網(wǎng)通、華電、東方希望、四川省電力公司、西南設(shè)計院等；③三期范圍內(nèi)主要包括益州公園、成都市第一、第二污水處理廠、四川省森林總隊和一些在建項目，用地面積60.7萬平方米。本案地塊屬亍金融總部商務(wù)區(qū)二期開發(fā)地塊，是金融總部商務(wù)區(qū)的核心區(qū)域。（3）建設(shè)現(xiàn)狀四川銀監(jiān)局、四川保監(jiān)局、中國人壽、安邦保險、進(jìn)出口銀行、中信銀行、民生銀行、成都盈創(chuàng)動力管理有限公司、西南產(chǎn)權(quán)交易所有限公司、成都銀科創(chuàng)業(yè)投資有限公司、成都嬌子投資發(fā)展公司等14家金融或準(zhǔn)金融企業(yè)已經(jīng)入駐，區(qū)域金融產(chǎn)業(yè)總部經(jīng)濟氛圍日益濃厚。電力、通訊、石油等行業(yè)的區(qū)域總部及川投、新希望等企業(yè)總部已落戶天府新城。4.1.3周邊競爭性項目分析項目區(qū)域范圍內(nèi)類似寫字樓項目大魔方首座MAX國際廣場環(huán)球中心奧克斯廣場中航國際交流中心中心創(chuàng)新時代廣場東方希望中心中航國際廣場楓丹國際茂業(yè)中心布魯明頓廣場大魔方首座MAX國際廣場環(huán)球中心奧克斯廣場中航國際交流中心中心創(chuàng)新時代廣場東方希望中心中航國際廣場楓丹國際茂業(yè)中心布魯明頓廣場布魯明頓廣場布魯明頓廣場項目位于成都南部高新區(qū)金融總部商務(wù)區(qū)內(nèi)，益州大道以東，錦輝西一街以南，泰來路以西，市新政府辦公大樓在地以及地鐵一號線金融城站附近，是高新區(qū)核心地帶，成都未來的CBD核心區(qū)。本區(qū)域開發(fā)規(guī)模大，配套設(shè)施齊全，聚行政、商務(wù)、居住、娛樂、休閑、商業(yè)、酒店、市政配套等設(shè)施于一身，今后將成為成都市行政、金融、文化交流中心，是城市標(biāo)志性區(qū)域。

本項目由成都中林榮盛置業(yè)有限公司開發(fā)。建設(shè)凈用地面積20118.25平米。項目定位于成都行政、金融雙核心區(qū)投資型綜合體。由辦公、商業(yè)和住宅三大功能構(gòu)成，地上面積12.07萬平米，其中辦公7.12萬平米，住宅2.40萬平米，商業(yè)2.53萬平米，地下面積4.71萬平米，停車位1015個。

住宅為一座100米高，70年產(chǎn)權(quán)地鐵口都市精裝公寓；寫字樓為兩座100米高，甲級精英寫字樓；商業(yè)由三部分構(gòu)成，分別為兩座四層獨立式商業(yè)，寫字樓、住宅下的三層裙樓商業(yè)，以及地下負(fù)一樓商業(yè)，強調(diào)餐飲娛樂為主要商業(yè)功能定位。以6000多平米的建筑內(nèi)外園林景觀，打造園林式商業(yè)體。1）物業(yè)類別：標(biāo)準(zhǔn)寫字樓、商業(yè)綜合體2）物業(yè)級別：甲級3）項目位置：高新區(qū)益州大道北段4）項目特色：復(fù)合地產(chǎn)，地鐵沿線，投資地產(chǎn)5）開發(fā)商：成都中林榮盛置業(yè)有限公司6）所屬商圈：高新區(qū)7）建筑面積：167700平方米8）均價：9844元/平方米9）入住時間：現(xiàn)房（2）AFC中航國際廣場AFC中航國際廣場是成都中航地產(chǎn)繼中航云嶺高爾夫別墅、ACC中航城市廣場之后的又一城市綜合體項目，對中航地產(chǎn)品牌在西南地區(qū)的發(fā)展及延續(xù)具有極其重要的意義。中航國際廣場預(yù)計于2011年第四季度正式對外發(fā)售。項目位于金融總部商務(wù)片區(qū)核心，該區(qū)域擁有較高起點的城市規(guī)劃，是未來的城市中心和新CBD核心區(qū)域。東側(cè)為泰來路商業(yè)步行街，南側(cè)為交子大道（原錦程大道），西側(cè)為益州大道，與譽峰、城南一號高檔住宅及配套商業(yè)項目一路之隔；沿南向街面布置50米寬的綠化帶，有較好的景觀資源。集商業(yè)、居住、辦公三種功能建筑為一體的中航國際廣場，建設(shè)凈用地面積：24094㎡。地上總建筑面積127462㎡。中航國際廣場是目前城南首個獲得LEED認(rèn)證的生態(tài)寫字樓。在之前熱銷告罄的ACC中航城市廣場的硬件基礎(chǔ)上大幅提升配置，為客戶提供國際一線標(biāo)準(zhǔn)、綠色節(jié)能的標(biāo)桿級辦公產(chǎn)品。國際公寓能夠滿足周邊高端人士租賃需求，具備很強的投資潛力。1）物業(yè)類別：標(biāo)準(zhǔn)寫字樓、商業(yè)綜合體2）物業(yè)級別：甲級3）項目位置：高新區(qū)南三環(huán)外側(cè)交子大道4）項目特色：復(fù)合地產(chǎn)，投資地產(chǎn)5）開發(fā)商：成都市中航地產(chǎn)發(fā)展有限公司6）所屬商圈：高新區(qū)7）建筑面積：159181平方米8）標(biāo)準(zhǔn)層面積：2000平方米9）均價：20000元/平方米10）開盤時間：寫字樓2012年2月24日已開盤11）入住時間：寫字樓2013年年底交房（3）東方希望中心東方希望中心是由東方希望集團(tuán)傾情打造的一個高端寫字樓項目，項目位于成都市行政金融雙中心的核心位置—高新區(qū)人民南路南延線新市政府西大門旁。本項目東臨城市南北交通樞紐天府大道，西臨益州大道，北臨直接聯(lián)通新市政府的錦程大道，距離地鐵1號線金融城站口僅數(shù)步之遙。地理位置得天獨厚，相當(dāng)優(yōu)越。項目由全球知名設(shè)計公司ARQ設(shè)計完成，總建筑面積26萬方，目前在建的是一棟近100米高的5A甲級寫字樓。項目位于天府大道成都市新政府西大門旁，同時坐擁行政金融雙中心的城市資源，實現(xiàn)核心資源共享。建筑采用鉆石水晶設(shè)計概念，通過在建筑頂部和底部的轉(zhuǎn)角處玻璃幕墻的銷切形成了不同角度，強度的光影效果，如同被精確切割加工后的鉆石和水晶五彩繽紛，光彩奪目，與成都市新市政府“芙蓉花開”交相輝映，形成一幅人工天成的建筑美圖。充沛的停車位，多個進(jìn)出口設(shè)計底下停車場，優(yōu)化車行體系，全天候出入無阻。東方希望集團(tuán)以打造超甲寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置有中央空調(diào)系統(tǒng)、新風(fēng)生態(tài)系統(tǒng)、3.63米層高，約500平米雙層挑高豪華大堂等世界級商務(wù)品質(zhì)。樓面面積可自由分割，空間自由組合，滿足辦公靈活自由分隔需求，極大提高空間實用率和舒適性。1）物業(yè)類別：標(biāo)準(zhǔn)寫字樓、甲級寫字樓2）物業(yè)級別：甲級3）項目位置：高新區(qū)益州大道與錦城大道交匯處4）項目特色：地鐵沿線，投資地產(chǎn)5）開發(fā)商：成都東方投資控股有限公司6）所屬商圈：高新區(qū)7）建筑面積：260000平方米8）標(biāo)準(zhǔn)層面積：1970平方米9）租金：105-135元/平方米*月10）入住時間：現(xiàn)房（4）創(chuàng)新時代廣場創(chuàng)新時代廣場，位于高新南區(qū)。預(yù)計總投資3億元，總共4棟每棟24層，其中寫字樓和公寓各2棟。建筑高度99.7米，總建筑面積約為32萬平米。目前該項目正在緊張施工中。1）物業(yè)類別：標(biāo)準(zhǔn)寫字樓2）物業(yè)級別：乙級3）項目位置：高新區(qū)錦城大道，金融總部商務(wù)11號地塊4）項目特色：復(fù)合地產(chǎn)5）開發(fā)商：成都創(chuàng)新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司6）所屬商圈：高新區(qū)7）建筑面積：320000平方米8）標(biāo)準(zhǔn)層面積：1800平方米9）售價：價格待定10）開盤時間：預(yù)計2014年6月份左右開盤（5）AIP中航國際交流中心AIP中航國際交流中心地處城南金融城核心區(qū)，緊鄰成都市政府，匯聚了成都政務(wù)、商務(wù)、金融等城市一線商務(wù)資源，距地鐵1號線孵化園站僅約300米，周邊兩環(huán)四縱三地鐵的交通網(wǎng)絡(luò)，使出行更加便捷暢達(dá)。AIP中航國際交流中心規(guī)劃總建筑面積約30萬㎡，集成純甲級寫字樓、五星酒店、行政公館、時尚住宅、商業(yè)集群為一體。以360度全服務(wù)商務(wù)體系，整合最優(yōu)商務(wù)配套資源，為實力企業(yè)提供一站式高端商務(wù)配套。十大“鼎配級”領(lǐng)航品質(zhì)，同步國際一線商務(wù)中心：成都首席豪闊雙大堂，15米挑高顯赫層高，約1300㎡闊綽空間，匹配國際頂級企業(yè)形象；頂層CEO天際會所，成就至尊商務(wù)體驗；多功能會務(wù)中心，輕松對話全球商務(wù)；超越常規(guī)甲寫標(biāo)準(zhǔn)，約3.7米舒適商務(wù)層高，問鼎成都高端商務(wù)；成都首例“藍(lán)牙道閘”車庫，尊崇駕乘享受傲視全城……多項創(chuàng)新舉措，重新界定成都5A純甲級寫字樓新標(biāo)準(zhǔn)。1）物業(yè)類別：標(biāo)準(zhǔn)寫字樓、商業(yè)綜合體2）物業(yè)級別：甲級3）項目位置：高新區(qū)益州大道北段4）項目特色：復(fù)合地產(chǎn)，地鐵沿線，投資地產(chǎn)5）開發(fā)商：成都中航瑞賽置業(yè)有限公司6）所屬商圈：高新區(qū)7）建筑面積：297781平方米8）標(biāo)準(zhǔn)層面積：2028平方米9）均價：10999元/平方米10）開盤時間：2013年4月已開盤11）入住時間：現(xiàn)房（6）茂業(yè)中心成都茂業(yè)中心位于成都市高新區(qū)管委會旁，由成都崇德投資管理有限公司投資建設(shè)，中國建筑西南設(shè)計研究院設(shè)計。該工程總建筑面積348666平方米，包括A、B棟塔樓，地上35層，C棟塔樓地上31層，高119.8米，商業(yè)裙樓5層，呈U形，地下3層，框筒結(jié)構(gòu)，筏板基礎(chǔ)，工期639天。質(zhì)量目標(biāo)爭創(chuàng)成都市結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)工程、“芙蓉杯”及四川省“天府杯”。建成后將成為集辦公、商業(yè)、餐飲多功能為一體的高檔建筑，成為成都市又一地標(biāo)性建筑物。建筑整體設(shè)計簡潔大方，高雅品質(zhì)與莊重典雅恰到好處地結(jié)合。裙樓建筑偉岸氣派，塔樓高寬比例合適，形體修長優(yōu)美。1）物業(yè)類別：標(biāo)準(zhǔn)寫字樓、商業(yè)綜合體2）物業(yè)級別：甲級3）項目位置：高新區(qū)天府大道北段4）項目特色：復(fù)合地產(chǎn)，地鐵沿線，投資地產(chǎn)5）開發(fā)商：成商集團(tuán)6）所屬商圈：高新區(qū)7）建筑面積：348666平方米8）標(biāo)準(zhǔn)層面積：4492平方米9）均價：13000元/平方米10）入住時間：現(xiàn)房（7）楓丹國際楓丹國際項目地處成都高新區(qū)城南中軸線旁，是成都市規(guī)劃建設(shè)中的南部新區(qū)金融總部商務(wù)區(qū)，是近年來城市發(fā)展的熱點區(qū)域。該區(qū)域位于人民南路南延線和益州大道之間，緊臨地鐵一號線金融城站出口，周邊還有多條公交線路，且離雙流國際機場不到10公里，是一個具有多維立體化交通優(yōu)勢的區(qū)域。本區(qū)域道路寬敞，綠化優(yōu)美，人員密度較低，周邊多為成都市規(guī)劃局、新華社、金融城、西南院等大型國企，央企的總部辦公樓，有濃郁的商務(wù)氛圍。距本區(qū)域200～300米，就是城南頂級的居住小區(qū)中海城南一號和合景泰富譽峰，周邊1公里內(nèi)還有南城都匯和九龍倉時代晶科等超級大盤，這是一個已經(jīng)成型的高檔低密居住社區(qū)，其房價水平及增值潛力均為成都市前列。

由于大量高檔住宅的建設(shè)和5A寫字樓的投入，這一區(qū)域的商業(yè)配套正在高速升級完善中，項目周邊就有仁和春天旗艦店，美美力誠百貨，茂業(yè)百貨，伊藤洋華堂旗艦店等商業(yè)航母，另外，三環(huán)附近還有宜家，凱丹，富森，迪卡儂等專業(yè)大型賣場，是休閑購物的好去處。1）物業(yè)類別：標(biāo)準(zhǔn)寫字樓2）物業(yè)級別：甲級3）項目位置：高新區(qū)交子北二路4）項目特色：復(fù)合地產(chǎn)，地鐵沿線，投資地產(chǎn)5）開發(fā)商：成都益豐投資有限責(zé)任公司6）所屬商圈：高新區(qū)7）建筑面積：133575平方米8）標(biāo)準(zhǔn)層面積：1500平方米9）售價：14000元/平方米10）開盤時間：待定（8）奧克斯廣場寫字樓成都奧克斯廣場是中國企業(yè)500強寧波奧克斯集團(tuán)在成都投資的首個商業(yè)城市綜合體，力邀頂尖國際團(tuán)隊為成都度身定制，并且也是成都首個引入HILLS理念的實踐者。奧克斯廣場毗鄰成都市政府，位于成都市行政商務(wù)雙中心——金融城板塊內(nèi)，金融城是以銀行、證券、保險等金融產(chǎn)業(yè)為主，帶動商業(yè)、商務(wù)、配套循環(huán)發(fā)展，打造“24小時”生活圈，被譽為“成都離世界最近的地方”，區(qū)域坐落大量政府核心機關(guān)，高檔寫字樓，實力央企與大型高新企業(yè)及成都頂級住宅和眾多高檔社區(qū)。作為區(qū)域核心的奧克斯廣場也是成都首個中央CBD地鐵接駁物業(yè)，與地鐵一號線孵化園站形成無縫接駁，地鐵人流可以直通項目負(fù)一層。項目占地80畝，總建筑面積56萬平方米，由30萬平方米商業(yè)中心、超甲寫字樓、寬庭華宅、精裝總裁公寓、超五星級酒店核聚而成。地鐵無縫接駁——項目負(fù)一樓直通地鐵1號線孵化園站，項目周邊即為天府大道、益州大道、錦城大道等城市主干道，有擁有真正意義上“立體交通黃金點”。城南首個30萬平商業(yè)中心開業(yè)——奧克斯廣場商業(yè)中心為金融城內(nèi)最大規(guī)模商業(yè)，十大主力商家——“時尚百貨+精品超市”模式的深圳天虹百貨，西南五星級主題餐飲芭菲盛宴、香港采蝶軒旗下餐飲名店采蝶錦廷，保利萬和國際影城、繽紛量販?zhǔn)終TV、神采飛揚游藝城等競相入駐。2012年11月29日，奧克斯廣場商業(yè)中心盛大開業(yè)，城南天府新區(qū)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)航者至此確定，一站式的生活方式改變城南商業(yè)格局，娛樂購物美食健身全面開啟，全面滿足區(qū)域所需。奧克斯廣場商業(yè)中心商業(yè)自持經(jīng)營比例高達(dá)90%以上。56萬平綜合體區(qū)域率先交房——2013年6月奧克斯廣場已全面交付使用，住宅寫字樓酒店公寓等幾大業(yè)態(tài)釋放強大消費能量，為商業(yè)提供巨大的人流支持。56萬平大型商業(yè)綜合體，金融城核心封面地標(biāo)，娛樂購物美食健身一步到位，多元化消費層次有效滿足人群所需，吃喝玩樂一站式體念拉動區(qū)域熱能，促進(jìn)城南繁榮發(fā)展。1）物業(yè)類別：標(biāo)準(zhǔn)寫字樓、城市綜合體2）物業(yè)級別：甲級3）項目位置：高新區(qū)民豐大道西段4）項目特色：復(fù)合地產(chǎn)，投資地產(chǎn)5）開發(fā)商：

奧克斯地產(chǎn)6）所屬商圈：高新區(qū)7）建筑面積：600000平方米8）均價：12000元/平方米9）入住時間：現(xiàn)房項目區(qū)域范圍內(nèi)類似商業(yè)項目本項目周邊的商業(yè)項目概況如上圖，由于這些項目目前都處于在建或規(guī)劃階段，詳細(xì)信息及銷售價格還未公開，因此，本項目商業(yè)的銷售價格參照高新南區(qū)目前在售的以下幾個項目：（1）新南中心商鋪新南中心位于成都人民南路天府立交片區(qū)，由成都交通投資集團(tuán)有限公司打造的商業(yè)綜合體，商業(yè)總建筑面積約48479㎡，共6層。面積約幾平米到幾十平米不等，可自由組合。1）物業(yè)類別：綜合體/購物中心2）物業(yè)級別：甲級3）項目位置：高新區(qū)人民南路四段天府立交西側(cè)4）項目特色：投資地產(chǎn)5）開發(fā)商：成都交通投資集團(tuán)有限公司6）所屬商圈：高新區(qū)7）建筑面積：172521平方米8）標(biāo)準(zhǔn)層面積：17000平方米9）均價：49000元/平方米10）開盤時間：2013年9月28日已開盤（2）復(fù)地·復(fù)城國際復(fù)城國際位于成都國際城南中心的大源居住板塊，緊鄰天府新城CBD，周邊匯聚了成都市政府辦公區(qū)、金融后臺服務(wù)產(chǎn)業(yè)園和高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)；與市區(qū)連接的交通干線主要有三條：天府大道、新益州大道和劍南大道；項目北臨德賽二街，東靠新益州大道，南側(cè)是瞻遠(yuǎn)西二街；項目是純商業(yè)綜合體項目，占地58.8畝，總建筑面積約為23萬平方米。由一棟5A級甲級寫字樓、一棟甲級寫字樓、3棟公寓（一棟精裝酒店公寓、一棟SOHO辦公、一棟精裝服務(wù)式公寓）、主力店商業(yè)中心及特色商業(yè)街組合而成；項目商業(yè)總面積約72000平方米，目前已確定簽約入駐的主力店商家有華潤萬家20000㎡超市，四川太平洋電影院線簽約8000㎡影城，另外還有一個D-MAX放映廳。1）物業(yè)類別：綜合體/購物中心2）物業(yè)級別：甲級3）項目位置：成都市高新區(qū)天府新城益州大道4）項目特色：地鐵沿線，投資地產(chǎn)5）開發(fā)商：成都復(fù)地集團(tuán)6）所屬商圈：高新區(qū)7）建筑面積：230000平方米8）均價：22000-42000元/平方米9）該項目商鋪目前已售罄。（3）世豪廣場世豪廣場被行業(yè)譽為成都首個真正意義上的大型Shoppingmall，集中了伊藤購物中心、大型商業(yè)街、高檔住宅群等眾多業(yè)態(tài)，完全按照一個城市級配套的規(guī)格和檔次打造。由于項目地處天府新城核心區(qū)大源組團(tuán)腹地，全面落成之后，將對整個新城商業(yè)氛圍提升、居住配套環(huán)境改善起到重要推動作用，堪比春熙路——鹽市口商圈之于主城區(qū)的價值。項目位于國際城南天府二街與劍南大道的交匯處，即元華路以西，德賽路以南，占地146畝，總建筑面積76萬方，是一個真正意義上的大型綜合體項目，由商業(yè)，精品住宅，SOHO公園以及后期規(guī)劃的寫字樓酒店等物業(yè)構(gòu)成。項目商業(yè)部分共20萬方，一期是5萬方的伊藤中國旗艦店，已于2011年11月開業(yè)；二期15萬方的購物中心，給生活帶來了一站式便利，匯集高檔百貨、品牌旗艦店、電影院、室內(nèi)大型真冰場、餐飲等，包括購物街、溜冰場、電影院、電玩城、美食街等業(yè)態(tài)。該項目的出現(xiàn)將直接改變國際城南目前單一的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，讓天府新城真正成為辦公、宜居一體化的國際之城?？偯娣e超過20萬㎡的伊藤購物中心，將是成都真正意義上的大型Shoppingmall。為服務(wù)國際南城，為城市提供生活、購物、休閑、娛樂、餐飲配套的伊藤購物中心，不但引入了5萬㎡伊藤主力店（伊藤洋華堂），還將打造大型商業(yè)賣場和商業(yè)街。從商業(yè)體量看，伊藤購物中心相當(dāng)于目前成都所有開業(yè)伊藤洋華堂總面積的兩倍，足以支撐數(shù)十萬人的生活配套需求。世豪廣場被定義為天府新城市中心，伊藤購物中心起到了重要作用，其對區(qū)域人氣、商氣聚集具有強大影響力。1）物業(yè)類別：住宅底商/社區(qū)商鋪2）物業(yè)級別：甲級3）項目位置：高新區(qū)元華路與德賽二街交匯處4）項目特色：投資地產(chǎn)5）開發(fā)商：成都金怡源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司6）所屬商圈：高新區(qū)7）建筑面積：800000平方米8）標(biāo)準(zhǔn)層面積：1000平方米9）均價：30000元/平方米起10）開盤時間：商鋪2012年5月13日已開盤11）入住時間：預(yù)計2014年6月份交房（4）新街里“新街里”是和記黃埔地產(chǎn)傾力打造的全新一代旗艦商業(yè)項目，超大體量約90000平方米，是罕有的城市級獨立開放式商街商鋪?！靶陆掷铩本o靠南三環(huán)，距地鐵1號線高新站僅約300米，地鐵5、7號線亦將匯集于此；周邊公交線路豐富，如93、115路等均設(shè)有站點；毗鄰主干道及機場路，可迅速直通市中心，約10分鐘即可直達(dá)成都雙流機場，可謂占據(jù)黃金立體交通網(wǎng)絡(luò)樞紐位置，無論客流、物流均通暢便捷?！靶陆掷铩钡靥幫╄髁謬H購物商圈，接壤新南天地商圈，附近宜家、凱丹、歐尚、富森美等配套豐富，商業(yè)氛圍濃厚。成都市新行政中心、高新區(qū)政府、天府軟件園等行政單位及高新技術(shù)企業(yè)云集，周邊高端樓盤、寫字樓、五星級酒店，數(shù)量逾百，僅“南城都匯”樓盤便規(guī)劃達(dá)約80000業(yè)主，整個區(qū)域預(yù)計可匯集高端消費力超百萬人?！靶陆掷铩庇扇蜃畲蟮慕ㄖ熓聞?wù)所“凱達(dá)環(huán)球”精心設(shè)計，特有墅式復(fù)合商鋪，空間組合靈活多變，鋪鋪均設(shè)臨街展示面，提供最優(yōu)的黃金開間進(jìn)深比，人流動線流暢有致，最大程度滿足商家展示、應(yīng)用、客流流通等各種需求。多元化的業(yè)態(tài)規(guī)劃和特有親天親地的開放式街區(qū)模式，更提供給消費者完美的“逛”街體驗。1）物業(yè)類別：商業(yè)街商鋪2）物業(yè)級別：甲級3）項目位置：成都高新區(qū)府城大道與成漢中路交界4）項目特色：地鐵沿線，投資地產(chǎn)5）開發(fā)商：和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司6）所屬商圈：高新區(qū)7）建筑面積：900000平方米8）標(biāo)準(zhǔn)層面積：5000平方米9）均價：40000-110000元/平方米10）開盤時間：新街里Ⅱ2013年7月11日已開盤11）入住時間：待定（5）卡斯摩廣場卡斯摩廣場項目由4棟情景商業(yè)以及28層精品酒店、星級寫字樓組成。其中15、16、17、19棟為5層情景商業(yè)，外街和內(nèi)街全面融合，打造特色主題風(fēng)情商業(yè)街，內(nèi)設(shè)有會所，天際游泳池以滿足商住戶日常休閑所需。18棟為28層電梯物業(yè)，分樓層設(shè)為星級寫字樓、精品酒店、大型宴會廳、負(fù)一樓設(shè)有超市，將打造成為集時尚購物、餐飲娛樂、休閑、商務(wù)辦公于一體的地標(biāo)型城市活力街區(qū)。1）物業(yè)類別：寫字樓商鋪2）物業(yè)級別：甲級3）項目位置：高新區(qū)中和大道二段99號4）項目特色：復(fù)合地產(chǎn)，地鐵沿線5）開發(fā)商：四川思凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司6）所屬商圈：高新區(qū)7）建筑面積：63913平方米8）標(biāo)準(zhǔn)層面積：1727.9平方米9）均價：37000元/平方米10）開盤時間：2011年11月30日商鋪已開盤11）入住時間：現(xiàn)房出售（6）奧克斯廣場商鋪1）物業(yè)類別：綜合體/購物中心2）物業(yè)級別：甲級3）項目位置：高新區(qū)民豐大道西段4）項目特色：創(chuàng)意地產(chǎn)，地鐵沿線，投資地產(chǎn)5）開發(fā)商：

奧克斯地產(chǎn)6）所屬商圈：高新區(qū)7）建筑面積：600000平方米8）租金：200元/平方米*月9）入住時間：現(xiàn)房出售4.2項目市場定位及分析為了更好的迎合市場需求，項目建設(shè)單位委托中德行房產(chǎn)做了《金控廣場市場研究及定位優(yōu)化建議》，本小節(jié)內(nèi)容選自該方案。4.2.1區(qū)域各物業(yè)功能發(fā)展環(huán)境分析區(qū)域?qū)懽謽前l(fā)展機會分析通過對本項目所在區(qū)域香年廣場、奧克斯廣場、布魯明頓、東方希望中心、茂業(yè)中心、中航城市廣場等項目寫字樓物業(yè)進(jìn)行研究，可以發(fā)現(xiàn)：目前區(qū)域?qū)懽謽琼椖慷嘁远喾N功能組合形態(tài)出現(xiàn)，綜合型物業(yè)成為供給主流。地段和產(chǎn)品性價比仍是目前寫字樓產(chǎn)品的主要賣點，甲級占據(jù)市場主流供給，寫字樓銷售價格和置業(yè)門檻是銷售速率的決定因素。但是也存在發(fā)展寫字樓物業(yè)的機會：甲級、超甲寫字樓成為市場主流，定位較為集中，存在錯位競爭機會。寫字樓物業(yè)評級標(biāo)準(zhǔn)的不確定性為項目寫字樓物業(yè)的靈活運作帶來巨大空間。區(qū)域金融商務(wù)氛圍濃厚、企業(yè)總部經(jīng)濟日漸興起，為商務(wù)物業(yè)發(fā)展帶來巨大機會。項目位亍金融商務(wù)核心區(qū)，緊臨地鐵1號線站口，交通極為便利，具備寫字樓發(fā)展優(yōu)越區(qū)位條件。商業(yè)發(fā)展機會分析通過對本項目所在區(qū)域的布魯明頓廣場、九方購物中心、茂業(yè)中心、奧克斯廣場、環(huán)球中心、大魔方等項目進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)城南商業(yè)體量較大，目前多處于在建狀態(tài)，離發(fā)展成熟還需要一段時間；以大型購物中心為主的集中式商業(yè)已呈泛濫趨勢，未來可能會面臨供過于求態(tài)勢，但是零售商業(yè)較少，因此，存在發(fā)展小體量零售商業(yè)的機會。酒店發(fā)展機會分析據(jù)有關(guān)報告顯示，現(xiàn)階段成都已開業(yè)五星級酒店整體經(jīng)營情況相對較佳。預(yù)測至2016年左右，成都市五星級酒店房間數(shù)總量將達(dá)到現(xiàn)有規(guī)模的3倍，市場可能供過于求；國際標(biāo)準(zhǔn)五星、國際豪華五星級兩個檔次將成為五星級酒店中供應(yīng)和競爭最為集中的檔次，國內(nèi)五星這一檔次因自身條件的不足在五星級酒店中所面臨的競爭較為尷尬。天店大道區(qū)域已開業(yè)、在建、擬建酒店共計16家，預(yù)計7157個房間，均以寫字樓+五星級酒店模式運營，酒店主要定位于國際標(biāo)準(zhǔn)五星和豪華五星，6家未確定經(jīng)營品牌的酒店根據(jù)目前情況判斷，預(yù)計基本仍將沿襲現(xiàn)有發(fā)展格局，可能導(dǎo)致區(qū)域高端酒店市場的高端飽和，缺乏絕對市場競爭力的特色級酒店經(jīng)營效益有整體下滑的可能。國內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)五星酒店相對缺乏，但國內(nèi)五星與四星及高端商務(wù)酒店也存在競爭，因此盡管存在國內(nèi)五星檔次內(nèi)部的市場競爭相對不是太強，但與其它產(chǎn)品的交叉使其略顯尷尬。公寓發(fā)展機會分析本小節(jié)所提到的公寓，是指40年產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，功能定位于居住性質(zhì)的公寓樓。為促進(jìn)銷售，40年公寓在市場存在多種推廣概念，如LOFT公寓、商務(wù)公寓、酒店式公寓、朋務(wù)式公寓。其中，代表最高品質(zhì)的是服務(wù)式公寓。服務(wù)式公寓，實質(zhì)上是酒店和公寓的共同體，用酒店的運營模式經(jīng)營住宅物業(yè)。區(qū)域大量項目為商業(yè)性質(zhì)土地，容積率較高，因此產(chǎn)生大量商業(yè)性質(zhì)的公寓物業(yè)；據(jù)統(tǒng)計本區(qū)域內(nèi)已明確建設(shè)的40年公寓超過12個，總體量約35萬方。從項目銷售情況來看，40年公寓擁有一定的市場認(rèn)可度，區(qū)域商業(yè)物業(yè)的發(fā)展帶來奠定其發(fā)展基礎(chǔ)。居住型公寓、酒店式公寓和LOFT公寓定位偏低，會對項目整體形象帶來負(fù)面影響；辦公式公寓對項目形象拉升有著類似酒店的作用。目前酒店式公寓是區(qū)域公寓物業(yè)主流推廣概念，但公共設(shè)施配套、物業(yè)管理等方面都未達(dá)到酒店標(biāo)準(zhǔn)，銷售價格與普通商住公寓難以拉開差距，且潛在酒店式公寓眾多，未來競爭激烈。而LOFT公寓屬于中低端辦公性質(zhì)，檔次偏低。因此，本區(qū)域存在發(fā)展辦公式公寓的機會。4.2.2項目物業(yè)功能組合建議根據(jù)市場研究結(jié)論，單純的寫字樓物業(yè)、大體量的商業(yè)、酒店物業(yè)在區(qū)域內(nèi)同質(zhì)化競爭激烈，從考慮項目經(jīng)營回款和樹立項目品質(zhì)的角度建議物業(yè)組合設(shè)計功能：寫字樓+辦公式公寓+酒店+商業(yè)。根據(jù)項目具體情況，設(shè)計出三種方案：方案一：1棟甲級寫字樓+2棟準(zhǔn)甲級寫字樓+1棟公寓樓+少量商業(yè)方案二：2棟甲級寫字樓+1棟辦公式公寓+1棟酒店+少量商業(yè)方案三：1棟甲級寫字樓+1棟準(zhǔn)甲級寫字樓+1棟辦公式公寓+1棟酒店+少量商業(yè)在推廣中，甲級寫字樓按照超甲定義，準(zhǔn)甲級按照甲級進(jìn)行定義，確保項目整體形象。根據(jù)周邊市場現(xiàn)狀，我們對三種業(yè)態(tài)組合分別進(jìn)行效益靜態(tài)測算，從預(yù)計產(chǎn)值、資金回收預(yù)期、項目形象、經(jīng)營管理難度等方面綜合而言，方案一最佳。4.2.3項目定位鑒于單純的寫字樓物業(yè)、大體量商業(yè)、酒店物業(yè)在區(qū)域內(nèi)同質(zhì)化競爭激烈，因此按市政府“財富之城、成功之都”產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，打造西部首個財富管理中心，吸納銀行、保險、證券、信托、基金、小微金融、房產(chǎn)代理、藝術(shù)品代理等財富管理機構(gòu)入駐。青島財富管理金融綜合改革試驗區(qū)發(fā)展概況2014年2月10日，中國人民銀行等十一個部門聯(lián)合向山東省人民政府下發(fā)《關(guān)于印發(fā)青島市財富管理金融綜合改革試驗區(qū)總體方案的通知》（銀發(fā)〔2014〕38號）

。這標(biāo)志著山東省青島市財富管理金融綜合改革試驗區(qū)正式獲國家批復(fù)，青島市成為我國以財富管理為主題的金融綜合改革試驗區(qū)，將作為成功案例來引薦。獲批以來，青島財富管理試驗區(qū)建設(shè)保持了高位運行，取得了突出的成效。目前，全市金融工作緊緊圍繞全市經(jīng)濟社會發(fā)展主題主線，深化金融改革，加快金融創(chuàng)新，優(yōu)化金融服務(wù)，金融業(yè)保持健康穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢。（1）存貸加速跑雙雙破萬億元4月末，全市銀行機構(gòu)各項存貸款余額分別達(dá)到11712.9億元和10059.7億元，青島成為山東首個存貸款雙雙破萬億的城市。存貸款余額雙過萬億不僅是青島經(jīng)濟金融快速發(fā)展的直接反映，表明青島對經(jīng)濟下行挑戰(zhàn)提供了充分的保障與信心，而且為青島經(jīng)濟提質(zhì)增效升級和財富管理中心建設(shè)奠定了更加堅實的基礎(chǔ)。一季度，全市實現(xiàn)金融業(yè)增加值105.39億元，同比增長12.9%，高于全市GDP增幅4.9個百分點，增速在全市各行業(yè)繼續(xù)排名第一。金融業(yè)增加值占GDP比重達(dá)到6.28%，比年初提高0.43個百分點，同時占服務(wù)業(yè)增加值比重達(dá)到12.97%。（2）4家法人機構(gòu)獲定向降準(zhǔn)人民銀行青島市中心支行在投向上加大對小微企業(yè)、三農(nóng)、科技創(chuàng)新、節(jié)能環(huán)保、服務(wù)業(yè)、流通領(lǐng)域的金融支持，嚴(yán)格控制對產(chǎn)能嚴(yán)重過剩行業(yè)新增產(chǎn)能項目、違規(guī)在建項目和環(huán)境違法企業(yè)新增授信。青島市小微三農(nóng)貸款持續(xù)增長，充分享受了政策支持。近日，人民銀行實施了定向降準(zhǔn)政策，青島市4家法人金融機構(gòu)預(yù)計將釋放資金8億元。（3）地方法人金融機構(gòu)達(dá)到16家目前，青島市法人金融機構(gòu)達(dá)到16家。截至5月末，地方法人金融機構(gòu)，存款余額2528億元，占轄區(qū)各項存款余額的22%，貸款余額1657億元，占轄區(qū)各項貸款余額的16%。地方法人金融機構(gòu)涵蓋了城商行、農(nóng)商行、村鎮(zhèn)銀行、財務(wù)公司、信托公司、信托、保險、證券等類型，在數(shù)量和類型上都位于山東省前列。（4）多層次資本市場體系不斷完善青島藍(lán)海股權(quán)交易中心于4月18日開業(yè)運營，它采取“政府監(jiān)管、券商主導(dǎo)、市場化運作”模式，立足青島、輻射山東，努力成為青島金融綜合改革的探索平臺、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的重要推手和山東省多層次資本市場的重要組成部分。目前掛牌企業(yè)有19家，展示企業(yè)118家，預(yù)計年內(nèi)掛牌企業(yè)將突破100家。青島市目前有境內(nèi)外上市公司34家，發(fā)行股票37只，累計募集資金370億元。有7家企業(yè)在證監(jiān)會排隊待審，9家企業(yè)在青島證監(jiān)局輔導(dǎo)備案，50家重點企業(yè)已與券商等中介機構(gòu)簽訂上市協(xié)議，擬上市企業(yè)儲備達(dá)到400家。各類股權(quán)投資機構(gòu)紛紛設(shè)立，截至目前，青島市注冊各類股權(quán)投資企業(yè)165家，注冊資本245億元。今年3月份，青島保稅港區(qū)大宗商品交易市場現(xiàn)貨交易外匯管理政策試點獲批，所實行的貿(mào)易項下前置美元保證金制度為全國首創(chuàng)。（5）高端論壇聚集財富管理氛圍濃厚試驗區(qū)獲批以來，青島積極爭取舉辦各類財富管理論壇研討活動，為財富管理實驗區(qū)建設(shè)搭建研討交流平臺，營造良好氛圍。2014年5月30日，由清華大學(xué)五道口金融學(xué)院與宜信財富在青島成功舉辦“財富管理創(chuàng)新與投資者保護(hù)論壇”，取得良好效果；6月7日，中國證券業(yè)協(xié)會主辦的“財富管理研討班”在青島舉辦，共同探討了中國財富管理發(fā)展的新模式，推動證券行業(yè)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新發(fā)展；6月21日，市政府與《經(jīng)濟日報》將聯(lián)合舉辦的“2014金家?guī)X財富論壇”，以財富管理創(chuàng)新發(fā)展為主題展開深入研討?！爸Z亞鉆石年會財富管理論壇”等多項高端論壇活動還將陸續(xù)開展。這些財富管理高端論壇研討活動的舉辦，對擴大宣傳影響、聚集各方資源、加快青島財富管理中心城市建設(shè)，起到積極的促進(jìn)作用。成都金融財富管理產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況（1）成都財富管理產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實基礎(chǔ)和特點

1）有利條件

①具有堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)。成都作為四川省省會，是西部地區(qū)重要的工業(yè)、商業(yè)和旅游業(yè)中心，各項經(jīng)濟指標(biāo)處于西部領(lǐng)先地位。2013年，成都市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值9108.9億元，在全國副省級城市中排名第8位，增長10%以上；地方公共財政收入898.5億元，增長16.6%；固定資產(chǎn)投資6500億元，增長10.4%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入29913元、農(nóng)民人均純收入12880元，分別增長10%和12%；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率2.82%；萬元地區(qū)生產(chǎn)總值能耗下降3.2%。2013年，成都預(yù)計實際到位內(nèi)資3300億元，實際利用外資103.1億美元。新引進(jìn)法國蘇伊士、荷蘭全球保險等世界500強企業(yè)22家，在蓉世界500強企業(yè)增至252家。此外，成都獲批首批全國質(zhì)量強市示范城市和國家公共文化服務(wù)體系示范區(qū)，成功舉辦了2013《財富》全球論壇和第十二屆世界華商大會。

②具備區(qū)域性財富“洼地”優(yōu)勢。憑借宜業(yè)宜商宜居的環(huán)境優(yōu)勢，成都已逐漸成為整個四川乃至西部的財富聚集地，富人聚集現(xiàn)象顯著。據(jù)《胡潤2013財富報告》顯示，全國105萬名千萬富豪中，四川共有2.68萬名千萬富豪，四川千萬富豪人數(shù)排名全國第九位，其中1.21萬人居住在成都；成都擁有千萬富豪1.21萬人，億萬富豪930人，約占四川億萬富豪總?cè)藬?shù)的一半。在《新財富》發(fā)布的2014中國500富人榜上，共有12位四川籍富豪上榜，四川首富新希望集團(tuán)董事長劉永好以210億元財富位列第31位。中國建設(shè)銀行聯(lián)合波士頓咨詢公司聯(lián)合發(fā)布的《2013年中國財富報告》指出，四川是高凈值家庭數(shù)量最多的內(nèi)陸省份，在西部地區(qū)中顯得最為突出。而且在全國高凈值家庭增速放緩的形勢下，富裕省市如北京、上海、廣東和浙江的高凈值家庭增速低于全國平均水平。相反，四川等內(nèi)陸欠發(fā)達(dá)地區(qū)依然保持很高的增長勢頭，且保持很高的增長勢頭，增幅大大高于全國平均水平?？梢?，成都的資本聚集程度較高，具備了形成區(qū)域性財富“洼地”的優(yōu)勢。

③西部金融中心雛形顯現(xiàn)。經(jīng)過多年努力，圍繞《西部金融中心建設(shè)規(guī)劃（2010-2012年）》，以成都為核心的西部金融中心建設(shè)已初見成效，目前已基本形成較為完備的多功能、多層次的金融市場體系，金融機構(gòu)和人才加快集聚，金融發(fā)展環(huán)境持續(xù)優(yōu)化，成都加速發(fā)展財