重慶市江北區(qū)紅旗河溝理想大廈商業(yè)部分 營銷策劃方案課件

理想大廈商業(yè)部分營銷策劃方案區(qū)域特點(diǎn)本案位于江北區(qū)紅旗河溝轉(zhuǎn)盤附近；周邊以政府職能機(jī)構(gòu)、酒店、高檔寫字樓、高檔住宅小區(qū)、商務(wù)別墅區(qū)域?yàn)橹?；該區(qū)域大型專業(yè)賣場(chǎng)已有8萬平米的建瑪特與大型電器專賣店——國美電器入駐；專業(yè)市場(chǎng)氛圍濃厚；經(jīng)營業(yè)態(tài)定位建議本項(xiàng)目：大型專業(yè)市場(chǎng)從交通環(huán)境上看揚(yáng)長避短！據(jù)交管部門統(tǒng)計(jì)，紅旗河溝轉(zhuǎn)盤南北東西交叉口高峰期車流量達(dá)到了每小時(shí)7000輛。車流便捷、量大；人流量小、難以停留；——經(jīng)營對(duì)象是“車”而不是“人”物以自用！緊鄰觀音橋商圈，商圈內(nèi)商務(wù)辦公物業(yè)眾多、區(qū)域內(nèi)商務(wù)氛圍濃厚、轎車數(shù)量較多；緊鄰“富人區(qū)”，（如龍湖、加州、錦繡山莊）人均擁有轎車比例在重慶市各地區(qū)最高；（江北區(qū)每百人擁有私家車4.8輛）從項(xiàng)目自身?xiàng)l件上看項(xiàng)目緊鄰汽車北站，方位標(biāo)識(shí)明顯；項(xiàng)目交通優(yōu)勢(shì)，可以“攔截”各方車輛；項(xiàng)目?jī)?nèi)部建筑構(gòu)造與周邊環(huán)境，便于客戶停泊、出入車輛；項(xiàng)目合作單位為公交1公司，行業(yè)同屬性較強(qiáng)公司信譽(yù)較高；大型、專業(yè)的汽車百貨是市場(chǎng)的空白點(diǎn)汽車美容中心在重慶分布相當(dāng)零散，經(jīng)營面積小，規(guī)模程度不夠；大多為私人經(jīng)營汽車美容中心，多以洗車、打膜、修理為主，經(jīng)營范圍單一、專業(yè)化程度不高，個(gè)性化、人性化經(jīng)營不突出；服務(wù)客層角度上看可以滿足中青年消費(fèi)人群對(duì)車居時(shí)尚、前衛(wèi)的各種需求；可以滿足高檔車輛的維護(hù)保養(yǎng)、內(nèi)部高級(jí)配置的需求；可以滿足普通客服車輛日常的保養(yǎng)、美容、內(nèi)部飾品配置的需求可以滿足“汽車發(fā)燒友”對(duì)車輛改裝、改良等特殊需求；

項(xiàng)目定位原則原則：尋求重慶市專業(yè)市場(chǎng)的空白點(diǎn)；目標(biāo)：做重慶市汽車服務(wù)行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者；做全重慶市最有特色、規(guī)模最大、前衛(wèi)時(shí)尚的一站式消費(fèi)大賣場(chǎng)；項(xiàng)目終端客服對(duì)象的定位從消費(fèi)特點(diǎn)方面：吸引有特定目的消費(fèi)的人群；從年齡方面：20—30歲青年時(shí)尚有車一族；30—50歲商務(wù)及行政人士；汽車發(fā)燒友；從車輛的檔次方面普通小型客服車輛車主；高中低檔私家車車主；從客戶來源方面廣域型客戶；項(xiàng)目銷售客層定位國內(nèi)外的投資者；高收入人群；私營業(yè)主；大型商家；項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合1層：汽車的展示、銷售、維護(hù)、保養(yǎng)及汽車旗艦主力店；配套銀行自動(dòng)取款、商務(wù)網(wǎng)吧、小型超市用地；2層：前衛(wèi)、時(shí)尚車居飾品等內(nèi)部配置產(chǎn)品主力店；配套車居裝修設(shè)計(jì)服務(wù)、咖啡吧、美容、兒童天地等用地；主旨——體現(xiàn)項(xiàng)目專業(yè)化、個(gè)性化、人性化經(jīng)營的特點(diǎn)；項(xiàng)目?jī)?yōu)化建議經(jīng)營模式

產(chǎn)權(quán)經(jīng)營權(quán)相分離,100%產(chǎn)權(quán)銷售模式：委托專業(yè)的地產(chǎn)代理公司進(jìn)行前期的企劃、銷售和招商；委托有資歷商業(yè)管理公司進(jìn)行后期的統(tǒng)一管理及招商；租金價(jià)格的定位根據(jù)項(xiàng)目的銷售價(jià)格定位：

沿街面的商鋪均價(jià)：20000元/㎡

非沿街面商鋪均價(jià)：13000元/㎡根據(jù)市場(chǎng)上商用物業(yè)的投資回報(bào)率：8%左右

沿街面的均價(jià)：133元/㎡.月非沿街面均價(jià)：87元/㎡.月產(chǎn)權(quán)面積的控制劃分原則：1、控制銷售總價(jià)、放低投資門檻；2、尊重市場(chǎng)需求、參考項(xiàng)目情況；按照項(xiàng)目現(xiàn)有的柱間距進(jìn)行劃分，預(yù)留人流通道：產(chǎn)權(quán)面積控制在30—50㎡之間；銷售總價(jià)控制在40—80萬之間；市場(chǎng)上10—50㎡的商鋪需求最為明顯

營銷策略——銷售策略帶租約銷售：針對(duì)投資者客戶，保證投資者基本的投資回報(bào)利益（注意面積的劃分，確定投資門檻）；針對(duì)性直銷：針對(duì)重慶市相關(guān)行業(yè)經(jīng)營商的面對(duì)面銷售；營銷策略——項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略尊循價(jià)格杠桿原理：價(jià)格低開高走，給市場(chǎng)與投資者投資信心；營銷策略——品牌營銷戰(zhàn)略

整個(gè)營銷過程以項(xiàng)目的“經(jīng)營理念及其供應(yīng)產(chǎn)品”作為核心戰(zhàn)略，配合其完善配套項(xiàng)目的打造與特色經(jīng)營，便于項(xiàng)目新穎的消費(fèi)與投資理念導(dǎo)入，在提升項(xiàng)目附加值的同時(shí)，為本項(xiàng)目二次營銷戰(zhàn)略起到鋪墊作用。營銷策略——差異化營銷策略硬件上——設(shè)備配置、功能區(qū)域的劃分、周邊環(huán)境的改善；軟件上——銷售服務(wù)的差異化、經(jīng)營服務(wù)的差異化、售后服務(wù)差異化；營銷策略——媒體選擇主要媒體：重慶市主要報(bào)媒(重慶晨、商、晚報(bào)，主力是商報(bào))——傳播廣域信息；戶外大型媒體廣告——塑立品牌；高檔商務(wù)樓宇內(nèi)的視頻廣告——針對(duì)性宣傳；其他：網(wǎng)絡(luò)媒體、黃頁、專業(yè)汽車消費(fèi)類雜志等。分段式營銷及推廣策略(2)持續(xù)期（2005.7.2—2005.9.25）營銷主旨：整理、分析追蹤客戶；加強(qiáng)事件與公關(guān)營銷；

發(fā)揮口碑效應(yīng)；完成目標(biāo)：50%主要配合媒體：新女報(bào)、汽車消費(fèi)類雜志、商務(wù)大廈視頻媒體；強(qiáng)銷期（2005.9.26—2005.11.30）營銷主旨：物業(yè)形象初成，支撐銷售；鞏固品牌完成目標(biāo)：85%主要配合媒體：重慶晨報(bào)、商報(bào)、招商光盤、電視媒體、大量的DM單、促銷禮品；

分段式營銷及推廣策略(3)尾盤期（2005.12.2—2006.2.28）營銷主旨：制造新亮點(diǎn)、推出優(yōu)惠政策，利用交房提升已購客戶信心，吸引新客戶。

再創(chuàng)銷售高潮完成目標(biāo)：100%主要配合媒體：項(xiàng)目宣傳資料、戶外看板、項(xiàng)目?？?、推廣主旨強(qiáng)調(diào)一站式消費(fèi)理念；通過對(duì)項(xiàng)目的配套設(shè)置、統(tǒng)一管理，強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目為重慶市最大的汽車服務(wù)品牌；通過為客戶全方位的服務(wù)、強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目經(jīng)營的個(gè)性化、人性化等特點(diǎn)；通過DM單、POP、招商光盤、項(xiàng)目?？荣Y料與媒體宣傳相結(jié)合進(jìn)行推廣；促銷組合先購優(yōu)惠政策展銷會(huì)期間優(yōu)惠政策大面積投資優(yōu)惠政策介紹購房?jī)?yōu)惠政策+++推薦案名

好車飾酷車時(shí)代酷車前沿LogoVI系統(tǒng)名片、手袋VI系統(tǒng)信封、胸牌VI系統(tǒng)紙杯、促銷品中心思想

本項(xiàng)目非單一的汽車銷售、及配件市場(chǎng)，而是具有國際先進(jìn)理念的全新一站式購車及汽車相關(guān)產(chǎn)品的銷售商城。項(xiàng)目采取“專賣店+超市”的經(jīng)營模式，有效的融合了專賣店、超市與專業(yè)市場(chǎng)三種經(jīng)營業(yè)