物業(yè)管理經(jīng)營概論

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文/王荷

一向以來，物業(yè)管理行業(yè)始終掩蓋在大面積虧損的陰影里，且不管其真實處境如何，但最起碼說領(lǐng)略一個問題:物業(yè)管理確實是微利行業(yè)，稍有閃失就會虧損。

虧損或微利帶來了一系列問題:首先是企業(yè)的行為。由于企業(yè)的本質(zhì)是追趕利益最大化，當(dāng)不能通過正常途徑獲得資本增值的最大化時，它或者裁減對物業(yè)管理的投入，或者轉(zhuǎn)移資本到其他行業(yè):這兩種行為都會對物業(yè)管理的健康進(jìn)展造成傷害。而當(dāng)上述兩種行為暫時無法實施時，再加之對利益追求的本能，它只能變相甚至直接損害業(yè)主的權(quán)益。

對業(yè)主而言，花最少的錢享受最多最好的服務(wù)，這種心理人所共有無可厚非:也就是說，物業(yè)管理企業(yè)只有隨時得志業(yè)主不斷增長和變化著的需求才能達(dá)成兩者的平衡。但形成這種境界的前提是企業(yè)務(wù)必有足夠的資金支持，而這恰恰是物業(yè)管理的"軟肋'!

解脫物業(yè)管理的窘境最終還得借助資本的強(qiáng)大氣力。靠商品零售起家的沃爾瑪能位列世界資產(chǎn)之首，而直接服務(wù)于億萬消費者的物業(yè)管理真的就不能夠發(fā)大財嗎?筆者以為，這個答案是斷定的，但關(guān)鍵要看經(jīng)營者的思維和魄力。譬如說物業(yè)管理參謀接洽服務(wù)，假設(shè)只關(guān)注該項業(yè)務(wù)本身，會感覺這條暴利通道越來越狹窄:但變換一下角度看問題，將參謀接洽視為物業(yè)管理教導(dǎo)培訓(xùn)的一種形式，那么視野和空間急速廣闊。這只是極簡樸的內(nèi)部業(yè)務(wù)的一個例子。所以說，物業(yè)管理完全具備成就資產(chǎn)巔峰的潛力，就看誰來攫取和怎么挖掘了。

物業(yè)管理是一個資源的海洋，是一座儲滿鉆石和黃金的富礦，是阿里巴巴的山洞，是尚未開墾的資產(chǎn)處女地，是21世紀(jì)初最有價值的投資領(lǐng)域之一:它完全可以實現(xiàn)物業(yè)管理才智之士的資產(chǎn)理想。

物業(yè)管理作為中國市場經(jīng)濟(jì)活動中的一項產(chǎn)物，必然帶有經(jīng)營的色調(diào)。據(jù)2022年底國家統(tǒng)計局"全國物業(yè)管理企業(yè)抽樣調(diào)查各地區(qū)匯總數(shù)據(jù)'資料說明，物業(yè)管理行業(yè)的進(jìn)展滯后于國民經(jīng)濟(jì)整體進(jìn)展水平，將近99%的企業(yè)處于不贏利或虧損狀態(tài)。物業(yè)管理在經(jīng)營上所取得的成就遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于其他行業(yè)。因此，務(wù)必提高對物業(yè)管理經(jīng)營的熟悉，并在實踐中科學(xué)對待。良好的物業(yè)管理經(jīng)營，將使"保本微利'的物業(yè)管理獲取巨大的資產(chǎn)。

物業(yè)管理經(jīng)營的概念

在市場經(jīng)濟(jì)中，"經(jīng)營'是指企業(yè)為實現(xiàn)最大限度資本增值目標(biāo)，對可以支配的資源和生產(chǎn)要素舉行籌劃和管理的行為，是自然人、法人或其他組織為取得或擴(kuò)大財產(chǎn)效益而圍繞市場開展的各項活動。經(jīng)營的初級階段是產(chǎn)品經(jīng)營，產(chǎn)品進(jìn)入市場流通時，即開頭商品經(jīng)營，產(chǎn)品經(jīng)營和商品經(jīng)營都涵蓋在資本經(jīng)營之中;資本經(jīng)營是目前經(jīng)營的最高級形態(tài)。資本經(jīng)營面對的不再是單一的產(chǎn)品或者單一的商品，也不再局限于一個行業(yè)一個地區(qū)，而是把企業(yè)放到包含全體行業(yè)在內(nèi)的整個市場中去，以使資本最快最大增值。

物業(yè)管理經(jīng)營，就是把物業(yè)管理活動中所能涉及到的全體社會資源和生產(chǎn)要素，包括人、財、物、有形資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等，都作為可以經(jīng)營的價值，通過對這些價值的綜合運營，達(dá)成資本的最大限度增值。目前，物業(yè)管理已從產(chǎn)品(服務(wù)產(chǎn)品)經(jīng)營階段步入商品(把物業(yè)管理作為商品出售)經(jīng)營階段，產(chǎn)品具備了商品的屬性。21世紀(jì)以來，片面企業(yè)舉行了資本經(jīng)營的探索，但還處在初級階段。

熟悉誤區(qū)

1、物業(yè)管理企業(yè)的熟悉誤區(qū)。物業(yè)管理從業(yè)人員的普遍熟悉是物業(yè)管理是"微利保本'的行業(yè)，既然"微利保本'，也就沒有多少經(jīng)營可談。企業(yè)囿于服務(wù)費收入，對經(jīng)營采取了漠視態(tài)度，流失了經(jīng)營的主動性!弱化了經(jīng)營意識，也因此沒有建立相應(yīng)的規(guī)矩，企業(yè)在處理經(jīng)營問題時采取的是肆意性極強(qiáng)的閱歷做法，埋下了短期行為的禍根。

2、業(yè)主的熟悉誤區(qū)。業(yè)主們一般習(xí)慣性地推定，物業(yè)管理公司既然是企業(yè)就確定要賺錢，

就會采用各種手段"剝奪'自己的利益，必將占有本屬于業(yè)主的資源，或無謂地增加業(yè)主的負(fù)擔(dān)，或擾亂業(yè)主的正常工作與生活，背離物業(yè)管理的服務(wù)宗旨和目的。這種熟悉造成了一個沖突的現(xiàn)實兩個物業(yè)管理的主體因經(jīng)營問題而導(dǎo)致對立，加劇了行業(yè)沖突。

3、房地產(chǎn)業(yè)的熟悉誤區(qū)。物業(yè)管理是房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)行業(yè)，且在很大程度上受制于房地產(chǎn)業(yè)，使物業(yè)管理對自身的價值熟悉要附從于房地產(chǎn)的熟悉。而房地產(chǎn)業(yè)對價值的熟悉很大程度上取決于房地產(chǎn)工程的銷售業(yè)績，因此，有可能疏忽物業(yè)管理本身巨大的價值表達(dá)。

4、社會環(huán)境的熟悉誤區(qū)。例如資金方面，人們普遍認(rèn)為，物業(yè)管理是一個"無本'行業(yè)，其維持正常運行的資金是由業(yè)主的交費來源源