試談商業(yè)物業(yè)管理費定價方法

本文格式為Word版，下載可任意編輯——試談商業(yè)物業(yè)管理費定價方法摘要:“商業(yè)物業(yè)”在物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)通常泛指:除住宅物業(yè)之外的如購物中心、寫字樓、酒店(服務(wù)式公寓)、展覽館、運動場等直接用于商業(yè)用途的建筑。在眾多的商業(yè)物業(yè)管理中,要數(shù)購物中心的管理和操作難度為最大。由此也引出了購物中心管理本金的不確定性和管理費標(biāo)準(zhǔn)擬定困難的問題。

一、影響購物中心管理費定價的因素

購物中心管理費標(biāo)準(zhǔn)確實定,除了上述各種因素的影響外,還受其地理位置、所在區(qū)域、市場定位、設(shè)施配套、公共面積、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、人力資源本金(還有創(chuàng)辦規(guī)模、建筑特點和建筑用材)等條件的制約。直接造成了管理本金(固定資產(chǎn)折舊、設(shè)備運行、設(shè)備設(shè)施修理保養(yǎng)、消耗用品、人力資源、行政開支等)的差異,造成了各購物中心管理費定價標(biāo)準(zhǔn)的較大識別。細(xì)致分析上述各因素、條件,我們可領(lǐng)會地領(lǐng)略它們在管理本金和定價標(biāo)準(zhǔn)中所占據(jù)的不同權(quán)重比例。

1.地理位置

由于各地區(qū)經(jīng)濟(jì)根基及進(jìn)展水平不均衡,使各地對物業(yè)管理費的認(rèn)同水平和承受才能存在很大差距。經(jīng)濟(jì)較興隆地區(qū)能認(rèn)同、采納較高的水平;經(jīng)濟(jì)落后或后開發(fā)地區(qū)那么承受才能較低。例如廣州市區(qū)的購物中心與在珠三角周邊的購物中心對管理費的認(rèn)同水平、承受才能就有很大區(qū)別,十足值往往會達(dá)成1/5—1/2的水平。除社會、經(jīng)濟(jì)方面的問題外,氣候(酷寒地區(qū)與亞熱帶地區(qū))、根基配套等客觀方面的因素也是不成疏忽的。

2.所在區(qū)域

由于人們的滾動才能依舊有限,購物中心的幅射距離缺乏,雖然在同一城市或區(qū)域,但概括到不同的地域社區(qū),群體的素質(zhì)、布局不一樣(干擾消費意識、消費理念),環(huán)境條件的良莠有別,營商空氣的強(qiáng)弱等都會直接影響商鋪的經(jīng)濟(jì)價值和社會價值,從而導(dǎo)致對管理費標(biāo)準(zhǔn)的不同一性。如在廣州的天河、東山、越秀等區(qū)就與海珠、白云區(qū)存在價差,幅度幾近1/4強(qiáng)。

3.市場定位、設(shè)備配套

這關(guān)系到購物中心的軟、硬件配套水平。通常地處低端消費群體的購物中心市場定位會較低,由于該目標(biāo)群體的消費理念很實在,到購物中心的目的很直接,不會有太多的奢求,就算個別人認(rèn)為不合意也輕易獲得諒解,故其管理本金能操縱在較低水平。而在商業(yè)中心、高消費群體聚集區(qū)(如寫字樓、酒店及服務(wù)式公寓、游樂場、高檔住宅區(qū))的購物中心(如廣州的麗柏、情誼、時代廣場)市場定位一般都稍高。為迎合目標(biāo)消費群體的需求,這一類購物中心的軟硬件配套要完善、齊備、現(xiàn)代化、多樣性,場面上要營造出與商品檔次相匹配的環(huán)境。既然是高定位,就務(wù)必對如空調(diào)、電梯、裝飾、保潔、綠化、保安、交通、導(dǎo)購、功能配套等都作講求的設(shè)置和管理,各環(huán)節(jié)的運行方式均務(wù)必符合高端群體的消費標(biāo)準(zhǔn)。全體這些,都必然增加大量的人力、物力、財力消耗,令管理本金大大提高,物業(yè)管理企業(yè)就有必要對購物中心營運的邊際本金與邊際收益作合理、精確的測算并協(xié)調(diào),管理費的定價標(biāo)準(zhǔn)就要根據(jù)現(xiàn)場的實際需要作相應(yīng)的提高。

4.公共面積

購物中心的管理費,主要的消化渠道之一在于對公共設(shè)施、公共區(qū)域的配套管理工作。對公共區(qū)域的管理要求和標(biāo)準(zhǔn),將對物業(yè)管理費的占用有直接的影響。就同一購物中心而言,單位公共面積的管理費耗用在標(biāo)切實定的條件下是不變的,但其總量那么隨著面積的增大而增加。既公共面積的增加,會使得購物中心的邊際本金、管理費標(biāo)準(zhǔn)的彈性變大。一般規(guī)律:市場定位較低的購物中心,公共面積會少些;市場定位較高的購物中心,公共面積相應(yīng)會多些,所以管理費標(biāo)準(zhǔn)也會定得更高。

5.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)