設(shè)備前期管理培訓(xùn)

前期設(shè)備管理前期設(shè)備管理主要包括：設(shè)備的設(shè)計(jì)、設(shè)備的選型、設(shè)備的安裝調(diào)試、設(shè)備的驗(yàn)收等幾個(gè)階段物業(yè)公司應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，派人協(xié)助開發(fā)商，參與設(shè)備的設(shè)計(jì)、選型、安裝調(diào)試及驗(yàn)收工作一、設(shè)備的選型，需注意以下問題：1、可靠性可靠性是表示一個(gè)系統(tǒng)、一臺(tái)設(shè)備在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)、在規(guī)定的使用條件下、無(wú)故障地發(fā)揮規(guī)定機(jī)能的程度。一個(gè)系統(tǒng)、一臺(tái)設(shè)備的可靠性愈高，則故障率愈低，經(jīng)濟(jì)效益愈高，這是衡量設(shè)備性能的一個(gè)重要方面。2、維修性（可修性或易修性）維修性影響設(shè)備維護(hù)和修理的工作量和費(fèi)用。維修性好的設(shè)備，一般是指設(shè)備結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，零部件組合合理；維修的零部件可迅速拆卸，易于檢查，易于操作，實(shí)現(xiàn)了通用化和標(biāo)準(zhǔn)化，零件互換性強(qiáng)等。一般說來，設(shè)備越是復(fù)雜、精密，維護(hù)和修理的難度也越大，要求具有相適應(yīng)的維護(hù)和修理的專門知識(shí)和技術(shù)，對(duì)設(shè)備的潤(rùn)滑油品、備品配件等器材的要求也高。3、節(jié)能性節(jié)能性是指設(shè)備對(duì)能源利用的性能。節(jié)能性好的設(shè)備，表現(xiàn)為熱效率高、能源利用率高、能源消耗量少。4、通用性通用性，主要指一種型號(hào)的機(jī)械設(shè)備的適用面要廣，即要強(qiáng)調(diào)設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)化、系列化、通用化。就一個(gè)企業(yè)來說，同類型設(shè)備的機(jī)型越少，數(shù)量越多，對(duì)于設(shè)備的備用、檢修、備件儲(chǔ)備等管理都是十分有利的。5、安全性在選擇設(shè)備時(shí)，要選擇在生產(chǎn)中安全可靠的設(shè)備，設(shè)備的故障會(huì)帶來重大的經(jīng)濟(jì)損失和人身事故。要注意防護(hù)設(shè)施的可靠性，要注意設(shè)備的材質(zhì)是否滿足設(shè)計(jì)要求，安裝是否合理、牢固，是否安裝有預(yù)報(bào)和防止設(shè)備事故的各種安全裝置。6、環(huán)保性環(huán)保性是指設(shè)備的噪聲和排放的有害物質(zhì)對(duì)環(huán)境的污染要符合有關(guān)規(guī)定的要求。7、成套性成套性是指設(shè)備本身及各種設(shè)備之間的成套配套情況。避免動(dòng)力設(shè)備與生產(chǎn)設(shè)備之間“大馬拉小車”或“小馬拉大車”的現(xiàn)象。參與設(shè)計(jì)、現(xiàn)場(chǎng)施工管理會(huì)議，從物業(yè)管理和使用者的角度，提出節(jié)約投資、方便管理、降低能耗方面的建議二、設(shè)備的安裝調(diào)試協(xié)助開發(fā)商檢查有關(guān)系統(tǒng)及各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備之前期施工安裝工藝，是否符合施工規(guī)范從物業(yè)管理和使用者的角度，審閱物業(yè)的設(shè)計(jì)方案及施工圖紙，對(duì)物業(yè)的總體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、設(shè)備用房，規(guī)劃布置等方面向開發(fā)商提供改善及改良意見

從物業(yè)管理、使用者的角度，對(duì)機(jī)電設(shè)備的配置和設(shè)計(jì)，于用量、選型、預(yù)見的潛在問題及有利于節(jié)約運(yùn)行成本和日后的維修保養(yǎng)等問題提出專業(yè)意見和建議，以達(dá)到節(jié)約能源費(fèi)用的效果

根據(jù)物業(yè)管理的需要，就智能化、消防、監(jiān)控系統(tǒng)的功能及設(shè)備布點(diǎn)等配置，向開發(fā)商提供有利于控制成本、便于管理方面的意見

從物業(yè)管理、使用者的角度，對(duì)道路交通、人、車分流規(guī)劃、綠化環(huán)境的和諧優(yōu)化，提供合理建議三、設(shè)備的驗(yàn)收與管理辦理接管移交手續(xù)，并需開發(fā)商提供以下資料：提供被接管設(shè)備系統(tǒng)的竣工圖(若尚未完成峻工圖，必須提供最終的施工圖，并附詳細(xì)的設(shè)計(jì)修改說明)；提供被接管的設(shè)備、系統(tǒng)的操作說明、保養(yǎng)手冊(cè)及其它有關(guān)資料；提供與承包商(或供應(yīng)商)簽署承包(供應(yīng))合同中有關(guān)技術(shù)、保修條款；出示政府有關(guān)職能部門(詳見附表)驗(yàn)收證明；提供承包商、廠商及供應(yīng)商的地址、聯(lián)系電話及聯(lián)系人資料；提供必要的專業(yè)技術(shù)介紹和培訓(xùn)；提供所有測(cè)試、檢驗(yàn)和分析報(bào)告；清潔被接管的場(chǎng)地、設(shè)備和機(jī)房。對(duì)以下情況，物業(yè)公司有權(quán)拒絕接管設(shè)備：嚴(yán)重違反國(guó)家有關(guān)法規(guī)；未能通過有關(guān)政府職能部門的驗(yàn)收；施工區(qū)域與交付物業(yè)不能有效隔離；設(shè)備機(jī)房不能完全獨(dú)立封閉；其它可能危及設(shè)備正常運(yùn)行和人身安全的物業(yè)

設(shè)備缺陷整改：

對(duì)在接管過程中發(fā)現(xiàn)的各種問題包括工程未完事項(xiàng)、工程缺陷及由于成品未能有效保護(hù)引起的受損等情況，管理公司將會(huì)做詳細(xì)的缺陷記錄，以供開發(fā)商(或大業(yè)主)督促承包商(或供應(yīng)商)進(jìn)行整改，對(duì)不能進(jìn)行整改的缺陷進(jìn)行賠償交涉。對(duì)問題比較嚴(yán)重，則向開發(fā)商(或大業(yè)主)建議暫緩接管，待整改完成后重新驗(yàn)收設(shè)備試運(yùn)行：

若部分設(shè)備或整個(gè)系統(tǒng)尚未通過最終的驗(yàn)收，但由于小業(yè)主(或租戶)入住需要必須開啟運(yùn)行某些設(shè)備或系統(tǒng)，管理公司一般僅做實(shí)物驗(yàn)收，并嚴(yán)格按開發(fā)商(或大業(yè)主)的書面指令進(jìn)行管理和操作，在此期間，技術(shù)上仍由承包商(供應(yīng)商)把關(guān)，若發(fā)生任何問題或意外，除管理公司人為原因外，責(zé)任由開發(fā)商(或大業(yè)主)其承包商負(fù)責(zé)，對(duì)于重要設(shè)備或機(jī)房有必要簽定臨時(shí)試運(yùn)行協(xié)議，清楚列明有關(guān)各方責(zé)任設(shè)備運(yùn)行模式：

按開發(fā)商（或營(yíng)銷部門）的使用需求，物業(yè)公司制訂設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)時(shí)間表及相關(guān)工作流程，開發(fā)商（或營(yíng)銷部門）書面確認(rèn)，物業(yè)公司遵照?qǐng)?zhí)行建立設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)方面的管理制度：

包括設(shè)備機(jī)房管理制度、值班及交接班制度、維修材料及工具領(lǐng)用管理制度、倉(cāng)庫(kù)管理制度、機(jī)房及設(shè)備設(shè)施巡查制度、機(jī)房門禁制度、安全工作制度、外委設(shè)備廠商監(jiān)管制度、危險(xiǎn)品管理制度、維修工作流程等制訂各系統(tǒng)設(shè)備作業(yè)指導(dǎo)書：根據(jù)所提供的設(shè)備、系統(tǒng)的操作說明、保養(yǎng)手冊(cè)及其它有關(guān)資料，制訂《設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書》，包括各種運(yùn)行、保養(yǎng)、維修方面的操作規(guī)程、安全制度（包括工作票制度；工作許可制度；工作監(jiān)護(hù)制度；工作間斷、工作轉(zhuǎn)移和工作終結(jié)制度等）、注意事項(xiàng)、表格、緊急事件處理程序、各種表格等制訂設(shè)備計(jì)劃性維護(hù)、保養(yǎng)計(jì)劃（月度、年度），并按計(jì)劃執(zhí)行：

分為設(shè)備計(jì)劃性維護(hù)、保養(yǎng)與應(yīng)急維修兩部份：

制訂設(shè)備的年（月）度維護(hù)、保養(yǎng)計(jì)劃，并安排落實(shí)，定期進(jìn)行總結(jié)；

建立應(yīng)急