上海超級大盤名盤藝泰安邦營銷報告135P

藝泰安邦營銷報告天啟&開啟機構(gòu)2007年6月1日市場研判南匯解析城市閱讀地處長江三角洲東南端，區(qū)域位置優(yōu)越上海遠郊區(qū)，發(fā)展相對緩慢，與相鄰的浦東新區(qū)差距很大上海從“黃浦江時代”走向“海洋時代”南匯未來發(fā)展空間巨大“科教興區(qū)”“以港興區(qū)”城市閱讀：南匯南匯區(qū)層級區(qū)縣GDP財政收入城鄉(xiāng)居民儲蓄余額固定資產(chǎn)投資社會消費品零售總額工業(yè)法人單位數(shù)量三資企業(yè)出口總額工業(yè)產(chǎn)值第1梯隊閔行11141222松江23624511嘉定32463133第2梯隊寶山44232856青浦55758444第3梯隊南匯66316687奉賢77587375金山88875768第4梯隊崇明999999992005年上海郊區(qū)縣部分經(jīng)濟指標位次經(jīng)濟發(fā)展在上海郊區(qū)位居第三梯隊，僅屬于中等水平城市閱讀：南匯經(jīng)濟城市閱讀：南匯規(guī)劃“三城九鎮(zhèn)”規(guī)劃中，全市先行啟動發(fā)展嘉定、松江和臨港新城。南匯臨港新城為先行啟動區(qū)。上海城市總體規(guī)劃南匯總體規(guī)劃“北聯(lián)浦東、南拓臨港”“以港興區(qū)”周康臨港新城城市功能布局城市閱讀：南匯功能布局一核——臨港新城工業(yè)發(fā)展、居住生活的功能區(qū)六區(qū)——惠南功能區(qū)域成為“兩港一城”建設的后方服務基地周康功能區(qū)域充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)能級高地的功能祝橋功能區(qū)域充分發(fā)揮臨空服務基地的功能航新功能區(qū)域發(fā)展具有特色的古鎮(zhèn)旅游六灶功能區(qū)域利用旅游資源，發(fā)揮旅游休閑功能大團功能區(qū)域農(nóng)業(yè)發(fā)展城市閱讀：南匯發(fā)展布局產(chǎn)業(yè)布局——“1+3+3+X”發(fā)展格局“1”即臨港新城產(chǎn)業(yè)區(qū)，包括主產(chǎn)業(yè)區(qū)和重裝備工業(yè)區(qū)?！?”即康橋工業(yè)區(qū)、上海國際醫(yī)學園、南匯工業(yè)園區(qū)，“3”即祝橋空港工業(yè)區(qū)、老港工業(yè)區(qū)、航頭大麥灣工業(yè)區(qū)，“X”即若干個都市型產(chǎn)業(yè)園。城鎮(zhèn)布局——“1+2+3+X”發(fā)展格局“l(fā)”即臨港新城主城區(qū)，為第一層次，規(guī)劃人口60萬。“2”即惠南城區(qū)和周康地區(qū)，為第二層次，規(guī)劃人口各25萬左右。“3”即祝橋、航頭、六灶中心鎮(zhèn)，為第三層次?！癤”即若干個一般鎮(zhèn)和社區(qū)。城市閱讀：南匯交通規(guī)劃城市閱讀：南匯交通規(guī)劃M5線將于2010年投入運行，將南匯與世博會和市中心人民廣場、新客站以及南京路等CBD商務區(qū)緊密地聯(lián)系在一起R3自浦東新區(qū)南下，經(jīng)周浦、惠南鎮(zhèn)、沿遠東大道進入臨港新城。預計2010年北段通車。浦東鐵路全長113公里，建成后的浦東鐵路將連接上海四大工業(yè)區(qū)(金山、海港新城、外高橋、吳淞)和兩大國際機場(浦東機場、虹橋機場)。區(qū)內(nèi)主要公路有上海城市外環(huán)線和郊區(qū)環(huán)線、南六公路、滬南公路等，這幾條公路直接連接市區(qū)和滬寧、滬杭高速公路。作為深水港建設重大配套工程的滬蘆高速公路已開工建設，全長37公里，設有6車道，總投資17億元磁懸浮T線自浦東國際機場向南，在南匯蘆潮港鎮(zhèn)附近轉(zhuǎn)向西，進入奉賢。公路鐵路磁懸浮軌道郊區(qū)城鎮(zhèn)人口增長模式區(qū)域城鎮(zhèn)化（本地鄉(xiāng)村人口）聯(lián)系市區(qū)的軌道交通（市區(qū)就業(yè)人口）產(chǎn)業(yè)人口導入（本地就業(yè)外來人口）人口增長城市閱讀：南匯人口南匯人口居上海遠郊區(qū)縣首位，但目前外來人口導入能力不強。常住人口92.98萬戶籍人口72.73萬非農(nóng)人口38.5萬2006年南匯區(qū)人口2020年規(guī)劃指標常住人口107萬城鎮(zhèn)人口80萬規(guī)劃導入外來人口近15萬，城鎮(zhèn)人口增幅加大產(chǎn)業(yè)人口導入目前產(chǎn)業(yè)人口導入力度不強，但隨著區(qū)域快速發(fā)展，前景看好城市閱讀：南匯人口

對內(nèi)對外開放的港口城市

體現(xiàn)實力與水平的工業(yè)重鎮(zhèn)

現(xiàn)代都市型的農(nóng)業(yè)基地

環(huán)境優(yōu)美的旅游景區(qū)

2港新城帶來定向產(chǎn)業(yè)人口導入

城市閱讀：南匯城市功能定位浦東國際航空港惠南新城洋山深水港規(guī)劃建設50多個第5、6代集裝箱泊位。以每個集裝箱泊位可通過45萬左右標準箱TEU。估計洋山深水港通過能力可達到2300萬個標準箱，年吞吐總量可達6億噸。一期工程規(guī)劃建設的泊位為5個，通過能力可達到220萬個標準箱TEU，年吞吐總量可達6億噸左右。二期航站樓綜合體工程設計目標年為2015年，與一期航站樓綜合體一起共同滿足6000萬人次的年旅客吞吐量；航站區(qū)最終總體規(guī)劃方案滿足8000萬人次年旅客吞吐量。浦東機場將建成亞太地區(qū)航空樞紐港。新場鎮(zhèn)洋山國際深水港惠南新城地處浦東國際航空港和臨港新城的中心，是南匯的政治、文化、信息中心?？?cè)丝诩s為18萬，城鎮(zhèn)人口約為7萬，城市化水平40％不到，城鎮(zhèn)化的進程處于起步階段，前景喜人。依托南匯工業(yè)園區(qū)和科教園區(qū)，實現(xiàn)產(chǎn)學研聯(lián)動。南匯區(qū)三大經(jīng)濟圈之一，是“兩港”的重要服務基地?？平虉@區(qū)，即南匯大學城，位于惠南新城的東北部，是惠南新城的重要組成部分。總規(guī)劃面積約400公頃，基礎(chǔ)設施投資22億元，可容納5萬學生，共分三期建設。上海南匯工業(yè)園區(qū)成立于一九九四年八月，為南匯區(qū)重點開發(fā)區(qū)。園區(qū)位于南匯中心城，處于整個南匯的中部。是南匯都市型工業(yè)基地、私營經(jīng)濟發(fā)展基地和港城物流中轉(zhuǎn)基地。園區(qū)按功能布局分三大區(qū)域：工業(yè)、旅游、公建。新場鎮(zhèn)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃“一個鎮(zhèn)區(qū)”——新場鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)東至滬蘆高速公路，西至郊區(qū)五號線，南至大治河，北到衛(wèi)星港，面積約為10.75平方公里。

“一個社區(qū)”——鎮(zhèn)域北部，規(guī)劃建設成為設施相對完善，配套達到相當水平，布局合理，環(huán)境舒適的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)社區(qū)。

“三條發(fā)展軸”——

滬南公路生活發(fā)展軸，新坦瓦公路產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸和大治河景觀發(fā)展軸。

“三大功能區(qū)”——

大治河以南的大型片林區(qū)；北部的坦直工業(yè)園區(qū)；滬蘆高速公路東側(cè)的生態(tài)教育園區(qū)。改造舊鎮(zhèn)區(qū)、保護古鎮(zhèn)區(qū)、建設新鎮(zhèn)區(qū)的發(fā)展思路，計劃用15年時間，在浦東再造一個朱家角。宣橋規(guī)劃

宣橋鎮(zhèn)，地處上海浦東新區(qū)南端，東臨南匯區(qū)惠南鎮(zhèn)，是上海重點發(fā)展地區(qū)之一。2002年7月，經(jīng)上海市人民政府批準，由原宣橋、三灶二鎮(zhèn)撤并而成立，轄區(qū)總面積46平方公里，常住人口4.2萬。

宣橋鎮(zhèn)地理位置優(yōu)越，交通十分便捷，距浦東國際機場9公里，與建設中的洋山深水港20公里，至上海市中心32公里。滬蘆高速公路、R3線、南六公路、滬南公路、下鹽公路、葉大公路縱貫全鎮(zhèn)。

根據(jù)總體發(fā)展規(guī)劃，宣橋鎮(zhèn)將重點圍繞建設一流的工業(yè)園區(qū)、一流的旅游度假區(qū)、一流的高級住宅區(qū)和一流的城市化標準居住社區(qū)目標，構(gòu)筑現(xiàn)代化的產(chǎn)業(yè)布局和城鎮(zhèn)體系。目前，4平方公里的工業(yè)園區(qū)已初具規(guī)模。優(yōu)越的區(qū)域位置已吸引建德南郊別墅、楓丹白露別墅、剛泰國際花園落戶，目前正向建設一流的高級住宅區(qū)和城市化標準居住社區(qū)的目標發(fā)展。上海兩港裝飾材料城上海兩港裝飾材料城位于上海野生動物園北端，南六公路西側(cè)，規(guī)劃面積66.7公頃。一期工程將建設11.2萬平方米商業(yè)用房和0.8萬平方米的會所

南匯區(qū)目前發(fā)展相對緩慢，經(jīng)濟處于上海郊區(qū)中等地位，在上海總體規(guī)劃中屬于先行發(fā)展區(qū)域，前景看好南匯工業(yè)區(qū)逐步發(fā)展，目前臨港新城屬于啟動期，產(chǎn)業(yè)人口導入力度不強且時間周期較長南匯城鎮(zhèn)人口增長途徑仍以區(qū)域城鎮(zhèn)化為主，自2003年城鎮(zhèn)化進程加速交通規(guī)劃利好，實施尚需一定時間南匯房產(chǎn)市場呈區(qū)域狀態(tài)分化,且已初具規(guī)模城市閱讀結(jié)論區(qū)域市場分析區(qū)域市場：供求關(guān)系

2007年上半年供應量同比下降75%。南匯市場需求量逐步增加，供求比不斷縮小。區(qū)域市場：價格走勢經(jīng)歷了2005年的宏觀調(diào)控之后，區(qū)域內(nèi)商品房成交價格走勢穩(wěn)定。波動幅度保持在4%左右。香桂園項目地址：育海路88弄總建面:.3.8萬平方米開盤時間:2006-10銷售價格：4600元/平方米區(qū)域市場：惠南鎮(zhèn)在售項目香桂園公寓推案時間

2006-8-252006-9-192006-11-24公寓推案價格(元/平米)460045004600區(qū)域市場：惠南鎮(zhèn)在售項目康敏苑項目地址：康錦路52弄總建面:.5萬平方米開盤時間:2006-8銷售價格：4500元/平方米康敏苑公寓推案時間

2006-7-12公寓推案價格(元/平米)4486上海鼎城項目地址：惠南鎮(zhèn)南門大街18號總建面:18萬平方米開盤時間:2006-6銷售價格：5000元/平方米區(qū)域市場：惠南鎮(zhèn)在售項目上海鼎城公寓推案時間

2006-6-2公寓推案價格(元/平米)5000區(qū)域市場：惠南鎮(zhèn)在售項目

130㎡以下面積段的產(chǎn)品供應量最大

111-130㎡占46%這兩個面積段是三房的面積構(gòu)成兩房供應小于三房，三房主力在91-100㎡占28%200㎡以上的房型非常稀缺區(qū)域市場：惠南鎮(zhèn)在售項目11200以上72131-140108121-130117111-12054101-11014290-100套數(shù)（套）推案面積（平米）21422241028配比（%）

111-130㎡的三房是去化情況最好的，占到了所有已售套數(shù)的54%！

110平米以下的小三房和130以上的大三房去化抗性較大

100平米的二房市場接受度一般惠南鎮(zhèn)目前在售項目的消費客群90%為本地南匯人。區(qū)域市場：惠南鎮(zhèn)在售項目11200以上49131-14096121-13093111-12043101-1106290-100套數(shù)（套）去化面積（平米）21427271218配比（%）區(qū)域市場：惠南鎮(zhèn)在售項目香桂園將在今年10月份推出2棟9+1小高層，供應面積約在5000㎡左右

康敏苑目前一期已銷售完畢，二期產(chǎn)品主要有多層組成，開盤時間未定上海鼎城將在下半年陸續(xù)推出一期的其他幾棟高層住宅和二期的3棟圓形小高層，預計供應面積在20000㎡左右

。競爭個案：東方冠郡項目地址：滬南公路7518號商業(yè)總建面:15萬平方米住宅建面:34萬平方米容積率：1.45綠地率：35%開盤時間:2006-11-11交房時間:2007-6總戶數(shù):2718戶

銷售價格：4500元/平方米競爭個案：東方冠郡東方冠郡公寓推案時間2006-11-142006-12-22006-12-282007-1-192007-4-182007-5-8公寓推案價格(元/平米)428043004300440045004500競爭個案：東方冠郡在已推出的房源中以100平米的2房為主力成交房型。在成交的客群中，南匯本地人市區(qū)客群占據(jù)了較大比例。競爭個案：東方冠郡B型二房二廳一衛(wèi)93㎡D型二房二廳一衛(wèi)96㎡總體區(qū)域市場：需求不減、供應放緩、價格穩(wěn)定二房三房占據(jù)市場主導，四五房較為稀缺市場分能級，區(qū)域比較明顯，產(chǎn)品去化程度不均勻惠南鎮(zhèn)110-130平方米為市場去化主力產(chǎn)品南匯整體市場90平方左右2房去化率最高客群分析來源方向3個方向區(qū)內(nèi)客群南匯各鄉(xiāng)鎮(zhèn)全市性客群上海市區(qū)浦東新區(qū)外地客群外省市人群客群分析：客群構(gòu)成南匯區(qū)域內(nèi)的消費客群以南匯本地人為主，但隨著近年區(qū)域內(nèi)部的住宅項目不斷放量，本地客群也在逐步被消化。低總價、原生態(tài)，也吸引了上海市區(qū)和浦東的區(qū)域的客群來此購買自住或養(yǎng)老。客群分析：區(qū)域內(nèi)客群構(gòu)成所在區(qū)域：南匯區(qū)內(nèi)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群描述：南匯本地居民；部分大學城內(nèi)教職工；客群年齡跨度較大，30歲至50歲之間不等。洋山海員,收入500-700美金/月購房因素：改善自身居住條件，或為子女購買婚房；主要關(guān)注項目周圍的配套設施是否齊全在南匯早期的住宅項目中，本地客群占據(jù)了絕大部分比例。但隨著南匯其他區(qū)域住宅項目的陸續(xù)推出，區(qū)域內(nèi)的客源逐步被消化。每年接納的60萬海員的消費能力逐步顯現(xiàn)客群分析：區(qū)內(nèi)客群所在區(qū)域：分為上海市區(qū)和浦東新區(qū)兩部分；上海市區(qū)：虹口、楊浦、閘北為主要來源；浦東新區(qū)：張江、川沙、北蔡等地為主客群描述：上海市區(qū)客群為主要是為了改善居住條件，或買給老人養(yǎng)老浦東區(qū)域客群為在浦東新區(qū)工作的年輕人，購買作為婚房購房因素：低總價是吸引全市性區(qū)域客群的主要因素。其次，關(guān)注軌道交通與產(chǎn)品升值潛力，認同板塊發(fā)展，非純投資客，在一定情況下，轉(zhuǎn)變?yōu)樽宰∠M。客群分析：全市性客群所在區(qū)域：外省市各地區(qū)客群描述：長期在南匯工作的外地私營業(yè)主；部分南匯工業(yè)園區(qū)的中層年齡層次較大，為30-40歲左右，具有一定經(jīng)濟實力。購房因素：看好南匯今后的規(guī)劃發(fā)展，購房后多為自住兼長線投資。雖然流入上海地區(qū)的外來人口數(shù)量可觀，但是其中流入南匯的人口數(shù)量一直很少，外來人口導入處于低速發(fā)展狀態(tài)。外地客群的比例約為10%左右。

客群分析：外地客群區(qū)域客戶以南匯本地人、楊浦,虹口,閘北和浦東新區(qū)(張江,川沙)為主區(qū)域外地客比例非常小區(qū)域內(nèi)投資比例不高，基本以自住,養(yǎng)老為主部分投資客非產(chǎn)業(yè)定向?qū)肴丝?屬個體行為定向人口倒入周期比較長,強度不夠2020年南匯計劃倒入人口15萬,洋山倒入人口60萬,整體情況看好,投資環(huán)境看好,但周期較長強度不夠項目分析核心競爭力和綜合競爭力銷售建議藝泰安邦項目地址：南匯區(qū)南六公路399號總建面：55萬平方米容積率：1.5綠地率：34.5%開盤時間:2005-10-7交房時間:2006-12-31總戶數(shù):4000戶左右銷售價格：4750元/平方米藝泰安邦一期公寓推案時間2005-10-12005-10-282005-11-302006-4-29公寓推案價格(元/平米)4030429839864206藝泰安邦七期公寓推案時間2006-9-27公寓推案價格(元/平米)4526藝泰安邦二期公寓推案時間2007-5-9公寓推案價格(元/平米)4794藝泰安邦藝泰安邦七期產(chǎn)品以130-150的大面積三房為主力面積，但市場接受度不高，銷售成績平平！藝泰安邦在二期產(chǎn)品中，依然是二房的去化率高于三房。2/2/1109㎡藝泰安邦2/2/185㎡2/2/199㎡2/2/1115㎡PART１

策略Strategies

?

起步于疑問,提出問題,解構(gòu)問題

NO1.本案的可賣性檢驗?NO2.本案產(chǎn)品價值是什么?NO3.誰,來為我們買單?NO4.以怎樣的形象面市？

NO5.我們的策略是什么NO1.本案的可賣性檢驗?判斷競爭對手參考項目東方冠郡。做為本案的主要競爭對手，做為區(qū)域內(nèi)主要參考項目?；菽湘?zhèn)的項目香桂園康敏苑上海鼎城做為本案的次競爭對手，個體案量不大，但總體的競爭優(yōu)勢較為明顯。

參照市場去化情況（截至2007年5月底）項目名稱入市時間供應套數(shù)累計去化價格主力面積待推量去化率（％）藝泰安邦東方冠郡香桂園康敏苑上海鼎城結(jié)論：

從區(qū)域來看,暫定本案4750元/平(毛坯)價格，處于主流市場的稍偏高價位。NO1.最大的價值在產(chǎn)品項目地段：絕版生態(tài)項目品質(zhì)感：極具品質(zhì)感，現(xiàn)代簡約的建筑風格產(chǎn)品類型：豐富多樣，多層、小高層、高層、酒店公寓、聯(lián)排別墅戶型面積：控制合理，跨度大園林景觀：英式和中國畫詩意相結(jié)合園林、三面環(huán)水，保留了數(shù)百棵百年水杉的生態(tài)環(huán)境項目會所：8000方藝博中心，會所以藝術(shù)為主題，凸顯項目藝術(shù)化的建設商業(yè)配套：3.8萬方的商業(yè)配套解決片區(qū)無商業(yè)配套尷尬局面的同時，使目標客群感受到生活配套帶來的方便實景優(yōu)勢：實景可以不斷增強目標客群購買欲基礎(chǔ)競爭力NO2.產(chǎn)品價值提升區(qū)域升值概念在別墅領(lǐng)域造就經(jīng)典公寓更貼近高檔的生活領(lǐng)域1.走邊的高檔別墅社區(qū)帶來的生活品質(zhì)2.大范圍的綠化,貫穿的水系主導生活3.現(xiàn)在的旅游點到未來的旅游區(qū)的轉(zhuǎn)換帶來的無盡升值空間更符合需求的未來領(lǐng)域1.兩港新城帶來定向產(chǎn)業(yè)人口的導入2.規(guī)模產(chǎn)業(yè)帶來的規(guī)模經(jīng)濟效應,帶動周遍的經(jīng)濟發(fā)展一.總規(guī)掃描總規(guī)價值提煉1、55萬平方超級大盤形成的規(guī)模效應2、剛泰集團在南匯當?shù)氐钠放菩?、項目的自然景觀(三面環(huán)水)優(yōu)勢4、產(chǎn)品類型跨度較大,符合大批量,多批次的不同需求二、建筑立面建筑風格：極具品質(zhì)感，現(xiàn)代簡約的建筑風格干掛花崗巖外立面,歐洲古典主義風格,金色穹頂價值感凸顯,更具風范傳世的精神徽征，經(jīng)典傳世之人文內(nèi)涵，偶像級美學產(chǎn)品。三、配套價值自帶3.8萬商業(yè):計劃專業(yè)商業(yè)公司引進，擬引進專業(yè)的商業(yè)招商公司運營;藝博中心:生活藝術(shù)，文化社區(qū)以市場檢驗產(chǎn)品：競品價值PKPK：競品產(chǎn)品力比較——地段對比特征項目分析評價本案

A=東方冠郡

A-東方聽潮豪園

PK：競品產(chǎn)品力比較——總規(guī)、景觀對比特征項目總規(guī)評價景觀評價東方冠郡建面萬，綠化率，容積率聽潮豪園本案總建面55萬方，容積率，綠化率PK：競品產(chǎn)品力比較——建筑對比特征項目建筑風格材質(zhì)評價東方冠郡現(xiàn)代東方聽潮豪園現(xiàn)代本案歐式新古典PK：競品產(chǎn)品力比較——會所配套對比特征項目會所配套東方冠郡東方聽潮豪園本案PK：競品產(chǎn)品力比較——戶型面積對比特征項目主力戶型(平)評價東方冠郡東方聽潮豪園本案（公寓）對比后總結(jié)梳理本案產(chǎn)品價值點：

PK因素得分評判地段總規(guī)建筑景觀戶型配套競爭性分析結(jié)論絕對優(yōu)勢：相對優(yōu)勢：

劣勢所在：價格判斷資料:和本案最接近的項目:

東方冠郡：去化速度較快;

東方聽潮豪園：地段比本案更好一些,目前均價在5300/平方米結(jié)論:

目前:產(chǎn)品無核心絕對優(yōu)勢,反而有個別拉分因素;

客戶心中有桿秤:單純以目前狀態(tài)硬碰市場,以4750元/平價格困難可想而知;

還是價值價格比:尊重這塊地,核心區(qū)域的稀缺土地,長遠價值遠遠大于現(xiàn)在;價格與價值永遠成正比,在產(chǎn)品上做加法,價值看的見,如果產(chǎn)品改進實現(xiàn)有困難，那么盡量實現(xiàn)價值填充.產(chǎn)品如何更具備價值感?＿價值填充重建項目價值體系之一——增價值以3.8萬方商業(yè)配套為核心的價值填充藝博中心設施建議1、大型餐飲2、觀景茶座3、閱報室4、音樂欣賞室5、美術(shù)欣賞室6、咖啡廳現(xiàn)有8000方的藝博中心對于本案的目標客戶層而言，似乎有點浪費，我們認為，當務之急是增加社區(qū)的生活配套和商業(yè)配套，營造氣氛，吸引人氣，增強未購客戶的購買信心。我們建議部分空間開設（約6000方）商業(yè)地產(chǎn)運作的核心是達到價值認同！投資者經(jīng)營者消費者項目價值認同我們的3.8萬方是否具備這樣的核心價值？1、地理位置：南匯次中心，南六公路高尚別墅區(qū)2、規(guī)劃總建筑面積：3.8萬平方米左右3、形式：以住宅的底層裙樓形態(tài)存在4、項目周邊規(guī)劃城市建設正在大力改造開發(fā)區(qū)1、出發(fā)點：彌補片區(qū)商業(yè)配套不完善的劣勢，進一步提高項目利潤2、定位：生活藝術(shù)，休閑藝術(shù)，生態(tài)藝術(shù)3、業(yè)態(tài)形式：以生活、生態(tài)和休閑為主4、經(jīng)營構(gòu)想：本項目采用統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營的方式，既要保證投資戶、承租戶發(fā)展的需要，又需維護商業(yè)街的總體特色。項目業(yè)態(tài)、經(jīng)營規(guī)劃等方面建議配套附加值的提升社區(qū)巴士增加社區(qū)巴士班次，方便業(yè)主的出行，以解決目前交通問題，誰，為我們買單？權(quán)力頂層財富頂層上層（穩(wěn)定資產(chǎn)層）中上層（新資產(chǎn)層）中產(chǎn)穩(wěn)定層中產(chǎn)初層市民階層底層本案的主力客群將來自于經(jīng)濟體系中的中產(chǎn)初層、市民階層和底層：

◎占本案總客戶量的％；本案目標客群的階層取向客戶劃分主力市場：不可忽視的重要購買群：以什么樣的形象給客戶？看看對手的形象東方冠郡上海首個“假日旅游休閑式”新市鎮(zhèn)生活藝術(shù)文化社區(qū)我們的形象我們的策略是什么策略一創(chuàng)造型客戶在執(zhí)行方案張江,川沙路演成功吸引當?shù)乜蛻?帶來了較多新客戶,同時也促進了房源的去化電信帳單,短信成功的鎖定楊浦,虹口,閘北的客戶并促進了大面積的三房去化“老帶新”的獎勵措施簡化獎勵措施,并成功的使近期50%以上的成交為”老帶新”

在執(zhí)行計劃在一定程度上拓展了市場區(qū)域和購房客戶,但是對未來的支撐不足,很難有持續(xù)的效應,需要在可戶的拓展上有進一步的措施客戶的拓展全市范圍內(nèi)針對兩港新城的相關(guān)產(chǎn)業(yè)人員的市場拓展工業(yè)園區(qū)和大學城的重點DM投遞洋山內(nèi)年均60萬”高收入”的海員的定居和置業(yè)的拓展外地(浙江,江蘇)客戶的拓展南匯當?shù)厝说倪M一步拓展兩港新城的相關(guān)產(chǎn)業(yè)人員全市范圍內(nèi)定向刊物及網(wǎng)站的發(fā)布市區(qū)內(nèi)高拋跟隨工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)品發(fā)布項目信息工業(yè)園區(qū)和大學城的針對性優(yōu)惠和定點班車洋山內(nèi)年均60萬”高收入”的海員借助整體大盤及產(chǎn)品品種多樣的優(yōu)勢吸引不同層次的客戶別墅區(qū)域公寓帶來的品質(zhì)生活區(qū)域的整體提升價值帶來的投資利益引導外地(浙江,江蘇)客戶的拓展外地的路演浙江商會南匯當?shù)厝说倪M一步拓展配套設施完善吸引當?shù)乜蛻舨呗远ㄟ^老客戶漁池蓄養(yǎng)產(chǎn)生新的客戶資源提升客群關(guān)系，形成品牌認同以中秋、圣誕節(jié)、元旦、春節(jié)等重要節(jié)日為節(jié)點舉辦社區(qū)活動通過一些列社區(qū)活動，提升客群關(guān)系，營造溫馨居住氛圍，使藝泰安邦業(yè)主充分認同“剛泰”品牌，并進而積極影響其身邊潛在的目標受眾提升客群關(guān)系，形成品牌認同藝泰安邦中秋游園會9月25日下午18：00社去布置：在社區(qū)關(guān)鍵位置張燈結(jié)彩，并在社區(qū)廣場設多個小型游戲場地，聚餐：賞月吃月餅、冷餐老客戶訪談會時間：2007年6月下旬地點：藝泰安邦藝博中心內(nèi)內(nèi)容：分批邀請老業(yè)主參加訪談議題：我的家在藝泰安邦目的：通過客戶訪談，了解目標受眾的真實需求，為藝泰安邦的營銷提供參考客戶信息通路的建立對于老業(yè)主，我們有必要建立最直接有效的信息通路1、客戶通訊客戶通訊將是對老業(yè)主傳遞藝泰安邦信息，發(fā)布廣告的重要載體；2、短信息平臺在手機普及的今天，短消息也成為樓盤發(fā)布信息重要渠道。相比客戶通訊，短信息更具有即時性的優(yōu)勢。策略三整合營銷傳播多重陣地營銷，拓展宣傳平臺高效通路傳播，直達目標受眾多陣地營銷，拓展宣傳平臺主陣地次陣地藝泰安邦售樓處房展會路演多通路傳播，直達目標受眾傳播途徑媒體名稱針對客戶短信平臺老客戶/蓄水客戶小眾媒體財經(jīng)類：理財周刊專向消費群體網(wǎng)絡搜房大眾媒體新聞晨報、上海樓市、電視、電臺其他電信帳單、信用卡帳單等（消費額度達到一定標準）定量消費群體

媒體封鎖性投放策略

策略三 如果你有100塊，現(xiàn)在有兩種花費方案，你可以一次性花掉全部的100塊，你也可以分10次每次花10塊，你會如何選擇？ 我們可以把類似的思維模式運用于本案的媒體投放策略上，不同的媒介投放策略，必然會導致不同媒介排期，從而會達到不同的效果！“集中式投放策略”即一次性花100塊，即將媒體投放安排在一個特定的時間段內(nèi)集中發(fā)布；

“連續(xù)式投放策略”100塊分10次，甚至更細化為50次、100次的花費方式，在媒體投放上在一定時間內(nèi)均勻地安排媒體投放時間；

“間歇式投放策略” 就是夾在兩種策略之間的猛打一陣，停一陣，再打一陣，媒體封鎖性投放策略

展開強勢媒體攻勢，在傳媒密集投放，密集到讓人喘不過氣來，只要你看報紙、電視，你就躲不到藝泰安邦廣告的襲擊，報紙廣告基本上是整版的，電視廣告投放頻率也極高，甚至引起部分人的反感。

我們建議封鎖性,類似于“集中性”又有所超越。

封鎖性，顧名思義，指在媒體投放的一段時期內(nèi)，不惜巨資，讓競爭對手的廣告幾乎絕跡，即使有競爭對手的廣告，也要讓它的信息淹沒在我們的廣告信息之中；并造成在一段時間內(nèi)消費者看到的、聽到的、談到的，幾乎都是藝泰安邦的廣告。這也帶點“集中優(yōu)勢兵力，殲滅敵人”的味道。我們建議此策略用在開盤期銷售部分推案節(jié)點2007年10月3期的盛大公開2008年別墅類產(chǎn)品的推出戶型配比價格建議開盤計劃開盤難點和2期產(chǎn)品相差不大,基本無蓄水時間惠南鎮(zhèn)上產(chǎn)品有較大案量推出同一產(chǎn)品但是有提價動作開盤執(zhí)行充分運用現(xiàn)場銷售道具突出產(chǎn)品特色賣點，引起客戶興趣，確定意向客戶關(guān)注?；卦L老客戶，預約參觀新開樣板房，提高老客戶對產(chǎn)品的認知程度。根據(jù)現(xiàn)場初步價格引導確定意向客源數(shù)量。建議在開盤前的一個周末以內(nèi)部暫定的具體價格做價格預報，確定初步客戶房源落點情況以及客戶價格接受度。根據(jù)上次測試結(jié)果結(jié)合現(xiàn)場銷售目標做開盤前價格微調(diào)。參照微調(diào)后價格并結(jié)合現(xiàn)場銷售目的做針對性引導。銷售建議現(xiàn)場說辭,答客問的統(tǒng)一完善現(xiàn)場銷售殺定率的提高銷售現(xiàn)場的調(diào)整銷售道具的調(diào)整后續(xù)建議產(chǎn)品建議五期小戶型經(jīng)典小戶型,滿足自主,投資一體化需求四期聯(lián)排別墅產(chǎn)品的整改,優(yōu)化性價比配套平衡商業(yè)和住戶之間的矛盾活動建議在現(xiàn)有進行的活動(路演,DM,帳單)進一步完善,增加部分來人來電增加新的活動以促銷為主制定完善的老帶新獎勵措施建立客戶會加大剛泰的品牌宣傳,樹立和鞏固形象老客戶訪談會時間：2007年6月下旬地點：藝泰安邦藝博中心內(nèi)內(nèi)容：分批邀請老業(yè)主參加訪談議題：我的家在藝泰安邦目的：通過客戶訪談，了解目標受眾的真實需求，為藝泰安邦的營銷提供參考SP活動路演生活藝術(shù)·文化社區(qū)藝泰安邦金橋板塊路演活動活動目的活動日程2007年7月

活動場地活動內(nèi)容通過路演在浦東金橋引發(fā)大規(guī)模口碑傳播，告知藝泰安邦信息藝泰安邦圖片展演出有獎問答中秋游園會1、時間：2007.9.25下午16：002、以中國傳統(tǒng)節(jié)日中秋節(jié)為契機，在社區(qū)中心廣場舉辦游園會，邀請老業(yè)主和蓄水客戶參加3、以文藝表演、抽獎送禮燈等形式答謝老客戶4、為三期銷售做蓄水準備，增強購買信心價格策略執(zhí)行第一波2007年6.15.1-7.15方式：針對一期剩余房源采用統(tǒng)一價格對外報價：元/平方米。不論樓層，不論戶型一期清盤一口價在6月15日～7.15日之間購買藝泰安邦的客戶，可以參加“我的房價我作主”活動。7月15日前客戶只需以2000元小定鎖定房源。

定于某一天現(xiàn)場搭臺，當天新成交客戶和小定客戶轉(zhuǎn)大定后即可依次上臺進行“我的房價我作主”活動：客戶購房下大定后即給予30秒數(shù)百元大鈔，30妙內(nèi)數(shù)多少，房價即給予多少優(yōu)惠。

每組客戶有3次機會，每次誤差在正負3以內(nèi)為有效成績，取3次成績的最大值作為最終優(yōu)惠額度。活動設保底金額4999元，若3次成績無效或最好成績低于4999元，則以保底金額4999元作為優(yōu)惠額度。購房客戶必須由本人或直系親屬參加活動，客戶必須持有效證件證明身份。注：根據(jù)經(jīng)驗，參與活動的客戶，一般30秒可數(shù)6000～8000元（占60％），經(jīng)過練習的可數(shù)10000～12000元（約占35％），銀行專業(yè)人員成績?yōu)?6000元左右（不超過5％），因此該活動實際實現(xiàn)的優(yōu)惠額度平均為9000元/套。“我的房價我作主”之一

“數(shù)錢活動”1000元4800元1800元2800元“我的房價我作主”之二“飛鏢奪金”購房客戶憑大定證明可參加此活動,客戶在指定位置向飛鏢靶投射飛鏢,