置業(yè)有限公司銷售控制程序

置業(yè)有限公司銷售控制程序一、目的保證客戶銷售事務處理的規(guī)范及無誤，對購房合同的執(zhí)行進行監(jiān)控、實施，保證銷售房款的回收。二、適用范圍適用于公司所有房地產開發(fā)項目的銷售工作及房款回收工作的管理。三、定義3.1包容性更名指更名人與原署名人為直系親屬(子女、配偶、父母)時的認購書或未備案《購房合同》的更名。3.2轉讓性更名不屬于包容性更名的認購書或未備案《購房合同》的更名。四、職責4.1總經理·審批并簽發(fā)《認購書》范本、《購房合同》范本和有關協(xié)議范本?！徟蛻魧Α顿彿亢贤贩侗镜牟煌庖姟！徟J購書或未備案《購房合同》的轉讓性更名?！徟顿彿亢贤?。·審批《購房合同》的變更?！徟朔可暾垺?.2市場營銷分管高層·審核《認購書》范本、《購房合同》范本和有關協(xié)議范本?！徟J購書或未備案《購房合同》的包容性更名?！徍丝蛻魧Α顿彿亢贤贩侗镜牟煌庖??！徍苏J購書或未備案《購房合同》的轉讓性更名?！徍恕顿彿亢贤贰！徍恕顿彿亢贤纷兏?。·審核退房申請。4.3各分管高層·審核《認購書》范本、《購房合同》范本和有關協(xié)議范本?！徍丝蛻魧Α顿彿亢贤贩侗镜牟煌庖?。4.4市場營銷部·起草并修改《認購書》范本、《購房合同》范本和有關協(xié)議范本?！ねㄖ蛻艉灱s并收取客戶按揭資料?！へ撠煂徟募?，銷毀審批單。·通知客戶入住?！へ撠熡嬎銠C系統(tǒng)終極信息的控制、更改申請、退房申請等審批情況的執(zhí)行，合同的制作及審核，為客戶辦理與購樓有關的手續(xù)以及購樓相關文件的管理。4.5財務管理部·辦理樓宇預售許可證及相應圖紙面積測量工作?！徍恕墩J購書》范本、《購房合同》范本和有關協(xié)議范本。·辦理認購書或未備案《購房合同》的更名。·審核《購房合同》的付款方式、房號、客戶名的變更?！まk理客戶按揭手續(xù)?！まk理《購房合同》鑒證?！まk理竣工面積測量?！な芸蛻粑写鸀檗k理《房產證》。·審核退房申請。4.6項目開發(fā)部·辦理與取得預售許可證有關的地名辦及門牌號碼申請工作?！徍恕墩J購書》范本、《購房合同》范本和有關協(xié)議范本。4.7工程管理部·提供入住時間、裝修標準、工程監(jiān)理機構名稱等文件及信息。·審核《認購書》范本、《購房合同》范本和有關協(xié)議范本。4.8物業(yè)管理公司·提供物業(yè)管理費計收標準、入住各項(類)費用明細、《前期物業(yè)管理協(xié)議》及住宅兩書?！まk理客戶入住。五、程序5.1合同協(xié)議范本的評審5.1.1市場營銷部在項目預售前至少30個工作日請項目開發(fā)部、工程管理部、物業(yè)管理公司、財務管理部等提供經分管高層審定的合同相關信息文件。其中·財務管理部提供預售許可證復印件、預售測量報告(含分戶平面圖)、合同所附總平面圖、樓宇立面圖、樓層平面圖等的復印件及合同簽署注意事項、各按揭銀行名稱、賬號等?！すこ坦芾聿刻峁┤胱r間、裝修標準、工程監(jiān)理機構名稱等文件及信息?！の飿I(yè)管理公司提供物業(yè)管理費計收標準、入住各項(類)費用明細、《前期物業(yè)管理協(xié)議》及住宅兩書?！ろ椖块_發(fā)部提供項目地名及門牌名、土地出讓合同書復印件。5.1.2市場營銷部根據各部門提供的文件及時擬訂《認購書》范本、《市商品房買賣契約》(下亦簡稱“《購房合同》”)范本及有關協(xié)議范本。5.1.3市場營銷部填寫《合同審批及合同蓋章審批表》，附《認購書》范本、《購房合同》范本和有關協(xié)議范本按照項目開發(fā)部、工程管理部、財務管理部、公司法律顧問、各分管高層的順序進行審核，總經理審批簽發(fā)。5.1.4市場營銷部保留經總經理審批簽發(fā)的《認購書》范本、《購房合同》范本和有關協(xié)議范本原件，并將復印件及財務管理部提供的預售許可證原件在售樓現(xiàn)場公示。5.1.5如客戶對合同有不同于范本的要求，則由市場營銷部請客戶出具書面意見，審核后以《傳簽單》的形式請相關部門及分管高層審核，總經理審批后執(zhí)行。5.2認購階段5.2.1市場營銷部制作空白認購書，行政人事部合同章管理人員加蓋合同章，每張空白認購書上需附有相應編號。5.2.2客戶填寫認購書后，市場營銷部收取已經客戶簽署的認購書公司留存聯(lián)，并將財務管理部留存聯(lián)遞交給財務管理部。5.2.3市場營銷部制作空白《收款記錄單》及《購樓指南》等，以備簽署認購書時登記收款及交予客戶，在認購書更名時，客戶需同時提交已經審批完畢的《傳簽單》。5.2.4認購書更名5.2.4.1原購買客戶可提出認購書或未備案登記合同更名申請。5.2.4.2認購書包容性更名必須由本人提供相應證明資料原件及復印件到現(xiàn)場親自辦理，銷售現(xiàn)場經辦人以《傳簽單》形式(需附上相關證明資料)報市場營銷部負責人審核，市場營銷分管高層審批后方可生效。5.2.4.3公司原則上不接受認購書及未備案登記合同的轉讓性更名，確因特殊情況需更名的，必須由更名雙方提供相應證明資料原件及復印件到現(xiàn)場親自辦理，銷售現(xiàn)場經辦人以《傳簽單》形式(需附上相關證明資料)報市場營銷部負責人、市場營銷分管高層審核，總經理審批后方可生效。5.2.4.4財務管理部按照房管局相關規(guī)定為業(yè)主辦理認購書或未備案登記合同的更名手續(xù)。5.3合同的簽訂5.3.1合同準備5.3.1.1市場營銷部收取已簽署好的認購書、認購信息表及客戶身份證復印件(對于經過變更的認購書還需附經審批的《傳簽單》復印件及更名雙方的相關資料證明)等，并及時錄入售樓管理系統(tǒng)。5.3.1.2市場營銷部根據認購書在《預約合同簽署表》上登記。5.3.1.3市場營銷部根據預約登記記錄提前打印制作合同。5.3.2合同簽約及按揭手續(xù)辦理5.3.2.1財務管理部向市場營銷部提供明確的按揭手續(xù)辦理流程，市場營銷部確保簽約現(xiàn)場設有明確手續(xù)辦理流程的導示系統(tǒng)。5.3.2.2市場營銷部通知客戶簽約時間并提示其準備按揭資料(倘有)、首付款及《收款記錄單》。5.3.2.3客戶憑《收款記錄單》簽署合同并將按揭資料及《認購書》客戶聯(lián)提交給市場營銷部，市場營銷部向客戶開具《收取按揭資料回執(zhí)》。5.3.2.4市場營銷部將《購房合同》及所附《認購書》客戶聯(lián)連同《購房合同審批單》送交市場營銷分管高層審核，總經理審批后再由行政人事部蓋公司合同章。5.2.2.5市場營銷部將蓋章后的合同移交到財務管理部。5.3.2.6市場營銷部將已收齊的客戶按揭資料移交到財務管理部，財務管理部同時向市場營銷部開具《按揭資料簽收單》并通知銀行約定按揭辦理時間。5.3.2.7財務管理部將與銀行約定的按揭辦理時間和地點知會市場營銷部通知客戶辦理按揭手續(xù)。5.3.2.8財務管理部收取客戶首付款時在客戶《收款記錄單》上簽章，并開具專用發(fā)票給客戶。5.3.2.9財務管理部將具備辦理購房合同鑒證條件的客戶信息知會市場營銷部，由市場營銷部通知客戶。5.3.2.10財務管理部將已辦理完鑒證的購房合同移交到市場營銷部，市場營銷部通知客戶前來領取。5.4款項的交納5.4.1認購階段5.4.1.1市場營銷部每周輸出未按期履行認購的客戶名單，并于下周末前與客戶確認是否延緩簽約。5.4.1.2對無反饋意見的，市場營銷部請市場營銷分管高層確認是否按客戶不履行認購(塌定)處理。5.4.2合同階段5.4.2.1財務管理部按合同規(guī)定執(zhí)行收款并計收滯納金。5.4.2.2如客戶事先書面通知欲延期履約，則市場營銷部填寫相關申請單、附客戶書面申請報市場營銷分管高層于3日內簽署書面意見。5.4.2.3市場營銷部按審批結果執(zhí)行。5.4.2.4市場營銷部將審批情況回復客戶，并在相關申請單上記錄回復情況。5.4.3根據經審批的文件，認定客戶違約的，按購房合同有關條款處理。5.4.4交款5.4.4.1財務管理部根據客戶繳款記錄輸出《付款通知單》提交市場營銷部。5.4.4.2市場營銷部根據財務管理部提交的《付款通知單》，請客戶至財務管理部交款。5.4.4.3財務管理部收取樓款，開具專用發(fā)票交客戶，即時錄入收款情況，在《收款記錄單》上簽字。5.4.4.4如客戶超過了約定期限前來付款，則財務管理部一并收取當期樓款及滯納金，開具專用發(fā)票交給客戶，錄入收款情況，在《收款記錄單》上記錄收取情況。5.4.5提醒交款5.4.5.1財務管理部每月輸出本月應交款客戶及按揭資料不齊客戶清單，經財務管理部負責人簽字確認后于當月5日前傳至市場營銷部。5.4.5.2市場營銷部根據財務管理部提供的清單致電本月應交款客戶并發(fā)出《催款函》，提醒其繳款的時間及金額并催促其交款，同時做好聯(lián)系記錄。5.4.5.3市場營銷部根據財務管理部提供的清單致電按揭資料不齊客戶，提醒其所缺按揭資料以及必須備齊的時間，同時做好聯(lián)系記錄。5.5付款方式、房號、客戶名變更的辦理5.5.1市場營銷部請客戶提供書面變更申請并填寫《更改呈批單》。5.5.2《更改呈批單》依次由市場營銷部負責人、財務管理部負責人、市場營銷分管高層審核，總經理審批。5.5.3市場營銷部根據審批意見，將變更申請連同變更前的合同及已經公證的解除合同協(xié)議等文件交財務管理部，由財務管理部前往房管局解除原合同。5.5.4原合同解除后，市場營銷部請客戶帶齊所有購樓文件及手續(xù)費證明，前來辦理變更手續(xù)如下。·市場營銷部收回客戶原來的所有購樓文件。·市場營銷部請客戶持《更改呈批單》前往財務管理部辦理手續(xù)?！へ攧展芾聿扛鶕陡某逝鷨巍肥杖∈掷m(xù)費，開具專用發(fā)票交給客戶(如房號/客戶名變更，須修改專用發(fā)票或收回原專用發(fā)票并作廢，并重開專用發(fā)票)，即時將由變更引起的款項轉移或變更錄入計算機，在《更改呈批單》上簽字?！な袌鰻I銷部保存《更改呈批單》，作廢并留存原購樓文件?！な袌鰻I銷部參照5.3.2.2--5.3.2.10為客戶辦理重簽合同的手續(xù)。5.5.5房產證未辦理之前，如原客戶已入住，則新客戶辦完更名所有手續(xù)后，市場營銷部致函物業(yè)管理公司，請物業(yè)管理公司為新客戶辦理入住手續(xù)。5.6退房的辦理5.6.1市場營銷部向客戶取得書面退房申請并填寫《退房呈批單》。5.6.2有關申請經市場營銷部負責人、財務管理部負責人、市場營銷分管高層審核，總經理審批。對已入住但未辦證客戶的退房申請，還須遞交物業(yè)管理公司簽署書面意見。5.6.3退房申請經審批同意后，市場營銷部請原客戶簽署解除合同協(xié)議和退房申請(已備案的給房管局)等文件，并辦理解除合同協(xié)議的公證。5.6.4對于已備案的合同，市場營銷部將退房申請連同原合同及有關已經公證的解除合同協(xié)議等文件交財務管理部，由其前往房管局解除原合同。5.6.5取得房管局相關回復后，財務管理部書面通知市場營銷部所退房之房號，市場營銷部安排重新出售。5.6.6市場營銷部致電通知客戶帶齊購樓所有文件、專用發(fā)票等，前來辦理退款手續(xù)。·市場營銷部收回客戶原來的所有購樓文件?！へ攧展芾聿扛鶕锻朔砍逝鷨巍肥杖∈掷m(xù)費，開具專用發(fā)票交給客戶，收回客戶原有的收款專用發(fā)票或發(fā)票，開具退款支票，即時將由退房引起的款項變更錄入計算機。5.7按揭的辦理5.7.1樓宇預售許可證領取之日起10個工作日內，財務管理部以書面形式告知市場營銷部有關按揭銀行按揭成數(shù)、年限、利率、月供系數(shù)、還款方式、有關費用以及辦理按揭所需文件等。按揭情況如有任何變動，財務管理部即時以書面形式告知市場營銷部。5.7.2市場營銷部必須知會客戶，在簽署購房合同的同時，須攜帶按揭申請資料及費用，以辦理銀行按揭手續(xù)。5.7.3市場營銷部按財務管理部取得的銀行按揭合同及提供的已放款客戶名單，通知客戶開始供款及領取銀行按揭合同。5.8入住的辦理5.8.1合同規(guī)定入住日前20日，財務管理部檢查截止至當日各客戶的交款情況，輸出房款未清客戶清單。5.8.2財務管理部將清單交部門負責人簽字確認后，在2個工作日內交市場營銷部。5.8.3市場營銷部在入住日前10天，向客戶發(fā)出《入住通知書》。5.8.4對已付清房款的客戶，市場營銷部輸出《物業(yè)交付通知》，連同全部客戶清單在正式入住日前交予物業(yè)管理公司，并請其簽收。5.8.5客戶前來辦理入住手續(xù)時，物業(yè)管理公司應核驗客戶身份證，請客戶簽收《物業(yè)交付通知》及《辦理產權證通知》等，同時提供《住宅使用說明書》及《住宅質量保證書》予客戶。5.8.7市場營銷部即時將入住辦理情況錄入計算機。5.9受托辦理《房產證》5.9.1在買賣合同規(guī)定的辦證時間內，財務管理部收齊愿委托我司代辦房產證的客戶的辦證資料，輸出并請客戶簽署《產權轉移登記申請書》等文件。5.9.2財務管理部逐戶登記產權轉移申請資料，為客戶代辦《房產證》并收取相應費用。5.9.3財務管理部即時將辦證情況及費用收取情況錄入計算機。5.10委托的辦理如客戶欲委托他人辦理購樓有關手續(xù)，市場營銷部須請受托人攜經公證的客戶委托書、客戶身份證原件及復印件、受托人身份證原件及復印件等前來辦理。市