熱點(diǎn)研究鄭州二手房交易分析報(bào)告

類別：報(bào)告類編號(hào)【20100522】第61頁共61頁二手房業(yè)務(wù)實(shí)施報(bào)告

目錄二手房業(yè)務(wù)實(shí)施報(bào)告 1第一部分 4鄭州二手房市場分析報(bào)告 41 國家近幾年對(duì)于二手房出臺(tái)的最新政策 61.1國家關(guān)于二手房的政策法規(guī) 62鄭州二手房市場分析 102.1鄭州2001-2009年二手房市場的發(fā)展情況 102.2主要二手房經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的網(wǎng)點(diǎn)布局 152.2.1純粹的二手房中介經(jīng)營模式——21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn) 172.2.2帶有二手房投機(jī)融資性質(zhì)的經(jīng)營模式——順馳不動(dòng)產(chǎn) 232.2.3鄭州美華房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 282.2.4新通商房地產(chǎn)投融資超市……….…………….303國內(nèi)知名的二手房中介機(jī)構(gòu)簡析………………….………..32第二部分………………………...….34公司二手房市場實(shí)施策略 342實(shí)施策略 錯(cuò)誤！未定義書簽。2.1恒輝進(jìn)入二手房市場應(yīng)該采取三步走的戰(zhàn)略 422.2恒輝中介機(jī)構(gòu)經(jīng)營發(fā)展計(jì)劃 422.3恒輝的經(jīng)營模式 432.3.1發(fā)展模式 432.3.2房源渠道 432.3.3推廣渠道 442.4店面選址 442.5人員組織 452.6成本分析（以21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)為例） 462.6經(jīng)營業(yè)務(wù) 472.6.1基礎(chǔ)業(yè)務(wù)：二手房銷售，房屋租賃 472.6.2特色業(yè)務(wù)：賣舊買新，以舊換新 472.6.3其它業(yè)務(wù) 472.7注意事項(xiàng) 482.7.1客戶資源 482.7.2提高服務(wù)質(zhì)量 482.7.3提升市場知名度 48附件網(wǎng)上搜索的交易流程 50

第一部分鄭州二手房市場分析報(bào)告

政策篇國家近幾年對(duì)于二手房出臺(tái)的最新政策1.1國家關(guān)于二手房的政策法規(guī)1、2006年6月出臺(tái)的二手房交易政策(1)不足五年出售的二手房,須繳納全額營業(yè)稅，即按房價(jià)5.5%繳納營業(yè)稅(賣方)。(2)90平米以下的二手房轉(zhuǎn)讓,首付最低仍然為20%；90平米以上首付最低為30%。(3)自8月1日起二手房出售賣方須繳納20%個(gè)人所得稅(增值額的20%)。2、財(cái)政部、國稅總局2008年12月30日關(guān)于二手房營業(yè)稅新的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)聯(lián)合下發(fā)的通知二手房營業(yè)稅新的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)從2009年起實(shí)施。新政對(duì)此前購房需滿5年免征營業(yè)稅的政策放松。個(gè)人購買不足兩年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人購買超過兩年(含兩年)的非普通住房或者不足兩年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；個(gè)人購買超過兩年(含兩年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅。新政執(zhí)行時(shí)間自2009年1月1日至12月31日。3.營業(yè)稅征收由2年調(diào)整到5年自2010年1月1日起，個(gè)人將購買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅。”4.二手房交易的稅費(fèi)主要包括契稅：普通住宅2％，非普通住宅4％；印花稅：交易價(jià)或評(píng)估價(jià)(取高值)的0.05%；營業(yè)稅：總價(jià)的5.8%(房產(chǎn)證期未滿五年交納，如已滿五年不用交納)個(gè)人所得稅：評(píng)估價(jià)的1%。(個(gè)人自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房的免征)。綜合服務(wù)費(fèi)：普通住宅5元/平方米(房屋建筑面積)；非住宅11元/平方米；產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：85元/套；土地登記費(fèi)：38元/套；交易評(píng)估費(fèi)：評(píng)估價(jià)的0.3%；土地收益金：按地段等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)×土地分?jǐn)偯娣e；測繪費(fèi)：建筑面積×1.36元；調(diào)檔費(fèi)：20元。個(gè)人購買二手房，在11月1日以后可不交印花稅，契稅下降到1%，但其他稅費(fèi)照常交納。5.二手房交易個(gè)人所得稅個(gè)人所得稅：本次交易價(jià)格×1%免稅條件為：(1)出售該套住房為5年以上且唯一一套住房的免稅；(2)出售該套住房前1年內(nèi)購買其他住房的，可持當(dāng)?shù)氐囟惥殖鼍叩淖C明免/退稅；(3)出售該套住房后1年內(nèi)購買其他住房的，可持有關(guān)票據(jù)到當(dāng)?shù)氐囟惥滞硕悾?4)若產(chǎn)權(quán)證、契稅票均在5年內(nèi)，則看上一次辦理的手續(xù)是什么性質(zhì)。如果是房改購房或還遷協(xié)議的，看房改或還遷協(xié)議上日期是否在5年之外，若5年之外并唯一一套住房的可以免個(gè)稅；如果是商品房合同辦產(chǎn)權(quán)的，看商品房合同是否在2000年前，若是2000年前的商品房合同并唯一一套住房可以免個(gè)稅。住宅類二手房交易的稅費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)房款一次性付清：(1)契稅：房屋均價(jià)高于各區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格契稅收取標(biāo)準(zhǔn)為房款的3%，房屋均價(jià)低于各區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格契稅收取標(biāo)準(zhǔn)為房款的1.5%；(2)印花稅：房屋成交價(jià)格的0.1%；(3)登記費(fèi)：80元/套；(4)交易手續(xù)費(fèi)：建筑面積*6元/平米(買賣雙方各3元)；(5)土地出讓費(fèi)：房款1%+20元工本費(fèi)；(6)營業(yè)稅：房屋成交價(jià)的5.55%查看營業(yè)稅的具體收取標(biāo)準(zhǔn)；(7)個(gè)人所得稅：查看個(gè)人所得稅的具體收取標(biāo)準(zhǔn)；(8)評(píng)估費(fèi)：評(píng)估價(jià)的0.5%；(9)抵押登記費(fèi)：80元/套；(10)保險(xiǎn)費(fèi)或擔(dān)保費(fèi)：由擔(dān)保公司或保險(xiǎn)公司自定，一般為貸款本息和的1%--2%；(11)律師見證費(fèi)：貸款額的0.1%，不足100按100補(bǔ)齊。市場篇2鄭州二手房市場分析2.1鄭州2001-2010年4月二手房市場的發(fā)展情況(1)二手房銷售市場情況分析圖2.12001年-2010年鄭州二手房銷售套數(shù)、面積對(duì)比表2001—2006年二手房成交量逐年上升，2007年和2008年交易面積連續(xù)下降,2009年二手房成交量出現(xiàn)較大增漲，增幅為141.9%。2010年1-4月達(dá)8465套和77.26萬平米，同比呈上漲趨勢。2001年鄭州市二手房成交量是2253套，交易面積17.72萬平方米2002年鄭州市二手房成交量是5365套，交易面積43.4萬平方米2003年鄭州市二手房成交量是8796套，交易面積72.8萬平方米。2004年鄭州市二手房成交量是13420套，交易面積114.95萬平方米。2005年，鄭州市各類二手房累計(jì)交易16387套，交易面積139.4萬平方米，分別同比增長22.1％和21.2％。2006年鄭州市二手房成交量是18442套，交易面積158.89萬平方米。2007年鄭州市二手房共成交17720套。月均成交量為1477套，二手房成交套數(shù)整體保持穩(wěn)定。2007年二手房共成交155.79萬㎡,全年二手房戶均成交面積87.9㎡,與新房戶均面積相比,二手房交易面積偏小,表示鄭州市2007年二手房市場具有投資價(jià)值的小戶型產(chǎn)品占有很大比重。2008年鄭州市二手房共成交12564套(間)，交易面積109.86萬平方米。隨著市場的回暖，鄭州市民對(duì)住房剛性需求的釋放，2009年鄭州市二手房交易量達(dá)到29046套(間)，面積265.77萬平方米，遠(yuǎn)超2006年二手房交易的鼎盛時(shí)期。2010年前四月二手房成交8465套，成交面積77.26萬方，根據(jù)新政調(diào)控對(duì)樓市的影響及近期市場表現(xiàn)情況，預(yù)計(jì)2010年二手房成交有望達(dá)到15000套左右2010年前四個(gè)月鄭州二手房市場量價(jià)齊升，四個(gè)月共成交二手房8465套，成交面積達(dá)到77.26萬平方米。其中二手住宅的成交量達(dá)到8276套，交易面積75.36萬平方米。2010年5月份鄭州二手房第一個(gè)星期只成交了148套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于４月份同期的2800多套的銷售量及以前月份的二手房正常交易量。5月份前三周共計(jì)成交二手房17.7萬方，不足2000套，成交量嚴(yán)重下滑，在四月份二手房交易中，有一個(gè)現(xiàn)象比較引人關(guān)注，那就是在調(diào)控政策出臺(tái)后的半個(gè)月里，二手房交易量不僅沒降，反而出現(xiàn)了大幅提升，今年的４月相比去年同期的411萬元，增長了200％以上，是當(dāng)時(shí)交易量的３倍多。5月各地二手房市場表現(xiàn)冷淡在5月上半月，北京存量住宅量為網(wǎng)簽成交7430套，與4月上旬相比下跌了51.6%。但實(shí)際情況下跌更加明顯，去除經(jīng)濟(jì)適用房，5月上半月二手房總成交量僅為2930套，相比4月上半月的16000套下跌幅度甚至超過81.7%。二手房銷售均價(jià)逐年呈“上升趨勢”表2.2鄭州市2001-2010年4月二手房交易均價(jià)統(tǒng)計(jì)2001—2009年二手房平均價(jià)格呈穩(wěn)步增漲態(tài)勢。2009年二手房均價(jià)為3331元/平方米，同比增幅為12.69%，二手房價(jià)格增幅較大。2010年1-4月份二手房平均價(jià)格為3876元/平米(2)二手房2008年-2010年4月各月情況分析2009/2010年各月銷售套數(shù)較同期上升2008年鄭州市二手房市場處于第低迷狀態(tài)，成交套在1000套上下波動(dòng)。隨著市場回暖，對(duì)住房剛性需求的釋放，2009年鄭州市二手房市場成交套數(shù)穩(wěn)步上升。2010年初受新政政策影響，鄭州市成交套數(shù)雖說有所下降，但相比2008年和2009年同期都有所增長。2008年鄭州市二手房市場處于第低迷狀態(tài)，成交量在10萬平米上下波動(dòng)。隨著市場回暖，對(duì)住房剛性需求的釋放，2009年鄭州市二手房市場成交量穩(wěn)步上升。2010年初受新政政策影響，鄭州市成交量雖說有所下降，但相比2008年和2009年同期都有所增長。鄭州市二手房平均銷售價(jià)格2008年除2月外，在2700-3000元/平米之間穩(wěn)步攀升，但始終未突破3000元/平米；2009年在2900-3700元/平米之間穩(wěn)步上升，但始終未突破3700元/平米；2010年截止4月份，平均銷售價(jià)格突破4000元/平米(3)二手房與商品住宅2009年-2010年4月各月對(duì)比銷售情況分析二手房成交量均在3000套水平線下二手房成交量均在3000套水平線下2009年1月-2010年4月鄭州市一手房商品住宅銷售套數(shù)未低于3500套，而鄭州市二手房銷售套數(shù)除2009年12月份銷售達(dá)4899套突破3000水平線分水嶺外，均未達(dá)到3000水平線分水嶺二手房成交面積二手房成交面積均在30萬方水平線下2009年1月-2010年4月鄭州市一手房商品住宅銷售面積均高于30萬㎡水平線分水嶺，而鄭州市二手房銷售套數(shù)除2009年4月份銷售面積達(dá)45.4萬㎡，突破30萬㎡水平線分水嶺外，均未達(dá)到30萬㎡水平線分水嶺。2009年1月-2010年4月鄭州市一手房商品住宅銷售均價(jià)除2009年1月3908元/㎡低于4000水平線分水嶺外均高于4000水平線分水嶺，而鄭州市二手房銷售均價(jià)除2010年4月份銷售均價(jià)達(dá)4013元/㎡，突破4000水平線分水嶺外，均未達(dá)到4000水平線分水嶺。2.2主要二手房經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的網(wǎng)點(diǎn)布局查看原圖鄭州市代表性二手房中介簡析2.2.1純粹的二手房中介經(jīng)營模式——21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)鄭州區(qū)域分部成立于2000年10月18日，目前，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)鄭州區(qū)域分部設(shè)有拓展、運(yùn)營、衍生、開發(fā)四大事業(yè)部和人力資源、財(cái)務(wù)中心等支持部門。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)區(qū)域分部通過選擇本地區(qū)優(yōu)秀的房地產(chǎn)開發(fā)商、營銷策劃公司、中介機(jī)構(gòu)及有志于此業(yè)的優(yōu)秀房地產(chǎn)銷售精英和業(yè)外投資者，打造成金色的Century21房地產(chǎn)交易服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，為廣大消費(fèi)者提供“放心、省心”的專業(yè)服務(wù)。其業(yè)務(wù)范圍包括二手房買賣、租賃、新樓盤代理、房屋按揭、抵押貸款、裝修、寫字樓、商業(yè)用房租售、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估與咨詢等相關(guān)衍生服務(wù)。在2007年21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的加盟店已有90多家，但是經(jīng)過2008年金融危機(jī)之后迅速銳減至30多家。（1）組織結(jié)構(gòu)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)鄭州區(qū)域分部下設(shè)有9個(gè)部門：連鎖服務(wù)部、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)部、培訓(xùn)部、授權(quán)部、市場部、資源部、法律部、財(cái)務(wù)部、行政人事部。（2）業(yè)務(wù)范圍不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估與咨詢、新樓盤策劃、包裝與銷售、二手房買賣、涉外房屋租售、寫字樓、商業(yè)用房租售，并準(zhǔn)備涉足家裝與家政，二手房的買賣是其主營業(yè)務(wù)。（3）經(jīng)營方式21世紀(jì)采用的是特許加盟的形式，分為區(qū)域加盟和單店加盟，區(qū)域加盟如21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)鄭州區(qū)域分部，加盟方可以是法人，也可以是個(gè)人，每家店獨(dú)立擁有并運(yùn)營。（4）加盟服務(wù)與條件加盟提供的服務(wù)：=1\*GB3①著名品牌：使用全球著名的品牌和商標(biāo)，可以為您創(chuàng)建更好的客戶識(shí)別和吸引更多的客戶。=2\*GB3②成功的商業(yè)模式：21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)近40年的成功商業(yè)模式可以指導(dǎo)您如何有效運(yùn)營一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)，獲得利潤最大化。=3\*GB3③系統(tǒng)培訓(xùn)：幫助您快速打造專業(yè)的銷售隊(duì)伍和管理團(tuán)隊(duì)。=4\*GB3④顧問支持：我們的管理顧問團(tuán)隊(duì)將提供及時(shí)的專業(yè)支持幫助您解決經(jīng)營中的問題。=5\*GB3⑤專業(yè)化的營銷工具：可以指導(dǎo)您更加有效的創(chuàng)建公司的形象，并幫助您及您的銷售團(tuán)隊(duì)更為有效的開拓市場。=6\*GB3⑥聯(lián)合廣告：有效降低你的廣告成本，并獲得最佳的廣告效果。=7\*GB3⑦戰(zhàn)略聯(lián)盟及衍生服務(wù)：戰(zhàn)略聯(lián)盟系統(tǒng)能提供更多的服務(wù)產(chǎn)品以建立您的差異化競爭優(yōu)勢；同時(shí)使您為客戶提供他人所不能提供的更多的服務(wù)，創(chuàng)造更大的客戶價(jià)值以吸引和保留您的客戶。=8\*GB3⑧VIP客戶推薦及異地安家：利用體系在全球和國內(nèi)的經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)，您可以更好的服務(wù)你的企業(yè)客戶并創(chuàng)造更多的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。=9\*GB3⑨經(jīng)授權(quán)的供應(yīng)商系統(tǒng)：集中采購可以有效降低您的經(jīng)營成本，提供利潤率。=10\*GB3⑩電子商務(wù)系統(tǒng)：基于網(wǎng)絡(luò)的電子商務(wù)系統(tǒng)可以使您的房源和客戶信息最大程度的進(jìn)行流通并創(chuàng)造與他人的合作機(jī)會(huì)，加速交易，提高交易的成功率。鄭州區(qū)域總部可為加盟商提供“選址指導(dǎo)評(píng)估、人員招募協(xié)助、系統(tǒng)培訓(xùn)和店面運(yùn)營指導(dǎo)”等全方位的支持和服務(wù)，最大程度降低加盟商的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。加盟費(fèi)用建議資金投入約20--25萬以上，具體分配如下：*加盟費(fèi)：具體面談*信譽(yù)保證金：具體面談（退出體系，可退還）*前期開辦費(fèi)：約8--10萬元（店面轉(zhuǎn)讓費(fèi)、房租、裝修費(fèi)、辦公機(jī)具購置等費(fèi)用）*運(yùn)營流動(dòng)資金:5--10萬加盟條件加盟地點(diǎn):只限在鄭州市(含所下轄區(qū)\縣)加盟、開店；能力要求：有過2-3年以上的獨(dú)立經(jīng)商的經(jīng)驗(yàn)，或有相當(dāng)?shù)姆?wù)、銷售團(tuán)隊(duì)的管理和領(lǐng)導(dǎo)能力理念要求：看好房地產(chǎn)中介行業(yè)的長期發(fā)展趨勢,并將房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)作為自己的長期發(fā)展的事業(yè);認(rèn)可21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)營管理理念，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)中介行業(yè)有一定的理解和關(guān)注；具備良好的服務(wù)意識(shí)和品牌意識(shí)，具有團(tuán)隊(duì)合作精神，能與其他加盟成員友好合作，共同發(fā)展。（5）加盟流程初步聯(lián)絡(luò)→參加商機(jī)座談會(huì)→兼容性分析→加盟者填寫加盟申請(qǐng)表→對(duì)加盟者進(jìn)行評(píng)審→合同談判→交加盟費(fèi)，簽訂正式加盟合同→協(xié)助選址，開店支持計(jì)劃開始=1\*GB3①每周三下午兩點(diǎn)左右在鄭州區(qū)域分部會(huì)議室有商機(jī)會(huì)，為前來咨詢的人士提供集中咨詢和講解。=2\*GB3②簽定《加盟意向書》前交納一萬元作為定金（申請(qǐng)加盟費(fèi)），如果未通過C21的評(píng)審則退還，如若一切順利則沖抵后來的保證金。=3\*GB3③簽約時(shí)，申請(qǐng)者須一次性交納5萬元加盟費(fèi)和10萬元保證金。=4\*GB3④加盟合同五年有效，五年之后可以自由選擇，保證金全額退還。=5\*GB3⑤經(jīng)紀(jì)人的招募與培訓(xùn)由區(qū)域分部統(tǒng)一進(jìn)行，作為分部的義務(wù)，不收任何費(fèi)用。=6\*GB3⑥各加盟店有自己的人事制度，分部不做干涉。=7\*GB3⑦裝修結(jié)束要接受驗(yàn)收，不合格者不能開業(yè)。（6）加盟店開業(yè)的初步要求=1\*GB3①營業(yè)場所建議面積80—120平方米，門頭不少于4米長，租金在3000—5000元/月之間；=2\*GB3②裝修嚴(yán)格按照公司的標(biāo)準(zhǔn)，分部不指定裝修公司；=3\*GB3③至少劃分為4個(gè)功能區(qū)：店長和銷售經(jīng)理辦公室、店長秘書辦公室、營業(yè)區(qū)、洽談區(qū)。其中店長和銷售經(jīng)理辦公室不少于15㎡，營業(yè)區(qū)面積不少于30㎡，洽談區(qū)不少于15㎡，因?yàn)樯婕暗截?cái)務(wù)報(bào)表等商業(yè)機(jī)密性文件的處理，店長秘書辦公室必須設(shè)置，條件好的店長和銷售經(jīng)理應(yīng)分開辦公；=4\*GB3④加盟店要自主辦理營業(yè)執(zhí)照、組織結(jié)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證及中介資質(zhì)證明（房管局核發(fā)）；=5\*GB3⑤至少有一名經(jīng)紀(jì)人持有《全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書》，這也是中介資質(zhì)證明核發(fā)的必須條件，實(shí)際上并不絕對(duì)要求持證人必須在本店上班，登記過程中借用就行。每年10月份國家有一次統(tǒng)一的資格考試，此證并不是太好考，就鄭州市來說最多有300人持有此證。=6\*GB3⑥至少配備兩臺(tái)電腦，其中店長秘書一臺(tái)，營業(yè)區(qū)一臺(tái)做展示，作展示的要求必須為17寸純平顯示器。（7）房源開發(fā)與管理房源開發(fā)方面與順馳大同小異，信息共享，但是房源需求不共享，由于是自主運(yùn)營，在資金上沒有順馳那樣的強(qiáng)大，無法進(jìn)行大批量的收購，因此大部分的收入來自于二手房買賣的2%傭金，就這點(diǎn)來講，21世紀(jì)的中介性質(zhì)比順馳要純粹。分部原則上要求各店所有房源必須輸入電腦，在內(nèi)網(wǎng)上實(shí)現(xiàn)共享，但是因?yàn)楦鞯曜灾鬟\(yùn)營，絕對(duì)的共享無法保證，分部也承認(rèn)這一點(diǎn)。為了盡量做好，分部會(huì)有一個(gè)不定期的抽查，若有違反者，會(huì)進(jìn)行相應(yīng)的罰款，罰款從保證金中暫時(shí)扣除，一個(gè)星期內(nèi)被罰單位要將保證金補(bǔ)齊。（8）員工薪資試用期月工資400元，每月至少開發(fā)有效房源10套，連續(xù)三月完成任務(wù)者轉(zhuǎn)正，正式員工底薪450元+提成（開發(fā)房源+銷售傭金）。一般情況下，新員工很難轉(zhuǎn)正。（9）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與順馳基本相同，區(qū)別只是21世紀(jì)要收取看房費(fèi)：看房前先交納80元看房費(fèi)，20元一次，不足四次者退還相應(yīng)部分，超過四次不另外收費(fèi)。（10）21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)劣勢：=1\*GB3①有較為完備的培訓(xùn)系統(tǒng)，內(nèi)容有八本《應(yīng)用體系手冊》、《IMA店長國際化管理教程》、《21-plus資深經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)》（21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)獨(dú)有）等，包括為期兩天的經(jīng)紀(jì)人崗前初始化培訓(xùn)、店主培訓(xùn)、經(jīng)紀(jì)人在崗培訓(xùn)，各店可以根據(jù)實(shí)際需要提出培訓(xùn)要求，除高端培訓(xùn)外，其他的都是免費(fèi)的。=2\*GB3②采用加盟形式，各店獨(dú)立擁有并運(yùn)營，分部對(duì)加盟店的控制能力較差，信息共享程度低，保證金的約束力畢竟有限。=3\*GB3③有自己成熟的模式，做加盟其實(shí)就是一個(gè)復(fù)制模式的過程。=4\*GB3④有店主委員會(huì)，相當(dāng)于加盟店店主的“工會(huì)組織”，每年選定一個(gè)店主做會(huì)長，每月定期舉行會(huì)議，可做內(nèi)部交流，也可向公司提改進(jìn)建議。=5\*GB3⑤每周二下午舉行商務(wù)會(huì)，要求各加盟商或者店長、銷售經(jīng)理參加，主要是分析市場、交流經(jīng)驗(yàn)、取長補(bǔ)短，盡可能避免失敗。=6\*GB3⑥從各店現(xiàn)場情況看，人數(shù)不盡相同，但總體較多，少則七八人，多則十幾人。=7\*GB3⑦因?yàn)榉课葑赓U價(jià)格比較高，業(yè)務(wù)以二手房買賣為主。=8\*GB3⑧充分利用報(bào)廣，常以整版或者跨版方式出現(xiàn)。2.2.2帶有二手房投機(jī)融資性質(zhì)的經(jīng)營模式——順馳不動(dòng)產(chǎn)目前二手房市場上具有投機(jī)融資性質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)比較多，例如順馳就是其最具代表性的一個(gè)大型的中介公司，其他的一些零星小店也是具有相同的性質(zhì)。下圖為順馳不動(dòng)產(chǎn)的店面形象.（1）順馳不動(dòng)產(chǎn)公司簡介順馳（中國）不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)（原順馳置業(yè)集團(tuán)）成立于1994年10月，以二手房交易和商品房銷售為主，同時(shí)涉及家裝、保險(xiǎn)、互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)；注冊資金1.5億。2003年5月提出并推行全國化戰(zhàn)略，進(jìn)入36個(gè)城市，1000多家連鎖店，員工7000人，成為以房地產(chǎn)中介服務(wù)為核心的跨地區(qū)、跨行業(yè)發(fā)展的房地產(chǎn)綜合服務(wù)企業(yè)。河南順馳不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)有限公司（原河南順馳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司）于2004年6月在鄭州正式建立，兩年時(shí)間內(nèi)，河南順馳在鄭州已經(jīng)有了39家連鎖店。但是，近一年來，隨著鄭州市二手房市場的逐漸成熟和國家對(duì)二手房市場的整頓，順馳不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)營模式的弊端開始逐漸顯現(xiàn)，例如順馳不動(dòng)產(chǎn)在房產(chǎn)交易過程中，以低價(jià)買進(jìn)房源，再以高價(jià)賣出，賺取較高的價(jià)格差價(jià)，這一做法使順馳不動(dòng)產(chǎn)在客戶中的形象一落千丈，面臨垂死的危機(jī)。目前，鄭州市大部分的順馳不動(dòng)產(chǎn)分店已經(jīng)被個(gè)人承包經(jīng)營，龐大的順馳不動(dòng)產(chǎn)銷售網(wǎng)絡(luò)受到重創(chuàng)。（2）原有企業(yè)組織結(jié)構(gòu)原來順馳在鄭州是直營連鎖店的形式，下設(shè)兩個(gè)中心和八個(gè)部門，即：交易中心、信息中心、租賃部、評(píng)估部、商品房部、企劃部、權(quán)證部、客服部、綜管部、財(cái)務(wù)部。目前，大部分順馳連鎖店已經(jīng)被個(gè)人承包經(jīng)營，原有的體系已經(jīng)名存實(shí)亡，但是其企業(yè)結(jié)構(gòu)還是值得借鑒的。（3）經(jīng)營業(yè)務(wù)房屋買賣、房屋租賃、代辦過戶、代辦貸款、空置房代理、抵舊置新、全國化買賣租賃；其中抵舊置新就是“舊房+￥=商品房”，即客戶在購買順馳開發(fā)的商品房時(shí)，可直接用閑置舊房沖抵一部分房款。房屋買賣是主營業(yè)務(wù)，其他的做補(bǔ)充。業(yè)務(wù)種類順馳手中掌握的房源分為四種：收購的房子、獨(dú)家代理的房子、限時(shí)代賣的房子和一般代理的房子。A、收購是在暗地進(jìn)行的，針對(duì)比較好銷的房子，自己的工作人員（通常是客戶一般接觸不到的工作人員，如總部部門工作人員）假扮買主，出面收購，這個(gè)是順馳走得最重的一招。此招，最終導(dǎo)致順馳不動(dòng)產(chǎn)處于被動(dòng)局面，從更深層說明，機(jī)構(gòu)投機(jī)在二手房市場是不可能長久的。B、獨(dú)家代理即指一套房源及辦理相關(guān)手續(xù)只能委托給一家中介，不能在其他中介公司登記房源，這種很少量，一般經(jīng)紀(jì)人會(huì)建議限時(shí)代賣。C、所謂“限時(shí)代賣”，是指二手房中介企業(yè)與賣房人在獨(dú)家代理的約定下，簽訂一個(gè)限時(shí)銷售合同，承諾在一定時(shí)間范圍內(nèi)將房屋以雙方約定的價(jià)格銷售，這個(gè)時(shí)間一般是35天（自房子騰空算起），先由順馳的評(píng)估部門進(jìn)行現(xiàn)場評(píng)估并與賣房者協(xié)商，定出房子的總價(jià)，雙方認(rèn)可后再簽定協(xié)議。房子騰空后，順馳拿出總房款的30%作為首付，35天到期后無論房子是否被賣掉，都要支付余下的70%。限時(shí)代賣主要針對(duì)那些急于變現(xiàn)的客戶，其實(shí)也算是收購。D、一般代理是最普遍的，賣房者可以自由登記，雙方都不受限制。獲得房源的途徑分為被動(dòng)獲取和主動(dòng)開發(fā)，被動(dòng)獲取就是在店里等待賣房者主動(dòng)上門或者通過電話進(jìn)行登記，這種方法獲取的量畢竟是有限的，最主要的還是靠主動(dòng)開發(fā)，包括派單、居民區(qū)走訪、網(wǎng)絡(luò)、二三級(jí)市場聯(lián)動(dòng)等。其中順馳的二三級(jí)市場聯(lián)動(dòng)做得比較徹底，如果有需要，三級(jí)市場的經(jīng)紀(jì)人會(huì)直接帶客戶到二級(jí)市場的案場，進(jìn)行講解與銷售；另外，利用網(wǎng)絡(luò)是順馳的一大特色，他們有順馳置業(yè)網(wǎng)（）和國內(nèi)首創(chuàng)的全房搜索引擎（），都是全國性的，凡是順馳進(jìn)入的城市都會(huì)有分站，有房屋買賣或者租賃需求的都可以在網(wǎng)上進(jìn)行登記查詢，信息中心會(huì)每天更新數(shù)據(jù)資料，進(jìn)行電話回訪，確認(rèn)或者再次咨詢。經(jīng)營特點(diǎn)順馳最大的特點(diǎn)就是實(shí)現(xiàn)商品房聯(lián)動(dòng)，也就是所有三級(jí)市場的連鎖店和二級(jí)市場的銷售部在廣告宣傳、房源的開發(fā)和利用、銷售上互通有無。與其他的房屋中介連鎖一樣，順馳也有自己的內(nèi)部軟件系統(tǒng)，建立在內(nèi)網(wǎng)之上，用以進(jìn)行房源的輸入、查詢和銷售。一般來說，房源經(jīng)過確認(rèn)有效后，由工作人員輸入電腦，各連鎖店包括總部都可以實(shí)時(shí)地進(jìn)行查詢，借以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)有資源的完全共享，但是需求是不共享的，也就是說一個(gè)買房的客戶在其中一家連鎖店提出自己買（租）房需求并登記，這個(gè)需求信息只屬于這家連鎖店。（4）工作流程與要求：每天早上8：20各店工作人員就位，緊接著連接內(nèi)網(wǎng)、打印房源、更新資料，8：30分正式對(duì)外營業(yè)。員工穿著深色套裝，佩帶胸卡，襯衣要清潔平整，但是從現(xiàn)場來看，員工在著裝方面的執(zhí)行力不強(qiáng)。工作流程：權(quán)證辦理面談?wù)勁惺酆蠓?wù)帶客戶看房接待客戶權(quán)證辦理面談?wù)勁惺酆蠓?wù)帶客戶看房接待客戶售后服務(wù)產(chǎn)權(quán)辦理合同簽署售后服務(wù)產(chǎn)權(quán)辦理合同簽署操作流程：查詢匹配進(jìn)入內(nèi)網(wǎng)認(rèn)可中介費(fèi)客戶進(jìn)店查詢匹配進(jìn)入內(nèi)網(wǎng)認(rèn)可中介費(fèi)客戶進(jìn)店連鎖店連鎖店簽《看房確認(rèn)單》實(shí)地看房簽定合同利潤分配簽《看房確認(rèn)單》實(shí)地看房簽定合同利潤分配一般來說，順馳經(jīng)紀(jì)人給客戶推薦房子有個(gè)順序：收購的房子—>簽限時(shí)代賣的房子—>有鑰匙的房子—>一般代理的房子。他們稱收購來的房子叫A房，因?yàn)轫橊Y每個(gè)房子都有電腦編號(hào)，收購來的叫A—****，限時(shí)的房子叫B—*****，一般代理的房子叫D-或T—*****，編號(hào)在打印出來的房源單子的右上角，知情人在能看到房源單的情況下可以清楚知道房源的分類。據(jù)了解，順馳在簽三方協(xié)議時(shí)，會(huì)盡力勸說買賣雙方從順馳過款，買方要在去房管局簽買賣契約之前將全款（如果是一次付款的話）打到公司帳上，但順馳退款給房主的時(shí)間卻是商品房本下來后3日內(nèi)，名義上說是要保護(hù)買賣雙方的利益。這期間有長達(dá)半月甚至一個(gè)多月之久的時(shí)間差，順馳稱之為資金沉淀，不難想象，這么一簡單的沉淀，鄭州39家連鎖店每月要沉淀多少資金下來，順馳能夠成長這么快，在全國36個(gè)城市攻城略地，與其資金沉淀也是不無關(guān)系。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：類別形式費(fèi)率依據(jù)付費(fèi)方備注獨(dú)家代理代理出售0.5%成交價(jià)賣方買賣雙方可協(xié)商代理買入1%成交價(jià)買方違約1%標(biāo)的額違約方一般代理賣出1%成交價(jià)賣方買賣雙方可協(xié)商買進(jìn)1%成交價(jià)買方限時(shí)代賣賣出1%成交價(jià)賣方代辦過戶500元委托方代辦貸款住宅租賃出租方50%報(bào)價(jià)出租方承租方50%月租承租方個(gè)人貸款評(píng)估費(fèi)5%房管所二手房貸款，首付40%抵押服務(wù)費(fèi)1%+80順馳保險(xiǎn)費(fèi)成交價(jià)*費(fèi)率*（貸款年限+1）保險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)率1-5年1%6-10年0.8%10-20年0.6%20年以上0.45%公積金費(fèi)率1-10年1%11-20年0.8%收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)說明：=1\*GB3①區(qū)別于其他中介單位，順馳看房不收取費(fèi)用，但是要在看房之前簽定《看房確認(rèn)單》，這點(diǎn)比較重要，作為對(duì)經(jīng)紀(jì)人工作的證明，最終以此收取傭金。=2\*GB3②租賃分為高端租賃（月租不少于100元）和低斷租賃（月租小于1000元），高端租賃傭金為首月租金的100%，由出租方和承租方平攤；低端租賃傭金為200元—首月租金的50%，由承租方承擔(dān)。=3\*GB3③對(duì)于貸款來說，房齡+貸款年限≤25。（5）員工薪資：實(shí)習(xí)員工工資=基本工資+補(bǔ)助，基本工資300元/月，補(bǔ)助5元/天。正式員工工資=基本工資+補(bǔ)助+提成，基本工資300元/月，補(bǔ)助5元/天，提成有兩個(gè)，一個(gè)是買出或者租出，提傭金的30%，對(duì)于二手房買賣來說，也就是總房款0.6%（總房款2%*30%），另外一個(gè)提成來自于開發(fā)房源，房源經(jīng)過確認(rèn)核實(shí)有效后，每個(gè)房源提30元。2.2.3（1）公司簡介鄭州市美華房地產(chǎn)營銷策劃有限公司（下稱“美華房產(chǎn)”）成立于2004年11月，是一家集房地產(chǎn)顧問代理、營銷策劃、培訓(xùn)咨詢、金融保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)為一體的綜合性房地產(chǎn)服務(wù)提供商。目前，公司已在鄭州市區(qū)范圍內(nèi)擁有營運(yùn)門店三十余家，在鄭州的二手房市場，占領(lǐng)15%的份額；新房的業(yè)務(wù)也在不斷擴(kuò)展中。另在河南七個(gè)地市授權(quán)開設(shè)有分支機(jī)構(gòu)，擁有員工團(tuán)隊(duì)近三百名。公司自成立以來，通過“以人為本、誠信為本、服務(wù)領(lǐng)先”的發(fā)展理念，堅(jiān)持踏實(shí)穩(wěn)健的經(jīng)營特點(diǎn)，在公司強(qiáng)勢文化的整合下，正逐步成為當(dāng)?shù)匾患矣杏绊?、深具社?huì)責(zé)任感的房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)。公司已提供服務(wù)的樓盤有“酷特區(qū)”、“文雅新世界”、“山林逸境”“世茂廣場”“金印花苑”、“尚城國際”以及鳳凰城公寓、正弘山、南陽龍翔苑、漯河香港名店街等，銷售業(yè)績在同行業(yè)中處于前列。在中原房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展的同時(shí)，“美華房產(chǎn)”正通過規(guī)范的品牌管理和運(yùn)營支持、系統(tǒng)的培訓(xùn)服務(wù)和完善的IT平臺(tái)以及系統(tǒng)的市場推廣手段，吸引更多的資源支持、吸收更多的同行者加盟、培養(yǎng)更為強(qiáng)大的員工團(tuán)隊(duì)，以期為鄭州市房地產(chǎn)市場的發(fā)展繁榮盡一己之力。（2）公司文化公司的文化可以用兩點(diǎn)概括：一就是對(duì)外“服務(wù)先于業(yè)務(wù)”，二是“快樂工作，成就自我”。服務(wù)宗旨可以用一句話來概括：“為客戶提供更快、更好的服務(wù)！”所謂的更快就是信息傳遞的要快，否則會(huì)被同行搶先；其次，是“好”，這個(gè)是從綜合層面上來說的，我們的最終目標(biāo)就是讓客戶對(duì)美華滿意。美華的目標(biāo)就是讓在鄭州的人“居者有其屋”。（3）公司發(fā)展與服務(wù)模式公司采取的是特許經(jīng)營的模式。美華房產(chǎn)給客戶提供的是“一站式”的服務(wù)，聯(lián)合搬家公司、裝修公司等為在這里買房的消費(fèi)者提供全套的服務(wù)，而且，在這些環(huán)節(jié)當(dāng)中，美華是不收取任何額外費(fèi)用的。（4）加盟條件3萬元的加盟費(fèi)/5年1萬元的保證金

1500元/月的特權(quán)使用費(fèi)2.24新通商房地產(chǎn)投融資超市新通商投資集團(tuán)總注冊資本為1億4700萬元人民幣，總部位于鄭東新區(qū)，在美國、香港、北京等地均設(shè)有分支機(jī)構(gòu)。集團(tuán)以國家產(chǎn)業(yè)政策為導(dǎo)向，圍繞金融、房產(chǎn)、汽車三大支柱產(chǎn)業(yè)，專注于從事投資擔(dān)保、風(fēng)險(xiǎn)投資、項(xiàng)目融資、股權(quán)并購、汽車貿(mào)易、房產(chǎn)投資、實(shí)業(yè)開發(fā)和實(shí)體投資。下屬一家母公司和六家子公司及專業(yè)機(jī)構(gòu)目前鄭州僅涉及二手房、理財(cái)業(yè)務(wù)，其他業(yè)務(wù)尚未開通2009年10月16日前已實(shí)現(xiàn)十家直營店正式運(yùn)營2009年12月31日前實(shí)現(xiàn)鄭州二十家直營店正式運(yùn)營2010年6月30日前店面連鎖經(jīng)營模式在全省范圍內(nèi)拓展至五十家（1）組織結(jié)構(gòu)集團(tuán)架構(gòu)企業(yè)名稱類別注冊資本集團(tuán)公司河南新通商投資集團(tuán)——1億4700萬母公司河南新通商投資（集團(tuán)）有限公司實(shí)業(yè)投資2000萬房產(chǎn)事業(yè)部鄭州新通商房地產(chǎn)投資有限公司房地產(chǎn)2000萬融資投資部河南通商融金創(chuàng)業(yè)投資有限公司風(fēng)險(xiǎn)投資1000萬汽車事業(yè)部河南辰陽汽車銷售服務(wù)有限公司汽車銷售1500萬融資擔(dān)保部通商創(chuàng)業(yè)（河南）投資擔(dān)保有限公司融資擔(dān)保8000萬全資公司河南新通商資產(chǎn)評(píng)估有限公司資產(chǎn)評(píng)估200萬香港中國周刊傳媒集團(tuán)（香港）有限公司——參股企業(yè)美國美國通商投資控股集團(tuán)美國總部金融事業(yè)部通商村鎮(zhèn)銀行銀行業(yè)務(wù)籌建中（2）業(yè)務(wù)范圍從事二手房買賣、租賃、投資、融資、理財(cái)、抵押擔(dān)保等業(yè)務(wù)*以投融資業(yè)務(wù)為平臺(tái)*以房產(chǎn)交易服務(wù)與投資為先導(dǎo)*以村鎮(zhèn)銀行建設(shè)與大項(xiàng)目實(shí)業(yè)運(yùn)營為重點(diǎn)*采用直營店暨房產(chǎn)交易投融資超市投放的形式*集中優(yōu)勢資源*打造一個(gè)房產(chǎn)交易投融資服務(wù)綜合體*短、中、長線相結(jié)合*實(shí)現(xiàn)投融資業(yè)務(wù)的市場終端化*實(shí)現(xiàn)擔(dān)保業(yè)務(wù)的市場終端化*實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)后投資的市場終端化*達(dá)到業(yè)態(tài)升級(jí)與多方共贏*充分醞釀、迅速啟動(dòng)：（3）經(jīng)營方式新通商房產(chǎn)走的是區(qū)域優(yōu)勢最大化的戰(zhàn)略布點(diǎn)模式，選擇一個(gè)核心位置建立旗艦店，圍繞該核心劃定一定的區(qū)域范圍后密集布店，實(shí)現(xiàn)該區(qū)域的高覆蓋率，高占有率。目前已基本完成了在鄭州東區(qū)和北區(qū)的戰(zhàn)略布局，共分為六個(gè)區(qū)域，分別是順馳區(qū)域、百合區(qū)域、金成區(qū)域、盛世年華區(qū)域、濱河區(qū)域、普羅旺世區(qū)域，同時(shí)這六個(gè)團(tuán)隊(duì)也分別為順馳虎、百合虎、金成虎、盛世虎、濱河虎、旺世虎。“每個(gè)區(qū)域設(shè)有3至5家終端機(jī)構(gòu)，個(gè)別店面的裝修設(shè)計(jì)類同售樓部，這也是為將來的新盤代理作打算?，F(xiàn)在連鎖店已經(jīng)30家，覆蓋整個(gè)鄭東新區(qū)和金水區(qū)東部（5）員工薪資：底薪800+提成，轉(zhuǎn)正后1000元+提成一個(gè)月開發(fā)20套房源，少一套扣除20元（6）企業(yè)文化·企業(yè)核心理念：誠信通商，創(chuàng)業(yè)興邦·企業(yè)精神：和諧、創(chuàng)新、共贏·企業(yè)愿景：以金融投資為平臺(tái)，以房產(chǎn)、汽車產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目為依托，努力發(fā)展成為具有廣泛影響力的金融投資集團(tuán)?！て髽I(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略：以創(chuàng)新-創(chuàng)造和引領(lǐng)市場創(chuàng)新是市場的常態(tài)，創(chuàng)新更是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的選擇圍繞金融、汽車、房地產(chǎn)三大支柱產(chǎn)業(yè)，集團(tuán)化發(fā)展，多元化經(jīng)營，立足本土，適時(shí)擴(kuò)張·企業(yè)價(jià)值觀：誠信立業(yè)，厚饋股東，善待員工，回報(bào)社會(huì)·企業(yè)人才觀：以人為本，唯才是用，在事業(yè)發(fā)展中選拔人、重用人才·企業(yè)執(zhí)行力：高調(diào)做事，低調(diào)做人；致力于打造雷厲風(fēng)行、快速高效的一流執(zhí)行團(tuán)隊(duì)·店面分布：店面集中在金水區(qū)和鄭東新區(qū)其中：金水區(qū)16個(gè)，東區(qū)14個(gè)，店面積在200平方左右，裝修費(fèi)用近2萬元，較其他中介裝修較為豪華。全部為直營方式，東區(qū)基本上一個(gè)小區(qū)一個(gè)店面。區(qū)域店名地址金水區(qū)金成店財(cái)富大道經(jīng)三路與東風(fēng)路交叉口向西100米路南四月天店國基路與豐慶路西100米路北森林半島店天明路和東風(fēng)路交叉口往北100米路西紫桂苑店豐慶路與新柳路向東100米路南豐慶店金水區(qū)國基路廟李鎮(zhèn)政府向南100米路西普羅旺世店國基路和索凌路首座國際店未來路商城路交叉口向北100米路東綠洲云頂?shù)杲?jīng)三路與晨旭路交叉口向東500米路南綠洲云頂4號(hào)樓中孚店鄭州黃河路與文化路交叉口中孚文化廣場閣樓2號(hào)省政府緯二路與政一街交叉口濱河店商城東路與英協(xié)路交叉口西行100米英協(xié)店建業(yè)路金英街交叉口南5米路西（建業(yè)桂園斜對(duì)面）偉業(yè)店鄭汴路玉鳳路交叉口北200米路西銀基店金水路南、英協(xié)路和沈莊北路交叉口向西200米路北名門店金水路和玉鳳路交叉口向南100米路西名門世家小區(qū)門口廣電店東明北路和德億路交叉口東北角鄭東新區(qū)中凱店金水東路與聚源路交叉口南100米百合店鄭東新區(qū)農(nóng)業(yè)東路與地德街交叉口東北角金領(lǐng)時(shí)代金水東路與民生路交叉口向南200米百合一期地德街和地潤路交叉口西南角綠城百合小區(qū)立體世界黃河?xùn)|路與商鼎路交叉口向南100米盛世年華黃河?xùn)|路與興榮街交匯處順馳店天賦路與九如路交叉口東南角，順馳第一大街商鋪附3號(hào)阿卡迪亞店金水東路與黃河?xùn)|路交匯處阿卡迪亞小區(qū)南門百合四期眾意西路與地潤路交匯處西100米路南龍湖店天賦路和天時(shí)路交叉口東北角鑫苑店通泰路和興榮街交叉口向西100米路北中凱鉑宮店農(nóng)業(yè)東路與天澤街交叉向南100米中凱鉑宮門口老街店天賦路和九如東路交叉口向東50米路北溫哥華店農(nóng)業(yè)東路與地德街交叉口東20米路南國內(nèi)知名的二手房公司簡析思源房屋公園公司簡介：房屋公園是思源旗下房產(chǎn)消費(fèi)品牌

2007年9月，思源經(jīng)紀(jì)正式啟動(dòng)存量房業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)了思源一次的戰(zhàn)略性跨越。理念：人性、科技、輕松、愉快的，業(yè)務(wù)范圍：目前，房屋公園正處在擴(kuò)張階段，已在望京、亞奧、CBD、朝青等區(qū)域開設(shè)了40家門店，并且還在加速發(fā)展，預(yù)計(jì)2010年底門店數(shù)量將達(dá)到200多家，實(shí)現(xiàn)北京全覆蓋，在3-5年內(nèi)實(shí)現(xiàn)全國30個(gè)區(qū)域公司的一、二手聯(lián)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)全國布局。房屋公園的服務(wù)包括：涵蓋一、二手房產(chǎn)的買賣租賃信息咨詢服務(wù)、需求匹配服務(wù)和交易撮合服務(wù)，與房產(chǎn)流通相關(guān)的增值服務(wù)，以及一手樓盤代理等（尾盤/局部等）。二、服務(wù)理念“一切以客戶需求為導(dǎo)向”，提供一對(duì)一的房產(chǎn)交易需求的服務(wù)。

包括前期對(duì)需求的了解、分析、匹配，中期的陪同看房，以及后期的交易和手續(xù)辦理秉承著“客戶體驗(yàn)最優(yōu)”的服務(wù)宗旨，為每一個(gè)客戶提供全程的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。呼叫中心和專業(yè)高效的業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)

包括在購房租房過程中的客戶管理以及定期回訪，對(duì)成交客戶持續(xù)跟蹤與維護(hù)，形成會(huì)員制管理。不斷完善服務(wù)中的細(xì)節(jié)，提高服務(wù)的附加值，充分保障客戶在購房過程中的權(quán)益。

此外，房屋公園創(chuàng)新地研發(fā)了門店獨(dú)特的“房產(chǎn)匹配展示系統(tǒng)”,通過與電子地圖的展示形式的結(jié)合，可以更快速的讓置業(yè)顧問幫助客戶在門店精準(zhǔn)、快速找到合適的房源，提供全面的房源詳細(xì)信息展現(xiàn)與比較。

三、業(yè)務(wù)范圍

1.買賣、租賃業(yè)務(wù)

為客戶和業(yè)主在達(dá)成交易的過程中提供專業(yè)、周到、便捷的服務(wù)。

統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)流程提供一系列的委托、看房、勘房、談判議價(jià)、手續(xù)辦理等服務(wù)?？梢匀我膺x擇門店進(jìn)行簽約和手續(xù)辦理，高效快捷的業(yè)務(wù)處理流程將極大的節(jié)省您的時(shí)間。

2.房產(chǎn)全方位價(jià)值分析與投資理財(cái)建議一對(duì)一的房產(chǎn)咨詢，提供合理的房產(chǎn)價(jià)值分析與建議。

3.差異化房產(chǎn)營銷推廣策略與實(shí)施

整合公司豐富的一手項(xiàng)目和二手房產(chǎn)資源，全方位包裝房產(chǎn)并對(duì)其進(jìn)行合理的策劃，快速準(zhǔn)確的找出房源賣點(diǎn)，從而實(shí)現(xiàn)更加快捷的交易運(yùn)作。

4.局部代理、尾盤代理與不良資產(chǎn)代理我們還將幫助銀行、機(jī)構(gòu)、開發(fā)商進(jìn)行局部代理、尾盤代理與不良資產(chǎn)代理等一系列的房產(chǎn)服務(wù)。

四、購房流程：五、租賃流程：世聯(lián)行——經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)世聯(lián)地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)以“世聯(lián)行”為品牌，定位于房地產(chǎn)中高端客戶市場。

世聯(lián)地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)在深圳地區(qū)開展，屬于公司戰(zhàn)略開拓的業(yè)務(wù)。市場品牌憑借“豪宅專家”的細(xì)分市場策略實(shí)踐，沉淀了豐富的中高端客戶資源、服務(wù)經(jīng)驗(yàn)及品牌價(jià)值；順應(yīng)市場變化和企業(yè)自身發(fā)展，針對(duì)房產(chǎn)主流市場，整合世聯(lián)顧問、代理的服務(wù)鏈及區(qū)域資源，以“豪宅專家”定位，為終端業(yè)主、行業(yè)機(jī)構(gòu)客戶提供創(chuàng)新的二三級(jí)聯(lián)動(dòng)、跨區(qū)域客戶渠道滲透營銷、尾盤解決方案、商業(yè)物業(yè)整體租賃/招商等營銷服務(wù)。渠道價(jià)值門店——門店實(shí)現(xiàn)對(duì)深圳中高端社區(qū)及商業(yè)物業(yè)的無縫覆蓋；團(tuán)隊(duì)——通過團(tuán)隊(duì)合作的管理文化和有效機(jī)制，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的團(tuán)隊(duì)及門店間的資源共享；客戶——世聯(lián)行擁有盤源、客源各20余萬，成交客戶中中高端客戶占比近50％，重復(fù)購買客戶以高端客戶為主。服務(wù)增值專業(yè)資訊——“房產(chǎn)交易定期價(jià)量關(guān)系監(jiān)測指數(shù)”、“世聯(lián)行看市”等即時(shí)的專業(yè)資訊和分析以電子刊物（E-周刊）形式呈送客戶；整合相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈（銀行、按揭、擔(dān)保、保險(xiǎn)等金融服務(wù)機(jī)構(gòu)、家裝機(jī)構(gòu)、品牌車行等），打造置業(yè)安居為主的整體生活方式服務(wù)聯(lián)盟，為客戶增值。北京中原公司介紹：分設(shè)住宅部、工商鋪部、商業(yè)樓宇部、三級(jí)市場部四大業(yè)務(wù)部門，業(yè)務(wù)范圍涵蓋一手住宅、寫字樓項(xiàng)目的可行性研究分析、項(xiàng)目推廣、策劃銷售，二手住宅、寫字樓的買賣及租賃代理等業(yè)務(wù)，同時(shí)，北京中原積極開拓市場，發(fā)展多項(xiàng)業(yè)務(wù)，在信息咨詢、物業(yè)管理、項(xiàng)目投資轉(zhuǎn)讓以及客戶綜合服務(wù)方面取得了長久的進(jìn)步，現(xiàn)已成為國內(nèi)網(wǎng)絡(luò)最齊全、信息管道最廣泛的代理行。二、管理團(tuán)隊(duì)：公司二手房市場實(shí)施策略2實(shí)施策略2.1恒輝進(jìn)入二手房市場應(yīng)該采取三步走的戰(zhàn)略第一步：品牌建設(shè)品牌建設(shè)包括三個(gè)方面：品牌價(jià)值恒輝二手房中介機(jī)構(gòu)可以繼承恒輝房地產(chǎn)顧問公司的企業(yè)文化和品牌理念，以受人之托、忠人之事為核心價(jià)值理念，恪守行業(yè)道德，為顧客提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。在這一方面，恒輝就有成功的操作模式。店面形象恒輝二手房中介機(jī)構(gòu)在進(jìn)行店面設(shè)計(jì)時(shí)，要充分體現(xiàn)本土化的設(shè)計(jì)元素，能夠與其他二手房中介機(jī)構(gòu)區(qū)別開來。憑借恒輝豐富的廣告設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，這一方面也是我們的優(yōu)勢。服務(wù)質(zhì)量第二步：標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)經(jīng)營模式的標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，通過店面，管理，體制的標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，為實(shí)現(xiàn)中介分支機(jī)構(gòu)的快速復(fù)制提供條件。第三步：網(wǎng)絡(luò)建設(shè)全國化戰(zhàn)略，在標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)階段完成后，將恒輝房地產(chǎn)顧問公司的擴(kuò)張戰(zhàn)略與恒輝中介機(jī)構(gòu)的網(wǎng)絡(luò)化相結(jié)合，在全國進(jìn)行有重點(diǎn)的推廣。2.2恒輝中介機(jī)構(gòu)經(jīng)營發(fā)展計(jì)劃（1）半年內(nèi)組建5家直營店。（2）一年內(nèi)拓展到10-12家店，兩年內(nèi)實(shí)行合伙經(jīng)營。（3）以原有10幾家直營店為依托，拓展30-40家合作店，使整體規(guī)模達(dá)到50家左右。（4）3年后成為鄭州市區(qū)域性的房地產(chǎn)中介品牌。2.3恒輝的經(jīng)營模式2.3.1發(fā)展模式目前，鄭州市二手房中介機(jī)構(gòu)的發(fā)展模式主要以二十一世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)，環(huán)球世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)，美華房產(chǎn)等純粹的二手房網(wǎng)絡(luò)加盟模式為主，其它的經(jīng)營模式單純從二手房市場的角度來分析，這些模式不符合市場的發(fā)展需要。從市場的占有率就可以看出一些端倪，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)在鄭州有86家加盟店，直營店逐漸被市場所吞噬；環(huán)球世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)在鄭州總共有29家分店，其中26家為加盟店，3家為直營店。1.在建設(shè)初期，我們應(yīng)該采取直營的經(jīng)營模式，直營模式有利于企業(yè)的快速成長；2.在成熟期，采取合作經(jīng)營的模式，合作經(jīng)營模式可以快速的壯大自身的實(shí)力；3.在全國化戰(zhàn)略時(shí)，應(yīng)該采取加盟模式，加盟模式有利于快速復(fù)制。在短期內(nèi)，成立5-10家恒輝房地產(chǎn)中介服務(wù)分店。一方面通過直營的方式進(jìn)行集中式管理，為業(yè)務(wù)拓展準(zhǔn)備人才，另一方面，在市場發(fā)展中了解二手房市場，摸索適合恒輝的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)發(fā)展之路。每家分店，配備三到四名業(yè)務(wù)骨干，至少一名具有豐富經(jīng)驗(yàn)的銷售經(jīng)理。2.3.2房源渠道恒輝中介機(jī)構(gòu)二手房房源渠道主要有幾種：（1）代理樓盤的二手房源（2）代理樓盤的尾盤（3）拜訪客戶（4）社區(qū)活動(dòng)（5）老客戶推薦（6）親戚朋友幫忙（7）DM（8）商圈耕耘（9）貼條，地毯式掃街2.3.3推廣渠道（1）報(bào)廣恒輝中介公司鄭州分部定期在大河報(bào)，鄭州晚報(bào)的報(bào)刊內(nèi)的二手房廣告專區(qū)進(jìn)行整版或跨版的房源信息廣告，這些房源信息是各分店定期向鄭州分部進(jìn)行匯報(bào)，一個(gè)月恒輝分店要承擔(dān)廣告費(fèi)在四千元左右。（2）內(nèi)部信息共享恒輝中介房源信息共享，但是對(duì)于客戶的聯(lián)系方式是保密的，因此在信息共享時(shí)，只是借助網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)進(jìn)行信息的傳遞，房源是不可能共享的，在系統(tǒng)內(nèi)部也沒有一種共享的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制。（3）網(wǎng)站一般大型的二手房中介機(jī)構(gòu)都有自己的網(wǎng)站，把定期收集匯總的房源信息在自己的網(wǎng)站上進(jìn)行公布，并且在網(wǎng)站上宣傳自己的品牌，誠邀加盟商。（4）網(wǎng)絡(luò)廣告在網(wǎng)絡(luò)媒體上做廣告，例如21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)在大河樓市網(wǎng)的二手房專區(qū)發(fā)布其加盟店的廣告。重點(diǎn)：利用現(xiàn)有項(xiàng)目和銷售部2.4店面選址方案一：在選址上我們要根據(jù)公司在各區(qū)域的知名度進(jìn)行分布，首先要在本公司過去三年所銷售的樓盤著手，總體上圍繞航海路進(jìn)行布局，從現(xiàn)在來看，本公司的項(xiàng)目大多集中在該區(qū)域，恒輝在該區(qū)域老業(yè)主的心目中，是得到區(qū)域居民的認(rèn)可的，以航海路為為根據(jù)地。前五個(gè)店位置建議:亞星盛世家園、藍(lán)鉆、陽光新城、天明國際公寓、世紀(jì)港灣的五個(gè)社區(qū)附近店面選址對(duì)于單店的業(yè)績起到了至關(guān)重要的作用，從行政區(qū)域上來分析，二手房中介加盟店主要分布在金水區(qū)和管城區(qū)，以21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)為例，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)總共有80多家加盟店，其中43家分布在金水區(qū)，18家分布在管城區(qū)，7家分布在中原區(qū)，8家分布在二七區(qū)，其它區(qū)域有4家。選址原則：（1）區(qū)域內(nèi)住宅社區(qū)較多，一般在近10年內(nèi)的成熟社區(qū)；（2）處于次主干道或主干道于此主干道交叉口(3)社區(qū)人流量較大(4)附近有完善的配套設(shè)施，例如老人需要臨近醫(yī)院，兒童上學(xué)等因素。2.5人員組織組建人員安排：未來發(fā)展人力組織框架總部人員組織：一般情況下，總部包括了十個(gè)部門：連鎖服務(wù)部、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)部、培訓(xùn)部、授權(quán)部、市場部、資源部、法律部、財(cái)務(wù)部、行政人事部、項(xiàng)目部。其中項(xiàng)目部，主要對(duì)新盤進(jìn)行推廣銷售。其它部門與21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的組織構(gòu)成大致相同。單店人員組織：人員總數(shù)可以根據(jù)單店規(guī)模進(jìn)行確定，一般情況下，單店有10個(gè)人左右，大店面要最少12個(gè)人。人員構(gòu)成：一般有2-3名經(jīng)驗(yàn)豐富的二手房經(jīng)紀(jì)人，其它為新手，新手在前期搜索房源。店面內(nèi)常駐2-4人，一名為店長，兩名為比較優(yōu)秀的經(jīng)紀(jì)人，另一名為秘書。2.6成本分析（以21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)為例）以21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)航海路與興華南街加盟店的運(yùn)營情況進(jìn)行分析：項(xiàng)目金額備注營業(yè)額30000元以上一般每月完成4宗交易，收8個(gè)邊人力成本10000元/月根據(jù)業(yè)績調(diào)整，基本占營業(yè)額的30%房租2600元/月房租應(yīng)保持在3500元/月左右，超過4000元/月就要看其盈利能力能否承擔(dān)水電、電話費(fèi)400元/月基本固定加盟費(fèi)用1500元/月固定廣告費(fèi)4000元/月可根據(jù)具體情況調(diào)整其它稅費(fèi)500元/月基本固定固定成本9000元/月純利潤收入11000元/月以上資料來自對(duì)二手房業(yè)內(nèi)人士的訪談?wù){(diào)查得知，其中成本的可信度較高，但是經(jīng)營業(yè)績可能過于保守。開店：3萬元/個(gè)，正常營業(yè)時(shí)成本1.5萬元/月，營業(yè)額2-3萬元/月，利潤5000—1萬。員工待遇基本生活費(fèi)房源收入業(yè)績提成新員工150元-500元20元/單每月完成20單（主要收入）20%-25%老員工150元-500元無30%-40%（主要收入）2.7經(jīng)營業(yè)務(wù)2.7.1基礎(chǔ)業(yè)務(wù)：二手房銷售，房屋租賃恒輝在經(jīng)營業(yè)務(wù)上一定要保持高度慎重的態(tài)度在創(chuàng)立初期，就要明確恒輝二手房中介機(jī)構(gòu)是以二手房交易服務(wù)為其核心業(yè)務(wù)，余盤銷售為輔。通過經(jīng)營業(yè)務(wù)的界定，避免由于公司新盤房源的優(yōu)勢，而使二手房交易服務(wù)的業(yè)務(wù)受到?jīng)_擊。在二手房市場，二手房的交易服務(wù)才是中介機(jī)構(gòu)的生命線。只有強(qiáng)化其核心業(yè)務(wù)，才能在市場的激烈競爭中生存下來。2.7.2特色業(yè)務(wù)：賣舊買新，以舊換新買舊換新，就是通過中介公司把客戶的原有住宅進(jìn)行委托銷售，另一方面幫助客戶購置商品房的業(yè)務(wù)，中介機(jī)構(gòu)從中獲得一定的傭金，一般為成交額的2%-3%左右，根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。以舊換新，就是經(jīng)過房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)評(píng)估，用舊住宅和部分住宅差價(jià)獲得商品房的服務(wù)。2.7.3其它業(yè)務(wù)代辦房產(chǎn)證，按揭貸款，房產(chǎn)抵押，房產(chǎn)評(píng)估等業(yè)務(wù)類型具體項(xiàng)目收入所占比例基礎(chǔ)業(yè)務(wù)二手房銷售，房屋租賃70%特色業(yè)務(wù)賣舊買新，以舊換新20%其它業(yè)務(wù)代辦房產(chǎn)證，按揭貸款，房產(chǎn)抵押，房產(chǎn)評(píng)估等10%2.7注意事項(xiàng)2.7.1客戶資源縱觀鄭州市二手房中介市場，各中介機(jī)構(gòu)林林總總，良莠不齊，支撐點(diǎn)各不相同，專業(yè)水平、服務(wù)質(zhì)量也各有高低；為了取得生存和發(fā)展，經(jīng)營上各顯神通，但是有一點(diǎn)大家?guī)缀醵紱]有，那就是客戶渠道。幾年來的銷售代理，我們積累了大量的客戶資源，充分利用這些客戶資源，成為了我們進(jìn)入二手房市場的最大資本。2.7.2提高服務(wù)質(zhì)量二手房中介是一個(gè)服務(wù)性行業(yè)，并且它能夠給客戶帶來的產(chǎn)品也是服務(wù)，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)是必須要做的。并且要中立的站在購房者與售房者之間，堅(jiān)決遏制進(jìn)行投機(jī)的行為。2.7.3提升市場知名度一直以來，恒輝對(duì)卓越品質(zhì)的執(zhí)著追求，無論是在廣告界還是在地產(chǎn)界，都獲得了業(yè)內(nèi)人士的充分認(rèn)可與尊重，恒輝就是質(zhì)量保證，恒輝就是踏實(shí)做事的代名詞。但同時(shí)，我們應(yīng)該看到，恒輝的這種品牌知名度和美譽(yù)度只是限于地產(chǎn)界和廣告界。從房地產(chǎn)二級(jí)市場到三級(jí)市場，并不僅僅意味著產(chǎn)品的轉(zhuǎn)變，更多是意味著從資源獲取到合作方式再到面對(duì)客戶群等所有這些的根本性變化，這種變化反映在品牌建設(shè)方面也會(huì)有很大的不同：房地產(chǎn)圈子小，靠質(zhì)量贏得發(fā)展是最堅(jiān)實(shí)的道路，但是對(duì)于整個(gè)二手房買賣市場來說，人們首先認(rèn)可的是品牌。針對(duì)目前魚龍混雜的二手房市場，消費(fèi)者找到一個(gè)操作規(guī)范、信譽(yù)良好、服務(wù)周到的房產(chǎn)中介公司是避免二手房交易風(fēng)險(xiǎn)的第一步。品牌良好的中介公司會(huì)為消費(fèi)者提供細(xì)致周到的服務(wù)，中介公司會(huì)向房產(chǎn)交易中心、規(guī)劃部門、小區(qū)物業(yè)及出賣人的左鄰右舍作了解，認(rèn)真查驗(yàn)房屋的權(quán)屬、質(zhì)量等情況，為購房者解除后顧之憂，同時(shí)也避免了日后買賣雙方發(fā)生糾紛。網(wǎng)絡(luò)營銷通過網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行宣傳和資源開發(fā)成了各二手房買賣中介機(jī)構(gòu)的一般做法，通過網(wǎng)絡(luò)查找房源信息也成了許多年輕人的首選，但是目前網(wǎng)絡(luò)只是一個(gè)提供信息的平臺(tái)，網(wǎng)絡(luò)的作用并未得到真正的開發(fā)，網(wǎng)上交易也是經(jīng)營模式的創(chuàng)新。伴隨著網(wǎng)絡(luò)的快速發(fā)展，二手房的網(wǎng)上看房，網(wǎng)上洽談，正逐漸成為一種發(fā)展方向。二三級(jí)市場聯(lián)動(dòng)二三級(jí)市場的聯(lián)動(dòng)是我們需要摸索和探討的問題，怎樣才能實(shí)現(xiàn)恒輝現(xiàn)有資源和二手房源，以及客戶資源的共享。二三級(jí)市場是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，二級(jí)市場的繁榮必將帶來三級(jí)市場的快速發(fā)展。開發(fā)商進(jìn)入二手房中介市場，已經(jīng)向我們房地產(chǎn)代理公司，從目前的情況來看，效果還是非常明顯的。附件二手房交易流程二手房交易過戶手續(xù)所需條件1.私有房屋提交要件（1）買賣雙方身份證件（出示原件，收復(fù)印件）（2）買賣契約（收原件）（3）私房贈(zèng)與還需提交贈(zèng)與公證書（收原件）（4）私房兌換還需提交兌換協(xié)議（收原件）（5）單位購買私房，還應(yīng)提交營業(yè)執(zhí)照或機(jī)構(gòu)代碼證、委托書及受委托人身份證復(fù)印件（6）房屋權(quán)屬證書（收原件）（7）完稅憑證（收原件）（8）房屋分戶平面圖2份（9）其他所需證件2.繼承房屋提交要件（1）房屋權(quán)屬證書（收原件）（2）繼承公證書（收原件）或法院判決書以及協(xié)助執(zhí)行通知書（收原件）、裁定書（收原件）（3）房屋分戶平面圖2份（4）繼承人有效身份證件（出示原件收復(fù)印件）（5）其他所需要件二、市房管局過戶流程到咨詢臺(tái)領(lǐng)取并填寫《價(jià)格申報(bào)表》《房地產(chǎn)買賣契稅》到咨詢臺(tái)領(lǐng)取并填寫《價(jià)格申報(bào)表》《房地產(chǎn)買賣契稅》到20號(hào)窗口到20號(hào)窗口出政府指導(dǎo)價(jià)到21/24號(hào)窗口（17/19號(hào)窗口）出契稅、地稅繳稅單據(jù)到29號(hào)窗口到21/24號(hào)窗口（17/19號(hào)窗口）出契稅、地稅繳稅單據(jù)到29號(hào)窗口持繳稅單據(jù)到咨詢臺(tái)排號(hào)持繳稅單據(jù)到咨詢臺(tái)排號(hào)持通知單到收費(fèi)區(qū)繳納相關(guān)費(fèi)用持通知單到收費(fèi)區(qū)繳