培訓(xùn)與案例-a地產(chǎn)項(xiàng)目

A地產(chǎn)公司項(xiàng)目案例分享業(yè)務(wù)審查部2015年11月一、項(xiàng)目基本情況二、項(xiàng)目主要問(wèn)題及分析三、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)四、總結(jié)與提示目錄項(xiàng)目背景“H廣場(chǎng)”項(xiàng)目包括南、北兩塊宗地，南宗地為住宅兼商業(yè)用地，北宗地為商務(wù)金融用地A地產(chǎn)公司具有房地產(chǎn)二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)2011年開(kāi)始開(kāi)發(fā)“H廣場(chǎng)”項(xiàng)目因北宗地容積率的調(diào)整，需補(bǔ)交土地出讓金，“H廣場(chǎng)”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與預(yù)期計(jì)劃出現(xiàn)偏差，資金流緊張，無(wú)法按期償還已到期的某信托公司的信托貸款，向我方提出融資需求增量帶存量（風(fēng)險(xiǎn)化解）重點(diǎn)考查增量項(xiàng)目的可行性及化解交易結(jié)構(gòu)的合規(guī)性項(xiàng)目交易結(jié)構(gòu)H廣場(chǎng)北宗地土地使用權(quán)抵押（第一順位）A地產(chǎn)公司60%股權(quán)質(zhì)押實(shí)際控制人夫婦連帶責(zé)任保證擔(dān)保某分公司某信托華融信托（投資通道）A地產(chǎn)公司H廣場(chǎng)北宗地土地使用權(quán)抵押（第二順位）A地產(chǎn)公司40%股權(quán)質(zhì)押實(shí)際控制人夫婦連帶責(zé)任保證擔(dān)保擔(dān)保轉(zhuǎn)讓債權(quán)收購(gòu)債權(quán)追加投資擔(dān)保信托貸款債務(wù)重組分公司代替某信托公司成為A地產(chǎn)公司新的債權(quán)人追加投資部分項(xiàng)目交易要素追加投資用途支付“H廣場(chǎng)”項(xiàng)目北宗地因增容而補(bǔ)交的土地出讓金及相關(guān)費(fèi)用、“H廣場(chǎng)”項(xiàng)目工程建設(shè)支出等還款來(lái)源“H廣場(chǎng)”項(xiàng)目、A地產(chǎn)公司旗下另一個(gè)項(xiàng)目“M花園”項(xiàng)目銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售資金監(jiān)管“H廣場(chǎng)”項(xiàng)目南宗地及“M花園”項(xiàng)目土地及在建工程已抵押至S銀行，分公司與S銀行對(duì)該部分項(xiàng)目的銷(xiāo)售資金實(shí)施共同監(jiān)管“H廣場(chǎng)”項(xiàng)目北宗地由分公司單獨(dú)進(jìn)行監(jiān)管銷(xiāo)售監(jiān)管分公司控制“H廣場(chǎng)”和“M花園”兩個(gè)項(xiàng)目的網(wǎng)簽密鑰我方抵押物“H廣場(chǎng)”項(xiàng)目北宗地土地及在建工程（追加抵押）解押控制一、項(xiàng)目基本情況二、項(xiàng)目主要問(wèn)題及分析三、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)四、總結(jié)與提示目錄項(xiàng)目主要問(wèn)題及分析價(jià)值評(píng)估：充分利用評(píng)估報(bào)告抵質(zhì)押率：本金抵押率原則上不超過(guò)50%，動(dòng)態(tài)抵押率控制登記操作性：內(nèi)部決策程序、當(dāng)?shù)氐盅赫邊^(qū)域位置：整體規(guī)劃、周邊氛圍、客戶(hù)群體等投資及建設(shè)情況：“五證”取得情況，自有資金投入比例，資金缺口，資金來(lái)源，已投資金與建設(shè)情況是否匹配，與財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)是否匹配，項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度等銷(xiāo)售情況：業(yè)態(tài)及戶(hù)型，歷史情況對(duì)照，周邊情況對(duì)照，銷(xiāo)售模式分析等現(xiàn)金流預(yù)測(cè)：銷(xiāo)售價(jià)格及銷(xiāo)售進(jìn)度的預(yù)測(cè)依據(jù)交易對(duì)手的資質(zhì)、股權(quán)結(jié)構(gòu)經(jīng)營(yíng)狀況、金融負(fù)債情況、財(cái)務(wù)狀況人品產(chǎn)品押品房地產(chǎn)項(xiàng)目審查思路項(xiàng)目主要問(wèn)題及分析人品產(chǎn)品押品項(xiàng)目主要問(wèn)題及分析——人品第一還款來(lái)源基本情況A地產(chǎn)公司成立于1999年4月13日，注冊(cè)資本1,000萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)二級(jí)資質(zhì)公司成立至今股權(quán)變動(dòng)頻繁，目前有兩個(gè)股東：某唐房地產(chǎn)與某港商貿(mào)某港商貿(mào)持有某唐房地產(chǎn)100%股權(quán)持有某港商貿(mào)股權(quán)最多的是自然人孫某，而孫某僅為股份代持人，實(shí)際控制人為劉某經(jīng)營(yíng)情況已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：“K花園”項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：“H廣場(chǎng)”、“M花園”及“W城”三個(gè)項(xiàng)目“H廣場(chǎng)”、“M花園”項(xiàng)目為本項(xiàng)目第一還款來(lái)源（“H廣場(chǎng)”項(xiàng)目南宗地及“M花園”項(xiàng)目土地和在建工程已抵押至S銀行）“W城”項(xiàng)目符合抵押條件的住宅及商鋪也已抵押給S銀行企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目中除了“H廣場(chǎng)”項(xiàng)目北宗地抵押給我方外，其他可抵押資產(chǎn)均已抵押給S銀行金融借款：1、我方本次收購(gòu)的某信托借款；2、某機(jī)構(gòu)買(mǎi)入返售：S銀行發(fā)放貸款進(jìn)行替代？期限？利率？貸款是否發(fā)放？考慮對(duì)我方債權(quán)安全性的影響北宗地上的公寓及其底商的未來(lái)銷(xiāo)售情況是我們審查分析的重點(diǎn)！項(xiàng)目主要問(wèn)題及分析——人品A地產(chǎn)公司在建“W城”項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入20,351萬(wàn)元，初步判斷該銷(xiāo)售收入尚未結(jié)轉(zhuǎn)，而方案介紹截至2015年6月末，預(yù)收賬款科目核算的主要為“K花園”項(xiàng)目預(yù)售房款其他應(yīng)付款中包括“M花園”項(xiàng)目銷(xiāo)售定金6,263萬(wàn)元，預(yù)收賬款中包括預(yù)收定金1,530萬(wàn)元，兩項(xiàng)合計(jì)7,793萬(wàn)元，小于項(xiàng)目方案前期銷(xiāo)售情況中介紹的預(yù)收定金金額13,985萬(wàn)元“M花園”項(xiàng)目賬列已投金額為16,744萬(wàn)元（即：預(yù)付賬款+存貨-應(yīng)付賬款=3118-59），項(xiàng)目方案描述已投金額為23,248萬(wàn)元，兩者相差6,504萬(wàn)元補(bǔ)充說(shuō)明“W城”項(xiàng)目銷(xiāo)售收入在A地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)報(bào)表中體現(xiàn)的科目解釋差異原因解釋差異原因“W城”項(xiàng)目單獨(dú)設(shè)立分公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，單獨(dú)進(jìn)行報(bào)表核算，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)并未合并至A地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)報(bào)表中“M花園”項(xiàng)目原由X房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，原開(kāi)發(fā)商在2011年銷(xiāo)售時(shí)已收取部分預(yù)售定金7,830萬(wàn)元，該部分定金在A地產(chǎn)公司向其收購(gòu)“M花園”項(xiàng)目時(shí)已從收購(gòu)價(jià)款中扣除，但由于部分購(gòu)房者未取得新更換的收據(jù)，部分銷(xiāo)售定金尚未入賬該差異為未入賬的抵扣原開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓“M花園”項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓價(jià)款“W城”項(xiàng)目未核算“M花園”項(xiàng)目的部分銷(xiāo)售訂金收入及部分收購(gòu)成本未記入A地產(chǎn)的財(cái)務(wù)報(bào)表A地產(chǎn)的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)不完整，企業(yè)整體的資產(chǎn)、負(fù)債水平不清財(cái)務(wù)報(bào)表分析項(xiàng)目主要問(wèn)題及分析——人品“K花園”項(xiàng)目的已投資金通過(guò)“預(yù)付賬款+存貨-應(yīng)付賬款”體現(xiàn)的金額為55,574萬(wàn)元，而該項(xiàng)目的資金來(lái)源在預(yù)收賬款科目及其他應(yīng)付款科目合計(jì)體現(xiàn)的預(yù)收定金金額為99,423萬(wàn)元其他應(yīng)收款中包含投入“W城”項(xiàng)目21,749萬(wàn)元，股東往來(lái)款30,591萬(wàn)元，實(shí)際控制人對(duì)外投資款14,219萬(wàn)元其他應(yīng)付款中應(yīng)付個(gè)人款12,474萬(wàn)元，我部請(qǐng)分公司補(bǔ)充個(gè)人借款形成的原因，是否可劣后我方債權(quán)受償。分公司答復(fù)，該個(gè)人借款的債權(quán)人為A地產(chǎn)公司職工，資金實(shí)際來(lái)源為實(shí)際控制人劉某投入，相關(guān)方同意出具承諾函，承諾其債權(quán)劣后我方債權(quán)受償。A地產(chǎn)公司存在關(guān)聯(lián)方占用資金、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售資金相互挪用等情況，我方對(duì)單一項(xiàng)目進(jìn)行資金監(jiān)管難度較大。是否存在民間借貸？整體實(shí)力一般，資產(chǎn)負(fù)債率較高（94.6%，資產(chǎn)20.5億元，負(fù)債19.4億元），凈資產(chǎn)較低，總資產(chǎn)中未來(lái)可以形成收入的有效資產(chǎn)較少有效資產(chǎn)已全部抵押，企業(yè)未來(lái)的融資能力有限存在關(guān)聯(lián)方占用資金、各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金相互挪用等情況，單一項(xiàng)目資金監(jiān)管難度較大財(cái)務(wù)報(bào)表存在部分?jǐn)?shù)據(jù)未入賬現(xiàn)象，企業(yè)整體的資產(chǎn)與負(fù)債數(shù)據(jù)不完整，影響我方對(duì)其償債能力的判斷我部結(jié)論財(cái)務(wù)報(bào)表分析（續(xù)）項(xiàng)目主要問(wèn)題及分析人品產(chǎn)品押品項(xiàng)目主要問(wèn)題及分析——產(chǎn)品項(xiàng)目區(qū)位某省會(huì)城市，緊鄰該城市三大主干道之一，毗鄰未來(lái)地鐵一號(hào)線(xiàn)項(xiàng)目周邊配套有商業(yè)、醫(yī)院、學(xué)校及公園五證及建設(shè)情況南宗地（一期，住宅及底商）部分取得五證，北宗地（二期，類(lèi)住宅公寓及底商）尚未補(bǔ)交土地出讓金，未置換新土地證南宗地兩棟樓中一棟施工至14層，另一棟僅完成土方建設(shè)，北宗地四棟樓僅一棟樓完成樁基建設(shè)，其余三棟尚未動(dòng)工投資情況預(yù)計(jì)一、二期總投資17.63億元，截至2015年6月末已投資約4.17億元后續(xù)資金缺口13.46億元需依賴(lài)銷(xiāo)售回款戶(hù)型情況南宗地：住宅的主力戶(hù)型為90-130㎡的中型戶(hù)型北宗地：公寓的主力戶(hù)型為60-80㎡、挑高4.5m的loft小戶(hù)型，可以辦公或自住“H廣場(chǎng)”項(xiàng)目當(dāng)?shù)靥幱诤畏N地段人氣是否興旺商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售形勢(shì)如何五證不齊，施工建設(shè)進(jìn)度緩慢方案內(nèi)容問(wèn)題及評(píng)價(jià)？自有資金投入比例資金缺口大，無(wú)其他融資渠道公寓：與普通住宅有何不同銷(xiāo)售前景如何？？住宅：剛需戶(hù)型項(xiàng)目主要問(wèn)題及分析——產(chǎn)品項(xiàng)目區(qū)位某省會(huì)城市周邊配套設(shè)施包括學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)等五證及建設(shè)情況兩棟樓五證齊全，其余7棟樓僅取得土地使用權(quán)證，且需置換新土地證9棟樓中1-4#別墅已封頂，其余5-9#高層住宅建設(shè)進(jìn)度較慢投資情況計(jì)劃總投資6.16億元，已完成投資2.32億元后續(xù)3.83億元資金缺口擬通過(guò)銷(xiāo)售回款解決戶(hù)型情況別墅（1#-4#，約占總建筑面積的11.59%）的主力戶(hù)型為150-170㎡、330-450㎡高層住宅（5#-9#）的主力戶(hù)型為90㎡左右兩室兩廳一衛(wèi)房、120-150㎡三室兩廳二衛(wèi)房“M花園”項(xiàng)目當(dāng)?shù)靥幱诤畏N地段人氣是否興旺商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售形勢(shì)如何大部分五證不齊，建設(shè)進(jìn)度較慢方案內(nèi)容問(wèn)題及評(píng)價(jià)？自有資金投入比例資金缺口大，無(wú)其他融資渠道？別墅占比少，基本為剛需、改善戶(hù)型原開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)時(shí)存在違規(guī)情況，該情況是否會(huì)對(duì)我方債權(quán)產(chǎn)生影響？項(xiàng)目主要問(wèn)題及分析——產(chǎn)品“M花園”項(xiàng)目當(dāng)?shù)靥幱诤畏N地段人氣是否興旺商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售形勢(shì)如何自有資金投入比例原開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)時(shí)存在違規(guī)情況，該情況是否會(huì)對(duì)我方債權(quán)產(chǎn)生影響“H廣場(chǎng)”項(xiàng)目公寓：與普通住宅有何不同銷(xiāo)售前景如何緊鄰A地產(chǎn)公司已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成、竣工交房的“K花園”項(xiàng)目，該項(xiàng)目周邊已聚集了一定的人氣地理位置較好，周邊學(xué)校、醫(yī)院配套設(shè)施完善（附近有當(dāng)?shù)刈詈玫闹袑W(xué)之一和一所大醫(yī)院）兩項(xiàng)目已投資金占兩項(xiàng)目總投的比例為27.28%，而我方抵押物對(duì)應(yīng)項(xiàng)目比例最低，僅為18.68%挑高4.5米的loft小戶(hù)型公寓，可用于辦公或自住，該種物業(yè)類(lèi)型總價(jià)低，但與普通住宅相比，居住成本高，目標(biāo)客戶(hù)少，銷(xiāo)售存在一定的不確定性與原開(kāi)發(fā)商的收購(gòu)協(xié)議簽訂前后，A地產(chǎn)公司取得土地證、用地規(guī)劃許可證等證照，“M花園”項(xiàng)目違建情況消除，除協(xié)議確定應(yīng)付款項(xiàng)外，A地產(chǎn)公司無(wú)需另行支付其他款項(xiàng)問(wèn)題及分析公寓的銷(xiāo)售前景看不清項(xiàng)目主要問(wèn)題及分析——產(chǎn)品現(xiàn)金流預(yù)測(cè)依據(jù)：項(xiàng)目期內(nèi)可銷(xiāo)售面積（或數(shù)量）項(xiàng)目名稱(chēng)

總建筑面積收取定金面積剩余面積可銷(xiāo)售面積抵押權(quán)人H廣場(chǎng)項(xiàng)目住宅（M2）81434165576487764877S銀行公寓（M2）12291918470104449104449華融商業(yè)（M2）4164004164041640S銀行約14409M2華融27231M2車(chē)位（個(gè)）924021242124S銀行924個(gè)、華融1200個(gè)M花園項(xiàng)目住宅（M2）75495409033459234592S銀行商業(yè)（M2）1228001228012280S銀行車(chē)位（個(gè)）7670767767S銀行S銀行抵押物：以住宅及其底商為主我方抵押物：全部為公寓（商業(yè)）

及其底商評(píng)價(jià)審查的重中之重：公寓的銷(xiāo)售前景！項(xiàng)目主要問(wèn)題及分析——產(chǎn)品現(xiàn)金流預(yù)測(cè)依據(jù)——銷(xiāo)售價(jià)格：還款來(lái)源預(yù)測(cè)銷(xiāo)售價(jià)格與可比樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格的對(duì)比：分公司預(yù)測(cè)單價(jià)與周邊可比項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格基本相當(dāng)，定價(jià)尚屬合理。

項(xiàng)目名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型銷(xiāo)售或預(yù)測(cè)價(jià)格

（元/㎡或個(gè)）還款來(lái)源H廣場(chǎng)住宅8500可比樓盤(pán)某景項(xiàng)目8400某著項(xiàng)目8600還款來(lái)源H廣場(chǎng)公寓8700可比樓盤(pán)某峰項(xiàng)目（層高5.5m）9500某澤項(xiàng)目（層高3.15m）7000某園項(xiàng)目（層高3m）8000-10000還款來(lái)源H廣場(chǎng)底商27000可比樓盤(pán)K花園27000

還款來(lái)源M花園住宅8600可比樓盤(pán)某洲項(xiàng)目8500某香項(xiàng)目9821某風(fēng)項(xiàng)目9000還款來(lái)源M花園底商22000可比樓盤(pán)某洲項(xiàng)目25000某香項(xiàng)目某風(fēng)項(xiàng)目我部結(jié)論公寓的預(yù)測(cè)價(jià)格在周邊可比樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格范圍內(nèi)周邊可比數(shù)據(jù)對(duì)比分析項(xiàng)目主要問(wèn)題及分析——產(chǎn)品現(xiàn)金流預(yù)測(cè)依據(jù)——銷(xiāo)售進(jìn)度：項(xiàng)目歷史銷(xiāo)售預(yù)訂情況（方案提供數(shù)據(jù)）：項(xiàng)目名稱(chēng)總套數(shù)可預(yù)訂套數(shù)預(yù)收定金套數(shù)預(yù)收定金面積（M2）預(yù)收定金金額（萬(wàn)元）剩余未收款項(xiàng)(萬(wàn)元)合計(jì)金額（萬(wàn)元）H廣場(chǎng)住宅763341153165576631563212264H廣場(chǎng)公寓-608268184706810785414664合計(jì)-94942135027134411348726928M花園住宅7263913414090313984962623611截至2015年10月8日，“H廣場(chǎng)”項(xiàng)目住宅共341套可售，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售246套商鋪開(kāi)盤(pán)預(yù)售24套，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售21套公寓共608套可預(yù)訂，完成預(yù)訂279套“M花園”項(xiàng)目住宅共391套可售，完成預(yù)訂341套截至項(xiàng)目方案審查時(shí)的最新銷(xiāo)售數(shù)據(jù)？住宅及其底商：前期銷(xiāo)售預(yù)訂情況較好公寓：數(shù)據(jù)乍看尚可，但不足以為判斷未來(lái)銷(xiāo)售前景提供充足的證據(jù)歷史數(shù)據(jù)對(duì)比分析項(xiàng)目主要問(wèn)題及分析——產(chǎn)品現(xiàn)金流預(yù)測(cè)依據(jù)——銷(xiāo)售進(jìn)度：分公司對(duì)擬售物業(yè)的銷(xiāo)售進(jìn)度預(yù)測(cè)物業(yè)類(lèi)型項(xiàng)目名稱(chēng)銷(xiāo)售面積（㎡）占比占可供出售面積之比月均去化面積（㎡）周邊可比住宅H廣場(chǎng)56,73541%88%2432M花園30,817住宅小計(jì)87,552公寓H廣場(chǎng)80,85638%77%2246項(xiàng)目1：100/300項(xiàng)目2:170/300商業(yè)H廣場(chǎng)33,31221%83%1249M花園11,666商業(yè)小計(jì)44,978合計(jì)213,386100%

車(chē)位H廣場(chǎng)、M花園2,891100%100%

周邊可比數(shù)據(jù)對(duì)比分析項(xiàng)目主要問(wèn)題及分析——產(chǎn)品住宅面積占比41%，屬于剛需或改善型戶(hù)型，根據(jù)兩項(xiàng)目住宅部分的前期預(yù)訂情況及近期開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售情況，若項(xiàng)目如期建設(shè)完成，住宅部分實(shí)現(xiàn)預(yù)期銷(xiāo)售有一定的可能性公寓面積占比38%，總體上來(lái)看該類(lèi)公寓仍然無(wú)法與普通住宅享有同樣的居住成本，加之項(xiàng)目所在地已取消對(duì)住宅的限購(gòu)政策，這均對(duì)其未來(lái)的銷(xiāo)售造成一定的影響“H廣場(chǎng)”項(xiàng)目公寓的主力戶(hù)型為60-80㎡、挑高4.5m的小戶(hù)型，天然氣安裝入戶(hù)，可以辦公或自住“H廣場(chǎng)”項(xiàng)目層高及價(jià)格均介于兩個(gè)可比項(xiàng)目之間，主力戶(hù)型面積基本相似從辦公角度來(lái)看，經(jīng)我部現(xiàn)場(chǎng)了解，周邊缺乏辦公氛圍，但債務(wù)人前期開(kāi)發(fā)的“K花園”項(xiàng)目與本項(xiàng)目相鄰，本項(xiàng)目周邊已聚集了一定的人氣從自住角度來(lái)看，與普通平層住宅相比，loft戶(hù)型房屋的總價(jià)低該類(lèi)公寓非普通住宅產(chǎn)權(quán)，水電價(jià)格不適用居民用價(jià)格，經(jīng)我部現(xiàn)場(chǎng)了解，開(kāi)發(fā)商將在五年內(nèi)為購(gòu)房者在水電費(fèi)方面提供補(bǔ)貼，五年后補(bǔ)貼結(jié)束第一還款來(lái)源銷(xiāo)售預(yù)測(cè)結(jié)論項(xiàng)目主要問(wèn)題及分析——產(chǎn)品我方抵押物建設(shè)進(jìn)度資金缺口監(jiān)管措施S銀行抵押物銷(xiāo)售前景“H廣場(chǎng)”項(xiàng)目南宗地在建工程已部分取得“五證”；“M花園”項(xiàng)目9棟樓中的7棟僅取得土地證北宗地尚未補(bǔ)交因調(diào)整容積率增加的土地出讓金，還未置換新土地證，尚處于建設(shè)初期兩項(xiàng)目均存在后續(xù)建設(shè)資金缺口，兩項(xiàng)目已投資金占兩項(xiàng)目總投的比例為27.28%，而我方抵押物對(duì)應(yīng)項(xiàng)目比例最低，僅為18.68%，建設(shè)進(jìn)度依賴(lài)于建設(shè)資金的落實(shí)到位情況，存在一定的建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)，從業(yè)態(tài)及已投入比例看我方抵押物建設(shè)期風(fēng)險(xiǎn)更大預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入占總銷(xiāo)售收入的比例為52.7%，需優(yōu)先滿(mǎn)足項(xiàng)目建設(shè)和償還民生銀行債權(quán)本息；業(yè)態(tài)為住宅及底商，若項(xiàng)目如期建設(shè)完成，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)計(jì)去化率可期均為商業(yè)形態(tài)及車(chē)位，該部分的預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入占總銷(xiāo)售收入的比例為47.3%，其中公寓預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入占60%，底商預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入占27%，車(chē)位預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入占13%；考慮到我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售整體下行的趨勢(shì)，該部分還款來(lái)源的銷(xiāo)售存在一定的不確定性我方與S銀行實(shí)施共同監(jiān)管，控制網(wǎng)簽密鑰，但無(wú)法進(jìn)行解押控制我方單獨(dú)監(jiān)管，控制網(wǎng)簽密鑰，動(dòng)態(tài)抵押率不高于50%，解押控制建得起？賣(mài)得出？管得住？第一還款來(lái)源整體結(jié)論均存在不確定性項(xiàng)目主要問(wèn)題及分析人品產(chǎn)品押品項(xiàng)目主要問(wèn)題及分析——押品業(yè)態(tài)我方抵押物都是公寓（商業(yè)）抵押物價(jià)值抵押物評(píng)估價(jià)值34,216.33萬(wàn)元，對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目初始抵押率為68.68%，高于公司產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)50%的要求抵押擔(dān)保懸空風(fēng)險(xiǎn)因容積率調(diào)整更換土地證更換土地證、追加在建工程抵押分公司答復(fù)：不存在空當(dāng)期，也不存在房地分離抵押風(fēng)險(xiǎn)一、項(xiàng)目基本情況二、項(xiàng)目主要問(wèn)題及分析三、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)四、總結(jié)與提示目錄項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)1、債務(wù)人具有房地產(chǎn)二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，有一定的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)；2、第一還款來(lái)源項(xiàng)目位于某省會(huì)城市，其中“H廣場(chǎng)”項(xiàng)目緊鄰債務(wù)人已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成、竣工交房的大型住宅“K花園”項(xiàng)目，該項(xiàng)目周邊已聚集了一定的人氣；3、“H廣場(chǎng)”項(xiàng)目的物業(yè)形態(tài)主要包括住宅和公寓，住宅部分前期預(yù)訂情況較好，公寓部分主要為挑高4.5米的loft小戶(hù)型公寓，可用于辦公或自住，該種物業(yè)類(lèi)型總價(jià)低，預(yù)訂情況符合該類(lèi)物業(yè)市場(chǎng)狀況；4、“M花園”項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)主要為剛需及改善型相結(jié)合的住宅，地理位置較好，周邊配套設(shè)施完善，如項(xiàng)目按期完成開(kāi)發(fā)建設(shè)，銷(xiāo)售前景可期。1、債務(wù)人實(shí)力一般，負(fù)債率高，有效資產(chǎn)少，融資能力弱；存在關(guān)聯(lián)方占用資金、各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金相互挪用等情況，單一項(xiàng)目資金監(jiān)管難度較大；財(cái)務(wù)報(bào)表存在部分?jǐn)?shù)據(jù)未入賬現(xiàn)象，企業(yè)整體資產(chǎn)與負(fù)債數(shù)據(jù)不完整；2、還款來(lái)源中抵押給我方的主要是公寓，五證不全，資金缺口大，建設(shè)進(jìn)度慢，且銷(xiāo)售具有不確定性；3、還款來(lái)源中抵押給S銀行的部分五證不全，有資金缺口，有建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)；4、本金抵押率高于50%。一、項(xiàng)目基本情況二、項(xiàng)目主要問(wèn)題及分析三、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)四、總結(jié)與提示目錄總結(jié)與提示抵押不在手，共同監(jiān)管意義不大財(cái)務(wù)分析雖然簡(jiǎn)單但很有用對(duì)公寓類(lèi)型業(yè)態(tài)的銷(xiāo)售前景判斷要謹(jǐn)慎無(wú)法控制還款來(lái)源的解押銷(xiāo)售，降低了監(jiān)管措施的有效性總結(jié)與提示房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表各科目之間的主要勾稽關(guān)系投資形成資產(chǎn)投資資金來(lái)源資產(chǎn)科目負(fù)債和所有者權(quán)益科目現(xiàn)金流量