培訓(xùn)與案例-a地產(chǎn)項目

A地產(chǎn)公司項目案例分享業(yè)務(wù)審查部2015年11月一、項目基本情況二、項目主要問題及分析三、項目綜合評價四、總結(jié)與提示目錄項目背景“H廣場”項目包括南、北兩塊宗地，南宗地為住宅兼商業(yè)用地，北宗地為商務(wù)金融用地A地產(chǎn)公司具有房地產(chǎn)二級開發(fā)資質(zhì)2011年開始開發(fā)“H廣場”項目因北宗地容積率的調(diào)整，需補交土地出讓金，“H廣場”項目開發(fā)與預(yù)期計劃出現(xiàn)偏差，資金流緊張，無法按期償還已到期的某信托公司的信托貸款，向我方提出融資需求增量帶存量（風(fēng)險化解）重點考查增量項目的可行性及化解交易結(jié)構(gòu)的合規(guī)性項目交易結(jié)構(gòu)H廣場北宗地土地使用權(quán)抵押（第一順位）A地產(chǎn)公司60%股權(quán)質(zhì)押實際控制人夫婦連帶責(zé)任保證擔(dān)保某分公司某信托華融信托（投資通道）A地產(chǎn)公司H廣場北宗地土地使用權(quán)抵押（第二順位）A地產(chǎn)公司40%股權(quán)質(zhì)押實際控制人夫婦連帶責(zé)任保證擔(dān)保擔(dān)保轉(zhuǎn)讓債權(quán)收購債權(quán)追加投資擔(dān)保信托貸款債務(wù)重組分公司代替某信托公司成為A地產(chǎn)公司新的債權(quán)人追加投資部分項目交易要素追加投資用途支付“H廣場”項目北宗地因增容而補交的土地出讓金及相關(guān)費用、“H廣場”項目工程建設(shè)支出等還款來源“H廣場”項目、A地產(chǎn)公司旗下另一個項目“M花園”項目銷售收入銷售資金監(jiān)管“H廣場”項目南宗地及“M花園”項目土地及在建工程已抵押至S銀行，分公司與S銀行對該部分項目的銷售資金實施共同監(jiān)管“H廣場”項目北宗地由分公司單獨進行監(jiān)管銷售監(jiān)管分公司控制“H廣場”和“M花園”兩個項目的網(wǎng)簽密鑰我方抵押物“H廣場”項目北宗地土地及在建工程（追加抵押）解押控制一、項目基本情況二、項目主要問題及分析三、項目綜合評價四、總結(jié)與提示目錄項目主要問題及分析價值評估：充分利用評估報告抵質(zhì)押率：本金抵押率原則上不超過50%，動態(tài)抵押率控制登記操作性：內(nèi)部決策程序、當?shù)氐盅赫邊^(qū)域位置：整體規(guī)劃、周邊氛圍、客戶群體等投資及建設(shè)情況：“五證”取得情況，自有資金投入比例，資金缺口，資金來源，已投資金與建設(shè)情況是否匹配，與財務(wù)報表數(shù)據(jù)是否匹配，項目建設(shè)進度等銷售情況：業(yè)態(tài)及戶型，歷史情況對照，周邊情況對照，銷售模式分析等現(xiàn)金流預(yù)測：銷售價格及銷售進度的預(yù)測依據(jù)交易對手的資質(zhì)、股權(quán)結(jié)構(gòu)經(jīng)營狀況、金融負債情況、財務(wù)狀況人品產(chǎn)品押品房地產(chǎn)項目審查思路項目主要問題及分析人品產(chǎn)品押品項目主要問題及分析——人品第一還款來源基本情況A地產(chǎn)公司成立于1999年4月13日，注冊資本1,000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)公司成立至今股權(quán)變動頻繁，目前有兩個股東：某唐房地產(chǎn)與某港商貿(mào)某港商貿(mào)持有某唐房地產(chǎn)100%股權(quán)持有某港商貿(mào)股權(quán)最多的是自然人孫某，而孫某僅為股份代持人，實際控制人為劉某經(jīng)營情況已開發(fā)項目：“K花園”項目在開發(fā)項目：“H廣場”、“M花園”及“W城”三個項目“H廣場”、“M花園”項目為本項目第一還款來源（“H廣場”項目南宗地及“M花園”項目土地和在建工程已抵押至S銀行）“W城”項目符合抵押條件的住宅及商鋪也已抵押給S銀行企業(yè)開發(fā)的項目中除了“H廣場”項目北宗地抵押給我方外，其他可抵押資產(chǎn)均已抵押給S銀行金融借款：1、我方本次收購的某信托借款；2、某機構(gòu)買入返售：S銀行發(fā)放貸款進行替代？期限？利率？貸款是否發(fā)放？考慮對我方債權(quán)安全性的影響北宗地上的公寓及其底商的未來銷售情況是我們審查分析的重點！項目主要問題及分析——人品A地產(chǎn)公司在建“W城”項目已實現(xiàn)銷售收入20,351萬元，初步判斷該銷售收入尚未結(jié)轉(zhuǎn)，而方案介紹截至2015年6月末，預(yù)收賬款科目核算的主要為“K花園”項目預(yù)售房款其他應(yīng)付款中包括“M花園”項目銷售定金6,263萬元，預(yù)收賬款中包括預(yù)收定金1,530萬元，兩項合計7,793萬元，小于項目方案前期銷售情況中介紹的預(yù)收定金金額13,985萬元“M花園”項目賬列已投金額為16,744萬元（即：預(yù)付賬款+存貨-應(yīng)付賬款=3118-59），項目方案描述已投金額為23,248萬元，兩者相差6,504萬元補充說明“W城”項目銷售收入在A地產(chǎn)公司財務(wù)報表中體現(xiàn)的科目解釋差異原因解釋差異原因“W城”項目單獨設(shè)立分公司負責(zé)項目開發(fā)，單獨進行報表核算，該項目的財務(wù)數(shù)據(jù)并未合并至A地產(chǎn)公司的財務(wù)報表中“M花園”項目原由X房地產(chǎn)公司開發(fā)，原開發(fā)商在2011年銷售時已收取部分預(yù)售定金7,830萬元，該部分定金在A地產(chǎn)公司向其收購“M花園”項目時已從收購價款中扣除，但由于部分購房者未取得新更換的收據(jù)，部分銷售定金尚未入賬該差異為未入賬的抵扣原開發(fā)商轉(zhuǎn)讓“M花園”項目的轉(zhuǎn)讓價款“W城”項目未核算“M花園”項目的部分銷售訂金收入及部分收購成本未記入A地產(chǎn)的財務(wù)報表A地產(chǎn)的財務(wù)報表數(shù)據(jù)不完整，企業(yè)整體的資產(chǎn)、負債水平不清財務(wù)報表分析項目主要問題及分析——人品“K花園”項目的已投資金通過“預(yù)付賬款+存貨-應(yīng)付賬款”體現(xiàn)的金額為55,574萬元，而該項目的資金來源在預(yù)收賬款科目及其他應(yīng)付款科目合計體現(xiàn)的預(yù)收定金金額為99,423萬元其他應(yīng)收款中包含投入“W城”項目21,749萬元，股東往來款30,591萬元，實際控制人對外投資款14,219萬元其他應(yīng)付款中應(yīng)付個人款12,474萬元，我部請分公司補充個人借款形成的原因，是否可劣后我方債權(quán)受償。分公司答復(fù)，該個人借款的債權(quán)人為A地產(chǎn)公司職工，資金實際來源為實際控制人劉某投入，相關(guān)方同意出具承諾函，承諾其債權(quán)劣后我方債權(quán)受償。A地產(chǎn)公司存在關(guān)聯(lián)方占用資金、開發(fā)項目銷售資金相互挪用等情況，我方對單一項目進行資金監(jiān)管難度較大。是否存在民間借貸？整體實力一般，資產(chǎn)負債率較高（94.6%，資產(chǎn)20.5億元，負債19.4億元），凈資產(chǎn)較低，總資產(chǎn)中未來可以形成收入的有效資產(chǎn)較少有效資產(chǎn)已全部抵押，企業(yè)未來的融資能力有限存在關(guān)聯(lián)方占用資金、各開發(fā)項目資金相互挪用等情況，單一項目資金監(jiān)管難度較大財務(wù)報表存在部分數(shù)據(jù)未入賬現(xiàn)象，企業(yè)整體的資產(chǎn)與負債數(shù)據(jù)不完整，影響我方對其償債能力的判斷我部結(jié)論財務(wù)報表分析（續(xù)）項目主要問題及分析人品產(chǎn)品押品項目主要問題及分析——產(chǎn)品項目區(qū)位某省會城市，緊鄰該城市三大主干道之一，毗鄰未來地鐵一號線項目周邊配套有商業(yè)、醫(yī)院、學(xué)校及公園五證及建設(shè)情況南宗地（一期，住宅及底商）部分取得五證，北宗地（二期，類住宅公寓及底商）尚未補交土地出讓金，未置換新土地證南宗地兩棟樓中一棟施工至14層，另一棟僅完成土方建設(shè)，北宗地四棟樓僅一棟樓完成樁基建設(shè)，其余三棟尚未動工投資情況預(yù)計一、二期總投資17.63億元，截至2015年6月末已投資約4.17億元后續(xù)資金缺口13.46億元需依賴銷售回款戶型情況南宗地：住宅的主力戶型為90-130㎡的中型戶型北宗地：公寓的主力戶型為60-80㎡、挑高4.5m的loft小戶型，可以辦公或自住“H廣場”項目當?shù)靥幱诤畏N地段人氣是否興旺商業(yè)地產(chǎn)的銷售形勢如何五證不齊，施工建設(shè)進度緩慢方案內(nèi)容問題及評價？自有資金投入比例資金缺口大，無其他融資渠道公寓：與普通住宅有何不同銷售前景如何？？住宅：剛需戶型項目主要問題及分析——產(chǎn)品項目區(qū)位某省會城市周邊配套設(shè)施包括學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)等五證及建設(shè)情況兩棟樓五證齊全，其余7棟樓僅取得土地使用權(quán)證，且需置換新土地證9棟樓中1-4#別墅已封頂，其余5-9#高層住宅建設(shè)進度較慢投資情況計劃總投資6.16億元，已完成投資2.32億元后續(xù)3.83億元資金缺口擬通過銷售回款解決戶型情況別墅（1#-4#，約占總建筑面積的11.59%）的主力戶型為150-170㎡、330-450㎡高層住宅（5#-9#）的主力戶型為90㎡左右兩室兩廳一衛(wèi)房、120-150㎡三室兩廳二衛(wèi)房“M花園”項目當?shù)靥幱诤畏N地段人氣是否興旺商業(yè)地產(chǎn)的銷售形勢如何大部分五證不齊，建設(shè)進度較慢方案內(nèi)容問題及評價？自有資金投入比例資金缺口大，無其他融資渠道？別墅占比少，基本為剛需、改善戶型原開發(fā)商開發(fā)時存在違規(guī)情況，該情況是否會對我方債權(quán)產(chǎn)生影響？項目主要問題及分析——產(chǎn)品“M花園”項目當?shù)靥幱诤畏N地段人氣是否興旺商業(yè)地產(chǎn)的銷售形勢如何自有資金投入比例原開發(fā)商開發(fā)時存在違規(guī)情況，該情況是否會對我方債權(quán)產(chǎn)生影響“H廣場”項目公寓：與普通住宅有何不同銷售前景如何緊鄰A地產(chǎn)公司已經(jīng)開發(fā)完成、竣工交房的“K花園”項目，該項目周邊已聚集了一定的人氣地理位置較好，周邊學(xué)校、醫(yī)院配套設(shè)施完善（附近有當?shù)刈詈玫闹袑W(xué)之一和一所大醫(yī)院）兩項目已投資金占兩項目總投的比例為27.28%，而我方抵押物對應(yīng)項目比例最低，僅為18.68%挑高4.5米的loft小戶型公寓，可用于辦公或自住，該種物業(yè)類型總價低，但與普通住宅相比，居住成本高，目標客戶少，銷售存在一定的不確定性與原開發(fā)商的收購協(xié)議簽訂前后，A地產(chǎn)公司取得土地證、用地規(guī)劃許可證等證照，“M花園”項目違建情況消除，除協(xié)議確定應(yīng)付款項外，A地產(chǎn)公司無需另行支付其他款項問題及分析公寓的銷售前景看不清項目主要問題及分析——產(chǎn)品現(xiàn)金流預(yù)測依據(jù)：項目期內(nèi)可銷售面積（或數(shù)量）項目名稱

總建筑面積收取定金面積剩余面積可銷售面積抵押權(quán)人H廣場項目住宅（M2）81434165576487764877S銀行公寓（M2）12291918470104449104449華融商業(yè)（M2）4164004164041640S銀行約14409M2華融27231M2車位（個）924021242124S銀行924個、華融1200個M花園項目住宅（M2）75495409033459234592S銀行商業(yè)（M2）1228001228012280S銀行車位（個）7670767767S銀行S銀行抵押物：以住宅及其底商為主我方抵押物：全部為公寓（商業(yè)）

及其底商評價審查的重中之重：公寓的銷售前景！項目主要問題及分析——產(chǎn)品現(xiàn)金流預(yù)測依據(jù)——銷售價格：還款來源預(yù)測銷售價格與可比樓盤銷售價格的對比：分公司預(yù)測單價與周邊可比項目銷售價格基本相當，定價尚屬合理。

項目名稱物業(yè)類型銷售或預(yù)測價格

（元/㎡或個）還款來源H廣場住宅8500可比樓盤某景項目8400某著項目8600還款來源H廣場公寓8700可比樓盤某峰項目（層高5.5m）9500某澤項目（層高3.15m）7000某園項目（層高3m）8000-10000還款來源H廣場底商27000可比樓盤K花園27000

還款來源M花園住宅8600可比樓盤某洲項目8500某香項目9821某風(fēng)項目9000還款來源M花園底商22000可比樓盤某洲項目25000某香項目某風(fēng)項目我部結(jié)論公寓的預(yù)測價格在周邊可比樓盤銷售價格范圍內(nèi)周邊可比數(shù)據(jù)對比分析項目主要問題及分析——產(chǎn)品現(xiàn)金流預(yù)測依據(jù)——銷售進度：項目歷史銷售預(yù)訂情況（方案提供數(shù)據(jù)）：項目名稱總套數(shù)可預(yù)訂套數(shù)預(yù)收定金套數(shù)預(yù)收定金面積（M2）預(yù)收定金金額（萬元）剩余未收款項(萬元)合計金額（萬元）H廣場住宅763341153165576631563212264H廣場公寓-608268184706810785414664合計-94942135027134411348726928M花園住宅7263913414090313984962623611截至2015年10月8日，“H廣場”項目住宅共341套可售，實現(xiàn)銷售246套商鋪開盤預(yù)售24套，實現(xiàn)銷售21套公寓共608套可預(yù)訂，完成預(yù)訂279套“M花園”項目住宅共391套可售，完成預(yù)訂341套截至項目方案審查時的最新銷售數(shù)據(jù)？住宅及其底商：前期銷售預(yù)訂情況較好公寓：數(shù)據(jù)乍看尚可，但不足以為判斷未來銷售前景提供充足的證據(jù)歷史數(shù)據(jù)對比分析項目主要問題及分析——產(chǎn)品現(xiàn)金流預(yù)測依據(jù)——銷售進度：分公司對擬售物業(yè)的銷售進度預(yù)測物業(yè)類型項目名稱銷售面積（㎡）占比占可供出售面積之比月均去化面積（㎡）周邊可比住宅H廣場56,73541%88%2432M花園30,817住宅小計87,552公寓H廣場80,85638%77%2246項目1：100/300項目2:170/300商業(yè)H廣場33,31221%83%1249M花園11,666商業(yè)小計44,978合計213,386100%

車位H廣場、M花園2,891100%100%

周邊可比數(shù)據(jù)對比分析項目主要問題及分析——產(chǎn)品住宅面積占比41%，屬于剛需或改善型戶型，根據(jù)兩項目住宅部分的前期預(yù)訂情況及近期開盤銷售情況，若項目如期建設(shè)完成，住宅部分實現(xiàn)預(yù)期銷售有一定的可能性公寓面積占比38%，總體上來看該類公寓仍然無法與普通住宅享有同樣的居住成本，加之項目所在地已取消對住宅的限購政策，這均對其未來的銷售造成一定的影響“H廣場”項目公寓的主力戶型為60-80㎡、挑高4.5m的小戶型，天然氣安裝入戶，可以辦公或自住“H廣場”項目層高及價格均介于兩個可比項目之間，主力戶型面積基本相似從辦公角度來看，經(jīng)我部現(xiàn)場了解，周邊缺乏辦公氛圍，但債務(wù)人前期開發(fā)的“K花園”項目與本項目相鄰，本項目周邊已聚集了一定的人氣從自住角度來看，與普通平層住宅相比，loft戶型房屋的總價低該類公寓非普通住宅產(chǎn)權(quán)，水電價格不適用居民用價格，經(jīng)我部現(xiàn)場了解，開發(fā)商將在五年內(nèi)為購房者在水電費方面提供補貼，五年后補貼結(jié)束第一還款來源銷售預(yù)測結(jié)論項目主要問題及分析——產(chǎn)品我方抵押物建設(shè)進度資金缺口監(jiān)管措施S銀行抵押物銷售前景“H廣場”項目南宗地在建工程已部分取得“五證”；“M花園”項目9棟樓中的7棟僅取得土地證北宗地尚未補交因調(diào)整容積率增加的土地出讓金，還未置換新土地證，尚處于建設(shè)初期兩項目均存在后續(xù)建設(shè)資金缺口，兩項目已投資金占兩項目總投的比例為27.28%，而我方抵押物對應(yīng)項目比例最低，僅為18.68%，建設(shè)進度依賴于建設(shè)資金的落實到位情況，存在一定的建設(shè)風(fēng)險，從業(yè)態(tài)及已投入比例看我方抵押物建設(shè)期風(fēng)險更大預(yù)計銷售收入占總銷售收入的比例為52.7%，需優(yōu)先滿足項目建設(shè)和償還民生銀行債權(quán)本息；業(yè)態(tài)為住宅及底商，若項目如期建設(shè)完成，項目實現(xiàn)預(yù)計去化率可期均為商業(yè)形態(tài)及車位，該部分的預(yù)計銷售收入占總銷售收入的比例為47.3%，其中公寓預(yù)計銷售收入占60%，底商預(yù)計銷售收入占27%，車位預(yù)計銷售收入占13%；考慮到我國商業(yè)地產(chǎn)銷售整體下行的趨勢，該部分還款來源的銷售存在一定的不確定性我方與S銀行實施共同監(jiān)管，控制網(wǎng)簽密鑰，但無法進行解押控制我方單獨監(jiān)管，控制網(wǎng)簽密鑰，動態(tài)抵押率不高于50%，解押控制建得起？賣得出？管得住？第一還款來源整體結(jié)論均存在不確定性項目主要問題及分析人品產(chǎn)品押品項目主要問題及分析——押品業(yè)態(tài)我方抵押物都是公寓（商業(yè)）抵押物價值抵押物評估價值34,216.33萬元，對應(yīng)的項目初始抵押率為68.68%，高于公司產(chǎn)品標準50%的要求抵押擔(dān)保懸空風(fēng)險因容積率調(diào)整更換土地證更換土地證、追加在建工程抵押分公司答復(fù)：不存在空當期，也不存在房地分離抵押風(fēng)險一、項目基本情況二、項目主要問題及分析三、項目綜合評價四、總結(jié)與提示目錄項目綜合評價1、債務(wù)人具有房地產(chǎn)二級開發(fā)資質(zhì)，有一定的開發(fā)經(jīng)驗；2、第一還款來源項目位于某省會城市，其中“H廣場”項目緊鄰債務(wù)人已經(jīng)開發(fā)完成、竣工交房的大型住宅“K花園”項目，該項目周邊已聚集了一定的人氣；3、“H廣場”項目的物業(yè)形態(tài)主要包括住宅和公寓，住宅部分前期預(yù)訂情況較好，公寓部分主要為挑高4.5米的loft小戶型公寓，可用于辦公或自住，該種物業(yè)類型總價低，預(yù)訂情況符合該類物業(yè)市場狀況；4、“M花園”項目物業(yè)形態(tài)主要為剛需及改善型相結(jié)合的住宅，地理位置較好，周邊配套設(shè)施完善，如項目按期完成開發(fā)建設(shè)，銷售前景可期。1、債務(wù)人實力一般，負債率高，有效資產(chǎn)少，融資能力弱；存在關(guān)聯(lián)方占用資金、各開發(fā)項目資金相互挪用等情況，單一項目資金監(jiān)管難度較大；財務(wù)報表存在部分數(shù)據(jù)未入賬現(xiàn)象，企業(yè)整體資產(chǎn)與負債數(shù)據(jù)不完整；2、還款來源中抵押給我方的主要是公寓，五證不全，資金缺口大，建設(shè)進度慢，且銷售具有不確定性；3、還款來源中抵押給S銀行的部分五證不全，有資金缺口，有建設(shè)風(fēng)險；4、本金抵押率高于50%。一、項目基本情況二、項目主要問題及分析三、項目綜合評價四、總結(jié)與提示目錄總結(jié)與提示抵押不在手，共同監(jiān)管意義不大財務(wù)分析雖然簡單但很有用對公寓類型業(yè)態(tài)的銷售前景判斷要謹慎無法控制還款來源的解押銷售，降低了監(jiān)管措施的有效性總結(jié)與提示房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表各科目之間的主要勾稽關(guān)系投資形成資產(chǎn)投資資金來源資產(chǎn)科目負債和所有者權(quán)益科目現(xiàn)金流量