物業(yè)管理理論與實務 王清蘭課件 13第十三章習題參考答案

第十三章資金運作與財務管理復習思考題參考答案物業(yè)管理企業(yè)財務管理的相關法規(guī)有哪些？相互之間有什么聯(lián)系？物業(yè)管理企業(yè)財務管理的相關法規(guī)有《物業(yè)管理企業(yè)財務規(guī)定》、《企業(yè)財務通則》和《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》。1）《企業(yè)財務通則》是設立在中華人民共和國境內(nèi)的各類企業(yè)財務活動必須遵循的原則和規(guī)范，它對企業(yè)的資金籌集、各類資產(chǎn)的核算、對外投資、成本費用、收入利潤、外幣業(yè)務、企業(yè)清算、財務報告和財務評價等方面作了通用性的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)的財務管理也必須遵循這一規(guī)范。2）《物業(yè)管理企業(yè)財務規(guī)定》是為了規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的財務行為，對物業(yè)管理企業(yè)財務核算的一些特殊方面專門制定的規(guī)定。該規(guī)定的主要條款包括代管基金、成本費用和收入利潤三個大的方面。3）《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》主要規(guī)定了一些包括資產(chǎn)負債、成本費用、收入利潤等具體的財務核算方法，是《企業(yè)財務通則》條款的細化和具體化。物業(yè)服務費的構成包括哪些？物業(yè)服務費的構成包括以下部分：管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；辦公費用；物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，通過專項維修資金予以列支，不計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。另外，物業(yè)公司在進行收費測算時，還應加上合理的利潤部分。哪些物業(yè)需建立住房專項維修資金？從建立住房專項維修資金的目的來看，只有那些在需要大的和緊急維修而資金又不能馬上到位的物業(yè)類型，才需預先籌集維修資金。也就是說，只有業(yè)主眾多、產(chǎn)權分散的物業(yè)（尤其是住宅小區(qū)和多業(yè)主大廈）才需預先籌集建立維修資金（臨時籌集不可能）；而產(chǎn)權明確、獨立集中的物業(yè)類型（如獨立私人房產(chǎn)、單位房產(chǎn)、國有房產(chǎn)等），由于可以即時拿出大筆維修資金，故一般情況下是無需預先建立維修資金的。《物業(yè)管理條例》和《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》從不同角度對此進行了界定?！段飿I(yè)管理條例》第54條的規(guī)定：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金?！薄蹲≌灿貌课还灿迷O施設備維修基金管理辦法》第4條規(guī)定：“商品住房和公用住房出售后都應當建立住宅共用部位、共用設施設備維修基金?！鄙唐纷》繉ｍ椌S修資金應按什么標準繳納？住房專項維修資金的繳納必須按照國家相關文件規(guī)定的標準執(zhí)行。對于商品住房和售后公有住房兩種不同形式的住房，專項維修資金的繳納方式和標準有所不同。1）商品住房：商品住房在銷售時，購房者與售房單位應當簽訂有關住房專項維修資金繳交協(xié)議。購房者應當按購房款２％—３％的比例向售房單位繳交維修資金。售房單位代為收取的維修資金屬全體業(yè)主共同所有，不計入住宅銷售收入。而具體收取比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門確定。2）售后公房：不同于商品住房，售后公房的住房專項維修資金由兩部分組成：即售房單位提取部分和購房者繳納部分。售房單位按照一定比例從售房款中提取一定比例作為維修資金，原則上多層住宅不低于售房款的２０％，高層住宅不低于售房款的３０％，該