物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù) 王清蘭課件 05第五章教學(xué)輔導(dǎo)

PAGEPAGE5第五章物業(yè)管理企業(yè)一、教學(xué)提示本章圍繞物業(yè)管理企業(yè)，介紹了物業(yè)管理企業(yè)的概念、特點(diǎn)與分類(lèi)，闡述物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立的條件和步驟，物業(yè)管理企業(yè)的組織形式選擇、制度建設(shè)和人員培訓(xùn)等內(nèi)容，并介紹了物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和資質(zhì)的行政管理。二、重點(diǎn)講解1、物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)是指按合法程序成立并具備相應(yīng)資質(zhì)條件、經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的具有獨(dú)立法人地位的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。物業(yè)管理企業(yè)的主要職能是依照委托管理的契約，對(duì)受托物業(yè)及委托人提供管理服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)所管理物業(yè)沒(méi)有所有權(quán)，物業(yè)管理公司與業(yè)主的法律地位是平等的，雙方對(duì)于是否建立服務(wù)契約關(guān)系具有自主選擇權(quán)，區(qū)別于傳統(tǒng)的按行政區(qū)域劃分管理范圍，以管理者與被管理者來(lái)確定隸屬關(guān)系等依附性、不可替代性。2、物業(yè)管理企業(yè)的制度建設(shè)在物業(yè)管理過(guò)程中，從物業(yè)管理者的角度來(lái)看，物業(yè)管理制度可以概括為內(nèi)部管理和外部管理制度兩大類(lèi)。其核心是建立溝通機(jī)制、監(jiān)督約束機(jī)制和獎(jiǎng)懲機(jī)制。物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部規(guī)章制度可分為四類(lèi)，即員工管理?xiàng)l例、部門(mén)職能管理制度、崗位責(zé)任制度和管理程序制度。外部管理制度主要是用于協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主或使用人、政府主管部門(mén)或職能部門(mén)行為的有關(guān)規(guī)章制度。主要包括以下制度（1）物業(yè)接管驗(yàn)收制度，（2）物業(yè)委托管理制度，（3）住戶(hù)（用戶(hù)）手冊(cè)，（4）房屋管理服務(wù)制度，（5）住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理規(guī)定。3、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理企業(yè)資質(zhì)主要是指企業(yè)具備或擁有的人力、物力和財(cái)力情況。加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的管理，有利于提高物業(yè)管理水平，促進(jìn)我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。根據(jù)建設(shè)部2004年5月1日實(shí)施的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，把物業(yè)管理企業(yè)劃分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)三個(gè)資質(zhì)等級(jí)。其中一級(jí)資質(zhì)要求注冊(cè)資本人民幣500萬(wàn)元以上。物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專(zhuān)業(yè)類(lèi)的專(zhuān)職管理和技術(shù)人員不少于30人。物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)。管理兩種類(lèi)型以上物業(yè)。建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。三、難點(diǎn)釋疑1、如何選擇物業(yè)管理企業(yè)的組織形式？企業(yè)組織形式是指企業(yè)內(nèi)部管理組織整體設(shè)置的方式，主要涉及到縱向行政層次的劃分及行政部門(mén)的設(shè)立，橫向?qū)I(yè)管理的職能機(jī)構(gòu)設(shè)置及管理職能的劃分。通常物業(yè)管理企業(yè)的組織形式有如下幾種模式：直線(xiàn)式、職能制、直線(xiàn)――職能制、事業(yè)部制和矩陣式，它們各有優(yōu)缺點(diǎn)。選用時(shí)應(yīng)考慮下列幾個(gè)主要因素：（1）企業(yè)的規(guī)模、類(lèi)型及所負(fù)擔(dān)的職能。一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于“管理型”的中小型物業(yè)管理企業(yè)，且業(yè)務(wù)與管理不太復(fù)雜的情況下，宜采用“直線(xiàn)制”組織形式，而對(duì)于“實(shí)體型”的大中型物業(yè)管理企業(yè)，則宜采用“直線(xiàn)――職能制”或“事業(yè)部制”的組織形式。（2）企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式與管理業(yè)務(wù)的負(fù)責(zé)程度。如果物業(yè)管理企業(yè)所接受的委托業(yè)務(wù)，“社會(huì)化”程度較高，業(yè)務(wù)的種類(lèi)越多，就更應(yīng)加強(qiáng)管理的職能，提高市場(chǎng)的適應(yīng)能力與決策能力，而不宜采用“直線(xiàn)制”形式。（3）物業(yè)管理模式與服務(wù)對(duì)象特點(diǎn)。在實(shí)行業(yè)主自治管理與物業(yè)管理企業(yè)專(zhuān)業(yè)化管理相結(jié)合模式的條件下，或?qū)嵭凶赓U經(jīng)營(yíng)型自主管理的模式時(shí)，業(yè)主或使用人往往對(duì)管理的質(zhì)量、服務(wù)的層次與水平提出更高的要求，這就要求企業(yè)提高科學(xué)管理水平，提高下屬單位的責(zé)任心與主動(dòng)性，增強(qiáng)企業(yè)的適應(yīng)性與靈活性。所以，采用“事業(yè)部”的管理體制可能會(huì)取得較好的效果。（4）擁有托管物業(yè)的管轄范圍的大小與種類(lèi)的多少。一般地，所管轄物業(yè)的范圍越大，種類(lèi)越多，則技術(shù)與管理的復(fù)雜程度相應(yīng)越高，宜采取直線(xiàn)——職能制或事業(yè)部制，按區(qū)域范圍、業(yè)務(wù)種類(lèi)設(shè)置分公司或事業(yè)部。（5）企業(yè)管理手段的先進(jìn)性與管理人員的素質(zhì)和能力。一般地說(shuō)，管理手段越現(xiàn)代化，管理層次越少，管理機(jī)構(gòu)越精簡(jiǎn)；對(duì)管理人員的素質(zhì)與能力要求越高，則有效管理幅度越大，從而也影響到機(jī)構(gòu)設(shè)置與層次劃分。2、物業(yè)管理企業(yè)的人員培訓(xùn)有哪些形式？物業(yè)管理企業(yè)的人員培訓(xùn)與素質(zhì)建設(shè)，可通過(guò)多層次的培訓(xùn)、教育和繼續(xù)教育進(jìn)行。人員培訓(xùn)包括職前培訓(xùn)和在職培訓(xùn)。職前培訓(xùn)是為新招員工提供的基本入職知識(shí)和基本操作技能的培訓(xùn)，使新招員工熟悉和適應(yīng)新的工作環(huán)境并掌握必要的工作技能，培訓(xùn)時(shí)間至少應(yīng)在3個(gè)月以上。在職培訓(xùn)是為在職員工學(xué)習(xí)本職所必須的知識(shí)和技能所進(jìn)行的經(jīng)常性的短期培訓(xùn)。培訓(xùn)內(nèi)容主要針對(duì)員工的工作要求而定，通常包括工作技能培訓(xùn)、管理技巧和語(yǔ)言培訓(xùn)。在職培訓(xùn)的具體形式包括：（1）輪轉(zhuǎn)學(xué)習(xí)。要求各類(lèi)人員除了將所學(xué)的理論結(jié)合本崗位工作實(shí)踐外，要輪流到相關(guān)崗位學(xué)習(xí)，以便能對(duì)有關(guān)物業(yè)管理的崗位加深了解，便于實(shí)現(xiàn)一專(zhuān)多能，以達(dá)到壓縮人員編制、節(jié)省管理成本的目的。（2）總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。第一，每年都要對(duì)物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)進(jìn)行總結(jié)，對(duì)其精髓必須完好地保存下來(lái)，匯編成冊(cè)，作為指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)管理工作的指南。第二，系統(tǒng)地總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)公司員工而言，等于又一次進(jìn)行了系統(tǒng)的培訓(xùn)。（3）專(zhuān)題講座。這是為物業(yè)管理人員了解某一問(wèn)題而組織的專(zhuān)題介紹、交流和探討活動(dòng)。（4）外派培訓(xùn)。其中包括參加短期的培訓(xùn)班和學(xué)歷教育。物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)工作需要選派人員進(jìn)行短期的專(zhuān)項(xiàng)培訓(xùn)，方式是參加國(guó)內(nèi)或國(guó)外企業(yè)、教育機(jī)構(gòu)開(kāi)設(shè)的短期培訓(xùn)班。學(xué)歷教育是較為長(zhǎng)期的系統(tǒng)學(xué)習(xí)，應(yīng)根據(jù)員工的不同層次、不同條件、不同水平，選拔那些熱愛(ài)物業(yè)管理工作，又有發(fā)展?jié)撃艿膯T工接受高層次的學(xué)歷教育，培養(yǎng)物業(yè)管理的高級(jí)專(zhuān)門(mén)人才。四、本章結(jié)論物業(yè)管理企業(yè)是物業(yè)管理中的重要實(shí)體。本章先從總體上介紹了物業(yè)管理企業(yè)的概念、特點(diǎn)與分類(lèi)，然后闡述物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立的條件和步驟，再次從運(yùn)行機(jī)制的角度，詳細(xì)介紹了物業(yè)管理企業(yè)的組織形式選擇、制度建設(shè)和人員培訓(xùn)等內(nèi)容，最后闡述了物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和資質(zhì)的行政管理。1、物業(yè)管理企業(yè)是指按合法程序成立并具備相應(yīng)資質(zhì)條件、經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的具有獨(dú)立法人地位的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，它的主要職能是依照委托管理的契約，對(duì)受托物業(yè)及委托人提供管理服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)的特點(diǎn)是服務(wù)性、經(jīng)營(yíng)性、專(zhuān)業(yè)性和平等性。2、物業(yè)管理企業(yè)可以從組建方式、內(nèi)部運(yùn)作機(jī)制、企業(yè)與物業(yè)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系等許多方面進(jìn)行分類(lèi)。3、現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)都是以公司的形式出現(xiàn)的，因此，申請(qǐng)?jiān)O(shè)立物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按照《公司法》規(guī)定的條件執(zhí)行。設(shè)立有限責(zé)任公司和股份有限公司的條件有所不同。4、設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)，一般要經(jīng)過(guò)可行性研究、物業(yè)管理企業(yè)建立的籌備、登記注冊(cè)和資質(zhì)審查及稅務(wù)登記等步驟。5、物業(yè)管理企業(yè)的組織類(lèi)型有實(shí)體型、管理型和顧問(wèn)型。它的主要職能機(jī)構(gòu)有經(jīng)理室、辦公室、管理部、財(cái)務(wù)部、工程部和經(jīng)營(yíng)發(fā)展部。物業(yè)管理企業(yè)組織形式有直線(xiàn)式、職能制、直線(xiàn)――職能制、事業(yè)部制和矩陣式，它們各有優(yōu)缺點(diǎn)。選用時(shí)應(yīng)考慮下列幾個(gè)主要因素企業(yè)的規(guī)模、類(lèi)型及所負(fù)擔(dān)的職能；企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式與管理業(yè)務(wù)的負(fù)責(zé)程度；物業(yè)管理模式與服務(wù)對(duì)象特點(diǎn)；擁有托管物業(yè)的管轄范圍的大小與種類(lèi)的多少；企業(yè)管理手段的先進(jìn)性與管理人員的素質(zhì)和能力。6、物業(yè)管理制度設(shè)置的原則有合法性原則、市場(chǎng)化原則、實(shí)事求是原則、責(zé)權(quán)利相統(tǒng)一原則、定性與定量相結(jié)合的原則、簡(jiǎn)明扼要的原則。物業(yè)管理制度分為內(nèi)部管理制度和外部管理制度。7、物業(yè)管理企業(yè)的人員培訓(xùn)包括一般員工的培訓(xùn)和技術(shù)人員的培訓(xùn)。人員培訓(xùn)的形式可以有職前培訓(xùn)和在職培訓(xùn)，其中在職培訓(xùn)可采取輪轉(zhuǎn)學(xué)習(xí)、