天津文化產(chǎn)業(yè)區(qū)域開發(fā)戰(zhàn)略闡述

天津國際文化產(chǎn)業(yè)集團朝陽——敖漢旗文化產(chǎn)業(yè)基地（文化新城）區(qū)域開發(fā)戰(zhàn)略闡述天津國際文化產(chǎn)業(yè)集團

張瑞區(qū)域開發(fā)順應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的主流在城市化過程中，迫切需要解決城市擴張“攤大餅”和開發(fā)區(qū)“孤島效應(yīng)”的問題，推動城市、產(chǎn)業(yè)和社會的和諧發(fā)展。需要解除束縛生產(chǎn)力的體制性障礙，進一步加快創(chuàng)新、完善體制機制。WTO以后，設(shè)立開發(fā)區(qū)已經(jīng)和WTO規(guī)則相矛盾，各區(qū)域開發(fā)主體既需要積極與國際規(guī)則接軌，又需要解決新矛盾，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。區(qū)域開發(fā)作為城市化和產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的高形態(tài)具有重要意義。區(qū)域開發(fā)提出的歷史背景總結(jié)天津文化產(chǎn)業(yè)開發(fā)經(jīng)驗，率先在全國提出區(qū)域開發(fā)模式通過城市化與產(chǎn)業(yè)化解決“三農(nóng)”與貧富差別問題，既是提高執(zhí)政能力的考驗，也是建立社會經(jīng)濟良性發(fā)展的基礎(chǔ)。區(qū)域開發(fā)已成為城市科學(xué)發(fā)展創(chuàng)新模式我國城市發(fā)展已經(jīng)進入“后城市化、后工業(yè)化、后開發(fā)區(qū)”時代，城市建設(shè)尤其是新區(qū)建設(shè)絕對不能繼續(xù)是低層次的城市化，更是要追求城市結(jié)構(gòu)的優(yōu)化、城市功能的完善、城市品質(zhì)的提升，必須在發(fā)展模式上進行突破和創(chuàng)新?？茖W(xué)發(fā)展時代的城市建設(shè)，從單純的追求GDP增長，調(diào)整為“命題作文”。必須有效解決統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展、三農(nóng)問題、縮小貧富差距、穩(wěn)定社會結(jié)構(gòu)、節(jié)能減排、保護生態(tài)環(huán)境、緩解城市交通壓力等多維問題，更重要的是優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提供城市協(xié)調(diào)發(fā)展的持續(xù)動力，營造城市魅力。區(qū)域開發(fā)的基本內(nèi)涵在于對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級，尤其是以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展作為城市優(yōu)化發(fā)展的基礎(chǔ)動力。通過產(chǎn)業(yè)驅(qū)動，以及產(chǎn)業(yè)生態(tài)與城市空間的合理配合，促進城市優(yōu)化發(fā)展，最終實現(xiàn)空間多中心化、功能多樣化、形象特色化、環(huán)境生態(tài)化、資源集約化、生活社區(qū)化的文化新城市形態(tài)。

區(qū)域開發(fā)是以區(qū)域資源價值策劃、創(chuàng)造與提升為核心，以資源內(nèi)容經(jīng)營為手段，對既定區(qū)域的土地、空間、產(chǎn)業(yè)、文化等要素進行綜合性開發(fā)過程，最終是在特定區(qū)域內(nèi)完成高效率的“內(nèi)生循環(huán)系統(tǒng)”構(gòu)建，提供產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市功能、人居生活等相對平衡的空間形態(tài)。區(qū)域開發(fā)的定義城市經(jīng)營

×土地一級開發(fā)/土地整理×超級大盤×復(fù)合/主題地產(chǎn)×戰(zhàn)略規(guī)劃配置區(qū)域價值要素區(qū)域開發(fā)站在城市發(fā)展的高度，明確提出區(qū)域的價值主張，并通過經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃、空間規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、開發(fā)實施規(guī)劃等手段，對區(qū)域資源價值進行更充分、更有效的挖掘和配置。既適用于獨立的文化新城開發(fā)，也適用于現(xiàn)存的舊城改造。既可以變革圖新，實現(xiàn)跨越式發(fā)展；又可以傳承歷史脈絡(luò)，推陳出新，實現(xiàn)漸進式優(yōu)化。戰(zhàn)略規(guī)劃產(chǎn)業(yè)發(fā)展土地開發(fā)區(qū)域開發(fā)產(chǎn)業(yè)發(fā)展是區(qū)域價值增長源泉產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)區(qū)域的綜合條件產(chǎn)業(yè)的商業(yè)特性可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)業(yè)發(fā)展是區(qū)域開發(fā)的核心，是區(qū)域價值和財富創(chuàng)造的源泉，決定了區(qū)域開發(fā)經(jīng)濟、社會目標能否實現(xiàn)。只有產(chǎn)業(yè)的商業(yè)特性和區(qū)域的綜合條件良好匹配，成就了資本的價值特性，資本、技術(shù)、勞動等要素才會產(chǎn)生集聚；企業(yè)集聚導(dǎo)致市政基礎(chǔ)設(shè)施成本的外部性節(jié)省，以及產(chǎn)業(yè)集群導(dǎo)致的增值性創(chuàng)新，經(jīng)濟資源將在低成本基礎(chǔ)上保持持久繁榮。新城發(fā)展所倡導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)主要包括現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的三大類型：一是適合于新區(qū)建設(shè)中所引進的軟件研發(fā)、信息技術(shù)服務(wù)、服務(wù)外包、總部經(jīng)濟等二是適合于舊城區(qū)和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)區(qū)改造升級的創(chuàng)意設(shè)計、商務(wù)咨詢等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)三是適合于旅游區(qū)的旅游、會議、特色展覽、文化娛樂、藝術(shù)沙龍等土地開發(fā)是區(qū)域成功開發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。承接了城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展三項功能，也是區(qū)域利益合作共贏的基石。

管理層次建造層次規(guī)劃層次住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)文化地產(chǎn)土地開發(fā)在區(qū)域開發(fā)中“承上啟下”區(qū)域開發(fā)目標與戰(zhàn)略規(guī)劃土地開發(fā)是區(qū)域開發(fā)的基礎(chǔ)和關(guān)鍵成功環(huán)節(jié)區(qū)域開發(fā)的價值觀區(qū)域開發(fā)注重區(qū)域經(jīng)濟增加值（EVA），重視區(qū)域價值的持續(xù)提升。區(qū)域開發(fā)過程本質(zhì)上是區(qū)域價值創(chuàng)造與管理的過程。區(qū)域開發(fā)不同于土地整理和土地一級開發(fā)，其核心是通過高標準的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展、城市功能開發(fā)等手段提升區(qū)域土地、物業(yè)、品牌等資產(chǎn)資源價值并促進區(qū)域協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展。文化新城發(fā)展與政府共同分享價值增長帶來的收益，絕對不是簡單的利潤分配。區(qū)域開發(fā)是一定規(guī)模片區(qū)的開發(fā)，必須有足夠的規(guī)模來合理配比產(chǎn)業(yè)、商務(wù)、居住生活、休閑娛樂等功能，才能形成區(qū)域的特色魅力和持續(xù)發(fā)展能力。圍繞區(qū)域價值創(chuàng)造，區(qū)域開發(fā)的內(nèi)容除了通常土地整理的核心內(nèi)容，高標準的、高等級的、適合產(chǎn)業(yè)與城市定位的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（通常土地一級開發(fā)的核心內(nèi)容）之外，還包括：策劃規(guī)劃：對區(qū)域價值的戰(zhàn)略性策劃并通過控制性詳細規(guī)劃、開發(fā)實施計劃、城市設(shè)計、核心區(qū)修建性詳細規(guī)劃等一系列規(guī)劃來提升區(qū)域價值。功能性項目開發(fā)：通過產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間載體、城市功能項目的開發(fā)建設(shè)來提升區(qū)域價值尺度標桿。區(qū)域整合營銷與招商二級開發(fā)商的服務(wù)、區(qū)域運營管理等等。區(qū)域開發(fā)的基本內(nèi)容區(qū)域開發(fā)的三層聯(lián)動模式區(qū)域開發(fā)的開發(fā)模式是總體開發(fā)、片區(qū)開發(fā)和項目開發(fā)三個層面同時推進?？傮w開發(fā)主要是集中資金投入完成拆遷安置并快速形成區(qū)域主要市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施框架和形象規(guī)模。同時啟動一至二個功能片區(qū)，將基礎(chǔ)設(shè)施向深度開發(fā)推進。通常是產(chǎn)業(yè)功能和城市功能兩個片區(qū)的雙輪驅(qū)動。在推進的兩個功能片區(qū)內(nèi)，為樹立區(qū)域開發(fā)形象標桿，快速打造產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間載體和城市功能載體，通常啟動一個產(chǎn)業(yè)綜合體項目，一個商業(yè)、酒店和居住的文化新城綜合體項目。區(qū)域開發(fā)的甲方總體模式區(qū)域開發(fā)的組織模式是政府和企業(yè)聯(lián)合開發(fā)、“政府掌舵、企業(yè)劃槳”，共同分享土地增值和區(qū)域發(fā)展之收益。傳統(tǒng)的以城市建設(shè)為主要內(nèi)容的城市發(fā)展基本上是由政府主導(dǎo)的財政投資推動，這種政府主導(dǎo)模式是快速城市化的要求，但是在效率、集約、可持續(xù)方面的弊端也是顯而易見。和諧社會和科學(xué)發(fā)展形勢下，政府將從廣泛參與城市建設(shè)的投資、經(jīng)營向重視公共服務(wù)、社會民生建設(shè)轉(zhuǎn)型。因此在城市化建設(shè)方面迫切需要進一步改革投融資體制，加快體制機制創(chuàng)新，解除束縛生產(chǎn)力發(fā)展的體制性障礙。既要解決可持續(xù)發(fā)展和土地科學(xué)集約利用問題，也要保證持續(xù)發(fā)展的城市化建設(shè)資金問題，這些都需要更充分和更有效的引入市場機制，并讓市場機制發(fā)揮基礎(chǔ)性作用。政府與企業(yè)的聯(lián)合開發(fā)將是城市發(fā)展的主導(dǎo)模式。政府目標甲方總體由多元化經(jīng)濟組分的專業(yè)性商業(yè)機構(gòu)，在政府領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)政府授權(quán)或委托，就區(qū)域開發(fā)項目的建設(shè)和運營，按市場經(jīng)濟準則和商業(yè)價值規(guī)則，實施全程性總體責(zé)任統(tǒng)籌。企業(yè)目標政府問題企業(yè)問題

政府掌舵企業(yè)劃槳發(fā)展效率體制短期利益區(qū)域開發(fā)的甲方總體模式政府主導(dǎo)統(tǒng)一規(guī)劃市場化運作區(qū)域開發(fā)政府主導(dǎo)：按照總體規(guī)劃，確定開發(fā)目標、重點建設(shè)項目、建設(shè)品質(zhì)和建設(shè)進度通過授權(quán)委托，選擇土地開發(fā)實施主體審批區(qū)域開發(fā)總體規(guī)劃和控制性規(guī)劃實行土地儲備和土地供應(yīng)計劃管理審查批準開發(fā)成本和熟地土地出讓價格對經(jīng)營性土地主持公開招標和掛牌出讓建立開發(fā)管理和協(xié)調(diào)體系對區(qū)域產(chǎn)業(yè)出臺支持政策統(tǒng)一規(guī)劃：根據(jù)總體規(guī)劃和，政府確定重點項目的空間布局和功能定位審查批準控制性規(guī)劃和城市設(shè)計審查批準修建性規(guī)劃審查批準區(qū)域開發(fā)建設(shè)的專項規(guī)劃（電力、景觀、市政、道路等）市場化運作：文化新城股份負責(zé)項目的戰(zhàn)略策劃、投融資、規(guī)劃設(shè)計、征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市功能配套設(shè)施建設(shè)、景觀環(huán)境建設(shè)。組織區(qū)域整合傳播與招商并為二級開發(fā)企業(yè)服務(wù)。區(qū)域開發(fā)的甲方總體模式區(qū)域開發(fā)是以功能為目標導(dǎo)向的開發(fā)，堅持功能開發(fā)理念，以形態(tài)開發(fā)支持功能開發(fā)，以功能開發(fā)帶動形態(tài)開發(fā)，最終實現(xiàn)區(qū)域價值最大化。開發(fā)模式區(qū)別于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)以資金平衡為目標導(dǎo)向的開發(fā)模式。作為上市公司，在政府承諾帳面結(jié)算確認收入基礎(chǔ)上。將資金繼續(xù)投入到后續(xù)持續(xù)開發(fā)中去。區(qū)域開發(fā)的功能導(dǎo)向模式區(qū)域開發(fā)倡導(dǎo)生態(tài)開發(fā)模式，均衡產(chǎn)業(yè)開發(fā)與自然保育，提供可適性的總體規(guī)劃框架，讓規(guī)劃框架的分期開發(fā)策略與環(huán)境框架的長期建設(shè)獲得良好協(xié)調(diào)，通過可持續(xù)性的開發(fā)創(chuàng)造城市與產(chǎn)業(yè)發(fā)展活力。生態(tài)開發(fā)包括自然生態(tài)、產(chǎn)業(yè)生態(tài)和社會生態(tài)三個層面。產(chǎn)業(yè)生態(tài)是以哈佛大學(xué)邁克爾波特的產(chǎn)業(yè)集群（是指在某一特定領(lǐng)域中通常以一個主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為核心，大量產(chǎn)業(yè)聯(lián)系密切的企業(yè)以及相關(guān)支撐機構(gòu)在空間上集聚，并形成強勁、持續(xù)競爭優(yōu)勢的現(xiàn)象。）與競爭理論為基礎(chǔ)，超越本地區(qū)資源稟賦的存量狀況，通過政府對本區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與培育，形成產(chǎn)業(yè)集群和生態(tài)。社會生態(tài)則是營造穩(wěn)定的社會結(jié)構(gòu)，突破簡單的失地農(nóng)民的補償安置模式，從產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市功能協(xié)調(diào)發(fā)的角度來解決“三農(nóng)”問題，將失地農(nóng)民進行集中安置，讓原住民也能參與、分享產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展帶來的溢出效應(yīng)。納入到產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市功能體系中去，成為提供社區(qū)服務(wù)、物業(yè)管理、環(huán)境綠化等產(chǎn)業(yè)和城市服務(wù)的主力軍。與高能級的產(chǎn)業(yè)和工作人口形成生態(tài)開放式的、和諧共生的社會結(jié)構(gòu)，從根本上避免不和諧因素。區(qū)域開發(fā)的生態(tài)開發(fā)模式區(qū)域開發(fā)商業(yè)模式開發(fā)投入開發(fā)收入土地規(guī)劃、城市規(guī)劃新增建設(shè)用地計劃與征地策劃規(guī)劃設(shè)計市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)公共配套項目產(chǎn)業(yè)配套項目整體傳播與招商其他****生地*平方公里土地出讓金經(jīng)營性資產(chǎn)土地出讓金專戶區(qū)域?qū)Ｙ~公共配套設(shè)施產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施市政基礎(chǔ)設(shè)施等通訊等區(qū)域增值服務(wù)土地開發(fā)成本土地出讓凈收益（除去開發(fā)成本、被征地農(nóng)民基本生活保障資金、廉租房基金土地收儲專項資金）補償性支出成本開發(fā)性支出成本管理、財務(wù)、營銷與前期費用稅費性成本分享移交****熟地****畝區(qū)域開發(fā)運作系統(tǒng)策劃規(guī)劃區(qū)域開發(fā)策劃規(guī)劃，由公司負責(zé)委托實施，上報政府有關(guān)部門審批《****發(fā)展戰(zhàn)略定位與規(guī)劃》、《****產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》《****控制性詳細規(guī)劃》《****區(qū)域開發(fā)實施方案》《****項目建議書》、《****項目可行性研究報告》《****土地運營策劃方案》《****產(chǎn)業(yè)與配套項目招商實施方案》《****整合推廣策劃方案》《****市政基礎(chǔ)設(shè)施總體專項規(guī)劃》、《****交通專項規(guī)劃》、《****生態(tài)環(huán)境專項規(guī)劃》、《****景觀總體專項規(guī)劃》以及其他各專項設(shè)計《****城市設(shè)計導(dǎo)則》、《****啟動區(qū)修建性詳細規(guī)劃》、《****重要節(jié)點城市設(shè)計》建設(shè)項目定位策劃與規(guī)劃、建筑設(shè)計等開發(fā)建設(shè)招投標的組織工程監(jiān)理招標工程施工招標工程項目專業(yè)分包招標：專業(yè)管線、噴灌工程、標牌標識工程、區(qū)域自控系統(tǒng)、橋梁工程、消防工程、弱電工程、幕墻工程、裝飾工程、加固改造工程等大宗材料設(shè)備招標工程組織順序總的原則：先地下后地上采取一次性拆遷完畢，地下工程統(tǒng)一開工地下綜合管廊和空間開發(fā)結(jié)構(gòu)工程管廊內(nèi)部各種管線工程直埋管線工程回填土工程綠化景觀工程、道路工程二級項目的交底與控制二級項目交底的內(nèi)容：各種管線接口的標高、坐標紅線位置規(guī)劃有關(guān)要求—高度、容積率、停車位指標等現(xiàn)場臨時水電接口位置及現(xiàn)場管理各項要求二級項目的控制－－規(guī)劃控制單體規(guī)劃和總體規(guī)劃的關(guān)系地上、地下建筑物和紅線的關(guān)系施工現(xiàn)場的管理施工現(xiàn)場規(guī)劃：根據(jù)現(xiàn)場具體情況，統(tǒng)一布局，統(tǒng)一管理施工現(xiàn)場管理制度：協(xié)議準備和制度準備制定現(xiàn)場管理標準與二級項目開發(fā)單位簽訂相關(guān)管理協(xié)議與政府主管部門達成默契，借助主管部門的力量進行管理。建立現(xiàn)場聯(lián)席會議制度和檢查制度開發(fā)成本控制土地開發(fā)項目成本控制必須加強目標成本控制，并實施全過程成本動態(tài)管理開發(fā)成本控制的特點開發(fā)成本核算的特點土地開發(fā)成本由政府審定土地開發(fā)成本中包含法定利潤和相應(yīng)的企業(yè)所得稅。土地開發(fā)項目成本貫徹全面成本控制原則征地拆遷費用投資大建設(shè)期貸款利息相應(yīng)較高項目復(fù)雜，設(shè)計圖紙的變更較多項目周期長：材料、人工成本會發(fā)生變化項目多，招投標組織的難度大臨水、臨電、臨建的成本確定科學(xué)合理的成本目標合理最低化原則全面控制原則系統(tǒng)管理原則全過程成本動態(tài)控制成本核算（實際成本）成本分析與糾偏成本考核，落實責(zé)任人區(qū)域推廣與招商區(qū)域開發(fā)招商推廣：根據(jù)土地供應(yīng)計劃和城市經(jīng)濟發(fā)展對土地的需求，把完成土地開發(fā)的熟地推向市場，通過宣傳、推廣、洽談，把土地使用權(quán)出讓給二級開發(fā)商。招商推廣實際上是土地地塊銷售的過程。

土地儲備中心為主體，以出讓公告方式進行招商推廣

土地儲備中心/管委會合資公司根據(jù)項目功能定位和規(guī)劃條件，制定招商方案，鎖定目標客戶群體打造團結(jié)有效的招商團隊和專業(yè)人才建設(shè)充分利用政府和社會資源建立招商渠道公司的品牌建設(shè)和形象宣傳招商推廣是土地開發(fā)成功的關(guān)鍵點為二級開發(fā)服務(wù)咨詢服務(wù)各項手續(xù)支持服務(wù)為二級開發(fā)企業(yè)開工創(chuàng)造條件整合營銷協(xié)助與大市政管線接口協(xié)助政府規(guī)劃審查現(xiàn)場管理區(qū)域開發(fā)(****)二級項目建設(shè)的品質(zhì)和現(xiàn)場管理對區(qū)域開發(fā)項目的整體品質(zhì)和現(xiàn)場管理有直接影響。只有二級項目取得成功，才能確保實現(xiàn)土地開發(fā)的總體規(guī)劃要求，實現(xiàn)高品質(zhì)的城市規(guī)劃目標，加快城市建設(shè)的速度，使項目整體有序、健康發(fā)展。

建設(shè)過程中和建成后的管理交通的組織管理與社會治安、消防等管理問題公共物業(yè)的安全、維護等管理問題功能區(qū)管理組織架構(gòu)熱力、燃氣、電力、上水、污水、中水等管理問題工商、城管、稅務(wù)、衛(wèi)生防疫管理問題區(qū)域開發(fā)與城市功能區(qū)管理區(qū)域開發(fā)項目的建設(shè)既包括區(qū)域開發(fā)的過程，將土地變成熟地出讓，同時包括組織協(xié)調(diào)二級項目建設(shè)，為二級開發(fā)商服務(wù)，在二級項目建設(shè)的同時，完成道路、市政、環(huán)境、標識等系統(tǒng)的建設(shè)，將一個較完整的社區(qū)或功能區(qū)交給社會。土地開發(fā)成本核算補償性支出，指因征收土地而發(fā)生的各項補償費用，具體包括：土地補償費、安置補償費、青苗補償費和拆遷補償費等。開發(fā)性支出，指征收土地后，用于土地的各項開發(fā)費用（不含市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費用），具體包括：出讓的土地范圍內(nèi)發(fā)生的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，即道路、供水、供電、供氣、排水、雨水、通訊、綠化及其他市政配套設(shè)施、公共配套設(shè)施、功能性派套設(shè)施建設(shè)等；為征用、開發(fā)出讓的土地而支付的銀行貸款利息。建設(shè)期間的運營管理費用。管理及前期費用，指因土地開發(fā)、收儲及出讓而發(fā)生的相關(guān)業(yè)務(wù)費用，包括：策劃咨詢費用、規(guī)劃設(shè)計服務(wù)費、抵押費、評估費、拆遷管理費、公證費、測繪費、公告費、宣傳費、印刷費、宣傳推廣費、營銷費等。稅費性成本：指因征地或出讓而發(fā)生的上繳國家、省、市的有關(guān)稅費，包括土地利用規(guī)劃調(diào)整費、耕地開墾費、農(nóng)業(yè)重點開發(fā)建設(shè)基金、耕地占用稅、用途變更費、征地管理費、出讓業(yè)務(wù)費等。財務(wù)費用。土地開發(fā)稅費。土地開發(fā)基本收益。土地開發(fā)成本核算科目、標準等雙方約定，成本經(jīng)由省級國土部門認可的評估機構(gòu)出具評估報告并報雙方確認。土地開發(fā)成本具體核算。土地運作：土地出讓金土地出讓金收益土地出讓金收入扣除開發(fā)成本后的結(jié)余為土地出讓金收益。土地出讓金全部到位后，市財政部門根據(jù)市國土部門提供的土地出讓合同、土地出讓金清算單和補償協(xié)議書，審核并最終確定土地出讓金收益。土地出讓金收益分配前，須計提以下資金：新增建設(shè)用地土地有償使用費；農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金；被征地農(nóng)民基本生活保障資金：土地收儲專項資金。土地出讓金收益在計提上述資金后形成土地出讓金凈收益。土地出讓金收入管理土地出讓金繳入國庫，實行財政預(yù)算管理。市財政部門在土地出讓金專戶設(shè)置“****專賬”，專門用于****土地出讓金收入與支出管理。“****專賬”收入來源包括****開發(fā)范圍內(nèi)土地出讓金收入。土地出讓金由國土部門代收后繳入該賬戶。土地運作：土地出讓金土地出讓金支出管理開發(fā)成本支出。市財政部門根據(jù)****與國土部門提供的土地出讓金清算單、土地出讓合同、補償協(xié)議書，審核后，從“****專賬”撥付給****。土地出讓金凈收益支出。土地出讓金凈收益全部支持****，用于****配套項目的建設(shè)、運營，產(chǎn)業(yè)發(fā)展支持等。市財政部門在開發(fā)成本和計提基金后，撥付給****。結(jié)算每年11月30日前，合資公司擬訂下年度《年度投資開發(fā)建設(shè)計劃和資金預(yù)算》（以下簡稱投資計劃）具體包括但不局限于：征地、拆遷、策劃、規(guī)劃、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共配套項目建設(shè)、功能性項目建設(shè)計劃。上報管委會，直至最終批準。作為財政支出預(yù)算依據(jù)。每年11月30日前，合資公司制定下年度土地供應(yīng)計劃和土地出讓收入資金預(yù)算。上報管委會，直至最終批準。作為財政收入預(yù)算依據(jù)每年11月30日前，合資公司與管委會對當年的年度結(jié)算額度確認，根據(jù)確認額，在地方財政年度結(jié)算截止日10日前結(jié)算并支付，前二年內(nèi)該款項用于下一年度的開發(fā)建設(shè)投資。如果當年結(jié)算時，結(jié)算額超出當年資金支付能力，差額部分由管委會納入第二年資金計劃，差額部分按年利*%計息。建設(shè)規(guī)費合作范圍內(nèi)建設(shè)規(guī)費由管委會統(tǒng)一收取，用于建設(shè)。建設(shè)規(guī)費包括：市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費；結(jié)建式（防空地下室）異地建設(shè)費；新型墻體材料專項基金；散裝水泥專項基金；新建房屋白蟻預(yù)防費等。建設(shè)規(guī)費收取標準按照政府有關(guān)文件執(zhí)行。管委會設(shè)立建設(shè)規(guī)費“****專戶”，用于建設(shè)規(guī)費的征收、返還等。建設(shè)規(guī)費的收取由管委會部門負責(zé)辦理建設(shè)項目面積的審核、費用核算。需繳納的建設(shè)規(guī)費由有關(guān)部門審批。建設(shè)單位辦理繳費手續(xù)，資金直接進入建設(shè)規(guī)費專戶。綜合文化新城（30平方公里以上）定義：綜合文化新城是指位于城市郊區(qū)，通過單一的對外交通連接，以城與城之間定點定時的交通模式為主的有永久性綠地與大城市相隔離，交通便利、設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美，能分擔大城市中心城區(qū)的居住功能和產(chǎn)業(yè)功能，具有相對獨立性的城市分區(qū)。特征：位于大城市郊區(qū)有永久的綠地與大城市相隔里具有一定的地理空間，一般規(guī)模在30平方公里以上具有一定人口規(guī)模，一般規(guī)模在30萬人以上具有完善的城市功能：居住、商業(yè)、工作、商務(wù)、休閑娛樂、交通等產(chǎn)業(yè)社區(qū)（10—15平方公里）定義：產(chǎn)業(yè)社區(qū)是指位于城市的近郊區(qū)以內(nèi)，與城市道路通過對外交通線溝通連接，相互之間具有頻繁便捷的公交聯(lián)系的具有一定地理空間基礎(chǔ)的社會群體，其功能在以產(chǎn)業(yè)集聚功能和產(chǎn)業(yè)用地為主的同時，建設(shè)為產(chǎn)業(yè)功能配套的服務(wù)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)。特征：具有特定的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)(國際文物藝術(shù)品交易、文化產(chǎn)品研發(fā)加工、私人博物館和名人紀念館群、中國及國際民俗文化展演、企業(yè)孵化區(qū)、休閑旅游娛樂)具有一定數(shù)量的人口(不少于10萬人)具有一定的地理空間，規(guī)模一般不低于10平方公里與主城間有快速的交通通道提供工作、居住、商業(yè)娛樂復(fù)合空間扇形結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)用地居住用地服務(wù)用地至城市建成區(qū)產(chǎn)業(yè)用地+居住用地+配套服務(wù)設(shè)施用地研發(fā)辦公物業(yè)住宅商業(yè)產(chǎn)業(yè)綜合體營造產(chǎn)業(yè)集群，提供區(qū)域可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)動力是文化新城/新區(qū)區(qū)域開發(fā)的核心任務(wù)之一。當前，文化新城/新區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)選擇更多是國際文物藝術(shù)品交易、文化產(chǎn)品研發(fā)加工、私人博物館和名人紀念館群、中國及國際民俗文化展演、企業(yè)孵化區(qū)、休閑旅游娛樂以及其他生