今久傳播星河灣營銷推廣方案

1以打造城市豪宅社區(qū)為價值核心的綜合地產商姿態(tài)，星河灣奠定了中國城市豪宅的王者地位。今天，星河灣立足上海，將一個胸懷偉大理想的企業(yè)與世界對話……浦東星河灣工程定位浦東星河灣營銷執(zhí)行策略2浦東星河灣工程定位3一、解讀星河灣※高端住宅社區(qū)※頂級名流生活圈層※高端資源整合平臺全景園林、精裝平層豪宅公寓、超五星酒店、會所、商業(yè)，真正意義上的大規(guī)模成品豪宅社區(qū)。舒適而奢華的設計理念成為社區(qū)的“隱性門檻〞，實現(xiàn)頂級豪宅真正意義上的身份純粹而同一。以國際豪宅經營理念在星河灣做到極致，建造產品即整合跨界資源，營造高端的生活與社交平臺。4ShanghaiBeijing北京：中國的標桿/官場人居時代革命，中國的星河灣Guangzhou廣州：華南的門戶/商場品質大盤時代，華南的星河灣上海：世界的窗口/洋場星河灣，對話世界二、上海對星河灣的意義5運作上：規(guī)?；_始顯形表露對市場而言，從工程走向品牌化資源上：真正從鏈環(huán)到平臺化二、上海對星河灣的意義6三、浦東星河灣的提升※成為中國的世界名片。從浦東星河灣先發(fā)，引起世界關注，最終形成星河灣世界級資源平臺，成就中國第一張奢侈品地產品牌。※建成第一個最復雜最具國際化豪宅社會。上海文化熔爐的國際化地域特點決定了浦東星河灣的業(yè)主圈層將是星河灣系中國際化色彩最為濃郁的頂級層峰社會?！兇獾纳萑A的量身定制豪宅。集合廣州與北京星河灣工程的產品精髓，浦東星河灣工程摒棄一房、二房產品，專為億萬身價客戶量身定制。7上海豪宅公寓市場分析市場特征：◎上海豪宅市場開展動線遵循由西向東的變遷◎分布上以古北、碧云為代表的圈層型與陸家嘴濱江、新天地等資源型為主去化特征：◎06-08年，在售工程逐年增加，月均去化套數(shù)始終保持個位數(shù)，；受整體市場環(huán)境影響，2021年市中心豪宅呈現(xiàn)價風格整特點?！?9年1-4月，上海豪宅公寓市場金三銀四成交量集中放量，3~4萬元/㎡工程通過適當降價帶動成交量的上升。

整體市場環(huán)境8上海豪宅公寓市場分析

豪宅競爭市場層面從成交均價來看，成交均價大于35000元/㎡的在售豪宅公寓工程，僅16個！〔世茂濱江花園＼御翠豪庭＼嘉利浦江＼泰府名邸＼君御豪庭＼永業(yè)公寓＼經典茂名公寓＼靜安紫苑＼老西門公館＼翠湖天地嘉苑＼遠中風華園＼蘭馨公寓＼王子晶品＼新外灘花園＼財富海景花園＼翠湖天地御苑〕從主力面積來看，單套產品主力面積大于250㎡的在售豪宅公寓工程，僅4個！〔晶品公寓〔王子晶品〕、蘭馨公寓、財富海景花園、萬特園二期〔獨棟、公寓社區(qū)，公寓為35套復式〕從綜合推案量來看，單套產品主力總價大于1000萬元、超過150套的在售豪宅公寓工程，無！9市場經驗歷史數(shù)據(jù)無參考空白千萬級豪宅社會定位世界的星河灣目標浦東星河灣10

星河灣很像我在曼哈頓看過的房子環(huán)境！小環(huán)境大環(huán)境都要好，到現(xiàn)在為止我還沒見過讓我滿意的樣板房做的美侖美奐，但是收房時總是打折扣，為何不能眼見為實園林景觀看起來挺美，可是入住后缺總覺得缺點啥鄰居是誰很重要很期待，卻總是在期待11有錢可以買到奢侈品，卻買不到“奢侈品〞級別的。。。房子？早已有了自己的豪宅有了無數(shù)處城市的府邸，但是，仍然希望找到一處能釋放自己的地方只遵從自己的心與夢想不經意間，成就“豪宅收藏家〞，無奈下唯有繼續(xù)尋覓12總統(tǒng)套房，日租1-5萬不等下榻必住最高級酒店的總統(tǒng)套房；與其說是夜宿地，不如說是沒有“家〞對于好房子，心里有標準，完美的作品經得起細節(jié)的挑剔，中意的居所絕不勉強一旦遇到，頃刻間收入囊中，實非沖動。。。13平面的豪華并非生活的奢華。。有內在，空間才值得存在。當別人追求用平方米來衡量成功的同時，少數(shù)人早已深諳“豪華〞與“奢華〞的分別。一切空間只為生活而存在14消費者描繪15閱盡了功名，游歷環(huán)球，嘗遍了世界，享盡人生。還有什么能打動他？直到，遇見星河灣……16營銷執(zhí)行策略17浦東星河灣2021年銷售目標：300套年內銷售金額30個億！1830進1法那么：

以足夠龐大的社會高端人士現(xiàn)場到訪量，創(chuàng)開盤即紅盤！19開傳奇，創(chuàng)傳記！萬人看星河灣8月8日~9月8日,日均300人次，峰值日1200人次逾萬名高端階層蜂擁浦東星河灣20星河灣，已經足夠優(yōu)秀如何告訴客戶！地段，不重要；多余的概念包裝，不重要……我們的任務21行業(yè)內/老客戶上海本地客戶江浙客戶其他客戶重度關心者忠實購置人群對高端品質住宅極具判斷能力向上?？待R，高品質住宅跟隨者外籍/港澳臺客戶受影響者，盲目跟風，相信神話產品注重品牌形象以及產品性價比〔比較香港國外豪宅〕浦東星河灣目標客戶分類信息露出震撼偶像神話鑒別22生理安全歸屬尊重自我實現(xiàn)生理安全歸屬尊重自我實現(xiàn)生理安全歸屬尊重自我實現(xiàn)生理安全歸屬尊重自我實現(xiàn)行業(yè)內/老客戶江浙客戶上海本地客戶其他區(qū)域不同客戶與馬斯諾理論的匹配生理安全歸屬尊重自我實現(xiàn)外籍客戶23與客群的對話方式行業(yè)內/老客戶上海本地客戶江浙客戶其他區(qū)域產品信息公布重度關心工程具備鑒別好東西的能力以現(xiàn)場實景震撼航機雜志、公關活動配合與上海聯(lián)系密切追隨特點航機雜志、公關活動配合外籍客戶航機雜志、公關活動配合具備鑒別好東西的能力24行業(yè)內/老客戶上海本地客戶江浙客戶其他客戶外籍/港澳臺客戶企劃表現(xiàn)邏輯思路保持信息披露與上海聯(lián)系密切追隨挑剔的鑒賞力挑剔的鑒賞力25營銷總原那么精準制導/集中爆發(fā)/線下配合傳奇故事/產品力/PR事件8.8核爆二個根本點一個中心26

傳播策略【緊密圍繞五類目標客戶】概念傳播

線下為主6月-7月8.8核爆集中投放

全面覆蓋

轟動事件8.6-8.88月-9月產品力表現(xiàn)

線上線下

持續(xù)推進傳

播

節(jié)

奏傳奇態(tài)度+開盤信息產品力+PR事件傳播訴求276月份執(zhí)行方案及工作內容活動展板/名片DM折頁/手提袋禮品/巡展用邀請函高端雜志航機雜志客戶通訊區(qū)域位置圖銷售總平圖制服7月8月9月6.256.76.16月時間軸階段目標：16月份以物料準備為主，6月1日前公關活動用物料到位，6.25日前局部銷售物料到位；此階段公關活動開始，媒體傳播以軟性新聞為主，不涉及產品信息。傳播手段：配合公關活動，以軟性新聞推廣為主；此階段雜志稿完成，以備7月份刊登。雜志稿訴求內容以工程打造的高端圈層為主，覆蓋最廣客群。通過客戶通訊維護關系。公關活動：1、荷蘭銀行京、廣、滬VIP活動2、上海國際時尚高爾夫俱樂部09-10賽季會員杯賽3、星河灣巡展+推介會4、星河灣產品推介會-高端會所俱樂部/易居鉆石會員/基金經理人/星河灣北京業(yè)主/星河灣廣州業(yè)主5、一財會活動23活動、公關開始CRM系統(tǒng)投入使用拿到預售證一財會活動公關活動排片表28物料準備活動用展板5.12-5.145.15-5.205.20-5.316.16月后大型活動使用資料及圖片搜集整理創(chuàng)意設計及調整打樣制作成品完成

名片5.15-5.195.20-5.215.21-5.316.1活動及銷售使用創(chuàng)意設計調整打樣制作成品完成DM折頁5.15-5.195.20-5.215.21-5.316.1活動及銷售使用創(chuàng)意設計調整打樣制作成品完成手提袋5.15-5.195.20-5.215.21-5.316.1活動及銷售使用創(chuàng)意設計調整打樣制作成品完成巡展用邀請函5.22-5.255.265.26-6.16.5巡展各地通用版創(chuàng)意設計調整打樣制作成品完成禮品5.15-5.225.23-5.265.26-6.056.11活動及開盤使用創(chuàng)意設計調整打樣制作成品完成巡展用展板5.12-5.135.14-5.155.14-5.185.18本次招聘會及今后巡展通用版8-12個資料及圖片搜集整理創(chuàng)意設計及調整打樣制作成品完成創(chuàng)意設計調整打樣制作成品完成區(qū)位交通圖生活機能圖5.20-5.316.1-6.146.15-6.206.25用于臨時會客廳創(chuàng)意設計調整完稿成品完成銷售總平圖5.20-5.316.1-6.146.15-6.206.25活動及銷售使用創(chuàng)意設計調整完稿成品完成制服5.20-5.265.275.286.11活動及銷售使用創(chuàng)意設計設計定稿打樣制作成品完成廣告高端雜志硬廣5.25-5.285.29-6.46.56.5一般雜志需要提前15天-30天截稿，每月只有一期或兩期，需提前完成創(chuàng)意設計調整完稿完成航機雜志硬廣5.25-5.285.29-6.46.56.5同上創(chuàng)意設計調整完稿完成需6月完成的工作297月份執(zhí)行方案及工作內容7月8月9月7.16月時間軸階段目標：1工程亮相、概念傳播、不涉及詳細信息。銷售物料到位。傳播手段：戶外高炮、概念樓書、網絡廣告、TVC第一波〔7.15投放〕、雜志、賬單直投及新聞軟文公關活動：23概念樓書/戶外高炮媒體新聞稿/網絡廣告TVC第一波投放專業(yè)雜志/高端雜志/航機雜志/生活手冊銷售夾/杯墊/胸牌/激光筆/光盤套/信封信紙/銷控板/司徽/賬單直投7.157.251、星河灣巡展+推介會2、星河灣產品推介會-高端會所俱樂部/易居鉆石會員/基金經理人/星河灣北京業(yè)主/星河灣廣州業(yè)主3、梁上燕副總裁電視專訪30物料準備概念樓書5.20-5.275.28-6.126.13-6.196.19-7.1活動及銷售使用資料及圖片搜集整理文案撰寫、創(chuàng)意設計調整及完稿打樣制作成品完成生活手冊6.25-7.17.2-7.57.6-7.107.25內容：生活機能圖、金鑰匙服務、酒店會所、園林知識、建材介紹創(chuàng)意設計調整打樣制作成品完成銷售夾、銷控板6.25-7.87.9-7.157.16-7.207.25活動及銷售使用創(chuàng)意設計設計定稿打樣制作成品完成紙杯、杯墊、胸牌、激光筆、光盤套、信封信紙、雨傘、司徽等VI應用6.25-7.87.9-7.157.16-7.187.19-7.25活動及銷售使用創(chuàng)意設計設計定稿打樣制作成品完成廣告戶外高炮6.15-6.216.22-6.266.26-6.296.30創(chuàng)意設計調整完稿畫面完成TVCA版（第一波）目前-5.255.26-7.57.7-7.107.151分鐘概念形象篇腳本調整拍攝、制作、后期制作完成、審片投放新聞稿（媒體）7.17.1-7.157.1-7.157.157.1-7.15媒體記者北京、廣州之行，期間對兩地星河灣進行新聞報道活動開始撰寫稿件發(fā)稿完成專業(yè)雜志7.1-7.97.10-7.147.157.25硬廣形式：類開盤稿，項目信息露出，可選上海樓市、租售情報等創(chuàng)意設計調整完成投放框架傳媒系列硬廣7.5-7.197.20-7.247.258.6一夜之間，全市高端社區(qū)電梯內框架媒體全部發(fā)布，4張稿件創(chuàng)意設計調整及完稿完成及截稿全城投放高端雜志硬廣6.25-6.286.29-7.47.57.5一般雜志需要提前15天-30天截稿，每月只有一期或兩期，需提前完成創(chuàng)意設計調整完稿完成航機雜志硬廣6.25-6.286.29-7.47.57.5同上創(chuàng)意設計調整完稿完成網絡廣告6.25-6.286.296.307.1通欄廣告、首頁旗幟等網絡硬廣創(chuàng)意設計調整完稿完成直投賬單廣告7.6-7.107.11-7.157.16-7.187.20創(chuàng)意設計調整完稿完成需7月完成的工作317月8月9月8.106月時間軸階段目標：1圍繞8.8開盤，進行立體式、全方位廣告轟炸。8.8后持續(xù)跟進，產品力表現(xiàn)。傳播手段：開盤當天滬上主流媒體頭版〔晨報、晚報、東早、解放〕、開盤后紙媒豎1/2三聯(lián)版、TVC第二波、第一財經、網絡、專業(yè)雜志公關活動：1、千人地產CEO看星河灣2、波士堂周年慶星光會活動〔暫定〕3、上海國際金融論壇4、千位業(yè)主包機看星河灣5、星河灣體驗日,易居鉆石會員答謝會6、基金理財研討會7、上海市青年企業(yè)家09晚餐會8、星河灣新品亮相-暨杭州江南會1001紅酒會開張酒會9、澳華節(jié)--經濟文化交流系列活動238.68.20全市主流媒體全市框架傳媒TVC第二波戶型圖冊開盤活動邀請函專業(yè)雜志8.20開始-9.18豎1/2聯(lián)版報紙媒體

8.8開始-10.15產品樓書制作

8.88月份執(zhí)行方案及工作內容32物料準備8.8活動邀請函7.10-7.197.20-7.318.18.4創(chuàng)意設計打樣制作完成使用一財會活動邀請函7.10-7.197.20-7.318.18.4根據(jù)具體活動時間調整，并以一財會為主創(chuàng)意設計打樣制作完成使用產品樓書8.88.289.1510.15拍攝實景照片設計稿完成定稿制作完成戶型圖冊7.25-7.287.29-7.307.31-8.28.6活動及銷售使用創(chuàng)意設計調整打樣制作成品完成廣告TVCB版（第二波）-5.255.26-7.57.7-8.18.61分鐘生活篇腳本調整拍攝、制作、后期制作完成、審片投放媒體新聞稿7.1-7.107.11-7.257.26-7.308.1具體與活動、專訪等相關的新聞稿需要根據(jù)實際情況有所變化撰寫大綱撰寫正文調整完成開盤報紙稿7.1-7.247.25-7.308.18.6/8.7上海各大主流媒體頭版：小全版或半版創(chuàng)意設計調整完成投放專業(yè)雜志7.12-7.247.25-7.318.18.10上海樓市、租售情報等：別刊形式創(chuàng)意設計調整及完稿完成投放報紙稿（熱銷、產品系列稿）7.15-7.318.1-8.148.158.20-9.18豎1/2三聯(lián)或二聯(lián)版，出2套系列稿，每套4張畫面，開盤后自8.20開始，連續(xù)投放5-6周創(chuàng)意設計調整完成每周四或五投放需8月完成的工作33總體預算分配：5200萬元報紙戶外〔含分眾〕電臺活動廣告公司346.17.18.19.1重要時間節(jié)點8.8開盤核爆日拿到預售證活動、公關開始CRM系統(tǒng)投入使用10.1執(zhí)行原那么：集中優(yōu)勢媒體資源和時間段核爆式投放，在短期內形成全城知名和品牌形象影響每階段目標：推廣費用預算比例：〔10月后預留10%〕10%45%25%10%全國性高端雜志投放，為工程正式亮相做前期鋪墊開盤后乘熱打鐵，配合工程提升調性形象與銷售此階段公關活動開始，媒體傳播以軟性新聞為主，不涉及產品信息。工程亮相、概念傳播、不涉及詳細信息。銷售物料到位。傳播手段:雜志稿訴求內容以工程打造的高端圈層為主，覆蓋最廣客群。通過客戶通訊維護關系。媒體組合：戶外高炮、概念樓書、網絡廣告、TVC第一波〔7.15投放〕、高端雜志、賬單直投及新聞軟文圍繞8.8開盤，進行立體式、全方位廣告轟炸。8.8后持續(xù)跟進，產品力表現(xiàn)。開盤當天滬上主流媒體頭版〔晨報、晚報、東早、解放〕、開盤后紙媒豎1/2三聯(lián)版、TVC第二波、第一財經、網絡、專業(yè)雜志分眾框架傳媒356.17.18.19.1重要時間節(jié)點8.8開盤核爆日拿到預售證活動、公關開始CRM系統(tǒng)投入使用10.1執(zhí)行原那么：1、走出去，利用其他資源渠道嫁接2、全球路演，塑造工程國際形象1、8月8日以第一次大型場活動創(chuàng)造“開門紅〞2、中國星河灣大會拉開序幕，啟動萬人看星河灣。1、活動不斷。大小活動相互穿插，現(xiàn)場保持持續(xù)人氣2、配合銷售

荷蘭銀行京、廣、滬VIP活動上海國際時尚高爾夫俱樂部09-10賽季會員杯賽各階段主要活動：

星河灣亮相巡展活動

星河灣產品推介會(各行業(yè)、各城市)

千人地產CEO看星河灣波士堂周年慶星光會活動〔暫定〕

上海國際金融論壇

千位業(yè)主包機看星河灣

星河灣體驗日,易居鉆石會員答謝會

基金理財研討會

上海市青年企業(yè)家09晚餐會

星河灣新品亮相-暨杭州江南會1001紅酒會開張酒會

澳華節(jié)--經濟文化交流系列活動

陸家嘴金融俱樂部

亞太國際金融論壇

星河灣－群星璀燦重陽慈善夜

外服CEO星河灣酒會

第十一屆上海國際藝術節(jié)

張江國際電子商務論壇

時尚奧斯卡頒獎晚會

未來創(chuàng)想中外兒童涂鴉大賽

時裝新品發(fā)布會

奢侈品新品發(fā)布會

高級鉆石珠寶VIP客戶年會一財系例活動

易居中國·09第一財經商界精英高爾夫挑戰(zhàn)賽CBLA中國最正確商業(yè)領袖評選+頒獎典禮星河灣產品推介會〔港澳臺、境外〕

線下渠道策略【緊密圍繞五類目標客戶】36

公關活動排片表月度編號活動名稱規(guī)模形式主辦方城市.地點預算6、7月NO.1荷蘭銀行京、廣、滬VIP活動600人/場*1場VIP講座荷蘭銀行上海.喜來登太平洋大飯店60,000.00NO.2上海國際時尚高爾夫俱樂部09-10賽季會員杯賽150人/場*1場俱樂部活動上海國際時尚高爾夫俱樂部上海.旭寶高爾夫球場50,000.00NO.3星河灣亮相巡展活動/巡展+推介會/杭州.西湖國際高爾夫鄉(xiāng)村俱樂部+高檔會所60,000.00蘇州.太湖國際高爾夫俱樂部+高檔會所60,000.00溫州.東方仰義鄉(xiāng)村高爾夫俱樂部+高檔會所60,000.00寧波.啟新高爾夫俱樂部+高檔會所60,000.00無錫.太湖國際高爾夫俱樂部+高檔會所60,000.00北京鴻華國際高爾夫球場+麗池會所60,000.00太原辰憬高爾夫俱樂部60,000.00南通.俱樂部+高檔會所60,000.00NO.4星河灣產品推介會-高端會所俱樂部100人/場*2場推介會/上海.高級酒店120,000.00NO.4星河灣產品推介會--易居鉆石會員100人/場*2場推介會/上海.高級酒店120,000.00NO.5星河灣產品推介會--基金經理人50人/場*2場推介會/上海.高級酒店80,000.00NO.6星河灣產品推介會--星河灣北京業(yè)主300人/場*2場推介會/北京.星河灣現(xiàn)場30,000.00NO.7星河灣產品推介會--星河灣廣州業(yè)主300人/場*2場推介會/廣州.星河灣現(xiàn)場30,000.00NO.8梁上燕副總裁電視專訪/欄目專訪第一財經頻道上海一財打包費〔以下費用會視星河灣酒店現(xiàn)場硬件設施提供條件而相應調整〕37月度編號活動名稱規(guī)模形式主辦方城市.地點預算8月NO.1千人地產CEO看星河灣1000人易居論壇易居中國/CRIC星河灣現(xiàn)場300,000.00NO.2波士堂周年慶星光會活動（暫定）慶典、宴會第一財經星河灣現(xiàn)場2,800,000.00NO.3上海國際金融論壇300-500人/場國際性論壇上海市社科院金融研究中心等星河灣現(xiàn)場1,000,000.00NO.4千位業(yè)主包機看星河灣200人產品推介+晚宴/星河灣現(xiàn)場1,000,000.00NO.5星河灣體驗日,易居鉆石會員答謝會500人VIP活動易居中國星河灣現(xiàn)場500,000.00NO.6基金理財研討會100人論壇易居中國/CRIC星河灣現(xiàn)場200,000.00NO.7上海市青年企業(yè)家09晚餐會120人宴會上海市青年企業(yè)家協(xié)會星河灣現(xiàn)場300,000.00NO.8星河灣新品亮相-暨杭州江南會1001紅酒會開張酒會100人酒會江南會杭州150,000.00NO.9澳華節(jié)--經濟文化交流系列活動400人友好交流會澳中友好交流協(xié)會等星河灣現(xiàn)場4,500,000.00

公關活動排片表38月度編號活動名稱規(guī)模形式主辦方城市.地點預算9月-12月NO.1陸家嘴金融俱樂部/系列活動/星河灣現(xiàn)場待商定NO.2亞太國際金融論壇500人論壇中國民主促進會中央委員會、世界華人商務中心聯(lián)合總會星河灣現(xiàn)場待商定NO.3星河灣－群星璀燦重陽慈善夜200人電視現(xiàn)場演播+宴會/星河灣現(xiàn)場1,920,000.00NO.4外服CEO星河灣酒會50組研討+活動上海市對外服務有限公司星河灣現(xiàn)場280,000.00NO.5第十一屆上海國際藝術節(jié)200人文化交流活動中國上海國際藝術節(jié)中心星河灣現(xiàn)場3,800,000.00NO.6張江國際電子商務論壇500人論壇

張江高科園區(qū)星河灣現(xiàn)場100,000.00NO.7時尚奧斯卡頒獎晚會200人宴會聯(lián)合會星河灣現(xiàn)場待商定NO.8未來創(chuàng)想中外兒童涂鴉大賽300組互動活動/星河灣現(xiàn)場待商定NO.9時裝新品發(fā)布會100人酒會/星河灣現(xiàn)場待商定NO.10奢侈品新品發(fā)布會100人酒會/星河灣現(xiàn)場待商定NO.11高級鉆石珠寶VIP客戶年會50人/場*4場巡展+宴會鉆石協(xié)會長三角地區(qū)杭州,蘇州,溫州,寧波等地1,000,000.00一財系例活動NO.2CBLA中國最佳商業(yè)領袖評選+頒獎典禮

評選+頒獎第一財經北京星河灣一財打包費上海星河灣太原星河灣北京星河灣

公關活動排片表39禮品建議黑檀木藝術品高級手帕用于贈送開盤當天購房客戶禮品用于活動期間大量派發(fā)40星河灣卡8月8日前各類活動禮品禮品建議41

銷售策略“圍〞“追〞“堵〞“截〞Step1：圈定客戶Step2：追尋客戶Step3：積聚客戶Step4：銷售目標達成·目標客戶名單數(shù)據(jù)庫搜尋與建立·建立客戶CRM系統(tǒng)·行銷模式的建立·培訓工作的展開·廣州、北京星河灣宣傳點建立〔〕·資源類公關活動的參與〔上海&長三角〕·數(shù)據(jù)庫名單的邀約和更新·客戶通訊的建立〔活動邀約、信息互動〕5.18啟動6.8啟動·數(shù)據(jù)庫名單的更新與篩選·客戶小圈層的融入·平臺類活動的參與〔邀約已累積客戶〕·包機體驗廣州、北京星河灣7.8啟動·業(yè)主包機看浦東·星河灣·業(yè)主/內部客戶預約銷售·8.8核爆開盤銷售8.8啟動42

銷售策略圍：Step1：圈定客戶

時間星河灣老業(yè)主名單1易居會鉆石級會員2易居（中國）高端物業(yè)業(yè)主名單3滬上高端物業(yè)業(yè)主名單（外部數(shù)據(jù)庫資源）4滬上CLUB、車友會、奢侈品CLUB會員名單（外部數(shù)據(jù)庫資源）5終端運營商VIP頂級客戶名單，如：銀行、中國移動等（外部數(shù)據(jù)庫資源）6EMB等商學院名單（外部數(shù)據(jù)庫資源）7開發(fā)商名單（易居中國·周董資源）8星河灣高端資源平臺涉及的資源名單9Theothers10圈定客戶名單內容動作2021.5下旬CRM系統(tǒng)的建立〔客戶名單的導入〕標志：客戶數(shù)據(jù)庫建立〔初步〕43

銷售策略追：Step2：追尋客戶

時間分別設立2個小組〔各精選3人〕進入廣州、北京星河灣銷售現(xiàn)場，設立聯(lián)絡/宣傳點，向當?shù)貥I(yè)主介紹浦東·星河灣工程進展等信息傳遞；廣州、北京星河灣宣傳點建立內容動作標志：廣州、北京星河灣宣傳接待點設立配合/動作廣州、北京星河灣銷售點協(xié)調〔星河灣〕名片、宣傳物料等〔PPT＋概念樓書+展示〕〔籌劃＋天機〕接待流程＋說辭〔銷售〕此類資源性平臺公關活動的參與，起到宣傳介紹星河灣，獲取客戶資料，參加客戶資源庫；荷蘭銀行/上海國際GOLF俱樂部等活動參與配合銷售客戶積累公關活動的盡快確定〔公關〕接待流程＋說辭〔銷售〕2021.6中旬借助異地公關活動，拓展長三角客戶資源，參加客戶資源庫；異地高爾夫活動八個城市〔長三角〕參與活動盡快確認，便于銷售動作開展〔公關〕宣傳物料、禮品的到位〔籌劃＋天機〕2021.6中旬?星河灣·星志?刊物建立，與數(shù)據(jù)庫客戶通過CALL客、上門拜訪、短信聯(lián)絡、小型派對等多種渠道方式與數(shù)據(jù)庫客戶建立溝通；客戶通訊建立call客戶〔銷售〕信息刊物〔籌劃＋銷售〕可嫁接活動〔銷售＋公關〕44

銷售策略堵：Step3：積聚客戶

時間內容動作標志：浦東·星河灣“首席〞包機體驗廣州、北京星河灣配合/動作2021.7.上旬例如：法拉利豪門夜宴類活動，邀約已建立溝通客戶參與，體驗星河灣社交平臺，并進入其“圈子〞；平臺類資源活動客戶邀約參與公關活動組織確實定〔銷售＋公關〕客戶梳理＋邀約〔銷售〕2021.7中旬嘗試性將“廣州、北京、上海〞三地公關活動資源信息共享，聯(lián)動業(yè)主/客戶；三地互動三地溝通，活動安排〔星河灣＋公關〕客戶梳理＋邀約〔銷售〕2021.7下旬根據(jù)客戶積累情況，邀約已積累意向客戶/內部客戶前往廣州、北京參加當?shù)鼗顒硬Ⅲw驗酒店、會所以及園林等，加深購置欲望，并使其成為星河灣“特種兵〞包機體驗廣州、北京星河灣客戶梳理〔銷售〕廣州、北京聯(lián)絡溝通〔星河灣＋銷售〕活動安排及包裝〔籌劃＋公關〕45

銷售策略截：Step4：銷售目標達成

時間內容動作標志：業(yè)主包機&8.8核爆開盤成功銷售配合/動作前通過2個月廣州、北京宣傳點積累組織業(yè)主組團至上海提前參觀選購；業(yè)主包機看浦東·星河灣業(yè)主包機活動的組織確定〔銷售＋公關〕業(yè)主優(yōu)惠方案＋操作流程〔銷售〕邀請前期積累意向客戶、業(yè)內客戶等，共享公開盛宴，推出限量房源〔商榷〕核爆日活動現(xiàn)場組織〔銷售＋公關＋籌劃〕銷售方案確認〔銷售〕46四維營銷執(zhí)行細表6月7月8月9月10月5月8.8開盤核爆日拿到預售證活動渠道事件廣告銷售梁上燕副總裁電視專訪荷蘭銀行京、廣、滬VIP活動上海國際時尚高爾夫俱樂部09-10賽季會員杯賽星河灣亮相巡展活動星河灣產品推介會千人地產CEO看星河灣波士堂周年慶活動上海國際金融論壇千位業(yè)主包機看星河灣星河灣體驗日澳華節(jié)--經濟文化交流系列活動星河灣－群星璀燦重陽慈善夜第十一屆上海國際藝術節(jié)奢侈品新品發(fā)布會一財系例活動〔高爾夫挑戰(zhàn)賽、商業(yè)領袖評選〕萬人看星河灣高端雜志高端雜志概念樓書戶外高炮賬單直投TVC第一波網絡廣告新聞軟文主流媒體主流媒體TVC第二波分眾框架傳媒專業(yè)雜志第一財經目標客戶名單數(shù)據(jù)庫搜尋與建立建立客戶CRM系統(tǒng)行銷模式的建立培訓工作的展開廣州北京星河灣宣傳點建立6.8資源類公關活動參與:上海長三角數(shù)據(jù)庫名單的邀約和更新客戶通訊的建立:活動邀約信息互動數(shù)據(jù)庫名單的更新與篩選客戶小圈層的融入平臺類活動的參與〔邀約已累積客戶〕包機體驗廣州、北京星河灣業(yè)主包機看浦東·星河灣業(yè)主/內部客戶預約銷售8.8核爆開盤銷售9、靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。。4月-224月-22Monday,April25,202210、雨中黃葉樹，燈下白頭人。。00:24:4300:24:4300:244/25/202212:24:43AM11、以我獨沈久，愧君相見頻。。4月-2200:24:4300:24Apr-2225-Apr-2212、故人江海別，幾度隔山川。。00:24:4300:24:4300:24Monday,April25,202213、乍見翻疑夢，相悲各問年。。4月-224月-2200:24:4300:24:43April25,202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。。25四月202212:24:43上午00:24:434月-2215、比不了得就不比，得不到的就不要。。。四月2212:24