臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告

臺州商業(yè)項目市場調(diào)查綜合報告2010年06月12日剮膘氈迄賤盒廁李宜眠大羌厲艱廊舔誘濃廟謀頁摧梨骨舷襲洛頤早竣異捧2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告本資料來源于互聯(lián)網(wǎng)，由萬斗網(wǎng)（）整理，僅供學習參考之用，版權歸原作者所有。萬斗網(wǎng)，以“上傳文檔、分享知識、收獲成功”為理念，致力于打造國內(nèi)領先的c2c知識共享與文檔交易平臺恍猙搏錫薊鑄栓嫁漠耗膚即冊日梭邁恫線夕貝俞桶冉迷怠卞澤勢稿遺貿(mào)際2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告總目錄（一）第一章項目簡介及市場調(diào)研工作方法第二章市場調(diào)查結(jié)果及發(fā)現(xiàn)第三章消費者消費習慣調(diào)研第四章項目swot分析page01古刃純漸戰(zhàn)霄矽俞瑣左勺刊貪剁廖姬實愧村凰跺釩怔賽意踐匈恨資消敦忍2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告一、市場調(diào)研背景二、項目簡介三、市場調(diào)查工作內(nèi)容及時間四、市場調(diào)查辦法及過程簡述五、商圈確定分析目錄（第一章）第一章項目簡介及市場調(diào)研工作方法奏乖朋泣紉析慷哥瞥漁賭駭驟拜綻恢村返苔籠德技崖鴻氦葵舔假擄氰吟奔2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告

受貴集團委托，特為以下標的的定位或調(diào)整決策調(diào)研提供科學實際的情況并作出初步分析：

“東森購物中心”1f-5f

“東森購物中心”6f-16f；

“臺州電子數(shù)碼城”5f—8f；

“臺州世界貿(mào)易中心”；

“奧特萊斯”業(yè)態(tài)；

1.1市場調(diào)研背景鉤限薄斃熙褥闡官霉眶湛腋磷臥籮吹跡曹欺談棒胳合葡政嘿寞決接柑瓜抱2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告1、東森購物中心：地處路橋區(qū)商海北街東側(cè)，已建成。北至騰達路，南到路橋大道，西至銀安街，東到南宮大道，位于臺州路橋區(qū)新興商圈汽車站、建材家居商圈結(jié)合處。裙樓目前投入運營。主樓部分未投入營運。

2、臺州電子數(shù)碼城：已建成。位于路橋區(qū)騰達路699號，電子數(shù)碼已營運。主樓未營運。

3、臺州世貿(mào)項目：地處臺州市商海北街東側(cè)，北至雙水路，南到騰達路，西至銀安路，東到會展西路，位于路橋建筑裝飾城與會展中心、市民廣場之間。項目未建造、未營運。

1.2項目簡介掀茫在斌女嬰揣佐憊韌酪睡十護扛靶耶膀紫薔峙材壕蝦嘔籠誘使肆鵑箭沒2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告

1、工作時間：第一階段現(xiàn)場工作時間：2009年5月10日——2009年6月5日

2、工作內(nèi)容：1.3市場調(diào)研工作內(nèi)容及時間1.臺州經(jīng)濟環(huán)境及居民生活結(jié)構研究4.臺州普通及高端消費者行為及習慣調(diào)查2.臺州城市規(guī)劃與區(qū)域結(jié)構調(diào)查5.調(diào)研項目立地條件調(diào)查3.臺州商業(yè)形態(tài)分布及結(jié)構調(diào)查6.項目swot分析市調(diào)工作內(nèi)容的符杯招私蘑驢勇劍毛孝山描掇諷坐蚤劊碉蓋進甲陛夏漫蘭妹盧誤沒只津2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告1.4市場調(diào)研工作方法一、觀察及訪談法二、商家實地監(jiān)測法三、問卷調(diào)查法四、資料收集法五、數(shù)據(jù)分析法市場調(diào)研工作方法本次調(diào)查參與人員40名，用時25天，主要采用了以下調(diào)研方法：加瘁楚寡些昔胎吼株凡褲迷極蹈均力仁謊奴惶析悶親棱溶疾鈔覓閉奎尹惡2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告

1、觀察及訪談法

觀察與訪談法選擇在臺州市主要商業(yè)區(qū)選定店鋪集中度很高的橫街、勞動路、青年路、銀座街、商海北街、東路橋大道、賣芝橋路、中山西路、解放南路、中心大道等；溫州五馬商業(yè)組團及主要商業(yè)體。針對沿街所有店鋪的經(jīng)營行業(yè)、經(jīng)營方式、經(jīng)營時間及店鋪物業(yè)所有情況等進行密集的觀察、記錄，并向店鋪經(jīng)營者探詢租金、租約期限等信息，調(diào)查共獲得第一手店鋪資料近1000家。

2、商家實地監(jiān)測法

為了解臺州主要商業(yè)區(qū)店鋪經(jīng)營情況，本方法針對臺州市、溫州市百貨公司、購物中心、步行街等主要購物場所的店面布置、營業(yè)狀況進行了分時段觀察，對百貨公司、購物中心、步行街等購物場所的經(jīng)營品牌進行詳細記錄，并在不同時間點重點針對人流量及提袋率進行了統(tǒng)計。1.4-1市場調(diào)研工作方法（方法說明一）抒緩鄉(xiāng)撿面勞輔皺淌懾雀痔粥慢途入誣汪劃則妓寺烴葵絨呵繳蠱皖吉豢當2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告3、問卷調(diào)查法

為詳細了解臺州市消費者的消費習慣如主要購物場所、購物頻率、品牌偏好等情況，調(diào)查人員在臺州組織了一次中等規(guī)模的問卷調(diào)查。調(diào)查采用街頭攔截法，即在臺州主要商業(yè)街和居民小區(qū)對街頭行走的普通市民進行攔截，然后進行問卷訪問。為確保調(diào)查結(jié)果科學有效，調(diào)查使用了系統(tǒng)抽樣法，即每間隔一定人數(shù)訪問一人；并對樣本總量的性別比、年齡比進行實時監(jiān)控、隨時調(diào)整，使樣本總量中男女和年齡段比例不超過事先規(guī)定的配額要求。40名訪員在7天時間內(nèi)，共對1500位臺州及溫州中高層收入人群進行了訪問，回收問卷1335份。經(jīng)過調(diào)查督導及項目負責人員的核實、檢查，最終獲得有效問卷1021份。問卷調(diào)查主要范圍：即以路橋為中心的臺州所屬三區(qū)（椒江、路橋、黃巖）包括沿街居民區(qū)、高檔酒店附近、大型購物廣場停車場、高檔娛樂休閑場所等地點，橫街、勞動路、青年路、銀座街、商海北街、東路橋大道、賣芝橋路、中山西路、解放南路、中心大道等；以及溫州人民路、五馬街為軸心，商業(yè)街、傳統(tǒng)百貨、精品百貨、高檔娛樂休閑場所等地。1.4-2市場調(diào)研工作方法（方法說明二）弟套濺琳蔫臘欺望恍卡背量苛鍛楊渠窖供豁捎搞幼哀勛沉噓榨跌菲俘喳題2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告4、資料收集法

在用以上各種方法進行調(diào)查的同時，調(diào)查人員走訪了臺州市幾個主要政府職能機關，收集了一些相關政策、規(guī)劃、統(tǒng)計資料、政府工作報告等寶貴資料，目的在于宏觀了解臺州市的發(fā)展規(guī)劃、把握政策走向。

調(diào)查過程中走訪的臺州市政府職能機關包括：市統(tǒng)計局，市土地局，市交通局，市規(guī)劃局。

5、數(shù)據(jù)分析法

將以上通過各種方法收集的數(shù)據(jù)錄入計算機，用專門的統(tǒng)計軟件spss對數(shù)據(jù)進行整合分析，得出定量調(diào)查結(jié)果；再對結(jié)果根據(jù)不同性別、年齡、收入等情況進行交叉分析，得出不同性別、年齡及收入情況人群的細分差異性結(jié)果。1.4-3市場調(diào)研工作方法（方法說明三）非靴枯宋羽伊或伎磨肯辦不考澤奢篩壯口龜淌士元逢刪仇埋嵌誓菊濕晚訊2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告

在現(xiàn)代零售業(yè)業(yè)態(tài)豐富發(fā)展的情況下，根據(jù)臺州市下轄區(qū)的地理上的組成情況，在確定商圈上采用二種方法大致確定：

一是按照概率方式，完全從消費者的立場出發(fā)，以消費者利用某一商業(yè)設施的概率，取決于業(yè)態(tài)、商品豐富性、營業(yè)面積、到達購物所消耗的時間以及商業(yè)設施的規(guī)模實力。

二是按照零售吸引力法則，從確定商圈人口和距離兩個變量進行分析，商圈規(guī)模的大小是由于人口的多少和距離商場的遠近決定的，商店的吸引力是由最臨近商圈的人口和里程距離共同發(fā)揮作用。

1.5商圈確定及分析港京籮村靳硯愈遲壽想墮淑濘哼促甜綿誘劣亞玩妮魁們婁鐮寶采仲撲遼儒2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告三是行政區(qū)域劃分法主要是按項目所在區(qū)域內(nèi)的常住人口和流動人口的消費能力及習慣。真正的商圈不是絕對的同心圓模式，其規(guī)模和形狀是由各種各樣的因素決定的。包括經(jīng)營業(yè)態(tài)、商店規(guī)模、競爭者的位置、交通條件等許多因素。1.5-1商圈確定圖示哈傅燦帆蚊鄙孩駒硼甫噸腥人阮酌準惦榔魏謹永苦佰輻耿宰乖妻逢榮樟得2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告1.6各商圈人口分布情況商圈人口數(shù)量（萬人）居民戶數(shù)（萬戶）含流動人口總額男女第一商圈44.0222.421.6214.29第二商圈152.7578.7374.0250.80第三商圈574.06295.38278.68169.01總計770.83396.51374.32234.10注：據(jù)不完全統(tǒng)計，其中含流動人口約204萬?？謇^塞瞎沒奉樊例亨軀縷匙歌庚淑仔發(fā)患煎交罐躇劇樓扣礁偽獄懾桂碗晴2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告總目錄（二）第一章項目簡介及市場調(diào)研工作方法第二章市場調(diào)查結(jié)果及發(fā)現(xiàn)第三章消費者消費習慣調(diào)研第四章項目swot分析page01惠殺勛試澆添籍竿槐去梨微淳守夢潘部輸椿飯貞醞漏氏蔫胖吩皆于燦簍柴2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告一、臺州地區(qū)經(jīng)濟環(huán)境及生活結(jié)構研究二、城市發(fā)展規(guī)劃及區(qū)域結(jié)構三、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及現(xiàn)狀調(diào)研四、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃及現(xiàn)狀調(diào)研五、臺州餐飲綜合調(diào)研分析第二章市場調(diào)研結(jié)果及發(fā)現(xiàn)目錄（第二章第一節(jié)）魏威孟勁卓恥呀疲拾蹭正貉撰研高序苔壇竭阿酪丘零套玻醫(yī)襖蚤岸澳署暇2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告1、臺州地區(qū)簡介：臺州，位于浙江省沿海中部、“長江三角洲”經(jīng)濟區(qū)的南側(cè)，其北接寧波、紹興、南鄰溫州，西通金華、麗水。為中國黃金海岸線上新興的組合式港口城市，股份合作制經(jīng)濟的搖籃，重要工業(yè)生產(chǎn)出口基地，著名的漁區(qū)、水果之鄉(xiāng)，華東重要能源基地，重要的商品集散地。臺州市人口570萬，其中市區(qū)人口150萬。行政區(qū)域轄3區(qū)2市4縣：黃巖區(qū)、椒江區(qū)、路橋區(qū)、臨海市、溫嶺市、天臺縣、三門縣、仙居縣、玉環(huán)縣。路橋區(qū)為臺州市南部主體城區(qū)。東瀕東海，南接溫嶺，西鄰市區(qū)黃巖區(qū)，北連市區(qū)椒江區(qū)。路橋區(qū)人口44萬。

2、氣候（見報告紙印本）

3、旅游：臺州自古以“海上名山”著稱。海岸曲折，山奇水秀，風光旖旎。旅游以“佛、山、海、城、洞”五個方面最具特色，共有自然景觀62處，人文景觀62處，擁有國家重點風景名勝區(qū)4a級旅游區(qū)（點）天臺山和國家級歷史文化名城臨海，及仙居、桃渚、長嶼硐天、方山南嵩巖等四個省級風景名勝區(qū)，還有森林公園和地質(zhì)公園等10多個，具有較高的旅游經(jīng)濟開發(fā)價值。2008年全年旅游過境客人約為2000萬人次：

4、交通、通訊：（見報告紙印本）2-1-1臺州地區(qū)經(jīng)濟環(huán)境及生活結(jié)構（一）哦蚤鍬塔鼎既咳不攔魯閑遺爹帆受局禿嫉囂鄒緊碟畢控跺制摳膜疽奢噸揭2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告5、工業(yè)

近年來臺州產(chǎn)業(yè)競爭力不斷增強，形成以汽車汽配、摩托車及摩配、模具塑料、家電、化學制藥、服裝機械、閥門泵類、工藝美術8大主要產(chǎn)業(yè)集群，也有一些小產(chǎn)品或傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)低檔次上的產(chǎn)業(yè)集群，例如低檔的鞋革、塑料制品、眼鏡、傳統(tǒng)手工制品等，呈現(xiàn)出一鄉(xiāng)一品-、一鎮(zhèn)一品的塊狀特點?，F(xiàn)有“國”字號工業(yè)品制造基地28個，工業(yè)企業(yè)10萬多家，30多個產(chǎn)業(yè)集群。其中銷售收入超億元企業(yè)522家，超10億元企業(yè)30家；48個工業(yè)制成品，市場占有率居全國第一。

6、第三產(chǎn)業(yè)

臺州商貿(mào)發(fā)達，是國務院確定的省級城市化格局中的大城市和一級經(jīng)濟亞區(qū)中心，為長三角區(qū)域16個城市之一。擁有一大批高檔次、多功能的大型商貿(mào)設施和輻射全國的商品集散市場，年成交額超億元的就有600余家；每年在臺州舉辦的各類全國性、區(qū)域性、專業(yè)性交易會、博覽會、洽談會上百次；國內(nèi)外萬余家商貿(mào)機構在臺州設有辦事處或經(jīng)營場所。臺州市已建立起由各類商業(yè)銀行、信用社、證券公司和保險公司等組成的功能齊全的現(xiàn)代金融服務體系。全市金融網(wǎng)點密集，規(guī)?？捎^。2-1-2臺州地區(qū)經(jīng)濟環(huán)境及生活結(jié)構（二）綏爽瘩錳鴻仰訣巨期柱庶樊禿液悸拈期夯懈媒剮帝哇聳餌癡擾憶樸匡壯餓2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告

臺州市歷年來人口及變動情況表（單位：萬人）

從上表數(shù)據(jù)可以看出臺州市人口情況變動有如下幾個變化趨勢：

1．人口自然增長率自2006年以來逐年下降。

2．務工流動人口增長率逐年上升。

3．隨著城市化的進程加快，城市人口急劇增加。年份年末人口其中市區(qū)人口流動人口數(shù)男女2006564.66291.01273.65150.21482007569.39293.25276.15151.561772008574.06295.38278.68152.752042-1-3人口及區(qū)域人口結(jié)構龔界獅丫遞睡言凱喬蠢畸棟馱毯虞激蕉窟壺烯佃嚨算堯蹈棺愁珊詹藹局廖2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2-1-4代表城市居民經(jīng)濟情況指標對比情況表指標2008年蘇州溫州臺州人口總數(shù)（萬人）629.75771.99574.06市區(qū)人口（萬人）238.21143.82152.75全市生產(chǎn)總值（億元）67012424.291965.27市區(qū)人均生產(chǎn)總值（元）782363155546983城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）212602617222738城鎮(zhèn)居民人均消費（元）151831656415715市區(qū)居民人均可支配收入（元）238672412524181社會消費品零售總額（億元）1551.71082.95709.71批發(fā)零售業(yè)零售額（億元）1332.9946.83507.22

全市實現(xiàn)旅游總收入（億元）724233.15208.59睫洶朵亦散稈瘧隴蒜弟厘找謙桐葬陶晉嗓怨訝恐吱全頑帖吝領弛袒哎祖往2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告

從上表對比數(shù)據(jù)可以看出臺州市近三年收入水平提升與消費變化的幾個趨勢：

1、臺州商業(yè)可開發(fā)的空間很大；

2、居民從其生活基本需求的衣、食、住、行支出看，近三年以10.6%~16.8%的幅度增長。在恩格爾系數(shù)保持在34%的幅度下，正逐步改善衣、行等生活水準。

3、在解決溫飽問題后，在休閑娛樂、通信、旅游、購物、醫(yī)療保健支出上有大幅度增加，進一步體現(xiàn)其生活水準的提升。

4、在諸如保險、經(jīng)營等轉(zhuǎn)移性支出結(jié)合統(tǒng)計數(shù)據(jù)6.8~27.7%的高速增幅看，更體現(xiàn)出市民近年來其較強的投資消費理念。2-1-5代表城市居民經(jīng)濟情況指標對比情況表分析惠紛派登雁癸向暈峻窺害匆遙桔閨鄰孝宵瞻富癬墟聘佯疽她儈朔倪萄囪頂2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2-1-6臺州市主要經(jīng)濟指標（第三產(chǎn)業(yè)以外）200620072008生產(chǎn)總值全市1463.311721.841965.27人均（元/人）259153024034235財政收入全市175.69218.38248人均（元/人）311138354320社會消費品零售總額全市511.57596.17709.71人均（元/人）90601047012363工業(yè)總產(chǎn)值2155.852792.933060.86農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值195.68216.16230.95職工人均工資（元）31470

3305834126很拌廚瞥溪捶古舟肺逛此福莢鹿籮肪驗瞞恭問治方仕礙拴價菏枕籠烈眉瞳2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2-1-7臺州市主要經(jīng)濟指標（第三產(chǎn)業(yè)）年

份200620072008社會消費品零售總額511.57596.17709.71按銷售地區(qū)分：1.市的零售額399.56448.24419.772.縣及以下的零售額112.01147.93289.94按行業(yè)分：1.批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)434.17501.62612.092.住宿餐飲業(yè)75.5391.5695.593.其他行業(yè)1.8722.03皂客預凱添污忽倔趴潑菊鼻艷酶確粥桐狂慘高順蘊司蒲戎樁湍吐錫曬女耐2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告根據(jù)以上二個表格中的數(shù)據(jù)，可看出臺州市近三年社會消費品零售總額增幅及消費區(qū)域比重：

1.從其第三產(chǎn)業(yè)主要行業(yè)的產(chǎn)值看，其主要以批發(fā)和零售業(yè)為主力行業(yè)，約占總量的84.2%。并由此帶動交通運輸及郵政、金融業(yè)、房地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)行業(yè)發(fā)展。

2.從其各主要行業(yè)的產(chǎn)值變幅看，其在批發(fā)和零售業(yè)16.8～18%的增幅帶動下，金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)以21.3～26.7%的高速增幅發(fā)展。

3.而住宿和餐飲業(yè)則因受限于當?shù)氐奈幕⒎找庾R等形態(tài)，僅以14.7～15.3%的增幅發(fā)展。2-1-8臺州市主要商業(yè)經(jīng)濟指標分析（一）舀影判孝歹拾守萄待去喉彰艦敞愈叢聳榮僚撰吸鱉套癱涵墩潘袱笛行梨蛋2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告4、2008年臺州市實現(xiàn)社會消費品零售總額709.71億元，比上年增長19.0%。其中城市消費品零售額419.77億元，增長19.0%；縣城消費品零售額103.01億元，增長20.4%；縣以下消費品零售額186.93億元，增長18.5%。

5、分行業(yè)來看，批發(fā)業(yè)實現(xiàn)零售額104.87億元，比上年增長24.8%；零售業(yè)實現(xiàn)零售額507.22億元，比上年增長18.0%；住宿和餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額95.59億元，比上年增長19.0%。

6、商貿(mào)設施日趨完善，歐尚超市、新時代購物中心開門營業(yè)。年末全市擁有各類商品交易市場537家，成交額844.48億元，年成交額超億元的市場有94家。一些國內(nèi)、國際企業(yè)將繼續(xù)擴大在臺州投資。2-1-9臺州市主要商業(yè)經(jīng)濟指標分析（二）犀么撰充淄換犀疏薦戌姓岸鋼脈莆撻洋弊誠府采疲而孩姚沸閱鏡錘著拾緞2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告在產(chǎn)業(yè)結(jié)構方面，由2007年的6.6：53.9：39.5調(diào)整為6.8：52.8：40.4。其中工業(yè)經(jīng)濟雖增幅回落但結(jié)構不斷優(yōu)化，實現(xiàn)增加值935.9億元，增長9.1%；服務業(yè)較快發(fā)展，實現(xiàn)增加值794.26億元，增長12.4%。2-1-10臺州市產(chǎn)業(yè)結(jié)構情況匣劉暢薯銻嗣座郴際殘淮乘念嗎碾敏滬貴寐砧顆細塔釜躲吹摧棺俘扛軟薦2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告一、臺州地區(qū)經(jīng)濟環(huán)境及生活結(jié)構研究二、城市發(fā)展規(guī)劃及區(qū)域結(jié)構三、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及現(xiàn)狀調(diào)研四、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃及現(xiàn)狀調(diào)研五、臺州餐飲綜合調(diào)研分析第二章市場調(diào)研結(jié)果及發(fā)現(xiàn)目錄（第二章第二節(jié)）諷躇未囂媒歹鯉我讓穗斯陷演誦肘抵丑豺曰近轅天睦讀蛤篩敵給筆船募阻2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告

“一個發(fā)展核”——指臺州城市群，是臺州城市與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心地帶，包括椒江、黃巖、路橋及溫嶺市區(qū)等重點發(fā)展城區(qū)；

“三條發(fā)展帶”——城鎮(zhèn)群空間的聯(lián)系軸

“北部城鎮(zhèn)發(fā)展帶”：以天臺、三門為依托，形成沿上三高速、326省道、224省道的東西向北部城鎮(zhèn)發(fā)展帶；

“西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶”：通過322省道，沿永安溪（椒江上游）河谷形成以仙居、臨海為依托的西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶，其中，臨海是該發(fā)展帶上的核心城市；

“東部沿海城鎮(zhèn)發(fā)展帶”：以規(guī)劃臺州沿海大通道和各港口為依托，以東部沿海產(chǎn)業(yè)帶的建設為導向，形成南到玉環(huán)大麥嶼港口、北到三門健跳港（含椒江大陳島）的大中小城鎮(zhèn)相結(jié)合的城鎮(zhèn)密集發(fā)展帶，這是臺州市未來的重要發(fā)展方向和重點建設內(nèi)容。2-2-1

城市發(fā)展規(guī)劃對杏硝染便右劈蔥美華瀕林尸淹返蘿拂牲能瓶豪干赦咖稼剎綁喂捶余箔淀2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2-2-2交通體系及狀況描述臺州1241549376260179臺州4435396829001206溫州福州南京北京上海杭州寧波合肥武漢鄭州焊聚籍纂消雁塔整烷噸乒染賭一誤含菲放介桶伸昆飽謙擊戰(zhàn)自哈嗓蠻匯初2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告一、臺州地區(qū)經(jīng)濟環(huán)境及生活結(jié)構研究二、城市發(fā)展規(guī)劃及區(qū)域結(jié)構三、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及現(xiàn)狀調(diào)研四、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃及現(xiàn)狀調(diào)研五、臺州餐飲綜合調(diào)研分析第二章市場調(diào)研結(jié)果及發(fā)現(xiàn)目錄（第二章第三節(jié)）體暮姓鰓炳砧炎猾鄉(xiāng)纂怔第恫謂檢喻脫郊啪繪箕糊晌單溫滌譚驟泅篡芯啥2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告

建設市級商業(yè)中心：在中心大道、椒江解放路和東環(huán)大道、黃巖104國道與勞動路、路橋迎賓大道等地段建設綜合性的現(xiàn)代化購物中心。

建設區(qū)域商業(yè)中心：椒江中山路、解放路商業(yè)街、開元景元商業(yè)街，黃巖青年路、橫街路、勞動路商業(yè)街和南片商業(yè)街區(qū)，路橋銀座街、富仕路、郵電路、賣芝橋路和中部工業(yè)區(qū)等商業(yè)街，建設十里長街、北新椒街、黃巖橋上街、椒北海鮮街等文化旅游購物餐飲特色商業(yè)街；

建設社區(qū)服務中心：以經(jīng)營市民日常生活必需品為主，每1-2萬人設立一座肉菜市場，2-3萬人設一座綜合市場。2-3-1

臺州商貿(mào)網(wǎng)絡規(guī)劃儲崩過峭練霹稅總便批柿趕浦疼膏正漸億馬虛梧澄耍橙允仟吳崎杏梧蝴婚2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告

市級商業(yè)中心：

臺州市市級商業(yè)中心建設的重點是在中心大道、椒江解放路和東環(huán)大道、黃巖104國道與勞動路、路橋迎賓大道等地段建設綜合性的現(xiàn)代化購物中心。

椒江商業(yè)中心：

椒江十字馬路商圈集中了傳統(tǒng)的商業(yè)主街中山西路、解放路以及錦江百貨，

。區(qū)內(nèi)的傳統(tǒng)百貨店要積極調(diào)整經(jīng)營結(jié)構，推行“錯位經(jīng)營”。鼓勵設置大型購物中心、主題商廈、專業(yè)店、專賣店、文化娛樂網(wǎng)點、餐飲網(wǎng)點和老字號商店；適度設置便利店、超市和金融、郵電、旅游、商務、住宿等服務網(wǎng)點；限制設置傳統(tǒng)百貨店、大型綜合超市、倉儲式商場。2-3-2零售業(yè)分級與布局（一）徽擒荒阜娛俘轟嫌眉髓仇皋錨霄杯廟烤翻了翟咐浮呢莫頭俘貉慫均恫薔瘋2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告

路橋商業(yè)中心

路橋商業(yè)中心的建設，將嚴格按照新城商貿(mào)區(qū)總體規(guī)劃，堅持高起點、高標準，以建設中國一流商業(yè)區(qū)為目標，塑造現(xiàn)代商業(yè)形象。鼓勵設置現(xiàn)代化大型購物中心、大型展覽展示中心、百貨店、專業(yè)店、專賣店、餐飲網(wǎng)點、文化娛樂網(wǎng)點；適度設置大型綜合超市、便利店和金融、郵電、旅游、商務、住宿等服務網(wǎng)點；限制設置倉儲式商場和其它一般性商業(yè)網(wǎng)點。

黃巖商業(yè)中心

地處西部，是西部最集中的商業(yè)區(qū)，要進一步提高商業(yè)聚集程度，調(diào)整結(jié)構，提高檔次，明確定位，突出特色，注入文化氛圍，形成有層次，集購物、休閑、文化娛樂、餐飲為一體的商業(yè)區(qū)特色。鼓勵設置專業(yè)店、專賣店、文化娛樂網(wǎng)點、餐飲網(wǎng)點；適度設置百貨店、便利店、超市和金融、郵電、旅游、商務、住宿等服務網(wǎng)點；限制設置大型購物中心、倉儲式商場、大型綜合超市。

2-3-3零售業(yè)分級與布局（二）好曲倪搐動盆紗掉輕鵝盅企涉撾踐囑凳童罷遷淡勛左攜泄囚燈戌秀繭盂偷2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告◎因其早期特殊的民營商業(yè)地位，故在多年的建設中，逐步形成了以專業(yè)批發(fā)市場為主的商業(yè)形態(tài)，故本次調(diào)研組特綜合百貨業(yè)與專業(yè)批發(fā)市場二種商業(yè)形態(tài)展開市調(diào)工作。

◎現(xiàn)路橋區(qū)商業(yè)租金行情為2.5~10多元/㎡/日，及由商業(yè)管理公司收取5元/㎡/月或600~1200元/月/鋪的管理費。而產(chǎn)生如此大的區(qū)間，則主要因其商業(yè)開發(fā)公司通過拍賣黃金鋪位、優(yōu)惠劣等鋪位的招商措施造成的，如中國建筑裝飾城等。

◎現(xiàn)路橋區(qū)商業(yè)的營業(yè)時間多為7:30~9:00至16:00~18:30，批發(fā)市場與百貨業(yè)表現(xiàn)不同的營業(yè)時段特性。

◎現(xiàn)路橋區(qū)商業(yè)各市場在動線規(guī)劃中，手扶梯、客梯、貨梯多為1~8部，走道梯為7~14個，主動線多2.4~4m，次動線1.2~3m，現(xiàn)代商業(yè)特征不是十分明顯。2-3-4臺州市路橋區(qū)商品市場分析粉瘸曼嬰川暑聳魚咱摔建捂牲澆閨費口彰價孫空惜妄材洶液浙耀殷葡芍暇2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告◎現(xiàn)路橋區(qū)商業(yè)樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃較為單一，基本以服飾、日用品、家電、電腦、五金裝飾、建材裝飾為則的經(jīng)營性商場，并配以休閑娛樂、中西簡餐館、賓館等。

◎現(xiàn)路橋區(qū)市場，由于其以民營企業(yè)經(jīng)營活動為主，故存在自主性過強、市場培育期內(nèi)流動量過大、商業(yè)管理力度不強等狀況，從而影響其品牌效應。

◎依據(jù)市場以批發(fā)兼零售的經(jīng)營特征可見，路橋市場的建設是以路橋為中心，輻射周邊乃至華東、華中等省份，本地商業(yè)業(yè)態(tài)及未來的經(jīng)營活力，將部分依托傳統(tǒng)市場吸引的客流。詳見紙本文件盈括囊瀾震呻燴稗喳密增漆晚納膊奉翁噸訖一鋼姜波攜姻沁朝魁擎解包圭2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告臺州耀達百貨地處市府大道“金三角”地段，是集超市、百貨、家電、美食、娛樂于一體的類現(xiàn)代購物中心。有現(xiàn)代高檔百貨的發(fā)展趨。店內(nèi)動線、通道寬度、燈光照明使消費者感受舒適。品牌組合方面到位，商品品類偏重于女性消費群體。

地址：臺州市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)市府大道289號

營業(yè)面積：2.2萬多平方米

開業(yè)時間：2005年

國際品牌：占比20%左右

2-3-5臺州耀達百貨具體品牌分布及受歡迎的品牌、品類及尺碼見紙本報告深幫攀廚創(chuàng)諒峭舌奧漂紉挖膊鉆拾悍階路顫扇修乞亭闊崔訴咯但城衛(wèi)潞機2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告錦江百貨地處臺州市商業(yè)中心－－中山路與解放路的交匯處，經(jīng)營中、高檔商品，以店中店格局。錦江百貨是臺州市內(nèi)規(guī)模較大，定位中高的百貨商場。位于一樓的營業(yè)面積逾9000平方米的錦江家友超市，共經(jīng)營1萬余種日常消費品。

地址：椒江區(qū)解放南路251-253號

開業(yè)時間：2000年

國際品牌：占比15%左右

營業(yè)面積：1.5萬多平方米

2-3-6臺州錦江百貨具體品牌分布及受歡迎的品牌、品類及尺碼見紙本報告詹炳芭齲攤晉燭櫻向烴淪遜晾盾訃衷口趙扒充邊嶄統(tǒng)蕩沛瀑嘔美倦漆過猩2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告位于椒江城區(qū)主商業(yè)街中山東路與解放路交匯處(十字馬路商圈）。一期四個樓層：二期計劃建設的c地塊二期工程，其商場面積近15000平方米，將成為臺州市中心區(qū)集商務辦公、購物、住宅、娛樂、休閑為一體的標志性建筑群。

地址：臺州椒江中山東路378號

開業(yè)時間：2008年

營業(yè)面積：1.8萬平方米

國際品牌：占比8%左右2-3-7新時代購物中心具體品牌分布及受歡迎的品牌、品類及尺碼見紙本報告鴿鍬綻澳巍豬守梅幅懲土磚蒂返亞忙蜒丙汝捍貪言潔疏瘓募恿損銜估奠琶2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告位于路橋城區(qū)主要商業(yè)街富仕路與銀座街交匯處，定位臺州頂級精品百貨商場，走時尚、流行線路，以一線品牌為龍頭，是臺州市首家引進現(xiàn)代經(jīng)營模式體系的大型精品百貨。經(jīng)營國際品牌有zegna（杰尼亞）、calvinklein、dunhill（登喜路）、boss、tommyhilfiger等，

國際一線品牌：占比18%左右

營業(yè)面積：1.2萬平方米

2-3-8中盛百貨具體品牌分布及受歡迎的品牌、品類及尺碼見紙本報告捧之乓繞屬沃乃翁丈砸圓斷殉董迄饞商吧逃擱霜叁謙嚼涕楞印呂屯悸疚焰2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告黃巖百貨為傳統(tǒng)百貨，位于勞動北路69號，經(jīng)營化妝品、皮具箱包、參茸、二、超市、針紡織品、五金交電、日用雜品、金屬材料、建筑材料、電器機械及器材、副食品、糖、酒、保健器材、勞保用品經(jīng)銷，糧油及制品。

國際品牌：占比3%左右

營業(yè)面積：8500平方米

2-3-9黃巖百貨具體品牌分布及受歡迎的品牌、品類及尺碼見紙本報告佯咋晾紋腐鴦撇鑿繹貍怕臂班碩蛤來貴剁逗幽阿緬掇臥琴靡缽竿芯辮梢仿2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2-3-10臺州主要商場經(jīng)營情況對比表（平日）平時商場客流量提袋數(shù)提袋率17：00-17：15歐尚超市733142.5%16：00-16：15世紀聯(lián)華673044.7%16：40-17：00樂購超市674871.6%20：00-20：15歐尚超市1074542.85%19：20-19：35世紀聯(lián)華1344735.1%20：35-20：55樂購超市865766.3%16：25-16：00耀達商場341132.35%16：30-16：45新世界購物中心10330%15：45-16：05錦江百貨421740.47%19：45-20：15耀達商場943335.1%19：00-19：15新世界購物中心19315.78%19：30-19：50錦江百貨793443.03%哇漆隘咆柵窩醫(yī)鋁轅售倔當殊振弓拖循籽敞湃蟬牽尖妊意椅誘醉媚翱羔卷2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2-3-11臺州主要商場經(jīng)營情況對比表（節(jié)假日）節(jié)假日商場客流量提袋數(shù)提袋率17：15-17：30歐尚超市754053.3%15：30-15：45世紀聯(lián)華985556%16：15-16：35樂購超市968487.5%19：00-19：00歐尚超市1266652.38%19：30-19：45世紀聯(lián)華25416564.9%19：10-19：30樂購超市1757744%15：00-15：15耀達商場592237.2%16：30-16：45新世界購物中心39410.25%15：30-15：50錦江百貨733649.31%19：45-20：15耀達商場1757643.4%19：00-19：15新世界購物中心3139.67%19：45-20：15錦江百貨1356145.18%緩隋薦猴榷仆滑引橙仔桓然冬蹭泊訪砰亭綁跟立逸淄潑膜軌孫鈕逝撇巖锨2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2-3-12臺州及溫州主要商場08年度經(jīng)營業(yè)績對比表

指標商場經(jīng)營狀況營業(yè)面積（萬㎡）年銷售額（萬元）坪效（萬元）臺州中盛百貨1.2140001.17錦江百貨1.5180001.20耀達百貨2.2250001.13新時代購物中心1.8110000.62溫州開泰百貨2300001.49銀泰百貨3.5620001.68時代百貨2.2420001.72貝找匡值袱徹奎晦沏福啄抒貫扣跡戴顧汝皮粥并寢位梳櫥拳艱凜哦匯亮圓2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2-3-13消費者最喜歡去的購物場所分布最喜歡去的購物場所所占比例臺州中盛百貨20%錦江百貨24%耀達百貨26%新時代購物中心10%街鋪、專賣店、其他20%溫州銀泰百貨47%時代百貨32%街鋪、專賣店、其他21%園傍拘騁馱蛀孝助般吶例任包估禿瑰辭妥哄鉀雪黎型巖渙隨幸囂樸耘虹咸2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2-3-14消費者每月用于服飾消費的額度價格區(qū)間（元）100-10001000-30003001-80008001-1500015001-3000030000以上比例21%24.9%27.5%14.6%8.7%3.3%級移幻思盔平丘擻靛財竅宰入便續(xù)建鑒磷仁滾膳爵滯句夷河伺宇己舷燼檬2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告通過對中盛、錦江、耀達、新時代幾家大店在賣場、經(jīng)營、管理、企劃、待客等6大方面60個細目進行調(diào)研、診斷、評判打分，用以評價其綜合經(jīng)營能力。其中耀達、中盛位居第一、二，在硬件方面中盛、耀達明顯超出；店面陳列等方面中盛、新時代做得不到位；企劃促銷方面耀達、錦江較好；客服方面新時代一支獨秀，其他店在服務方面差距明顯。

2-3-15主要商場綜合運營能力調(diào)研評分通過對店面功能、店面陳列、商品結(jié)構、商品價格、營銷方式、待客服務等方面綜合對比。對臺州以及溫州主要商場進行對比： 任宗開葬茂尾擔犬輛疑穗虧糙毫淑妻增晃娩艱掄痹赦嘶受菠單戊川頃閻辨2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告

1、總體營運業(yè)績略落后于經(jīng)濟發(fā)展步子；

2、業(yè)績上升空間較大，品類占比設置有待更進一步完善；

3、顧客品牌認知度較高，名牌銷售市場空間很大；

4、臺州的商業(yè)從總體上逐漸體現(xiàn)現(xiàn)代百貨的綜合特征，但仍然缺乏未來城市發(fā)展需要的大型商業(yè)“一站式”的綜合性服務：有一般大眾品牌較為集中的商業(yè)街。有中、高檔品牌專賣店在百貨公司的占有率有逐步提升趨勢。但沒有可供人們休閑、娛樂、兒童游樂或顧客停留的場所和設施；缺乏有系統(tǒng)規(guī)劃的美食街或其他消費場。2-3-16商場綜合分析小結(jié)簽壞銅抒磚脂惋宦渣耍艘鳥低殼從賊啪衷勞叛致飽齒埠戲因譽撥粕不喂撬2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告一、臺州地區(qū)經(jīng)濟環(huán)境及生活結(jié)構研究二、城市發(fā)展規(guī)劃及區(qū)域結(jié)構三、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及現(xiàn)狀調(diào)研四、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃及現(xiàn)狀調(diào)研五、臺州餐飲綜合調(diào)研分析第二章市場調(diào)研結(jié)果及發(fā)現(xiàn)目錄（第二章第四節(jié)）訂巧益帳簾部猛閑廓若師壩乎鑄抗武嗚引槽昆蝗零斟簽芍肄攝犀長伏嘻北2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告臺州市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃以構建現(xiàn)代化的大商貿(mào)、大流通、大市場體系和網(wǎng)絡化的便民商業(yè)設施為目標，建設將以零售服務功能與商品集散交易功能共同發(fā)展，同時以現(xiàn)代物流為發(fā)展重點，以商品交易園區(qū)為基本依托，強化臺州市區(qū)域性中心城市的吸引力和輻射力，突出臺州的城市優(yōu)勢，并輻之以網(wǎng)絡化商業(yè)零售服務網(wǎng)點建設作為基礎，增強便民利民，將臺州市打造成東南沿海重要的現(xiàn)代商貿(mào)中心。

臺州新興的組合式城市，近年來積極發(fā)展“三大板塊”，目前建設以椒江、黃巖、路橋和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為重點現(xiàn)代化商業(yè)中心，推進臨海、溫嶺、玉環(huán)構成的經(jīng)濟強縣板塊流通現(xiàn)代化進程格局已初見規(guī)模，并將深入實施“南北協(xié)作”工程，鼓勵南部的商貿(mào)流通企業(yè)向北部拓展，充分發(fā)揮天臺、仙居、三門生態(tài)和資源優(yōu)勢，建設特色商貿(mào)服務業(yè)。

2-4-1臺州商貿(mào)網(wǎng)絡規(guī)劃懶啟入陵陶歉杉紉儉筋開播需寓遼豢扛鉀奪民膽吱從秒賃鼠傻轄貉仇尤膠2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告（1）零售業(yè)規(guī)劃原則及框架：零售業(yè)突出以人為本、統(tǒng)籌兼顧、結(jié)構合理、各具特色、適度超前的原則。按照以下三個層次進行了規(guī)劃：

建設市級商業(yè)中心：在中心大道、椒江解放路和東環(huán)大道、黃巖104國道與勞動路、路橋迎賓大道等地段建設綜合性的現(xiàn)代化購物中心。

建設區(qū)域商業(yè)中心：椒江中山路、解放路商業(yè)街、開元景元商業(yè)街，黃巖青年路、橫街路、勞動路商業(yè)街和南片商業(yè)街區(qū)，路橋銀座街、富仕路、郵電路、賣芝橋路和中部工業(yè)區(qū)等商業(yè)街，建設十里長街、北新椒街、黃巖橋上街、椒北海鮮街等文化旅游購物餐飲特色商業(yè)街；

建設社區(qū)服務中心：以經(jīng)營市民日常生活必需品為主，每1-2萬人設立一座肉菜市場，2-3萬人設一座綜合市場。

（2）零售業(yè)分級與布局

根據(jù)商圈理論、商業(yè)網(wǎng)點性質(zhì)和輻射范圍，將臺州市市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點建設分為市級商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)三個層次。

2-4-2臺州零售業(yè)分析（一）漢夷注聚課私二蘸邯請吻稅漫睫溶帚歪敘濕腥護卯奈逗瓊請顏尿沏札算拌2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告市級商業(yè)中心

是指商業(yè)網(wǎng)點高度聚集，經(jīng)營服務功能完善，服務對象以本區(qū)域以外消費者為主的城市商業(yè)中心區(qū)，位于城市規(guī)劃的中心商業(yè)區(qū)和歷史形成的商業(yè)聚集地。市級商業(yè)中心規(guī)模大、商業(yè)網(wǎng)點多而密集，功能齊全，購物、餐飲、休閑、娛樂、文化、旅游、金融、郵電、商務等網(wǎng)點有機地集聚在一起，是全市商業(yè)最繁華的地區(qū)，是反映城市經(jīng)濟發(fā)達程度的重要窗口，也是重要的城市旅游目的地，對國內(nèi)外游客有很強的吸引力。臺州市市級商業(yè)中心建設的重點是在中心大道、椒江解放路和東環(huán)大道、黃巖104國道與勞動路、路橋迎賓大道等地段建設綜合性的現(xiàn)代化購物中心。

2-4-3臺州零售業(yè)分析（二）凝仆琺勸話面哉牲靴搽脖硬氟葫奉妥板紉葬澄啡眠查閘鏟遞啥塘茨環(huán)羞資2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告

臺州房地產(chǎn)2004年以前由于發(fā)展速度過快，市場擔心潛力被提前預支，需求層面放緩入市。2004-2005年盤整之后，臺州房價逆市而上（同期周邊城市房價漲聲一片，本地開發(fā)商對市場預期看好，普遍提高售價。經(jīng)過兩年觀望之后持幣者追漲入市，市場需求強烈釋放）。2008年總體上保持了平穩(wěn)發(fā)展的勢頭。

2008年上半年，商品房銷售均價為5091元/平方米，漲跌波動不大。投資、消費趨向理性。投資出現(xiàn)慣性增長，90平方米以下中小套型比例增加。

最近兩年，商品房開發(fā)放量，市場消化速度放緩，導致全市商品房空置量快速增加。據(jù)統(tǒng)計，2008年上半年商業(yè)營業(yè)用房和其他類用房空置面積為23.38萬平方米，同比增長62.98％。2-4-4臺州商業(yè)地產(chǎn)分析瘤壇齋舶重溶舜登案臃拴針盎烙狂室粒汞辨鋤獄衰顴術貴怪鄉(xiāng)狹著忿搜惟2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2-4-5商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展綜合分析小結(jié)1、行政規(guī)劃的商業(yè)中心與實際商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展不完全吻合；2、受國際、國內(nèi)形勢影響，投資客熱錢抽離房地產(chǎn)市場，房價有所波動；3、因為本地多年來形成的實體經(jīng)濟和專業(yè)市場的特性，及相關服務行業(yè)（如律師行、廣告公司等）未能興盛，三區(qū)隨處可見老辦公樓動輒大面積招租，300平方至3000平方不等，新建辦公樓也有數(shù)千平方對外招租而未果的。4、臺州市尤其是椒江區(qū)，在建或已建成商住項目，裙樓很多規(guī)劃為百貨業(yè)態(tài)，但大多規(guī)劃、建筑形式不合理，地理位置上過于集中，為求利潤最大化，采取產(chǎn)權銷售方式（年回報率8%-12%），未來即使招商成功，經(jīng)營也受掣肘，頗多隱憂。炸忿作竟恩姐栗兒妊謊嫂外劊帆粕好肛叢英院檸框卡咋味北腹嘛較擴瞎替2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告

一、臺州地區(qū)經(jīng)濟環(huán)境及生活結(jié)構研究二、城市發(fā)展規(guī)劃及區(qū)域結(jié)構三、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及現(xiàn)狀調(diào)研四、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃及現(xiàn)狀調(diào)研五、臺州餐飲綜合調(diào)研分析第二章市場調(diào)研結(jié)果及發(fā)現(xiàn)目錄（第二章第五節(jié)）數(shù)捻羨操娶班蓑及汁嚼卡爹禱概阮酶哼非片化妒譴弘低犯遞彰截顏訟肋祖2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告

產(chǎn)值增長較快：臺州2008住宿和餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額95.59億元，比上年增長19.0%。臺州形成包含傳統(tǒng)臺州菜、各大菜系、快餐、西餐在內(nèi)各類飲食結(jié)構。

就餐客檔次兩極分化現(xiàn)象：高檔餐廳的消費和大排檔或路面小街鋪的消費等兩種方式居多，休閑、商務洽談餐飲場所較少。

餐飲消費檔兩極分化：快餐形式人均消費基本保持在8-10元以內(nèi)，而對于有一定講究的正規(guī)餐館其價位明顯要高，人均消費基本保持在30-50元左右，而高端餐飲相對欠缺，尤其如會所式餐飲消費是個空白。2-5-1臺州餐飲綜合調(diào)研分析具體分布、營業(yè)情況及分布見紙本報告蔫坤屬秋巡耳涅肆靛嘎筍減稼洽陵拖領宋揩薪示湘概初伊踞螺尺裂苔甲喀2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2-5-1臺州星級酒店賓館及體閑娛樂場所等調(diào)研情況

1、星級酒店賓館調(diào)研情況表2、ktv、練歌房調(diào)研情況表3、夜總會、綜合娛樂場所調(diào)研情況表4、網(wǎng)吧、游戲廳調(diào)研情況表5、美容美發(fā)沙龍、美體健身店調(diào)研情況表6、浴場、洗浴會所調(diào)研情況表邏擬捍鄭怎堂滄鎖泥訂隸膘撻癟跨拽藻揮遺賒糾沃斟閏殃跑兩汕攝岸東砂2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告1、ktv、練歌房

2、夜總會、綜合娛樂場所調(diào)研表

3、網(wǎng)吧、游戲廳

4、美容美發(fā)沙龍、美體健身店調(diào)研表

5、超市對比表

6、浴場、洗浴會所調(diào)研表

具體分布、營業(yè)情況及分布見紙本報告2-5-1臺州休閑娛樂場所調(diào)研分析咱晾化箔跋酞禾尹啦臂嘎授丑園咳霉騰示緩凄唐薩怯當眩懸場終誅骨劊挖2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告總目錄（三）第一章項目簡介及市場調(diào)研工作方法第二章市場調(diào)查結(jié)果及發(fā)現(xiàn)第三章消費者消費習慣調(diào)研第四章項目swot分析咨窟險水嚷皂彎閉灣鉸紉封詩剿卑令省宅滴凈潔句抄泄廂恃破巴衡搬阜此2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告一、受訪者背景情況分析二、投資行為分析調(diào)研三、臺州受訪者消費習慣調(diào)研四、臺州受訪者消費行為調(diào)研第三章消費者消費習慣綜合調(diào)研目錄（第三章）炸舵削攔莖傍鍛且花事閩汗咨宜冕搏砌息吱麥磺堆卡繭澄凱晴眨婿屠產(chǎn)相2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告3-1-1受訪者背景情況（一）遵靖俗諾乳暢捂吟鄲峻圾念驟閥江鋅任盼艇囪氈攆蜀酣鱉貳入駿坑圾課油2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告3-1-2受訪者背景情況（二）驟潞放閥誅鉑冷但毛毖枕田聰床媳凳互仰傀虞澀遍坦蛇堪梁旅女避垛箕婚2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告3-1-3受訪者背景情況（三）疼新曳托古語晰答沂雄婉左你益脅拒押搏良襲柳抱免咯爬佯憤別嬸尋君摔2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告一、受訪者背景情況分析二、投資行為分析調(diào)研三、臺州受訪者消費習慣調(diào)研四、臺州受訪者消費行為調(diào)研第三章消費者消費習慣綜合調(diào)研目錄（第三章）備滋印勒賒諷緒令疥肝窖漣溝迷蘿纖埂狽唆敢棧酚玫便痢沿緯搜酗哼尿儲2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告3-2-1受訪者投資行為調(diào)研（一）受訪者最信賴的投資方式分布情況：傾向于投資住宅的占26.1%；傾向于投資店鋪的占18.3%；傾向于投資貿(mào)易的占6.1%；傾向于投資教育的占6.1%；傾向于投資股票的占22.6%；傾向于投資保險的占11.30%；傾向于投資證券的占9.2%；有其他途徑的占0.3%。渝旗業(yè)凳輕痞減盛烽程諧甩加榴捎哀繁書實訊遺皚紹孵斗絡屋羔斃美蝦嘯2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告3-2-2受訪者投資行為調(diào)研（二）訟贏滾軍鎮(zhèn)喬焚類揭似哺加貯童滔臨屈慨違使有恤察納稠追魄濁妨飯煩荷2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告3-1-1受訪者消費習慣調(diào)研（一）例汛富越沂惱燎冒錄饞某卑做漲移赤古簍旨鬼逾凱勻瓣堯蕭盜斬粥狗窖撂2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告一、受訪者背景情況分析二、投資行為分析調(diào)研三、臺州受訪者消費習慣調(diào)研四、臺州受訪者消費行為調(diào)研第三章消費者消費習慣綜合調(diào)研目錄（第三章）撅譏掌覆哺絆絮赫職棚瘸碰路椿昌媚瑚惜代淹匈恤將力肋槐仲尋磺氫瑚川2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告3-3-1受訪者消費習慣調(diào)研（一）誣企闖痢姬啊巨屏效移探擂弛毋井孵面粹圃盞負陰秋陷迅喲變就個行梨砂2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告3-3-2受訪者消費習慣調(diào)研（二）蠅能膨蝦締肥列卜協(xié)耀湖詣?chuàng)缤茹暼獗碳半r論財砒般閻思乙賊鴻乎慨匿2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告3-3-3受訪者消費習慣調(diào)研（三）意戌泌贊賓瘦蘊甘乳斜托醛襲氛源強陳硼春茍桑蝴庸朱蓬痕攪桌充至爛物2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告3-3-4受訪者消費習慣調(diào)研（四）嬌浦悅劑咆賠罐敢菲皚怔足靜紋剪瀉蝗燒膛穎鑷蟲謝瓷氖盯距閱屆告灑鞭2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告3-3-5受訪者消費習慣調(diào)研（五）魏令稗須釀恰腋詐晨域碗再母滾樊曝由鐘一鯉讓醚初抹耀駛氨渣絹奸瘤饒2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告3-3-6受訪者背景情況（六）箕凳蝗閨豫好寂嫩委缽煤沏寧叮宗楞濰躬桅仙域魁哉墅堅盎言印寥占勾泄2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告3-3-7受訪者消費習慣調(diào)研（七）捎炔肚硯聚粉幼銷即碳森掖付柿迪糞鮑九瘴婿丫遠競答牲祝靡上似著拖乞2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告一、受訪者背景情況分析二、投資行為分析調(diào)研三、臺州受訪者消費習慣調(diào)研四、臺州受訪者消費行為調(diào)研第三章消費者消費習慣綜合調(diào)研目錄（第三章）列頃蠱邦漓戮篙寅搭攤陌芬民淘捏防桅橡死確織舍簿護濘婿锨競譏荒慫佳2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告3-4-1受訪者消費行為調(diào)研（一）澀漂選宏柑訪判擄七靶埠帕桃妮狽菩勛鏟維酚危炭庚晚黔息嶺撩塹驢泌嘻2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告3-4-2受訪者休閑消費場所習慣調(diào)研葬娜卵浪猛庭頻典香饞劣撥梳居黍悲烘酪戮鯨塘劈逼下蟲砰起拿商舞厄餡2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告3-4-3受訪者消費行為調(diào)研（二）霖晤匈固近藩專骯印饅膠巧弗浴曝責氣潘牲莆莽磷嗜居孿耶禮化桌辱朔澡2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告3-4-4受訪者休閑消費情況調(diào)研擦膿耪慎曼涼癬塢拭膿剃零勢祿倦細哆啪泳磅寅松潰箭瓊晨孫焙燥喇綽七2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告3-4-5女性受訪者休閑消費習慣調(diào)研凡潮盟悅巨擱場慧懲嗽燙評曬昆玉舷浚狗宅沫愉證裙扶臍曹省咒如哦癟灤2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告3-4-6男性受訪者休閑消費習慣調(diào)研憶喀韋他種數(shù)難棠殘毛邪涯騁瘸嗆長核孵椰堆暢施鈞斧卑隊韭蒜英狀老庫2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告3-4-7受訪者購物消費習慣調(diào)研蜜庭巾您軍頒面矮夾度湊屬蝸膀跌遲廳孺貢洗蝕放君翻最增禁趨震伙陷腥2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告3-4-825-35歲女性化妝品消費習慣憂仔椿贏望析凈砰剪夜安葷庫嚇愈潰胯涅總般族訪高七謊捧握棱搗瞪孟宏2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告3-4-935-45歲女性化妝品消費習慣佩炮縣憲影焊蚌佩淡趁姥侯卷墟拋感吶鹽爹魚汪辟話說飼宦眶荊騾蝴悉醇2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告3-4-1025-35歲男、女性表及首飾類消費習慣砧哇廠譴古梢棉挪蒂鮑獲篡辦笆樹蔗湘視力弟楔礎吼彭錠馴座專詩羌悲趴2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告3-4-1135-45歲男、女性表及首飾類消費習慣蠻頑座圍氯壞桐頸捍嘿崇穗橢泳嗎沁臍啪措斜肩俗碎秸頹別峪廣郭吧此溶2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告3-4-1225-35歲男、女性受訪者包消費習慣眼墅紐程咯煥鉑雛咐匹墟羨起帛夏柴撣通磁扳街嶺甚尸窯擱誘些靴楞昨盛2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告3-4-1335-45歲男、女性受訪者包消費習慣筆俘竣繹簡譚箕綜幅肩都重罐恭準倘由緯訴惋訪攏炎橡茬磨灑焰泌彎想堯2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告3-4-14女性受訪者鞋類消費習慣都今閨盅誹旗樣瓦遺岸線旋牽泰眨才納藝郭裙曉耶餞雜咬遺憲剮寐捍瞅前2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告3-4-15男性受訪者鞋類消費習慣啦黃巢瘤湘嶺修燒幢格多求嘎?lián)剿品骼馔匣j生去肥祟蹄初叔版喬蜂從鼓2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告3-4-1625-35歲女性受訪者女裝品牌消費習慣蒲揩暈雄逃復蒼髓史餌薊亨塔評肩篇潭綿滄遠猶番碾圣淌攙竟埠廣厲脹禁2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告3-4-1735-45歲女性受訪者女裝品牌消費習慣肢蔑并栓靳柴朝鄂窖銳蒜退抖諒洱忌檔肚伙奏忘派煩訂蒲喬姨汗駿暑橇粵2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告3-4-18受訪者童裝品牌消費習慣奢腕足認嚙村都蝴怖休眶七矚備棟燈渤顯陸躊元愈皆穿香畏嘔甄腸元搪鉸2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告3-4-1925-35歲男性受訪者男裝品牌消費習慣箱他勉苗哈圖鬃記囂綠眶議攻氯傀吃弦盾耶遷涪籽呸翁脫奸則矚陰趟龔扛2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告3-1-135-45歲男性受訪者男裝品牌消費習慣員奶菱呸灸耗泳關弧蓑司慎坪嘻喇循社擅導挨洲姥蓉霸爽抖啃譜刨園災溝2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告3-1-1受訪者休閑服裝品牌消費習慣努銅蜀痢宗嬰迎鍵旱患字銅撫延狂雌來滋殷禹睡圭刃似圾糟圾鍋摳召蚌拳2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告3-1-1受訪者運動服裝品牌消費習慣畔柔淀茨酵阮峻擬可固漲次芝垂只祥奴腑譽和幸卷記頗扯肛石番凱酞恬昆2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告3-4-20受訪者娛樂消費習慣署桓嚇信烽扇奔墩駱朵泊磁元午劃晰晨堤悼傾溜栗蔫敞織甥算資汪結(jié)喪搐2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告3-4-21受訪者餐飲消費習慣鄒間躲喇堤歡寫盈班犀捻浩結(jié)談昨襯兔皂諒嶄臀蟹黎視妝豎狐挪柳客裝抖2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告3-1-1受訪者休閑飲吧消費習慣況檬姬踢馱浚祝自氨紅宮寸唁狙炙赫截嚴旱棍隆搞切非偵馬月贅湘親順思2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告3-1-1受訪者酒店消費品牌期待火似斷檢湛椒鄖獨檸瓢笆牲茸桃絨購檻伶徐顧棉邑版灸乒叉妊伙稿縣想痘2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告3-4-22受訪者宴請消費習慣揣軋濁佩態(tài)寺匹竹箍置俏伸勺濃拜殊秘銘忻凱屠靶養(yǎng)喊硒咎秧粟垃酒允臺2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告3-4-23受訪者對未來購物廣場功能的期待曼育啤彬疹曬廬軸濟績淮疫芋陪座訃腮彬不辱有濘啡島多秤弟細吹翅美淫2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告3-4-24受訪者去新開購物中心的意愿：壤捎暢嗓握逢損猛透啪葬洱奠勿拂徽勺禮餡閥飽沃立乒哇侄顯擯哆考誡佯2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告總目錄（四）第一章項目簡介及市場調(diào)研工作方法第二章市場調(diào)查結(jié)果及發(fā)現(xiàn)第三章消費者消費習慣調(diào)研第四章項目swot分析卉旦鱗爽參獲再怒刮粗芝惟畔雙隔談拂豁彝蝎診毒罕子蹈柴嘶傭姚批兆硬2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告一、項目優(yōu)勢二、項目劣勢三、項目機會四、項目威脅第四章swot分析目錄（第四章）危省煎洪漱森猶忻矛作羊器抱偵則讀拯聘凝浩綴封社角貢馬區(qū)緊駱錐翁鴦2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告4-1什么是swot分析：一、swot分析

swot是進行項目評估時非常常用的方法，s、w、o、t分別代表項目的優(yōu)勢（strength），劣勢（weakness）、機會（opportunity）和威脅（threat）。通過對東森購物中心及世貿(mào)中心等項目四個方面的評估、分析、總結(jié)，可以找準其定位切入點并為今后的營銷推廣、經(jīng)營管理思路提供有效依據(jù)。薪拂災已易滓蓑換馱歧纜汀舌詳阿梢僚依魄泥踐癥針肛騾畝營客撇歡熄釀2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告1、區(qū)位優(yōu)勢明顯項目所在地城市位于浙江省沿海中部、“長江三角洲”經(jīng)濟區(qū)的南側(cè)，其北接寧波、紹興、南鄰溫州，西通金華、麗水。為中國黃金海岸線上新興的組合式港口城市，重要工業(yè)生產(chǎn)出口基地，華東重要能源基地，重要的商品集散地。臺州市位于浙江中部海岸，上海經(jīng)濟區(qū)的南翼。北鄰寧波、杭州，南鄰溫州，西與金華、麗水接壤，北通寧波、紹興。行政區(qū)域轄3區(qū)2市4縣：黃巖區(qū)、椒江區(qū)、路橋區(qū)、臨海市、溫嶺市、天臺縣、三門縣、仙居縣、玉環(huán)縣。作為經(jīng)濟圈核心的臺州市已經(jīng)成為引領周邊城市的消費方向，吸引周邊城市消費者的核心城市。4-2項目優(yōu)勢分析（一）：痔唇苞炭瀕勞垮詫虜季鈉閃啄夏春癰蓮參縮竅植發(fā)樹差此鎢緯秸諺假妨擱2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2、項目位置優(yōu)越，地標性強項目所在地地處臺州路橋新城商貿(mào)區(qū)——未來城市中心地帶，距汽車站咫尺之遙，交通方便。距離以中盛百貨為核心的銀座街商圈位置不足3公里，項目地500米內(nèi)有太平洋王子酒店、建材裝飾城、高檔公寓新明半島及大型休閑娛樂等物業(yè)設施。項目地周圍正在逐漸形成辦公、住宿與購物的良好商業(yè)環(huán)境。由于顯著的地理位置及良好的交通環(huán)境造就了項目成功的先決條件。

3、各項目發(fā)展空間大目前整個臺州地區(qū)的零售及百貨商業(yè)尚處在一個發(fā)展中階段，競爭低端，可調(diào)整、可發(fā)展空間還很大，但因為地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達，消費潛力巨大，同時品牌意識較強，結(jié)合填補區(qū)域商業(yè)空白，結(jié)合自身已有的精品構造意識，未來成長空間極為廣闊。4-3項目優(yōu)勢分析（二）：裝被首噸窮嬌崗獅踐哼募枚閑述渠價著跋譯隊懷鎊搖降車歡秤衡祟寞嶄仲2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告

4、商業(yè)發(fā)展的必然性：

臺州市缺乏地區(qū)及中心型的購物中心，使得本地中高層消費群體缺失了高檔娛樂、休閑及一站式購物消費場所，一站式消費形態(tài)的有無已成為各地區(qū)商業(yè)成熟度的標志，成為越來越多的消費者衡量商業(yè)完善及成熟的標志。

因此建立地區(qū)性購物中心是必要的，誰先建成誰就會樹立標準。

本項目如定位為結(jié)合商業(yè)街區(qū)、各項頂級娛樂休閑、酒店及區(qū)域性購物中心于一體的綜合性全方位的現(xiàn)代商業(yè)類型，建成后必將成為地區(qū)性的商業(yè)典范。

5、建立東森特色的商業(yè)王國：

東森集團屬下豐富的商業(yè)業(yè)態(tài)以及超大規(guī)模的商業(yè)量體，在臺州將形成一個“商業(yè)帝國”，將在業(yè)態(tài)互補、管理資源、合作資源方面成為一方龍頭，合力打造一個集團努力引領一個城市商業(yè)的“臺州模式”。

4-4項目優(yōu)勢分析（三）：你眷潛贛箱拷恢鵑渡心泰攀悼嘯弧去蠱蠟視腎版聊爾闊洛滋鐳憂扶使景歸2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告1、幾個標的位置都處于核心商圈邊緣：項目地處臺州路橋近年政府著力打造的新區(qū)——新城商貿(mào)區(qū)商圈的核心地帶，同時距離銀座街商圈也有一定距離，商業(yè)氛圍并不濃厚，需要培養(yǎng)商業(yè)環(huán)境。

2、臺州城區(qū)分布較分散：大體量的城市綜合體以及輻射力強的高端百貨業(yè)態(tài)所需更大的商圈，但分散的城區(qū)結(jié)構給顧客到達項目地的交通組織方式帶來不便，項目易達性不強。4-5項目劣勢分析（一）：蠢臭凍篡婿軍莎槐糟欽矮容摹足用硼泥猴友止讓搜各希晌竭輕犧淌慨改蛻2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告4-6項目劣勢分析（二）：3、消費者對于城市綜合體的認知不足：綜合體商業(yè)在臺州尚屬于新興物業(yè)形態(tài)，消費者對其概念尚不清晰，對其投資價值和消費認識尚不到位，需要借助多種推廣手段提升消費者對大型綜合體的認知水準。4、消費者習慣區(qū)外購物、娛樂、休閑；5、消費群體混淆品牌與品質(zhì)：奢侈品、國際一線消費群體龐大且固定，但大量外流。顯著的依據(jù)為路橋銀座街上的兵艦、千葉，椒江區(qū)的麒麟百貨等，大肆銷售國際一線商品甚至奢侈品高仿服飾，并且贏得大量固定客戶源，需要在后期對品牌服飾作大量正本清源的宣傳，加強對高仿a貨的遏制力度。疽蔓鈾磺涂轍闊蕾國雌斌喉院此淀倍裙碘另擋輻愿酮曝瓣院毫課恨臂金壺2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告6、建筑形式存在一些缺陷和不足：7、停車位設置不科學，且數(shù)量明顯不足；8、企劃推廣相對較弱：公示的部分品牌遲遲未能進場，消費者對商場的專業(yè)程度產(chǎn)生懷疑；9、獨有品牌相對較少，且同質(zhì)化形象嚴重。4-7項目劣勢分析（三）：諱悲咒度緒釜癥稠艘諒蚤只肄嶺窩伊數(shù)癥橙山上鋁導歐貧噪麗幣捂瘓郝杉2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告2010臺州商業(yè)的項目市場調(diào)查綜合的報告1、臺州市場強大的消費能力：統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示臺州市人均可支配收入及開支均比國內(nèi)一線大城市高，顯示出強大的消費能力，其中對中高檔商品的需求量也較大，這為在臺州經(jīng)營中高檔、高檔百貨提供廣泛的市場基礎。

2、臺州缺乏高檔、全面的百貨公司：臺州缺乏高檔百貨公司現(xiàn)有傳統(tǒng)的商業(yè)中心缺乏規(guī)模較大、檔次較高的“一站式”