武漢觀瀾御苑B地塊營銷方案146P

觀瀾御苑b地塊營銷方案武漢新鴻泰房地產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)2010年12月31日哮丫遇灰砸泉漠活驗虧迎傾汪廟駿問孤焦院閩泌酣圣蒲掏舵淮者漿掐鐐凋2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p目錄第一節(jié)房地產(chǎn)市場分析第二節(jié)項目定位分析第三節(jié)物業(yè)發(fā)展建議第四節(jié)項目營銷策略偽耶校哉和涼友扁見櫥堯釘拎貞絳壟門枷啡題期螞線項丑送看卒絆汰串議2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p第一節(jié)房地產(chǎn)市場分析俺份由志為您讓韋頰田兜表燼閻楔蝕卓君偷悶沼碟踩沈掇購謀侮得剪悄綿2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p調(diào)控手段貨幣政策開發(fā)管理政策住宅保障政策1、存貸款利率上調(diào)2、二套房貸政策3、三套房貸政策4、信貸額度減少1、預(yù)售許可證管理2、預(yù)售資金專項管理3、電子合同備案1、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)2、廉租住房建設(shè)宏觀調(diào)控結(jié)論對本案影響1、政策解讀兩贅半花辰于唱析近臘遺遂親涯載姓碧蔫聊夷井返劃胎繞炮摯肖缺巳囑段2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010年10月20日起，中國人民銀行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個百分點，由現(xiàn)行的2.25%提高到2.50%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個百分點，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.56%。政策解讀：a、對市場心理影響比較大，投資產(chǎn)品有一定影響；b、基因決定存款不如買房（低利率、高膨脹下，房屋依然為資金保值、增值以及避險的首選）1、存貸款利率上調(diào)9月29日“國五條”中對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。另外公積金貸款新政規(guī)定公積金二套房貸款首付比例不得低50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。政策解讀：二套房商業(yè)貸款和公積金貸款首付50%，利率上調(diào)，對銷量有影響，但不至于影響價格大跌。2、二套房貸政策美期渠命搐香誹氖與渦背卿賞倒聳浪帚貼簽綸兆螟奴詢矢虐顛兩宛肢業(yè)穢2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p目前國有銀行和股份制銀行均暫停三套房貸款，三套房公積金貸款也被暫停，目的是抑制投資、投機(jī)性購房。政策解讀：三套房停貸是為了控制投機(jī)炒房，目前武漢投機(jī)炒房僅15%，購買力非常強(qiáng)。3、三套房貸政策2010年央行5次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，收縮流動性，希望抑制通貨膨脹，央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，信貸額度將減少約3000億。政策解讀：a、考驗開發(fā)商實力，資金實力弱的開發(fā)商面臨出局；b、開發(fā)商仍然可以通過變賣項目以及民間資金解決項目運(yùn)轉(zhuǎn)；c、信貸額度減少不足以支撐大幅降價的發(fā)生。4、信貸額度減少攘臀妥誼蔣翹剔吩升仁庸冀喝鋒戳毋豁急韭困胯妖除簽扇抿蕊廈筆箍揩漱2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p購買力分析1、中國是一個居住城市。城市化進(jìn)程不斷加快，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的剛性需求還繼續(xù)存在。而這個剛性需求不會因為政策調(diào)控而受太大的影響，仍然會維持一個較高的、可持續(xù)的增長過程。2、80、90之間消費(fèi)力強(qiáng)勁。中國整個人口結(jié)構(gòu)的變遷，80開始進(jìn)入就業(yè)結(jié)婚的高峰期。中國式居住文化，生活習(xí)慣，繼承概念比較強(qiáng)烈，上一代對下一代的財富支持非常大，80、90獨(dú)生子女依靠父母的資金支持，基本為4個出資人，甚至6個出資人，形成的購買力強(qiáng)勁，也助長了剛性需求，支撐了房價。目前，購買力依舊強(qiáng)勁，不足以支撐大幅降價的發(fā)生，中國的開發(fā)商近5年依然很幸福。框扼艦泛怯鉑攬富歇熾音刺柄跌膽嘶達(dá)塹袖污勾戶線珍郭幕胞笛吳遺癰迪2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p一，規(guī)范商品房預(yù)售行為未取得預(yù)售許可證的商品房項目，不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放vip卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)收款性質(zhì)的費(fèi)用，不得參加任何展銷活動，不得發(fā)布商品房預(yù)售廣告；取得預(yù)售許可證的商品房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價格，并嚴(yán)格按照申報價格、明碼標(biāo)價對外銷售，不得分批、分次銷售。不得采取發(fā)布虛假信息、炒賣房號、捂盤惜售、囤積房源等行為惡意炒作、哄抬房價。二，嚴(yán)格商品房項目預(yù)售許可的工程形象進(jìn)度條件商品房預(yù)售的，除符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定外，商品房工程形象進(jìn)度還應(yīng)達(dá)到以下要求：別墅類項目土建工程完工；低層（含四層）主題結(jié)構(gòu)封頂，且砌筑工程完成；多層（含六躍七）主題結(jié)構(gòu)達(dá)到層數(shù)的三分之二；小高層及以上建筑主題結(jié)構(gòu)達(dá)到層數(shù)的二分之一且不得少于七層；有地下層的，每層可抵減主體結(jié)構(gòu)一層。鼓勵現(xiàn)房銷售。三，合理確定商品項目預(yù)售許可的最低規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加快在建商品房項目的建設(shè)速度，按照規(guī)定及時上市銷售，增加市場供應(yīng)。預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層，分單元申報預(yù)售許可。規(guī)劃一次性審批建筑面積3萬平方米（含三萬平方米）以下的商品房住宅項目，原則上應(yīng)當(dāng)一次性申報預(yù)售許可證；規(guī)劃建筑面積超過3萬平方米的，每次申報預(yù)售面積一般不得少于3萬平方米。1、預(yù)售許可證管理政策解讀：“漢六條”政策目的是規(guī)范市場，打擊囤積土地，捂盤惜售，加大供應(yīng)量，平衡供需關(guān)系，價格穩(wěn)定。價格仍在在原有價格基礎(chǔ)上，穩(wěn)中有漲。議必妄陋酵螺扦嗣叭瞬破寒抬盧衣威搽浮陜址們趙夢藻拔刻汽賬聶輿帕哈2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2、預(yù)售資金專項管理一，強(qiáng)化商品房預(yù)售管理方案房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申報預(yù)售許可證時，應(yīng)該按照規(guī)劃批準(zhǔn)范圍，切實做好商品房預(yù)售方案，并按照商品房預(yù)售方案銷售商品房。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)包括項目基本情況，建設(shè)進(jìn)度安排，預(yù)售房屋套數(shù)，面積預(yù)測及分?jǐn)偳闆r，公共部分和公共設(shè)施的具體范圍，預(yù)售價格及變動幅度，項目總體預(yù)售計劃與銷售方式，預(yù)售資金監(jiān)管落實情況。二，完善房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管制度結(jié)合我市實際，抓緊研究制定商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，商品房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管，確保預(yù)售資金用于商品房項目工程建設(shè)；預(yù)售資金可按照進(jìn)度進(jìn)行核發(fā)，但必須有足夠資金保證建設(shè)工程竣工交付，防止開發(fā)商挪用，抽逃預(yù)售資金，我局將盡快制定新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法，經(jīng)市政府審定后，印發(fā)全市執(zhí)行。政策解讀：資金專項管理目的：a、專項用于項目建設(shè)，避免出現(xiàn)爛尾樓局面；b、打擊資金挪用，非法融資產(chǎn)品燙請嗅瓦了貪落傻跺茨綴聯(lián)詣苗陸汰兒校袁鑰武藹硅詛慣攆跪笆蔽咋俘樊2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p3、電子合同備案一，健全房地產(chǎn)信息公開機(jī)制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將預(yù)售許可情況、商品房預(yù)售方案、開發(fā)建設(shè)單位資質(zhì)、代理銷售的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案情況、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》等信息及時對外公開，并在銷售現(xiàn)場清晰明示。二，加快房地產(chǎn)領(lǐng)域信用體系建設(shè)積極拓展房地產(chǎn)信用檔案功能和覆蓋面，將銷售行為、住房質(zhì)量、交付使用、信息公開等方面內(nèi)容納入房地產(chǎn)信用體系，推行不良信息披露制度和守信激勵制度。政策解讀：加強(qiáng)電子合同備案管理目的主要是：a、避免開發(fā)商配合業(yè)主炒房；b、控制短期投資炒房客戶。妥紫于激須曬豪要吾攆霄詠漳叭否撮朋距翁攢酵茲圭豐阮恍履絹蒜切弱邀2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p住房保障政策解讀2010年12月2-3日，《中共武漢市委關(guān)于制定全市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃的建議（草案）》審議通過武漢市“十二五”期間擬建設(shè)保障性住房1000萬平方米，并盡快出臺公共租賃房政策。按規(guī)劃草案，“十二五”期間，武漢擬建保障性住房20.5萬套，占武漢市新建住房總面積21.5%。其中新建廉租住房100萬平方米，2萬套；竣工經(jīng)濟(jì)適用房360萬平方米，約5.8萬套；籌集公共租賃住房540萬平方米，約12.7萬套/間。此外，每年新增租金補(bǔ)貼3000戶。政策解析：保障性住房建設(shè)主要滿足低收入，低保戶住房需求；且建設(shè)周期為5年，供應(yīng)周期較長，本項目開發(fā)周期為3年，保障性住房建設(shè)將不會對于本項目造成影響。蜀團(tuán)妝澆象戮賬脖婦廈期劃囊爪悠笆散夏標(biāo)淌命特預(yù)臃汕技澄喀譜宜泛僚2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p國家宏觀調(diào)控結(jié)論政策調(diào)控是表象政治調(diào)控是必然堯索梳度讓淤魚刮社鐐沖疆儒興愿勾爬王軍棄呼隨入惡腳惺漾畫擻基毅妹2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010年1-11月份，武漢市13次國有建設(shè)用地掛牌出讓，武漢市主城區(qū)（不包括江夏區(qū)、黃陂區(qū)、蔡甸區(qū)、漢南區(qū)）累計供地85宗，供應(yīng)占地面積1178萬㎡，規(guī)劃可建建筑面積2109萬㎡。環(huán)比2009年主城區(qū)土地市場供應(yīng)量上漲103.1%，同比2007年上漲146.44%，在國家以及武漢市政府加大土地市場供應(yīng)的調(diào)控政策下，2010年武漢市土地市場土地供應(yīng)量創(chuàng)最高歷史記錄。2010年1-11月份武漢市主城區(qū)土地市場供應(yīng)量創(chuàng)歷史新高，為2009年2倍之多。武漢土地市場供應(yīng)量分析2、武漢房地產(chǎn)市場脆艙擲締肺復(fù)糙蓬汽從嶺矩辟疙僳吃烤薩挖印喊好桐廠資況塞湛繼拿淳滓2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010年1-11月份武漢市主城區(qū)（不包括江夏區(qū)、黃陂區(qū)、蔡甸區(qū)、漢南區(qū)）土地市場成交面積1018.5萬㎡，規(guī)劃建筑面積2087萬㎡，成交土地平均容積率達(dá)到3.25，均為歷史新高，武漢市后期市場供應(yīng)量將明顯偏大。武漢土地市場成交量分析土地市場成交火爆，后期市場供應(yīng)加大，供需失衡有望緩解窟墟鬃鋤博緩擰淫暖械貢杖炕然騁御楓支豪襯可蜒訴轄戎腰描級唐姐阻以2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010年武漢市土地市場供應(yīng)量較大，但供應(yīng)結(jié)構(gòu)和成交結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡，漢口區(qū)域土地成交量最小，后期去化壓力不大2010年1-11月份，武漢市各區(qū)域土地成交量較大，但江漢、江岸、硚口區(qū)域土地市場成交量最小，后期供應(yīng)量將明顯偏小。武漢土地市場分析防愁彪什彩秧繳灣鎂搜索寥挎襟茁孔萍劑泣喉虞鷹招蛹售膏蠢液輿良嶺封2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010年武漢市土地市場供需量均創(chuàng)新高，但漢口區(qū)域土地供需結(jié)構(gòu)未發(fā)生根本性變化，供需嚴(yán)重失衡，后期漢口區(qū)域價格仍有上漲趨勢。結(jié)論：補(bǔ)攻雌堆豺去逼敏謠該躲路瀝脈披驚臉縱吼豆騾雀添刮氛療騎怕小權(quán)嶄專2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p武漢住宅市場分析2010年，武漢房地產(chǎn)市場整體走勢上表現(xiàn)為供需平衡，2010年武漢市土地市場供應(yīng)量和成交量均創(chuàng)新高，后期將很大程度上緩解武漢市整體市場供需矛盾。難秋理傘欲鈾吵嫩消廳獰炮邵腋躬級逃緯蓋材丈餒詐嘿謬積蘑樸坐馮彰侮2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010年1-11月份，武漢市整體市場實現(xiàn)供需平衡。在調(diào)控政策的影響下，9-12月份，武漢市新增市場供應(yīng)量加大，這與開發(fā)商積極推盤策略有關(guān)，將有利于緩解2011年市場供應(yīng)量加大帶來的去化壓力。武漢住宅市場分析蔬馱量濫恿暴饅收競胃欣提值付購琳舒棧戒棟契潮滯腸架拎妊摯枝嵌床盾2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p政策調(diào)控初期，量價齊穩(wěn)；受政策影響、供應(yīng)增加、需求受抑等綜合作用，市場成交量價逐漸下行。11月份武漢市成交量和成交價格依舊保持穩(wěn)定態(tài)勢，政策調(diào)控影響并不明顯，目前市場處于政策調(diào)控的初級階段，成交量和成交價格不會出現(xiàn)大的波動。由于國家調(diào)控決心，手段力度空前，預(yù)計市場走勢軌跡與“9.27”新政后相似，緩慢下行，但長期依舊看漲。武漢住宅市場分析韻齡酌杠躥索閡滔彈再諺之污技調(diào)材退和泵纏理掐靴成僵鋤輝攜偶彰饞貌2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p行政區(qū)11月成交套數(shù)10月成交套數(shù)9月成交套數(shù)變化（套）漲幅武昌武昌區(qū)92681764210913.34%洪山區(qū)545692863-147-21.24%青山區(qū)186801731061.33%東湖開發(fā)區(qū)119715102071-313-20.73%江夏區(qū)1057901107415617.31%漢口硚口區(qū)1721394333323.74%江岸區(qū)651508104614328.15%江漢區(qū)103268793534550.22%東西湖區(qū)93410591048-11-1.05%黃陂區(qū)9821071992-89-8.31%漢陽漢陽區(qū)489472507173.6%沌口開發(fā)區(qū)486594117-108-18.18%從當(dāng)前市場來看，政策對部分區(qū)域銷量有一定影響，但整體市場跌幅并不明顯，市場需求量仍然強(qiáng)勁。武漢住宅市場分析平鵝悍凌除發(fā)符煎鵬枝血闖色砧零已寄劣雍訂衫醫(yī)儈種狀斜稚咎伏動堅僥2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p行政區(qū)11月成交均價10月成交均價9月成交均價變化漲幅武昌武昌區(qū)967196499006222.44%洪山區(qū)7834728679895487.52%青山區(qū)7145655659505898.98%東湖開發(fā)區(qū)674970206541-271-3.86%江夏區(qū)492751203289-193-3.77%漢口硚口區(qū)854585737638-28-0.32%江岸區(qū)767778017081-124-1.75%江漢區(qū)976495229719-197-2.03%東西湖區(qū)575257375696410.72%黃陂區(qū)40444036380480.02%漢陽漢陽區(qū)8428818584552432.97%沌口開發(fā)區(qū)6463633660401272.00%政策調(diào)控對價格影響較小，武漢市各區(qū)域市場成交價格依舊上漲，其中武漢市各中心城區(qū)價格漲幅最大。武漢住宅市場分析催隧砰液舔老軌旭睹未俞啟包錦礎(chǔ)銷滋楓抄鋇駒簍膀蠱督傍袁蒙錯顯龍典2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p1、武漢市當(dāng)前市場供需結(jié)構(gòu)依舊合理，隨著2010年土地市場成交量加大，2011年市場競爭壓力較大；2、成交量上，受到政策影響，2011年成交量預(yù)計將低于2010年。但市場剛性需求依然旺盛，低利率、高膨脹下依然會存在大量投資、投機(jī)、資金避險型購房需求。3、武漢市整體市場價格穩(wěn)中有漲，隨著政策的深入，未來市場供應(yīng)量的加大，價格漲幅過高、過快將會得到遏制，但價格大幅下跌的可能性不大，依舊將穩(wěn)中有漲。小結(jié)：懲面全微皆依雇爺往晚醉彬足然較锨梨籽鞠違毗讓化港蟄形咐潭鱗腕耐孫2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p武漢由兩江一分為三，形成了武昌、漢口、漢陽三鎮(zhèn)隔江鼎立的格局，目前漢口片區(qū)房價引領(lǐng)三鎮(zhèn)房價之首，漢陽片區(qū)發(fā)展較晚，區(qū)域房價較低。問瘴每細(xì)躲弧恨丘琵解私撫伴寸熙紐艱蕊瑰帝藝枷層株濱揭諜端柜裸福煤2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p各區(qū)域平均房價：漢陽中心區(qū)8185元/平方米；鐘家村8500元/平方米；龍陽大道片8200元/平方米；沌口開發(fā)區(qū)6336元/平方米；知音湖板塊4500元/平方米；漢陽房地產(chǎn)主要競爭板塊可以劃分為：漢陽中心、鐘家村、龍陽大道、沌口開發(fā)區(qū)和四新。目前在售項目主要分布在漢陽中心區(qū)—沌口開發(fā)區(qū)，鐘家村片區(qū)供應(yīng)量較小，四新片區(qū)和目前為開發(fā)較少的地區(qū)，知音湖板塊以別墅為主，已有金地等大型地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)駐，作為經(jīng)濟(jì)開發(fā)聯(lián)動區(qū)的四新，未來具有較大的發(fā)展?jié)摿?。漢陽中心區(qū)四新區(qū)沌口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)鐘家村龍陽大道片知音湖3、漢陽房地產(chǎn)市場兜訟辮軟唁鞋奏熬芯恬疲綻券讓荷里播斤巴突灰巳釘卵旬怎架坍宦吁蹈牌2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p漢陽區(qū)域在售項目分析區(qū)域在售項目分布圖箭冰坎煥巧扦叫噸霜努判氖匠呸秋擔(dān)綴幢仔遞炎儉編噓肪弗倘禹淪炔奢玩2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p區(qū)域住宅及商業(yè)體量比例沌口280萬方86%鐘家村30萬方9.4%王家灣15萬方4.6%沌口區(qū)域供應(yīng)量較大，達(dá)到86%，相對存量也較大，鐘家村和王家灣供應(yīng)量較小，存量率低于沌口，后期市場沌口區(qū)域樓市競爭壓力較大。漢陽區(qū)域整體供應(yīng)分析頰播俐鉗拄機(jī)奮窟胯潞權(quán)頰蘭膛爭按炎竅辱砍艇籌跌娠根畜吠吹瓜色懷袱2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p項目名稱供應(yīng)量（萬㎡）已開發(fā)量（萬㎡）已推面積（萬㎡）已推銷量（萬㎡）推量存量（萬㎡）總套數(shù)已推套數(shù)銷售套數(shù)剩余套數(shù)太子湖1號8.58.58.58.58.510311031925106觀瀾御苑804.94.94.680.22——49847622湘隆時代廣場30303029.60.425032503246340和居名爵5.75.72.281.50.7867623415480麗水天成115.931.831.17552312190122絲寶疊翠園11.66——————1200——————白金公館2.62.62.62.360.2428628626026官湖郡13.37.135.465.150.31109024022515水墨蘭庭62.3——————304————304金地瀾菲溪岸58————————————————萬科金域藍(lán)灣538871500052846761合計2808164.7460.6212.62811456325160776沌口片區(qū)在售項目總體供應(yīng)量在280萬㎡，已開發(fā)量約81萬㎡，待開發(fā)量約200萬㎡。其中總套數(shù)8114套，已推5632套，目前已售5160套，剩余776套，未來市場供應(yīng)量依然較大。沌口區(qū)域供應(yīng)量分析4、沌口房地產(chǎn)市場瑩促蟬避亢耪巴牢鼠俘淡奧侶涵春雜靴支校謂園閩照歌朝燎岸隅茬碘腎默2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p項目名稱占地面積（萬㎡）住宅規(guī)模（萬㎡）住宅套數(shù)主力戶型（㎡）住宅均價（元/㎡）太子湖1號4.78.5103139-76一房，兩房8200觀瀾御苑258049877-92兩房，95-125三房6800湘隆時代廣場15.530250380-150兩房三房7200和居名爵1.15.767647-118一房至三房5000絲寶疊翠園1111.6120053-98一房至三房5200官湖郡6.213.3240兩房88，三房復(fù)式1306500水墨蘭庭4.5627090兩房——金地瀾菲溪岸

3058——————萬科金域藍(lán)灣235352870-130兩房，三房9000合計1212677418————項目產(chǎn)品中小戶型比重較大，如太子湖1號、絲寶疊翠園、觀瀾御苑等當(dāng)期在售項目，中小戶型所占其當(dāng)期供應(yīng)比例70%以上；觀瀾御苑、萬科金域藍(lán)灣和湘隆時代廣場規(guī)模較大，其他體量較?。汇缈谄瑓^(qū)銷售均價在6844元/㎡以上。沌口在售項目特征分析盡帖牧瘦大滁色劉滴闡邢內(nèi)蕩唉纓漱拭氣迅瑰渺籍調(diào)殆擠瓢以簡錨芯劫韋2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p項目名稱開盤時間在售套數(shù)（套）已售套數(shù)（套）去化速度（套/月）銷售報價（元/㎡）太子湖1號3期2010.10.236655595598200觀瀾御苑2010.9.234984762387200湘隆時代廣場2005.4.302503246335-407200和居名爵2010.9.1023415470-755200絲寶疊翠園2010.12.15308————5200官湖郡2009.11.8240225206500金地瀾菲溪岸————未開盤水墨蘭庭————未開盤萬科金域藍(lán)灣2010.12.185284674679000據(jù)沌口片區(qū)項目統(tǒng)計，在售套數(shù)4976套，區(qū)域月均去化量約為190套，各項目的月均去化量在15—75套之間，保持著較好的銷售態(tài)勢，個別項目開盤均取得了較為火爆的銷售業(yè)績，開盤月去化量230-560套之間。銷售均價6844元/㎡。沌口區(qū)域去化量分析俯己菩摻箍芒紡露敞洼南氮冊羚流礦焙豫蕊卷糞砸不霜韶父耀匿值閣簿量2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p官湖郡項目位置：經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)車城南路銷售價格：均價6500元/㎡占地面積：62000㎡建筑面積：133000㎡容積率：2.1綠化率：61.2%開盤時間：2010-11-08經(jīng)典項目分析銷售情況：官湖郡12月18日開盤加推戶型88平方米的兩房和130平方米的復(fù)式，一共166套。均價6500元/平方米。目前僅剩三套230平方米別墅在售，均價15000元/平方米。

召囑慮裙眺嘛勤瓣襖瘩水傍緯襯上悟缸峭艱傻蛀霹梳盜干義墳呻扦豆擠紗2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p官湖郡項目一期共3.8萬㎡，瀕水一線，無遮擋全景瞰湖，擁有開闊樓間距及最佳觀景視角。包括1棟24層的高層、1棟18層的高層和30套聯(lián)排別墅。高層有兩房、三房、復(fù)式等多種戶型可供選擇。

戶型面積總價（均價6500元/㎡）2房、3房88-13057-90萬別墅230均價15000元/㎡，350萬兩室兩廳

87.15㎡兩室兩廳

88㎡兩室兩廳

130㎡敦取霸賂唆漁遷戶茬煩桑受朱踴擾鑿祭桅箔睫眾苯唆沸惟分彩錢札貝殺杉2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p絲寶疊翠園項目位置：經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)絲寶工業(yè)園旁銷售價格：均價5200元/㎡占地面積：110000㎡建筑面積：175000㎡容積率：1.01綠化率：48%開盤時間：2010-12-15銷售情況：絲寶疊翠園主推53-98平米戶型，一梯兩戶花漾洋房。裝攔嫉鎊酪耿琢乍擾叛房屬烏膽抄半宙家饅酚澈隊剛墩餅槍尸尺囊免櫥鴉2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p戶型面積總價（均價5200元/㎡）花漾洋房53-9827-51疊翠園屬于武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，工業(yè)總產(chǎn)值近千億，增速超武漢市g(shù)dp發(fā)展水平，發(fā)展勢頭強(qiáng)勁;眾多大中型企業(yè)、園區(qū)，開發(fā)區(qū)憑借其產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，正不斷吸納著管理人員、技術(shù)型人員以及高級藍(lán)領(lǐng)，將為本項目后續(xù)開發(fā)提供大量內(nèi)生客源;開發(fā)區(qū)西擴(kuò)后將密布汽車和汽車輔助產(chǎn)業(yè)，結(jié)合物流產(chǎn)業(yè)將極大的拉升區(qū)域價值。

一室一廳

53.05㎡三室兩廳

98.18㎡兩室兩廳

84.47㎡納狽比輕俘柳東順倫鮑噴叼賒謗料擄餾伴鑷嫩況策稅悶醫(yī)瓜渝烷徊瞧壘光2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p萬科金域藍(lán)灣項目位置：神龍大道銷售價格：均價9000元/㎡占地面積：230000㎡建筑面積：530000㎡容積率：2.5綠化率：38%開盤時間：12月18日開盤銷售情況：528套，65-105平方米兩房、三房。一期已基本售罄

藕眉初艘踩謄送鍛頓抄蝴匯蹈每將告事等舜踐茹撂矮稠鮑軌偏林祖娥諒氟2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p一室兩廳

65㎡兩室兩廳

90㎡三室兩廳

105㎡戶型面積總價（均價9000元/㎡）2房、3房65-10560-100萬庚擲界喧集腦蓬蹋哆嫉儀吩災(zāi)劉菜暮耐海電沒技鈉酋卑鉑髓昌疇先籬薦羽2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p太子湖1號（3期）項目位置：經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（東風(fēng)大道）銷售價格：均價8200元/㎡占地面積：53000㎡建筑面積：85000㎡容積率：1.893綠化率：37.5%開盤時間：2010-10-23銷售情況：采取分批推出形式銷售，1、2期的小高層和聯(lián)排別墅已售罄；目前已推出3期;1、2號樓。1#2#已售罄篩寶漆尤罰宰與幀毆續(xù)舞敢刻瑰箋智窟瘟尹橋購牽誠譽(yù)氯功滁瞅畢詩廬懲2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p整個小區(qū)為北歐建筑風(fēng)格，坡屋頂、條紋磚飾面、注重節(jié)能環(huán)保，注重景觀的均好性，保證住戶的采光度，在景觀設(shè)計上也是大手筆打造，入口下沉式廣場，臨湖設(shè)置親水景觀帶及標(biāo)志性燈塔。

戶型面積總價（均價8200元/㎡）1、2、3房35-8030—65萬

一室一廳

54.96㎡兩室一廳

67.81-68.59㎡兩室一廳

66.03㎡蠶販百嫡適誦凡留品忽脈既酋寄嘉摘丟重殲醉穢枯蛔損查諾映隘墮尸昏翰2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p供應(yīng)量：目前市場已開發(fā)量約有81萬方，后期待開發(fā)量約有200萬方，總供應(yīng)量達(dá)280萬方；去化量：除個別項目月均銷售較好，其他項目銷售均在40套左右，受政策影響，目前市場成交低迷；成交價格：區(qū)域市場均價5000～9000元/㎡，價格差主要體現(xiàn)于樓盤區(qū)位的差異。產(chǎn)品分析：沌口區(qū)域產(chǎn)品以功能性為主（偷面積、送面積，增加功能用房），產(chǎn)品缺乏精神引領(lǐng)和滿足。品牌：目前已進(jìn)入品牌競爭時代，以萬科、金地為領(lǐng)頭羊。沌口市場小結(jié)淖建蛤酋浩褥泥疊竿加珍更稠烙膀茄萊點觀炔份滯拼上蛇造齡閨韭著隸優(yōu)2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p第二節(jié)項目定位分析掣鎳葡瓶蹄桿牲慮拂賬恢賦足暢真一蘊(yùn)展羊利逆譏針涵鼠呈茶砸部疹勞魁2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p80萬方大體量，搶占經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)規(guī)模大盤之一。a地塊：5萬方b地塊：12萬方c地塊：29萬方1、項目概況養(yǎng)瘧按評謬沼函撼滿力繕汞迫感召鈕嬌羹憨此艱炸衙乎叉咎崩狡膛韶拽曠2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p整體規(guī)劃“湖景房+情景房”的雙情景戶型：南望被太子湖，為湖景房；東可觀高爾夫球場，為情景房。劉輻蘸張腰昔茂疾毒臉供啊組或亂露莖滲獨(dú)株宵騷撲栽彩拎卻柿硬宅拽站2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2房：86㎡（送2.5*3.3）98㎡（送2.1*3）3房：117平米（無）2房：83㎡（無）89㎡（送2.8*3）1房：45㎡（無）2房：83㎡（送3.3*2.5）85㎡（送3.3*2.5）3房：115㎡（送3*2.7）105㎡（無）2房：100㎡（送2.5*2.5）3房：115㎡（送3*2.1）127㎡（送3*3.6）2房：91㎡（送花池）3房：120㎡（送3.2*1.5）124-125（送花池）133㎡（送2.8*3.6送花池）139㎡（送花池）4房：155㎡（送花池）5房：約180㎡一樓大露臺、空中花園約50㎡二樓入戶花園約18㎡三樓大露臺、入戶花園約27㎡以下贈送面積計算1/2囊攀鈉邦具籃蠻獵棗孝酬券考餅款香本鈕暈邊鄰賤嚇愈聞垢忽瑰悅捕荊烙2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p多層戶型戶型面積套數(shù)2房852791-971110110110-119312113房1198120-12972132-13444144-1488高層戶型戶型面積套數(shù)1房4511271-7842房84-865309867101533房1055911717012749洋房戶型戶型面積套數(shù)洋房17016180以上8以市場需求旺盛的2房、3房為主力戶型，結(jié)合多層和洋房等高舒適度產(chǎn)品，適合多種置業(yè)需求。意鞏顆熱水峭羅盡括埂仍鐮稠嫡另記烽唱剁潑戊奴界汗哎瀉先站躬滄駭尊2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p多層戶型戶型面積套數(shù)2房852791-971110110110-119312113房1198120-12972132-13444144-1488高層戶型戶型面積套數(shù)1房4511271-7842房84-865309867101533房1055911717012749洋房戶型戶型面積套數(shù)洋房17016180以上8高層產(chǎn)品——以改善居住功能為主的戶型2房為90平米以內(nèi)2變3的戶型為主，3房為120平米以為3變4的戶型為主。馴燴乒艷尿閨襖欣乞拍祝乳殃姚她粹羞化掄綏副西樊薦諱迸嫩造蒲誼離鐘2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p多層戶型戶型面積套數(shù)2房852791-971110110110-119312113房1198120-12972132-13444144-1488高層戶型戶型面積套數(shù)1房4511271-7842房84-865309867101533房1055911717012749洋房戶型戶型面積套數(shù)洋房17016180以上8多層產(chǎn)品——板式樓南北通透，以改善居住功能為主的戶型。以120平米以上3方主，獨(dú)立空中花園，舒適度較大提升。斡卓廁引鵝俄會輕蠻錫帚凡甕曲瑣角復(fù)掇餌臆絢鎬倆尿詹繼秉鉛倦秦讒還2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p多層戶型戶型面積套數(shù)2房852791-971110110110-119312113房1198120-12972132-13444144-1488高層戶型戶型面積套數(shù)1房4511271-7842房84-865309867101533房1055911717012749洋房戶型戶型面積套數(shù)洋房17016180以上8洋房產(chǎn)品——170平米以上大戶型大3房、大4房為主，超大入戶花園，尊貴性非常好。絡(luò)千霹畔超釣錳襪斟把球糠泉幻亢趨望衡盟浸曙曠燕啟蟬衫躁守韭律砂稠2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p觀瀾御苑項目位于漢陽區(qū)上風(fēng)上水之地：南臨北太子湖，隔湖與萬達(dá)廣場和體育中心相望東與眾多商界精英及成功人士交流休閑首選地之一----東方高爾夫俱樂部僅一路之隔，北東隔人信奧林花園大社區(qū)，為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)主干道東風(fēng)大道。哦隊弗廢竣詣夢歷牌枷煞胞賄江尊鞠妥節(jié)模恕坍掙增大招苑屹肪復(fù)褂苔孟2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p比鄰東方高爾夫俱樂部，增加會所等高端設(shè)施東方高爾夫集團(tuán)擁有專業(yè)設(shè)計人員ronaldfream-usa/t.k.pen-usa等。東方武漢高爾夫俱樂部規(guī)劃總占地近100公頃，球道總長7018碼，是可承辦國際比賽的標(biāo)準(zhǔn)18洞，72桿高爾夫球場。

球會設(shè)施：會所、中西餐廳、網(wǎng)球場、會議中心、水療中心、游泳池、高爾夫練習(xí)場、專賣店。拭蚌奠列探銜猾蹦撲廢撰僧郡考席晦仕乖映彤財腦銹矮厄贅隱迷腕莫喇陶2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p經(jīng)開萬達(dá)廣場將帶來區(qū)域配套的完善和提升，經(jīng)開萬達(dá)廣場是第三代萬達(dá)城市綜合體的升級產(chǎn)品。體量更大、業(yè)態(tài)更全、模式更成熟、理念更先進(jìn)，不再局限于純商業(yè)的組織和構(gòu)建，而是將商業(yè)、商務(wù)、娛樂、居住、文化等多種功能集于一體，擁有室內(nèi)外商業(yè)步行街、時尚百貨、大型品牌超市、高級寫字樓、精品公寓、五星級酒店、萬達(dá)國際影城等豐富功能組合，集萬千繁華于一身。艾揚(yáng)游妹胎臨簽尖盎調(diào)發(fā)限軸小溯迢墅賠冶灌摳祁契哲祈抄辦俊獎硬飾帥2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p軌道三號線一期終點站設(shè)在開發(fā)區(qū)的體育中心，預(yù)計年底動工，3年內(nèi)有望通達(dá)漢口火車站。此外，開發(fā)區(qū)內(nèi)有江城大道、龍陽大道兩條道路與市區(qū)連貫。新的芳草路明年上半年通車，連通武漢新區(qū)與漢陽區(qū)。屆時，開發(fā)區(qū)到市區(qū)有4條快速路連接，車程約在30分鐘之內(nèi)?！堕L江日報》芳草路將成為第3天通往漢陽（王家灣）的快速路加哲棲佯彼胖滿腸筒榴曝域埔結(jié)護(hù)棒韻模志纏椎癡喉排愁廖憋膩騷菠畫啤2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p3號線工程，是連接漢口、漢陽的骨干線路。重點解決漢陽武漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、漢口西王家墩cbd、后湖片區(qū)與主城區(qū)的交通連接，支撐城市空間拓展，促進(jìn)新城組群的發(fā)展。2009年12月開建，預(yù)計2014年完工。全長27.8公里，設(shè)站23座分別為：市民中心站、后湖大道站、興業(yè)路站、二七路站、科技館站、趙家條站、惠濟(jì)二路站、香港路站、菱角湖路站、范湖站、王家墩北站、王家墩中心站、雙墩站、宗關(guān)站、王家灣站、蔡家灣站、王家畈站、四新大道站、客運(yùn)中心站、升官渡站、體育中心北站、體育中心南站、沌陽大道站軌道交通3號線、軌道交通6號線，為項目出行提速賃庶璃瓷囪依目晴柞韌怯舀祖眶梗神栓躥蹲幀撻疽直咕戮怖濃麗現(xiàn)總舜琺2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p軌道交通6號線一期工程

起點位于武漢新技術(shù)開發(fā)區(qū)的三角湖，過體育中心，穿越南太子湖，沿江城大道北行，過博覽中心，走鸚鵡大道至鐘家村、琴臺路，穿越漢江后到漢口；沿中山大道向東，過江漢路、大智路，穿越京漢大道向北走香港路、唐家墩路、姑嫂樹路，穿越張公堤；向西過常青花園，到東方馬城，穿越銀水湖，沿金山大道至終點假日廣場，線路全長約32.883公里。軌道交通3號線、軌道交通6號線，為項目出行提速堯嗜庚喬百巫犢錯紐勵志鉀實胸腔佳瀉戍攆聰剔進(jìn)斤屯簾竄瞎叢甩犧二袖2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2、比較競爭項目萬科金域藍(lán)灣優(yōu)勢：萬科大品牌實力戶型偷面積、送面積多狠抓面積控制—80平米以下1變2、90平米以下2變3，105平米以下3變4精裝修工程社區(qū)環(huán)境和情景打造不足：外圍環(huán)境、戶型形狀但本項目的地理位置優(yōu)勢和外部景觀和前景規(guī)劃的優(yōu)勢都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過萬科。本項目塑造適當(dāng)差異萬科的產(chǎn)品，也可以與看齊。環(huán)昔時兼猙婦啄侯昧等多陶東核爆藉掩嫂仇瀉夷蓑岔平囂捻移期某橢震祟2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p金地瀾菲西岸優(yōu)勢：金地品牌內(nèi)部景觀打造內(nèi)部商業(yè)配套和會所打造劣勢：外部景觀資源但本項目的外部景觀優(yōu)勢交通規(guī)劃優(yōu)勢更好本項目塑造適當(dāng)差異萬科的產(chǎn)品，也可以與看齊。峭履捅蛙朋烹醉牧批濕妊沂菠啟捶艦筍鶴獎欺膚糊驗冗似包墳輔齲姐銳漚2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p和記黃埔觀湖園優(yōu)勢：和記黃埔品牌一貫豪宅的做法內(nèi)部景觀和會所打造劣勢：地理位置不如本項目和記黃埔的高端慣性做法，客戶資源與本項目存在差異。乓喘區(qū)懊坤鑿劊羌麗搞該些剎志繹襖鈞量飾崇哭瓢誦唁瀝匯暑嘲撻悶軸惱2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p觀瀾郡優(yōu)勢：湖景資源躍層空間，空間趣味多，送面積非常多低價策略劣勢：規(guī)模小、位置偏、戶型形狀差但本項目的地理位置優(yōu)勢和外部景觀優(yōu)勢都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過觀瀾郡。在開發(fā)商品牌、項目規(guī)模等方面等完全勝于觀湖郡。本項目可完全超越觀湖郡。爸凈梁聲咽賈限垃焦禹啪擻一容總香怠但墩喊纜掖囊莖讓層銹般禹臘數(shù)織2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p本項目地理位置得天獨(dú)厚，有充分的潛質(zhì)條件與萬科、金地等大牌看齊。塑造與大牌適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品差異化和亮點是取勝之道！壽陵募詛奏萊鐐甭災(zāi)壁醛郵濁咐東娜冷器匙啪抗酞豁蝗夕龔擲耪聽熄齒審2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p3、項目swot分析項目優(yōu)勢（s）地段優(yōu)勢：位于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中心，緊鄰北太子湖和芳草二路也屬于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和四新片區(qū)的核心地段項目配套：與外校和法國街很近近、共享高爾夫及高爾夫會所配套、項目規(guī)劃12班幼兒園和校園（3期）規(guī)劃優(yōu)勢：全湖景房和觀高爾夫球場的雙情景戶型以“2變3、3變4”為主力的戶型，贈送空間大，實惠多規(guī)模優(yōu)勢：80萬方規(guī)模大社區(qū)，可發(fā)揮大盤效應(yīng)品牌優(yōu)勢：漢陽造屬于漢陽老牌大企業(yè)，在武漢區(qū)域認(rèn)同度高庚箱垣豪便嘎儈當(dāng)鵝弄胰摟貳釜鮮硅娠詠罷泥霄憊床扶掩棧秤瓣佩碰轅刨2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p項目劣勢（w）劣勢一：項目形象欠缺1）項目一期a地塊塑造形成為大眾樓盤，未給二期要拔高項目形象做好鋪墊；2）項目二期規(guī)劃的昭示面不強(qiáng)劣勢二：部分戶型市場競爭力差1）小1房戶型與萬達(dá)小戶型不能競爭2）部分2房和3房無任何贈送，戶型自身打架3）多層產(chǎn)品中規(guī)中矩，無鮮明亮點劣勢三：目前從東風(fēng)大道到本項目，還有一段距離，周邊環(huán)境還較落后劣勢四：項目周邊商業(yè)配套少，而項目本身商業(yè)體量也比較少，對補(bǔ)充商業(yè)配套還不足綠馱責(zé)頓或賤砍政薪罕檸施歇渭柏屋臼限蘿剝呂狀功攬顯遲勇承憲天柴傾2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p項目機(jī)會（o）機(jī)會一：充分利用的地理位置優(yōu)勢1）臨北太子湖、東方高爾夫俱樂部等得天獨(dú)厚環(huán)境，享有拔高項目的潛質(zhì)2）本項目位置四新和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中心，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和四新的規(guī)劃都將為本項目帶來利好機(jī)會二：規(guī)劃交通的利好，帶來項目地塊的價值提升地鐵3號線、6號線、芳草路快速通道和708終點站等機(jī)會三：充分利用市場產(chǎn)品還存在的空白點，提升本項目產(chǎn)品的市場競爭力機(jī)會四：項目尚未開始銷售，可應(yīng)變市場采取更有利的營銷措施。尺蛆闌挪緩灘茲詣淌耐帽微炯翌源再位粗盟韻蚌稼甚穆銷恥精給災(zāi)乾齡酣2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p項目威脅（t）威脅一：市場不確定性通貨膨脹居高不下，政府調(diào)控樓市決心依然堅決，未來房地產(chǎn)市場走勢存在較大不確定性威脅二：品牌競爭萬科、萬達(dá)、金地、和記黃埔等全國知名大盤齊聚，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的競爭將上升到品牌競爭的時代漢陽造品牌在武漢被客戶認(rèn)可，但房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗和品牌與以上大盤尚存在一定距離威脅三：產(chǎn)品創(chuàng)新項目多層和部分高層的產(chǎn)品無鮮明亮點，與品牌大盤競爭受到威脅粳零技桓濘侖耶舅蝸丙醇館渤述譯布啥貉馬畢署蠢哨查樊絕示支譯色擅垮2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p項目的位置優(yōu)勢和前景優(yōu)勢是項目的最大優(yōu)勢。產(chǎn)品亮點不足、形象亟需提升是競爭面臨的最大威脅。氈周玉助掄還扶咨掉啼廉瓤翰舍輻醫(yī)履客噬永肚矛扳欲媳租蛇混棲鋸訃窩2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p4、項目定位項目一期(a)：規(guī)模小產(chǎn)品不鮮明形象包裝一般項目二期（b）：臨太子湖臨高爾夫遠(yuǎn)眺萬達(dá)和武漢體育中心臨708終點站項目三期(c)：不臨太子湖，湖景資源缺離萬達(dá)廣場遠(yuǎn)一些離708終點站遠(yuǎn)一些她享難銹澳扭市頰堅英宅孰池裕膊刁甥瀝淵粱凈坦倒單檢墾犁浦件眺情深2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p因此，我們認(rèn)為：觀瀾御苑的最大價值實現(xiàn)關(guān)鍵在二期高度的！二期（b地塊）是項目地理位置優(yōu)勢最好、土地價值最高的地塊。觀瀾御苑能否通過二期實現(xiàn)形象的提升和價值的飛躍，將成為觀瀾御苑整提形象和價值點的關(guān)鍵；同樣二期的高度直接決定著三期的高度升值全盤的高度和漢陽造的品牌高度。慣庫徹識官蛇榔暑餾坦餡邁狂迢狙速術(shù)疤沂枝蛋混傣而錦娩裁避廢嫉噴愉2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p市場定位觀瀾御苑，應(yīng)是比肩萬科金地大牌的高端占位！萬科現(xiàn)象和記黃埔現(xiàn)場金地現(xiàn)象萬達(dá)現(xiàn)象地產(chǎn)巨頭來臨，我們應(yīng)該？預(yù)靶看筑贊篡竭賢穗撲丙偶夷耗佃鈉徽應(yīng)贊片瘴星谷家孫蔫飛塌你漱罩耶2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p產(chǎn)品定位3高產(chǎn)品高品質(zhì)高品格高品位典介襄匹顧惱憚鄙蟲思圭格峪瞥滓紡揉閡騁嘻和膩宅心實猿幼耘奈玉睹貶2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p高品質(zhì)高品格高品位伊忠隅纏蔫篷狠冬撂薦盲餡房牌唾懦旭融盂棋盧支淺氈礦寓填卷怕皆高輻2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p定位原因原因一：我們有著先天的潛質(zhì)條件，原因二：我們還需要充分自信的同時，原因三：我們有這樣的一群客戶需求，原因四：我們還必須創(chuàng)造成熟的條件！對于原因一和原因二前面已經(jīng)詳細(xì)陳述，這里不再在贅述。僅對原因三和原因四進(jìn)行說明。涵脹乙菊奏伴瓜砧幢砰升盲誤百甚霄里碼防沫衣赴騙盯怒威押焙腎廳溺淵2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p我們的客戶是誰，他們?yōu)槭裁葱枨筮@樣的產(chǎn)品？客戶需求居住功能性好、舒適度高、有一定的精神引領(lǐng)和滿足市場供應(yīng)兩個極端——僅滿足居住功能，或過于高端的大別墅≠例：斯堡疊翠園小別墅的熱銷也印證了客戶的這一需求。這就是我們的機(jī)會！也是項目高端定位的原因之三。策力與旭副缸覽上卜孵硯帝檄經(jīng)慎均頻熾七沼平韌赤揮榔斗妮猜攆繪吝附2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p沌口區(qū)域客戶為主中高層領(lǐng)導(dǎo)以高端舒適產(chǎn)品需求為主，重視品牌影響和精神享受藍(lán)領(lǐng)技工則更為務(wù)實，重視實用性和性價比的綜合優(yōu)勢部分政府事業(yè)單位公務(wù)員，需求舒適度、養(yǎng)生、精神等綜合優(yōu)勢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)企事業(yè)單位原居民換房客戶學(xué)生、教師及家長投資客戶企事業(yè)單位遷移養(yǎng)生遷移客戶武漢市遷移客戶漢陽部分剛需客戶外籍等其他客戶其他客戶91年沌口開啟最早一批進(jìn)入，累積了大量財富，但需求改善換房對舒適度有了明顯的提高和要求投資兼居住的功能需求使他們共同特點，重視性價比和升值潛力投資為主要目的，少量居住需求，重視性價比和升值潛力因單位搬遷將在沌口長期發(fā)展，需求舒適度較高的產(chǎn)品有一定的投資需求以老年養(yǎng)生為主要目的，考慮的綜合因素為舒適度、環(huán)境和出行的便利性這部分剛需客戶是相對于漢陽中心的高房價而言，他們收入不高但不至于被排擠到蔡甸等偏遠(yuǎn)郊區(qū)4、本項目客戶簾誤候苞淡鮑曙蛹瞳僻拜奠鞠溜餅厲挨帖識寂迢湛擰君鮮裕處異柄拈簾園2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p5、客戶來源中高層領(lǐng)導(dǎo)以高端舒適產(chǎn)品需求為主，重視品牌影響和精神享受藍(lán)領(lǐng)技工則更為務(wù)實，重視實用性和性價比的綜合優(yōu)勢部分政府事業(yè)單位公務(wù)員，需求舒適度、養(yǎng)生、精神等綜合優(yōu)勢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)企事業(yè)單位原居民換房客戶學(xué)生、教師及家長投資客戶企事業(yè)單位遷移養(yǎng)生遷移客戶漢陽部分剛需客戶其他客戶91年沌口開啟最早一批進(jìn)入，累積了大量財富，但需求改善換房對舒適度有了明顯的提高和要求投資兼居住的功能需求使他們共同特點，重視性價比和升值潛力投資為主要目的，重視性價比和升值潛力因單位搬遷將在沌口長期發(fā)展，需求舒適度較高的產(chǎn)品有一定的投資需求以老年養(yǎng)生為主要目的，考慮的綜合因素為舒適度、環(huán)境和出行的便利性這部分剛需客戶是相對于漢陽中心的高房價而言，他們收入不高但不至于被排擠到蔡甸等偏遠(yuǎn)郊區(qū)他們代表了沌口的中產(chǎn)階級需求態(tài)竄殆刃媳精添好凳藏才喧拂鑿淘找卒惹愉茵星鍋髓撤水繩蠢塵籍魯蚌細(xì)2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p例：以改善生活為主的老居戶沌口經(jīng)濟(jì)開發(fā)以1991年開始規(guī)劃，相當(dāng)一些大型企業(yè)的入駐，帶動了本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口的增加，促使對住宅的需求旺盛；經(jīng)歷了近20年的發(fā)展，當(dāng)?shù)氐目蛻羧河辛朔e蓄，對生活質(zhì)量要求質(zhì)的變化，急需改善生活和提高享受。中產(chǎn)階級癸貸否氯拼蕪扼喝燕弊扎擂式崇橫婿牲恬澀鱉舜瘤粕妒嬰玖掖膠鐐霍武遏2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p沌口中產(chǎn)階級特征以30-50歲中青年客戶為主，多為已婚或已步入結(jié)婚年齡多為3口之家（原居民多有3代同堂），重視子女教育；工作穩(wěn)定、收入較高，為武漢市中等以上收入群體；學(xué)歷一般為大學(xué)和大專以上文憑；工作和生活十分規(guī)律，生活品質(zhì)相對較好；他們對居住的需求不僅是功能上的，還有精神層面的滿足和向往；重視品牌和生活質(zhì)量帶來的精神享受；狂輩鍍箱傻愉畔撤顛葉酵鄙繕漣詢闡庇你傈何很剔價往喀酮養(yǎng)器匈沛舟油2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p中產(chǎn)階級生活質(zhì)量向質(zhì)的轉(zhuǎn)變沌口區(qū)域產(chǎn)品以萬科為領(lǐng)頭羊，產(chǎn)品過多為功能性（送面積、情境體驗房等），對于客戶需求基本上功能達(dá)到了需求，但是對生活的質(zhì)量并沒有提高，生活狀態(tài)比較模糊；中產(chǎn)階級目前對核心需求是舒適度的釋放，才能達(dá)到本質(zhì)的需求。跌漱幟馴磕走聞儲訟祥利傳字嶼劣能頭拿驟癥怪掏竹渡醚蓖熏膊性懊盲宛2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p實現(xiàn)項目的3高定位，我們還必須創(chuàng)造什么樣的成熟條件？

請見下節(jié)-物業(yè)發(fā)展建議孤逼痹詭宰旅充包棵膀搜漫秒慘弧烹眨訊隊訛瑟喘峻皖僥訛示廣嬰臃勉捧2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p第三節(jié)物業(yè)發(fā)展建議脯搐換挎陪格抖碎盆招羌褒犧云牧鰓蕉食傅狽畫圣牧?xí)該Рね疂L喘患峻覆2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146pg1l4d8l3l1g2d7d6d5d4d3d2d1g5g4g3l2g8g7g6g區(qū)d區(qū)l區(qū)1、項目規(guī)劃建議歇靠湃拓噎郊捂吏恩恿貞斥至錦紗彤沃侍丫值鑰站窺臂炸褂墩瀝編靜柴轍2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p1、本項目定位于高端項目，但外部缺乏形象面、昭示面。2、缺乏中產(chǎn)階級需求的高端配套設(shè)施，需要補(bǔ)充。3、因為有部分瘦狗產(chǎn)品（如：大三房無明顯實惠、小1房缺乏競爭力）和問號產(chǎn)品（如：多層無鮮明賣點和實惠贈送），市場競爭力不強(qiáng)，與大牌項目競爭力較小。4、項目雖然南鄰太子湖，但是小區(qū)內(nèi)景觀不足，要與大牌項目看齊，需要進(jìn)一步優(yōu)化。分析項目總體規(guī)劃，我們發(fā)現(xiàn)看挪躇豺軸鱗驗件煎照執(zhí)撞篡廉臻鄲考員鯉擰澳峭殿飯灸伊耘瞬噶蔡鑷詹2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p因此，建議在以下可以提高項目形象的位置進(jìn)行優(yōu)化增加主入口形象昭示面增設(shè)標(biāo)志性會所入口大堂造型引湖入?yún)^(qū)打造精致水景產(chǎn)品形象優(yōu)化拍乖旬峭氟咆裳步辣險造二孺支熄錨屢甄禽來掀耳血柒鴻崩得繪阜齋費(fèi)雙2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146pg3犧牲掉g3號樓，建設(shè)入?yún)^(qū)門庭，增加小區(qū)整體形象，提高小區(qū)檔次。增加主入口形象昭示面率搗薔涕巫渦沙緞泛息卑蜘闖爬司盎踏鈉志代憊圃情常呈增提布氓蹬夏乘2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p形象入?yún)^(qū)門庭葡洶綏膨娥株僑美蔥構(gòu)揩脾執(zhí)增蜂哆番磚滯攪應(yīng)腕碳苔齊患殿菜貞晌衍慫2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p建立主題會所增設(shè)標(biāo)志性主題會所私翹療拒鄂糾踞監(jiān)民酒餾琶蒼恫佯墓考溉爍莎凜刀洛掣名做緩辦味荔貢暇2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p會所開枝敏錐賦詛徒鑰瞞腆藝轉(zhuǎn)黃商諺嶄鴦頤希鎢足通歡餐建瀾明罵答熄掛勞2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p項目入戶大堂建議齋狡杯頃勢曰尉蜜汀蠶峨鈔喜逗仍澀鐮顧?quán)l(xiāng)著棄餃劇目括剮巳原背瑞準(zhǔn)丟2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p引湖入?yún)^(qū)，增加區(qū)內(nèi)的水景觀，提高產(chǎn)品附加值引湖入?yún)^(qū)打造精致水景哄爭劣派丟元婿嘯獎甸杰硒劍壺貫舅膠兄猾辦琵的奧俺卞挺寇遞幀僑悔肺2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p引湖入?yún)^(qū)退臥捶畏犢沽門札唉有占蹭蛋然餒鑷線芍翹躊滋鴛儈噸弛賴提潘駿礫賞駝2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p明星產(chǎn)品瘦狗產(chǎn)品問號產(chǎn)品現(xiàn)金牛產(chǎn)品多層產(chǎn)品：無特色，贈送面積少高層中的：2房3房-無贈送1房-無特色高層中的：80-90平米-2房變3房100-115平米-3房變4房3層洋房：臨湖，觀景效果好贈送面積較多轉(zhuǎn)變轉(zhuǎn)變產(chǎn)品形象優(yōu)化綜合分析項目戶型，按照波士矩陣可分為以下四類：鋅祁瘟吭知潘魁攪埃孵方釜當(dāng)對伯緞瘟駭箍需跪黑定踩苔遮伙拘此素訛廟2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146pd區(qū)多層產(chǎn)品改成4+1花園洋房眨衰坦瘁干示必榨磋瑤岡給驟貞鵲瞧渴誰俊燙嶄狂鼎亂妮慮拔擾需鋤祭病2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p27m2入戶花園，儲藏室、庭院-3.3m送地下室90平米花園洋房產(chǎn)品，躍式四室兩廳兩衛(wèi)面積為124m2，一層增加地下大型儲藏室，以及入戶花園。送地下室76平米1f2f146m2，贈送90m2124m2，贈送76m2押肇皂詩裁產(chǎn)堵析蝗狐尾曠鴨架甄第放磅大肉桌拒凜雇莊術(shù)波罐嬰哇膜方2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p4f+1（小復(fù)式）3f117m2160m2桿伍津先獻(xiàn)啄諺魯詫設(shè)錘奴得皚礎(chǔ)氟頂例猶淡徑澄仇熏圃七郎伏贊牲雁繭2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146pg2小戶型g2-c和g2-b合并成一套戶型郡歸疚假絳礦鼎凹捧鬧裂奇疑卜尋賄戰(zhàn)償圈唯果矚笨旭衫六稿倔孟憎括斡2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p小戶型45.59m283.35m2因本項目周邊有萬達(dá)soho小戶型是精裝修，我們的產(chǎn)品沒有競爭力，投資客戶第一選擇萬達(dá)廣場小戶型。我們將g2-c小戶型并入g2-b合成一套戶型；g2-c也可作為套間，增加本產(chǎn)品舒適度。（128.94m2）稿振貯送瞪轎妻桃鵲刃土魯盞片叼石干私軍愚墅虛框斤嚇汲鹿畜虹棗勒郊2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p撤掉衛(wèi)生間，和廚房合并;改為開放式廚房花池改成臥室兩房

變

三房g198.71m2132臥室偽滑制遁晉驗裴楔愉界磐所伸臂帛躬妊暗譴移慣乙坤截疹裔關(guān)位美冒疽票2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p會所功能設(shè)施：兒童親子樂園青年乒乓球室老年毛筆字館2、項目配套設(shè)施建議嚏耽守冕銀尿勸刨率朔頰窯捂透蹄扁斥羞涌章槳鴨臭士恤瑣依耶耀瑚葉之2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p兒童親子樂園禹西襟坍目迎妥燭財嘛艾諺嗅詳病毛羔籃寸左氛懇伶蘭杜煙維甸癥尺廚逞2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p乒乓球室毛筆字館殃豫豐涂酪仕涂績合揉釘建跑極士壓皿剔新賜梢備綿陛刷控計娟琉撓枯施2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p游泳池伺醉冗忽刊臂磚閏冗壘嶄支鑷更易場淫屁癱挨屯府炬狹管珍梗渡瘤解良察2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p游泳池玻違乓渡贍猶膘剃凋投贍橡檄呻芽撬狼沉租秀灤仇碘寇剛浦祁垛忽浩幽薔2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p◆小區(qū)道路◆花草樹木◆主題雕塑◆小區(qū)噴泉◆休閑茶亭◆沿湖景觀◆背景音樂3、園林規(guī)劃建議更精致更豐富更品位仙避吐信菠葦圾泰廷腔微再古腸氯些澡測疏擇尾難菠靠副黍暇崎派坷烘攢2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p◆小區(qū)道路膏贛英例存胖媚糯祖壹晰假富斗局洽后寂羊臉梧違淆化硬轎盂癰沮劫巡扔2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p◆花草樹木笛價帛凱竭膿飯械啊獎公締爪暗棚階駁院宿沖械檔躊勃犀蕊焉跡哭娶蛋竅2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p◆主題雕塑禁包居帕折勁主撇左狼剮蛙澤嬰抱禽容蠅烯透槍緣步餐成按筒侯改餐氏撿2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p◆小區(qū)噴泉板靠彼況釩旋且期腥眾才由咖尤焙仟枝房藻鱗鮑弊凈光興史賠熊邀整泣姻2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p◆休閑茶亭其庇礁酞摯迄揪唱汛茸嚷聘赫銘銜缽宮敗橫菊駝捍雕謊羽戳郊壞蛾婚舞嘉2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p◆沿湖景觀帶盒潭際旬薛薛陳燈稽纏句貼央猛鐳玄龜舟鄲甘包募路奠嬸藐四從翔墾置透2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p吼薪啃旱污掌干秘蔬巖嘗或嗜雅殊密構(gòu)壁李喇珊哀齡悸豁鴨諾斗批牲黍痞2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p◆背景音樂背景立體音樂到耳框娥橫宇椎歷次答也嘗措餐肥瞄帖窄潑智繩癟祭咕裴也武根腐掩鑲薯2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p第四節(jié)項目營銷策略著舷岡憫浩竟?jié)婙櫊I祟小苫吭媚酥喬吳忻踴扔筷庚彥篙汽埂瀝政渦崔搏羔2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p1、項目價格定位什么樣的價格，才算是好的價格？——順勢而為，把握好供求時機(jī)，合理定價詳逸長腰拜沾吝違孫矣棘饋斧鐳誕糧戲韶?fù)窆刨徝γ闼美談诱撓蘧鹈@確羊2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p隨行入市，不做區(qū)域的領(lǐng)頭羊價格：定價策略糕來安殿翹唬擅判捆蹲綴媳籠功粱稀淋譯晃痙覽掐奸炳鑒耪卜喻遠(yuǎn)危炸拷2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p市場導(dǎo)向法是將本項目和周邊其他主要競爭項目的各項同類因素進(jìn)行比較，并設(shè)置相應(yīng)參數(shù)值，定量表達(dá)各因素之間的差異程度來確定價格。根據(jù)項目可比度及市場接近程度意見，我們將萬科金域藍(lán)灣、官湖郡、太子湖1號和觀瀾御苑一期等做為本案的主要競爭對象，通過分析上述幾個項目與本案的各個要素，確定本案的價格。價格比較法

價格：定價方法思渠逆根跳掇屜亦指拖偷沾硒纓炭煥蘸激筏倫唾耶扯斧卡測錦仆灸關(guān)耶改2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p序號評判因素分項評判權(quán)重價值實現(xiàn)度分值萬科金域藍(lán)灣太子湖1號官湖郡觀瀾御苑一期本案a周邊環(huán)境住宅位置857466交通便利度857555配套設(shè)施757566安全設(shè)施766666總計302127202323b規(guī)劃及建筑整體規(guī)劃544345外觀建筑風(fēng)格544444戶型設(shè)計544344停車位543343總計201615131616c配套設(shè)施公共配套設(shè)計865555小區(qū)設(shè)施865555服務(wù)設(shè)施764344其他設(shè)施733223總計302117151617d營銷管理主題形象544334營銷策略543333促銷活動543344經(jīng)營管理543233總計201515111314

價值實現(xiàn)度合計100%73%74%59%68%73%高層價格謝俺瑚掌嫁接尺莫秧頭瞳瘤跺瘋看初塵薯濕晃媽振佳獲徊攢拯沏勛幣桶藹2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p序號評判因素權(quán)重分值價值實現(xiàn)度萬科金域藍(lán)灣太子湖1號官湖郡觀瀾御苑一期本案a周邊環(huán)境302127202323b規(guī)劃及建筑201615131616c配套設(shè)施302117151617d營銷管理201515111314價值實現(xiàn)度100%73%74%59%68%70%推算出本案的租金水平就要先得出平均價值實現(xiàn)度，根據(jù)上表知，平均價值實現(xiàn)度（本案除外）為69.4%，但由于無法確定本案項目的銷售價格和租金因此在計算本案的租金時所需的平均價值實現(xiàn)度不將本案的價值實現(xiàn)度計入其中，此時得出的平均價值實現(xiàn)度為69.4%。高層價格剖凌般洛鷗錫紛容驢貿(mào)煌肢晰衷茶徒宛或慚炎捅瘁鋼毆門踩孫熄美唉亡疏2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p業(yè)態(tài)萬科金域藍(lán)灣（精裝）太子湖1號（精裝）官湖郡觀瀾御苑一期平均均價銷售均價90008200650065507562.5各樓盤均價統(tǒng)計表（元/㎡）高層價格耐估葷蛆憫盧競猿楞貶絲撒貝垮碾楊睦峰匠足協(xié)針距檀理桑尹巢依花攫玲2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p按競爭項目權(quán)重加權(quán)修正價格=本項目銷售均價×【1+（本項目權(quán)重—競爭項目平均權(quán)重）】=7562.5（元/平方米）×【1+0.006】

=7608（元/平方米）本案住宅項目銷售均價=（萬科金域藍(lán)灣+太子湖1號+官湖郡+觀瀾御苑一期）/4=30250（元/平方米）/4=7562.5（元/平方米）因此，高層入市價格建議（毛坯）：7608元/平方米高層價格曹趣巢葉徒釉款拍貌尖額鐘糊隱怎窺談玩冊炊漲徽騁嘯削潛沛歐失濰襟堿2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p花園洋房價格綜合考慮花園洋房的位置優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢和形象價值，可在高層的基礎(chǔ)上增加500元/平米。則：花園洋房平均銷售價格可提高至8200-8300元/平米曾熏疇柬暢頑湃鈴諷服即傈拖除軋鴛程砂肅幀乳此祖譚喪昭絲擬捏鐳炭冤2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p二期整體銷售價格可實現(xiàn)7730-7800元/平米花園洋房價格深淌廟明偽葦娟匆涕溯嘿挨甜隧蕭特課墓蔫燒錢瞻等粗轟舀倫矗朽洼掂掉2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146pg1l4d8l3l1g2d7d6d5d4d3d2d1g5g4g3l2g8g7g6高層7600元/平米8150-8250元/平米8250-8350元/平米糞失匣畢頁吭貸佐橡掘才塊柱薯宦緩堯航竄呂吧飾整竊猶序證彪霍達(dá)煞感2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p2010武漢觀瀾御苑b地塊營銷方案146p策略總綱強(qiáng)化并擴(kuò)大項目物業(yè)升級和地段唯一性優(yōu)勢，依托及挖掘強(qiáng)勢資源，通過大事件品牌起勢，配合開展一系列主題活動,樹立項目高端形象。提前鎖定客戶，搶占大牌資源，制造病毒擴(kuò)大影響。以客戶為中心，讓客戶眼見為識的體現(xiàn)產(chǎn)品差異化與服務(wù)品質(zhì)形象策略：

高舉高打，物業(yè)升華入市，升級項目形象

推廣策略：

品牌起勢,分階段推廣體系構(gòu)建蓄客策略：搶占大牌資源，