別墅市場調(diào)研暨定位發(fā)展報告

執(zhí)行人：上誠地產(chǎn)策劃營業(yè)執(zhí)照注冊號：調(diào)研時限：2009年7月18日—8月22日青城山別墅《市場調(diào)研暨定位發(fā)展報告》目的本次市場調(diào)研是受博仁旅游開發(fā)公司委托，為“青城山紅梅村五組項目”定位提供客觀、科學(xué)的決策依據(jù)。定位主要包含總價與戶型、總價與物業(yè)形態(tài)、總價與客戶群、總價與物業(yè)魅力化包裝、總價與配套、總價與不可改變劣勢、客戶群與項目的價值觀、總價與客戶群之間的價值觀等。調(diào)研誤差說明本次調(diào)研參與人員共8名，其中6名為專業(yè)人員、2名為見習(xí)，分別以實地現(xiàn)場對各區(qū)域別墅樓盤主要通過銷售人員講解和現(xiàn)場觀察，并至少2次回訪取得的數(shù)據(jù)及信息；為確保調(diào)研數(shù)據(jù)及信息更接近客觀和真實，督導(dǎo)通過回訪、觀察、聽從銷售人員講解、以及主管部門采集的數(shù)據(jù)和信息，來降低調(diào)研數(shù)據(jù)及信息的誤差，并維護數(shù)據(jù)及信息的真實性。本次市場調(diào)研共分四個段。第一個段為實地考察基本數(shù)據(jù)取得階段，歷時18天；第二個段為主管部門數(shù)據(jù)及信息采集，歷時4天；第三個段為客戶研究，累計6天，第四段為數(shù)據(jù)整理編輯，編制報告，共8天。本調(diào)研報告有效時限2009年7月18日——2009年12月31日。調(diào)研說明目錄第一部分，成都別墅市場描述一、成都別墅發(fā)展史二、供應(yīng)特征三、分布特征四、銷售特征五、別墅項目客戶分析六、別墅市場走勢第二部分，青城山別墅樓盤分析第三部分，別墅樓盤調(diào)查一、青城山別墅調(diào)查（一）、別墅調(diào)查1、高山流水2、青城兩河山莊3、青城皓庭4、青城神韻5、天下青城6、中國青城7、蜀山棲鎮(zhèn)8、上善棲9、青城山房10、珠江逸景·天生墅11、置信·芙蓉青城12、逸嶺·錦江13、青城·假日長灘（二）、消化群調(diào)查分析

1、客戶區(qū)域2、客戶需求3、客戶特征4、價格表現(xiàn)5、認(rèn)同并接受價值點6、青城山別墅物業(yè)市場競爭力所在7、未滿足客戶需求（潛意識需求）8、價格走向二、虹口別墅調(diào)查（一）、別墅調(diào)查虹都水岸（二）、消化群調(diào)查分析1、客戶區(qū)域2、客戶需求3、認(rèn)同并接受價值點4、虹口別墅物業(yè)市場競爭力所在5、虹口別墅物業(yè)發(fā)展的條件6、價格走向三、雙流牧馬山別墅調(diào)查（一）、牧馬山別墅概況（二）、牧馬山別墅樓盤1、中航·云嶺高爾夫別墅2、藍(lán)山溪谷3、維也納森林別墅4、半山衛(wèi)城5、麓山國際社區(qū)6、薩爾茨堡7、牧馬山易城8、龍湖·長橋郡9、華新·錦繡尚郡10、恒大金碧天下11、成都雅居樂花園（二）、消化群調(diào)查分析

1、客戶區(qū)域2、客戶需求3、客戶特征4、價格表現(xiàn)5、認(rèn)同并接受價值點6、雙流牧馬山別墅物業(yè)市場競爭力所在7、雙流牧馬山別墅物業(yè)發(fā)展的優(yōu)勢8、價格走向四、龍泉別墅調(diào)查1、東麓驛境2、中糧·御嶺灣3、利通天鵝堡4、國一澳鄉(xiāng)5、盛世中華翰庭五、溫江別墅調(diào)查1、銀誠歸墅2、芙蓉錦繡3、藍(lán)光紫檀山4、西班牙森林5、香頤麗都·鷺湖宮6、芙蓉古城7、仁和春天大道8、泰基·花溪谷9、藍(lán)光·香碧歌莊園六、成都市區(qū)別墅調(diào)查1、中海國際2、蜀郡3、錦官麗城親水灣4、浣花里100號5、河濱印象6、南郡7英里七、其他區(qū)域別墅調(diào)查1、傾城蓮花2、梵谷源3、今日田園4、交大云堤5、藍(lán)光觀嶺第四部分，青城山別墅物業(yè)定位（總結(jié)）一、青城山別墅物業(yè)的核心競爭力二、青城山別墅物業(yè)發(fā)展的一般競爭力三、銷售狀況四、青城山別墅物業(yè)消化客戶群五、青城山別墅物業(yè)供應(yīng)定位六、價格定位第五部分，本案的定位發(fā)展方向一、本案的基本情況二、本案定位的有利條件三、本案定位的劣勢分析四、本案的競爭態(tài)勢定位五、本案在青城山別墅物業(yè)中的地位與可選擇的市場取位六、本案的戰(zhàn)略構(gòu)想七、本案的規(guī)劃及定位藍(lán)圖1、形象定位2、價值定位（含創(chuàng)造性的規(guī)劃配設(shè)提升價值的方法及方案）3、價格定位4、客戶群定位5、功能價值定位（含戶型及面積定位）6、外立面包裝定位（魅力化定位）7、推廣定位八、本案的風(fēng)險分析及應(yīng)對建議附一：重慶別墅市場分析附二：山地別墅項目介紹第一部分，成都別墅市場描述一、、成成都都別別墅墅發(fā)發(fā)展展史史時間間段段1992——19971997——19991999——20042004——今今初期期回落落期期發(fā)展展期期成熟熟期期主力力群群暴富富人人群群成都都本本土土新新富階階層層富裕裕階階層層富裕裕階階層層中產(chǎn)產(chǎn)新新貴貴別墅墅初初期期時時間間1992——1997年年，，““開開奔奔馳馳，，住住錦錦繡繡花花園園””成成為為第第一一個個豪豪宅宅廣廣告告語語代表表樓樓盤盤：：錦錦繡繡花花園園五五大大花花園園別別墅墅由錦錦繡繡花花園園開開篇篇，，再再到到五五大大花花園園、、機機場場路路一一帶帶盲盲目目跟跟風(fēng)風(fēng)修修建建的的別別墅墅，，市市場場經(jīng)經(jīng)歷歷了了從從無無到到有有。。在在分分布布上上，，此此時時的的成成都都豪豪宅宅是是星星星星之之火火，，此此時時的的別別墅墅項項目目更更多多集集中中在在城城南南和和城城西西，，機機投投鎮(zhèn)鎮(zhèn)、、機機場場路路、、城城南南二二環(huán)環(huán)，，這這是是豪豪宅宅在在成成都都的的處處女女秀秀。。別墅墅回回落落期期時時間間1997——1999年年期間間代代表表樓樓盤盤：：舜舜苑苑桃桃花花源源別別墅墅成都都豪豪宅宅在在經(jīng)經(jīng)過過了了快快速速熱熱之之后后，，別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品開開發(fā)發(fā)落落后后、、居居住住大大環(huán)環(huán)境境無無法法改改善善等等問問題題逐逐漸漸暴暴露露出出來來，，成成都都豪豪宅宅進進入入調(diào)調(diào)整整期期。。此時時，，浣浣花花溪溪板板塊塊開開始始崛崛起起，，單單價價萬萬元元以以上上別別墅墅開開始始亮亮相相，，同同時時近近郊郊別別墅墅也也逐逐漸漸興興起起。。成都都別別墅墅飛飛速速發(fā)發(fā)展展時時間間2000——2004年年代表表樓樓盤盤：：草草堂堂之之春春浣浣花花溪溪山山莊莊高高山山流流水水從1996年年至至2002年年，，成成都都市市別別墅墅的的開開發(fā)發(fā)投投資資呈呈持持續(xù)續(xù)上上升升勢勢頭頭，，2002年年全全年年成成都都別別墅墅開開發(fā)發(fā)投投資資總總額額超超過過20億億元元人人民民幣幣，，同同時時成成都都別別墅墅快快速速進進入入了了升升級級換換代代的的時時代代。。此刻刻別別墅墅逐逐步步有有了了明明顯顯的的類類別別劃劃分分。。通通過過差差異異化化的的市市場場定定位位和和產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計計，，占占盡盡稀稀缺缺資資源源的的豪豪華華獨獨立立別別墅墅、、““頂頂天天立立地地””的的中中產(chǎn)產(chǎn)階階層層聯(lián)聯(lián)排排別別墅墅、、風(fēng)風(fēng)景景區(qū)區(qū)的的度度假假別別墅墅、、郊郊區(qū)區(qū)居居家家和和度度假假兩兩用用型型的的別別墅墅等等一一齊齊出出現(xiàn)現(xiàn)在在市市場場。。別別墅墅開開發(fā)發(fā)的的主主戰(zhàn)戰(zhàn)場場移移師師近近郊郊如如青青城城山山、、都都江江堰堰、、龍龍泉泉、、華華陽陽。。而而且且這這還還是是別別墅墅概概念念爆爆炸炸的的階階段段，，““5+2””別別墅墅生生活活方方式式、、旅旅游游別別墅墅、、粉粉飾飾度度假假、、Townhouse幾幾乎乎所所有有的的概概念念都都是是在在這這一一時時期期誕誕生生。。成都都別別墅墅成成熟熟期期時時間間2004————代表表樓樓盤盤：：牧牧馬馬山山··易易城城半半山山衛(wèi)衛(wèi)城城麓麓山山國國際際社社區(qū)區(qū)龍龍湖湖··長長橋橋郡郡在經(jīng)經(jīng)歷歷了了2003年年投投資資勢勢頭頭小小幅幅回回落落的的調(diào)調(diào)整整之之后后，，2004年年到到2005年年成成都都別別墅墅市市場場又又恢恢復(fù)復(fù)上上升升勢勢頭頭，，且且每每年年以以1.2%左左右右的的速速度度遞遞增增，，成成都都別別墅墅已已成成為為樓樓市市的的重重要要力力量量。。在““量量””的的迅迅猛猛增增長長過過程程中中，，成成都都別別墅墅也也在在發(fā)發(fā)生生著著““質(zhì)質(zhì)””的的變變化化，，從從城城市市別別墅墅到到郊郊區(qū)區(qū)洋洋房房，，從從歐歐式式風(fēng)風(fēng)情情到到高高爾爾夫夫主主題題，，發(fā)發(fā)展展到到今今天天成成都都豪豪宅宅地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場相相對對成成熟熟。。經(jīng)經(jīng)過過長長久久的的考考驗驗和和磨磨煉煉之之后后，，市市場場已已經(jīng)經(jīng)不不太太容容易易被被簡簡單單而而花花哨哨的的概概念念炒炒作作打打動動了了，，越越來來越越實實際際的的購購房房者者只只注注重重豪豪宅宅的的品品質(zhì)質(zhì)、、品品味味以以及及價價格格，，因因此此豪豪宅宅開開發(fā)發(fā)商商爭爭先先恐恐后后地地將將頂頂級級的的建建筑筑和和景景觀觀設(shè)設(shè)計計團團隊隊引引入入成成都都，，在在成成都都樓樓市市一一展展身身手手。。麓麓山山國國際際社社區(qū)區(qū)、、原原鄉(xiāng)鄉(xiāng)、、雍雍錦錦灣灣等等樓樓盤盤都都邀邀請請了了建建筑筑和和園園林林景景觀觀界界的的大大師師出出面面主主持持設(shè)設(shè)計計。。同時時，，豪豪宅宅的的概概念念變變得得更更加加寬寬泛泛，，豪豪宅宅產(chǎn)產(chǎn)品品也也變變得得更更加加多多樣樣。。近近郊郊的的低低密密度度別別墅墅已已經(jīng)經(jīng)發(fā)發(fā)展展到到城城市市中中央央的的高高層層豪豪宅宅，，電電梯梯公公寓寓竟竟然然也也可可以以變變身身為為豪豪宅宅，，中海?！ぁじ窀窳至滞沃纬浅?、、嶙嶙江江峰峰閣閣、、首首座座的房房價價甚甚至至遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高高于于近近郊郊豪豪華華別別墅墅價價格格，，這這在在說說““豪豪宅宅””言言必必稱稱““別別墅墅””的的時時代代是是無無法法想想象象的的。。按照別墅產(chǎn)品建造情況分類別墅類型簡單定義主力面積（㎡）基本配套獨立別墅獨立的別墅居室四面有窗300左右及以上獨立花園、雙車位聯(lián)體別墅雙拼兩戶連在一起，三面有窗200—350左右獨立花園、單車位多聯(lián)四至六戶連在一起150—250左右公共花園、有車位聯(lián)排別墅多戶連在一起兩面有窗80—300左右公共或獨立花園、有車位疊拼別墅由復(fù)式住宅上下疊加一起組合而成，下層有花園，上層有屋頂花園45—220左右公共或獨立花園錯拼別墅利用地勢的高低差，錯位組合300左右及以上獨立花園、有車位二、供供應(yīng)特特征1、供供應(yīng)形形態(tài)成都市市場上上的別別墅產(chǎn)產(chǎn)品形形態(tài)比比較多多樣化化，獨獨棟、、雙拼拼、聯(lián)聯(lián)排、、疊拼拼、錯錯拼均均占一一定比比例。。市場場主流流產(chǎn)品品以傳傳統(tǒng)的的獨棟棟、聯(lián)聯(lián)排別別墅為為主，，同時時，疊疊拼物物業(yè)也也受到到較大大關(guān)注注。別墅產(chǎn)產(chǎn)品定定義2、供供應(yīng)面面積成都別別墅產(chǎn)產(chǎn)品供供應(yīng)面面區(qū)間間范圍圍廣，，價格格區(qū)間間3700—20000元/㎡不等等。成都目目前供供應(yīng)的的別墅墅戶型型面積積大致致可以以分為為以下下6個個區(qū)間間段：：面積供應(yīng)區(qū)間市場分布情況100㎡以下以度假型的多聯(lián)、疊拼小別墅為主，目前主要集中在都江堰青城山片區(qū)100—200㎡經(jīng)濟型別墅物業(yè)，以近年出現(xiàn)的疊加別墅為主，典型代表為溫江置信·紫檀山201—260㎡成都市場上聯(lián)排別墅的主流面積區(qū)間261—320㎡以一部分聯(lián)排和少量獨棟別墅為主，這部分大面積的聯(lián)排別墅主要分布于成都市區(qū)及周邊區(qū)域，主要早期城市別墅和現(xiàn)代別墅321—500㎡獨棟別墅的主力戶型面積，主要集中于華陽—牧馬山片區(qū)500㎡以上以豪宅為定位的獨棟別墅成都獨獨棟別別墅的的價格格分布布較廣廣，從從7000—20000元/㎡不等。。主流流價格格主要要分布布在7000——9000元/㎡、8000——11000元元/㎡㎡、12000—18000元/㎡等等三個個區(qū)間間段。。其中中價格格在7000——9000元/㎡（（如中中糧··御嶺嶺灣，，恒大大金碧碧天下下）主主要分分布在在牧馬馬山、、都江江堰——青城城山、、龍泉泉等三三個區(qū)區(qū)域；；8000—11000元/㎡（（如上上善棲棲、中中海國國際社社區(qū)））主要要分布布在都都江堰堰—青青城山山、溫溫江、、主城城區(qū)；；12000——18000元元/㎡㎡（如如逸嶺嶺·錦錦江，，麓山山國際際社區(qū)區(qū)）主主要分分布在在都江江堰——青城城山、、華陽陽、主主城區(qū)區(qū)。聯(lián)排別別墅價價格分分布在在4000—9000元元/㎡㎡不等等，主主流價價格在在4000—6000元元/㎡㎡、7000——9000元/㎡二二個區(qū)區(qū)間段段。其其中4000——6000元/㎡（（如芙芙蓉錦錦繡））主要要分布布在溫溫江、、都江江堰——青城城山、、郫縣縣等三三個片片區(qū)；；7000—9000元元/㎡㎡（如如芙蓉蓉古城城，香香碧歌歌莊園園）主主要分分布在在主城城區(qū)、、溫江江、華華陽、、都江江堰——青城城山片片區(qū)。。疊拼別別墅價價格分分布在在3700—12000元/㎡（（如青青城山山房）），主主流價價格在在5000—7000元元/㎡㎡。（（如蜀蜀山棲棲鎮(zhèn)，，藍(lán)光光·紫紫檀山山）疊疊拼別別墅作作為近近幾年年出現(xiàn)現(xiàn)的新新別墅墅產(chǎn)品品，目目前主主要分分布在在主城城區(qū)、、華陽陽、溫溫江、、這三三個房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)相對對成熟熟的片片區(qū)，，都江江堰——青城城山也也出現(xiàn)現(xiàn)此類類產(chǎn)品品。成都別別墅市市場，，錯拼拼別墅墅由一一家到到現(xiàn)今今出現(xiàn)現(xiàn)眾多多借助助和利利用地地勢來來規(guī)劃劃修建建的錯錯拼別別墅，，同時時提升升產(chǎn)品品的性性價比比和價價值。。三、分分布特特征別墅初初步形形成牧牧馬馬山、、都江江堰、、龍泉泉、華華陽、、溫江江幾個個主要要別墅墅板塊塊，金金堂、、大邑邑等片片區(qū)也也借助助稀缺缺的自自然資資源而而逐漸漸興起起。（1））牧馬馬山：：正在在崛起起的西西部中中央別別墅區(qū)區(qū)伴隨著著困擾擾牧馬馬山區(qū)區(qū)域多多年的的交通通瓶頸頸得到到改善善，以以及產(chǎn)產(chǎn)品的的強勢勢定位位。擁擁有6年別別墅開開發(fā)史史，"成都都首席席別墅墅區(qū)"，牧牧馬山山板塊塊，將將成為為繼北北京溫溫榆河河、上上海佘佘山、、深圳圳香蜜蜜湖后后，中中國第第四大大、西西部第第一的的中央央別墅墅區(qū)。。作為中中國經(jīng)經(jīng)濟增增長的的"第第四極極"，，成都都"總總部基基地"強大大的聚聚核和和輻射射效應(yīng)應(yīng)，正正在隨隨著國國際化化進程程的不不斷加加快，，將作作為終終極置置業(yè)、、占據(jù)據(jù)稀缺缺資源源的別別墅物物業(yè)置置于財財富階階層和和金字字塔尖尖階層層的置置業(yè)首首選，，此類類物業(yè)業(yè)形態(tài)態(tài)的居居住和和投資資價值值必然然會水水漲船船高。。但近近十年年內(nèi)，，成都都的別別墅市市場，，特別別是頂頂級別別墅市市場，，是空空缺的的?，F(xiàn)在，，作為為成都都獨有有的"牧馬馬山別別墅帶帶"，，在方方圓18.3平平方公公里的的區(qū)域域內(nèi)，，擁有有楊柳柳河與與碾河河天然然河流流、近近2000畝惟惟一原原生松松林、、以及及成都都最早早、最最標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的高高爾夫夫球場場。而而之前前一直直受到到困擾擾的交交通問問題，，也伴伴隨著著大件件路、、地鐵鐵一號號線的的全線線通車車而宣宣告解解決。。目前前，牧牧馬山山距成成都市市中心心僅14公公里，，離雙雙流國國際機機場僅僅4公公里，，從牧牧馬山山到成成都市市中心心的車車程最最短將將僅20分分鐘。。伴隨這這種稀稀缺自自然資資源和和強大大區(qū)位位優(yōu)勢勢所構(gòu)構(gòu)成的的現(xiàn)狀狀，包包括龍龍湖、、中航航、三三盛、、金科科、置置信等等一線線房企企在內(nèi)內(nèi)的10余余家開開發(fā)商商均完完成在在板塊塊的土土地儲儲備。。而占占地8平方方公里里的"牧馬馬天堂堂"旅旅游開開發(fā)項項目已已經(jīng)順順利落落地，，這個個超大大航母母級的的"巨巨無霸霸"已已經(jīng)全全面超超越了了傳統(tǒng)統(tǒng)北京京溫榆榆河、、上海海佘山山、深深圳香香蜜湖湖，無無論是是地塊塊資源源還是是自然然資源源，該該項目目都將將牧馬馬山提提升到到了中中國目目前最最有別別墅開開發(fā)潛潛力的的一個個典型型地域域。（2））青城城山：：高端端項目目引領(lǐng)領(lǐng)下的的鳳凰凰磐蘗蘗坐擁"雙遺遺"，，背靠靠大成成都，，自古古以來來，青青城山山地塊塊就憑憑借其其得天天獨厚厚的先先天優(yōu)優(yōu)勢承承載了了太多多的榮榮耀。。然而而，在在別墅墅開發(fā)發(fā)方面面，青青城山山雖然然占據(jù)據(jù)了自自然資資源上上的絕絕對優(yōu)優(yōu)勢，，但在在2004年以以前，，由于于規(guī)劃劃滯后后，區(qū)區(qū)域規(guī)規(guī)劃對對項目目開發(fā)發(fā)的引引導(dǎo)與與約束束不夠夠，造造成了了青城城山的的別墅墅開發(fā)發(fā)水平平參差差不齊齊，土土地供供應(yīng)的的計劃劃性不不足，，物業(yè)業(yè)無序序，并并引發(fā)發(fā)了震震驚國國內(nèi)的的“世世遺風(fēng)風(fēng)波””。事事態(tài)的的嚴(yán)重重性引引起了了社會會的廣廣泛關(guān)關(guān)注。?！笆朗肋z風(fēng)風(fēng)波””使得得青城城山規(guī)規(guī)劃缺缺位的的問題題浮出出了水水面。。青城城山規(guī)規(guī)劃公公開后后，對對別墅墅開發(fā)發(fā)用地地、容容積率率、建建筑風(fēng)風(fēng)格都都進行行了嚴(yán)嚴(yán)格的的限制制，而而且該該規(guī)劃劃透露露的最最重要要的信信息是是，青青城山山可供供住宅宅開發(fā)發(fā)的存存量已已經(jīng)所所剩無無多。。時至今今日，，青城城山別別墅經(jīng)經(jīng)歷了了第一一階段段的粗粗獷發(fā)發(fā)展期期，第第二階階段的的盲目目開發(fā)發(fā)期，，已經(jīng)經(jīng)進入入了第第三階階段的的品牌牌時代代。2007年年后至至今，，隨著著知名名品牌牌開發(fā)發(fā)商入入場，，青城城山別別墅開開發(fā)逐逐漸走走向了了品牌牌時代代。同同時，，開發(fā)發(fā)商對對項目目的品品質(zhì)及及內(nèi)涵涵的挖挖掘也也思考考得更更多，，精耕耕細(xì)作作、深深度地地挖掘掘項目目的內(nèi)內(nèi)涵，，在項項目景景觀方方面下下大工工夫，，努力力做到到產(chǎn)品品與景景觀的的精致致協(xié)調(diào)調(diào)統(tǒng)一一。青城山山別墅墅依托托稀缺缺的自自然生生態(tài)資資源和和世界界遺產(chǎn)產(chǎn)以及及道教教養(yǎng)生生文化化，吸吸引了了泛中中國區(qū)區(qū)域客客戶，，青城城山物物業(yè)類類型涵涵蓋了了獨棟棟、聯(lián)聯(lián)排、、疊拼拼別墅墅等等等。四、銷銷售特特征銷售模模式：：緩慢慢開發(fā)發(fā)、不不斷提提價、、緩慢慢銷售售成都別墅市市場銷售持持續(xù)升溫，，聯(lián)排別墅墅銷售狀況況良好，城城市新貴是是別墅市場場不可忽視視的新生力力量。成都都別墅市場場的銷售持持續(xù)升溫，，反映出成成都市場的的消化能力力較強，良良好的銷售售情況與政政府政策以以及CPI上升預(yù)期期有很大的的關(guān)系，同同時，隨著著別墅具有有的稀缺程程度、資源源、“頂天天立地”、、抗通脹和和保值增值值等因素，，從而促使使持幣觀望望的消費者者下定決心心購買。目前，別墅墅供應(yīng)類型型中，有不不少是聯(lián)排排、疊拼等等，其產(chǎn)品品定位較低低，購買者者較“大眾眾化、市民民化”，這這也是目前前別墅類取取得較好銷銷售情況的的另一個重重要原因。。不少別墅項項目由于在在前期以及及中期時間間段，因購購買群體增增長慢、市市場競爭加加劇等原因因，項目的的銷售周期期加長，甚甚至停滯不不前，別墅墅項目的銷銷售情況不不易盲目樂樂觀。五、別墅項項目客戶分分析目前成都別別墅的消費費群除了傳傳統(tǒng)的富人人階層，近近年涌現(xiàn)出出了一批城城市新貴。。這批城市新新貴大多呈呈低齡化趨趨勢，年齡齡在25——40歲左左右，該消消費群收入入高、位居居企業(yè)高位位、對自身身經(jīng)濟前景景預(yù)期好、、消費欲望望強烈、注注重消費過過程和品位位高，如文文化界及教教育界人士士、企業(yè)高高級白領(lǐng)、、醫(yī)生、律律師、設(shè)計計人員等職職業(yè)者，他他們成為目目前別墅消消費不可忽忽視的力量量。另外，隨著著城市的吸吸引力不斷斷增強，成成都別墅市市場吸引了了很多外地地消費者，，例如在維維也納森林林別墅中，，有多達(dá)30%的客客戶來自廣廣州、深圳圳、北京、、上海，甚甚至還有香香港、臺灣灣地區(qū)的，，據(jù)統(tǒng)計，，成都整體體房地產(chǎn)消消費有51%來自于于外地。塔尖群體中產(chǎn)階層大眾購房者者城市精英，，中產(chǎn)階層層，主要包包含高級經(jīng)經(jīng)理、高級級公務(wù)員、、高級專業(yè)業(yè)人才、教教授、以及及職能要部部人士。大眾購房群群體，主要要為以工工薪階層及及其他的購購房者富裕階層，，主要為私私營企業(yè)主主和個體工工商戶；各各行業(yè)領(lǐng)軍軍人物、關(guān)關(guān)系能力強強的人士。。1、別墅主主力客戶群群環(huán)境2、購買別別墅最為看看重的要素素說明：以下下要素是根根據(jù)對別墅墅客戶研究究分析整理理而得，為為綜合體，，所以每一一項并未有有明確的比比例，只是是為表達(dá)其其重要程度度。多項調(diào)查顯顯示，別墅墅購買客戶戶最為看重重的產(chǎn)品要要素是社區(qū)區(qū)環(huán)境，即即項目所處的的自然環(huán)境境、區(qū)域質(zhì)質(zhì)素、社區(qū)區(qū)園林規(guī)劃劃、以及稀稀缺的有價價值的資源源。購房者第二二看重的要要素，對品牌開發(fā)商商的追隨與與信賴成為許多企業(yè)主主尤其是中中產(chǎn)階層篩篩選別墅物物業(yè)的重要要因素別墅項目的的規(guī)模成為為環(huán)境打造造的必要條條件，也是是客戶對于于別墅項目目最為直接接的心理要要求。一定的規(guī)模模意味著更更為豐富的的環(huán)境資源源以及更為為廣闊的各各種空間。戶型設(shè)計在在之前并未未受到購房房者的重視視，但目前前購房者則則對戶型表表現(xiàn)出了相相對的關(guān)注注，這是消消費者更趨趨成熟的表表現(xiàn)。項目的規(guī)劃劃也受到購購房者的關(guān)關(guān)注，項目目的房屋布布局、道路路規(guī)劃、園園林設(shè)計等等都是別墅墅購房者選選擇物業(yè)時時非常關(guān)注注的問題。。開發(fā)商信譽譽項目規(guī)模戶型項目規(guī)劃遠(yuǎn)離喧囂，，周邊自然然環(huán)境優(yōu)美美、有私家家大花園、、有天有地地、環(huán)境舒舒展、有很很好的個性性及私密性性、總價高高、單價高高、有稀缺缺的資源（（含高爾夫夫球場）傳統(tǒng)獨立別墅高檔公寓位于城區(qū)中中心內(nèi)、配配套完善、、交通便利利、綠化指指標(biāo)差、空空間擠、單單價高、總總價高靠近市中心心，交通較較為便利。。強調(diào)社區(qū)環(huán)環(huán)境，對周周邊環(huán)境也也有較高要要求。有天或有地地，環(huán)境舒舒展?？們r高，但但較別墅有有一定的優(yōu)優(yōu)勢或明顯顯優(yōu)勢3、產(chǎn)品客客戶特征為了更深入入的探究別別墅客戶，，讓我們先先了解目前前市場上主主流的高端端住宅項目目特點：TOWNHOUSE：傳統(tǒng)別墅與與高檔公寓1）獨立立別墅客戶戶群體特征征（含錯拼拼別墅）傳統(tǒng)的獨立立別墅與TOWNHOUSE獨棟別墅墅的區(qū)別在在于，傳統(tǒng)統(tǒng)的別墅注注重從建筑筑立面的設(shè)設(shè)計上突出出棟與棟之之間的區(qū)別別，顯示所所有者的個個性；TOWNHOUSE獨獨棟通常棟棟與棟之間間沒有實質(zhì)質(zhì)的區(qū)別甚甚至完全一一樣。傳統(tǒng)統(tǒng)別墅間距距開闊私密密性好；TOWNHOUSE獨棟之間間間距小，，私密性不不如傳統(tǒng)別別墅。目前市場上上的獨立別別墅以TOWNHOUSE獨獨棟別墅為為主，頂級級別墅則以以獨棟形式式供應(yīng)。頂級別墅的的購買者為為金字塔人人群，經(jīng)濟濟條件不構(gòu)構(gòu)成購買的的問題。他他們要求物物業(yè)能夠顯顯示其個性性，且有良良好的私密密性。個性性突出、風(fēng)風(fēng)格迥異、、甚至要量量身定制。。而作為一一般的富富裕階層層，他們們也有足足夠的經(jīng)經(jīng)濟條件件購買頂頂級別墅墅，但是是，對于于TOWNHOUSE這種西西方發(fā)達(dá)達(dá)國家舶舶來品的的追捧，，他們愿愿意在物物業(yè)個性性和私密密性上做做出一定定的讓步步，TOWNHOUSE獨立立別墅成成為他們們最為滿滿意的產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)態(tài)，還有有總價。。2）聯(lián)聯(lián)排別墅墅客戶群群體特征征聯(lián)排別墅墅就是常常人所認(rèn)認(rèn)為的TOWNHOUSE，，合適的的總價區(qū)區(qū)間（當(dāng)當(dāng)然只是是相對獨獨立別墅墅），舒舒適的居居住環(huán)境境（相對對高檔公公寓），，使聯(lián)排排別很好好的填補補了巨大大的市場場空白，，聯(lián)排別別墅一開開始面市市，就是是受到了了市場的的追捧。。相對獨立立別墅，，聯(lián)排別別墅在總總價上的的優(yōu)勢使使其受眾眾面大于于前者。。除實力力稍遜富富裕階層層外，近近年來崛崛起的中中產(chǎn)新貴貴成長為為購買聯(lián)聯(lián)排別墅墅的主力力軍。3）疊疊拼別墅墅客戶群群體特征征疊拼別墅墅其實質(zhì)質(zhì)是躍層層疊加洋洋房，以以其較小小的面積積（面積積區(qū)間45—220㎡㎡）、較較全的功功能空間間和較低低的總價價（80-150萬）），特別別是其十十分明顯顯的第一一居所屬屬性（多多位于近近郊區(qū)縣縣、成都都市區(qū)，，周邊生生活配設(shè)設(shè)完備）），成為為繼聯(lián)排排別墅后后，又一一受到市市場喜愛愛和關(guān)注注的重點點產(chǎn)品類類別。相對于聯(lián)聯(lián)排、獨獨立別墅墅，由于于疊拼別別墅在總總價上又又處于一一個十分分優(yōu)越的的地位，，作為第第一居所所購置，，受到中中產(chǎn)階級級和大眾眾購房群群體，特特別是中中產(chǎn)階級級的衷愛愛。4）聯(lián)聯(lián)體別墅墅客戶群群體特征征由于聯(lián)體體別墅物物業(yè)其面面積區(qū)間間在150—300㎡㎡之間（（如珠江江逸景··天生墅墅，天下下青城··美墅半半島），，在產(chǎn)品品類別上上，即沒沒有獨立立別墅的的獨立性性，也缺缺乏聯(lián)排排別墅的的鄰里空空間私密密性，且且總價200——400萬左右右的價格格區(qū)間，，無論是是作為居居住使用用或作為為投資產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，均均受到較較少關(guān)注注。因此，在在目前市市面上，，選擇聯(lián)聯(lián)體別墅墅物業(yè)的的人群，，主要是是對于獨獨棟、聯(lián)聯(lián)排、疊疊拼別墅墅在總價價、面積積上不甚甚滿意或或缺乏可可選空間間的客戶戶，如高高級公職職人員、、城市新新貴及外外省富人人階層等等。六、別墅墅市場走走勢分析析（一）獨獨立別墅墅關(guān)注程程度升溫溫，總價價適中以以及功能能較全的的非獨立立別墅受受到城市市新貴及及富裕中中產(chǎn)階層層的喜愛愛從大環(huán)境境看：——別墅類用用地及別別墅物業(yè)業(yè)審批受受到國土土資源部部的諸多多政策限限制，供供應(yīng)量并并不會““廣泛””，相反反，更多多會受到到“量的的萎縮””，從而而在政策策層面為為別墅注注入了稀稀缺性。。——流動動性過剩剩、CPI預(yù)期期通脹，，吸引了了眾多的的高端購購房者將將別墅物物業(yè)作為為規(guī)避資資金風(fēng)險險的投資資項目加加以購買買，部分分樓盤的的亮相即即引起市市場的相相當(dāng)高的的關(guān)注程程度（（在麓麓山國際際社區(qū)的的黑鉆山山莊、逸逸嶺·錦錦江等別別墅項目目亮相后后，受到到眾多的的高端消消費能力力的購房房者所關(guān)關(guān)注。其其中，逸逸嶺·錦錦江項目目7月單單月共售售出30套，總總?cè)胭~8000萬左右右）。（新的政政策09年年1月20日，，四川省省國土資資源廳決決定2009年年全面停停止別墅墅類物業(yè)業(yè)土地供供應(yīng)）交通與發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃的助力力對于別別墅區(qū)域域及別墅墅物業(yè)的的利好：：量與價價的雙升升——牧山大道道改建基本本完工、、雙流機場場擴建、地鐵一號號線和成灌快鐵鐵即將開通通等利好好信息刺刺激，以以華陽牧牧馬山和和青城山山兩大成成都別墅墅物業(yè)板板塊的市市場預(yù)期期獲得較較大提升升。目前前牧馬山山的整體體成交均均價，由由2009年1月的約約12000元元/㎡上上升至15900元/㎡，青青城山的的整體成成交均價價，由2009年1月月的約8000元/㎡㎡上升至至10750元元/㎡。。受現(xiàn)階階段國內(nèi)內(nèi)鋼材價價格上漲漲、09年無別別墅類土土地供應(yīng)應(yīng)等信息息影響，，預(yù)期自自09年年9月起起，成都都房地產(chǎn)產(chǎn)市場價價格將可可能有上上漲的可可能。（二）別別墅物業(yè)業(yè)產(chǎn)品呈呈現(xiàn)多元元化走向向，不會會局限于于以往獨獨立別墅墅類型，，而是百百花齊放放，各取取所長各區(qū)域各各別墅類類物業(yè)均均以高端端甚至頂頂級形象象展開在在市場的的影響力力，實現(xiàn)現(xiàn)或完成成各自的的戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃和策策略規(guī)劃劃。據(jù)調(diào)查，，市場現(xiàn)現(xiàn)階段非非獨立別別墅包包含聯(lián)排排、雙拼拼、疊拼拼、組院院式聯(lián)體體（特征征：公共共花園）），如青青城山區(qū)區(qū)域的上上善棲、、置信··芙蓉青青城等，，受到以以城市新新貴為主主力的中中產(chǎn)階級級的喜愛愛并購買買。獨立立別墅受受到富裕裕階層的的關(guān)注并并積極的的購買，，以龍湖湖·長橋橋郡、麓麓山國際際社區(qū)、、逸嶺··錦江等等多家產(chǎn)產(chǎn)品的快快速入市市及升溫溫，以及及麓山黑黑鉆山莊莊及長橋橋郡5000萬萬級“西西部墅王王”的快快速出清清，說明明了高端端或頂級級別墅物物業(yè)受到到了處于于塔尖的的“不存存在支付付能力的的富裕階階層”的的極大關(guān)關(guān)注。（三）城城市新貴貴成為目目前及以以后別墅墅消費不不可忽視視的力量量目前成都都別墅的的消費群群除了傳傳統(tǒng)的富富人階層層，近年年涌現(xiàn)出出了一批批城市新新貴。這這批城市市新貴大大多呈低低齡化趨趨勢，年年齡在25—40歲左左右，該該消費群群收入高高、位居居企業(yè)高高位、對對自身經(jīng)經(jīng)濟前景景預(yù)期好好、消費費欲望強強烈、注注重消費費過程和和品位高高，如文文化界及及教育界界人士、、企業(yè)高高級白領(lǐng)領(lǐng)、醫(yī)生生、律師師、設(shè)計計人員等等職業(yè)者者，他們們成為目目前別墅墅消費不不可忽視視的力量量。（四）別別墅呈現(xiàn)現(xiàn)三種兩兩級化：：產(chǎn)品品兩極化化、價格格兩極化化、客戶戶兩極化化500萬萬元及以以上與與150萬元元及以下下；不不存在支支付能力力的富裕裕階層與與須須考慮支支付能力力的城市市新貴.獨立別墅方面面，由于其所所擁有的強大大資源優(yōu)勢，，如稀缺、自自然資源、社社區(qū)的高品質(zhì)質(zhì)和高品位、、600平米米及以上的超超大私家花園園、良好的居居住氛圍指向向性，造成了了其在總價方方面普遍超過過了500萬萬的關(guān)口，使使得不存在支支付能力的富富裕階層對其其保持著極高高的關(guān)注度并并積極購買。。非獨立別墅物物業(yè)方面，由由于在資源方方面與獨立別別墅存在一定定差距，但非非獨立別墅同同樣具備別墅墅物業(yè)的屬性性特征與滿足足社會交往的的需要，以單單價和總價的的總體優(yōu)勢，，獲得了以城城市新貴為核核心購買群體體的中產(chǎn)階級級的較高關(guān)注注。非獨立別墅的的總價趨向于于150萬以以下，而獨立立別墅物業(yè)其其價格基本集集中于500萬及以上。。（城市新貴：：企業(yè)高級級經(jīng)理、私營營企業(yè)主、高高級公職人員員、大學(xué)教授授等中產(chǎn)階級級等）第二部分，青青城山別墅樓樓盤分析青城山物業(yè)始始于上世紀(jì)90年代中期期，發(fā)展年限限近16年。。由于早期缺缺乏規(guī)范的規(guī)規(guī)劃，整體開開發(fā)呈現(xiàn)較為為混亂的局面面。特別是2002年前前，多個在當(dāng)當(dāng)時受到較大大關(guān)注的項目目，如白鷺州州、高爾夫山山莊的快速失失敗，使得青青城山別墅物物業(yè)區(qū)的形象象受到沉重打打擊。隨著04年后，較較為完備的規(guī)規(guī)劃方案出臺臺。同時，多多家大型品牌牌開發(fā)商相繼繼完成土地儲儲備工作，青青城山別墅物物業(yè)才開始重重新走上正規(guī)規(guī)。到08年年大地震前，，青城山作為為成都重要的的別墅板塊之之一，以較為為全面的產(chǎn)品品覆蓋、相對對適中的價格格、較為便捷捷的交通，成成為度假休閑閑類物業(yè)的重重要集中區(qū)域域。大地震后后，再加之全全球金融危機機的到來，使使青城山別墅墅物業(yè)在08年5月到12月間，整整體處于較為為沉寂的狀態(tài)態(tài)，市場成交交總量不大。。金融危機的的加劇，以及及成都樓市于于09年逐步步回暖等影響響，特別是成成灌快鐵建設(shè)設(shè)保持穩(wěn)定，，使得進入09年后，青青城山別墅物物業(yè)再次呈現(xiàn)現(xiàn)較為活躍的的狀態(tài)，特別別是交易量及及價格的回升升，使青城山山物業(yè)已基本本恢復(fù)到震前前水平。供應(yīng)形態(tài)上，，青城山別墅墅市場上的產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)呈現(xiàn)現(xiàn)多樣化，獨獨棟、雙拼、、聯(lián)排、疊拼拼均占一定比比例。市場主主流產(chǎn)品以聯(lián)聯(lián)排、疊拼別別墅為主，獨獨棟別墅逐步步受到關(guān)注，，雙拼等聯(lián)體體別墅物業(yè)總總量趨少。供應(yīng)面積上，，青城山成都都別墅產(chǎn)品供供應(yīng)面區(qū)間按按產(chǎn)品類別分分為多個區(qū)間間段，價格區(qū)區(qū)間3900—16000元/㎡不不等。按供應(yīng)的別墅墅類別，其戶戶型面積可分分為以下區(qū)間間段別墅類別面積供應(yīng)區(qū)間產(chǎn)品屬性、分布及代表性項目疊拼別墅150㎡以下以投資、度假型為主，集中于在外山區(qū)域，少量集中于前山。代表樓盤：蜀山棲鎮(zhèn)、青城假日長灘、青城山房聯(lián)排別墅80—220㎡以度假型為主，集中于前山區(qū)域省道106線附近。代表樓盤：上善棲、芙蓉青城獨棟別墅140—1000㎡以度假型為主，集中于外山區(qū)域。代表樓盤：逸嶺·錦江、高山流水雙拼別墅180—320㎡以投資、度假型為主，僅有少量分布于遠(yuǎn)離青城山或青城山向內(nèi)圈層。代表樓盤：天下青城·美墅半島、珠江逸景·天生墅目前青城山疊疊拼別墅價格格區(qū)間在3900—10800元/㎡（青城假日長灘灘—青城山房房）聯(lián)排別墅價格格區(qū)間在7500—11000元/㎡（芙蓉青城—上上善棲）獨棟別墅價格格區(qū)間在9500元—18000元元/㎡（逸嶺·錦江——高山流水）雙拼別墅價格格區(qū)間在8500—13000元/㎡（珠江逸景·天天生墅—天下下青城·美墅墅半島）在銷售熱點分分布上，呈現(xiàn)現(xiàn)一路一場一一鎮(zhèn)的分布特特性。一路是是省道106線，一場是是青城山國際際高爾夫球場場，一鎮(zhèn)是街街子古鎮(zhèn)。目前青城前山山的可開發(fā)地地塊較少，且且沿省道106線分布，，因此，在銷銷售熱點上，，越臨近省道道106線，，該物業(yè)受到到的關(guān)注越大大。以上善棲棲和芙蓉青城城作對比，在在同一日同一一時段內(nèi)，前前者現(xiàn)場客戶戶總到訪量可可達(dá)到10組組以上，后者者僅有2-4組客戶。由于青城山國國際高爾夫球球場是現(xiàn)階段段青城山最高高端的別墅物物業(yè)配套設(shè)施施，因此，環(huán)環(huán)繞其開發(fā)的的高爾國際、、高山流水、、逸嶺·錦江江等均獲得了了較大成功，，但相對的，，距離上稍顯顯偏遠(yuǎn)的天下下青城，雖然然也獲得一定定成功，但這這是在其付出出了對道路進進行改造的代代價以及較為為漫長的銷售售周期獲得的的。最后，雖然大大觀、青城山山兩個場鎮(zhèn)是是目前青城山山別墅物業(yè)較較為集中的區(qū)區(qū)域，但由于于其自身并不不具備十分濃濃郁的人文底底蘊，因此在在此方面具有有優(yōu)勢的街子子古鎮(zhèn)，憑借借其良好的人人文氛圍和較較高的人氣聚聚集，使其目目前在開發(fā)的的如蜀山棲鎮(zhèn)鎮(zhèn)受到購房人人群的極高關(guān)關(guān)注。在分布上，青青城山物業(yè)呈呈現(xiàn)兩點一帶帶式分布特性性。兩點為青青城前山和青青城外山，一一帶為環(huán)山路路一線。青城前山，由由于其總體地地塊較小，且且為盡量增加加高端配設(shè)，，在物業(yè)形態(tài)態(tài)上，多為聯(lián)聯(lián)排和疊拼物物業(yè)。但在形形象上，多采采取高端品質(zhì)質(zhì)，以此獲得得價格提升空空間。青城外山，由由于地塊面積積均遠(yuǎn)大于前前山，且擁有有高爾夫球場場等多個高端端物業(yè)配設(shè)，，因此其在物物業(yè)選擇上，，多以高端獨獨棟別墅物業(yè)業(yè)為主要產(chǎn)品品。由于環(huán)山路附附近均為早期期開發(fā)別墅物物業(yè)，其地塊塊面積均被限限制在較小范范圍內(nèi)，且多多缺乏合理規(guī)規(guī)劃。因此，，環(huán)山路一線線的別墅物業(yè)業(yè)多為混雜形形態(tài)，以小獨獨棟、聯(lián)排為為主。在銷售模式上上，青城山物物業(yè)保持著““緩慢開發(fā)、、不斷提價、、緩慢銷售””的態(tài)勢。由于青城山物物業(yè)整體屬于于郊區(qū)傳統(tǒng)別別墅，為第二二居所性質(zhì)，，因此，在銷銷售上，青城城山別墅物業(yè)業(yè)多“以時間間換利潤”，，特別是高端端物業(yè)，通過過延長開發(fā)周周期，最終獲獲取較高利潤潤。但需要特特別注意的是是，目前青城城山的高端物物業(yè)（僅以形形象劃分）集集中于前山山山門1公里范范圍和外山高高爾夫球場附附近，前者的的地段區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢和后者的的高端配設(shè)優(yōu)優(yōu)勢，是其可可以執(zhí)行此模模式的重要因因素。其他區(qū)區(qū)域內(nèi)項目，，除可以自身身規(guī)模及鄰近近配設(shè)為支撐撐，執(zhí)行以上上銷售模式外外，其余均采采取“短、平平、快”銷售售模式。在客戶群分布布上，目前青青城山的消費費群體幾乎涵涵蓋三大類，，暨富?；鶎訉印⒅挟a(chǎn)階級級和大眾購房房群體。在實際的買賣賣行為中，從從最終的支付付能力來看，，目前獨棟別別墅的消費群群體主要為富富裕階層，少少量中產(chǎn)階級級（城市新貴貴）作為補充充，一般的聯(lián)聯(lián)排、疊拼物物業(yè)方面，則則以中產(chǎn)階級級為核心消費費群體，面積積在100㎡㎡以下或總價價在60萬以以下的疊拼、、聯(lián)排物業(yè)，，其消費群體體主要為大眾眾購房群體。。從使用目的和和購買心理上上來看，富裕裕階層及城市市新貴，其購購買獨棟別墅墅的主要用途途為個人位于于青城山的第第二居所，其其經(jīng)濟支付能能力沒有問題題，購買獨棟棟別墅的主要要目的是作為為個人私密性性空間或重要要的商務(wù)活動動空間使用，，在購買心理理上，則主要要表現(xiàn)為彰顯顯個人社會地地位，提高個個人社會影響響力；中產(chǎn)階級購買買聯(lián)排及疊拼拼物業(yè)，其主主要目的為獲獲得稀缺資源源下的第二居居所，其經(jīng)濟濟實力較富裕裕階層略低，，因此在選擇擇產(chǎn)品上，更更傾向于總價價適中的聯(lián)排排及疊拼物業(yè)業(yè)，并通過擁擁有該類物業(yè)業(yè)，表達(dá)其個個人對于別墅墅物業(yè)的向往往，彰顯個人人自身特性，，此類消費行行為，其另一一層含義主要要是中產(chǎn)階級級希望以別墅墅物業(yè)作為其其重要的投資資理財產(chǎn)品，，以此規(guī)避可可能存在的金金融風(fēng)險；大眾購房群體體，由于其經(jīng)經(jīng)濟實力受到到一定限制，，因此在物業(yè)業(yè)選擇上，也也更傾向于小小戶型或總價價偏低的聯(lián)排排或疊拼物業(yè)業(yè)，其購買別別墅物業(yè)的目目的，主要為為了向其同類類人群顯示其其經(jīng)濟實力，，在購買的過過程中，多會會出現(xiàn)從眾心心理。在購買別墅物物業(yè)的整個流流程中，以下下最為看重的的各條要素：：1）產(chǎn)品所處處的地段、區(qū)區(qū)位；3）產(chǎn)品的單單價與總價；；4）產(chǎn)品的戶戶型、功能空空間的設(shè)計有有布局；5）開發(fā)商的的品質(zhì)；6）產(chǎn)品所處處環(huán)境；7）產(chǎn)品的配配套設(shè)施是否否完備（包括括外部和自身身兩部分）；；8）項目的規(guī)規(guī)模大小。目前，青城山山物業(yè)的走勢勢受整體市場場影響較大，，特別是別墅墅類物業(yè)土地地供應(yīng)停止審審批、流動性性過剩、CPI預(yù)期通脹脹等因素，都都促使眾多的的高端購房者者將別墅物業(yè)業(yè)作為規(guī)避資資金風(fēng)險的投投資項目加以以購買。特別別是在近期受受整體市場活活躍的影響，，青城山新開開項目逸嶺··錦江7月單單月共售出30套，總?cè)肴胭~8000萬左右，成成為當(dāng)月成都都眾多媒體關(guān)關(guān)注焦點。盡管“國家開開征別墅物業(yè)業(yè)物業(yè)稅”即即將實施，但但別墅獨特的的稀缺、社會會公共關(guān)系及及交往性、擁擁有絕對優(yōu)勢勢的資源、個個性彰顯等屬屬性，且整個個青城山市場場09年下半半年別墅物業(yè)業(yè)供應(yīng)量將維維持供小于于求，使青城城山別墅物業(yè)業(yè)的發(fā)展獲得得較強市場支支撐。目前青青城山的整體體成交價格，，維持在10000元/㎡水平，預(yù)預(yù)期下半年有有可能突破12000元元關(guān)口?，F(xiàn)階段市場青青城山別墅物物業(yè)產(chǎn)品組成成雖然呈現(xiàn)多多元化趨勢，，但以聯(lián)排、、疊拼、獨棟棟三大類產(chǎn)品品形成鼎足之之勢短期不會會被打破，但但由于獨棟產(chǎn)產(chǎn)業(yè)升溫迅速速，加之下半半年預(yù)期新開開盤不超過2個，各類產(chǎn)產(chǎn)品的市場表表現(xiàn)不可預(yù)期期。僅目前所所得市場數(shù)據(jù)據(jù)分析，青城城山場兩極分分化仍舊十分分嚴(yán)重，特別別是聯(lián)排、疊疊拼物業(yè)，其其內(nèi)部劃分下下的高端與低低端產(chǎn)品，總總價差異甚至至可達(dá)到100完左右，，此種市場現(xiàn)現(xiàn)狀將會隨著著時間推移而而加劇。受快快鐵施工進度度影響，目前前青城山的別別墅物業(yè)雖然然出現(xiàn)高端向向發(fā)展趨勢，，但由于明年年快鐵開通后后，大量涌入入的游客其所所必須的酒店店配套物業(yè)，，將較目前更更為稀缺。同同時，目前在在建的酒店物物業(yè)僅為外山山逸嶺·錦江江5星級會所所式酒店，投投入使用日期期預(yù)計在2010年底。。因此，2010年青城山山物業(yè)的發(fā)展展趨勢，將可可能向以高端為主、、中低端旅游游度假式酒店店物業(yè)為輔的方向轉(zhuǎn)變。。第三部分，別別墅樓盤調(diào)查查（一）、別墅墅調(diào)查1、高山流水水一、青城山別別墅調(diào)查高山流水項目名稱高山流水開發(fā)商同景集團項目地址都江堰市青城山外山風(fēng)景區(qū)高爾夫俱樂部北側(cè)占地面積210770㎡建筑面積48477.1㎡綠化率76%容積率0.23物業(yè)形態(tài)獨棟面積區(qū)間約280—1000㎡總戶數(shù)106戶均價12920元/㎡建筑特色中西結(jié)合的大尺度私人空間，戶型規(guī)劃上各功能空間齊全園林特色立足高山流水園區(qū)，南面的青城國際高爾夫球場猶如綠海翡翠，周邊山巒綿延，流瀑飛瀉，植被豐茂，是春看花、夏避暑、秋觀葉、冬賞雪的絕佳勝地周邊配套設(shè)施青城山國際高爾夫球場，大觀鎮(zhèn)社區(qū)配套設(shè)施室內(nèi)泳池，棋牌室，健身房，桑拿房，多功能宴會廳，美容中心產(chǎn)品賣點青城山首個高品質(zhì)、大尺度戶型區(qū)間獨棟別墅物業(yè)，完美的山水生態(tài)融合，緊鄰青城山國際高爾夫球場2、青城兩河河山莊園林特色青城山原生植被掩映下的濱河水景周邊配套設(shè)施街子古鎮(zhèn)，雞冠山等社區(qū)配套設(shè)施會所、超市、餐廳、診所、農(nóng)貿(mào)市場、網(wǎng)球場、籃球場、園區(qū)環(huán)山健身道、天然泳池、河濱啤酒廣場等產(chǎn)品賣點獨特的濱河山水體系，街子古鎮(zhèn)濃郁的人文氛圍青城兩河山莊莊項目名稱青城兩河山莊開發(fā)商成都嘉潤實業(yè)項目地址青城外山兩河鄉(xiāng)風(fēng)景區(qū)（街子軍區(qū)對面）占地面積100畝建筑面積30000平方米綠化率68%容積率0.42物業(yè)形態(tài)聯(lián)排、獨棟面積區(qū)間76-137㎡總戶數(shù)360戶價格45-82萬建筑特色傳統(tǒng)的川西民居建筑3、青城皓庭庭青城皓庭項目名稱青城皓庭開發(fā)商成都建信投資項目地址青城山環(huán)山渠占地面積76000㎡建筑面積60800㎡綠化率暫缺容積率0.8物業(yè)形態(tài)聯(lián)排、雙拼、獨棟面積區(qū)間103-280㎡總戶數(shù)150戶價格3500-7000元/㎡建筑特色傳統(tǒng)中式建筑，與山型相互配合園林特色以天井、木棧臺、閣樓、花園等打造，視野開闊的、戶戶見山見水小區(qū)園林風(fēng)格周邊配套設(shè)施距離前山豪生國際酒店約1.5公里，太平鎮(zhèn)社區(qū)配套設(shè)施無產(chǎn)品賣點青城前山稀缺的環(huán)山渠帶山水風(fēng)景別墅物業(yè)4、青城神韻韻青城神韻項目名稱青城神韻開發(fā)商崇州市天祥實業(yè)項目地址崇州市街子古鎮(zhèn)占地面積265295.30㎡建筑面積185196.64㎡綠化率41.50%容積率0.70物業(yè)形態(tài)聯(lián)排、疊拼面積區(qū)間約80—150㎡總戶數(shù)2070戶均價3600元/㎡建筑特色青城神韻將傳統(tǒng)中式建筑和青城山的地域人文特征作為表達(dá)指向，以極具人文屬性和精神意象的建筑元素，應(yīng)對中式建筑的素樸本質(zhì)，以青城山沉淀千年的歲月，見證中國人居的悄然回歸。讓歷史氣韻濃厚的人文和純凈寫意的自然，流轉(zhuǎn)浸透在一磚一瓦、一窗一格中。通過現(xiàn)代建筑技術(shù)、材質(zhì)和工藝的處理，讓廊、窗、格、門既顯中式格調(diào)，又毫無復(fù)古之贅，透露出隱隱的儒雅之氣。園林特色青城神韻以筆架山為體，以白江河為軸，衍生出一橫兩縱景觀體系。在向外借景、向內(nèi)依托筆架山的層層遞進空間圍合中，以鎮(zhèn)、橋、島、街、田、林六個組團打造出具備琴境、棋境、書境、畫境、詩境、酒境、花境的中式造園意境。近百個園林節(jié)點和著名雕塑家的精品雕塑，闡釋著神韻的真諦；營造中式造園意境的人本享受。周邊配套設(shè)施美術(shù)館、地方志陳列館、川西民俗藝術(shù)館、硅化木藝術(shù)館、高爾夫、景觀游泳池社區(qū)配套設(shè)施網(wǎng)球場，室外泳池產(chǎn)品賣點濃郁的人文氛圍，味江河原生態(tài)的濱河，良好的小區(qū)園林規(guī)劃5、天下青城城天下青城項目名稱天下青城開發(fā)商新世宇實業(yè)項目地址青城山大觀鎮(zhèn)兩河風(fēng)景區(qū)占地面積70730㎡建筑面積21220.70㎡綠化率42%

容積率0.30物業(yè)形態(tài)雙拼面積區(qū)間暫缺總戶數(shù)三期88戶均價5400元/㎡（三期）建筑特色融合了一定中式元素在內(nèi)的北美風(fēng)格建筑園林特色項目采用大面積的坡地景觀和豐富的水景小品，將每一個角落都做到極致周邊配套設(shè)施天下青城漂流會社區(qū)配套設(shè)施網(wǎng)球場，室外泳池產(chǎn)品賣點青城外山內(nèi)圈層得天獨厚的山水河流景觀帶6、中國青城城中國青城項目名稱中國青城開發(fā)商成都大城房地產(chǎn)項目地址青城山前山占地面積170539㎡（二期）建筑面積25969.16㎡（二期）綠化率80.02%

容積率0.15物業(yè)形態(tài)聯(lián)排、獨棟面積區(qū)間暫缺總戶數(shù)暫缺價格8000-30000元/㎡建筑特色傳統(tǒng)川西民居的典范之作園林特色以各主題公園相互連接，在園林設(shè)計上，不落傳統(tǒng)中式園林巢臼，具有一定突破周邊配套設(shè)施前山商業(yè)配套區(qū)，鶴翔山莊（四星）社區(qū)配套設(shè)施網(wǎng)球場，室外泳池，桑拿房，餐廳產(chǎn)品賣點青城山區(qū)域最具影響力的項目7、蜀山棲鎮(zhèn)鎮(zhèn)蜀山棲鎮(zhèn)項目名稱蜀山棲鎮(zhèn)開發(fā)商蜀山投資有限公司項目地址崇州市青城山麓街子古鎮(zhèn)占地面積210000㎡建筑面積34889.30㎡綠化率40%

容積率0.65物業(yè)形態(tài)疊拼面積區(qū)間66-146.7㎡總戶數(shù)一期359戶均價6000元/㎡建筑特色傳統(tǒng)川西風(fēng)格建筑園林特色在景觀規(guī)劃方面，項目最大的特點是形成了青城山板塊獨一無二的山水格局，每一個村落旁都有終年不涸的小溪環(huán)繞，在小區(qū)中心還有一個占地數(shù)千平方米的中心湖區(qū)周邊配套設(shè)施項目周邊臨近街子鎮(zhèn)4A景區(qū)、GOLF球場、青城山、鳳棲山國家森林公園。幼稚園正在規(guī)劃中社區(qū)配套設(shè)施大型環(huán)幕電影院，高檔主題餐飲，大型會議多功能廳，主題休閑沙龍，室內(nèi)恒溫游泳池，水療SPA館，網(wǎng)球中心，沿江商業(yè)帶產(chǎn)品賣點具有創(chuàng)新的戶型設(shè)計，適中的價格，濃郁的人文氛圍，完善的社區(qū)配套規(guī)劃8、上善棲上善棲項目名稱上善棲開發(fā)商四川億興置業(yè)項目地址青城山門往崇州方向約800米處占地面積151561.90㎡建筑面積72721.37㎡（基地面積）綠化率50%

容積率0.5物業(yè)形態(tài)疊拼、聯(lián)排、獨棟面積區(qū)間60-220㎡總戶數(shù)762戶價格78-245萬建筑特色外墻由產(chǎn)于云南騰沖的火山石裝飾，火山石是火山噴發(fā)的巖漿自然形成，質(zhì)地精細(xì)，紋理天然，色澤質(zhì)樸，具有耐熱抗曬、防滑瀝水，吸聲消音、抗壓耐磨、耐酸堿性、隔熱保溫、不風(fēng)化、不退色、不反光、滲水性功能好等特點；屋頂采用威盧克斯天窗，為居住者帶來室外的陽光和新鮮空氣，是具有節(jié)能、防水、美觀、安全等特征的全球領(lǐng)先品牌；屋面瓦、屋面排水系統(tǒng)等材料的使用，均立足于環(huán)保節(jié)能、美觀耐用的原則園林特色青城山房充分體現(xiàn)高端生活化度假別墅的定位，在社區(qū)內(nèi)擁有優(yōu)美的居住環(huán)境，休閑雅致的度假氣息。自園區(qū)西北向東南形成一條落差一米左右的主景觀水系，由環(huán)山渠將活水引入園區(qū)水系，在園區(qū)形成活水。此外，項目在入口處用近30畝的土地營造景觀，通過空間的圍合與流動共同營造輕松、閑適的度假氣氛。同時，利用景觀視廊，借景青城山，達(dá)到戶戶觀山的極佳觀景效果。周邊配套設(shè)施緊鄰東軟大學(xué)，距離前山豪生國際酒店約800米距離，距離太平約500米距離社區(qū)配套設(shè)施商業(yè)公建區(qū)、獨立水療會所區(qū)產(chǎn)品賣點適中的面積區(qū)間，前山區(qū)域稀缺的獨棟物業(yè)，受到高度評價的建筑風(fēng)格，活水園林設(shè)計9、青城山房房青城山房項目名稱青城山房開發(fā)商四川廣居民生實業(yè)項目地址青城山房位于都江堰市青城山腳下（距青城山前山山門約1000米）占地面積167580㎡建筑面積50000㎡（基底面積）綠化率50%

容積率0.33物業(yè)形態(tài)疊拼、獨棟面積區(qū)間50-212㎡總戶數(shù)281戶均價13000元/㎡建筑特色略帶東南亞風(fēng)情的建筑外立面園林特色青城山房充分體現(xiàn)高端生活化度假別墅的定位，在社區(qū)內(nèi)擁有優(yōu)美的居住環(huán)境，休閑雅致的度假氣息。自園區(qū)西北向東南形成一條落差一米左右的主景觀水系，由環(huán)山渠將活水引入園區(qū)水系，在園區(qū)形成活水。此外，項目在入口處用近30畝的土地營造景觀，通過空間的圍合與流動共同營造輕松、閑適的度假氣氛。同時，利用景觀視廊，借景青城山，達(dá)到戶戶觀山的極佳觀景效果。周邊配套設(shè)施距離前山豪生國際酒店約1000米距離，緊鄰太平社區(qū)配套設(shè)施商業(yè)公建區(qū)、獨立水療會所區(qū)產(chǎn)品賣點適中的面積區(qū)間，前山區(qū)域稀缺的獨棟物業(yè)，受到高度評價的四合式建筑組院，活水園林設(shè)計10、珠江逸逸景·天生墅墅珠江逸景·天天生墅項目名稱珠江逸景·天生墅開發(fā)商成都珠江投資項目地址青城山前山門2.5公里處，106省道旁占地面積94000.47㎡建筑面積68000㎡綠化率50%

容積率0.5物業(yè)形態(tài)疊拼、雙拼面積區(qū)間90-182㎡總戶數(shù)458戶價格6500元/㎡起價建筑特色采用了現(xiàn)代簡約中式建筑風(fēng)格，外立面運用三種色調(diào)的石材和劈開磚合力搭配，使項目整體彰顯出大氣而維美的視覺效果園林特色項目園林景觀靈動百變，移步一景，擁有近3萬平米業(yè)主私享園林景觀和近1公里的生態(tài)河岸長廊周邊配套設(shè)施青城山、中興鎮(zhèn)、黃婆巖美術(shù)館群落、沙溝河、石孟江社區(qū)配套設(shè)施超豪華五星級定位的“名仕會館”為您提供全方位的服務(wù)，會館分三層：一層目前作為接待大廳，今后設(shè)置成咖啡室，茶坊等休閑娛樂場所，二層設(shè)有三個豪華總統(tǒng)套房，負(fù)一層設(shè)有養(yǎng)生湯泉，豪華影音體驗聽