【文案】“三舊改造”與房地產(chǎn)的機(jī)遇 和挑戰(zhàn)

“三舊改造”與房地產(chǎn)的機(jī)遇和挑戰(zhàn)廣東國地規(guī)劃科技“三舊改造”是作為轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種方式，實(shí)現(xiàn)從“舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居”向“新城市、新產(chǎn)業(yè)、新社區(qū)”的轉(zhuǎn)變。從而讓城市舊貌換新顏,經(jīng)濟(jì)得發(fā)展,群眾得實(shí)惠。

“三舊改造”一詞來源于廣東，早在2008年7月,剛剛來廣東主政的汪洋就給廣東佛山出了一道考題:產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、城市轉(zhuǎn)型和環(huán)境再造,爭(zhēng)當(dāng)探索科學(xué)發(fā)展模式的排頭兵。領(lǐng)命出征的佛山祭出了“三舊改造”的大旗,并探索出為全省、全國矚目和贊譽(yù)的“三舊改造佛山模式”。1506創(chuàng)意城、祖廟東華里片區(qū)嶺南文化、禪城石頭村的變遷……無一不是“三舊改造”的典范。2009年，隨著迎亞運(yùn)整飾工程在廣州火熱開展，廣州市的“三舊改造”也進(jìn)入轟轟烈烈的開展熱潮。對(duì)“舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居”的改造已不僅僅限于建筑的外墻裝飾整修，還有從內(nèi)部經(jīng)營、文化內(nèi)涵等多方面著手改造，為舊物業(yè)引入新內(nèi)容。而今,“三舊改造”已經(jīng)上升為廣東全省的發(fā)展戰(zhàn)略。在前不久舉行的中共廣東省委全會(huì)上,汪洋就發(fā)出動(dòng)員令:到2012年,“三舊改造”將增加1000多億元投資和超過2000公頃建設(shè)用地。各地都要積極行動(dòng)起來,不僅政府要投入,還要?jiǎng)?chuàng)新開發(fā)模式和運(yùn)營方式,引導(dǎo)社會(huì)資金進(jìn)入,掀起共建共享美好宜居城鄉(xiāng)的熱潮,確保一年見成效、三年大改觀,努力走出一條有廣東特色的“三舊”改造新路子,為全國“三舊”改造提供新鮮經(jīng)驗(yàn)。

解讀“三舊改造”的政策1“三舊改造”的進(jìn)展2機(jī)遇和挑戰(zhàn)3政策印發(fā)關(guān)于加快推進(jìn)舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村居改造的決定及3個(gè)相關(guān)指導(dǎo)意見的通知（佛府〔2007〕68號(hào)）佛山市國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知（國發(fā)〔2008〕3號(hào)）國家轉(zhuǎn)發(fā)省國土資源廳關(guān)于改造工作實(shí)施意見（試行）的通知（粵府辦〔2009〕122號(hào)）廣東省關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見（粵府〔2009〕78號(hào)）廣東省印發(fā)加快推進(jìn)舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村居改造補(bǔ)充意見的通知（佛府辦〔2008〕296號(hào)）佛山市《深圳城市更新辦法》（深圳市人民政府令第211號(hào)）（2009年12月1日起實(shí)施）深圳市廣州市人民政府關(guān)于加快推進(jìn)“三舊”改造工作的意見（穗府〔2009〕56號(hào)）廣州市東莞市推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)實(shí)施“三舊”改造土地管理暫行辦法（東常〔2009〕3號(hào)）東莞市關(guān)于印發(fā)《東莞市“三舊”改造實(shí)施細(xì)則（試行）》的通知（東府〔2009〕144號(hào)）東莞市“三舊改造”中土地新政策農(nóng)村集體建設(shè)用地改變?yōu)閲型恋貑栴}村集體可以自愿申請(qǐng)把集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有。部分農(nóng)村集體愿意將集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有，但辦理征收手續(xù)繁瑣?，F(xiàn)在則可以大大簡化手續(xù)、降低辦理成本。業(yè)主自行改造的“三舊”用地允許協(xié)議轉(zhuǎn)讓作為經(jīng)營性用地（商品房開發(fā)除外），可以補(bǔ)交出讓金，維持原土地使用權(quán)人不變。土地出讓收益處理的問題在舊城鎮(zhèn)和舊村莊改造中，政府依法收回有關(guān)用地出讓的，其土地出讓純收益可按不高于６０％的比例，依照有關(guān)規(guī)定專項(xiàng)用于支持原用地企業(yè)發(fā)展或原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的發(fā)展。對(duì)由政府統(tǒng)一組織實(shí)施“三舊”改造的，可在拆遷階段，通過招標(biāo)方式引入企業(yè)單位承擔(dān)拆遷工作，拆遷費(fèi)用和合理利潤可以作為成本從土地出讓金中支付。有利于調(diào)動(dòng)社會(huì)資金參與“三舊”改造的積極性。相關(guān)補(bǔ)辦手續(xù)及程序問題1987年以前的歷史建設(shè)用地?zé)o需辦理征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)，直接確權(quán)。1987年~2007年6月期間的歷史建設(shè)用地?zé)o需辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)，補(bǔ)辦征收手續(xù)后確權(quán)。大大簡化了辦理相關(guān)用地手續(xù)的程序，節(jié)省時(shí)間，降低成本，保障原使用者的權(quán)益和調(diào)動(dòng)其參與改造的積極性，大大減輕被改造地區(qū)政府的負(fù)擔(dān)?？梢愿玫卣{(diào)動(dòng)各方面對(duì)改造的積極性。

邊角地、插花地、夾心地的處理問題過去由于土地比較零碎且需要組織相當(dāng)多的報(bào)批材料，基層可能會(huì)放棄使用這些土地，造成資源浪費(fèi)?，F(xiàn)在則可以避免這種浪費(fèi)現(xiàn)象的出現(xiàn)。邊角地、插花地、夾心地可以整合用于“三舊”改造:面積小于3畝、累計(jì)面積不超過改造地塊面積10%。是國有建設(shè)用地的，可以協(xié)議出讓；是集體農(nóng)用地的，按批次申辦“農(nóng)轉(zhuǎn)用”或征收手續(xù)，征收手續(xù)與《“三舊”改造方案》一并報(bào)批。

按照粵府78號(hào)文等新政策，廣東省在2012年前完成用地手續(xù)審批的，就無須繳交新增建設(shè)用地的有償使用費(fèi)。根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在廣東省沒有合法用地手續(xù)的“三舊”用地有90萬畝，其中60萬畝按照原來的規(guī)定，需要繳交新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)，這一項(xiàng)可為廣東省地方政府節(jié)省新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)167億元，平均每畝可以節(jié)省費(fèi)用27700元，但造成了國家資源的浪費(fèi)，和資金的大量流失。按照粵府78號(hào)文的規(guī)定，對(duì)于歷史遺留用地手續(xù)，不需要落實(shí)耕地占補(bǔ)平衡。這樣，從二調(diào)成果來說，一些批而未用的土地原本為耕地的，劃為了建設(shè)用地，如果按照歷史遺留用地來處理的話，不需要落實(shí)耕地占補(bǔ)平衡，將會(huì)造成大量的耕地資源流失。據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣州市批而未用土地還有21800畝，如果都化為歷史遺留用地的話，將會(huì)造成大量的耕地資源流失，而建設(shè)用地將會(huì)大幅度增加。按照粵府78號(hào)文的規(guī)定，按照20%作為內(nèi)部和公共設(shè)施用地，40%以招拍掛方式出讓，40%以協(xié)議方式出讓。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，以招拍掛方式出讓可以帶來2571億元的土地出讓收入，以協(xié)議方式出讓可以帶來2142億元的土地出讓金，兩項(xiàng)累計(jì)，可達(dá)4713億元，這些土地出讓收入將為地方政府集體獲得。

土地確權(quán)土地收益分配實(shí)事求是政策扶持資金傾斜政府讓利城市發(fā)展由過去的以增量土地開發(fā)為主，向存量土地“再開發(fā)”為主轉(zhuǎn)變邁出了重要一步一是明確原權(quán)利人可作為更新改造實(shí)施主體，同時(shí)政府鼓勵(lì)權(quán)利人自行改造二是突破政策限制，規(guī)定權(quán)利人自行改造的項(xiàng)目可協(xié)議出讓土地明確了更新改造的地價(jià)收取標(biāo)準(zhǔn)。把房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中各方面的利益都照顧到了，這樣會(huì)大大地推動(dòng)城市舊改的速度。某一方獨(dú)享土地開發(fā)的利益的模式在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的體制下，顯然已經(jīng)不大行得通，現(xiàn)有政策可以極大地調(diào)動(dòng)各方面的積極性。政策期限三年，封閉操作，廣東政策的獨(dú)享調(diào)查顯示，廣東共有“三舊”用地面積175萬畝，其中舊城鎮(zhèn)34萬畝、舊廠房81萬畝、舊村莊60萬畝；珠三角地區(qū)“三舊”用地面積達(dá)到90多萬畝，低效用地挖潛空間很大?！叭f”改造工作已經(jīng)得到了廣東省委省政府和國土資源部領(lǐng)導(dǎo)的高度重視。廣東省國土資源廳按照省部領(lǐng)導(dǎo)的指示精神，組織了廣州、深圳、佛山、東莞等市開展“三舊”改造專題試點(diǎn)工作，去年以來累計(jì)完成“三舊”改造面積4萬畝，取得了階段性成果。廣東省各地2010年“三舊”改造計(jì)劃將在3月底前完成上報(bào)省國土資源廳，6月30日前各地要完成上圖建檔工作實(shí)踐進(jìn)展實(shí)踐進(jìn)展共啟動(dòng)“三舊”改造項(xiàng)目691個(gè)，已完成改造項(xiàng)目140個(gè)，其中，完成舊廠房改造項(xiàng)目121個(gè)，舊村居項(xiàng)目6個(gè)，舊城鎮(zhèn)項(xiàng)目13個(gè)。已經(jīng)完成或正在改造的3萬畝“三舊”用地、建筑面積由原來的1600萬平方米，增加到4000萬平方米，增加了150%；在改善空間環(huán)境方面，佛山市“三舊”用地改造后的建筑密度由60%下降到35%；促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌方面，佛山改造后村集體收入增加了200%，就業(yè)人數(shù)增加了200%。佛山遠(yuǎn)期目標(biāo)：力爭(zhēng)用10年時(shí)間基本完成全市“三舊”改造。中期任務(wù)：用3至5年左右時(shí)間基本完成位于城市重點(diǎn)功能區(qū)的舊城成片重建改造工作，基本完成楊箕、琶洲、冼村、石牌、三元里等52條“城中村”的全面改造任務(wù)。近期計(jì)劃：在今年亞運(yùn)會(huì)召開前完成琶洲、獵德、冼村、林和村、楊箕村、小新塘、棠下村、蕭崗村、三元里村等9個(gè)“城中村”的清拆工作。目前，冼村、小新塘、蕭崗等村正在完善相關(guān)的改造方案，而其余一些村已有一些開始啟動(dòng)。啟動(dòng)20個(gè)舊城片區(qū)整治改造、開展30個(gè)舊廠改造、盤活土地5平方公里。據(jù)統(tǒng)計(jì)，這個(gè)改造規(guī)模將拆建房屋1000萬平方米，拉動(dòng)投資1000億元。

廣州的“三舊”改造，將為廣州新增高達(dá)353平方公里的建設(shè)用地，相當(dāng)于目前市中心面積的1/10，相當(dāng)于未來10年新增建設(shè)用地2.4倍。其中，整體拆除重建的舊城區(qū)、舊工廠、舊村用地約5.53平方公里，局部拆除更新改造的舊城區(qū)以及功能置換的舊工廠用地約3.73平方公里。規(guī)劃更新改造后舊城區(qū)整體平均毛容積率控制在2.0以內(nèi)。

廣州深圳市已經(jīng)列入改造計(jì)劃的各類拆除重建項(xiàng)目共計(jì)200項(xiàng)，其中城中村全面改造項(xiàng)目137項(xiàng)，舊城改造項(xiàng)目32項(xiàng)，工業(yè)區(qū)升級(jí)改造項(xiàng)目31項(xiàng)，計(jì)劃改造用地面積16.5平方公里。目前，已批準(zhǔn)各類改造專項(xiàng)規(guī)劃58項(xiàng)。規(guī)劃已獲批準(zhǔn)的25個(gè)改造項(xiàng)目將在近期進(jìn)入實(shí)施階段，將可提供200多萬平方米住宅。

3月5日深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)公布了《2010年深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃》第一批計(jì)劃草案，89個(gè)城市更新單元獲公示，涉及面積達(dá)6.8平方公里。深圳

2009年9月起，東莞市的“三舊”改造從部分試點(diǎn)轉(zhuǎn)向在全市全面實(shí)施；12月，東莞市政府相繼出臺(tái)推進(jìn)“三舊”改造的政策配套實(shí)施辦法，并確定2010年要啟動(dòng)改造3萬畝“三舊”用地目標(biāo)。東莞機(jī)遇擴(kuò)大房地產(chǎn)的供給需求，為房地產(chǎn)業(yè)帶來強(qiáng)勁動(dòng)力和發(fā)展后勁1政府扶持，資金傾斜，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入“快車道”2提升房地產(chǎn)社會(huì)地位和社會(huì)價(jià)值的重要契機(jī)3加速城鎮(zhèn)化的發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的多元化發(fā)展4挑戰(zhàn)市場(chǎng)格局及行業(yè)格局重新生成。由于城區(qū)的用地日益匱乏，房地產(chǎn)的主力供應(yīng)市場(chǎng)逐漸向郊區(qū)偏移?！叭f改造”規(guī)劃所確定的范圍主要分布在中心城區(qū)，扭轉(zhuǎn)“市區(qū)份額下降、郊區(qū)上升”的發(fā)展態(tài)勢(shì)。1監(jiān)管問題：要實(shí)行程序的公開、公平、公正，通過接受社會(huì)公眾、新聞媒體的監(jiān)督，來保證資金到位、按照規(guī)劃改造以及不會(huì)出現(xiàn)以調(diào)高容積率來換取私利的做法。2時(shí)機(jī)問題：在改造過程中存在一個(gè)最佳時(shí)點(diǎn)選擇的問題。3房價(jià)問題：市場(chǎng)的供應(yīng)將大大增加，但因?yàn)槭忻裥枨笸瑫r(shí)被激活,供求趨向平衡,不會(huì)對(duì)價(jià)格造成抑制，因此“供過于求、價(jià)格受抑”還為時(shí)過早。究其原因,一是開發(fā)成本比較高，新增住宅需要更高的定位、定價(jià)來實(shí)現(xiàn)盈利；二是城市規(guī)劃與功能布局可以得到重新修正，城市競(jìng)爭(zhēng)力明顯提升，原先因破舊、環(huán)境臟亂、治安不佳、城市功能不彰等而存在的價(jià)格“洼地”也將被清除出去，這必然反映到房價(jià)的提升上；三是需求激活，特別是高端需求的激活，也肯定將在樓價(jià)上予以體現(xiàn)。4借機(jī)囤地問題：這個(gè)主要是針對(duì)在二、三線城市而言。因?yàn)橐痪€城市不僅拿地成本高，而且隨著各地閑置土地的處理辦法的出臺(tái)，各開發(fā)商還將加快房地產(chǎn)開發(fā)的速度。但是對(duì)于二、三線城市來說，拿地可以以較低成本獲得土地儲(chǔ)備；二、三線城市擴(kuò)展快，市場(chǎng)空間及前景廣闊，招商引資環(huán)境也比一線城市好。同時(shí)，因?yàn)檫@些城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度低于一線城市，土地溢價(jià)速度也慢，可能使房地產(chǎn)企業(yè)借機(jī)囤地。5開發(fā)強(qiáng)度問題：這個(gè)問題主要表現(xiàn)在容積率方面，現(xiàn)有政策沒有對(duì)容積率進(jìn)行明確規(guī)定，這樣容易造成政府與開發(fā)商之間的博弈。6對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)比例問題：在出讓土地的時(shí)候，都會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)比例有所規(guī)定。而在現(xiàn)有的三舊改造政策中，并未對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)比例問題有所規(guī)定，開發(fā)商出于利潤空間的考慮，必然容易將開發(fā)的地塊用于高檔住宅的建設(shè)。7違法搶建問題：在三舊改造的過程中可能會(huì)引發(fā)被改造對(duì)象的搶建行為。一方面自然是搶建者的目的是為了博取更多的經(jīng)濟(jì)利益。也就是說，這些違章建筑搶建