廣東佛山保利東灣一期項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告142p綜合體大盤銷售執(zhí)行策略

保利·東灣一期

營(yíng)銷策劃報(bào)告敬呈：保利華南實(shí)業(yè)世聯(lián)地產(chǎn)只為這個(gè)城市最閃亮的星…商業(yè)秘密聲明本文內(nèi)包含的資料屬于深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份的商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者利用。因此本文檔內(nèi)容僅限于對(duì)深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份作投標(biāo)之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。如果深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有幸和貴方簽訂合同，對(duì)本文檔中數(shù)據(jù)的發(fā)布、使用和復(fù)制的權(quán)利將在以后簽訂的協(xié)議中明確說明。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對(duì)文中包含數(shù)據(jù)的使用授權(quán)的情況。開篇——未來(lái)佛山市場(chǎng)格局/保利未來(lái)四大項(xiàng)目品牌占位/項(xiàng)目目標(biāo)009年佛山整體市場(chǎng)——

09年一手住宅成交量逼近千萬(wàn)，僅次廣州位列全省第二，未來(lái)2-3將有望躋身年成交量1000萬(wàn)俱樂部2005-2009年佛山市一手住宅成交面積及金額走勢(shì)圖2009年，佛山全市一手住宅市場(chǎng)由08年的調(diào)整震蕩中逐步回暖并呈現(xiàn)顯著的穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)，總成交面積萬(wàn)㎡，同比上年的萬(wàn)㎡上漲了95.16%，近乎翻了一番。09年佛山全市成交面積逼近廣州，超過深圳的成交總量，高居廣東省第二2009年全國(guó)主要城市一手住宅成交面積（萬(wàn)平方米）據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，09年全國(guó)共有10個(gè)城市一手住宅成交量超過1000萬(wàn)平米，未來(lái)2-3年，佛山將有望躋身年成交量1000萬(wàn)級(jí)城市2009年佛山開發(fā)商銷售額排名（億元）09年開發(fā)商及單盤表現(xiàn)——

09年佛山整體市場(chǎng)成交量趨近1000萬(wàn)背景下，多個(gè)20億銷售額開發(fā)商及單盤誕生2009年佛山單盤銷售額排名（億元）09年佛山銷售額排名前十的開發(fā)商，銷售額均超過了10億元，排名前五的開發(fā)商，銷售額均超過了20億元09年佛山共有四個(gè)銷售額超過20萬(wàn)的項(xiàng)目，除去以廣州客戶為主的金沙洲項(xiàng)目，仍有保利花園及中信山語(yǔ)湖兩個(gè)單盤銷售額超過20億未來(lái)市場(chǎng)格局——

佛山未來(lái)進(jìn)入品牌開發(fā)商爭(zhēng)雄時(shí)代，從項(xiàng)目數(shù)量、區(qū)位、供應(yīng)量來(lái)看，保利VS萬(wàn)科的雙寡頭競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)初現(xiàn)開發(fā)商項(xiàng)目預(yù)計(jì)入市時(shí)間總供應(yīng)量（萬(wàn)平米）合計(jì)保利保利林語(yǔ)東湖2010年6月33196保利香檳花園2010年9月26.5保利外灘一號(hào)2010年10月32.5保利東灣2010年10月104萬(wàn)科萬(wàn)科尖東2010年10月58.5203萬(wàn)科登州2011年初70萬(wàn)科錦龍2011年43萬(wàn)科大良新城區(qū)2011年7.5萬(wàn)科倫教2011年24中海中海桂城項(xiàng)目2011年初5986中海萬(wàn)錦東苑2010年初27碧桂園碧桂園瀾石B2011年58100碧桂園龍江2011年42雅居樂雅居樂鹽步2010年底3767雅居樂樂從2011年初30瑞安嶺南新天地2010年中150150新鴻基新鴻基瀾石2011年底29029009年佛山土地市場(chǎng)，接近80%的地塊被品牌開發(fā)商所獲，直接影響了未來(lái)佛山市場(chǎng)格局；未來(lái)佛山市場(chǎng)，呈現(xiàn)國(guó)內(nèi)品牌開發(fā)商（保利、萬(wàn)科、中海）及當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)品牌開發(fā)商（碧桂園、雅居樂）及港資開發(fā)商（瑞安、新鴻基）群雄爭(zhēng)霸的局面；港資開發(fā)商未來(lái)項(xiàng)目以舊改大規(guī)模綜合體為主，單盤規(guī)模大，但開發(fā)周期長(zhǎng)，且有相當(dāng)大部分持有物業(yè)，從年供應(yīng)量來(lái)看對(duì)市場(chǎng)格局影響并不大；從項(xiàng)目數(shù)量、區(qū)位、供應(yīng)量來(lái)看，未來(lái)佛山市場(chǎng)保利VS萬(wàn)科的雙寡頭競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)初現(xiàn)，成為影響佛山市場(chǎng)的主導(dǎo)力量未來(lái)市場(chǎng)格局——

在佛山即將躋身1000萬(wàn)銷量級(jí)城市背景下，保利、萬(wàn)科成為未來(lái)2-3年最有望沖擊單盤30億、整體60-80億的開發(fā)商佛山保利未來(lái)2-3年沖擊單盤30億、整體60-80億甚至100億的目標(biāo)，既是保利順應(yīng)佛山整體市場(chǎng)高速發(fā)展順理成章的結(jié)果，也是保利集團(tuán)未來(lái)“3年再造一個(gè)保利”跨越式發(fā)展的要求；在此大目標(biāo)下，考慮保利未來(lái)四大項(xiàng)目的市場(chǎng)占位及其各自承擔(dān)的責(zé)任。201020112012保利花園保利百合花園保利林語(yǔ)東湖保利香檳花園保利外灘一號(hào)保利東灣保利林語(yǔ)東湖保利香檳花園保利外灘一號(hào)保利東灣保利林語(yǔ)東湖保利香檳花園保利外灘一號(hào)保利東灣……保利花園保利百合保利林語(yǔ)東湖保利香檳保利東灣保利外灘一號(hào)東南西北項(xiàng)目的同時(shí)開花，各項(xiàng)目夯實(shí)本地市場(chǎng)基礎(chǔ)上，共同做大營(yíng)銷廣度！一環(huán)2007年2010年保利一號(hào)公館2008年2009年保利洲際酒店保利水城保利百合花園保利星座保利東灣保利外灘一號(hào)保利香檳花園保利林語(yǔ)東湖保利西街保利雙子星保利花園保利品牌審視——

佛山保利一年一個(gè)臺(tái)階，繼建立桂城絕對(duì)領(lǐng)導(dǎo)地位、布局順德之后，2010將強(qiáng)勢(shì)爆發(fā)，全城起勢(shì)！四大新項(xiàng)目品牌占位——

2010年保利六大項(xiàng)目共同發(fā)力，特別下半年是四大新項(xiàng)目集中推售時(shí)期，形成四項(xiàng)目共榮互補(bǔ)的市場(chǎng)爆破！1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月保利花園在售保利百合花園在售保利林語(yǔ)東湖入市保利香檳花園入市保利外灘一號(hào)入市保利東灣入市項(xiàng)目規(guī)模2010推售量項(xiàng)目特點(diǎn)項(xiàng)目占位林語(yǔ)東湖33萬(wàn)——優(yōu)質(zhì)景觀，湖居社區(qū)，林語(yǔ)產(chǎn)品系列在佛山的延續(xù)更全面、廣泛建立保利品牌影響力，與其他項(xiàng)目形成良好互動(dòng)香檳花園26.5萬(wàn)預(yù)計(jì)約10萬(wàn)老城區(qū)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，建筑改變區(qū)域價(jià)值現(xiàn)金牛，實(shí)現(xiàn)保利整體年銷售額翻倍的主力，同時(shí)建立保利在禪城區(qū)域的品牌外灘一號(hào)32.5萬(wàn)預(yù)計(jì)約5.5萬(wàn)順德核心區(qū)一線江景，高端江景產(chǎn)品系列明星項(xiàng)目，保利品牌在順德的最佳載體，既有價(jià)格突破的要求，也承擔(dān)走量的責(zé)任東灣104萬(wàn)——CBD大規(guī)模綜合體，一線江景，未來(lái)佛山指標(biāo)項(xiàng)目標(biāo)桿項(xiàng)目，其持續(xù)的運(yùn)作是保利在佛山再續(xù)發(fā)展的核心支撐，單盤年銷售額突破的首選保利·香檳花園——

保利進(jìn)入禪城城區(qū)首個(gè)項(xiàng)目，既是保利高調(diào)進(jìn)入禪城的號(hào)角，也擔(dān)當(dāng)現(xiàn)金牛的角色A地塊B地塊C地塊“B區(qū)萬(wàn)公寓組團(tuán)”全新的都市單元物業(yè)形態(tài)“A區(qū)萬(wàn)城市住區(qū)”占有城市資源的城市豪宅“C區(qū)城市公寓+商業(yè)”改變片區(qū)定義城市價(jià)值項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)：核心城區(qū)一級(jí)輻射區(qū)位·區(qū)域城市大盤·高端法式社區(qū)容桂東部中心區(qū)容桂城區(qū)大良新區(qū)高尚生態(tài)居住區(qū)大良城區(qū)本項(xiàng)目保利·外灘一號(hào)——

保利品牌在順德的最佳載體，明星項(xiàng)目，既有價(jià)格突破的要求，也承擔(dān)走量的責(zé)任項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)：城市中軸核心·一線濱江豪宅保利·林語(yǔ)東湖——

保利南海鎮(zhèn)區(qū)首個(gè)項(xiàng)目，更全面、廣泛建立保利品牌影響力，與其他項(xiàng)目形成良好互動(dòng)項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)：東風(fēng)水庫(kù)一線景觀·國(guó)際湖居社區(qū)·高端產(chǎn)品打造項(xiàng)目總體量：約32萬(wàn)平米別墅：約2萬(wàn)平米洋房：約30萬(wàn)平米保利·東灣——

標(biāo)桿王者項(xiàng)目，保利品牌力量的體現(xiàn)，其持續(xù)的運(yùn)作是保利在佛山再續(xù)發(fā)展的核心支撐2435167地塊2/4/6/7：純住宅用地約萬(wàn)平米濱江豪宅社區(qū)地塊3/5：商住用地約萬(wàn)平米城市豪宅；至少8萬(wàn)平米集中商業(yè)；約11萬(wàn)平米國(guó)際公寓地塊1：純商務(wù)商業(yè)用地高180米超五星級(jí)酒店、超甲級(jí)寫字樓；十幾萬(wàn)平米國(guó)際公寓。項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)：東平新城CBD核心區(qū)位·一線濱江豪宅·大規(guī)模綜合體保利東灣項(xiàng)目認(rèn)知1——蛟龍乃非池中物

CBD核心，盡享未來(lái)城市一級(jí)配套，一線江景；

104萬(wàn)城市綜合體，頂級(jí)商業(yè)，五星級(jí)酒店，甲級(jí)寫字樓，高品質(zhì)配套齊全！本項(xiàng)目世紀(jì)蓮體育館坊城佛山公園核心商務(wù)區(qū)新聞中心東平學(xué)校交通樞紐中心地鐵1號(hào)線地鐵6號(hào)線地鐵3號(hào)線CBD物業(yè)類型體量備注五星級(jí)酒店將引入洲際酒店或同檔次五星級(jí)酒店甲級(jí)寫字樓區(qū)域超高層標(biāo)志性建筑集中商業(yè)8萬(wàn)檔次不低于保利水城高級(jí)公寓酒店式服務(wù)公寓及Loft商務(wù)公寓高檔住宅中大平面為主，濱江豪宅項(xiàng)目綜合體物業(yè)類型及定位問題1→如何以我為主，奠定項(xiàng)目標(biāo)桿地位？保利東灣項(xiàng)目認(rèn)知2——一期=整體

項(xiàng)目綜合體資源大盤方向明確，一期的成功銷售對(duì)于項(xiàng)目至關(guān)重要

項(xiàng)目概念：現(xiàn)有市場(chǎng)參考近期目標(biāo)實(shí)現(xiàn)容易被模仿和超越

大盤概念：規(guī)模經(jīng)濟(jì)中長(zhǎng)期目標(biāo)綜合考慮項(xiàng)目地位確立可被模仿和超越

區(qū)域概念：中長(zhǎng)期戰(zhàn)略品牌忠誠(chéng)度公司的威望建立較難模仿

片區(qū)聯(lián)合：長(zhǎng)期戰(zhàn)略專利壟斷資源或特許權(quán)10萬(wàn)平米40萬(wàn)平米80萬(wàn)平米150萬(wàn)平米開發(fā)規(guī)模本項(xiàng)目大盤運(yùn)作總結(jié)——

項(xiàng)目一期=項(xiàng)目整體大盤營(yíng)銷關(guān)鍵——

自我立勢(shì)>超越競(jìng)爭(zhēng)問題2→如何確保一期成功立勢(shì)？運(yùn)營(yíng)協(xié)同范疇起步協(xié)同范疇保利東灣項(xiàng)目認(rèn)知3——佛山保利的持續(xù)品牌動(dòng)力

作為佛山保利未來(lái)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的戰(zhàn)略項(xiàng)目，項(xiàng)目目標(biāo)是持續(xù)性而非階段性的問題3→如何建立項(xiàng)目的持續(xù)力？項(xiàng)目總體量：104萬(wàn)平米預(yù)計(jì)持續(xù)銷售時(shí)間：至少3-4年[關(guān)于保利]

保利品牌升級(jí)/全國(guó)大發(fā)展背景下的未來(lái)佛山市場(chǎng)發(fā)力[關(guān)于項(xiàng)目]

天生麗質(zhì)的CBD綜合體資源大盤/保利佛山戰(zhàn)略項(xiàng)目世聯(lián)視角——基于保利品牌/項(xiàng)目自身的判斷：建立明確的項(xiàng)目形象和品牌起勢(shì)實(shí)現(xiàn)一期的成功立勢(shì)建立項(xiàng)目的持續(xù)銷售力核心目標(biāo)的導(dǎo)出：品牌立意——從保利品牌立意到項(xiàng)目營(yíng)銷起勢(shì)1房地產(chǎn)品牌企業(yè)主流模式1——強(qiáng)勢(shì)文化模式

在明顯的企業(yè)文化影響下打造項(xiàng)目，注重人文與服務(wù)典型企業(yè)：萬(wàn)科---建筑無(wú)限生活代表項(xiàng)目：萬(wàn)科城、四季花園、蘭喬圣菲、金域藍(lán)灣等企業(yè)背景：萬(wàn)科企業(yè)股份成立于1984年5月，是目前中國(guó)最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。堅(jiān)守價(jià)值底線、拒絕利益誘惑，堅(jiān)持以專業(yè)能力從市場(chǎng)獲取公平回報(bào)，是萬(wàn)科獲得成功的基石模式特點(diǎn)：以人文+服務(wù)為企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，在強(qiáng)勢(shì)的企業(yè)文化影響下打造項(xiàng)目『客觀性』主動(dòng)式被動(dòng)式『主觀性』3142產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境房地產(chǎn)品牌企業(yè)主流模式2——名盤模式

以單盤的精心打造建立品牌，并進(jìn)行復(fù)制操作，項(xiàng)目品牌=企業(yè)品牌『客觀性』主動(dòng)式被動(dòng)式『主觀性』3142產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境典型企業(yè)：星河灣---舍得、用心、創(chuàng)新代表項(xiàng)目：星河灣企業(yè)背景：2001年成功推出廣州星河灣，2005年成功推出北京星河灣，自創(chuàng)立以來(lái)，以“舍得、用心、創(chuàng)新”的理念打造項(xiàng)目，星河灣成為高端項(xiàng)目代名詞模式特點(diǎn)：以環(huán)境+產(chǎn)品為項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力，典型的單一項(xiàng)目成功要素和高價(jià)樓盤的充分條件，對(duì)項(xiàng)目客觀條件要求較高房地產(chǎn)品牌企業(yè)主流模式3——精品模式

品牌具有高識(shí)別性，無(wú)論產(chǎn)品還是營(yíng)銷皆精品，品牌溢價(jià)度高『客觀性』主動(dòng)式被動(dòng)式『主觀性』3142產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境典型企業(yè)：新鴻基代表項(xiàng)目：天璽（香港）、凱旋門（香港）、玖瓏湖（內(nèi)地）等企業(yè)背景：新鴻基地產(chǎn)發(fā)展是一家在香港交易所上市的地產(chǎn)公司，于1972年上市，為香港最大地產(chǎn)發(fā)展商之一，擅長(zhǎng)興建優(yōu)質(zhì)住宅及商業(yè)項(xiàng)目供銷售及投資。模式特點(diǎn)：以產(chǎn)品+服務(wù)為企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，產(chǎn)品系列具有高識(shí)別性，均為精心打造，并且具備專業(yè)的客戶專營(yíng)能力，品牌溢價(jià)度高保利當(dāng)前模式——名企模式

依靠企業(yè)信譽(yù)作為項(xiàng)目品質(zhì)的保證，品牌內(nèi)涵略顯單薄，有一定的溢價(jià)，但空間相對(duì)有限保利的核心文化為誠(chéng)信。保利在十七年品牌之路中，“誠(chéng)信，誠(chéng)信，還是誠(chéng)信”是重要組成部分。除了因?yàn)檐娖蟮谋尘埃＠禺a(chǎn)在此期間從沒有推遲交樓的現(xiàn)象，也使得保利地產(chǎn)“誠(chéng)信發(fā)展商”的品牌形象受到買家好評(píng)。在香港，提起新鴻基，都知道它是做頂級(jí)物業(yè)的，是高端豪宅的代名詞，溢價(jià)能力高。保利，除了品質(zhì)、誠(chéng)信外，還有沒有其他呢？品牌在內(nèi)涵上略顯單薄，有一定的溢價(jià)，但空間表現(xiàn)相對(duì)有限。保利在廣州：保利香雪山、保利108公館、保利林海山莊、保利林語(yǔ)山莊、保利國(guó)際廣場(chǎng)、保利海棠花園、保利中心、保利中環(huán)廣場(chǎng)、保利公館2010……保利在佛山：一號(hào)公館、保利水城、保利花園、保利星座、保利百合花園……保利2010——

全面啟動(dòng)品牌升級(jí)+佛山六大項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)，“名企模式”向“精品模式”轉(zhuǎn)變的契機(jī)具備和者筑善產(chǎn)品開發(fā)——自然和美物業(yè)服務(wù)——親情和院企業(yè)關(guān)系——和你成長(zhǎng)文化藝術(shù)——和樂中國(guó)公益方面——和基金子品牌單一產(chǎn)品線整個(gè)公司，多方面概括保利·東灣——作為佛山保利未來(lái)3-5年戰(zhàn)略項(xiàng)目，在保利品牌立意下，尋求營(yíng)銷突破的可能性……營(yíng)銷突破策略一：強(qiáng)勢(shì)性的品牌立意保利·東灣=保利佛山品牌營(yíng)銷中心營(yíng)銷突破策略二：轟動(dòng)性的營(yíng)銷起勢(shì)佛山全新營(yíng)銷標(biāo)準(zhǔn)的建立項(xiàng)目立意——尋找項(xiàng)目持續(xù)力2大盤持續(xù)性發(fā)展模式持續(xù)以市場(chǎng)領(lǐng)先產(chǎn)品力領(lǐng)導(dǎo)發(fā)展模式一：產(chǎn)品升級(jí)星河灣系列模式二：營(yíng)銷升級(jí)金地梅隴鎮(zhèn)

YOHOTOWN（香港）滿足基本生活為前提，以營(yíng)銷為發(fā)力點(diǎn)，訴求社區(qū)精神，獲得認(rèn)可模式三：區(qū)域升級(jí)桃源居（深圳）

愉景灣（香港）配套的快速落實(shí)，迅速城市化，大盤形象不斷成熟，后期高端發(fā)展持續(xù)發(fā)展模式典型項(xiàng)目模式描述產(chǎn)品升級(jí)：星河灣（廣州番禺）

產(chǎn)品細(xì)節(jié)品質(zhì)感打造，極致超前市場(chǎng)水平，口碑持續(xù)拉動(dòng)，成就市場(chǎng)公認(rèn)高端樓盤區(qū)位——廣州星河灣位于廣州市區(qū)的南部番禺區(qū)，緊鄰廣州的黃金水道——珠江，位于珠江南岸。交通——緊鄰地鐵3號(hào)線、華南快速干線，經(jīng)華南快速線進(jìn)入廣州市區(qū)只需要20分鐘車程。項(xiàng)目開發(fā)初期，項(xiàng)目所在的番禺區(qū)從大廣州來(lái)看，是一個(gè)非常偏的位置，不被客戶認(rèn)可，隨著廣州城市向南的發(fā)展，華南快線、地鐵的開通，項(xiàng)目所在的區(qū)域已經(jīng)成為距離城市中心非常近的位置，并且擁有江景資源，被客戶高度認(rèn)可。星河灣基本指標(biāo)：總占地面積：約80多萬(wàn)平方米，建筑面積：總規(guī)劃120萬(wàn)平方米容積率：1.2綠化率：50％建筑密度：20％居住戶數(shù)：7250戶分期配套建設(shè)營(yíng)銷賣點(diǎn)第一期1.83公里的沿江木棧道、獨(dú)家引進(jìn)嶺南名園“清水養(yǎng)魚”秘笈，可循環(huán)水景的打造高投入，高性價(jià)比，超出客戶的期望的性價(jià)比展示第二期四季會(huì)所，7-11、宏城超市、高爾夫練習(xí)場(chǎng)品質(zhì)第三期執(zhí)信中學(xué)、靈格風(fēng)幼兒園、廣州星河灣酒店國(guó)際公寓名校教育第四期組團(tuán)會(huì)所開始走奢華路線，首創(chuàng)大平層產(chǎn)品成熟的社區(qū)、園林第五期組團(tuán)會(huì)所第六期廣州星河灣酒店將奢華、精裝修發(fā)揮到極致星河灣的經(jīng)驗(yàn)理念是：舍得、用心、創(chuàng)新它的成功不是什么配套，星河灣的口碑就是品質(zhì)，營(yíng)銷手段里說到哪些打爛墻面重做，砸爛屋頂重建這些都是真的，因?yàn)閷?duì)品質(zhì)的苛求是做到非常極致的。也就是這樣才能保證其產(chǎn)品的不斷領(lǐng)先前期震撼展示起勢(shì)，依靠產(chǎn)品品質(zhì)（精裝修）持續(xù)領(lǐng)先市場(chǎng)，成就市場(chǎng)高品質(zhì)口碑產(chǎn)品口碑不斷累積，價(jià)格|形象雙向向上，當(dāng)前成為廣州公認(rèn)高端豪宅2001年時(shí)間軸第一期第二期第三期產(chǎn)品12棟6～10層電梯洋房+貴族公寓+特色園林別墅49棟7—9層電梯洋房含裝修價(jià)4500元/平米第四期多層電梯洋房小高層電梯洋房面積小面積產(chǎn)品為主40---200平米不等單身公寓40—50m2普通公寓90—230m2120-380平米205－612m25000元/平米5500元/平米7000—12000元/平米時(shí)間2003年2004年2002年規(guī)模12萬(wàn)m2，900套20萬(wàn)m2，1613套9萬(wàn)m2，800套10萬(wàn)m2，700套第五期第六期2007年小高層195平米20000元/平米2008年500套高層245-475平米15000-20000元/平米4000平米/m26000平米/m23800平米/m21500平米/m2800平米/m21000平米/m2裝修標(biāo)準(zhǔn)3000-4000元/平米3000-4000元/平米4000元/平米4500-5000元/平米萬(wàn)元/平米萬(wàn)元/平米同片區(qū)均價(jià)啟動(dòng)期發(fā)展期成熟期營(yíng)銷升級(jí)：YOHOTOWN（香港）

強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷建立“快樂”的居住、生活氣質(zhì)，社區(qū)文化引領(lǐng)市場(chǎng)，超越競(jìng)爭(zhēng)，持續(xù)發(fā)展成為市場(chǎng)口碑大盤項(xiàng)目推出時(shí)西鐵要通還未通經(jīng)三號(hào)干線乘西鐵荃灣13分鐘10分鐘旺角21分鐘23分鐘美孚——14分鐘尖沙嘴24分鐘30分鐘中環(huán)28分鐘30分鐘YOHOTown30分鐘內(nèi)到達(dá)中、港、龍地址：元朗元龍街8號(hào)占地面積：約21933平方米住宅座數(shù)：8座（第1至9座，不設(shè)第4座）單位總數(shù)：2200個(gè)第1期：首期5幢住宅大廈，共約1404個(gè)單位。逾7成是兩房，其余是三房，面積為500余至800余平方呎；頂層均備有精致特色單位“YO豪宅”，面積為1222平方尺起，分為3房及4房設(shè)計(jì)，每個(gè)單位設(shè)有兩個(gè)空中花園。整體規(guī)劃圖首期推售1、2、3、5、6共5座單位愛回家，因?yàn)槟抢锾篮茫粣鄯窒?，娛人娛己，為你家Fun；愛工作，為無(wú)重工作間喝采家油;愛美麗，有創(chuàng)意，家什么都美麗；愛文化，增家修養(yǎng)，魅力由外至內(nèi)無(wú)處不在YOHO“YOHO就是全新的生活形態(tài)”，YOHO是一個(gè)人人健康快樂的社區(qū)，在YOHO社區(qū)內(nèi)，沒有年齡界限，能夠成為YOHO人必定是擁有國(guó)際視野、生活品味、掌握潮流和科技資訊，而且較一般人擁有”多走兩步“的前瞻眼光”。YOHOtown的營(yíng)銷概念的基調(diào)是開心快樂社區(qū)。這種社區(qū)概念正好能返璞歸真，將人類因心情輕松愉快而迸發(fā)出來(lái)的一種感覺、一種態(tài)度，演繹為簡(jiǎn)單而具內(nèi)涵的生活哲學(xué)。鎖定城市白領(lǐng)為目標(biāo)客戶，提出代表其生活氣質(zhì)的“YOHOLIFE”概念體系第一輪宣傳攻勢(shì)：明顯采用軟銷方式，詮釋YOHOD的快樂生活態(tài)度，并配合鋪天該地的宣傳攻勢(shì)，向市場(chǎng)作出“洗腦”，塑造YOHO品牌。第二輪的宣傳攻勢(shì)：在演繹YOHO生活的同時(shí)，以密集式宣傳硬銷樓盤的優(yōu)點(diǎn)和增值服務(wù)。較之第一輪宣傳攻勢(shì)表現(xiàn)了更多的趨利性。第三輪宣傳攻勢(shì)：進(jìn)入發(fā)放“硬料”的階段，以示范單位開放為主要宣傳手段根植于年輕、時(shí)尚、新潮的生活歸宿感，特殊時(shí)期營(yíng)銷集中式轟炸展開競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格銷售套數(shù)新地YOHOTown23672800長(zhǎng)實(shí)映濤軒18077130大獲成功——1期熱銷同時(shí)實(shí)現(xiàn)高于區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的均價(jià)，同時(shí)成為全香港認(rèn)可的生活品牌YOHOTOWN1期熱銷進(jìn)程表7月5日員工和VIP客戶內(nèi)購(gòu)售出近100套7月6日開始公眾內(nèi)購(gòu)，當(dāng)日成交800套8月7日銷售逾千戶，套現(xiàn)12億，均價(jià)2000左右9月8日售出1100戶，套現(xiàn)約16.5億元，平均呎價(jià)2100至2200元10月18日銷售約1300戶，平均呎價(jià)約2150元11月15日除2、6座，僅剩200戶房源12月23日累售逾1700伙，套現(xiàn)20億元04年1月3日已累積售出1850個(gè)單位，平均呎價(jià)2150元，套現(xiàn)21億元，1期尚余300多個(gè)單位待售，銷售率達(dá)80%

YOHOTOWN映濤軒PKYOHOTOWN主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目一覽青衣藍(lán)澄灣低價(jià)策略，以呎價(jià)1,503元起入市，較同區(qū)新樓齡（海欣花園）樓價(jià)平25%映灣園第二期映濤軒采取了一系列針對(duì)YOHOTOWN的截客活動(dòng)。促銷日凡持有YOHOTown已登記籌號(hào)的買家，到映濤軒參觀示范單位，即可獲得300元購(gòu)物禮券，成功購(gòu)入者可獲得1萬(wàn)元購(gòu)物禮券。此外，推出“區(qū)域遷移大行動(dòng)”，給與新界四個(gè)區(qū)的居民買房特別的折扣優(yōu)惠。區(qū)域升級(jí)：愉景灣（香港）

配套持續(xù)投入，社區(qū)居住成熟，區(qū)域|客戶|形象全面升級(jí)，自成體系，類城市運(yùn)轉(zhuǎn)項(xiàng)目名稱愉景灣位置大嶼山東北角的大白灣海濱核心賣點(diǎn)空氣、海景配套設(shè)施大型購(gòu)物廣場(chǎng)、27洞高爾夫球場(chǎng)、私人游艇會(huì)、灘畔長(zhǎng)堤及香港最大的私人海灘產(chǎn)品類型高層、低座洋房、花園洋房戶型面積公寓：1~2房：50~80平米，3~4房：130~160平米，別墅：3、4房200~400平米目前均價(jià)33000元/平米，公寓租金2萬(wàn)/月（香港平均價(jià)格）銷售情況前12期售罄，目前在售13期客戶情況客戶購(gòu)買目的：6成左右投資（長(zhǎng)線投資為主）出租對(duì)象：公司負(fù)責(zé)租金的“老外白領(lǐng)”，占目前居住人口的50%以上現(xiàn)居民：34%來(lái)自歐洲、23%來(lái)自北美洲、17%來(lái)自中國(guó)及臺(tái)灣、10%來(lái)自澳洲及紐西蘭，8%來(lái)自香港及8%來(lái)自亞洲其它地區(qū)及非洲。交通交通：03年前只通水路，距中環(huán)碼頭25分鐘，03年后通陸路，距中環(huán)需巴士和地鐵換乘約40分鐘其他占地面積6.5平方公里建筑面積：67萬(wàn)容積率：0.121期建成于1983年，截至2004年開發(fā)第12期，總套數(shù)：7000愉景灣愉景灣位于香港大嶼山東北海岸，擁有優(yōu)良的山、海及沙灘資源，通過公路、輕鐵、水路與市中心相連。車程約40分鐘，渡輪至中環(huán)也需40分鐘左右。按自給自足小鎮(zhèn)式發(fā)展，現(xiàn)已發(fā)展為中高檔的低密度住宅區(qū)，并成為外國(guó)人的聚居地。后續(xù)不斷投入多樣化的生活、休閑公共配套，社區(qū)迅速城市化，居住性增強(qiáng)后續(xù)配套建設(shè)特點(diǎn)：

1、持續(xù)推動(dòng)日常居住需要的商業(yè)/教育等服務(wù)設(shè)施完善

2、不斷豐富化該地的大眾休閑度假功能，從早期簡(jiǎn)單的沙灘+美食廣場(chǎng)，到后期高爾夫/輪渡/游艇等項(xiàng)目的引入，保持愉景灣始終的區(qū)域吸引力啟動(dòng)配套的核心點(diǎn)：

1、對(duì)外開放的公共旅游資源——匯集人氣，提升項(xiàng)目知名度

2、對(duì)內(nèi)的社區(qū)服務(wù)配套——奠定社區(qū)居住基礎(chǔ)以中小戶型啟動(dòng)，低密度產(chǎn)品標(biāo)榜形象，后期產(chǎn)品持續(xù)放大，豪宅形象逐步形成20年發(fā)展產(chǎn)品變遷特征：聯(lián)排在各期占的比例都在10%以下，除其中2期以外公寓都是絕對(duì)主力產(chǎn)品，低層洋房最后幾期有明顯增大趨勢(shì)，說明隨著區(qū)域的成熟，逐漸由第二居所轉(zhuǎn)變?yōu)榈谝痪铀还⒚娣e穩(wěn)定在60~70平米之間；低層洋房在100~120平米之間；聯(lián)排面積區(qū)間變化較大，呈逐漸變小的趨勢(shì)。聯(lián)排啟動(dòng)期產(chǎn)品公寓低層洋房聯(lián)排面積（平米）486598120~130150以上200以下（173、190）235280戶型1房2房3房3房4房以上3、4房4房4房以上套數(shù)1683361502097368236后期產(chǎn)品發(fā)展啟動(dòng)區(qū)總建面8萬(wàn)平米公寓和底層洋房中不同面積區(qū)間套數(shù)比30~50：50~70：70~90：90以上=2：6：3：1聯(lián)排不同面積區(qū)間套數(shù)比150~180：180~220：220以上=1：2：1聯(lián)排占10%，形象產(chǎn)品的打造也樹立了項(xiàng)目的高端形象，為整個(gè)項(xiàng)目的后續(xù)發(fā)展奠定了形象基礎(chǔ)。公寓將面積控制在65以下，總價(jià)對(duì)投資者形成了巨大的吸引力，能夠迅速回現(xiàn)。聯(lián)排與低層洋房中戶型面積偏小的占到了其產(chǎn)品中的70%~90%，通過控制面積來(lái)控制總價(jià)，以高性價(jià)比來(lái)吸引大量市內(nèi)換房自住的客戶來(lái)陌生區(qū)域購(gòu)房?？蛻艚M成：吸引到約4成自主客戶，自住型客戶中集中了大陸海歸派在香港工作的絕大部分，這類懷念歐美生活追求享受，但還不得不工作在香港的人群。持續(xù)以市場(chǎng)領(lǐng)先產(chǎn)品力領(lǐng)導(dǎo)發(fā)展模式一：產(chǎn)品升級(jí)星河灣系列模式二：營(yíng)銷升級(jí)金地梅隴鎮(zhèn)

YOHOTOWN（香港）滿足基本生活為前提，以營(yíng)銷為發(fā)力點(diǎn)，訴求社區(qū)精神，獲得認(rèn)可模式三：區(qū)域升級(jí)桃源居（深圳）

愉景灣（香港）配套的快速落實(shí)，迅速城市化，大盤形象不斷成熟，后期高端發(fā)展大盤的持續(xù)性發(fā)展模式：持續(xù)發(fā)展模式典型項(xiàng)目模式描述模式實(shí)操性產(chǎn)品、成本投入門檻較高客觀性不強(qiáng)，導(dǎo)致排除部分客戶區(qū)域、項(xiàng)目需持續(xù)投入大量城市、生活配套核心策略：堅(jiān)定不移的走區(qū)域升級(jí)路線，建立愿景與價(jià)值兌現(xiàn)雙管齊下090807107月，千燈湖金融高新區(qū)正式冠名11月，AIG項(xiàng)目落戶千燈湖12月，三泰電子落戶千燈湖6月，廣佛地鐵正式開工6月，一號(hào)公館開盤銷售10億1月，新鴻基集團(tuán)落戶千燈湖3月，PICC落戶千燈湖保利花園逆市持續(xù)熱銷4月，保利水城正式開業(yè)5月，全民健身公園正式投用3月，廣佛同城協(xié)議正式簽訂9月，廣佛同城發(fā)展規(guī)劃出臺(tái)保利花園持續(xù)熱銷保利星座推出并售罄保利水城西街即將開業(yè)10月，廣佛地鐵首期開通保利洲際酒店開業(yè)商務(wù)項(xiàng)目陸續(xù)啟動(dòng)保利花園持續(xù)銷售4月，保利水城正式開業(yè)營(yíng)銷關(guān)鍵詞：千燈湖、稀缺、廣佛RBD核心……唯一的千燈湖，唯一的一號(hào)公館600萬(wàn)佛山人，600位公館主人……營(yíng)銷關(guān)鍵詞：保利生活圈、廣佛同城……可以復(fù)制的產(chǎn)品，不可復(fù)制的保利生活圈居金融核心，享廣佛同城……營(yíng)銷關(guān)鍵詞：廣佛同城、成熟、稀缺價(jià)值連城坐享其城……保利的實(shí)踐——南海千燈湖區(qū)域開發(fā)，通過多物業(yè)開發(fā)不斷兌現(xiàn)區(qū)域價(jià)值，并持續(xù)給予客戶利益，成就住宅的持續(xù)熱銷視角一：佛山豪宅板塊變遷史

佛山豪宅板塊發(fā)展特點(diǎn)：資源集中，城市發(fā)展趨勢(shì)明朗東平新城板塊，隨著“東平新城”政府規(guī)劃的實(shí)施開始崛起，縱跨禪順兩地，片區(qū)發(fā)展及規(guī)劃、資源等多種優(yōu)勢(shì)于一體亞藝板塊，位于禪城城南中心城區(qū)，經(jīng)過10多年的發(fā)展成為城市核心最成熟的生活片區(qū)，品牌發(fā)展上云集，多種物業(yè)并存桂城東板塊，位于桂城桂瀾路以東，佛山一環(huán)以西，隨著國(guó)內(nèi)二線品牌的入駐及06年萬(wàn)科的進(jìn)駐，成為桂城宜居型熱點(diǎn)置業(yè)地千燈湖板塊，位于桂城桂瀾路以西，南海大道以東，景觀優(yōu)勢(shì)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)一無(wú)二，成為南海最矚目的置業(yè)熱點(diǎn)板塊桂城禪城亞藝板塊——禪城城市核心，景觀資源及區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，“佛山首席富人區(qū)”寶座，但后續(xù)開發(fā)不多，尾盤階段典型樓盤代表：天湖酈都亞藝板塊位于佛山的東南面，主要圍繞亞洲藝術(shù)公園規(guī)劃建設(shè)亞洲藝術(shù)公園，占地40公頃，其中水體面積公頃。亞藝板塊目前為佛山樓市當(dāng)之無(wú)愧的“豪宅集中地”。關(guān)鍵詞：亞藝公園、城市核心、品牌發(fā)展商項(xiàng)目建筑類型開發(fā)商一手樓價(jià)格天湖酈都別墅、洋房龍光地產(chǎn)14000元/平米中海文華熙岸別墅、洋房中海地產(chǎn)10000元/平米金地九瓏璧別墅、洋房金地地產(chǎn)10000元/平米佛山雅居樂別墅、洋房雅居樂地產(chǎn)9000元/平米怡翠宏璟別墅、洋房怡翠地產(chǎn)8500元/平米鴻業(yè)城市花園洋房鴻業(yè)地產(chǎn)8500元/平米桂城東板塊——桂城傳統(tǒng)老城區(qū)的向東發(fā)展，生活氛圍濃厚，交通便利，已經(jīng)處于尾盤開發(fā)區(qū)，預(yù)計(jì)未來(lái)向北發(fā)展典型樓盤代表：萬(wàn)科金御華府關(guān)鍵詞：“廣佛經(jīng)濟(jì)圈”中軸線，居住核心區(qū)項(xiàng)目建筑類型開發(fā)商一手樓價(jià)格萬(wàn)科金御華府別墅、洋房萬(wàn)科地產(chǎn)--中海萬(wàn)錦東苑洋房中海地產(chǎn)12000元/平米桂城東受益于桂城“廣佛RBD”城市打造，商務(wù)桂城、購(gòu)物桂城、教育桂城、人居桂城、物流桂城、美食桂城將成為片區(qū)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)。近三年全國(guó)知名品牌項(xiàng)目在桂城東發(fā)展，比如萬(wàn)科、頤景園地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，促進(jìn)該板塊樓市發(fā)展，片區(qū)優(yōu)勢(shì)居住功能日益明顯。隨著傳統(tǒng)桂城東板塊進(jìn)入尾板發(fā)展階段，預(yù)計(jì)未來(lái)該板塊的樓市有向北發(fā)展的趨勢(shì)，屆時(shí)，桂城東板塊與千燈湖板塊地理位置的進(jìn)一步融合，將使桂城板塊優(yōu)勢(shì)更加明顯。千燈湖板塊——未來(lái)廣佛RBD商住核心地帶，集高端商住功能于一體，交通便利，未來(lái)發(fā)展?jié)摿θ匀粡?qiáng)勁關(guān)鍵詞：金融高新區(qū)，千燈湖公園項(xiàng)目建筑類型開發(fā)商一手樓價(jià)格保利花園洋房保利地產(chǎn)13000元/平米創(chuàng)鴻水韻尚都別墅、洋房創(chuàng)鴻地產(chǎn)預(yù)計(jì)14000元/平米典型樓盤代表：保利花園廣佛RBD及千燈湖金融商務(wù)區(qū)的規(guī)劃使片區(qū)成為廣佛都市圈次中心的前景日益明朗。道路、軌道交通在2010年底相繼投入使用，將使得片區(qū)地理優(yōu)勢(shì)更加凸顯。千燈湖板塊隨著保利千燈湖一號(hào)公館、中海萬(wàn)錦豪園、保利花園、保利水城的問世，成為桂城典型城市氣質(zhì)的豪宅片區(qū)。地王地塊頻出，片區(qū)置業(yè)熱點(diǎn)持續(xù)加溫。東平新城：政府規(guī)劃下的城市CBD，東平河江景資源遼闊，佛山未來(lái)的“珠江新城”，集大量一線品牌開發(fā)商，未來(lái)規(guī)劃的落實(shí)將帶來(lái)樓市關(guān)注點(diǎn)的進(jìn)一步發(fā)展關(guān)鍵詞：江景、政府主導(dǎo)、開發(fā)商跟進(jìn)、超高層項(xiàng)目建筑類型均價(jià)資源依云水岸超高層、別墅11000元/平米CBD中軸線上海景藍(lán)灣高層9000元/平米片區(qū)輻射凱德泊宮別墅13000元/平米一線江景凱德瀚城高層11000元/平米一線江景典型樓盤代表：依云水岸東平新城是現(xiàn)存城市核心有大片土地供應(yīng)的地區(qū)，土地儲(chǔ)備量大。東平新城核心區(qū)域設(shè)計(jì)范圍面積為平方公里將建設(shè)成新的商貿(mào)金融、文化體育、休閑娛樂和信息服務(wù)中心?，F(xiàn)階段片區(qū)置業(yè)熱點(diǎn)依靠?jī)?yōu)越的江景資源及未來(lái)規(guī)劃利好，但未來(lái)區(qū)域商務(wù)氛圍的成熟更有賴于政府規(guī)劃的執(zhí)行力度。特點(diǎn)1：板塊發(fā)展以片區(qū)資源作為啟動(dòng)特點(diǎn)2：經(jīng)濟(jì)、政府行為推動(dòng)樓市、城市快速發(fā)展特點(diǎn)3：品牌開發(fā)商涌進(jìn)，房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿o(wú)窮佛山豪宅板塊發(fā)展特點(diǎn)新豪宅板塊崛起特點(diǎn)：特點(diǎn)1：稀缺資源占有特點(diǎn)2：城市化/都市化特點(diǎn)3：持續(xù)供應(yīng)/產(chǎn)品更新的市場(chǎng)持續(xù)領(lǐng)先本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)：優(yōu)質(zhì)東平河水景，純粹的居住環(huán)境政府強(qiáng)勢(shì)規(guī)劃CBD，處于高速發(fā)展期保利、招商、新鴻基等一線品牌開發(fā)商進(jìn)駐傳統(tǒng)富人區(qū)后續(xù)發(fā)展有限，仍有缺憾，佛山期待一個(gè)新富人區(qū)的興起東平新城VS原有富人區(qū)——升級(jí)版本2000年2004年2008年大盤時(shí)代豪宅時(shí)代2010年多元化時(shí)代市場(chǎng)表現(xiàn)代表性樓盤客戶構(gòu)成佛山高檔住宅小區(qū)開始出現(xiàn)，“城市型度假”住宅熱銷園林、物管、會(huì)所等社區(qū)配套基本完善，

出現(xiàn)豪宅型大盤客戶開始講究享受，資源型豪宅出現(xiàn)伴隨城市價(jià)值提升，豪宅價(jià)值開始多元化，城市豪宅與資源豪宅并存，綜合體物業(yè)興起碧桂花城怡景苑天湖酈都濱海御庭保利一號(hào)公館保利花園中信山語(yǔ)湖嶺南新天地保利·東灣……客戶呈現(xiàn)多元化，自住、投資型客戶相繼出現(xiàn)；首次置業(yè)、多次置業(yè)兼顧私營(yíng)老板、高級(jí)公務(wù)員各行業(yè)企業(yè)主、私營(yíng)老板物業(yè)從大盤、資源豪宅向多樣型轉(zhuǎn)變客戶逐漸向多元化發(fā)展城市發(fā)展不斷升級(jí)客戶視角：在城市發(fā)展的大背景下，伴隨富人區(qū)遷移，佛山客戶群體也進(jìn)行者演變和升級(jí)當(dāng)前東平新城區(qū)域客戶特征：

廣泛以禪城城南及順德北部鎮(zhèn)區(qū)客戶為主；多為大盤時(shí)代/豪宅時(shí)代換房客戶東平新城典型高端項(xiàng)目客戶來(lái)源分析在東平新城置業(yè)的高端客戶表現(xiàn)出區(qū)域客戶的差異性禪城城南及舊城區(qū)占將近50%比例，東平新城周邊鎮(zhèn)區(qū)（主要為順德）占將近30%，其余為南海及小部分廣州客戶東平新城典型高端項(xiàng)目客戶工作區(qū)域分析客戶樣本來(lái)源：濱海御庭、依云水岸成交/上門客戶當(dāng)前東平新城區(qū)域客戶特征：

廣泛以禪城城南及順德北部鎮(zhèn)區(qū)客戶為主；多為大盤時(shí)代/豪宅時(shí)代換房客戶濱海御庭洋房成交客戶來(lái)源詳細(xì)分析：根據(jù)成交客戶登記明細(xì)表，禪城區(qū)城南板塊和東平新城片區(qū)比例最大，分別占34%和33%，其中城南地區(qū)主要集中在麗日豪庭、環(huán)湖花園、天湖酈都等高端樓盤，而東平新城主要來(lái)源于樂從、瀾石、陳村（碧桂花城）等地區(qū)。其次是禪城老城區(qū)比例也占18%，主要來(lái)源于唐園、同福西、華遠(yuǎn)東路、汾江路等地區(qū)；小部分分布客戶分布在張槎、南莊、南海桂城以及廣州等區(qū)域。從濱海御庭洋房客戶來(lái)源分析看，成交客戶多為早期大盤時(shí)代/豪宅時(shí)代置業(yè)客戶換房為主當(dāng)前東平新城區(qū)域客戶特征：

多次置業(yè)，具有豐富置業(yè)經(jīng)歷，置業(yè)類型及區(qū)域跨度較大，客戶置業(yè)可引導(dǎo)性較大；多為大盤時(shí)代/豪宅時(shí)代換房客戶典型客戶：高先生（原住碧桂花城別墅，購(gòu)買了濱海御庭240平米大平面）置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：區(qū)域價(jià)值，高層帶來(lái)的新的生活方式東平新城典型高端項(xiàng)目客戶置業(yè)次數(shù)分析置業(yè)次數(shù)：二次置業(yè)及以上占80%，普遍具有三次以上置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，首次置業(yè)僅19%，且多為富二代——購(gòu)房客戶群的子女未來(lái)3年內(nèi)會(huì)否考慮換房未來(lái)3年內(nèi)的置業(yè)需求相對(duì)比較旺盛，“肯定不會(huì)”和“很可能不會(huì)”再次置業(yè)的客戶僅占11％。當(dāng)前東平新城區(qū)域客戶特征：

年齡在30-50歲的私企業(yè)主為主，年收入70-200萬(wàn)，資產(chǎn)千萬(wàn)級(jí)的財(cái)富客戶群體；從財(cái)富等級(jí)上看，仍然屬于佛山最頂層客戶東平新城典型高端項(xiàng)目客戶年齡結(jié)構(gòu)分析東平新城典型高端項(xiàng)目客戶收入分析年齡：30-50歲為主，超過70%，其余為20-30歲，將近10%，以富二代為主單位性質(zhì)：私企業(yè)主占絕大多數(shù)，另有部分高端公務(wù)員及事業(yè)單位高層年收入：70-200萬(wàn)的占了50%以上當(dāng)前東平新城區(qū)域客戶特征：

以貿(mào)易、建材、制造業(yè)為主，基本為企業(yè)主、董事、總經(jīng)理，屬佛山社會(huì)中堅(jiān)力量東平新城典型高端項(xiàng)目客戶行業(yè)結(jié)構(gòu)分析東平新城典型高端項(xiàng)目客戶職務(wù)分析行業(yè)結(jié)構(gòu)：28%的客戶從事房地產(chǎn)、建材行業(yè)，25%的客戶來(lái)自貿(mào)易生意，12%的客戶來(lái)自行政行業(yè)，還有6%的客戶來(lái)自制造業(yè)，以周邊區(qū)域陶瓷、家具、鋼材、家電等行業(yè)為主。當(dāng)前東平新城區(qū)域客戶特征：

客戶置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：區(qū)位/環(huán)境/景觀是最關(guān)鍵因素，前所未有的重點(diǎn)關(guān)注區(qū)位價(jià)值所帶來(lái)的保值增值功能東平新城典型高端項(xiàng)目客戶置業(yè)關(guān)注點(diǎn)分析區(qū)域高端客戶最關(guān)注區(qū)位/環(huán)境及景觀，他們購(gòu)房的驅(qū)動(dòng)因素是“提高居住檔次，體現(xiàn)身份地位”，“想擁有更好的居住環(huán)境和生活配套”，或者“值得投資，具有較大的增值空間，同時(shí)可以保值”，在此之外，他們才考慮價(jià)格問題。當(dāng)前東平新城區(qū)域客戶特征：

該類多次置業(yè)高端客戶面積的需求主要集中在150平米以上，其中200平米以上的大面積需求量很大“我需求的面積在160-200平米的4+1房，家里有兩個(gè)小孩，所以這是最基本的需求。”

——鄔先生“如果讓我放棄現(xiàn)在的房子的話，我可能會(huì)買一個(gè)150平米的房子，一個(gè)主臥，一個(gè)小孩房，一個(gè)書房，一個(gè)工人房，雖然現(xiàn)在沒有小孩，但還是要預(yù)留出來(lái)的?！?/p>

——董小姐“我現(xiàn)在住的就是200平米的房子，再買的話，肯定也是200多的了，不可能越買越小了，住慣大的再住小的也不習(xí)慣?！?/p>

——王先生客戶意向面積（自住型）200-25016%180-20013%150-18019%120-15013%100-12013%90-1000%250以上26%90-100100-120120-150150-180180-200200-250250以上客戶深度訪談分析世聯(lián)豪宅數(shù)據(jù)庫(kù)分析當(dāng)前東平新城區(qū)域客戶特征：

從純粹的資源占有與財(cái)富彰顯轉(zhuǎn)向逐漸較有品味、格調(diào)的形成，認(rèn)可好東西，愿意為有價(jià)值的東西買單“立面要與這個(gè)區(qū)域的氣質(zhì)相匹配，肯定是現(xiàn)代風(fēng)格了，與天空的顏色，周邊建筑物的顏色相協(xié)調(diào)?！?/p>

——鄔先生“立面要有現(xiàn)代感，同時(shí)有點(diǎn)尊貴，濱海御庭已經(jīng)非常現(xiàn)代了。園林不需要非常大，但一定要有，個(gè)人比較喜歡廣州譽(yù)峰的園林?！?/p>

——董小姐當(dāng)前東平新城區(qū)域客戶特征：

對(duì)代表城市化方向的居住形式體現(xiàn)出較高的接受度“超高層可以啊，香港的豪宅都是這樣的，所以沒什么”

——鄔先生“超高層之前沒有住過，應(yīng)該還好吧，不過我不會(huì)買太高，家里有老人在，還有小孩子，太高的話可能會(huì)有不方便。”

——梁小姐“有非常高端的商業(yè)很好，繁華中可以享受到品牌，至少要跟保利水城差不多吧?！?/p>

——董小姐“靠近商業(yè)中心沒什么啊，關(guān)鍵是商業(yè)的檔次問題，如果很高端，是佛山富人的聚集地，那肯定沒問題了。”——朱小姐客戶素描已經(jīng)超越了財(cái)富原始積累階段，財(cái)富自由度已讓他們可以充裕享受生活；擁有多套物業(yè)，置業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富；懂得識(shí)別與鑒賞產(chǎn)品的好壞，而且對(duì)自身鑒賞力十分自信；經(jīng)常往來(lái)香港，上海等一級(jí)城市，對(duì)城市價(jià)值有深刻認(rèn)識(shí)；對(duì)佛山有深刻的了解，對(duì)城市有更廣闊的視野。典型案例鄭先生濱海御庭業(yè)主樂從人購(gòu)買一號(hào)公館是因?yàn)椤翱春茫|平新城）區(qū)域前景及項(xiàng)目升值潛力”；吳先生萬(wàn)科金御華府景院業(yè)主南海人購(gòu)買金御華府景院是因?yàn)椤罢J(rèn)定產(chǎn)品素質(zhì)高能升值”。當(dāng)前東平新城區(qū)域客戶特征：

具備新的城市/生活方式鑒賞視野，轉(zhuǎn)型中的土豪關(guān)鍵詞：置業(yè)經(jīng)驗(yàn)鑒賞力城市視野東平新城提供的新意象居住休閑購(gòu)物旅游交通文化體育綜合配套保利、萬(wàn)科、招商、新鴻基等一線品牌開發(fā)商進(jìn)駐，高品質(zhì)住宅持續(xù)供應(yīng)標(biāo)志性酒店坊城、新聞中心佛山公園、濱江走廊保利東灣購(gòu)物中心、坊城交通樞紐中心、地鐵１號(hào)線/3號(hào)線/6號(hào)線本項(xiàng)目世紀(jì)蓮體育館坊城佛山公園核心商務(wù)區(qū)新聞中心東平學(xué)校交通樞紐中心地鐵1號(hào)線地鐵6號(hào)線地鐵3號(hào)線CBD世紀(jì)蓮體育館HOPSCA--

城市中心人居集成有機(jī)體，集居住、辦公、商業(yè)、SHOPPINGMALL、藝術(shù)展示、公園景觀于一體東平新城——一個(gè)站在國(guó)際前沿的繁華城市意象東平新城——佛山的維多利亞灣！區(qū)域升級(jí)機(jī)會(huì)1：基于客戶——成就佛山新城市富人區(qū)，引領(lǐng)國(guó)際前沿生活方式視角二：基于競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目核心價(jià)值

未來(lái)2年內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)量的研究城南-亞藝板塊供應(yīng)量：約95萬(wàn)平米特征：傳統(tǒng)大盤進(jìn)入尾聲，以綜合體及小規(guī)模項(xiàng)目為主東平新城板塊供應(yīng)量：約95萬(wàn)平米特征：新晉大盤出現(xiàn)，新一輪高端項(xiàng)目之爭(zhēng)城東板塊供應(yīng)量：約75萬(wàn)平米特征：新興板塊，供應(yīng)產(chǎn)品相對(duì)多元化老城區(qū)板塊供應(yīng)量：約60萬(wàn)平米特征：舊改項(xiàng)目為主，主要供應(yīng)中小戶型桂城板塊供應(yīng)量：約55萬(wàn)平米特征：高地價(jià)項(xiàng)目為主，供應(yīng)中大戶型AB市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)總量鋪排C項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手鎖定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)研究項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力未來(lái)2年，禪桂城區(qū)供應(yīng)量將達(dá)到380萬(wàn)左右，其中東平新城的供應(yīng)量約為95萬(wàn)東平新城約95萬(wàn)，占1/4，多以大盤及江景豪宅為主；城南-亞藝板塊約95萬(wàn)，主要集中在2010年，為現(xiàn)有大盤的尾盤供貨，未來(lái)以小規(guī)模、綜合體項(xiàng)目為主；老城區(qū)約60萬(wàn)，主要為舊城改造項(xiàng)目，除嶺南新天地外其余供應(yīng)中小戶型為主；城東板塊約75萬(wàn)，主要為濱江大盤及大規(guī)模舊改綜合體項(xiàng)目，供應(yīng)產(chǎn)品比較多元；桂城板塊約65萬(wàn)，多為高地價(jià)高成本項(xiàng)目，預(yù)計(jì)定位定價(jià)均較高。未來(lái)2-3年?yáng)|平新城仍將成為全市的置業(yè)焦點(diǎn)，城東成為新興板塊，將有大量新興大盤入市，老城區(qū)板塊隨著舊城改造復(fù)興，將重新成為市場(chǎng)焦點(diǎn)片區(qū)。區(qū)域供應(yīng)量供應(yīng)特征供應(yīng)項(xiàng)目東平新城約95萬(wàn)平米中大戶型為主本項(xiàng)目、翠堤明珠、萬(wàn)科登州、星海岸、濱海御庭二期等城南-亞藝約95萬(wàn)平米中小戶型為主保利香港項(xiàng)目、雅居樂二期、九瓏璧三期、星星華園國(guó)際二期、怡翠宏璟、鴻業(yè)城市華園等老城區(qū)約60萬(wàn)平米中小戶型為主嶺南新天地、東建普君、東海國(guó)際、保利張槎等城東板塊約75萬(wàn)平米大中小多元供應(yīng)萬(wàn)科尖東、利海尖東、怡翠南都、星星工廠等桂城板塊約65萬(wàn)平米中大戶型為主水韻尚都、萬(wàn)錦東苑、中海地王、鴻榮源等AB市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)總量鋪排項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力C項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手鎖定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)研究項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)1——禪桂的豪宅競(jìng)爭(zhēng)未來(lái)豪宅市場(chǎng)供應(yīng)將主要集中在有一定景觀資源的區(qū)域及城市傳統(tǒng)核心區(qū)域本項(xiàng)目萬(wàn)科登州萬(wàn)科尖東利海尖東中海地王水韻尚都保利香港翠堤明珠濱海御庭嶺南新天地怡翠南都星星工廠城東桂城老城區(qū)華園國(guó)際城南-亞藝星海岸依云水岸東平新城一季度2011年本項(xiàng)目，預(yù)計(jì)10年下半年上市，首期約26萬(wàn)平米，主力戶型140-60平米鴻業(yè)城市花園二期，預(yù)計(jì)10年五一發(fā)售，7萬(wàn)平米，中等戶型為主，部分170-180星星華園國(guó)際二期，住宅約9萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)10年底發(fā)售，中等戶型為主，部分大戶中海地王項(xiàng)目，預(yù)計(jì)10年底入市，中大戶型為主，住宅共約58萬(wàn)平米中海萬(wàn)錦東苑，10年上半年發(fā)售，住宅約18萬(wàn)，主力戶型80-150平米萬(wàn)科登州項(xiàng)目，預(yù)計(jì)11年上半年上市，首期至少10萬(wàn)平米，中大戶型為主星星工廠項(xiàng)目，預(yù)計(jì)11年中入市，住宅60萬(wàn)平萬(wàn)科尖東，預(yù)計(jì)10年下半年入市，萬(wàn)平米，中大戶型為主利海尖東，預(yù)計(jì)09年下半年入市，約10萬(wàn)平米，TH為主水韻尚都，首期超高層16萬(wàn)平米，戶型170-280，10年五一入市，二期TH預(yù)計(jì)11年中入市怡翠宏璟二期，預(yù)計(jì)10年上半年推出，剩余約10萬(wàn)平米，中等戶型為主，小部分210星海岸城市花園，約960套，戶型78-270平米，10年初推出濱海御庭A區(qū)，預(yù)計(jì)11年初發(fā)售，住宅約萬(wàn)，中小戶型為主，部分160翠堤明珠，住宅約20萬(wàn)，預(yù)計(jì)11年底推出2012年2010年二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度嶺南新天地，住宅共70萬(wàn)平米，首期預(yù)計(jì)10年五一推出，以TH+多層為主2010-2011年，豪宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主要集中在東平河沿線，傳統(tǒng)豪宅板塊逐漸進(jìn)入尾期，以個(gè)盤供應(yīng)為主，保利香港項(xiàng)目，住宅約6萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)11年初發(fā)售，中大戶型為主怡翠南都，預(yù)計(jì)11年中入市，住宅約20萬(wàn)平項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)1——禪桂的豪宅競(jìng)爭(zhēng)依云水岸三、四期，住宅約20萬(wàn)，中大戶型洋房+TH市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)研究隨著傳統(tǒng)板塊供應(yīng)的稀缺，東平河沿岸區(qū)域成為未來(lái)熱點(diǎn)，以東平新城、城東板塊供應(yīng)為主，主要集中在10-11年入市AB市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)總量鋪排項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力C項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手鎖定2010本項(xiàng)目2011萬(wàn)科登州2010濱海御庭A區(qū)2010星海岸2011翠堤明珠2010萬(wàn)科尖東2010利海尖東2012瀾石舊改2010依云水岸三、四期項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)2——東平河沿岸的豪宅競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)2——東平河沿岸的豪宅競(jìng)爭(zhēng)隨著傳統(tǒng)板塊供應(yīng)的稀缺，東平河沿岸區(qū)域成為未來(lái)熱點(diǎn)，以東平新城、城東板塊供應(yīng)為主，主要集中在10-11年入市區(qū)域項(xiàng)目總建面資源主力面積入市時(shí)間東平新城本項(xiàng)目約100萬(wàn)m2CBD，綜合體，江景預(yù)計(jì)140-260平米2010萬(wàn)科登州項(xiàng)目約70萬(wàn)m2江景預(yù)計(jì)大平面+TH2011星海岸城市花園約16萬(wàn)m2CBD，二線江景85-270平米，中等戶型為主2010翠堤明珠約40萬(wàn)m2CBD，綜合體，部分江景舊改項(xiàng)目，商業(yè)住宅各一半，預(yù)計(jì)住宅產(chǎn)品鏈較豐富2011依云水岸三、四期約20萬(wàn)m2CBD，江景，低密度中大戶型+TH2010濱海御庭A區(qū)約17萬(wàn)m2CBD，綜合體，部分江景商業(yè)住宅各一半，住宅以中等戶型為主2011城東萬(wàn)科尖東約58.5萬(wàn)m2江景預(yù)計(jì)中大戶型為主，部分公寓2010利海尖東約10萬(wàn)m2江景，低密度預(yù)計(jì)以TH為主2010競(jìng)爭(zhēng)聚焦本項(xiàng)目PK依云水岸

——東平新城南片區(qū)首個(gè)規(guī)模高端大盤，一線臨江，后期持續(xù)以大平面+TH供應(yīng)為主項(xiàng)目基本指標(biāo)：東平新城南片區(qū)·世紀(jì)蓮以西類型:住宅占地：約26萬(wàn)㎡建面：約46萬(wàn)㎡容積率：預(yù)計(jì)入市時(shí)間：持續(xù)供應(yīng)，三期預(yù)計(jì)2010年入市特點(diǎn)：成熟大盤，口碑已建立，后期持續(xù)供應(yīng)中大平面及TH本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略：CBD綜合體價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)聚焦本項(xiàng)目PK萬(wàn)科登州項(xiàng)目

——東平新城東片區(qū)規(guī)模大盤，非一線臨江，但容積率較低，定位高端，預(yù)計(jì)以大平面+TH為主項(xiàng)目基本指標(biāo)：陳村鎮(zhèn)登州地段·碧桂花城以南·東平新城核心片區(qū)以東類型:住宅占地：約萬(wàn)㎡建面：約71萬(wàn)㎡容積率：預(yù)計(jì)入市時(shí)間：2010年下半年特點(diǎn)：通過大盤內(nèi)部環(huán)境營(yíng)造及外部資源極致利用打造高端項(xiàng)目，整體以大平面為主，預(yù)計(jì)有TH和超高層的出現(xiàn)客戶定位：以順德北三鎮(zhèn)客戶為啟動(dòng)，以大盤輻射力拉動(dòng)禪桂客戶180M200M公園歌劇院本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略：綜合體價(jià)值/凸顯CBD核心地段競(jìng)爭(zhēng)聚焦本項(xiàng)目PK萬(wàn)科尖東項(xiàng)目

——南向東平河景規(guī)模大盤，一線臨江，但受規(guī)劃限制較多，預(yù)計(jì)以大平面為主，部分超高層+類別墅綠化廣場(chǎng)綠化廣場(chǎng)公共綠化廣場(chǎng)幼兒園用地實(shí)際住宅用地商業(yè)項(xiàng)目基本指標(biāo)：季華東路與佛一環(huán)交匯處西南側(cè)類型:住宅/商業(yè)占地：約萬(wàn)㎡建面：約萬(wàn)㎡容積率：規(guī)劃限制：建筑≥5層預(yù)計(jì)入市時(shí)間：2010年下半年特點(diǎn)：受規(guī)劃限制難出現(xiàn)低密度，用地退紅線后，容積率大大提高，預(yù)計(jì)將出現(xiàn)超高層及類別墅產(chǎn)品，商業(yè)部分將向公寓方向轉(zhuǎn)化本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略：綜合體價(jià)值/凸顯CBD核心地段競(jìng)爭(zhēng)聚焦本項(xiàng)目PK利海尖東項(xiàng)目

——東平河景低密度社區(qū)，預(yù)計(jì)將打造成純TH社區(qū)實(shí)際住宅用地不可建設(shè)區(qū)項(xiàng)目基本指標(biāo)：季華東路與佛一環(huán)交匯處東南側(cè)類型:住宅占地：約萬(wàn)㎡建面：約10萬(wàn)㎡容積率：規(guī)劃限制：6層≥建筑≥4層，B區(qū)不可建設(shè)預(yù)計(jì)入市時(shí)間：2010年下半年特點(diǎn)：規(guī)劃限制較多，實(shí)際用地有限，項(xiàng)目規(guī)模較小，預(yù)計(jì)將打造成純TH低密度社區(qū)本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略：綜合體價(jià)值/凸顯CBD核心地段AB市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)總量鋪排項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力C項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手鎖定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)研究項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手——片區(qū)項(xiàng)目占地（萬(wàn)㎡）建面（萬(wàn)㎡）主力面積（㎡）項(xiàng)目定位東平新城依云水岸2646洋房190，THCBD江景大盤東平新城萬(wàn)科登州28.471大平面+TH東平河畔高端大盤城東萬(wàn)科尖東22.157.5超高層+類別墅一線江景豪宅城東利海尖東8.310純TH一線江景純TH社區(qū)當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手們都在訴說東平河景及項(xiàng)目規(guī)模時(shí)，項(xiàng)目CBD城市綜合體的核心價(jià)值和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)凸顯項(xiàng)目再思考：104萬(wàn)城市綜合體，我們對(duì)于佛山意味著什么？中城下城借鑒1：美國(guó).洛克菲勒中心華爾街，世界著名的金融貿(mào)易區(qū)，以商務(wù)為主的功能單一街區(qū)，白天，一片繁忙景象。晚上，一片蕭條，路上行人稀少，成了一座“死城”。下城（DOWNTOWN）中城（MIDTOWN）洛克菲勒中心也是紐約金融貿(mào)易中心。集辦公、商業(yè)、旅游、居住和娛樂于一體的濃縮小社會(huì)，標(biāo)準(zhǔn)的“城中城”，白天不僅游人如織，晚上更是燈紅酒綠，歌舞生平。洛克菲勒中心是美國(guó)城市精神的象征，更是被譽(yù)為全美之星它是美國(guó)現(xiàn)代商業(yè)文明的象征商務(wù)形象深入人心：洛克菲勒中心一直被視為美國(guó)現(xiàn)代商業(yè)文明的象征，許多全球性公司像美國(guó)在線時(shí)代華納、GE、ＮＢＣ新聞網(wǎng)、以及全世界最大的新聞中心——美聯(lián)社等都在這里設(shè)總部，銀行、金融機(jī)構(gòu)林立。它更是傳承美國(guó)娛樂文化的標(biāo)志傳承娛樂文化的標(biāo)志：建筑設(shè)施完善，具備餐廳，藥店，銀行、購(gòu)物中心、電影院、美術(shù)館、學(xué)校等所有的城市功能，它是美國(guó)城市中公認(rèn)最有活力、最受人歡迎的公共活動(dòng)空間之一。很多慶典活動(dòng)在這里舉行，成了美國(guó)民眾自發(fā)聚會(huì)的一個(gè)地方。承續(xù)著70年的傳統(tǒng)，是美國(guó)圣誕節(jié)的一個(gè)標(biāo)志。借鑒2：東京.六本木日本六本木占地面積約為公頃，總樓面積76萬(wàn)平方米，有2762個(gè)停車位。以寫字樓“森大廈”為中心、包括酒店、美術(shù)館、購(gòu)物中心以及住宅，成為一座綜合性設(shè)施。六本木代言了東京的城市氣質(zhì)，構(gòu)筑了一個(gè)人人向往的都市休閑生活模式獨(dú)創(chuàng)“精英之城”——六本木新興商業(yè)區(qū),不僅可以滿足衣食住行，還將成為一個(gè)集工作、學(xué)習(xí)、娛樂等功能于一體的‘精英之城’，讓RoppongiHills成為日本大都市高品質(zhì)街的品牌。東京文化都心——森藝術(shù)中心，包括森美術(shù)館、六本目東京觀光俱樂部和六本目希爾學(xué)院。其中包括由約80家店鋪所組成的購(gòu)物中心“WESTWALK”；設(shè)有完全獨(dú)立房間的會(huì)員制圖書館

理想之城——“城市既是劇場(chǎng)又是舞臺(tái)”，按照森稔的理想新城市計(jì)劃，是建設(shè)垂直的而不是水平的城市。最高的主體建筑“森大廈”，位于商業(yè)區(qū)中央的住宅“六本木HillsResidence”，其特點(diǎn)是住宅與辦公地點(diǎn)極其接近，這是森稔提倡的“住職接近”口號(hào)的象征性存在。借鑒3：深圳.華潤(rùn)中心華潤(rùn)幸福里酒店萬(wàn)象城寫字樓北區(qū)中區(qū)南區(qū)城市綜合體創(chuàng)造城市奇跡——華潤(rùn)中心：

萬(wàn)象城在城市飛地創(chuàng)造焦點(diǎn)，使其商業(yè)和住宅躋身城市一線物業(yè)，完全打破區(qū)域的限制。萬(wàn)象城已不僅僅是個(gè)綜合shoppingmall，它更承載著深圳這座年輕城市對(duì)時(shí)尚，美好生活的向往。華潤(rùn)大廈：萬(wàn)平米國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)5A甲級(jí)寫字樓，高136米共29層，其中1~3層為商業(yè)部分，高檔國(guó)際時(shí)裝旗艦店，4層為開放式屋頂花園；5~28層為42000平方米的甲級(jí)辦公區(qū)域；29層為多功能廳，屋頂為室外花園。萬(wàn)象城：萬(wàn)平方米的時(shí)尚殿堂，品牌零售、特色餐飲交相輝映，娛樂休閑、文化風(fēng)情異彩紛呈。真正意義的“一站式”消費(fèi)中心。君悅酒店：萬(wàn)平米超五星級(jí)酒店，“世界最佳商務(wù)酒店品牌”。幸福里：11萬(wàn)平米頂級(jí)商業(yè)配套的城市資源性豪宅，引領(lǐng)都市生活新境界。華潤(rùn)中心濃縮了深圳的城市精神，承載著深圳人從物質(zhì)到精神的生活追求，超越mall的意義，成為深圳的城市圖騰OLE超市LV旗艦店華潤(rùn)大廈、萬(wàn)象城、幸福里。那里已經(jīng)不是寶安南路的華潤(rùn)中心，也不是羅湖的華潤(rùn)中心，它是整個(gè)深圳的中心。它包羅萬(wàn)象，綜合這個(gè)城市的所有需求，無(wú)論是都市白領(lǐng)，還是中高產(chǎn)階級(jí)，都能在那找到屬于自己的空間。室內(nèi)真冰場(chǎng)品牌店城市的核心，承載城市的精神……每一個(gè)世界頂級(jí)都市核心，都有一個(gè)知名的都市綜合體，濃縮并統(tǒng)領(lǐng)城市價(jià)值；活力的佛山，不缺財(cái)富，不缺山水，缺少的是城市精神的代表，需要的是城市發(fā)展的又一次跨越……區(qū)域升級(jí)機(jī)會(huì)2：基于項(xiàng)目——打造佛山名片，以項(xiàng)目升級(jí)帶動(dòng)區(qū)域升級(jí)保利·東灣世界級(jí)灣區(qū)建筑群——標(biāo)注一座城市，成就一個(gè)時(shí)代區(qū)域升級(jí)機(jī)會(huì)2：基于項(xiàng)目——打造佛山名片，以項(xiàng)目升級(jí)帶動(dòng)區(qū)域升級(jí)區(qū)域升級(jí)機(jī)會(huì)1：基于客戶——成就佛山新城市富人區(qū)，引領(lǐng)國(guó)際前沿生活方式營(yíng)銷立意——項(xiàng)目一期營(yíng)銷策略及執(zhí)行3項(xiàng)目的營(yíng)銷前提關(guān)于品牌關(guān)于客戶關(guān)于區(qū)域強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷，自我立勢(shì)，客戶牽引

——珠三角范圍建立聲望保利品牌升級(jí)及全國(guó)大發(fā)展背景下——建立強(qiáng)勢(shì)性的品牌立意及轟動(dòng)性的營(yíng)銷起勢(shì)佛山傳統(tǒng)頂級(jí)客戶新視野——承接佛山富人區(qū)變遷，成就佛山新城市富人區(qū)CBD強(qiáng)勢(shì)定位，高速發(fā)展期——堅(jiān)定不移的走區(qū)域升級(jí)路線，建立愿景與價(jià)值兌現(xiàn)雙管齊下關(guān)于競(jìng)爭(zhēng)佛山無(wú)戰(zhàn)事——佛山首個(gè)CBD大型綜合體項(xiàng)目，占據(jù)核心區(qū)位，擁有頂級(jí)配套，本質(zhì)上是超越競(jìng)爭(zhēng)的自我立勢(shì)入市前即建立項(xiàng)目市場(chǎng)標(biāo)桿地位！保利·東灣營(yíng)銷立勢(shì)之道：富裕階層的理想居住地高立意——一切立意于城市高度的品牌強(qiáng)勢(shì)導(dǎo)入+轟動(dòng)性大事件營(yíng)銷大標(biāo)準(zhǔn)——精展示+高門檻+強(qiáng)洗腦建立國(guó)際化綜合體濱江生活標(biāo)準(zhǔn)高立意+大標(biāo)準(zhǔn)核心策略：堅(jiān)定不移的走區(qū)域升級(jí)路線，建立愿景與價(jià)值兌現(xiàn)雙管齊下策略一ACTION1:幾句話+一本書+一部片，樹立項(xiàng)目高度一切立意于城市的高度幾句話，以立意城市的高度，樹立項(xiàng)目形象：總有一種建筑，標(biāo)注一座城市；總有一種建筑，成就一個(gè)時(shí)代保利·東灣，定義國(guó)際灣區(qū)生活高度保利·東灣，一個(gè)灣區(qū)·一座城……一本書，《一個(gè)灣區(qū)·一座城》，CBD綜合體灣區(qū)生活的演繹；一部影視片，從世界著名濱水CBD到世界著名灣區(qū)綜合體，再到東平新城與保利·東灣，即建立區(qū)域與項(xiàng)目愿景，又奠定項(xiàng)目城市名片的地位。一個(gè)灣區(qū)一座城2010年7月版策略一一切立意于城市的高度ACTION2:政府+CBD資源利用，事件營(yíng)銷操作方式：可以超高層酒店/寫字樓建筑單體對(duì)外進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，采用國(guó)際招標(biāo)評(píng)標(biāo)的方式確立建筑的設(shè)計(jì)方案；結(jié)果評(píng)價(jià)：對(duì)于政府來(lái)說，這是一個(gè)用這個(gè)城市的土地造福于人民的公益事業(yè)；對(duì)于企業(yè)來(lái)說是一個(gè)實(shí)現(xiàn)自己品牌價(jià)值提升的機(jī)會(huì)；對(duì)于建筑參與者來(lái)說，是一個(gè)實(shí)現(xiàn)自己建筑理想的地方；對(duì)于這個(gè)城市來(lái)說，可以使他擁有代表城市新精神的城市名片……標(biāo)志性建筑單體全球設(shè)計(jì)招標(biāo)

項(xiàng)目超高層標(biāo)志性建筑單體設(shè)計(jì)招標(biāo)：一次地方政府與建筑師、藝術(shù)家和企業(yè)共同努力和有效合作的設(shè)計(jì)與建筑實(shí)踐策略一一切立意于城市的高度ACTION2:政府+CBD資源利用，事件營(yíng)銷東平新城中心商務(wù)區(qū)國(guó)際招標(biāo)中標(biāo)方案發(fā)布會(huì)操作方式：利用目前政府已實(shí)施的“東平新城中心商務(wù)區(qū)國(guó)際招標(biāo)”資源，在評(píng)標(biāo)結(jié)果公布時(shí)，在項(xiàng)目售樓部舉辦中標(biāo)方案發(fā)布會(huì)，廣泛邀請(qǐng)市民參與，展示各方案概念規(guī)劃，并由中標(biāo)設(shè)計(jì)單位闡述設(shè)計(jì)理念策略一一切立意于城市的高度ACTION2:政府+CBD資源利用，事件營(yíng)銷HOPSCA與CBD城市論壇形式：1、爭(zhēng)取政府合作，共同炒作東平新城CBD；2、邀請(qǐng)知名業(yè)內(nèi)人士、政府人士舉行論壇；3、通過此處炒作，進(jìn)一步將CBD居住引向HOPSCA國(guó)際前沿人居模式策略一一切立意于城市的高度ACTION3:項(xiàng)目地標(biāo)感打造樹城界——打造佛山最大10米高的圍墻廣告，傳遞大盤氣勢(shì)在本項(xiàng)目地塊所在區(qū)域外圍樹立高達(dá)10米的巨幅圍墻廣告，總面積為佛山最大的戶外廣告牌，整個(gè)廣告力求氣勢(shì)磅礴，制作精美。策略一一切立意于城市的高度ACTION3:項(xiàng)目地標(biāo)感打造銷售中心作為城市標(biāo)志性建筑打造帶有強(qiáng)烈的CBD現(xiàn)代風(fēng)格及濱江風(fēng)情，在建筑形態(tài)上可相對(duì)大膽，通過設(shè)計(jì)感極強(qiáng)的現(xiàn)代風(fēng)格建筑，樹立項(xiàng)目的地標(biāo)感，讓人過目不忘；雖為臨建，但銷售期內(nèi)將成為整個(gè)區(qū)域甚至整個(gè)城市的標(biāo)志，東平新城的濱江明珠。策略二建立國(guó)際化綜合體濱江生活標(biāo)準(zhǔn)ACTION1:精展示節(jié)點(diǎn)一——特色路標(biāo)迎賓大道路段：東平大橋南-嶺南大道南（南行）-裕和路（東行）-文華南路（北行）展示要求：重要節(jié)點(diǎn)設(shè)置項(xiàng)目Logo造型的大型雕塑導(dǎo)示，沿路進(jìn)行特色包裝策略二建立國(guó)際化綜合體濱江生活標(biāo)準(zhǔn)ACTION1:精展示節(jié)點(diǎn)二——濱江生活風(fēng)情大道路段：天虹路（東行）展示要求：北側(cè)綠化帶設(shè)置風(fēng)格感強(qiáng)烈的濱江特色小品，沿路設(shè)置特色燈飾綠化帶特色小品（示意）沿路特色燈飾（示意）策略二建立國(guó)際化綜合體濱江生活標(biāo)準(zhǔn)ACTION1:精展示節(jié)點(diǎn)三——售樓部營(yíng)造國(guó)際濱江風(fēng)情關(guān)鍵詞：風(fēng)情營(yíng)造、細(xì)節(jié)制勝配合售樓部外立面的地標(biāo)感，內(nèi)部裝修強(qiáng)調(diào)國(guó)際濱江風(fēng)情感的營(yíng)造，注重水元素的運(yùn)用；通過局部裝修（如：咨詢臺(tái)、VIP洽談室、衛(wèi)生間等）、裝飾小品細(xì)節(jié)突出，建立品牌聯(lián)想，展示項(xiàng)目的絕對(duì)高端形象策略二建立國(guó)際化綜合體濱江生活標(biāo)準(zhǔn)ACTION1:精展示節(jié)點(diǎn)五——看樓通道通道1通道2通道3如工程進(jìn)度無(wú)法滿足在推售樓棟設(shè)置樣板房，需設(shè)置3條看樓通道：通道1：銷售中心通往臨建精裝樣板房通道2：銷售中心通往地塊6清水樣板房通道3：銷售中心通往地塊7清水樣板房設(shè)置原則：1.規(guī)避施工通道，沿線園林盡量進(jìn)行展示；2.充分結(jié)合地塊資源（如河涌）進(jìn)行展示；3.通道1、2采用開放式，充分結(jié)合園林展示；通道3沿河涌采用開放式，充分進(jìn)行河涌水景的風(fēng)情展示，進(jìn)入地塊7后才設(shè)置為半封閉式。策略二建立國(guó)際化綜合體濱江生活標(biāo)準(zhǔn)ACTION1:精展示節(jié)點(diǎn)六——樣板房展示批次編號(hào)產(chǎn)品特點(diǎn)類型第一批1220一批景觀最優(yōu)單位，樹立產(chǎn)品標(biāo)桿精裝修2200與220單位戶型有差異，同樣展示江景創(chuàng)意清水房3175中心園景優(yōu)越精裝修4155引導(dǎo)銷售精裝修5132中心園景優(yōu)越創(chuàng)意清水房6140相對(duì)靠中心園林，同時(shí)考慮到后期推售同樣戶型的利用精裝修790考慮到后期推售同樣戶型的利用精裝修【方案一】如工程進(jìn)度允許，仍然建議在推售樓棟做樣板房展示，樣板房選址建議如下：1234567策略二建立國(guó)際化綜合體濱江生活標(biāo)準(zhǔn)ACTION1:精展示1234678910節(jié)點(diǎn)六——樣板房展示【方案二】如工程進(jìn)度不允許的前提下，建議在售樓部西北側(cè)精選3個(gè)戶型做臨建精裝樣板房展示，同時(shí)在推售樓棟進(jìn)行清水展示：批次編號(hào)產(chǎn)品特點(diǎn)類型第一批1220——精裝修2175——精裝修3155——精裝修4220一批景觀最優(yōu)單位，樹立產(chǎn)品標(biāo)桿創(chuàng)意清水房5200與220單位戶型有差異，同樣展示江景創(chuàng)意清水房6175中心園景優(yōu)越創(chuàng)意清水房7155引導(dǎo)銷售創(chuàng)意清水房8132中心園景優(yōu)越創(chuàng)意清水房9140相對(duì)靠中心園林，同時(shí)考慮到后期推售同樣戶型的利用創(chuàng)意清水房1090考慮到后期推售同樣戶型的利用創(chuàng)意清水房5策略二建立國(guó)際化綜合體濱江生活標(biāo)準(zhǔn)ACTION1:精展示節(jié)點(diǎn)六——樣板房展示主題樣板房樹立國(guó)際濱江生活標(biāo)準(zhǔn)——主題一：盛裝米蘭戶型：220平米所有對(duì)外空間均展示實(shí)景圖片或景觀意向圖玻璃材質(zhì)的大量運(yùn)用體現(xiàn)通透感細(xì)節(jié)體現(xiàn)品質(zhì)感策略二建立國(guó)際化綜合體濱江生活標(biāo)準(zhǔn)ACTION1:精展示節(jié)點(diǎn)六——樣板房展示主題樣板房樹立國(guó)際濱江生活標(biāo)準(zhǔn)——主題二：顯赫英倫戶型：175平米策略二建立國(guó)際化綜合體濱江生活標(biāo)準(zhǔn)ACTION1:精展示節(jié)點(diǎn)六——樣板房展示主題樣板房樹立國(guó)際濱江生活標(biāo)準(zhǔn)——主題三：鉆耀巴黎戶型：155平米策略二建立國(guó)際化綜合體濱江生活標(biāo)準(zhǔn)ACTION2:高門檻預(yù)約參觀，設(shè)置門檻——體現(xiàn)項(xiàng)目稀缺、尊貴感一、實(shí)行預(yù)約制，絕不讓身份不匹配的人群進(jìn)入；二、一條展現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，舒適而流暢的看樓路線；三、情景營(yíng)銷與體驗(yàn)營(yíng)銷相結(jié)合，讓客戶有充分的體驗(yàn)感。四、全程洗腦，充分灌輸項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)。預(yù)約機(jī)制原則：1、樣板房開放后設(shè)置參觀門檻，增強(qiáng)體驗(yàn)的尊貴感及身份感；2、客戶需遞交參觀申請(qǐng)表，經(jīng)發(fā)展商審核通過后，再合理安排參觀時(shí)間段進(jìn)行參觀體驗(yàn)。預(yù)約申請(qǐng)表主要內(nèi)容：客戶的身份、職業(yè)、資產(chǎn)、持有物業(yè)、隨行參觀人數(shù)、意向單位及參觀時(shí)間等，是否攜帶小孩等。參觀人數(shù)要求：每批要求3人以上，6人以內(nèi)；每天參觀批數(shù)：最多8批。策略二建立國(guó)際化綜合體濱江生活標(biāo)準(zhǔn)ACTION3:強(qiáng)洗腦第一段：簡(jiǎn)介本次參觀的流程第二段：簡(jiǎn)要介紹11號(hào)球道及項(xiàng)目高爾夫球場(chǎng)的設(shè)計(jì)理念第三段：在黑點(diǎn)處停車，介紹項(xiàng)目核心理念，以及介紹樓王島第四段：介紹咖啡吧設(shè)計(jì)理念，主要以生活方式為主第五段：強(qiáng)調(diào)湖水整改及湖區(qū)游艇生活第八段：2億移動(dòng)2跟高壓線，簡(jiǎn)介10號(hào)球洞及A5產(chǎn)品情況，以及交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)等。第六段：介紹M04引導(dǎo)的生活方式以及名貴的設(shè)計(jì)材料借鑒一：中信山語(yǔ)湖通過預(yù)先設(shè)