2010房地產(chǎn)策劃-房地產(chǎn)的專業(yè)之道-深圳地產(chǎn)操盤實(shí)務(wù)培訓(xùn)-66-24-打包下載

房地產(chǎn)的專業(yè)之道——深圳地產(chǎn)操盤實(shí)務(wù)城市策略茅巍主講目錄房地產(chǎn)為什么要走專業(yè)之道。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)幾種常見的認(rèn)識(shí)誤區(qū)。對房地產(chǎn)中介的誤解。房地產(chǎn)前期市場研究的重要意義。深圳目前營銷手法檢視。商業(yè)地產(chǎn)營銷常見問題與開展思路。目錄房地產(chǎn)為什么要走專業(yè)之道。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)幾種常見的認(rèn)識(shí)誤區(qū)。對房地產(chǎn)中介的誤解。房地產(chǎn)前期市場研究的重要意義。深圳目前營銷手法檢視。商業(yè)地產(chǎn)營銷常見問題與開展思路。什么是專業(yè)化一、什么是專業(yè)化

1、專業(yè)化是一種相對能力。隨著社會(huì)分工充分而廣泛的開展，專業(yè)化的趨勢越來越明顯和強(qiáng)化。如果你在某一方面能力比別人強(qiáng)，無疑在這方面你是絕對專業(yè)化的；即使你在某一方面做得不比別人強(qiáng)，但相對自己所能做的其它事而言算是比較好的，那么這也是你的專業(yè)化，是一種比較專業(yè)化。

2、專業(yè)化是一種心態(tài)和過程。專業(yè)化是無止境的，你只會(huì)發(fā)現(xiàn)自己前進(jìn)了一步，而找不到終點(diǎn)。專業(yè)化是一種追求卓越的心態(tài)，一個(gè)不斷改進(jìn)的過程房地產(chǎn)與電影一樣是一項(xiàng)綜合性的產(chǎn)業(yè)電影?英雄?的專業(yè)分工。制片：新畫面演員：國際巨星李連杰，嘎納影帝梁朝偉，金馬影后張曼玉，還有陳道明，章子怡等腕級人物。攝影：以拍大場面著稱的攝影師杜可風(fēng)。音樂：因?臥虎藏龍?的音樂而聲譽(yù)鵲起的香港作曲家譚盾。武打設(shè)計(jì)：程曉東；服裝：日本設(shè)計(jì)師和田惠美。房地產(chǎn)開發(fā)的制作班底投資籌劃：開發(fā)商前期籌劃:調(diào)研公司，房地產(chǎn)中介。建筑設(shè)計(jì)：專業(yè)設(shè)計(jì)院。園林景觀：專業(yè)設(shè)計(jì)院。廣告及現(xiàn)場包裝：廣告公司和禮儀公司模型和效果圖制作：專業(yè)公司。銷售代理:房地產(chǎn)中介。物業(yè)管理：專業(yè)物管公司。施工單位：專業(yè)施工隊(duì)。監(jiān)理單位：專業(yè)監(jiān)理公司。室內(nèi)裝飾：專業(yè)裝飾公司。其他相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)：評估、法律參謀、納稅籌劃、人力資源管理等目錄房地產(chǎn)為什么要走專業(yè)之道。房地產(chǎn)業(yè)幾種常見的認(rèn)識(shí)誤區(qū)。對房地產(chǎn)中介的誤解。房地產(chǎn)前期市場研究的重要意義。深圳目前營銷手法檢視。商業(yè)地產(chǎn)營銷常見問題與開展思路。國內(nèi)對房地產(chǎn)業(yè)常見的認(rèn)識(shí)誤區(qū)房地產(chǎn)是沒有技術(shù)含量的；房地產(chǎn)是粗放型的產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)難以形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模。房地產(chǎn)有沒有技術(shù)含量？房地產(chǎn)的整個(gè)開展歷程決定了房地產(chǎn)的成長水平。國內(nèi)房地產(chǎn)開展的歷史不到20年時(shí)間。從1987年9月、11月、12月，分別采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣三種國有土地出讓方式，標(biāo)志著深圳房地產(chǎn)市場的形成，從此國內(nèi)開始有了房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)。國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)開展水平不均衡，造成了各地開發(fā)商的素質(zhì)和專業(yè)水準(zhǔn)差異較大。房地產(chǎn)進(jìn)入門檻較低，目前國內(nèi)絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的老板都是非建筑類專業(yè)，許多都是半路出家，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的沒有多少正規(guī)軍，缺少專業(yè)團(tuán)隊(duì)。房地產(chǎn)所涉及的專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技術(shù)有二、三十種，其所涉及的專業(yè)雖然精細(xì)化程度不如其他產(chǎn)業(yè)，但操作的復(fù)雜程度絕對不比其他產(chǎn)業(yè)的技術(shù)含量少。房地產(chǎn)是粗放型的產(chǎn)業(yè)嗎？許多人認(rèn)為房地產(chǎn)沒有多少技術(shù)含量，不過就是建房賣樓嗎，房子造得結(jié)實(shí)、不漏水就能賣的掉。許多房地產(chǎn)企業(yè)還停留在作坊式的工作狀態(tài),許多地產(chǎn)開發(fā)商沒有完整的操作流程和考評機(jī)制。國內(nèi)民營企業(yè)多半是這種作坊式的工作方法，企業(yè)沒有多少專業(yè)人才，沒有長遠(yuǎn)的開展戰(zhàn)略和目標(biāo)。前幾年由于地產(chǎn)市場較好，房子建了不愁賣，許多開發(fā)商也滋長了驕傲和固步自封的情緒，把許多偶然的成功當(dāng)成必然的。不重視職業(yè)經(jīng)理人的引進(jìn)和與專業(yè)隊(duì)伍相配合，什么工作都是開展商“一條龍〞的完成。房地產(chǎn)難以形成產(chǎn)業(yè)化和規(guī)模化嗎？房地產(chǎn)由于受地域的影響，相比其他產(chǎn)業(yè)，如飲料、電子、制造等產(chǎn)業(yè)較難形成規(guī)?；５S著地產(chǎn)開發(fā)的逐漸成熟，不少地產(chǎn)企業(yè)開始了全國戰(zhàn)略，中海、萬科、金地、招商等較早形成了全國開展的態(tài)勢。品牌開發(fā)商已研制了成熟的產(chǎn)品系列：如萬科四季花城、金色家園等，金地的格林小鎮(zhèn)系列等。隨著中國房地產(chǎn)逐步走向成熟，房地產(chǎn)規(guī)模開發(fā)的時(shí)代逐漸來臨。目錄房地產(chǎn)為什么要走專業(yè)之道。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)幾種常見的認(rèn)識(shí)誤區(qū)。對房地產(chǎn)中介的誤解。房地產(chǎn)前期市場研究的重要意義。深圳目前營銷手法檢視。商業(yè)地產(chǎn)營銷常見問題與開展思路。對房地產(chǎn)中介的誤解。房地產(chǎn)中介沒有門檻，誰都可以干。房地產(chǎn)中介沒有風(fēng)險(xiǎn)，賣的好的賺一把，買的不好開發(fā)商自認(rèn)倒霉，中介不負(fù)責(zé)任。房地產(chǎn)中介就是幫開發(fā)商賣樓，不過是開展商營銷隊(duì)伍的補(bǔ)充。中介的未來沒有開展出路。房地產(chǎn)中介的含義從事房地產(chǎn)中介效勞是指具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售、交易等各個(gè)環(huán)節(jié)中，為當(dāng)事人提供居間效勞的經(jīng)營活動(dòng)，是房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。房地產(chǎn)咨詢是指為從事房地產(chǎn)活動(dòng)的當(dāng)事人提供法律、法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面效勞的經(jīng)營活動(dòng)。房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員根據(jù)特定的估價(jià)目的，遵循公認(rèn)的估價(jià)原那么，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，在對影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素進(jìn)行綜合分析的根底上，對房地產(chǎn)在特定時(shí)間點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行測算和判定的活動(dòng)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指以收取傭金為目的，為促成他人房地產(chǎn)交易而從事居間、代理等經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。房地產(chǎn)中介真的沒有門檻嗎？一個(gè)專業(yè)的房地產(chǎn)中介隊(duì)伍必須有較強(qiáng)的地產(chǎn)專業(yè)理論知識(shí)，對房地產(chǎn)開發(fā)的全過程都要熟悉。中介不但要有銷售經(jīng)驗(yàn)，更重要的是要通過市場調(diào)查和研究，為開發(fā)商的產(chǎn)品定位和產(chǎn)品走向提供科學(xué)的依據(jù)。中介效勞要提供從產(chǎn)品定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)走向，銷售策略、銷售管理的全方位的咨詢、居間代理效勞。房地產(chǎn)中介有沒有風(fēng)險(xiǎn)？外表上看中介投入少，見效快，不用多少投入本錢。中介結(jié)構(gòu)是花費(fèi)體力和腦力的效勞性機(jī)構(gòu)，與其他房地產(chǎn)效勞機(jī)構(gòu)，建筑設(shè)計(jì)、園林規(guī)劃、廣告設(shè)計(jì)、物業(yè)管理等一樣都是房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)不可或缺的效勞機(jī)構(gòu)。中介存在較大的時(shí)機(jī)本錢，人員本錢。房地產(chǎn)中介存在的意義房地產(chǎn)中介是隨著房地產(chǎn)專業(yè)化分工之后產(chǎn)生的必然產(chǎn)物。房地產(chǎn)中介所承擔(dān)的工作不但是為開發(fā)商提供銷售效勞，更重要的是要為開發(fā)商的產(chǎn)品定位和產(chǎn)品概念提供咨詢效勞，同時(shí)要協(xié)同其他相關(guān)專業(yè)公司，幫助開發(fā)商實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值最大化。品牌地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在也開始注重對中介效勞機(jī)構(gòu)的引入，如萬科、中海、華僑城、招商、金地等雖然都有自己的營銷隊(duì)伍，但近年來也都紛紛引進(jìn)中介機(jī)構(gòu)，協(xié)助銷售。目錄房地產(chǎn)為什么要走專業(yè)之道。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)幾種常見的認(rèn)識(shí)誤區(qū)。對房地產(chǎn)中介的誤解。房地產(chǎn)前期市場研究的重要意義。深圳目前營銷手法檢視。商業(yè)地產(chǎn)營銷常見問題與開展思路。房地產(chǎn)前期市場研究的重要意義許多開發(fā)商認(rèn)識(shí)不到前期調(diào)研的意義，拿到土地之后直接找設(shè)計(jì)院做方案。開展商常常為了趕進(jìn)度和要效率，省略操作環(huán)節(jié)，這是許多開發(fā)商常犯的錯(cuò)誤。調(diào)研的意義在于把握目標(biāo)客戶特征，確定產(chǎn)品定位，對地塊價(jià)值進(jìn)行深入的分析和研究。找到最適合的產(chǎn)品定位。前期的工作占到整個(gè)工作量的一大半，如果等到產(chǎn)品開發(fā)出來才修改，將會(huì)導(dǎo)致無謂的浪費(fèi)。產(chǎn)品企劃是房地產(chǎn)開發(fā)的首要任務(wù)產(chǎn)品企劃要解決概念問題，但概念不是籌劃的全部。首要解決市場占位問題，還要考慮與客戶的精神屬性照應(yīng)。研究的體系要系統(tǒng)，特別是產(chǎn)品描述，用細(xì)節(jié)豐富。產(chǎn)品企劃是一個(gè)漫長的持續(xù)過程。產(chǎn)品企劃的目的和意義產(chǎn)品企劃解決的核心問題唯一性適合性不同性質(zhì)地塊的任務(wù)重點(diǎn)成熟區(qū)域找尋產(chǎn)品的差異化未成熟區(qū)域的任務(wù)要點(diǎn)可行性產(chǎn)品的推斷，找尋解決問題的方法產(chǎn)品企劃的營銷意義產(chǎn)品企劃是用形象的語言來表達(dá)市場營銷工作，主要目的在于制造有效供給。每個(gè)人的客戶價(jià)值觀都是不對等的，客戶的意圖需要被翻譯。營銷的使命：以客戶的需求和欲望為中心，理解客戶價(jià)值，創(chuàng)造客戶價(jià)值，獲得回報(bào)。 真正的營銷并不在于銷售公司所創(chuàng)造的產(chǎn)品，而在于知道該創(chuàng)造些什么產(chǎn)品，并且營銷手段正逐步從零散、感性開展到戰(zhàn)術(shù)、量化的層面，用數(shù)字來說話.產(chǎn)品企劃〔MPMI〕的工作模型市場調(diào)查分析提供客觀有效的市場依據(jù)

Market-research定性圖文分析報(bào)告產(chǎn)品定位分析把握項(xiàng)目發(fā)展的市場走向

Product-positioning文字表現(xiàn)＋圖片提示概念設(shè)計(jì)提示產(chǎn)品定位的設(shè)計(jì)概念指引

Idea-design文字表現(xiàn)＋圖片提示＋設(shè)計(jì)示意圖最佳價(jià)值論證開發(fā)價(jià)值的最優(yōu)方案選擇Maximum-value文字表現(xiàn)＋圖表目錄房地產(chǎn)為什么要走專業(yè)之道。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)幾種常見的認(rèn)識(shí)誤區(qū)。對房地產(chǎn)中介的誤解。房地產(chǎn)前期市場研究的重要意義。深圳目前營銷手法檢視。商業(yè)地產(chǎn)營銷常見問題與開展思路。SP促銷〔SalesPromotion〕——優(yōu)惠、折扣促銷方案等直復(fù)營銷〔DirectMarketing〕——直郵〔DM〕與數(shù)據(jù)庫營銷網(wǎng)絡(luò)營銷〔InternetMarketing〕——互聯(lián)網(wǎng)廣告與論壇及短信發(fā)布等。體驗(yàn)營銷〔ExperienceMarketing〕——賣場與現(xiàn)場包裝制造情景式銷售氣氛事件營銷〔EventMarketing〕——活動(dòng)與事件炒做，制造熱點(diǎn)營銷深圳地產(chǎn)常用的五種營銷利器體驗(yàn)營銷模式——體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)下的營銷模式美國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家約瑟夫·派思和詹姆斯·吉爾摩在其所著的?體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)?一書中指出：“所有國家都必須通過按序排列的持續(xù)經(jīng)濟(jì)形式進(jìn)行轉(zhuǎn)換，它們必須從農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化為工業(yè)經(jīng)濟(jì)，接著從工業(yè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化為以效勞為導(dǎo)向的經(jīng)濟(jì)，然后從效勞經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化為體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)〞。體驗(yàn)營銷的意義作者描述體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的理想特征：“在這里，消費(fèi)是一個(gè)過程，消費(fèi)者是這一進(jìn)程的‘產(chǎn)品’，因?yàn)楫?dāng)過程結(jié)束的時(shí)候，記憶將長久保存對過程的‘體驗(yàn)’。消費(fèi)者愿意為這類體驗(yàn)付費(fèi)，因?yàn)樗篮?，難得，非我莫屬，不可復(fù)制，不可轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)瞬即逝，它的每一瞬間都是一個(gè)‘惟一’〞。在?體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)?中描繪的體驗(yàn)特征體驗(yàn)的故事20世紀(jì)60年代，麗貝卡的媽媽過生日的時(shí)候麗貝卡的奶奶親手烤制生日蛋糕，她購置1毛、2毛的蛋糕做原料。20世紀(jì)80年代，麗貝卡過生日時(shí)，媽媽打給超市或當(dāng)?shù)氐拿姘坑喩盏案?，這種定制效勞將花費(fèi)10~20美元。21世紀(jì)初，麗貝卡的女兒過生日時(shí)，麗貝卡會(huì)把整個(gè)聚會(huì)交給“迪斯尼俱樂部〞公司來舉辦。在一個(gè)叫紐邦德的舊式農(nóng)場，麗貝卡和她的14個(gè)小朋友一起體驗(yàn)了舊式的農(nóng)家生活。他們用水洗刷牛的身體、放羊、喂雞、自己制造蘋果酒，還要背著干柴爬過小山，穿過樹林。麗貝卡為此付給公司一張146美元的支票。麗貝卡女兒的生日祝辭上寫著：“生日最美妙的東西并非物品。〞麗貝卡生日故事說明了產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)——效勞經(jīng)濟(jì)——體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的過程營銷大師菲利普.科特勒把人們的消費(fèi)行為分為三個(gè)階段：量的滿足、質(zhì)的滿足和感性的滿足。經(jīng)濟(jì)形態(tài)區(qū)分經(jīng)濟(jì)提供物產(chǎn)品商品效勞體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)農(nóng)業(yè)工業(yè)效勞體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)功能采掘提煉制造傳遞舞臺(tái)表演提供物的性質(zhì)可替換有形的無形的難忘的關(guān)鍵屬性自然的標(biāo)準(zhǔn)化的定制的個(gè)性化的供給方法大批儲(chǔ)存生產(chǎn)后庫存按需求傳遞在一段時(shí)間后披露賣方貿(mào)易商制造商提供者展示者買方市場用戶客戶客人需求要素特點(diǎn)特色利益突出感受實(shí)施體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的代表機(jī)構(gòu)星巴克〔Sterbucks〕硬石餐廳〔HardRockCafe〕麥當(dāng)勞熱帶雨林咖啡廳哈根達(dá)斯百事可樂體驗(yàn)之都——拉斯維加斯

實(shí)施體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的地產(chǎn)企業(yè)及產(chǎn)品萬科地產(chǎn)金域藍(lán)灣東海岸萬科城第五園中海地產(chǎn)陽光棕櫚園中海怡美山莊香蜜湖1號(hào)招商地產(chǎn)陽光帶·海濱城蘭溪谷花園城中信地產(chǎn)中信紅樹灣中信星光名庭益田地產(chǎn)半島·城邦益田假日廣場星河地產(chǎn)星河·丹堤星河國際房地產(chǎn)的體驗(yàn)營銷模式——注重現(xiàn)場的包裝和展示賣場包裝

——體驗(yàn)式銷售中心體驗(yàn)場設(shè)計(jì)——吧臺(tái)體驗(yàn)場景——特色背景墻體驗(yàn)場景——特色接待臺(tái)體驗(yàn)場—書吧、特色道具體驗(yàn)場——兒童游樂設(shè)施體驗(yàn)道具

——鮮花和盆景體驗(yàn)道具—花車體驗(yàn)道具

—休閑椅與洋傘體驗(yàn)道具

—特色垃圾桶體驗(yàn)道具

－特色小品和雕塑體驗(yàn)道具－特色標(biāo)識(shí)牌體驗(yàn)道具——特色導(dǎo)示牌產(chǎn)品包裝〔體驗(yàn)式樣板房〕

細(xì)節(jié)之美

——增進(jìn)體驗(yàn)的小飾品細(xì)節(jié)之美

——增進(jìn)體驗(yàn)的小飾品增進(jìn)體驗(yàn)的設(shè)計(jì)特色照明－增進(jìn)體驗(yàn)增進(jìn)體驗(yàn)——專業(yè)工法樣板房消費(fèi)者都希望明明白白消費(fèi)，看得見的東西最有說服力體驗(yàn)設(shè)計(jì)－主題化裝修樣板環(huán)境－水景與水霧體驗(yàn)式商業(yè)街統(tǒng)一的廣告位置，裝點(diǎn)過的櫥窗，可以增加買家的信心色調(diào)統(tǒng)一，盡顯時(shí)尚事件營銷——沒事找事的炒做，制造銷售熱點(diǎn)制造銷售話題，聚集人氣——開放日、抽獎(jiǎng)、表演等尋找新的銷售通路常規(guī)的媒介多半會(huì)選擇報(bào)紙、電視等媒體。深圳比較多的營銷通路包括：戶外展示〔路牌〕電臺(tái)網(wǎng)絡(luò)短信樓體昭示客戶會(huì)等目錄房地產(chǎn)為什么要走專業(yè)之道。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)幾種常見的認(rèn)識(shí)誤區(qū)。對房地產(chǎn)中介的誤解。房地產(chǎn)前期市場研究的重要意義。深圳目前營銷手法檢視。商業(yè)地產(chǎn)營銷常見問題與開展思路。商業(yè)地產(chǎn)是地產(chǎn)工程的特殊門類商業(yè)物業(yè)與住宅的最大不同，住宅銷售之后交給管理公司即可，商業(yè)物業(yè)要涉及到后期的經(jīng)營問題。商業(yè)地產(chǎn)的形態(tài)復(fù)雜，包括街鋪、商業(yè)街、裙樓底商、購物中心、shoppingmall等。商業(yè)地產(chǎn)涉及的客戶復(fù)雜，包括投資商和個(gè)體經(jīng)營戶，大商家等。商業(yè)地產(chǎn)涉及的業(yè)態(tài)復(fù)雜，包括：超市、百貨、專業(yè)店、餐飲、娛樂等。商業(yè)地產(chǎn)是把雙刃劍商業(yè)地產(chǎn)是利潤的重要表達(dá)者，同時(shí)也是風(fēng)險(xiǎn)的創(chuàng)造者。國外沒有商鋪銷售的說法，包括成熟地區(qū)的香港也是如此，但國內(nèi)許多開發(fā)商為解決資金短缺問題，多半采用銷售模式，這就給后期經(jīng)營帶來許多問題。國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)尚處于摸索階段，現(xiàn)在許多商業(yè)地產(chǎn)的潛在危機(jī)沒有暴露出來。商業(yè)地產(chǎn)常出現(xiàn)的問題商業(yè)由于是利潤的重要來源，開展商往往不做正確的市場研究，盡可能多建商業(yè)，結(jié)果銷售困難。為吸引投資客，承諾較高的回報(bào)率，外表看消費(fèi)者得到了實(shí)惠，開展商承受了較大的后期貼補(bǔ)的風(fēng)險(xiǎn)。招商困難使得商鋪銷售出去后，小業(yè)主租不出去，將積怨轉(zhuǎn)嫁到開發(fā)商。商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃混亂，造成管理難度較大。深圳返租商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)許多官司：世貿(mào)商城，南景苑,龍崗商業(yè)中心等。商業(yè)地產(chǎn)籌劃的關(guān)鍵問題商業(yè)地產(chǎn)前期籌劃非常重要，一定要設(shè)法滿足開展商、投資客、經(jīng)營戶三方面的利益。返租是吸引投資客的重要手段，但要注意不宜承諾過長的年限，過高的回報(bào)率。購物中心的銷售比例不易超過10％，要考慮長期收益，大局部需要招商解決經(jīng)營問題。街鋪銷售要考慮投資客的承受能力和業(yè)態(tài)規(guī)劃問題。大商業(yè)首先要考慮招商問題和主題設(shè)定。商業(yè)地產(chǎn)要有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)做的最大的地產(chǎn)商大連萬達(dá)王健林放言,今后萬達(dá)的所有商業(yè)1平方米都不賣。商業(yè)地產(chǎn)是專業(yè)課題，一定要考慮后期經(jīng)營問題。返租不是長久之計(jì)，未來的商業(yè)地產(chǎn)一定要走香港的道路，商業(yè)地產(chǎn)最終要通過長期收益來解決回報(bào)問題。商業(yè)地產(chǎn)最終要靠商業(yè)管理運(yùn)營走向良性循環(huán)。謝謝您的聆聽2006－8－25中林佳湖

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開盤推廣方案【開啟蔚藍(lán)理想】一、活動(dòng)目的【市場前提】*周邊競爭對手爭相年前開盤，我們目前需將積累的近600多戶意向客戶轉(zhuǎn)化為準(zhǔn)客戶，及時(shí)截流。【活動(dòng)目的】*元旦活動(dòng)，旨在開發(fā)新老客戶資源，展示中林佳湖的魅力，并讓產(chǎn)品與消費(fèi)者之間充分發(fā)生互動(dòng)，*通過在中林錦苑的活動(dòng)，以成功的工程凸現(xiàn)中林的品牌承諾及實(shí)力，給消費(fèi)者以信心；*開盤當(dāng)日慶典，旨在渲染慶典氣氛，重點(diǎn)是客戶辦理大定手續(xù)。二、元旦活動(dòng)主旨【主題】開啟蔚藍(lán)理想中林新年慶典*活動(dòng)以展示佳湖魅力為主，緣自“一灣蔚藍(lán)自然是家〞的主題形象訴求，考慮將產(chǎn)品的特點(diǎn)：水主題園林、休閑自然國際的新生活方式展示出來，讓消費(fèi)者對產(chǎn)品充分了解，全面營造佳湖品質(zhì)形象，以打動(dòng)消費(fèi)者；*將佳湖未來生活場景以及產(chǎn)品的高品位通過現(xiàn)場活動(dòng)及其它方式表達(dá)，讓人們提前體驗(yàn)佳湖不一樣的生活。三、活動(dòng)安排開啟蔚藍(lán)理想中林新年慶典

蔚藍(lán)生活一：“開啟蔚藍(lán)理想〞長卷新年寄語大行動(dòng)蔚藍(lán)生活二：國際流行住宅形態(tài)之水景住宅藝術(shù)講座—美國泛亞易道蔚藍(lán)生活三：人與自然的親密游戲〔水岸生活〕

蔚藍(lán)生活四：蔚藍(lán)風(fēng)情DIY手藝坊蔚藍(lán)生活五：中林賀年紅酒嘉年華

四、活動(dòng)細(xì)節(jié)【蔚藍(lán)生活一】：“開啟蔚藍(lán)理想〞長卷新年寄語大行動(dòng)

地點(diǎn)：中林錦苑小區(qū)大門口或商業(yè)街；核心：*為人們提供一個(gè)展示未來希望的契機(jī)，用對生活的美好愿望開啟中林慶典的序幕；*群眾參與效應(yīng)容易被帶動(dòng)，襯托現(xiàn)場慶典氣氛，并具有社會(huì)意義。方式：錦苑門口的百米藍(lán)色布卷的鋪設(shè)，現(xiàn)場提供彩色油性筆，讓到場的每個(gè)人涂寫出對新一年的希望，讓整條布卷形成繽紛的藍(lán)色海洋。

【蔚藍(lán)生活二】：國際流行住宅形態(tài)之水景住宅藝術(shù)講座—美國泛亞易道

地點(diǎn)：中心區(qū)園林地帶；核心：*置身于錦苑的園林中，在自然的環(huán)境中國際大師與消費(fèi)者面對面，極具親和力；*將面對面的主題放大到國際性流行時(shí)態(tài)，及理想人居環(huán)境。旨在讓消費(fèi)者開拓眼界，增長知識(shí)，同時(shí)由易道將落實(shí)于昆明實(shí)地的中林佳湖的設(shè)計(jì)人文理念剖析給大家，讓買家對于產(chǎn)品有充分的了解。方式：*易道的外籍主設(shè)計(jì)師現(xiàn)場與消費(fèi)者面對面，通過圖片的展示，及解說的方式，與消費(fèi)者輕松交流。

【蔚藍(lán)生活三】：人與自然的親密游戲〔水岸生活〕

地點(diǎn)：水墻或噴泉處；核心：*全面展現(xiàn)水景住宅的生態(tài)，人性化一面，建立人們對于佳湖的獨(dú)特印象，讓人們提前進(jìn)入體驗(yàn)時(shí)代，通過游戲體驗(yàn)70%的親水率帶給人們?nèi)绾尾灰粯拥纳?！方式?游戲模擬居住水岸生活中，與自然界的動(dòng)、植物的對話；*由幻燈片打出各種水邊植物的圖片，請參與者選出選項(xiàng)中的正確答案，并可詳細(xì)獲得該植物的特性說明，答對者可獲得精美禮品一份。*模擬各種鳥類的鳴叫聲，同樣請參與者選出選項(xiàng)中的正確答案，并可獲獎(jiǎng)。

【蔚藍(lán)生活四】：蔚藍(lán)風(fēng)情DIY手藝坊地點(diǎn)：商業(yè)街；核心：*將水景藍(lán)色文化徹底打透，讓人們積極參與到創(chuàng)造的過程，并留下深刻印象；*展現(xiàn)中林文化的年輕、創(chuàng)造的一面。方式：*以“蔚藍(lán)風(fēng)情〞為主題的水岸手工藝品的制作，由開發(fā)商提供相關(guān)的制作工具、原材料。由參與者親自構(gòu)思、制作、完成。所設(shè)計(jì)作品可參加“中林蔚藍(lán)理想〞創(chuàng)意品的評比，參與者及獲獎(jiǎng)?wù)叨伎色@得禮品；*原料提示：石子、木板、蘆葦、麻繩、碎布片、顏料；*將商業(yè)步行街變成DIY手藝一條街。

【蔚藍(lán)生活五】：中林賀年紅酒嘉年華地點(diǎn)：中林錦苑會(huì)所大堂；核心：*讓錦苑及佳湖新老業(yè)主歡聚一堂，答謝業(yè)主一直的支持，也希望新的一年此情長青；*開啟老客戶資源，用強(qiáng)大的老業(yè)主信任感建立人們對于佳湖的認(rèn)可。方式：*高雅、尊貴的氣氛，讓業(yè)主們充分體會(huì)到作為中林的一份子的非凡身份感受；*建議啟動(dòng)中林VIP金、銀會(huì)員，成功介紹客戶是成為會(huì)員的前提，會(huì)員能享受到各商家相應(yīng)的貴賓待遇。五、流程安排【時(shí)間】：2003年1月1日【地點(diǎn)】：中林錦苑AM：9：30慶典開幕“開啟蔚藍(lán)理想〞長卷新年寄語大行動(dòng)；AM：10：00國際流行住宅形態(tài)之水景住宅藝術(shù)講座；

AM：9：30---12：00人與自然的親密游戲/每隔15分鐘一次；蔚藍(lán)風(fēng)情DIY手藝坊一直開放；PM：2：30—4：30人與自然的親密游戲/每隔15分鐘一次；蔚藍(lán)風(fēng)情DIY手藝坊一直開放；PM：7：30—9：30中林賀年紅酒嘉年華

六、現(xiàn)場包裝

1【活動(dòng)分區(qū)】1、水景住宅藝術(shù)講座22、人與自然的親密游戲3、中林賀年紅酒嘉年華34、蔚藍(lán)風(fēng)情DIY手藝坊5、“開啟蔚藍(lán)理想〞長卷新年寄語4

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【現(xiàn)場包裝】入口處：*巨型賀年彩飄中國結(jié)、活動(dòng)信息及即將開盤信息條幅；*中林佳湖〞海軍陸戰(zhàn)隊(duì)“式保安迎賓；*流程海報(bào)；*蔚藍(lán)色長布卷；商業(yè)街：*活動(dòng)標(biāo)牌；會(huì)所：*活動(dòng)標(biāo)牌；*流程海報(bào)；*入門橫幅；水幕處：*佳湖人文展板*活動(dòng)標(biāo)牌園林講座：中林佳湖展板*園林效果圖、樓體效果圖、園林介紹、建筑規(guī)劃介紹；*活動(dòng)標(biāo)牌

七、其它包裝【通路包裝】戶外廣告牌：提前半個(gè)月，用巨幅條幅的方式，傳遞元旦活動(dòng)信息及開盤信息*櫻花立交廣告牌；*十里長街廣告牌；十里長街路旗：提前半個(gè)月，傳遞元旦活動(dòng)信息及開盤信息?！臼蹣翘幇b】*橫幅：元旦活動(dòng)信息及開盤信息；*活動(dòng)海報(bào)；*新年〞?！白?；*中林VIP卡、及程序介紹；

八、媒介方案[一、報(bào)紙廣告]媒體策略：*保持原定以建立中林地產(chǎn)品牌形象的軟文攻擊不變，提前半個(gè)月，將慶典信息及開盤信息全面?zhèn)鬟f；*報(bào)眼形式：開盤前提前一周，倒計(jì)時(shí)：中林地產(chǎn)巨作中林佳湖即將傾情開盤！還有6天！[二、電視廣告]

5秒鐘標(biāo)板：*集中單一展示樓盤形象口號(hào)，并傳遞慶典活動(dòng)及開盤信息；*慶典活動(dòng)前提前二周時(shí)間，12月15日-1月1日1月1日—1月20日/每天8次。[三、電臺(tái)廣告]

30秒電臺(tái)廣告：*音樂臺(tái)，整點(diǎn)或半點(diǎn)報(bào)時(shí)電臺(tái)廣告；*12月15日-1月1日1月1日—1月20日

[創(chuàng)意方案1]時(shí)間 媒體版式 主題12月4日云南日報(bào)/春城晚報(bào)半版軟文

昆明，呼喚城市土地運(yùn)營商星期三12月6日云南日報(bào)/春城晚報(bào)半版軟文

中林品牌之路星期五12月11日云南日報(bào)/春城晚報(bào)半版軟文中林模式：立足片區(qū)，輻射城市星期三

12月18日云南日報(bào)/春城晚報(bào)半版軟文中林理念：高調(diào)做事，低調(diào)做人星期三

12月20日云南日報(bào)/春城晚報(bào)半版硬性〞開啟蔚藍(lán)理想“中林新年慶典星期五〔開盤信息〕--[創(chuàng)意方案2]時(shí)間 媒體版式 主題12