重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告(20152016)匯總

22021-16年重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)2021年4月17日2Catalog目錄2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)回憶一2021年一季度市場(chǎng)概況二三潤(rùn)一江·公園置尚概況四總結(jié)2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)回憶212021年房地產(chǎn)宏觀政策2重慶概況人均GDP排名1區(qū)縣渝中區(qū)2015年GDP（億元）958.17常住人口（萬(wàn)人）64.95人均GDP14.75總GDP排名3人均GDP排名2區(qū)縣九龍坡2015年GDP（億元）1003.57常住人口（萬(wàn)人）118.69人均GDP8.46總GDP排名2人均GDP排名3區(qū)縣江北區(qū)2015年GDP（億元）687.31常住人口（萬(wàn)人）84.98人均GDP8.09總GDP排名7人均GDP排名4區(qū)縣南岸區(qū)2015年GDP（億元）679.38常住人口（萬(wàn)人）85.81人均GDP7.92總GDP排名8人均GDP排名5區(qū)縣渝北區(qū)2015年GDP（億元）1193.34常住人口（萬(wàn)人）155.09人均GDP7.69總GDP排名1人均GDP排名8區(qū)縣巴南區(qū)2015年GDP（億元）568.34常住人口（萬(wàn)人）100.58人均GDP5.65總GDP排名11人均GDP排名9區(qū)縣北碚區(qū)2015年GDP（億元）430.34常住人口（萬(wàn)人）78.62人均GDP5.47總GDP排名13人均GDP排名14區(qū)縣大渡口區(qū)2015年GDP（億元）159.72常住人口（萬(wàn)人）33.27人均GDP4.8總GDP排名29人均GDP排名7區(qū)縣渝中區(qū)2015年GDP（億元）714.3常住人口（萬(wàn)人）112.83人均GDP6.33總GDP排名621.宏觀經(jīng)濟(jì)GDP:2021年政府致力于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，將投資驅(qū)動(dòng)、以制造業(yè)為主導(dǎo)轉(zhuǎn)變?yōu)橐孕跒閷?dǎo)向、由消費(fèi)驅(qū)動(dòng)，但效勞業(yè)增速缺乏以彌補(bǔ)投資增速放緩所帶來(lái)的空缺。中國(guó)三季度GDP同比增速為6.9%，創(chuàng)2021年第一季度以來(lái)新低，八年來(lái)首次跌破7%。重慶GDP增速連續(xù)8年高于全國(guó)水平，且保持10%以上高速開展態(tài)勢(shì)，2021年重慶GDP到達(dá)15719.72億元，增速達(dá)11%，領(lǐng)跑全國(guó)；CPI:重慶CPI與全國(guó)保持一致，自2021年年初起，CPI同比漲幅連續(xù)位于２％以下的區(qū)間內(nèi)，CPI持續(xù)走低，短期內(nèi)難有超預(yù)期寬松,12月CPI預(yù)計(jì)同比增速1.6%，略高于上月，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下滑的趨勢(shì)正在減緩，但全年仍在探底中收官；中國(guó)GDP八年首次跌破7%，但重慶持續(xù)保持11%的高速開展，CPI落入“1〞時(shí)代,經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)成第一要?jiǎng)?wù)，支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)將受益；經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2房地產(chǎn)投資全國(guó)房地產(chǎn)投資：1-11月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資87702億元，同比名義增長(zhǎng)1.3%。全年走勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)增速?gòu)哪瓿蹰_始下滑，屢創(chuàng)新低，房地產(chǎn)投資占比17.6%，下滑1.3個(gè)百分點(diǎn)；重慶房地產(chǎn)投資：1-11月，重慶房地產(chǎn)開發(fā)投資3358.13億元，同比增長(zhǎng)3.3%，增速比1-10月回落2.7個(gè)百分點(diǎn)。，房地產(chǎn)投資占比24.4%，高于全國(guó)6個(gè)百分點(diǎn)；15年土地“有供有限〞，房企投資謹(jǐn)慎，土地購(gòu)置面積持續(xù)下滑，使得全國(guó)及重慶房地產(chǎn)投資累計(jì)增速創(chuàng)新低，但房地產(chǎn)投資占比仍維持在24%，遠(yuǎn)超全國(guó)6個(gè)百分點(diǎn)2.中央政策2021年中央對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)度發(fā)生顛覆性變化，全面支持自住和改善型購(gòu)房需求，從供給端、需求端和企業(yè)端三方面齊抓共管。 在供給端：執(zhí)行“有供有限〞，從土地源頭控制商品房供給；在需求端：降首付、降利率、減稅費(fèi)、予補(bǔ)貼、放寬公積金貸款政策，取消外國(guó)人購(gòu)房限制等多手段并施，刺激購(gòu)房需求釋放； 需求端供應(yīng)端需求端需求端需求端需求端需求端2月28日降息0.25個(gè)點(diǎn)3月30日330新政免營(yíng)業(yè)稅5改25月11日降息0.25個(gè)點(diǎn)6月28日降息、將準(zhǔn)0.25個(gè)點(diǎn)8月29日取消限外9月30日非限購(gòu)城市商貸首付25%推進(jìn)公積金異地貸款、鼓勵(lì)公積金貸款證券化11月10日習(xí)近平提出要化庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)開展3月27日國(guó)土部?jī)?yōu)化住房用地供給結(jié)構(gòu)4月19日將準(zhǔn)1個(gè)點(diǎn)3-6月福建、成都、遼寧等省提出摸清商品房住宅存量，進(jìn)行分類調(diào)控，允許開發(fā)商進(jìn)行工程住房套型結(jié)構(gòu)調(diào)整或房地產(chǎn)工程轉(zhuǎn)型8月25日降息將準(zhǔn)0.25個(gè)點(diǎn)8月30日結(jié)清貸款公積金夠二套首付2成10月23日降息0.25、將準(zhǔn)0.5個(gè)點(diǎn)11月11日李克強(qiáng)提出加快戶籍制度改革帶動(dòng)住房消費(fèi)需求端需求端需求端供應(yīng)端需求端需求端定調(diào)中央層面需求端2近一年全國(guó)樓市調(diào)控政策不斷放寬，而重慶地方政府也在積極落實(shí)，經(jīng)濟(jì)下行周期內(nèi)，重慶政府力挺樓市。落實(shí)2021年“930〞政策，2021年5月重慶發(fā)布的?關(guān)于做好住房金融效勞工作的通知?已開始實(shí)施，首套房及二套房〔結(jié)清貸款〕首付三成，利率可打7折，二套房〔未結(jié)清貸款〕，商貸首付四成。3.地方政策重慶積極落實(shí)，房貸政策不斷放寬地方層面2015年5月降低降低公積金貸款門檻，市公積金中心下發(fā)了?關(guān)于開展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知?，連續(xù)足額繳存住房公積金6個(gè)月〔含〕以上即可申請(qǐng)住房公積金貸款。重慶市人民政府辦公廳印發(fā)?關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)開展的通知?，首套房商貸最低首付款比例調(diào)整為25%，住房公積金貸款最低首付款比例統(tǒng)一調(diào)整為20%。210月15日發(fā)布?重慶市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)開展的通知?秋季房交會(huì)期間，重慶政府再發(fā)文“救市〞，商住比可調(diào)，落實(shí)最低首付比例政策，買賣雙方均獲益。安置房新規(guī)重點(diǎn)解讀利好開發(fā)企業(yè)利好購(gòu)房者商住比可調(diào)戶型結(jié)構(gòu)可調(diào)房地產(chǎn)權(quán)證可分宗辦理稅費(fèi)優(yōu)惠首付比例放寬安置房新規(guī)公共效勞工程建設(shè)利好區(qū)域開展融資支持減緩?fù)恋毓┙o2重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀環(huán)境小結(jié)經(jīng)濟(jì)下行壓力大，市場(chǎng)回暖周期長(zhǎng)宏觀救市政策頻出，樓市謹(jǐn)慎樂觀房地產(chǎn)行業(yè)仍舊會(huì)被作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要抓手，未來(lái)政策紅利延續(xù)地方政策環(huán)境：重慶地方政府積極落實(shí)中央政策，經(jīng)濟(jì)下行周期內(nèi)，重慶政府力挺樓市，發(fā)文“救市〞，商住比可調(diào)，落實(shí)最低首付比例政策，買賣雙方均獲益；中央政策環(huán)境：2021年中央對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)度發(fā)生顛覆性變化，全面支持自住和改善型購(gòu)房需求，從供給端、需求端和企業(yè)端三方面齊抓共管；經(jīng)濟(jì)環(huán)境：經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)繼續(xù)不樂觀，中國(guó)GDP八年首次跌破7%，CPI落入“1〞時(shí)代,重慶經(jīng)濟(jì)仍舊保持高速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)成第一要?jiǎng)?wù)，支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)將受益；222021年重慶商品房土地市場(chǎng)篇2

2009201020112012201320142015成交宗數(shù)（宗）116130131181216143155土地面積（萬(wàn)方）80210709371562196612891200建筑規(guī)模（萬(wàn)方）2391232022813328446130062951容積率2.982.172.432.132.542.522.70土地價(jià)格（萬(wàn)元/畝）346315430306478398369增長(zhǎng)率（%）77.1-8.736.5-28.956.2-16.7-7.3樓面地價(jià)（元/㎡）1739218326522151256325582253增長(zhǎng)率（%）7425.621.5-18.919.2-0.2-11.91.整體情況——整體特征2021“有供有限〞政策出臺(tái)，重慶土地市場(chǎng)成交宗數(shù)上升，但總量較去年有所下滑，成交面積下跌7%，成交價(jià)格下跌7.3%，樓面地價(jià)下跌11.9%21.整體情況——價(jià)格特征2021年受房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷影響，土地市場(chǎng)主要以底價(jià)成交為主，占比94%，綜合溢價(jià)率下滑幅度較大21.整體情況——規(guī)模特征容積率分布2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年＜221%31%31%36%32%29%26%2-324%37%24%32%40%48%54%3-532%17%36%27%25%19%16%＞524%15%10%5%3%4%4%2021年重慶商品房用地綜合容積率為2.7，商住綜合用地仍為市場(chǎng)主流；容積率分布主要集中在2-3之間。21.整體情況——價(jià)格特征2021年受房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷影響，土地市場(chǎng)主要以底價(jià)成交為主，占比94%，綜合溢價(jià)率下滑幅度較大21.整體情況——類型特征土地用途土地宗數(shù)土地面積總建筑面積樓面地價(jià)占比情況商品住宅43328.85695.65185228%商業(yè)商務(wù)48235.68549.81222631%商住綜合64635.901705.16242541%年份商品住宅商住綜合商業(yè)商務(wù)土地面積土地單價(jià)土地面積土地單價(jià)土地面積土地單價(jià)200940992457307381642574201075343198154263968789201144453968242434137751820121045227989673254013331201310820354158495193112583201461143749132441409533620154933261953943335353462021年重慶主城商住綜合類用地占比達(dá)41%，商品住宅占比達(dá)28%，商業(yè)商務(wù)占比僅31%；單價(jià)方面，除商業(yè)商務(wù)用地外，其余兩類用地均有所下滑。22.板塊成交——板塊格局北區(qū)重點(diǎn)板塊：兩路-空港板塊再次被公園地產(chǎn)、學(xué)區(qū)房概念炒熱，商品房用地成交最大，成交2159畝；其次為大竹林組團(tuán)〔金科、龍湖等品牌房企拿地，入住大竹林〕成交1425畝；價(jià)格方面，觀音橋組團(tuán)價(jià)格最高。215年重慶商品房市場(chǎng)篇322021年商品房全年供給2420萬(wàn)方，環(huán)比下滑3%，六年以來(lái)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。連續(xù)幾年的高供給在2021年到達(dá)頂峰，市場(chǎng)壓力逐步增大，2021年市場(chǎng)環(huán)境長(zhǎng)期處在“去庫(kù)存〞新常態(tài)下是供給首次出現(xiàn)下滑的主因。從右圖可以看出，2021年同歷年相似3、4、9月依然是市場(chǎng)供給旺季，區(qū)別于歷年的是2021年在5月出現(xiàn)了年內(nèi)供給峰值269萬(wàn)方，6月至8月供給持續(xù)走低。供給峰值的提早出現(xiàn)，說(shuō)明市場(chǎng)去化能力減弱，迫使企業(yè)推售謹(jǐn)慎，后續(xù)供給缺乏。1.市場(chǎng)供給——整體預(yù)售2021年重慶商品房供給2420萬(wàn)方，六年以來(lái)首次出現(xiàn)環(huán)比下跌，傳統(tǒng)供給旺季提前，銷售壓力增大，迫使企業(yè)推售謹(jǐn)慎。2巴南區(qū)增速成唯一亮點(diǎn)，重慶二環(huán)區(qū)域占比全面下降，非核心區(qū)域供給逐步走低，市場(chǎng)逐步向城市中心轉(zhuǎn)移。1.市場(chǎng)供給——區(qū)域供給2021年渝北區(qū)市場(chǎng)供給585萬(wàn)方依然居首，市場(chǎng)占比24%，較2021年下降2個(gè)百分點(diǎn)；巴南區(qū)區(qū)躍居為第二供給大區(qū)，15年供給376萬(wàn)方，市場(chǎng)份額由14年的11%上升至15%；如右圖所示：九龍坡區(qū)、沙坪壩區(qū)、北碚區(qū)、大渡口區(qū)等重慶二環(huán)區(qū)域占比全面下降；22021年主城商品住宅供給1611萬(wàn)方，環(huán)比下降11%，市場(chǎng)份額占比約67%。從區(qū)域供給來(lái)看，商品住宅供給主要集中在渝北區(qū)，供給量389萬(wàn)方，其次為九龍坡區(qū)、沙坪壩區(qū)、巴南區(qū)等。年份住宅預(yù)售面積非住宅預(yù)售面積商品房預(yù)售面積非住宅比重20101828248207611.90%20111794287208013.80%20121731449218120.60%20131838478231619.76%20141810682249227.37%20151611809242033.4%增長(zhǎng)率-11%19%-3%6.06%2021年重慶商品住宅供給1611萬(wàn)方，環(huán)比下滑11%，同時(shí)住宅產(chǎn)品市場(chǎng)份額持續(xù)走低。1.市場(chǎng)供給——類別供給22.市場(chǎng)成交——整體成交2021-2021年重慶主城商品房市場(chǎng)成交量月度走勢(shì)圖〔萬(wàn)方〕2021年重慶主城商品房成交2266萬(wàn)方，環(huán)比下跌3.8%，連續(xù)兩年成交總量下滑，樓市增長(zhǎng)動(dòng)力明顯缺乏。從右圖可以看出，2021年樓市成交走勢(shì)根本與歷年相似，峰值出現(xiàn)在4月，成交面積242萬(wàn)方，但相較于2021年最大值降幅明顯，其余月份變化平緩，無(wú)明顯淡旺季之分，年末翹尾現(xiàn)象仍然存在。2021年商品房成交2266萬(wàn)方，連續(xù)兩年環(huán)比下跌；4月成交達(dá)峰值，整體走勢(shì)平緩，年末翹尾。22.市場(chǎng)成交——區(qū)域成交2021-2021年重慶主城各區(qū)域商品房成交量占比圖2021年半數(shù)區(qū)域成交量下降，大渡口區(qū)下滑尤為嚴(yán)重。2021年2021年2021年重慶商品房成交主力仍然在渝北區(qū)，其597萬(wàn)方遠(yuǎn)高于其他區(qū)域，但渝北區(qū)成交環(huán)比下滑；2021年重慶有近半數(shù)區(qū)域成交量出現(xiàn)不同幅度下降，其中大渡口區(qū)下滑幅度最大，主要因?yàn)閰^(qū)域開發(fā)新區(qū)處于起步階段，在售工程較少影響；23.市場(chǎng)價(jià)格——整體價(jià)格2021年商品房成交建面均價(jià)6918元/平方米，較2021年下降218元/平米，降幅3%，樓市均價(jià)再度回到七千以下；2021年樓市銷售壓力劇增，存量風(fēng)險(xiǎn)明顯增大，“去庫(kù)存〞成為房企首要目標(biāo)，降價(jià)走量成為樓市常態(tài)。2021年重慶商品房建面均價(jià)6918元/平米，漲環(huán)比下滑3%。銷售和存量雙重壓力下降價(jià)去庫(kù)存成為房企必然選擇。22021年1月受春節(jié)假期影響，商品房?jī)r(jià)格明顯低位地步；從3月開始受到全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，政府政策性刺激拉伸樓市短暫回調(diào)；6月樓市均價(jià)到達(dá)年內(nèi)峰值，達(dá)7276元/平米，但相較于去年月度最高均價(jià)下滑僅800元/平米；下半年政策效應(yīng)逐步降低，樓市回調(diào)不明，銷售壓力持續(xù)，房企“去庫(kù)存〞銷售策略，重慶樓市均價(jià)持續(xù)低位走勢(shì)運(yùn)行。3.市場(chǎng)價(jià)格——月度走勢(shì)經(jīng)過(guò)2021年價(jià)格連續(xù)波動(dòng)調(diào)整，2021年重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)均價(jià)波動(dòng)明顯減少，整體價(jià)格呈低位平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)，年內(nèi)月度最高價(jià)僅7276元/平米，同時(shí)年末價(jià)格翹尾行情不再。23.市場(chǎng)價(jià)格——區(qū)域比照2021年整體均價(jià)回落，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，剛需市場(chǎng)影響尤為嚴(yán)重。2021年雖然渝中區(qū)商品房成交均價(jià)下滑近2000元/平米，但仍是均價(jià)最高區(qū)域；2021年除北碚區(qū)、江北區(qū)外，其余主城區(qū)銷售均價(jià)均有不同幅度回落，其中渝中區(qū)下滑17%，巴南區(qū)下滑11%；2〔1〕整體：2021年新增供給普通住宅占56%，洋房占10%，別墅7%，辦公8%，商業(yè)17%；成交中普通住宅占51%，洋房占8%，別墅占6%；辦公6%，商業(yè)8%；〔2〕普通住宅：2021年供求規(guī)模與2021年根本持平，但價(jià)格繼續(xù)下滑；〔3〕洋房：2021年供求比進(jìn)一步下滑，需求釋放明顯，且價(jià)格環(huán)比上漲：〔4〕別墅：2021年供給大幅萎縮，市場(chǎng)壓力減小，均價(jià)小幅下滑；〔5〕辦公：2021年辦公產(chǎn)品價(jià)格進(jìn)一步下滑，拉升整體去化，供求比進(jìn)一步下滑；〔6〕商業(yè)：連續(xù)兩年供給爆發(fā)性增長(zhǎng)，未來(lái)短時(shí)期內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)或持續(xù)高供給、高庫(kù)存、地區(qū)化狀態(tài)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈。4.分類產(chǎn)品——整體比照商品住宅市場(chǎng)呈量穩(wěn)價(jià)跌趨勢(shì)，寫字樓逐步趨穩(wěn)，商業(yè)市場(chǎng)已成未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)最大業(yè)態(tài)2015年2014年業(yè)態(tài)供應(yīng)量（萬(wàn)方）成交體量（萬(wàn)方）建面均價(jià)（元/㎡）供求比供應(yīng)量（萬(wàn)方）成交體量（萬(wàn)方）建面均價(jià)（元/㎡）供求比高層1366134461831.01347122562041.1洋房24220075891.224418874001.3別墅168146115061.2219140127271.6辦3182130116011.4商業(yè)406205135392.0361142166292.52021主城各物業(yè)類型產(chǎn)品供求價(jià)走勢(shì)2普通住宅價(jià)格平穩(wěn)，改善型住房?jī)r(jià)格有上浮趨勢(shì)，商業(yè)產(chǎn)品價(jià)格波動(dòng)大，市場(chǎng)壓力仍然明顯，辦公市場(chǎng)逐步上行。4.分類產(chǎn)品——價(jià)格趨勢(shì)普通住宅：價(jià)格年度走勢(shì)平穩(wěn)，5800-6300元/平米小幅震蕩；花園洋房；上半年價(jià)格低位企穩(wěn)，下半年受政策利好改善型產(chǎn)品影響，價(jià)格波動(dòng)向上；別墅：價(jià)格波動(dòng)較大，峰值達(dá)14426元/平米，年末價(jià)格逐步上行；商業(yè)：2021年受局部重點(diǎn)商業(yè)工程拉升影響，商業(yè)產(chǎn)品價(jià)格整體呈波動(dòng)上升趨勢(shì)，市場(chǎng)壓力仍在，未來(lái)價(jià)格下行可能性大；辦公：上半年寫字樓市場(chǎng)以去庫(kù)存為主，價(jià)格緩步下行，下半年供給下降價(jià)格逐步攀高。2普通住宅成交主要面積、單價(jià)、總價(jià)均有小幅降低，剛需高層市場(chǎng)占有率進(jìn)一步擴(kuò)大成交結(jié)構(gòu)：普通住宅成交面積主要集中在建面60-80㎡，相較于去年進(jìn)一步縮??；成交單價(jià)主要集中在6000-8000元/㎡；

成交總價(jià)集中在40-70萬(wàn)元。4.分類產(chǎn)品——普通住宅2021與2021年普通住宅成交面積段走勢(shì)2021與2021年普通住宅成交單價(jià)段走勢(shì)2021與2021年普通住宅成交總價(jià)段走勢(shì)22021與2021年房住宅成交單價(jià)段走勢(shì)2021與2021年房住宅成交總價(jià)段走勢(shì)4.分類產(chǎn)品——洋房住宅2021與2021年洋房住宅成交面積段走勢(shì)受政策利好因素影響，洋房住宅成交主要面積、單價(jià)、總價(jià)均有提高，改善型住房市場(chǎng)逐步走高。成交結(jié)構(gòu)：洋房住宅成交面積主要集中在建面110-150㎡；成交單價(jià)主要集中在6000-8000元/㎡且1萬(wàn)以上單價(jià)洋房增長(zhǎng)明顯；

成交總價(jià)集中在80-200萬(wàn)元。24.分類產(chǎn)品——?jiǎng)e墅住宅2021與2021年別墅成交面積段走勢(shì)2021與2021年別墅成交單價(jià)段走勢(shì)2021與2021年別墅成交總價(jià)段走勢(shì)別墅產(chǎn)品成交走勢(shì)與2021年根本一致，但經(jīng)濟(jì)型別墅有小幅萎縮趨勢(shì)，豪宅別墅持續(xù)高位成交結(jié)構(gòu)：別墅產(chǎn)品成交面積主要集中在建面150㎡及以上產(chǎn)品，經(jīng)濟(jì)型別墅市場(chǎng)占有率走低；成交單價(jià)主要集中在9000元/㎡-10000元/㎡及以上；成交總價(jià)集中在150萬(wàn)元以上，且300萬(wàn)以上豪宅表現(xiàn)成亮點(diǎn)。24.分類產(chǎn)品——商業(yè)2021與2021年商業(yè)成交面積段走勢(shì)2021與2021年商業(yè)成交單價(jià)段走勢(shì)2021與2021年商業(yè)成交總價(jià)段走勢(shì)商業(yè)產(chǎn)品受存量壓力影響，經(jīng)濟(jì)型投資商鋪增多，低總價(jià)占比提高。成交結(jié)構(gòu)：商業(yè)產(chǎn)品成交面積主要集中在建面30-50㎡及250㎡以上產(chǎn)品；成交單價(jià)主要集中在10000元/㎡以上，但7000-9000元/㎡產(chǎn)品逐步增多；

成交總價(jià)60萬(wàn)以下商品明顯增多。24.分類產(chǎn)品——辦公2021與2021年辦公成交面積段走勢(shì)2021與2021年辦公成交單價(jià)段走勢(shì)2021與2021年辦公成交總價(jià)段走勢(shì)辦公產(chǎn)品持續(xù)去庫(kù)存，受開發(fā)商低價(jià)走量銷售策略影響，低總價(jià)辦公產(chǎn)品增多。成交結(jié)構(gòu)：辦公產(chǎn)品成交面積主要集中在建面200㎡及以上產(chǎn)品；成交單價(jià)主要集中在9000元/㎡及以上，但5000元/㎡以下低價(jià)產(chǎn)品增多明顯；

成交總價(jià)集中在200萬(wàn)元以上，50萬(wàn)以下辦公產(chǎn)品增多。22021年一季度市場(chǎng)概況12021年房地產(chǎn)宏觀政策22021年房地產(chǎn)新政匯總1、調(diào)整公積金貸款利率2、鼓勵(lì)租售并舉3、居住證新政4、農(nóng)戶購(gòu)房補(bǔ)助6、契稅優(yōu)惠政策5、戶籍軌制更始7、貸款首付降低中央層面2地方層面1、重慶市關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)涉企政策促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)開展的意見2、重慶市國(guó)土房管局關(guān)于完善房地產(chǎn)工程用地配套政策的通知重慶3、中共重慶渝北區(qū)委關(guān)于加快建設(shè)臨空都市區(qū)的決定〔2021〕4、重慶市十三五規(guī)劃綱要222021年一季度重慶商品房市場(chǎng)篇21.去庫(kù)存——各地政府經(jīng)濟(jì)任務(wù)之一去庫(kù)存“去庫(kù)存〞納入今年我國(guó)五大經(jīng)濟(jì)任務(wù)之一，并將農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶、鼓勵(lì)各方購(gòu)置庫(kù)存商品房出租、鼓勵(lì)房企降價(jià)，以及取消過(guò)時(shí)的限制性措施等手段一并祭出。21.去庫(kù)存——各地政府經(jīng)濟(jì)任務(wù)之一重慶庫(kù)存面積超1400萬(wàn)㎡，套數(shù)約15萬(wàn)套，去庫(kù)存約半年重慶市2015年底房地產(chǎn)庫(kù)存表行政區(qū)域庫(kù)存面積（萬(wàn)㎡）庫(kù)存套數(shù)（萬(wàn)套）沙坪壩211.33.18江北176.31.72渝北173.61.73南岸169.41.57北部新區(qū)168.81.5巴南144.91.68九龍坡136.11.6北碚114.31合計(jì)1294.713.98第一，加大土地供給調(diào)控力度，兩年內(nèi)土地供給規(guī)模逐年減少10%，商品房新開工面積增速控制在3%以內(nèi)。第二，拓展市場(chǎng)。加大戶籍制度改革力度，持續(xù)推動(dòng)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在就業(yè)地落戶，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)農(nóng)民工及外來(lái)人口新增購(gòu)房100萬(wàn)平方米，開展專業(yè)化住房租賃市場(chǎng)去房地產(chǎn)庫(kù)存100萬(wàn)平方米。推廣首套房、改善性購(gòu)房的稅收優(yōu)惠政策和有關(guān)金融、信貸、公積金等房地產(chǎn)調(diào)控政策，采取措施激活二手房市場(chǎng)。第三，切實(shí)降低房地產(chǎn)企業(yè)稅費(fèi)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率由20%調(diào)整為15%，非普通住宅、商業(yè)、車庫(kù)的土地增值稅預(yù)征率由3.5%調(diào)整為2%，普通住宅土地增值稅預(yù)征率執(zhí)行1%。第四，全面推行貨幣化安置。原那么上停止新建安置房，在征地農(nóng)轉(zhuǎn)非、國(guó)有土地上房屋征收、城市棚戶區(qū)改造中，通過(guò)減免稅費(fèi)等方式鼓勵(lì)區(qū)縣政府通過(guò)購(gòu)置商品房或搭建效勞平臺(tái)組織居民自主購(gòu)房等方式安置，通過(guò)貨幣化安置去房地產(chǎn)庫(kù)存400萬(wàn)平方米。第五，推動(dòng)房地產(chǎn)功能轉(zhuǎn)型。通過(guò)調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，推進(jìn)房地產(chǎn)與文化體育、健康養(yǎng)老、教育醫(yī)療、眾創(chuàng)空間、停車場(chǎng)融合開展。鼓勵(lì)有實(shí)力房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組經(jīng)營(yíng)困難的企業(yè)，將符合條件的庫(kù)存商品房改造為停車樓。22.市場(chǎng)供需——區(qū)域供給受此影響，一季度商品住宅供給量為277萬(wàn)平方米，較去年同期下降12%。去年以來(lái)從國(guó)家到地方出臺(tái)的降息、降低首付比例、公積金政策調(diào)整等一系列政策效果積累顯現(xiàn)，重慶商品住宅市場(chǎng)逐漸企穩(wěn)，進(jìn)入2021年重慶商品房住宅市場(chǎng)回暖明顯，一月份成交量大幅上升，結(jié)束了去年7月份以來(lái)的同比負(fù)增長(zhǎng)。本季度一手商品住宅成交375.8萬(wàn)平方米，較去年同期大幅上漲14%。本季度中新工程落戶帶動(dòng)渝北區(qū)內(nèi)的兩江新區(qū)成為市場(chǎng)熱點(diǎn)，令渝北區(qū)供給量和成交量都居于首位。主要目標(biāo)去庫(kù)存房地產(chǎn)量增價(jià)穩(wěn)一季度住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)供給量下降，成交量上漲的勢(shì)態(tài)。其中，2月份受春節(jié)長(zhǎng)假和新政策出臺(tái)市場(chǎng)預(yù)期不明朗的影響，各開發(fā)企業(yè)保持觀望推盤意愿不強(qiáng)，當(dāng)月新增供給出現(xiàn)了較明顯的下降；住宅2寫字樓短期內(nèi)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)面臨去化壓力但依托城市快速開展未來(lái)潛力可期本季度市場(chǎng)表現(xiàn)較為活潑，雖然沒有新增供給的刺激，但吸納量依然到達(dá)63,194平方米的歷史較高水平；同時(shí)，甲級(jí)寫字樓整體空置率下降至43.7%，較上季度下降約5.2個(gè)百分點(diǎn)。一季度，需求依然主要來(lái)自金融行業(yè)、專業(yè)效勞類企業(yè)。值得注意的是，重慶作為國(guó)家重要現(xiàn)代制造業(yè)基地，政府近年來(lái)加大制造業(yè)開展，其對(duì)寫字樓的需求也有所增加，本季度制造業(yè)奉獻(xiàn)了11.25%份額，較2021年上升4個(gè)百分點(diǎn)。2021年1月中新〔重慶〕戰(zhàn)略性互聯(lián)互通示范工程管理局正式掛牌，重大利好消息令江北區(qū)成為市場(chǎng)熱點(diǎn)，空置率大幅下降至56.4%，較上個(gè)季度下降7.5個(gè)百分點(diǎn)；由于區(qū)域內(nèi)新增甲級(jí)寫字樓占比較大，江北區(qū)租金為每月每平方米103.2元，較上季度微漲1.4個(gè)百分點(diǎn)。渝中區(qū)本季度租金與上季度租金持平，為每月每平方米96.6元。232021年重慶商品房成交區(qū)域細(xì)分2零售業(yè)競(jìng)爭(zhēng)劇烈購(gòu)物中心調(diào)業(yè)態(tài)受電商快速開展和經(jīng)濟(jì)下滑的影響，傳統(tǒng)零售業(yè)受到較大沖擊。雖然購(gòu)物中心相較于百貨商場(chǎng)有較大優(yōu)勢(shì)，但為了應(yīng)對(duì)劇烈的競(jìng)爭(zhēng)也進(jìn)行積極的品牌調(diào)整。在此背景下，本季度全市商圈優(yōu)質(zhì)商業(yè)空置率較上季度上漲0.61個(gè)百分點(diǎn)至10.49%。由于市場(chǎng)存量較大以及市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)品牌的競(jìng)爭(zhēng)較為劇烈，令租金環(huán)比下滑0.39%至每月每平方米754元。作為各區(qū)域中開展最為成熟、購(gòu)物中心最為集中的兩個(gè)區(qū)域——渝中區(qū)和江北區(qū)，也是競(jìng)爭(zhēng)最劇烈的地方，由于區(qū)域內(nèi)局部商業(yè)擴(kuò)大品牌調(diào)整力度，渝中區(qū)和江北區(qū)本季度空置率出現(xiàn)不同程度的上漲，分別為11.6%和2.91%。未來(lái)5年，重慶將有超300萬(wàn)平方米優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心入市，其中六成是十萬(wàn)平方米以上大型工程，由以往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，新增優(yōu)質(zhì)商業(yè)能帶動(dòng)更多的品牌進(jìn)入重慶商業(yè)市場(chǎng)。屆時(shí)，核心商圈成熟度將得到進(jìn)一步提升，同時(shí)多圈層商業(yè)格局也將逐步形成，而商業(yè)品牌也會(huì)更加多元化。商業(yè)23.市場(chǎng)價(jià)格——區(qū)域