華高萊斯北京昌平二街綜合體項目市場定位報告

華高萊斯國際地產(chǎn)顧問（北京）有限公司昌平二街項目市場分析與定位報告REGALLLOYDSINTERNATIONALREALESTATECONSULTANTSBEIJINGCO.LTD2006年6月1（一）整體功能定位集“特色商業(yè)、高檔酒店、精致酒店服務(wù)式公寓”為一體的多功能城市綜合體一、整體定位特色商業(yè)：項目位置具有高度的稀缺性和不可比擬性，周邊主城區(qū)的密集人口和成熟的商業(yè)氛圍將為項目帶來巨大商機，并將與周邊繁華的鼓樓西街、鼓樓東街和鼓樓南街共同打造昌平最具人氣的都市商圈；高檔酒店：高檔酒店不僅進一步提升項目的品質(zhì)感，同時更好的提升建筑形象和商業(yè)價值；酒店服務(wù)式公寓：提供酒店服務(wù)的高檔公寓，進一步提升項目品質(zhì)感，投資自住兩相宜；多功能與建筑形象力的提升：該項目將全面提升昌平現(xiàn)有的建筑形象，現(xiàn)代簡潔的建筑外立面及富有變化的內(nèi)部空間，將營造出昌平最具特色的地標(biāo)性商業(yè)建筑，這里不僅是一個靚麗的建筑綜合體，更是一個有著高品質(zhì)購物環(huán)境、集各種休閑娛樂功能為一體的優(yōu)勢空間。2（二）物業(yè)類型及規(guī)模項目總規(guī)模：約4.3萬建筑平米（地上3.7萬建筑平米，地下：0.6萬建筑平米）項目分物業(yè)類型規(guī)模：項目分物業(yè)類型規(guī)模建議商業(yè)2～2.5萬平米酒店0.8～1萬平米酒店服務(wù)式公寓0.8～1.5萬平米總計4.3萬平米一、整體定位31、商業(yè)總規(guī)模分析建議區(qū)域商業(yè)總規(guī)模容量＝區(qū)域人口總量×人均消費支出×商業(yè)平均利潤率/（區(qū)域平均租金×核心商圈占比）其中：城鎮(zhèn)人口：約14萬（含高校學(xué)生），人均消費支出：9168元農(nóng)村人口：約1萬，人均消費支出：5365元商業(yè)平均利潤率為：6％～10％區(qū)域平均租金取值為：2元/平米/天核心商圈占比：65％～85％，取值：85％（區(qū)域商圈相對獨立，且周邊消費力偏低）區(qū)域商業(yè)總規(guī)模容量約為：15～17萬平米一、整體定位4區(qū)域商圈從現(xiàn)狀及潛在競爭分析，將逐步分化出三個核心區(qū)域，本項目處于中心區(qū)位，結(jié)合區(qū)域居民的相對均衡分布的現(xiàn)狀，各核心區(qū)域的商業(yè)空間吸引力相當(dāng)，結(jié)合商業(yè)規(guī)模定位研究穩(wěn)健性的原則，商圈內(nèi)部各核心區(qū)域的商業(yè)規(guī)模容量取值均等，所以本項目區(qū)域商業(yè)的規(guī)模容量約為：5～5.5萬平米結(jié)合本項目總體定位為中高端商業(yè)的形象品質(zhì)要求，區(qū)域商業(yè)激烈的競爭態(tài)勢和侵略性定位的要求，本項目定位必須實現(xiàn)區(qū)域商業(yè)的中心地位，因此結(jié)合對商圈研究中中心點商業(yè)的規(guī)模占45％～55％的比重關(guān)系，本項目商業(yè)規(guī)?？臻g容量為：2～3萬平米項目取值建議：考慮區(qū)域商業(yè)購買力水平相對偏低的特點，本項目作為定位為中高端形象品質(zhì)的商業(yè)其規(guī)模容量從穩(wěn)健性原則建議取相對小值，因此結(jié)合項目地塊現(xiàn)狀的特點，本項目商業(yè)規(guī)模上限建議為：2.5萬平米左右一、整體定位52、酒店總規(guī)模分析建議按照區(qū)域現(xiàn)有酒店星級標(biāo)準及經(jīng)營狀況，本項目定位于四星級酒店。根據(jù)區(qū)域現(xiàn)有酒店的客房數(shù)量和入住率情況，本項目酒店作為定位于商務(wù)會議，兼顧休閑度假的區(qū)域高星級酒店，結(jié)合昌平現(xiàn)有酒店市場的普遍規(guī)模，其客房數(shù)建議為：80～100間客房；按照行業(yè)標(biāo)準，四星級酒店每自然間的面積為80~100平方米，因此本項目酒店總規(guī)模建議為：0.8～1萬平米一、整體定位6二、商業(yè)定位（一）商業(yè)主題精品購物廣場，時尚動感街區(qū)關(guān)鍵詞：精品

突顯項目檔次，營造昌平地標(biāo)，建筑的精品和環(huán)境的精品時尚

項目定位于昌平的中高端人群，品質(zhì)時尚，迎合區(qū)域主力年輕消費客群的需求特色?；盍?/p>

項目特色化地引入了動感、時尚的活力無素，展示項目商業(yè)特色，營造競爭差異化優(yōu)勢7（二）業(yè)態(tài)類型及布局業(yè)態(tài)類型及布局建議：二、商業(yè)定位業(yè)態(tài)類型及布局建議樓層業(yè)態(tài)類型四層影院、休閑健身中心三層美食廣場、數(shù)碼娛樂城二層精品商業(yè)街一層地下一層超市8（三）各業(yè)態(tài)定位建議1、超市二、商業(yè)定位1）規(guī)模確定昌平現(xiàn)有超市市場分析布局分析

昌平現(xiàn)有超市主要分布在以鼓樓南北街和政府街、府學(xué)路構(gòu)成的十字線上，由于昌平衛(wèi)星城城區(qū)范圍有限，因此超市的布局相對較為集中；9二、商業(yè)定位昌平現(xiàn)有超市市場分析規(guī)模分析

昌平現(xiàn)有的品牌連鎖超市，營業(yè)面積大多為1000～2500平米左右，最大一般不超過3500平米。超市位置營業(yè)面積泰樂福第八分店西關(guān)三角地5號約3500平米京北美廉美超市政府街16號正在裝修，裝修后規(guī)模不詳美廉美超市府學(xué)路，國泰百貨西側(cè)約2500平米物美超市鼓樓西街1號約2000平米新世紀超市鼓樓南街，新世紀商城一層約1000余平米華普超市陽光店府學(xué)路，陽光商廈一層約1500平米昌平主要超市規(guī)模一覽：10二、商業(yè)定位位昌平現(xiàn)有超市市市場分析現(xiàn)有品牌分析析目前昌平市場場上已有的超超市主要為內(nèi)內(nèi)資品牌，如如美廉美、物物美、泰樂福福、華普、小小白羊、世紀紀聯(lián)華等，符符合“內(nèi)資品品牌近年向郊郊區(qū)拓展的戰(zhàn)戰(zhàn)略布局””、以及“內(nèi)內(nèi)資品牌超市市進入北京遠遠郊區(qū)縣的步步伐明顯快于于外資品牌超超市”的普普遍戰(zhàn)略發(fā)展展規(guī)律，同時時也表明，租租金高、郊區(qū)區(qū)客流量達不不到相應(yīng)的規(guī)規(guī)模水平和進進貨商品成本本偏高是外資資超市尚未進進入北京遠郊郊區(qū)縣的主要要原因。因此，現(xiàn)階段段昌平這樣的的衛(wèi)星城，仍仍是內(nèi)資知名名品牌連鎖超超市重點考慮慮的發(fā)展區(qū)域域。經(jīng)營狀況分析析據(jù)現(xiàn)場實地調(diào)調(diào)查，昌平主主要超市的人人流量都比較較大，提袋率率很高，尤其其是節(jié)假日及及周末，表表明經(jīng)營狀況況均較好。同同時，隨著人人均可支配收收入的逐年上上升，昌平人人越來越接受受價廉物美的的超市購物習(xí)習(xí)慣。11二、商業(yè)定位位超市經(jīng)營商家家需求經(jīng)營商家超市類型營業(yè)面積要求其他選址要求物美綜合超市單層1500－6000平米臨交通主動線交匯處；

以半徑1.2公里的商圈中有2萬戶居民為宜；

物業(yè)不超過2層，以1層為佳，賣場以方形最好。華潤萬家綜合超市4000－6000平米一級城市若干居民區(qū)的中心地帶、二級城市中區(qū)域性商業(yè)中心和居民區(qū)、三級城市或重要城市的中心商業(yè)區(qū)內(nèi)發(fā)展。蘇果大型社區(qū)店5000平米左右貼近社區(qū)，周邊有穩(wěn)定的居民量。樂購小型社區(qū)大賣場3500－5000平米位于商業(yè)核心地點興萬家社區(qū)型綜合超市2000－6000平米單層不少于2000平米，樓層數(shù)不超過2層；

層高以5米為宜，凈高不低于3.2米，柱間距以8米*8米為宜，物業(yè)縱深要求以30-40米為佳；

消費者步行到達店址所需時間在20分種以內(nèi)的商圈范圍，商圈內(nèi)具有固定住所的常住人口及潛在增長人口總數(shù)要求在5--8萬人，且周邊人口具有一定的增長趨勢；聯(lián)華標(biāo)準超市1000－5000平米中心城區(qū)的商業(yè)中心上圖可以看出出，國內(nèi)知名名品牌連鎖超超市的選址面面積范圍從1000－6000平米米不等，但綜綜合超市多集集中在該范圍圍的上限區(qū)間間，即3000－6000平米之間間，說明該規(guī)規(guī)模是相對合合適的一個面面積區(qū)間。國內(nèi)部分品牌牌連鎖超市選選址要求12二、商業(yè)定位位本項目超市規(guī)規(guī)模確定原則一：本項目商業(yè)定定位的原則之之一是侵略型型商業(yè)，因昌昌平市場本身身商業(yè)容量已已經(jīng)具有很高高的飽和度，，所以本項目目超市也同樣樣帶有侵略市市場、搶占市市場主力客群群的性質(zhì)，打打造現(xiàn)有超市市的升級版。。因此，要在在昌平現(xiàn)有超超市規(guī)模上適適當(dāng)增加，以以入住超市的的品牌和超市市競爭的關(guān)鍵鍵要素規(guī)模效效應(yīng)增強自身身的競爭力。。原則二：知名品牌連鎖鎖超市的選址址要求；原則三：建筑內(nèi)部空間間結(jié)構(gòu)的條件件限制，本項項目最適合地地下一層做超超市，而單層層面積也是影影響超市規(guī)模模的重要因素素。綜上所述，本本項目超市建建筑面積建議議為：5000～～6000平米13二、商業(yè)定位位2）業(yè)態(tài)形式式示意143）超市布局局建議地下一層商業(yè)業(yè)分析：超市主要以品品牌、規(guī)模和和價格取勝，，并要求具備備良好的便利利可達性，因因而地下一層層可有效的滿滿足這一需求求；超市因其頻繁繁而大量的進進出貨需求，，必然要求具具備相對便利利的商品進出出通道，因而而普遍要求與與地面之間具具備最便捷的的商業(yè)通道，品牌超市對布點選擇的要求。15原則一一：商業(yè)街街位于于商業(yè)業(yè)價值值最高高的地地上1、2層，，同時時也是是項目目快速速回收收資金金的重重要渠渠道，，因此此商業(yè)業(yè)街的的規(guī)模?？梢砸赃m當(dāng)當(dāng)增大大；原則二二：其他業(yè)業(yè)態(tài)與與商業(yè)業(yè)街形形成良良性互互動，，超市市、美美食廣廣場、、數(shù)碼碼娛樂樂城、、影院院和健健身中中心都都可以以為商商業(yè)街街帶來來很高高的人人氣和和商業(yè)業(yè)氛圍圍，因因此適適當(dāng)增增大商商業(yè)街街的規(guī)規(guī)模，，可以以形成成強有有力的的核心心磁場場；原則三三：本項目目商業(yè)業(yè)定位位的原原則之之一是是侵略略型商商業(yè)，，因此此商業(yè)業(yè)街部部分也也具有有侵略略市場場、搶搶占市市場主主力客客群的的性質(zhì)質(zhì)；原則四四：建筑內(nèi)內(nèi)部空空間結(jié)結(jié)構(gòu)的的條件件限制制，本本項目目最適適合地地上一一二層層做商商業(yè)街街，因因此可可建設(shè)設(shè)面積積也是是影響響商業(yè)業(yè)街規(guī)規(guī)模的的重要要因素素。綜上所所述，，結(jié)合合項目目功能能業(yè)態(tài)態(tài)的選選擇和和商業(yè)業(yè)空間間的結(jié)結(jié)構(gòu)要要求，，本項項目商商業(yè)街街建筑筑面積積建議議為：：9000～～10000平平米左左右二、商商業(yè)定定位2、商商業(yè)街街1）規(guī)規(guī)模確確定16二、商商業(yè)定定位2）空空間多多適性性建議議———商業(yè)業(yè)街的的建筑筑靈活活性本項目目商業(yè)業(yè)價值值最高高的地地上1、2層按按照商商業(yè)街街形式式來考考慮，，即商商業(yè)街街以店店鋪形形式出出售，，檔次次控制制在昌昌平目目前所所能接接受的的檔次次范圍圍內(nèi)，，抓住住昌平平主力力消費費客群群。無無論從從資金金回收收、商商業(yè)氛氛圍營營造等等角度度考慮慮，這這都將將是一一個合合理的的方案案。另外，，考慮慮業(yè)主主招商商的靈靈活性性，建建議建建筑內(nèi)內(nèi)部空空間采采用靈靈活的的設(shè)計計手法法，不不僅可可以通通過內(nèi)內(nèi)部分分割形形成商商業(yè)街街店鋪鋪對外外租售售，也也可以以直接接利用用大面面積的的通透透空間間，為為招商商百貨貨店、、大賣賣場等等業(yè)態(tài)態(tài)留出出靈活活空間間。17二、商商業(yè)定定位3）業(yè)業(yè)態(tài)形形式示示意中庭空空間是是本項項目商商業(yè)街街內(nèi)部部空間間最大大的特特色和和亮點點，使使顧客客能夠夠自由由的上上下，，豐富富購物物流線線；利用中中庭形形成的的內(nèi)部部空間間，即即可以以分割割成特特色獨獨立店店鋪，，也可可以通通透開開敞，，為百百貨、、大賣賣場等等進駐駐留足足建筑筑空間間的靈靈活性性。18二、商商業(yè)定定位利用中中庭設(shè)設(shè)置商商業(yè)攤攤點及及休憩憩設(shè)施施，給給人親親切隨隨意的的購物物感覺覺，并并且有有效增增加商商業(yè)經(jīng)經(jīng)營面面積。。19美食廣廣場是是本項項目不不可缺缺少的的業(yè)態(tài)態(tài)之一一，并并且可可以與與其他他業(yè)態(tài)態(tài)形成成良好好互動動，是是聚集集人氣氣，提提升商商業(yè)價價值的的亮點點之一一。要要做到到內(nèi)部部環(huán)境境中高高檔、、價位位中低低檔的的區(qū)域域消費費力特特征要要求，，以各各種不不同風(fēng)風(fēng)味的的中西西式快快餐為為主，，品種種齊全全的特特色美美食城城；供應(yīng)：：昌平目目前市市場上上只有有國泰泰百貨貨頂層層有一一家較較成規(guī)規(guī)模的的美食食廣場場，營營業(yè)面面積約約1000多平平米，，經(jīng)營營效果果較好好，客客群多多為周周邊高高校學(xué)學(xué)生及及到商商場購購物的的年輕輕工薪薪一族族；原則：美食食廣場場需要要達到到一定定的規(guī)規(guī)模才才能更更好的的起到到聚集集作用用；綜上所所述，，結(jié)合合區(qū)域域市場場主力力商家家美食食廣場場的普普遍選選擇和和項目目建筑筑空間間的布布局特特點，，本項項目美美食廣廣場建建筑面面積建建議為為：2000～～3000平米米3、美美食廣廣場1）規(guī)規(guī)模確確定二、商商業(yè)定定位20二、商商業(yè)定定位國泰百百貨頂頂層美美食廣廣場：：規(guī)模模較小小，環(huán)環(huán)境一一般。。21本項目目的美美食廣廣場，，一定定要在在內(nèi)部部環(huán)境境及規(guī)規(guī)模品品種上上營造造自己己的特特色競競爭力力，與與市場場現(xiàn)有有水平平拉開開差距距，同同時依依然遵遵循中中低價價位的的原則則，抓抓住昌昌平年年輕主主力消消費群群。2）業(yè)業(yè)態(tài)形形式示示意二、商商業(yè)定定位223）美美食廣廣場布布局建建議地上三三層商商業(yè)分析：：美食廣廣場的的目標(biāo)標(biāo)客戶戶具有有極強強的消消費目目的性性，屬屬于集集中商商業(yè)中中垂直直商業(yè)業(yè)人流流的有有效帶帶動商商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)，，所以以應(yīng)該該有效效利用用其特特征強強化對對集中中商業(yè)業(yè)客流流的垂垂直帶帶動效效應(yīng)，，提升升高層層商業(yè)業(yè)的商商業(yè)價價值；；針對項項目商商業(yè)功功能業(yè)業(yè)態(tài)的的選擇擇，美美食廣廣場布布店三三層商商業(yè)，，即可可有效效帶動動一二二層商商業(yè)人人流的的上行行，提提升整整個商商業(yè)的的價值值，也也可有有效的的與四四層目目的性性消費費商業(yè)業(yè)功能能業(yè)態(tài)態(tài)的結(jié)結(jié)合，，作為為配套套型商商業(yè)功功能滿滿足其其需求求特征征，從從而提提升其其吸引引力和和競爭爭力。。23功能：：數(shù)碼娛娛樂城城包含含電子子游戲戲、互互動游游戲、、網(wǎng)吧吧等功功能，，提供供游戲戲、音音樂、、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、飲飲料和和簡單單食物物等，，面向向的客客戶群群年齡齡跨度度較大大，既既有中中小學(xué)學(xué)生、、高校校學(xué)生生，也也有工工薪一一族的的成年年人。。供應(yīng)：：昌平目目前還還沒有有成規(guī)規(guī)模的的數(shù)碼碼娛樂樂城，，多是是小面面積的的網(wǎng)吧吧、游游戲廳廳等，，主要要針對對的是是學(xué)生生客群群，經(jīng)經(jīng)營狀狀況較較好，，因此此此功功能業(yè)業(yè)態(tài)是是本項項目的的一個個典型型特色色商業(yè)業(yè)功能能業(yè)態(tài)態(tài)的引引入，，符合合區(qū)域域市場場主力力可群群的需需求特特征，，可有有效強強化項項目對對年輕輕客群群的吸吸引力力。需求：：昌平衛(wèi)衛(wèi)星城城高校校人口口接近近4萬萬人，，高校校的進進駐，，不僅僅為昌昌平的的經(jīng)濟濟發(fā)展展積聚聚了人人氣，，同時時也刺刺激了了學(xué)校校周邊邊餐飲飲服務(wù)務(wù)、文文化娛娛樂、、購物物休閑閑等行行業(yè)的的迅速速發(fā)展展。再再加上上當(dāng)?shù)氐氐闹兄行W(xué)學(xué)生、、年輕輕工薪薪族等等，這這一業(yè)業(yè)態(tài)存存在著著相當(dāng)當(dāng)大的的市場場發(fā)展展空間間。結(jié)合行行業(yè)典典型商商家的的普遍遍規(guī)模模選擇擇和項項目商商業(yè)空空間結(jié)結(jié)構(gòu)的的特征征，本本項目目數(shù)碼碼娛樂樂城規(guī)規(guī)模建建議為為：2000～～3000平米米4、數(shù)數(shù)碼娛娛樂城城1）功功能及及規(guī)模模確定定二、商商業(yè)定定位24數(shù)碼娛娛樂城城既是是本項項目的的特色色業(yè)態(tài)態(tài)，強強化項項目的的形象象特質(zhì)質(zhì)和差差異化化優(yōu)勢勢，2）業(yè)業(yè)態(tài)形形式示示意二、商商業(yè)定定位252）業(yè)業(yè)態(tài)形形式示示意二、商商業(yè)定定位各種交交互式式游戲戲是其其主要要的娛娛樂形形式263）數(shù)數(shù)碼娛娛樂布布局建建議地上三三層商商業(yè)分析：：數(shù)碼娛娛樂的的目標(biāo)標(biāo)客戶戶具有有極強強的消消費目目的性性，屬屬于集集中商商業(yè)中中垂直直商業(yè)業(yè)人流流的有有效帶帶動商商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)，，所以以應(yīng)該該有效效利用用其特特征強強化對對集中中商業(yè)業(yè)客流流的垂垂直帶帶動效效應(yīng)，，提升升高層層商業(yè)業(yè)的商商業(yè)價價值；；針對項目商商業(yè)功能業(yè)業(yè)態(tài)的選擇擇，數(shù)碼娛娛樂應(yīng)該與與項目電影影院形成上上下一體，，兩大功能能業(yè)態(tài)的客客群既具有有高度的統(tǒng)統(tǒng)一性，而而且其經(jīng)營營時間的要要求都強調(diào)調(diào)對其獨立立通道的滿滿足，從而而滿足其經(jīng)經(jīng)營的特色色需要，所所以將其布布局與三層層，與四層層電影院上上下結(jié)合。。27功能：休閑健身身中心是項項目的又一一特色業(yè)態(tài)態(tài)，包含器器械、動感感單車、瑜瑜珈、各種種健身操、、美容、美美體、舍賓賓等，不僅僅體現(xiàn)了本本項目時尚尚活力的調(diào)調(diào)性，而且且能夠抓住住中高端客客戶群，可可以有效地地提升項目目的檔次，，并與項目目高星級酒酒店形成配配套性優(yōu)勢勢。供應(yīng)：目前昌平市市場上此類類專業(yè)店數(shù)數(shù)量少、規(guī)規(guī)模小、設(shè)設(shè)施相對陳陳舊且服務(wù)務(wù)內(nèi)容相對對單一，而而這些專業(yè)業(yè)店的經(jīng)營營狀況多呈呈上升趨勢勢；需求：2005年年，居民鍛鍛煉健身、、外出旅游游等文化娛娛樂服務(wù)支支出275.7元，，同比增長長21.5%；文化化娛樂用品品支出478.3元元，同比增增長10.1%。這這表明，隨隨著居民收收入水平的的提高、生生活觀念的的轉(zhuǎn)變，越越來越多的的人開始關(guān)關(guān)注健身美美體等，尤尤其在經(jīng)濟濟快速增長長的城市，，這一需求求的增長速速度相當(dāng)快快。同時，，昌平也存存在著大量量的高收入入人群，2005年年，昌平高高收入戶的的人均可支支配收入達達30350元。這這都表明，，這一業(yè)態(tài)態(tài)存在著相相當(dāng)大的市市場空間。。5、休閑健健身中心1）功能及及規(guī)模確定定二、商業(yè)定定位28知名連鎖健健身俱樂部部品牌商家家需求：二、商業(yè)定定位經(jīng)營商家需求面積英派斯健身俱樂部2000－5000平米浩沙健身俱樂部1000－3000平米中體倍力標(biāo)準店3000平米左右青鳥健身不小于2000平米結(jié)合上述分分析，本項項目休閑健健身中心建建筑面積建建議為：2000～～2500平米米29休閑健身、、SPA也也是本項目目的特色業(yè)業(yè)態(tài)。休閑閑健身不僅僅與體現(xiàn)了了本項目時時尚活力的的調(diào)性，而而且能夠抓抓住中高端端客戶群，，可以有效效地提升項項目的檔次次，并與其其他業(yè)態(tài)形形成互動。。2）業(yè)態(tài)形形式示意二、商業(yè)定定位303）休閑健健身中心布布局建議地上四層商商業(yè)分析：休閑健身中中心的目標(biāo)標(biāo)客戶同樣樣具有極強強的消費目目的性，對對具體商業(yè)業(yè)垂直樓層層的依賴性性相對偏低低，所以應(yīng)應(yīng)該盡量將將其布局與與高層商業(yè)業(yè)；休閑健身中中心在項目目整體功能能業(yè)態(tài)選擇擇中不僅承承擔(dān)著滿足足區(qū)域中高高端客戶需需要，豐富富項目功能能業(yè)態(tài)的目目的，而且且還必須依依托其強化化項目酒店店的配套性性優(yōu)勢，所所以必須與與酒店之間間形成最佳佳的空間互互動性，所所以必須將將其置于本本項目商業(yè)業(yè)頂層、酒酒店的負一一層，以有有效實現(xiàn)其其功能。316、影院1）規(guī)模確確定二、商業(yè)定定位2）業(yè)態(tài)形形式示意按照政府實實物補償要要求，確定定影劇院面面積為：2660.08平米米。323）影院布布局建議地上四層商商業(yè)分析：影院的目標(biāo)標(biāo)客戶同樣樣具有極強強的消費目目的性，對對具體商業(yè)業(yè)垂直樓層層的依賴性性相對偏低低，所以應(yīng)應(yīng)該盡量將將其布局與與高層商業(yè)業(yè)；影院因其特特殊的建筑筑要求，對對內(nèi)部結(jié)構(gòu)構(gòu)的大開間間要求較高高，且必須須滿足其高高層高的空空間要求，，因此將其其布點與商商業(yè)頂層，，即可有效效利用頂層層特征對建建筑結(jié)構(gòu)進進行調(diào)整滿滿足其空間間要求，也也可利用影影院的結(jié)構(gòu)構(gòu)要求實現(xiàn)現(xiàn)項目整體體建筑外立立面的結(jié)構(gòu)構(gòu)形象提升升。33（四）項目目競爭力營營造1、形象力力上的提升升項目商場新新穎現(xiàn)代的的外立面，，可以有效效地與昌平平其他商業(yè)業(yè)相區(qū)別，，從形象和和展示力上上提升項目目競爭力。。另外項目的的酒店的外外觀與高度度會進一步步強化項目目的形象力力，真正成成為昌平的的“地標(biāo)””。二、商業(yè)定定位34（四）項目目競爭力營營造２、特色業(yè)業(yè)態(tài)的引入入現(xiàn)代化的影影院、娛樂樂城、休閑閑健身中心心本身在昌昌平都是極極具特色的的商業(yè)，可可以有效吸吸引人流并并提升項目目整體檔次次感，迎合合區(qū)域年輕輕消費客群群的需求特特征。二、商業(yè)定定位35（四）項目目競爭力營營造３、業(yè)態(tài)間間的互動酒店和酒店店服務(wù)式公公寓可以與與裙樓的商商業(yè)很好地地形成互動動，商業(yè)可可作為酒店店的配套，，特別是商商業(yè)中的休休閑健身、、影院、娛娛樂城都可可以很好地地完善酒店店及公寓二、商業(yè)定定位36（四）項目目競爭力營營造４、商業(yè)

除了采用中庭的設(shè)計手法，還可在商業(yè)街的部分節(jié)點處，布置趣味性休閑空間，不僅體現(xiàn)對消費者的關(guān)懷，提升消費者購物的舒服度，更可以延長消費者的滯留時間和購物消費的可能性。二、商業(yè)定定位37（五）各業(yè)業(yè)態(tài)租售價價格建議1、租售組組合建議根據(jù)項目回回收資金的的要求，以以及各業(yè)態(tài)態(tài)的實際經(jīng)經(jīng)營要求，，租售組合合建議如下下：二、商業(yè)定定位物業(yè)類型銷售/租賃組合策略商業(yè)4層休閑健身中心、影院持有；出租經(jīng)營3層美食廣場、電玩娛樂城持有；出租經(jīng)營2層精品商業(yè)街出售1層精品商業(yè)街出售地下1層超市持有；出租經(jīng)營382、銷售價價格建議二、商業(yè)昌平在售售商業(yè)項項目價格格分析昌平目前前在售的的商業(yè)項項目較少少，售價價如下：：項目名稱售價東方麥迪遜1、2層連賣10000余元/平米3、4層單賣6000－7000元/平米麗美旺角購物廣場——均價約7500元/平米（尚未開盤）天成苑底商1、2層連賣7800元/平米從位置而而言，這這幾個在在售項目目距離本本項目較較遠，且且周邊商商業(yè)環(huán)境境相差較較大，不不宜直接39二、商業(yè)業(yè)定位本項目周周邊商業(yè)業(yè)租金分分析以上租金金水平，，即代表表了項目目所處十十字路口口區(qū)域的的現(xiàn)有租租金水平平。越靠靠近十字字路口租租金相應(yīng)應(yīng)越高，，而本項項目距離離路口較較近，因因此，本本項目一一二層商商鋪的可可參考租租金為：：2～2.5元/平米.天位置租金鼓樓北街（南端）1.5－2元/平米.天臨街商鋪多為一二層或一二三層連租，但實際經(jīng)營基本上只用一層，其余樓層大多空置。鼓樓南街（北端）1.5－2.5元/平米.天鼓樓西街（東端）1.5－2.5元/平米.天鼓樓東街（西端）1.5－2.5元/平米.天40二、商業(yè)業(yè)定位1、2層層銷售價價格建議議：依據(jù)：項目一二二層可參參考租金金范圍：：2～～2.5元元/平平米.天天商業(yè)平均均投資回回報率：：8～～10％％建議：本項目一一二層均均價為：：9000～11500元元/平平米一層均價價：10500～～13500元/平米二層均價價：7500～9500元元/平米米41二、商業(yè)業(yè)定位3、4層層租賃價價格建議議：依據(jù)：項目一二二層可參參考租金金范圍：：2～～2.5元元/平平米.天天三四層租租金取值值為一二二層商業(yè)業(yè)租金的的60～～70％％取值：本項目三三四層租租金為：：1.2～～1.5元元/平平米.天天3、租賃賃價格建建議42二、商業(yè)業(yè)定位地下1層層（超市市）租賃賃價格建建議：依據(jù)：租金而言言，超市市是一種種較為特特殊的物物業(yè)，租租金多為為雙方洽洽談而結(jié)合行業(yè)特征，建議：本項目地下1層（超市）租金為：0.8～1元/平米.天43三、酒店店定位(一)昌昌平酒店店競爭力力錦水芙蓉財會之家商務(wù)會館大宅門位置政府街與鼓樓南街交匯西北口(市中心)北環(huán)路北(城區(qū)北部)浮泉路北(中關(guān)村科技園區(qū)，城區(qū)南)府學(xué)路北(亢山廣場對面，城區(qū)東)星級二星級商務(wù)三星級四星級商務(wù)準五星級商務(wù)規(guī)模約5000平米1.56萬平米2萬平米1.5萬平米客房數(shù)79間102間96間86間標(biāo)間房面積20多平米標(biāo)間25平米；套間50平米約30平米；30余平米配套餐廳及芙蓉會館宴會廳、餐廳、會議廳、康體中心大小宴會廳、會議室、康樂中心中西餐廳、大小會議室、酒吧、康體中心、KTV主要客群商務(wù)客群和散客為主財政局所屬，以接待會議為主以接待會議兒旅游團居多以接待商務(wù)會議和高級旅游團為主入住率約50-60%，夏天較高60-70%，年底較高70-80%，有高管長期包房年入住率60-70%名稱項目昌平酒店店一覽表表44小結(jié)昌平區(qū)一一共有4家星級級酒店，，級別呈呈遞級差差異，數(shù)數(shù)量不多多，彼此此之間有有自己的的客群，，不存在強強烈的競競爭態(tài)勢勢。昌平市中中心只有有一家錦錦水芙蓉蓉酒店，，無論外外立面和和形象均均明顯老老化，配配套也有有限。擁有完善宅門，具有自己鮮明的特點。昌平區(qū)中中心只有有一家二二星級酒酒店，競競爭較弱弱，級別別有待提提高；高檔酒店店市場只只有二家家，以大大昌平區(qū)區(qū)的規(guī)劃劃和發(fā)展展而言，，具有市市場空間間；抓住商務(wù)務(wù)客戶和和旅游團團體，擁擁有完善善配套和和良好環(huán)環(huán)境的酒酒店較受受歡迎。。三、酒店店定位(一)昌昌平酒店店競爭力力45三、酒店店定位(二)酒酒店客客群分析析昌平酒店店的主要要客群有有三類：：基本以接接待商務(wù)務(wù)會議和和大型旅旅游團體體為主，，其中，，商務(wù)型型會議型型客群是是酒店主主力客群群?？腿褐幸惨灿胁糠址稚⒖?，，尤其在在夏季和和秋季較較為明顯顯。但北北京市來來昌平區(qū)區(qū)旅游的的散客大大部分在在景點住宿，中中心區(qū)旅館館也分流部部分短期旅旅游客群。。另外，有部部分昌平區(qū)區(qū)高收入群群(如科技技園的高官官、經(jīng)理人人和大學(xué)園園區(qū)的富家家學(xué)生)在在酒店包房房長期居住，作作為在昌平平的暫居居居所。商務(wù)會議型型人群和大大型旅游團團體是昌平平酒店的主主流客群；；也有小部分分北京市散散客客群；；另有相當(dāng)一一部分科技技園高官和和大學(xué)園區(qū)區(qū)富家學(xué)生生在酒店包包房。46三、酒店定定位(三)酒店店市場空間間判斷通過前述市市場的酒店店分析和上上述酒店競競爭力分析析，我們可可以得出昌昌平酒店空空間判斷：：昌平中心區(qū)區(qū)中高酒店店較少，中中心商業(yè)區(qū)區(qū)酒店市場場較空白；；對比其他二二三線城市市而言，昌昌平酒店經(jīng)經(jīng)營較好，，尤其是少少量的中高高檔酒店，，經(jīng)營良好好；商務(wù)型酒店店是酒店市市場主力，，存在商務(wù)務(wù)升級和配配套升級的的空間；特色經(jīng)營和和以休閑娛娛樂為主的的配套設(shè)施施是吸引客客群的主要要賣點。因此：昌平區(qū)中心心具有中高高檔酒店的的良好空間間擁有完善休休閑配套的的商務(wù)型酒酒店是市場場主力47三、酒店定定位(四)項目目酒店定位位綜上所述，，本案酒店店定位為：：綜合整個項項目來看，，四星級酒酒店不但符符合整體項項目的中高高端形象，，而且將成成為區(qū)域地地標(biāo)性的建筑；項目位于昌昌平區(qū)絕對對中心地段段，位置優(yōu)優(yōu)越，交通通方便，四四星級定位位也與黃金金地段相匹匹配；商務(wù)會議客客群是昌平平酒店市場場的主力客客群，定位位商務(wù)型酒酒店與市場場相吻合。。從公司經(jīng)營營和形象方方面考慮，，高星級的的選擇有利利于形成區(qū)區(qū)域酒店市市場的主力力地位，以以星級和項目區(qū)域域地段形四星級商務(wù)務(wù)酒店(兼顧休閑閑度假性質(zhì)質(zhì))48三、酒店定定位酒店總規(guī)模模定義依前所述，，項目酒店店規(guī)模定義義為：總面積0.8～1萬平米客房數(shù)量80～100間(四)項目目酒店定位位49類型客房面積比例公共經(jīng)營面積比例會議與其他設(shè)施會議型酒店44%22%34%娛樂型酒店45%25%30%度假型酒店45%25%30%綜合型酒店62%14%24%按照國際慣慣例，不同同類型飯店店分項面積積指標(biāo)表:三、酒店定定位(五)酒店店配套面積積測算50以酒店總規(guī)規(guī)模0.8~1萬平平米為基數(shù)數(shù)，綜合國國外會議酒酒店建筑的的規(guī)模配比比，進行各各功能部分分的面積分分配：類型客房面積比例公共經(jīng)營面積比例會議與其他設(shè)施會議型酒店44%22%34%三、酒店定定位客房部分：：(8000~10000)×44％＝＝3520~4400平方方米餐飲、休閑閑娛樂等公公共經(jīng)營部部分：(8000~10000)×22％＝1760~2200平方米會議部分：：(8000~10000)××19％％＝1520~1900平方米行政﹑機房房及其它：：(8000~10000)×15％＝＝1200~1500平方方米(五)酒店店配套面積積測算51依據(jù)測算方酒店功能面積建議表功能面積建議內(nèi)容建議客房面積3520～4400平米客房數(shù)量為80～100間，主要以標(biāo)間為主，配置部分豪華標(biāo)間，若干個豪華套房公共營業(yè)面積(含餐飲、休閑娛樂等)1760～2200平米餐飲主要設(shè)宴會廳(含中餐與西餐)、茶室、小型酒吧；休閑娛樂可以設(shè)置泳池、桑拿房、按摩室、棋牌室、臺球廳、乒乓球室、KTV等會議面積1520～1900平米包括大會議室一個，小會議室若干個、商務(wù)中心等機房及其他設(shè)施1200～1500平米行政區(qū)、機房及其他設(shè)施項目酒店總總規(guī)模建議議為：0.8~1萬萬平米左右右三、酒店定定位(五)酒店店配套面積積測算52位于商場上上的酒店將將成為本項項目的特色色之一，特特別是其現(xiàn)現(xiàn)代的外立立面與其標(biāo)標(biāo)志性的高高度，將使使項目從形形象上成為為昌平真正正的“地標(biāo)標(biāo)”，從而而有效強化化項目整體體的吸引力力和競爭力力。三、酒店定定位(六)立面面示意53三、酒店定定位(七)酒酒店差異化化經(jīng)營可以提供以以下軟服務(wù)務(wù)：1、酒店特特色服務(wù)商務(wù)服務(wù)房間服務(wù)禮賓服務(wù)其他服務(wù)清潔房間洗燙衣物24小時房房間送餐設(shè)施維修打印、復(fù)印印、裝訂電子郵件(上網(wǎng))會議室及設(shè)設(shè)備租用機場接送旅游行李運送協(xié)助婚禮小件寄存送花服務(wù)代繳費用預(yù)訂服務(wù)快件專遞2、標(biāo)準化化服務(wù)設(shè)施服務(wù)24小時供供應(yīng)冷熱水水寬帶上網(wǎng)衛(wèi)星電視文字處理本案將通過過個性化服服務(wù)創(chuàng)造差差異化經(jīng)營營54三、酒店定定位此外，本項項目酒店還還將通過以以下特色，，達到差異異化經(jīng)營：：1、占據(jù)昌昌平區(qū)中心心地段，以以四星級商商務(wù)酒店與與區(qū)內(nèi)其他他區(qū)域的酒酒店拉開差差距；2、通過時時尚的立面面，大堂等等公共空間間硬件的升升級設(shè)施，，在形象與與檔次上區(qū)區(qū)分于其他他酒店；3、加大酒酒店自身休休閑娛樂配配套設(shè)施，，在軟件上上以高標(biāo)準準服務(wù)水準準為客人提提供服務(wù)；；4、與項目目的商業(yè)、、公寓功能能配套聯(lián)合合，提升酒酒店綜合形形象。5、與國內(nèi)內(nèi)外優(yōu)秀的的酒店經(jīng)營營管理公司司合作，打打造昌平中中心區(qū)內(nèi)外外皆秀的高高品質(zhì)酒店店。(七)酒酒店差異化化經(jīng)營55項目公寓定定位四、公寓定定位本項目位于于昌平區(qū)中中心，商業(yè)業(yè)繁華地帶帶，地理位位置非常突突出；項目功能定定位于復(fù)合合型商住建建筑群，建建成后將成成為昌平區(qū)區(qū)地標(biāo)性建建筑和高端端物業(yè)形象象代表；項目除大型型商業(yè)外，，還包括四四星級商務(wù)務(wù)酒店。因此，本案案公寓定位位將上述特特色相匹配配，我們建建議本項目目公寓定位位為：酒店服務(wù)式式公寓以地段和項項目形象支支撐檔次，，強化對中中高端客群群和區(qū)域原原實力客群群的吸引力力；以完善的綜綜合功能提提升居住的的配套優(yōu)勢勢；以酒店式服服務(wù)凸現(xiàn)公公寓的檔次次品質(zhì)，提提升對中高高端人群的的競爭力；；56四、公寓定定位酒店服務(wù)式式公寓依托區(qū)中心心良好的位位置、酒店店的服務(wù)配配套，本案案具有建設(shè)設(shè)酒店式服服務(wù)公寓的的可能；通過上述公公寓市場分分析，本案案擁有服務(wù)務(wù)式公寓的的市場和客客群消費力力；酒店和酒店店式公寓可可強化項目目形象展示示，凸現(xiàn)項項目地標(biāo)性性商業(yè)地位位的功能，，而入住的的客戶和業(yè)業(yè)主也為項項目的商業(yè)業(yè)提供了良良好的穩(wěn)定定客流，有有利于保障障項目商業(yè)業(yè)空間的運運營業(yè)績。。在產(chǎn)品創(chuàng)新新方面，昌昌平目前也也沒有類似似產(chǎn)品出現(xiàn)現(xiàn)，本項目目將是第一一個酒店式式服務(wù)公寓寓，將在企企業(yè)形象和和區(qū)域形象象方面有著著示范性的的作用。(五)項目目公寓定位位57四、公寓定定位酒店服務(wù)式式1、酒店式式服務(wù)商務(wù)服務(wù)房間服務(wù)禮賓服務(wù)其他服務(wù)清潔房間24小時洗洗衣房24小時房房間送餐室內(nèi)家具保保養(yǎng)維修打印、復(fù)印印、裝訂電子郵件(上網(wǎng))會議室及設(shè)設(shè)備租用旅游行李運送小件寄存送花服務(wù)代繳費用車輛清洗保保養(yǎng)快件專遞2、標(biāo)準化化服務(wù)設(shè)施服務(wù)24小時供供應(yīng)冷熱水水寬帶上網(wǎng)衛(wèi)星電視叫醒服務(wù)本案公寓與與其他公寓寓(住宅)的區(qū)別除除了產(chǎn)品和和戶型之外外，最重要要的在于提提供酒店式式服務(wù)，這這是一種軟軟性服務(wù)，，更多的一一種服務(wù)理理念的更新新，依托酒酒店，建議議可以提供供的如下服服務(wù)：具體實施可可以設(shè)置部部分有償收收費服務(wù)，，部分免費費。(五)項目目公寓定位位58四、公寓定定位前述市場分分析得出：：公寓主力力熱銷戶型型集中在80~130平米之之間，二居居和小三居居最受歡迎迎。因此，我們們建議公寓寓戶型如下下：一居二居三居面積范圍50~70平米80~120平米120~150平米戶型比例20%~30%50%~60%10%~20%建議公寓戶戶型以一居居和小兩居居為主，三三居為輔，，以有效滿滿足自住型型客戶和投投資型客戶戶的需求特特征。(六)戶型型建議59四、公寓定定位公寓寓產(chǎn)產(chǎn)品品在在形形象象上上應(yīng)應(yīng)具具有有強強烈烈的的城城市市建建筑筑感感覺覺，，以以有有效效(七)立面示示意60四、公寓定位位(八)平面示示意一居戶型大陽臺室廳方正功能緊湊臥室面寬4.8米61一居戶型(八)平面示示意62四、公寓定位位生活區(qū)餐廳主臥客房廚房入口浴室玻璃淋浴房儲藏室一居室戶型，，方正實用，，也可作工作作間使用。一居戶型(八)平面示示意63空間靈活機動動，居住可辦辦公。一居戶型(八)平面示示意64四、公寓定位位兩室，建面97.28平平米方正，不浪費費面積功能較齊全N生活陽臺，方方便烹飪客廳與兩主臥臥都帶窗臺，，通光透風(fēng)兩居戶型(八)平面示示意65四、公寓定位位兩室戶型，N功能分區(qū)明確確，邊角利用良好好主臥優(yōu)先，帶帶衛(wèi)浴兩臥均有陽臺臺擁有較大的儲儲物室兩廳寬綽，通通透兩居室戶型(八)平面示示意66四、公寓定位位兩居戶型(八)平面示示意67四、公寓定位位三居戶型三居室戶型，，躍層結(jié)構(gòu)建面149.6平米一層面積74.8平米二層面積74.8平米挑空處理，增增加品質(zhì)氣派派上層休息區(qū)，，主臥開闊，，轉(zhuǎn)角凸窗便便于觀景下層工作區(qū)，，帶一衛(wèi)，方方便起居洗手與淋浴分分開，干濕分分離。(八)平面示示意68四、公寓定位位三居戶型(八)平面示示意69四、公寓定位位客廳挑空，可可形成小中庭庭，空間尺度度增強。三居戶型(八)平面示示意70四、公寓定位位項目藍郡三期公寓(在售)新新公寓(在售)富泉花園(二手房)燕平家園(二手房)價格(元/平米)起價5000(精裝)4380別墅7000(精裝)公寓100004200目前，市場上上的公寓和中中高檔住宅售售價如下：根據(jù)以上對區(qū)區(qū)域高檔住宅宅項目的價格格分析，結(jié)合合項目較好的的地段條件，，本項目公寓寓價格預(yù)測的的基準取值為為4500元元/平米，同同時結(jié)合項目目的銷售周期期考慮和區(qū)域域經(jīng)濟的總體體發(fā)展速度，，年增長速度度取值為10％～15％％，所以本項項目公寓的銷銷售均價建議議為：銷售均價：4900~5200元/平米(九)價格預(yù)預(yù)測71謝謝謝！華高萊斯國際際地產(chǎn)顧問（（北京）有限限公司北京昌平二街街項目組2006年6月2日729、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。05:08:3105:08:3105:0812/31/20225:08:31AM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。12月月-2205:08:3105:08Dec-2231-Dec-2212、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。05:08:3105:08:3105:08Saturday,December31,202213、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。12月-2212月-2205:08:3105:08:31December31,202214、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。31十十二月20225