寧波如意金水灣商鋪項(xiàng)目定位策劃報(bào)告-

如意金水灣商鋪項(xiàng)目

定位策劃報(bào)告第一部分寧波商業(yè)研究第一章寧波城市研究第二章寧波商業(yè)市場概述第三章區(qū)域商業(yè)市場概述歷史角色——通商口岸浙江省經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的城市和全國四個(gè)中央計(jì)劃單列市（副省級(jí)）之一寧波綜合競爭力在全國200個(gè)城市中排名第六位。寧波自古就是中外聞名的商埠寧波是“海上絲綢之路”的起點(diǎn)之一，中國三大對外貿(mào)易港口之一宋代，寧波又與廣州、泉州并列為對外貿(mào)易三大港口重鎮(zhèn)鴉片戰(zhàn)爭后，寧波被辟為“五大通商口岸”之一當(dāng)代角色——長三角南翼重要城市第一章寧波城市研究1、城市概況2、城市規(guī)劃3、一般經(jīng)濟(jì)環(huán)境4、城市人口城市區(qū)位寧波位于中國東部海岸線中部，毗鄰上海、杭州，全市總面積9365平方公里，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，成為長江三角洲南翼的經(jīng)濟(jì)中心。第一章寧波城市研究1、城市概況2、城市規(guī)劃3、一般經(jīng)濟(jì)環(huán)境4、城市人口寧波特殊的地理位置，形成在長三角經(jīng)濟(jì)圈中重要的經(jīng)濟(jì)地位。而杭州灣大橋的建設(shè)，改變寧波“交通末端”的地理位置，縮短了寧波與上海等長三角其他城市的距離，融入以上海為龍頭的長三角2小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，更好的將上海巨大的經(jīng)濟(jì)能量傳導(dǎo)到寧波。杭州灣大橋的建造，帶來又一輪寧波潮發(fā)展契機(jī)第一章寧波城市研究1、城市概況2、城市規(guī)劃3、一般經(jīng)濟(jì)環(huán)境4、城市人口臨港大工業(yè)與民營小企業(yè)的有機(jī)結(jié)合傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢互補(bǔ)傳統(tǒng)優(yōu)勢工業(yè)：

紡織服裝業(yè)（服裝業(yè)、家紡業(yè)、裝飾用與工業(yè)用紡織業(yè)）

日用家電業(yè)（吸油煙機(jī)、空調(diào)器、洗衣機(jī)和熱水器等家電制造業(yè)）

輸變電設(shè)備制造業(yè)（高壓輸變電設(shè)備和智能化開關(guān)設(shè)備等的制造業(yè)）

機(jī)械工業(yè)（模具業(yè)和塑料機(jī)械業(yè)）臨港型大工業(yè)：

石化工業(yè)（石油化工、基本化工原料、精細(xì)化工）

鋼鐵工業(yè)（不銹鋼和有色金屬的冶煉和深加工）

電力工業(yè)（電力裝機(jī)容量515萬千瓦）

造紙工業(yè)（造紙和紙制品業(yè)）產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢第一章寧波城市研究1、城市概況2、城市規(guī)劃3、一般經(jīng)濟(jì)環(huán)境4、城市人口浙江省經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的城市和全國四個(gè)中央計(jì)劃單列市（副省級(jí)）之一。寧波綜合競爭力在全國200個(gè)城市中排名第六位。其中：企業(yè)管理競爭力排名第一制度競爭力排名第二結(jié)構(gòu)競爭力綜合排名第四政府管理競爭力排名第七經(jīng)濟(jì)地位第一章寧波城市研究1、城市概況2、城市規(guī)劃3、一般經(jīng)濟(jì)環(huán)境4、城市人口現(xiàn)狀城市框架正逐步拉開，房地產(chǎn)等基礎(chǔ)建設(shè)呈現(xiàn)跳躍式發(fā)展城市整體規(guī)劃格局目前相對不清晰；城市形成跳躍式發(fā)展；城市界面不斷向外順延發(fā)展；多中心的打造，將形成城市新節(jié)點(diǎn)。第一章寧波城市研究1、城市概況2、城市規(guī)劃3、一般經(jīng)濟(jì)環(huán)境4、城市人口把寧波建成一個(gè)以寧波中心城為核心、以區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化為依托，由郊區(qū)及周邊城市群組成的，具有很強(qiáng)的綜合功能和合理的城市形態(tài)，輻射面廣、影響力大，在長江三角洲乃至全國和東北亞經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用的現(xiàn)代化都市區(qū)域。寧波市域被分為南、北兩部分，南部為生態(tài)發(fā)展區(qū)，北部則全部納入都市區(qū)范圍，并由濱海線與沿海國道主干線構(gòu)成T軸。未來的都市區(qū)包括寧波中心城及余姚、慈溪、奉化的部分區(qū)域，呈雙核組團(tuán)式布局結(jié)構(gòu)，而未來的中心城區(qū)則要形成“一心”（城市中心）、“兩帶”（沿海產(chǎn)業(yè)帶和三江六岸生活帶）、“三片”（三江片、鎮(zhèn)海片、北侖片）、“多點(diǎn)”（各具特色的十幾個(gè)衛(wèi)星城鎮(zhèn)）的空間形態(tài)格局。城市定位及總體規(guī)劃第一章寧波城市研究1、城市概況2、城市規(guī)劃3、一般經(jīng)濟(jì)環(huán)境4、城市人口國際航運(yùn)中心寧波經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)開發(fā)區(qū)人口規(guī)模：40萬石化工業(yè)及加工區(qū)人口規(guī)模：20萬三江片老城區(qū)人口規(guī)模：160萬奉化旅游服裝產(chǎn)業(yè)基地人口規(guī)模：30萬鄞州中心區(qū)人口規(guī)模：25萬東部新城新行政、商貿(mào)中心人口規(guī)模：15萬北部中心，接駁杭州灣大橋人口規(guī)模：50萬東錢湖片區(qū)旅游、高尚居住寧波科技園區(qū)城市總體規(guī)劃第一章寧波城市研究1、城市概況2、城市規(guī)劃3、一般經(jīng)濟(jì)環(huán)境4、城市人口城市發(fā)展方向向鄞州新城東部新城新三江口城市規(guī)模擴(kuò)張張仍然是寧波波未來10年年發(fā)展的主要要方向；擴(kuò)張將采用的的主要形式是是新城建設(shè)及及產(chǎn)業(yè)整合、、升級(jí)；城市人口結(jié)構(gòu)構(gòu)將隨著跨海海大橋建設(shè)及及產(chǎn)業(yè)整合、、升級(jí)發(fā)生重重大變化，““梭型”結(jié)構(gòu)構(gòu)逐步顯現(xiàn)，，城市白領(lǐng)階階層大量涌現(xiàn)現(xiàn)。第一章寧寧波城市研研究1、城市概況況2、城市規(guī)劃劃3、一般經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境4、城市人口口寧波是一個(gè)成成長型的區(qū)域域性輻射城市市，人口相對對穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力深厚且且對外依存度度較大，以技技術(shù)含量低、、勞動(dòng)密集型型的加工業(yè)為為主，產(chǎn)業(yè)提提升空間較大大；民營經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)達(dá)，但小小而散是現(xiàn)階階段的主要特特點(diǎn)；城市建建設(shè)框架正逐逐步拉開，并并呈現(xiàn)跳躍性性發(fā)展。寧波是是一個(gè)個(gè)開放放且封封閉的的城市市，既既堅(jiān)持持已有有的觀觀念又又容易易接受受新事事物；；人民民生活活富裕裕，需需求旺旺盛，，支撐撐著整整個(gè)城城市的的消費(fèi)費(fèi)產(chǎn)業(yè)業(yè)；外外資企企業(yè)與與民營營經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)達(dá)達(dá)，具具備大大量的的高端端消費(fèi)費(fèi)品購購買人人群；；城市市規(guī)模模不斷斷擴(kuò)張張，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)整整合、、升級(jí)級(jí)，促促使城城市多多中心心的迅迅速出出現(xiàn)，，在未未來一一定時(shí)時(shí)期內(nèi)內(nèi)，將將形成成新的的商業(yè)業(yè)中心心。小結(jié)第一章章寧寧波城城市研研究1、城城市概概況2、城城市規(guī)規(guī)劃3、一一般經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境4、城城市人人口持續(xù)走走強(qiáng)的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)讓寧寧波成成為長長三角角一個(gè)個(gè)耀眼眼的明明星寧波GDP穩(wěn)定定、健健康發(fā)發(fā)展，，平均均增長長幅度度保持持在10%-13%之間間，經(jīng)經(jīng)濟(jì)增增長的的自主主性和和抗波波動(dòng)性性強(qiáng)；；2005年年，寧寧波生生產(chǎn)總總值達(dá)達(dá)到2446.4億億元，，僅次次于上上海、、蘇州州、杭杭州、、無錫錫，居居長三三角城城市群群的第第五位位；2005年年GDP增增長放放緩，，主要要原因因：寧寧波是是以外外貿(mào)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為為支撐撐，受受到國國際外外貿(mào)行行業(yè)宏宏觀大大背景景的影影響；；國內(nèi)內(nèi)宏觀觀調(diào)控控；現(xiàn)現(xiàn)有產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展到到達(dá)瓶瓶頸階階段，，面臨臨新的的整合合升級(jí)級(jí)；強(qiáng)勁、、穩(wěn)定定、持持續(xù)發(fā)發(fā)展的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長長為商商業(yè)市市場的的進(jìn)一一步發(fā)發(fā)展提提供了了有利利的經(jīng)經(jīng)濟(jì)支支撐。。第一章章寧寧波城城市研研究1、城城市概概況2、城城市規(guī)規(guī)劃3、一一般經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境4、城城市人人口形成第第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)尤尤以出出口加加工為為主的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展展格局局，而而產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)升級(jí)級(jí)促使使二、、三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)進(jìn)入了了穩(wěn)步步發(fā)展展期。。第一章章寧寧波城城市研研究1、城城市概概況2、城城市規(guī)規(guī)劃3、一一般經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境4、城城市人人口從2003年起起，寧寧波市市社會(huì)會(huì)消費(fèi)費(fèi)品零零售總總額一一直處處于高高速增增長的的狀態(tài)態(tài)，主主要年年份的的增長長速度度均大大于15％％；估估計(jì)2006年年社會(huì)會(huì)消費(fèi)費(fèi)品零零售總總額達(dá)達(dá)到近近900億億元，，達(dá)到到2002年的的兩倍倍左右右。內(nèi)需持持續(xù)保保持旺旺盛態(tài)態(tài)勢商業(yè)市市場容容量第一章章寧寧波城城市研研究1、城城市概概況2、城城市規(guī)規(guī)劃3、一一般經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境4、城城市人人口人均可可支配配收入入穩(wěn)步步增長長，每每年保保持在在10%的的增長長速度度，寧寧波整整體經(jīng)經(jīng)濟(jì)的的良好好發(fā)展展態(tài)勢勢必將將促進(jìn)進(jìn)寧波波市民民可支支配收收入的的進(jìn)一一步增增加，，有利利于居居民消消費(fèi)力力的持持續(xù)提提升。。第一章章寧寧波城城市研研究1、城城市概概況2、城城市規(guī)規(guī)劃3、一一般經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境4、城城市人人口2005年年，寧寧波人人均消消費(fèi)支支出在在全國國大中中城市市中位位列第第七，，總的的趨勢勢是不不斷上上升。。第一章章寧寧波城城市研研究1、城城市概概況2、城城市規(guī)規(guī)劃3、一一般經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境4、城城市人人口居民邊邊際消消費(fèi)傾傾向下下降。。由于于我國國社會(huì)會(huì)保障障機(jī)制制仍處處于改改革完完善的的初期期，住住房、、醫(yī)療療、教教育、、就業(yè)業(yè)、養(yǎng)養(yǎng)老等等一系系列改改革的的推出出，使使得居居民的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)預(yù)期期和消消費(fèi)預(yù)預(yù)期明明顯上上升，，在較較大程程度上上抑制制了人人們的的即期期消費(fèi)費(fèi)愿望望。第一章章寧寧波城城市研研究1、城城市概概況2、城城市規(guī)規(guī)劃3、一一般經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境4、城城市人人口消費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)：：恩格爾爾系數(shù)數(shù)持續(xù)續(xù)降低低，消消費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)趨趨向多多元化化，餐餐飲、、通信信、教教育等等支出出成為為消費(fèi)費(fèi)的主主要組組成部部分。。2005年年市區(qū)區(qū)居民民消費(fèi)費(fèi)支出出結(jié)構(gòu)構(gòu)第一章章寧寧波城城市研研究1、城城市概概況2、城城市規(guī)規(guī)劃3、一一般經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境4、城城市人人口整體城城市人人口每每年保保持著著比較較均勻勻的增增長速速度，，每年年新增增人口口在3萬左左右，，到2005年年底，，人口口總數(shù)數(shù)達(dá)到到了556.7萬人人；市區(qū)人人口的的增長長速度度明顯顯快于于城市市人口口的增增長，，2005年，，鄞州州正式式劃入入寧波波市區(qū)區(qū)，從從而使使市區(qū)區(qū)人口口達(dá)到到213.4萬萬人。。第一章章寧寧波城城市研研究1、城城市概概況2、城城市規(guī)規(guī)劃3、一一般經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境4、城城市人人口勞動(dòng)力力資源源豐富富狀態(tài)態(tài)“十五五”期期間，，寧波波保持持穩(wěn)定定的低低生育育水平平，戶戶籍人人口總總量平平穩(wěn)增增長。。2005年末末，全全市戶戶籍人人口556.7萬，，較五五年前前增加加了15.76%。。全市市戶籍籍人口口總量量增長長近八八成來來源于于凈遷遷入戶戶籍人人口。。據(jù)據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)，全全市16歲歲—59歲歲與16歲歲—55歲歲的男男女兩兩性戶戶籍勞勞動(dòng)適適齡人人口比比重達(dá)達(dá)68.43%，全全市勞勞動(dòng)力力數(shù)量量繼續(xù)續(xù)處于于豐富富狀態(tài)態(tài)。隨隨著大大量外外來勞勞動(dòng)力力的迅迅速流流入，，全市市常住住人口口中適適齡勞勞動(dòng)力力激增增，全全市處處在了了極好好的““人口口紅利利期””。戶戶籍勞勞動(dòng)年年齡人人口到到2007年達(dá)達(dá)到峰峰值，，以后后呈逐逐年下下降態(tài)態(tài)勢。。人口素素質(zhì)不不斷提提高，，但整整體還還較弱弱人口素素質(zhì)分分為出出生人人口素素質(zhì)和和人口口文化化素質(zhì)質(zhì)兩種種。有有資料料顯示示，目目前寧寧波市市每年年約有有150名名聾兒兒降生生，全全市現(xiàn)現(xiàn)有0—7周歲歲聾兒兒4000多名名。而而我國國每年年新出出生人人口缺缺陷發(fā)發(fā)生率率高達(dá)達(dá)13.07‰‰，如如果以以這一一水平平計(jì)算算，則則寧波波每年年新增增出生生缺陷陷人口口將達(dá)達(dá)653人人?！啊拔逦迤铡薄辟Y料料顯示示，在在寧波波接受受大學(xué)學(xué)教育育的占占全市市總?cè)巳丝诘牡?.44%，，接受受高中中教育育的占占總?cè)巳丝诘牡?1.79%，接接受初初中教教育的的占34.46%，，接受受小學(xué)學(xué)教育育的占占36.73%，文文盲人人口占占5.85%。。城市市人口口平均均受教教育年年限為為7.67年，，比全全國平平均水水平的的8年年還少少0.33年。。第一一章章寧寧波波城城市市研研究究1、、城城市市概概況況2、、城城市市規(guī)規(guī)劃劃3、、一一般般經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)環(huán)境境4、、城城市市人人口口人口口老老齡齡化化進(jìn)進(jìn)程程加加速速2001年年，，我我國國進(jìn)進(jìn)入入老老齡齡化化社社會(huì)會(huì)。。當(dāng)當(dāng)年年寧寧波波市市65歲歲以以上上人人口口占占總總?cè)巳丝诳诘牡?.93%，，高高于于全全國國平平均均水水平平。。一一般般而而言言，，國國際際上上將將65歲歲以以上上人人口口超超過過總總?cè)巳丝诳?%以以上上的的社社會(huì)會(huì)稱稱為為老老齡齡化化社社會(huì)會(huì)。。從從寧寧波波城城市市人人口口發(fā)發(fā)展展趨趨勢勢來來看看，，老老齡齡化化大大致致可可分分為為4個(gè)個(gè)階階段段：：2000——2007年年為為緩緩慢慢增增長長期期，，2006——2021年年為為快快速速增增長長期期，，2022——2025年年又又形形成成一一個(gè)個(gè)低低谷谷（（因因三三年年自自然然災(zāi)災(zāi)害害人人口口出出生生急急劇劇減減少少導(dǎo)導(dǎo)致致）），，2026——2030年年達(dá)達(dá)到到頂頂峰峰。。截至至2005年年底底，，寧寧波波戶戶籍籍人人口口中中60歲歲以以上上及及65歲歲以以上上戶戶籍籍人人口口分分別別達(dá)達(dá)到到81.67萬萬人人和和59.88萬萬人人，，其其比比重重分分別別為為14.77%和和10.83%，，人人口口老老齡齡化化特特征征明明顯顯。。外來來人人口口增增幅幅居居““長長三三角角””之之最最“十十五五””期期間間，，寧寧波波外外來來流流動(dòng)動(dòng)人人口口年年平平均均增增長長36.41萬萬人人，，躍躍居居全全國國前前列列，，超超過過我我國國外外來來流流動(dòng)動(dòng)人人口口最最多多城城市市上上海海。。上上海海的的外外來來流流動(dòng)動(dòng)人人口口年年平平均均增增量量為為30萬萬人人左左右右。。寧寧波波外外來來流流動(dòng)動(dòng)人人口口的的增增幅幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超超過過““長長三三角角””的的大大中中城城市市。。以以2000——2005年年間間為為例例，，寧寧波波、、上上海海、、無無錫錫的的外外來來流流動(dòng)動(dòng)人人口口增增長長分分別別為為3.26倍倍、、1.31倍倍和和2.88倍倍，，寧寧波波的的外外來來流流動(dòng)動(dòng)人人口口增增長長最最快快。。值值得得注注意意的的是是：：在在甬甬外外來來流流動(dòng)動(dòng)人人口口中中，，居居住住或或滯滯留留1年年以以上上的的人人數(shù)數(shù)與與比比重重雙雙增增長長，，其其數(shù)數(shù)量量從從2000年年的的18.04萬萬人人增增加加到到2005年年的的117.29萬萬人人，，比比重重分分別別為為23.98%和和47.86%。。第一章寧寧波城市市研究1、城市市概況2、城市市規(guī)劃3、一般般經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境4、城市市人口2005年全市市區(qū)海曙江東江北鄞州總?cè)丝?5268892104598297789244822230143767762城市人口17619021162713286042244820141968213993本年度增加人數(shù)126344766122711733751479遷入人口1045395648294467088811219201遷出人口74107228644712299247237453截止2005年年底，寧寧波市區(qū)區(qū)人口為為210.46萬人，，其中城城市人口口為116.27萬人人，江東東區(qū)在年年末城市市人口達(dá)達(dá)到24.48萬人；；城市人人口規(guī)模模進(jìn)一步步擴(kuò)大，，人口凈凈流入也也在不斷斷增加。。第一章寧寧波城市市研究1、城市市概況2、城市市規(guī)劃3、一般般經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境4、城市市人口現(xiàn)階段，，寧波城城市人口口狀況呈呈現(xiàn)以下下特征：：人口自然然增長率率減緩；；城市總?cè)巳丝谠鲩L長速度基基本保持持均勻，，其中市市區(qū)人口口增長進(jìn)進(jìn)程明顯顯加快；；人口年齡齡結(jié)構(gòu)開開始呈現(xiàn)現(xiàn)較為明明顯的老老齡化特特征，戶戶籍老年年人口數(shù)數(shù)量進(jìn)一一步增加加；常住人口口男性比比例上升升，主要要是大量量流入的的外來流流動(dòng)人口口中男性性比重高高所致；；人口素質(zhì)質(zhì)不斷提提高，大大中專教教育人群群絕對數(shù)數(shù)與相對對數(shù)都在在快速增增長；人口導(dǎo)入入進(jìn)程不不斷加快快；第一章寧寧波城市市研究1、城市市概況2、城市市規(guī)劃3、一般般經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境4、城市市人口按照1995-2005年的的人口增增長軌跡跡，“十十一五””期間寧寧波人口口情況最最典型的的特征是是增長模模式逐步步穩(wěn)定，，人口增增長速度度，尤其其是自然然人口增增長進(jìn)一一部放緩緩，未來來出生人人口數(shù)呈呈波浪式式下降態(tài)態(tài)勢，戶戶籍勞動(dòng)動(dòng)年齡人人口在2007年達(dá)到到峰值，，以后呈呈逐年下下降態(tài)勢勢，但在在“十一一五”時(shí)時(shí)期變化化不大，，到2010年，中中心城區(qū)區(qū)常住人人口將達(dá)達(dá)220萬。第一章寧寧波城市市研究1、城市市概況2、城市市規(guī)劃3、一般般經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境4、城市市人口發(fā)展趨勢勢“十一五五”期間間，寧波波城市人人口發(fā)展展將面臨臨三大問問題：常住人口口總量的的迅猛增增長、人口老齡齡化和勞動(dòng)力素素質(zhì)問題題。人口迅猛猛增長對對城市資資源的壓壓力將迅迅速上升升。老老齡化化的加劇劇對社會(huì)會(huì)事業(yè)發(fā)發(fā)展產(chǎn)生生新的沖沖擊。據(jù)據(jù)預(yù)測，，2010年，，全市65歲以以上戶籍籍老年人人口64.1萬萬人，80歲以以上的高高齡戶籍籍老年人人口亦達(dá)達(dá)到12.9萬萬人。社社會(huì)養(yǎng)老老設(shè)施的的需求將將迅速上上升。提提高高城市綜綜合競爭爭力的一一個(gè)重要要方面是是提高人人口的綜綜合素質(zhì)質(zhì)。然而而，大量量外來流流動(dòng)人口口的涌入入，將使使之接受受考驗(yàn)。。有關(guān)城城市近年年來對外外來流動(dòng)動(dòng)人口抽抽樣調(diào)查查的結(jié)果果表明，，15歲歲以上外外來就業(yè)業(yè)人口中中，只接接受過小小學(xué)以下下教育的的占了近近20%，受過過高中以以上教育育的僅16%。。我市外外來就業(yè)業(yè)人口也也同樣存存在受教教育程度度低、專專業(yè)勞動(dòng)動(dòng)技能差差的問題題。很多多人只能能從事非非熟練工工工作。。而去年年，我市市戶籍人人口中新新增勞動(dòng)動(dòng)力受教教育年限限已上升升到12.94年。短短期里快快速集聚聚的大量量外來人人口嚴(yán)重重影響著著城市常常住人口口整體綜綜合素質(zhì)質(zhì)的提高高，也不不利于將將來產(chǎn)業(yè)業(yè)能級(jí)提提升。第一章寧寧波城市市研究1、城市市概況2、城市市規(guī)劃3、一般般經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境4、城市市人口第一階段段傳傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)時(shí)代20世紀(jì)紀(jì)80-90年年代，寧寧波商業(yè)業(yè)整體上上較為落落后，發(fā)發(fā)展相對對緩慢；；中心區(qū)區(qū)商業(yè)基基本以傳傳統(tǒng)百貨貨類為主主，社區(qū)區(qū)商業(yè)也也不發(fā)達(dá)達(dá)。第二階段段中中心商業(yè)業(yè)時(shí)代20世紀(jì)紀(jì)90年年代中后后期，寧寧波商業(yè)業(yè)開始啟啟動(dòng)，此此時(shí)的商商業(yè)主要要以興建建寧波三三江口區(qū)區(qū)塊商業(yè)業(yè)為主要要目標(biāo)，，代表作作是2002年年?duì)I業(yè)的的天一廣廣場，此此時(shí)寧波波的商業(yè)業(yè)的中心心極化效效應(yīng)很強(qiáng)強(qiáng)。同時(shí)時(shí)寧波商商業(yè)發(fā)展展的另一一趨勢是是在各個(gè)個(gè)居住區(qū)區(qū)興建以以大型超超市為代代表的區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)節(jié)點(diǎn)。。目前寧寧波的商商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)布局基基本是在在該時(shí)間間段形成成。第三階段段多多元商業(yè)業(yè)體系2005年以后后進(jìn)入2005年年之后，，寧波市市通過了了寧波市市中心區(qū)區(qū)商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃劃綱要，，計(jì)劃將將寧波建建成長三三角南翼翼中心城城市，在在寧波形形成一主主八輔的的商業(yè)格格局，城城市的商商業(yè)體系系開始多多元化，，并且隨隨著人口口的導(dǎo)出出方向由由中心區(qū)區(qū)向外擴(kuò)擴(kuò)張。寧波城市市商業(yè)發(fā)發(fā)展階段段第二章寧寧波商業(yè)業(yè)市場概概述1、城市市商業(yè)發(fā)發(fā)展階段段2、城市市商業(yè)發(fā)發(fā)展過程程3、商業(yè)業(yè)格局寧波城市市商業(yè)發(fā)發(fā)展過程程不發(fā)達(dá)的的社區(qū)商商業(yè)及傳傳統(tǒng)百貨貨→城市商商業(yè)中心心極化，，向外輻輻射→區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)節(jié)點(diǎn)跳跳躍發(fā)展展、輻射射→城市市主要商商業(yè)帶第二章寧寧波商業(yè)業(yè)市場概概述1、城市市商業(yè)發(fā)發(fā)展階段段2、城市市商業(yè)發(fā)發(fā)展過程程3、商業(yè)業(yè)格局寧波市商商業(yè)格局局呈現(xiàn)““兩頭發(fā)發(fā)展，中中間不足足”的特特征：中中心區(qū)核核心商圈圈和社區(qū)區(qū)商鋪發(fā)發(fā)展較為為完善；；區(qū)域商商業(yè)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)和特色色商業(yè)街街發(fā)展相相對不足足。寧波市中中高檔商商業(yè)的中中心效應(yīng)應(yīng)很強(qiáng)，，天一廣廣場基本本吸引了了主城區(qū)區(qū)的主流流客源。。天一廣廣場的極極化效應(yīng)應(yīng)，在一一定程度度上限制制了居住住區(qū)商業(yè)業(yè)中心的的發(fā)展區(qū)域商業(yè)業(yè)節(jié)點(diǎn)發(fā)發(fā)展相對對不足，，除了翠翠柏路歐歐尚超市市，其余余大賣場場與周邊邊商業(yè)的的互動(dòng)普普遍不足足。商業(yè)街打打造專業(yè)業(yè)化、主主題化、、特色化化不足，，表現(xiàn)在在有特色色的商業(yè)業(yè)街過少少，且經(jīng)經(jīng)營品質(zhì)質(zhì)普遍存存在較大大缺陷社區(qū)商鋪鋪分布廣廣，發(fā)展展成熟，，但是缺缺乏有效效規(guī)劃、、總體層層次較為為落后。。第二章寧寧波商業(yè)業(yè)市場概概述1、城市市商業(yè)發(fā)發(fā)展階段段2、城市市商業(yè)發(fā)發(fā)展過程程3、商業(yè)業(yè)格局第三章區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)市場概概述1、江東東區(qū)商業(yè)業(yè)物業(yè)分分布2、江東東區(qū)商業(yè)業(yè)發(fā)展3、江東東區(qū)商業(yè)業(yè)物業(yè)構(gòu)構(gòu)成4、長豐豐片區(qū)商商業(yè)狀況況江東區(qū)商商業(yè)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)分布圖圖區(qū)域主要帶商業(yè)街道區(qū)域商業(yè)節(jié)點(diǎn)以家樂福福、天倫倫廣場等等為主形形成的商商業(yè)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)以歐尚等等為主形形成的商商業(yè)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)圍繞波特特曼酒店店而形成成的商業(yè)業(yè)節(jié)點(diǎn)東部新城城內(nèi)的城城市商業(yè)業(yè)中心以新世界百貨貨等商場為主主形成的商業(yè)業(yè)節(jié)點(diǎn)江東區(qū)商業(yè)發(fā)發(fā)展軸線天一廣場東部新城家樂福中信泰富廣場歐尚城市中心中山山東東路路城市及區(qū)域商商業(yè)發(fā)展軸第三章區(qū)區(qū)域商業(yè)市市場概述1、江東區(qū)商商業(yè)物業(yè)分布布2、江東區(qū)商商業(yè)發(fā)展3、江東區(qū)商商業(yè)物業(yè)構(gòu)成成4、長豐片區(qū)區(qū)商業(yè)狀況江東商業(yè)物業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成江東商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)構(gòu)成社區(qū)沿街商鋪鋪大型零售業(yè)態(tài)態(tài)辦公樓綜合體體購物廣場：百貨大賣場：：專業(yè)市場：主題式酒店即為位于中興興路的家樂福福超市與天倫倫廣場，位于于百丈東路的的歐尚超市，，都具有較強(qiáng)強(qiáng)的輻射能力力。江廈橋東的幾幾個(gè)大型百貨貨商場(新世世界百貨等)承接了天一一廣場商業(yè)輻輻射，也具有有較強(qiáng)影響力力。位于中興路上上的現(xiàn)代裝飾飾材料市場具具有很強(qiáng)的輻輻射力。主要是沿城市市道路展開的的社區(qū)沿街底底鋪，主要滿滿足社區(qū)居民民的日常消費(fèi)費(fèi)。位于百丈東路路這樣的集中中辦公區(qū)，以以前是為了滿滿足商業(yè)辦公公人群的消費(fèi)費(fèi)，現(xiàn)已經(jīng)形形成主要的商商業(yè)帶，具有有較強(qiáng)的影響響力。主要指波特曼曼，具有極強(qiáng)強(qiáng)的商業(yè)聚集集力，形成了了比較特色的的商業(yè)帶———彩虹南路。。第三章區(qū)區(qū)域商業(yè)市市場概述1、江東區(qū)商商業(yè)物業(yè)分布布2、江東區(qū)商商業(yè)發(fā)展3、江東區(qū)商商業(yè)物業(yè)構(gòu)成成4、長豐片區(qū)區(qū)商業(yè)狀況第三章區(qū)區(qū)域商業(yè)市市場概述1、江東區(qū)商商業(yè)物業(yè)分布布2、江東區(qū)商商業(yè)發(fā)展3、江東區(qū)商商業(yè)物業(yè)構(gòu)成成4、長豐片區(qū)區(qū)商業(yè)狀況長豐地區(qū)目前前廠房、倉庫庫與民居混雜雜，土地利用用方式與城市市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展極不協(xié)協(xié)調(diào)。急需將將長豐原有的的生產(chǎn)功能向向生活居住、、濱江休閑功功能轉(zhuǎn)換，重重塑濱水空間間特色。居住轉(zhuǎn)變商務(wù)旅游休閑生產(chǎn)區(qū)域功能構(gòu)成成第三章區(qū)區(qū)域商業(yè)市市場概述1、江東區(qū)商商業(yè)物業(yè)分布布2、江東區(qū)商商業(yè)發(fā)展3、江東區(qū)商商業(yè)物業(yè)構(gòu)成成4、長豐片區(qū)區(qū)商業(yè)狀況以社區(qū)配套型型商業(yè)為主，，沿街商業(yè)是是主要商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)組成方式式。長豐片區(qū)商業(yè)業(yè)形態(tài)第三章區(qū)區(qū)域商業(yè)市市場概述1、江東區(qū)商商業(yè)物業(yè)分布布2、江東區(qū)商商業(yè)發(fā)展3、江東區(qū)商商業(yè)物業(yè)構(gòu)成成4、長豐片區(qū)區(qū)商業(yè)狀況社區(qū)生活配套套十分成熟，，但受片區(qū)整整體發(fā)展的限限制，外來人人口導(dǎo)入以中中低素質(zhì)人口口為主，使得得片區(qū)商業(yè)檔檔次較低，對對商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)發(fā)展的局限性性較強(qiáng)。區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)構(gòu)人口結(jié)構(gòu)決定商業(yè)構(gòu)成決定反作用第二部分項(xiàng)項(xiàng)目研究第四章項(xiàng)目概況第五章項(xiàng)目swot分析第六章項(xiàng)項(xiàng)目定位位第七章營營銷推廣廣策略如意金水灣位位于江東南路路南端，南臨臨規(guī)劃環(huán)城南南路，離在江江口市中心約約1.5公里里，距萬達(dá)廣廣場亦不足1公里，距興興寧橋僅1500米，離離天一廣場15分鐘的公公交車程。如如意金水灣占占地約8.6萬平方米，，總建筑面積積達(dá)到近13萬平方米，，包括排屋、、小高層和多多層住宅28幢，另設(shè)高高級(jí)私家會(huì)所所1幢。目前前如意金水灣灣住宅已經(jīng)全全部售完，入入住率在50％左右第四章項(xiàng)項(xiàng)目概述1、如意金水水灣概況2、十里紅鋪概況況十里紅鋪是如如意金水灣底底層群房商鋪鋪，總面積達(dá)達(dá)1萬多多平方米，分分為南、西、、北三塊共180多間間。所有商鋪鋪挑高5.6米，，單間面積在在50——70㎡㎡，可自由組組合、自由分分割，并配配有獨(dú)立的衛(wèi)衛(wèi)生間。目前前銷售率不到到30％1、如意金水水灣概況2、十里紅鋪概況況第四章項(xiàng)項(xiàng)目概述項(xiàng)目主要靠南南北兩側(cè)道路路與外部連通通。南部次入入口與環(huán)城南南路有道路連連接，但車輛輛無法從環(huán)城城西路行駛?cè)肴朐摰缆?。北北?cè)與其它社社區(qū)直接連通通，交通局限限性較強(qiáng)。南側(cè)道路北側(cè)道路環(huán)城南路北部社區(qū)第四章項(xiàng)項(xiàng)目概述1、如意金水水灣概況2、十里紅鋪概況況項(xiàng)目北側(cè)正門門有一小學(xué)，，但限于學(xué)校校規(guī)模和檔次次，對人流的的帶動(dòng)較為有有限。第四章項(xiàng)項(xiàng)目概述1、如意金水水灣概況2、十里紅鋪概況況南鋪外規(guī)劃有有大面積的公公共空間，加加之環(huán)城南路路屬于寧波市市主干道路，，商業(yè)的昭示示性較強(qiáng)，整整體有利于綜綜合利用和宣宣傳推廣。第四章項(xiàng)項(xiàng)目概述1、如意金水水灣概況2、十里紅鋪概況況目前項(xiàng)目銷售售已經(jīng)停滯，，之前南鋪招招商的經(jīng)營戶戶絕大部分已已經(jīng)撤場，現(xiàn)現(xiàn)場一片蕭條條。北側(cè)商鋪鋪更是大面積積空置。南鋪北鋪第四章項(xiàng)項(xiàng)目概述1、如意金水水灣概況2、十里紅鋪概況況第五章項(xiàng)項(xiàng)目SWOT分析1、SWOT分析2、思考點(diǎn)優(yōu)勢點(diǎn)：周邊有發(fā)展成成熟的社區(qū)，，有利于項(xiàng)目目商業(yè)發(fā)展。。商鋪層高5.6米，設(shè)有有夾層，可融融合商鋪、倉倉儲(chǔ)、家居為為一體。從區(qū)域的發(fā)展展?jié)摿砜矗?，商鋪具有一一定的升值潛潛力。劣勢點(diǎn)：整體交通相對對不便利。從小區(qū)外道路路系統(tǒng)來看不不利于形成商商業(yè)人流。從項(xiàng)目小區(qū)的的規(guī)模和入住住情況來看，，無法對項(xiàng)目目形成有利的的支持。從片區(qū)人口構(gòu)構(gòu)成來看，對對商鋪不具備備較強(qiáng)的消化化能力。機(jī)會(huì)點(diǎn)：區(qū)域規(guī)劃已出出臺(tái)，路網(wǎng)完完善，環(huán)境整整治都有利于于商業(yè)發(fā)展和和商鋪需求。。項(xiàng)目西側(cè)居住住地塊的啟動(dòng)動(dòng)將有效帶動(dòng)動(dòng)項(xiàng)目西側(cè)商商鋪的去化。。威脅點(diǎn)：長期滯銷導(dǎo)導(dǎo)致項(xiàng)目目目前沒有人人氣，對招招商十分不不利。萬達(dá)廣場周周邊沿街商商業(yè)的崛起起對項(xiàng)目構(gòu)構(gòu)成了一定定的威脅。。第五章項(xiàng)項(xiàng)目SWOT分分析1、SWOT分析2、思考點(diǎn)點(diǎn)如何應(yīng)對？？區(qū)域商業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)簡單，，商業(yè)經(jīng)營營缺乏特色色，這種狀狀況對我項(xiàng)項(xiàng)目來說是是否存在機(jī)機(jī)會(huì)？怎樣利用項(xiàng)項(xiàng)目周邊社社區(qū)成熟的的商業(yè)氛圍圍？什么樣業(yè)態(tài)態(tài)組合以及及怎樣的經(jīng)經(jīng)營方式能能夠有效支支撐項(xiàng)目1萬方的商商業(yè)體量？？外部道路系系統(tǒng)對項(xiàng)目目的限制十十分明顯，，在道路狀狀況難以改改變的條件件下如何有有效規(guī)避該該缺陷？第六章項(xiàng)項(xiàng)目定定位1、定位依依據(jù)2、經(jīng)營模模式定位2.1、主主題性商業(yè)業(yè)分析2.2、綜綜合性商業(yè)業(yè)分析2.3、專專業(yè)性商業(yè)業(yè)分析2.4、結(jié)結(jié)論3、寧波專專業(yè)性商業(yè)業(yè)分析3.1、專專業(yè)商業(yè)的的構(gòu)成3.2、寧寧波市專業(yè)業(yè)商業(yè)分布布3.3、寧寧波市專業(yè)業(yè)商業(yè)模式式3.4、本本案發(fā)展模模式分析3.5、典典型個(gè)案分分析3.6、定定位建議產(chǎn)品規(guī)劃特特點(diǎn)：商鋪層高5.6米，，設(shè)有夾層層，可融合合商鋪、倉倉儲(chǔ)、家居居為一體。。適合有一一定辦公需需求的商業(yè)業(yè)入住，也也可以滿足足有居住需需求的經(jīng)營營戶。南鋪有大面面積的公共共空間，可可以滿足如如專業(yè)市場場，主題型型商業(yè)等對對停車有較較高要求的的商業(yè)形態(tài)態(tài)。大面積的商商業(yè)體量要要求產(chǎn)品不不能將去化化范圍圈定定在局部區(qū)區(qū)域，同時(shí)時(shí)要求商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)有一一定的輻射射范圍。第六章項(xiàng)項(xiàng)目定定位交通特點(diǎn)：：北鋪被周邊邊社區(qū)包圍圍，與城市市主要道路路之間依靠靠社區(qū)級(jí)道道路聯(lián)系，，交通局限限性較強(qiáng)。。無法自然然導(dǎo)入人流流，限制了了項(xiàng)目的經(jīng)經(jīng)營范圍。。車流無法由由環(huán)城南路路進(jìn)入項(xiàng)目目，對南鋪鋪商業(yè)發(fā)展展產(chǎn)品影響響。1、定位依依據(jù)2、經(jīng)營模模式定位2.1、主主題性商業(yè)業(yè)分析2.2、綜綜合性商業(yè)業(yè)分析2.3、專專業(yè)性商業(yè)業(yè)分析2.4、結(jié)結(jié)論3、寧波專專業(yè)性商業(yè)業(yè)分析3.1、專專業(yè)商業(yè)的的構(gòu)成3.2、寧寧波市專業(yè)業(yè)商業(yè)分布布3.3、寧寧波市專業(yè)業(yè)商業(yè)模式式3.4、本本案發(fā)展模模式分析3.5、典典型個(gè)案分分析3.6、定定位建議第六章項(xiàng)項(xiàng)目定定位市場競爭比比較：周邊社區(qū)商商業(yè)對項(xiàng)目目北鋪的經(jīng)經(jīng)營有十分分直接的參參考意義，，周邊商業(yè)業(yè)的發(fā)展?fàn)顮顩r決定了了項(xiàng)目商業(yè)業(yè)發(fā)展的格格調(diào)和檔次次。從區(qū)域域商業(yè)來看看，我項(xiàng)目目很難突破破商業(yè)檔次次的限制，，只能從中中低檔次商商業(yè)來考慮慮。從全市商業(yè)業(yè)發(fā)展來看看，有一定定規(guī)模的商商業(yè)街以及及商業(yè)市場場對我項(xiàng)目目的定位有有很高的參參考價(jià)值，，市場競爭爭狀況從一一個(gè)角度決決定了項(xiàng)目目的經(jīng)營范范圍。1、定位依依據(jù)2、經(jīng)營模模式定位2.1、主主題性商業(yè)業(yè)分析2.2、綜綜合性商業(yè)業(yè)分析2.3、專專業(yè)性商業(yè)業(yè)分析2.4、結(jié)結(jié)論3、寧波專專業(yè)性商業(yè)業(yè)分析3.1、專專業(yè)商業(yè)的的構(gòu)成3.2、寧寧波市專業(yè)業(yè)商業(yè)分布布3.3、寧寧波市專業(yè)業(yè)商業(yè)模式式3.4、本本案發(fā)展模模式分析3.5、典典型個(gè)案分分析3.6、定定位建議第六章項(xiàng)項(xiàng)目定定位主題的確定定范圍很廣廣，無論是是從文化層層次還是人人群分類亦亦或商品檔檔次等任何何一個(gè)角度度去發(fā)揮，，都能找到到相應(yīng)主題題。然后以以該主題為為核心以及及規(guī)則，展展開經(jīng)營。。比如女人人世界、男男人世界、、兒童世界界，就是以以人群分類類為主題，，圍繞某一一類人群的的用品，這這一特定范范圍對品種種、品牌進(jìn)進(jìn)行篩選、、過濾，進(jìn)進(jìn)行有針對對性的經(jīng)營營。這類模模式與其它它商業(yè)模式式相比，主主要在于目目標(biāo)客戶群群以及滿足足需求上的的區(qū)別。它它不局限于于某以個(gè)行行業(yè)，在商商品種類上上不具備占占絕對優(yōu)勢勢的市場平平臺(tái)，但它它的目標(biāo)客客戶群卻是是一定的，，或是某一一文化層次次、或是某某一性別、、或是某一一經(jīng)濟(jì)群體體，等等。。對于這些些群體來說說，主題商商場能夠盡盡可能的滿滿足他們的的異質(zhì)化需需求和個(gè)性性化心理訴訴求，針對對性強(qiáng)。商業(yè)模式主題性商業(yè)業(yè)：1、定位依依據(jù)2、經(jīng)營模模式定位2.1、主主題性商業(yè)業(yè)分析2.2、綜綜合性商業(yè)業(yè)分析2.3、專專業(yè)性商業(yè)業(yè)分析2.4、結(jié)結(jié)論3、寧波專專業(yè)性商業(yè)業(yè)分析3.1、專專業(yè)商業(yè)的的構(gòu)成3.2、寧寧波市專業(yè)業(yè)商業(yè)分布布3.3、寧寧波市專業(yè)業(yè)商業(yè)模式式3.4、本本案發(fā)展模模式分析3.5、典典型個(gè)案分分析3.6、定定位建議第六章項(xiàng)項(xiàng)目定定位小結(jié)這種商業(yè)模模式針對性性強(qiáng)的負(fù)面面影響，客客戶范圍窄窄，未來發(fā)發(fā)展前景難難以預(yù)料，，市場風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)相對較高高。并且這這種商業(yè)模模式要求：：⑴規(guī)模化化，主題經(jīng)經(jīng)營獨(dú)占面面積龐大，，而且經(jīng)營營場所專項(xiàng)項(xiàng)規(guī)劃。本本項(xiàng)目規(guī)化化不匹配。。⑵規(guī)范化化，主題經(jīng)經(jīng)營從管理理到經(jīng)營行行為都比較較規(guī)范，甚甚至進(jìn)行網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)作，，所涉及成成本高昂、、費(fèi)用巨大大。⑶租金低低廉，主題題商場通常常以較低租租金吸納商商家聚集入入場的經(jīng)營營，這對投投資者說是是最不愿意意看到的情情況，于本本項(xiàng)目銷售售也不利。。所以，這種種商業(yè)模式式也不適合合本項(xiàng)目的的群樓商鋪鋪。主題性商業(yè)業(yè)：1、定位依依據(jù)2、經(jīng)營模模式定位2.1、主主題性商業(yè)業(yè)分析2.2、綜綜合性商業(yè)業(yè)分析2.3、專專業(yè)性商業(yè)業(yè)分析2.4、結(jié)結(jié)論3、寧波專專業(yè)性商業(yè)業(yè)分析3.1、專專業(yè)商業(yè)的的構(gòu)成3.2、寧寧波市專業(yè)業(yè)商業(yè)分布布3.3、寧寧波市專業(yè)業(yè)商業(yè)模式式3.4、本本案發(fā)展模模式分析3.5、典典型個(gè)案分分析3.6、定定位建議第六章項(xiàng)項(xiàng)目定定位這一模式奉奉行的是購購物、休閑閑通吃，衣衣、食、住住行一條龍龍服務(wù)。商商場內(nèi)行業(yè)業(yè)種類眾多多、品牌蕪蕪雜、檔次次齊備，可可以滿足任任一層次消消費(fèi)者的任任一生活需需求，并且且在購物的的同時(shí)能夠夠進(jìn)行飲食食、品茗等等休閑活動(dòng)動(dòng)，拉動(dòng)場場內(nèi)群體消消費(fèi)。從這這一個(gè)角度度去分析，，此種模式式似乎能夠夠以全面網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)住所有有的消費(fèi)者者，而且聚聚人氣、提提消費(fèi)，應(yīng)應(yīng)該是理想想的商場模模式。但面面對品牌市市場的進(jìn)一一步細(xì)分，，消費(fèi)者的的需求不斷斷的向個(gè)性性化發(fā)展，，任何全面面式的經(jīng)營營都失去了了銷售點(diǎn)的的深化機(jī)會(huì)會(huì)。不僅僅僅是因?yàn)椴徊辉敢?，而而是因?yàn)橐砸阅壳暗纳躺虡I(yè)品種、、品牌發(fā)展展速度，沒沒有任何一一個(gè)商場的的規(guī)模能夠夠全部承載載得下。商業(yè)模式小結(jié)從本項(xiàng)目來來看，體量量難以承載載這一商業(yè)業(yè)形式，況況且項(xiàng)目距距離萬達(dá)廣廣場較近，，從商業(yè)競競爭來看也也不適合。。綜合性商業(yè)業(yè)：1、定位依依據(jù)2、經(jīng)營模模式定位2.1、主主題性商業(yè)業(yè)分析2.2、綜綜合性商業(yè)業(yè)分析2.3、專專業(yè)性商業(yè)業(yè)分析2.4、結(jié)結(jié)論3、寧波專專業(yè)性商業(yè)業(yè)分析3.1、專專業(yè)商業(yè)的的構(gòu)成3.2、寧寧波市專業(yè)業(yè)商業(yè)分布布3.3、寧寧波市專業(yè)業(yè)商業(yè)模式式3.4、本本案發(fā)展模模式分析3.5、典典型個(gè)案分分析3.6、定定位建議第六章項(xiàng)項(xiàng)目定定位這一類型商商業(yè)以某一一行業(yè)為主主要依托，，加深品牌牌與檔次的的細(xì)分，集集中力量滿滿足全體消消費(fèi)者的某某一種特定定需求，尤尤其是個(gè)性性化、異質(zhì)質(zhì)化的心理理訴求。這類商業(yè)模模式的優(yōu)勢勢就在于針針對性強(qiáng)，，專業(yè)化程程度高。某某一行業(yè)的的發(fā)展將直直接影響到到該行業(yè)專專業(yè)市場的的經(jīng)營能力力與盈利空空間。針對本項(xiàng)目目的規(guī)劃，，以及目前前的銷售狀狀況，只有有專業(yè)化市市場才能提提升項(xiàng)目的的整體商業(yè)業(yè)價(jià)值，并并有效規(guī)避避產(chǎn)品規(guī)劃劃和周邊環(huán)環(huán)境等的制制約因素。。專業(yè)性商業(yè)業(yè)：商業(yè)模式小結(jié)1、定位依依據(jù)2、經(jīng)營模模式定位2.1、主主題性商業(yè)業(yè)分析2.2、綜綜合性商業(yè)業(yè)分析2.3、專專業(yè)性商業(yè)業(yè)分析2.4、結(jié)結(jié)論3、寧波專專業(yè)性商業(yè)業(yè)分析3.1、專專業(yè)商業(yè)的的構(gòu)成3.2、寧寧波市專業(yè)業(yè)商業(yè)分布布3.3、寧寧波市專業(yè)業(yè)商業(yè)模式式3.4、本本案發(fā)展模模式分析3.5、典典型個(gè)案分分析3.6、定定位建議第六章項(xiàng)項(xiàng)目定定位從項(xiàng)目前次次招商失敗敗的經(jīng)驗(yàn)來來看，南鋪鋪定為于建建材，機(jī)電電等行業(yè)使使得項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營范圍太太廣，以項(xiàng)項(xiàng)目南鋪和和西鋪相加加不到1萬萬方的體量量要打造運(yùn)運(yùn)營如此多多的經(jīng)營品品種的大型型專業(yè)市場場很不現(xiàn)實(shí)實(shí)，在競爭爭當(dāng)中市場場很難存活活。要將項(xiàng)項(xiàng)目做活就就必須作統(tǒng)統(tǒng)一招商，，并做細(xì)致致的市場調(diào)調(diào)研，找出出適合項(xiàng)目目經(jīng)營的產(chǎn)產(chǎn)品，打造造出真正的的專業(yè)市場場。北鋪靠近社社區(qū)，可以以考慮社區(qū)區(qū)服務(wù)性商商業(yè)，但針針對性必須須強(qiáng)。結(jié)論1、定位依依據(jù)2、經(jīng)營模模式定位2.1、主主題性商業(yè)業(yè)分析2.2、綜綜合性商業(yè)業(yè)分析2.3、專專業(yè)性商業(yè)業(yè)分析2.4、結(jié)結(jié)論3、寧波專專業(yè)性商業(yè)業(yè)分析3.1、專專業(yè)商業(yè)的的構(gòu)成3.2、寧寧波市專業(yè)業(yè)商業(yè)分布布3.3、寧寧波市專業(yè)業(yè)商業(yè)模式式3.4、本本案發(fā)展模模式分析3.5、典典型個(gè)案分分析3.6、定定位建議第六章項(xiàng)項(xiàng)目定定位專業(yè)商業(yè)的的構(gòu)成專業(yè)商業(yè)專業(yè)市場專業(yè)商業(yè)街街1、定位依依據(jù)2、經(jīng)營模模式定位2.1、主主題性商業(yè)業(yè)分析2.2、綜綜合性商業(yè)業(yè)分析2.3、、專專業(yè)業(yè)性性商商業(yè)業(yè)分分析析2.4、、結(jié)結(jié)論論3、、寧寧波波專專業(yè)業(yè)性性商商業(yè)業(yè)分分析析3.1、、專專業(yè)業(yè)商商業(yè)業(yè)的的構(gòu)構(gòu)成成3.2、、寧寧波波市市專專業(yè)業(yè)商商業(yè)業(yè)分分布布3.3、、寧寧波波市市專專業(yè)業(yè)商商業(yè)業(yè)模模式式3.4、、本本案案發(fā)發(fā)展展模模式式分分析析3.5、、典典型型個(gè)個(gè)案案分分析析3.6、、定定位位建建議議第六六章章項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位通過過對對寧寧波波專專業(yè)業(yè)市市場場和和專專業(yè)業(yè)商商業(yè)業(yè)街街的的走走訪訪考考察察，，認(rèn)認(rèn)識(shí)識(shí)寧寧波波專專業(yè)業(yè)商商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)及及發(fā)發(fā)展展，，初初步步擬擬定定項(xiàng)項(xiàng)目目的的經(jīng)經(jīng)營營發(fā)發(fā)展展方方向向。。目的的1、、定定位位依依據(jù)據(jù)2、、經(jīng)經(jīng)營營模模式式定定位位2.1、、主主題題性性商商業(yè)業(yè)分分析析2.2、、綜綜合合性性商商業(yè)業(yè)分分析析2.3、、專專業(yè)業(yè)性性商商業(yè)業(yè)分分析析2.4、、結(jié)結(jié)論論3、、寧寧波波專專業(yè)業(yè)性性商商業(yè)業(yè)分分析析3.1、、專專業(yè)業(yè)商商業(yè)業(yè)的的構(gòu)構(gòu)成成3.2、、寧寧波波市市專專業(yè)業(yè)商商業(yè)業(yè)分分布布3.3、、寧寧波波市市專專業(yè)業(yè)商商業(yè)業(yè)模模式式3.4、、本本案案發(fā)發(fā)展展模模式式分分析析3.5、、典典型型個(gè)個(gè)案案分分析析3.6、、定定位位建建議議第六六章章項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位寧波波市市區(qū)區(qū)專專業(yè)業(yè)市市場場分分布布現(xiàn)代代建建材材裝裝璜璜市市場場東勝勝花花鳥鳥市市場場東苑苑花花鳥鳥市市場場望湖湖市市場場三市市花花鳥鳥市市場場二號(hào)號(hào)橋橋市市場場三號(hào)號(hào)橋橋市市場場江東東水水產(chǎn)產(chǎn)市市場場水產(chǎn)產(chǎn)干干貨貨市市場場輕紡紡城城華東東物物資資城城1、、定定位位依依據(jù)據(jù)2、、經(jīng)經(jīng)營營模模式式定定位位2.1、、主主題題性性商商業(yè)業(yè)分分析析2.2、、綜綜合合性性商商業(yè)業(yè)分分析析2.3、、專專業(yè)業(yè)性性商商業(yè)業(yè)分分析析2.4、、結(jié)結(jié)論論3、、寧寧波波專專業(yè)業(yè)性性商商業(yè)業(yè)分分析析3.1、、專專業(yè)業(yè)商商業(yè)業(yè)的的構(gòu)構(gòu)成成3.2、、寧寧波波市市專專業(yè)業(yè)商商業(yè)業(yè)分分布布3.3、、寧寧波波市市專專業(yè)業(yè)商商業(yè)業(yè)模模式式3.4、、本本案案發(fā)發(fā)展展模模式式分分析析3.5、、典典型型個(gè)個(gè)案案分分析析3.6、、定定位位建建議議東方方板板材材城城第六六章章項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位機(jī)械械，，五五金金汽車車，，汽汽配配，，機(jī)機(jī)械械機(jī)電電，，小小五五金金電動(dòng)動(dòng)車車寧波波市市區(qū)區(qū)專專業(yè)業(yè)商商業(yè)業(yè)街街分分布布農(nóng)副副食食產(chǎn)產(chǎn)品品五交交化化，，傢傢俬俬塑料料1、、定定位位依依據(jù)據(jù)2、、經(jīng)經(jīng)營營模模式式定定位位2.1、、主主題題性性商商業(yè)業(yè)分分析析2.2、、綜綜合合性性商商業(yè)業(yè)分分析析2.3、、專專業(yè)業(yè)性性商商業(yè)業(yè)分分析析2.4、、結(jié)結(jié)論論3、、寧寧波波專專業(yè)業(yè)性性商商業(yè)業(yè)分分析析3.1、、專專業(yè)業(yè)商商業(yè)業(yè)的的構(gòu)構(gòu)成成3.2、、寧寧波波市市專專業(yè)業(yè)商商業(yè)業(yè)分分布布3.3、、寧寧波波市市專專業(yè)業(yè)商商業(yè)業(yè)模模式式3.4、、本本案案發(fā)發(fā)展展模模式式分分析析3.5、、典典型型個(gè)個(gè)案案分分析析3.6、、定定位位建建議議第六六章章項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位百丈東路商務(wù)群汽車東站大規(guī)模居住區(qū)二號(hào)橋市場華東物資城三號(hào)橋市場寧波波專專業(yè)業(yè)商商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展模模式式個(gè)個(gè)案案解解析析汽車車東東站站和和百百丈丈東東路路商商務(wù)務(wù)群群，，以以及及江江東東居居住住區(qū)區(qū)共共同同構(gòu)構(gòu)成成了了專專業(yè)業(yè)商商業(yè)業(yè)的的發(fā)發(fā)展展引引擎擎，，引引發(fā)發(fā)寧寧穿穿路路的的機(jī)機(jī)電電五五金金傢傢俬俬大大規(guī)規(guī)模模專專業(yè)業(yè)市市場場的的形形成成。。最最終終構(gòu)構(gòu)成成了了三三大大專專業(yè)業(yè)商商業(yè)業(yè)節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，，同同時(shí)時(shí)在在三三個(gè)個(gè)節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)周周邊邊逐逐漸漸形形成成了了專專業(yè)業(yè)商商業(yè)業(yè)街街。。1、定定位依依據(jù)2、經(jīng)經(jīng)營模模式定定位2.1、主主題性性商業(yè)業(yè)分析析2.2、綜綜合性性商業(yè)業(yè)分析析2.3、專專業(yè)性性商業(yè)業(yè)分析析2.4、結(jié)結(jié)論3、寧寧波專專業(yè)性性商業(yè)業(yè)分析析3.1、專專業(yè)商商業(yè)的的構(gòu)成成3.2、寧寧波市市專業(yè)業(yè)商業(yè)業(yè)分布布3.3、寧寧波市市專業(yè)業(yè)商業(yè)業(yè)模式式3.4、本本案發(fā)發(fā)展模模式分分析3.5、典典型個(gè)個(gè)案分分析3.6、定定位建建議第六章章項(xiàng)項(xiàng)目定定位寧波專專業(yè)商商業(yè)發(fā)發(fā)展模模式探探究商業(yè)引引擎引引發(fā)商商業(yè)節(jié)節(jié)點(diǎn)的的產(chǎn)生生，在在商業(yè)業(yè)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)充分分發(fā)育育，向向外擴(kuò)擴(kuò)張同同時(shí)帶帶動(dòng)周周邊關(guān)關(guān)聯(lián)商商業(yè)的的發(fā)展展。從從這層層關(guān)系系來看看，雖然專專業(yè)商商業(yè)街街和商商業(yè)節(jié)節(jié)點(diǎn)共共同構(gòu)構(gòu)成了了專業(yè)業(yè)商業(yè)業(yè)群，，但商商業(yè)街街作為為商業(yè)業(yè)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)的依依附，，其業(yè)業(yè)態(tài)必必然受受到節(jié)節(jié)點(diǎn)的的限制制。商業(yè)引擎商業(yè)節(jié)點(diǎn)專業(yè)商業(yè)街專業(yè)商業(yè)群1、定定位依依據(jù)2、經(jīng)經(jīng)營模模式定定位2.1、主主題性性商業(yè)業(yè)分析析2.2、綜綜合性性商業(yè)業(yè)分析析2.3、專專業(yè)性性商業(yè)業(yè)分析析2.4、結(jié)結(jié)論3、寧寧波專專業(yè)性性商業(yè)業(yè)分析析3.1、專專業(yè)商商業(yè)的的構(gòu)成成3.2、寧寧波市市專業(yè)業(yè)商業(yè)業(yè)分布布3.3、寧寧波市市專業(yè)業(yè)商業(yè)業(yè)模式式3.4、本本案發(fā)發(fā)展模模式分分析3.5、典典型個(gè)個(gè)案分分析3.6、定定位建建議第六章章項(xiàng)項(xiàng)目定定位本項(xiàng)目目要想想發(fā)展展成為為專業(yè)業(yè)商業(yè)業(yè)街，，其商商業(yè)引引擎是是什么么？商業(yè)節(jié)節(jié)點(diǎn)是是否已已經(jīng)形形成？？如果果已經(jīng)經(jīng)形成成，那那我們們可供供參考考的經(jīng)經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)又又是什什么？？設(shè)問1、定定位依依據(jù)2、經(jīng)經(jīng)營模模式定定位2.1、主主題性性商業(yè)業(yè)分析析2.2、綜綜合性性商業(yè)業(yè)分析析2.3、專專業(yè)性性商業(yè)業(yè)分析析2.4、結(jié)結(jié)論3、寧寧波專專業(yè)性性商業(yè)業(yè)分析析3.1、專專業(yè)商商業(yè)的的構(gòu)成成3.2、寧寧波市市專業(yè)業(yè)商業(yè)業(yè)分布布3.3、寧寧波市市專業(yè)業(yè)商業(yè)業(yè)模式式3.4、本本案發(fā)發(fā)展模模式分分析3.5、典典型個(gè)個(gè)案分分析3.6、定定位建建議第六章章項(xiàng)項(xiàng)目定定位本項(xiàng)目目的地地緣關(guān)關(guān)系在行政政手段段干預(yù)預(yù)下，，大規(guī)規(guī)模造造城運(yùn)運(yùn)動(dòng)造造就了了以萬萬達(dá)商商業(yè)廣廣場為為核心心的鄞鄞州中中心區(qū)區(qū)，形形成了了萬達(dá)達(dá)商業(yè)業(yè)廣場場這一一商業(yè)業(yè)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)。政府政政策對城市市發(fā)展展方向向的規(guī)規(guī)劃無無疑是是極具具動(dòng)力力的城城市發(fā)發(fā)展引引擎。。商業(yè)引引擎本案長豐社社區(qū)萬達(dá)商商業(yè)廣廣場政府導(dǎo)導(dǎo)向商業(yè)節(jié)節(jié)點(diǎn)1、定定位依依據(jù)2、經(jīng)經(jīng)營模模式定定位2.1、主主題性性商業(yè)業(yè)分析析2.2、綜綜合性性商業(yè)業(yè)分析析2.3、專專業(yè)性性商業(yè)業(yè)分析析2.4、結(jié)結(jié)論3、寧寧波專專業(yè)性性商業(yè)業(yè)分析析3.1、專專業(yè)商商業(yè)的的構(gòu)成成3.2、寧寧波市市專業(yè)業(yè)商業(yè)業(yè)分布布3.3、寧寧波市市專業(yè)業(yè)商業(yè)業(yè)模式式3.4、本本案發(fā)發(fā)展模模式分分析3.5、典典型個(gè)個(gè)案分分析3.6、定定位建建議發(fā)展專專業(yè)市市場，，依靠靠該市市場聚聚集人人氣，，盤活活其它它位置置較差差的商商鋪。。依靠南南鋪，，同時(shí)時(shí)借西西側(cè)居居住地地塊的的啟動(dòng)動(dòng)，逐逐漸消消化。。打造專專業(yè)市市場第六章章項(xiàng)項(xiàng)目定定位西鋪及及南鋪鋪定位位建議議1、定定位依依據(jù)2、經(jīng)經(jīng)營模模式定定位2.1、主主題性性商業(yè)業(yè)分析析2.2、綜綜合性性商業(yè)業(yè)分析析2.3、專專業(yè)性性商業(yè)業(yè)分析析2.4、結(jié)結(jié)論3、寧寧波專專業(yè)性性商業(yè)業(yè)分析析3.1、專專業(yè)商商業(yè)的的構(gòu)成成3.2、寧寧波市市專業(yè)業(yè)商業(yè)業(yè)分布布3.3、寧寧波市市專業(yè)業(yè)商業(yè)業(yè)模式式3.4、本本案發(fā)發(fā)展模模式分分析3.5、典典型個(gè)個(gè)案分分析3.6、定定位建建議通過對對周邊邊社區(qū)區(qū)環(huán)境境及商商業(yè)的的走訪訪，該該區(qū)域域商業(yè)業(yè)檔次次較低低，區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)有相相當(dāng)多多的外外來人人口，，而且且人口口素質(zhì)質(zhì)相對對不高高，這這類人人群對對網(wǎng)吧吧，游游戲廳廳等娛娛樂需需求較較大，，可以以考慮慮從這這方面面入手手。第六章章項(xiàng)項(xiàng)目定定位1、定定位依依據(jù)2、經(jīng)經(jīng)營模模式定定位2.1、主主題性性商業(yè)業(yè)分析析2.2、綜綜合性性商業(yè)業(yè)分析析2.3、專專業(yè)性性商業(yè)業(yè)分析析2.4、結(jié)結(jié)論3、寧寧波專專業(yè)性性商業(yè)業(yè)分析析3.1、專專業(yè)商商業(yè)的的構(gòu)成成3.2、寧寧波市市專業(yè)業(yè)商業(yè)業(yè)分布布3.3、寧寧波市市專業(yè)業(yè)商業(yè)業(yè)模式式3.4、本本案發(fā)發(fā)展模模式分分析3.5、典典型個(gè)個(gè)案分分析3.6、定定位建建議社區(qū)服服務(wù)性性商業(yè)業(yè)。招招商要要有目目的性性，可可以考考慮打打造娛娛樂小小吃一一條街街。帶帶動(dòng)人人氣是是關(guān)鍵鍵點(diǎn)，，先將將附近近較大大型經(jīng)經(jīng)營規(guī)規(guī)模網(wǎng)網(wǎng)吧免免租金金引入入，并并做充充足的的老客客戶引引導(dǎo)宣宣傳工工作，，同時(shí)時(shí)針對對性引引入面面食等等餐飲飲店，，以此此為中中心將將人氣氣聚集集起來來。之之后針針對性性將有有一定定規(guī)模模的游游戲廳廳，桌桌球廳廳引入入，迅迅速聚聚集人人氣。。以娛樂樂為突突破口口，引引入人人流考考慮讓讓有規(guī)規(guī)模游游戲廳廳，網(wǎng)網(wǎng)吧免免租進(jìn)進(jìn)入。。第六章章項(xiàng)項(xiàng)目定定位1、定定位依依據(jù)2、經(jīng)經(jīng)營模模式定定位2.1、主主題性性商業(yè)業(yè)分析析2.2、綜綜合性性商業(yè)業(yè)分析析2.3、專專業(yè)性性商業(yè)業(yè)分析析2.4、結(jié)結(jié)論3、寧寧波專專業(yè)性性商業(yè)業(yè)分析析3.1、專專業(yè)商商業(yè)的的構(gòu)成成3.2、寧寧波市市專業(yè)業(yè)商業(yè)業(yè)分布布3.3、寧寧波市市專業(yè)業(yè)商業(yè)業(yè)模式式3.4、本本案發(fā)發(fā)展模模式分分析3.5、典典型個(gè)個(gè)案分分析3.6、定定位建建議市場概概況：：天勝花花鳥市市場位位于環(huán)環(huán)城西西路北北段，，5路路車終終點(diǎn)站站。市市場經(jīng)經(jīng)營以以花木木為主主，少少量經(jīng)經(jīng)營寵寵物和和漁具具，目目前經(jīng)經(jīng)營戶戶200家家左右右，主主要經(jīng)經(jīng)營批批發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)。。第六章章項(xiàng)項(xiàng)目定定位天勝花花鳥市市場1、定定位依依據(jù)2、經(jīng)經(jīng)營模模式定定位2.1、主主題性性商業(yè)業(yè)分析析2.2、綜綜合性性商業(yè)業(yè)分析析2.3、專專業(yè)性性商業(yè)業(yè)分析析2.4、結(jié)結(jié)論3、寧寧波專專業(yè)性性商業(yè)業(yè)分析析3.1、專專業(yè)商商業(yè)的的構(gòu)成成3.2、寧寧波市市專業(yè)業(yè)商業(yè)業(yè)分布布3.3、寧寧波市市專業(yè)業(yè)商業(yè)業(yè)模式式3.4、本本案發(fā)發(fā)展模模式分分析3.5、典典型個(gè)個(gè)案分分析3.6、定定位建建議項(xiàng)目所所在區(qū)區(qū)域沒沒有花花鳥市市場存存在，，市場場有空空白點(diǎn)點(diǎn)。該種業(yè)業(yè)態(tài)要要求經(jīng)經(jīng)營場場所步步行道道路暢暢通，，格局局緊湊湊，便便于消消費(fèi)者者對多多家商商品比比較選選擇。。該種業(yè)業(yè)態(tài)沒沒有辦辦公需需要，，同時(shí)時(shí)要求求展示示性強(qiáng)強(qiáng)，故故挑高高商鋪鋪不適適合經(jīng)經(jīng)營該該種業(yè)業(yè)態(tài)。。該種業(yè)業(yè)態(tài)承承租能能力有有限，，對經(jīng)經(jīng)營場場所的的租金金水平平較為為敏感感。綜合來來看，，本項(xiàng)項(xiàng)目雖雖然所所處的的地段段有利利于經(jīng)經(jīng)營該該種業(yè)業(yè)態(tài)，，但產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃不不適合合經(jīng)營營花木木，但但作為為細(xì)分分類別別的漁漁具市市場可可以考考慮，，目前前寧波波還沒沒有專專門的的漁具具市場場，該該種產(chǎn)產(chǎn)品在在花鳥鳥市場場經(jīng)營營，而而且普普遍規(guī)規(guī)模較較小，，同時(shí)時(shí)該種種產(chǎn)品品的經(jīng)經(jīng)營具具有一一定專專業(yè)性性，可可以吸吸引釣釣魚