產(chǎn)品建議書制作邏輯及方法

產(chǎn)品建議書制作的邏輯與方法總綱一、產(chǎn)品建議書的認(rèn)知二、產(chǎn)品建議書制作的誤區(qū)三、產(chǎn)品建議書的制作邏輯四、產(chǎn)品建議書的制作內(nèi)容五、案例一、產(chǎn)品建議書的認(rèn)知1、產(chǎn)品建議書：

是對擬建的房地產(chǎn)項(xiàng)目提出的框架性的總體設(shè)想。產(chǎn)品建議書綜括：A、宏觀方面分析

B、區(qū)域分析C、項(xiàng)目自身分析D、開發(fā)結(jié)論性建議等2、產(chǎn)品建議的工作流程安排：

項(xiàng)目（市場）定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)之間

獲取土地 項(xiàng)目定位

產(chǎn)品建議階段報(bào)批報(bào)建規(guī)劃設(shè)計(jì)成本測算

銷售物業(yè)服務(wù)工程采購項(xiàng)目施工客服

產(chǎn)品

建議書目標(biāo)客戶引領(lǐng)市場

的標(biāo)桿

競品情況市場情況項(xiàng)目定位

結(jié)論

發(fā)展趨勢目標(biāo)客戶

需求3、完成《產(chǎn)品建議書》要考慮哪些因素

客戶心中

的標(biāo)桿4、《產(chǎn)品建議書》的意義客戶需求的產(chǎn)品表達(dá)競爭環(huán)境下的產(chǎn)品表達(dá)根據(jù)客戶需求改善土地屬性產(chǎn)品營銷的目的確定領(lǐng)導(dǎo)決策的依據(jù)客戶導(dǎo)向 競爭導(dǎo)向 改善土地營銷推廣 運(yùn)營總綱一、產(chǎn)品建議書的認(rèn)知二、產(chǎn)品建議書制作的誤區(qū)三、產(chǎn)品建議書的制作邏輯四、產(chǎn)品建議書的制作內(nèi)容五、案例二、產(chǎn)品建議書制作的誤區(qū)誤區(qū)一、城市規(guī)劃周期與地塊之間的關(guān)系——前三后四的不可超越性誤區(qū)二、產(chǎn)品利益最大化原則——目標(biāo)客戶定位及市場消費(fèi)力的可預(yù)見性誤區(qū)三、差異化競爭力判斷——“草木皆兵”誤區(qū)四、“高職能化”與人文的辨別——接受適應(yīng)程度的考量誤區(qū)五、“同化”帶來的損失度——分門別類的多樣化供給誤區(qū)六、項(xiàng)目開發(fā)理想化——不可預(yù)見性誤區(qū)七、空洞的品牌戰(zhàn)略——短期經(jīng)營與長期開發(fā)的區(qū)別

總綱一、產(chǎn)品建議書的認(rèn)知二、產(chǎn)品建議書制作的誤區(qū)三、產(chǎn)品建議書的制作邏輯四、產(chǎn)品建議書的制作內(nèi)容五、案例競爭研究

產(chǎn)品建議書產(chǎn)品建議書包括6方面內(nèi)容：

關(guān)注2個(gè)問題：關(guān)注客戶、關(guān)注競爭 使用4種方法：客戶訪談、專家訪談、案例研究、趨勢研究 提出1份建議：產(chǎn)品建議三、產(chǎn)品建議書的制作邏輯

項(xiàng)目定位結(jié)論客戶研究客戶訪談專家訪談標(biāo)桿研究趨勢研究1、項(xiàng)目定位結(jié)論思路土地分析客戶分析市場選擇與競爭者分析項(xiàng)目定位產(chǎn)品初步建議結(jié)論項(xiàng)目定位報(bào)告包括5方面內(nèi)容：

分析3個(gè)問題：土地屬性、目標(biāo)客戶、競爭策略

提出一個(gè)主張：項(xiàng)目定位

闡述一組解決思路：產(chǎn)品初步建議結(jié)論土地屬性與客戶分析清單土地屬性區(qū)域位置周邊配套小區(qū)內(nèi)部房屋本身歷史文化氛圍傳統(tǒng)的好區(qū)域高檔區(qū)域有發(fā)展?jié)摿Φ男聟^(qū)靠近中心商務(wù)區(qū)靠近繁華商業(yè)區(qū)交通狀況教育設(shè)施醫(yī)療設(shè)施生活設(shè)施娛樂設(shè)施景觀5大類人群：社會新銳

望子成龍

健康養(yǎng)老

富貴之家

務(wù)實(shí)之家客戶細(xì)分：首次置業(yè)二次置業(yè)

多次置業(yè)

老年回歸

活躍長者客戶分析2、客戶研究

客戶訪談、專業(yè)訪談、專家訪談客戶研究客戶訪談專業(yè)訪談專家訪談競品樓盤三級門店主流高端A、客戶訪談訪談問卷客戶背景生活方式了解客戶基本特征，樣本篩選條件推測驗(yàn)證產(chǎn)品需求；營銷推廣的鋪墊土地價(jià)值小區(qū)需求戶型需求支付意愿客戶眼中的土地價(jià)值；突破及可改善方向園林、會所、物業(yè)管理、立面等需求客戶對房子各功能空間的認(rèn)識支付能力和支付意愿B、客戶需求五層次論核心利益形式產(chǎn)品期望產(chǎn)品附加產(chǎn)品潛在產(chǎn)品核心功能必不可少的部分希望得到的部分出乎意料的部分產(chǎn)生產(chǎn)品聯(lián)想、轉(zhuǎn)換C、客戶價(jià)值成本體現(xiàn)形象價(jià)值人員價(jià)值服務(wù)價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值客戶總價(jià)值貨幣成本時(shí)間成本精力成本體力成本客戶總成本客戶讓渡價(jià)值3、市場競爭者體現(xiàn)同行業(yè)競爭對手（現(xiàn)有企業(yè)競爭）供應(yīng)者購買者潛在進(jìn)入者新進(jìn)入者威脅替代品替代品威脅標(biāo)桿研究優(yōu)秀做法風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避市場趨勢發(fā)展趨勢未來競爭點(diǎn)總綱一、產(chǎn)品建議書的認(rèn)知二、產(chǎn)品建議書制作的誤區(qū)三、產(chǎn)品建議書的制作邏輯四、產(chǎn)品建議書的制作內(nèi)容五、案例四、產(chǎn)品建議書的制作內(nèi)容第一章、宏觀分析城市概況區(qū)位分析城市基本情況城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r城市發(fā)展規(guī)劃1、城市地理位置、總體布局2、城市性質(zhì)、地位、規(guī)模、交通1、城市GDP及增長率、人均可支配收入、消費(fèi)水平及固定投資情況2、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)1、城市經(jīng)濟(jì)、規(guī)模、功能區(qū)域及人口發(fā)展規(guī)劃2、城區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃項(xiàng)目所在區(qū)域概況項(xiàng)目區(qū)位分析1、項(xiàng)目地理位置基礎(chǔ)配套2、區(qū)位發(fā)展規(guī)劃等地帶、地位、作用等第二章、區(qū)域地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀市場供需狀況價(jià)格水平產(chǎn)品特征客戶群特征市場競爭分析區(qū)域市場發(fā)展的特點(diǎn)區(qū)域市場調(diào)查分析市場發(fā)展預(yù)測第三章、項(xiàng)目分析1、地理位置2、地塊現(xiàn)狀3、項(xiàng)目交通出行狀況4、項(xiàng)目周邊社區(qū)配套5、項(xiàng)目周邊環(huán)境6、市政配套7、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（項(xiàng)目的基本用地情況）8、項(xiàng)目SWOT分析第四章、開發(fā)結(jié)論性建議項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營模式建議項(xiàng)目提供的生活方式建議項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)項(xiàng)目經(jīng)營項(xiàng)目開發(fā)方案項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏總體營銷思路產(chǎn)品建議住宅部分規(guī)劃建議建筑風(fēng)格建議交房標(biāo)準(zhǔn)建議戶型設(shè)計(jì)建議產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)建議配套設(shè)施建議景觀設(shè)計(jì)建議物業(yè)服務(wù)建議價(jià)格策略建議營銷策略建議總綱一、產(chǎn)品建議書的認(rèn)知二、產(chǎn)品建議書制作的誤區(qū)三、產(chǎn)品建議書的制作邏輯四、產(chǎn)品建議書的制作內(nèi)容五、案例城市分析案例青島2012五、案例青島房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告

2012年

目錄1.宏觀經(jīng)濟(jì)形勢2.青島城市發(fā)展情況3.青島房地產(chǎn)市場分析1.宏觀經(jīng)濟(jì)形勢價(jià)格策略城市時(shí)間優(yōu)惠類型馬鞍山2011—8月稅費(fèi)優(yōu)惠常州2011—9月公積金放寬佛山2011—10月放松限購條件（被叫停）南京2011—10月公積金放寬杭州2011—12月購房補(bǔ)貼成都2011—11月放松資格審核（被叫停）吉林市2011—11月公積金放寬等長春2011—11月購房落戶北京2011—11月住房標(biāo)準(zhǔn)重慶2011—11月購房補(bǔ)貼武漢2011—12月稅費(fèi)優(yōu)惠合肥2011—12月公積金放寬中山2012—1月調(diào)整住房限價(jià)從化2012—2月購房入戶天津2012—2月調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)蕪湖2012—2月購房補(bǔ)貼（被叫停）上海2012—2月底前普通住房標(biāo)準(zhǔn)（被叫停）去年下半年來17個(gè)城市不同角度微調(diào)政策(補(bǔ)充內(nèi)容）2.青島城市發(fā)展研究（摘要）青島位于山東半島南端(北緯35°35‘～37°09’，東經(jīng)119°30‘～121°00’)、黃海之濱，東北與煙臺市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市接壤。青島是全國15個(gè)副省級城市之一（其中省會十個(gè)，非省會五個(gè)），國家5個(gè)計(jì)劃單列市之一。第六次全國人口普查全市常住人口為871.51萬人，其中市區(qū)人口為371.88萬人。青島市域面積11282平方公里，其中市區(qū)面積1471平方公里。青島市下轄6區(qū)（四方市北）5市。城市概況青島地圖城市概況區(qū)域面積人口市南區(qū)30平方公里54.48萬市北區(qū)29平方公里55.82萬四方區(qū)35平方公里46.25萬李滄區(qū)98平方公里51.24萬嶗山區(qū)389平方公里37.95萬城陽區(qū)553平方公里73.72萬黃島區(qū)277平方公里52.42萬區(qū)域面積人口膠州市1210平方公里84.31萬即墨市1727平方公里117.72萬平度市3166平方公里135.74萬膠南市1846平方公里86.84萬萊西市1522平方公里75.02萬歷史沿革青島地區(qū)歷史悠久，唐朝，密州板橋鎮(zhèn)（膠州）成為著名貿(mào)易港口明朝設(shè)立青島口、滄口、金口鎮(zhèn)等港通商獲準(zhǔn)，使即墨富甲一方。清朝，膠州為山東三大直隸州之一，平度州為散州，隸屬于萊州府。

1914年，第一次世界大戰(zhàn)爆發(fā)，青島成為亞洲唯一戰(zhàn)場，11月，日英聯(lián)軍占領(lǐng)青島。1984年5月4日，青島市成為全國14個(gè)沿海開放城市之一。同年，青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)成立。

1986年，青島市成為計(jì)劃單列市，賦予省級經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限。

2011年1月，國家批準(zhǔn)山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃，青島作為其核心城市、龍頭城市。城市性質(zhì)

青島市是計(jì)劃單列市、副省級城市、山東省經(jīng)濟(jì)中心城市、全國首批沿海開放城市、國家級歷史文化名城、全國文明城市、國家衛(wèi)生城市。青島因名牌企業(yè)眾多，被譽(yù)為：“中國品牌之都”、“世界啤酒之城”。2008年青島成功舉辦第29屆奧運(yùn)會帆船比賽成為奧運(yùn)之城，被譽(yù)為“世界帆船之都”。2011年1月，國務(wù)院批準(zhǔn)山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃，青島市作為其核心區(qū)域和龍頭城市，也是山東半島城市群的中心城市。同時(shí)與日韓隔海相望，是我國的國門城市。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展

青島市是我國東部沿海重要的經(jīng)濟(jì)中心城市，其所在的山東半島經(jīng)濟(jì)區(qū)（8市）經(jīng)濟(jì)總量高達(dá)2.6萬億，僅次于長三角、珠三角和京津唐經(jīng)濟(jì)區(qū)，居全國第四位，青島周邊有19個(gè)縣進(jìn)入全國百強(qiáng)縣。

2011年據(jù)統(tǒng)計(jì)青島市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）6615.60億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上一年增長11.7%；全年居民消費(fèi)價(jià)格累計(jì)同比上漲5.0%；全年城市居民人均可支配收入28567元，比上一年增長14.3%。根據(jù)市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)推算，我市今年人均GDP首次超過1萬美元，專家表示，這標(biāo)志著我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)步入中等發(fā)達(dá)國家水平。

人居環(huán)境作為國務(wù)院確定的沿海開放城市、國家歷史文化名城和全國重點(diǎn)風(fēng)貌保護(hù)城市，青島造就了經(jīng)濟(jì)與社會協(xié)調(diào)發(fā)展、人與自然和諧共處、城市個(gè)性突出、山海優(yōu)美、環(huán)境整潔、功能完善、生活舒適的人居環(huán)境。被評為國家衛(wèi)生城市、中國優(yōu)秀旅游城市、國家園林城市、國家環(huán)境保護(hù)模范城市、國家節(jié)水型城市，并相繼獲得聯(lián)合國和國家人居環(huán)境范例獎(jiǎng)、中國人居環(huán)境獎(jiǎng)、全國文明城市等榮譽(yù)稱號。青島已經(jīng)成為最適宜人類創(chuàng)業(yè)、居住的城市之一。港口

青島港萬噸級以上泊位達(dá)68個(gè)，2010年完成港口吞吐量（不含地方港務(wù)局）3.50億噸，居全國第三位；外貿(mào)貨物吞吐量2.55億噸，集裝箱吞吐量1201萬標(biāo)箱，均居北方港口首位。新開發(fā)的董家口港區(qū)，設(shè)計(jì)2020年吞吐能力3.7億噸，在建的40萬噸級礦石泊位和50萬噸級原油泊位均為世界最大同類泊位。交通大橋膠州灣大橋：全長41.58公里，為世界第一跨海長橋。大橋?yàn)殡p向六車道，設(shè)計(jì)行車時(shí)速80公里，橋梁寬35米。主橋長28公里，其中海上段25公里，是青蘭高速（G22）的起點(diǎn)段。大橋?qū)ⅰ扒鄭u—紅島—黃島”三島有機(jī)的聯(lián)系在一起。單次全程通行費(fèi)用為50元。

海底隧道

膠州灣海底隧道，是我國最長的海底隧道，2011年6月30日正式開通。隧道全長7.8公里，海底部分3.95公里。該隧道位于膠州灣灣口，連接團(tuán)島和薛家島，雙向6車道。單次通行費(fèi)用為30元?？沙俗淼?、2、3、4、5、6、7、8路公交，6分鐘即可從青島老城區(qū)到達(dá)黃島區(qū)。交通青島海上交通圖膠州灣海底隧道膠州灣大橋東岸西岸北岸軌道交通

市區(qū)軌道交通線網(wǎng)由8條線路（M1—M8線）組成，線網(wǎng)總長227公里。M1線：中山路—城陽。M2線：太行山路—李滄東部。M3線：青島火車站—鐵路青島北站。M4線：泰山路—沙子口。M5線：大麥島—湖島。M6線：井岡山路—王臺：是一條貫穿黃島區(qū)的L型線路。M7線：黃島輪渡—柳花泊：是一條橫貫黃島區(qū)的東西向線路，自黃島碼頭站起沿黃河路經(jīng)辛安到柳花泊。

M8線：鐵路青島北站—即墨南泉：是一條縱貫紅島區(qū)南北、連接青島城區(qū)的線路。交通軌道交通圖交通交通

鐵路

青島火車站日始發(fā)列車47對，其中高鐵6對，動車20對。黃島站是主管華東地區(qū)鐵路交通的濟(jì)南鐵路局轄區(qū)內(nèi)接卸量最大的貨運(yùn)站。境內(nèi)鐵路主要有膠濟(jì)客運(yùn)專線、膠濟(jì)鐵路、膠黃鐵路、藍(lán)煙鐵路、膠新鐵路。在建的有青島北站、青太客運(yùn)專線、董家口疏港鐵路、青榮城際鐵路、青連鐵路（電氣化復(fù)線鐵路，國鐵1級）、海青鐵路。公路青島市公路通車?yán)锍踢_(dá)16181.468公里，其中，高速公路702公里，一級公路1025公里（2010年），均居副省級城市首位。境內(nèi)主要高速公路有：青蘭高速（G22）、青銀高速(G20)、青新高速（G2011）、榮烏高速（G18）、沈海高速(G15)等。2011年，青島膠州灣大橋、膠州灣海底隧道、青島濱海大道。城市規(guī)劃

青島市將努力實(shí)現(xiàn)重點(diǎn)項(xiàng)目環(huán)灣高端集聚

在環(huán)膠州灣區(qū)域（主要由膠州灣東海岸現(xiàn)代服務(wù)業(yè)核心區(qū)、北部高端產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和西海岸經(jīng)濟(jì)新區(qū)三大板塊組成），轉(zhuǎn)移升級傳統(tǒng)制造業(yè)，集聚發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高端制造業(yè)，構(gòu)筑現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)高地。

在東岸現(xiàn)代服務(wù)業(yè)核心區(qū)（包括市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)和嶗山區(qū)），重點(diǎn)布局旅游、會展、金融、文化創(chuàng)意、科技與信息服務(wù)、總部經(jīng)濟(jì)等服務(wù)業(yè)項(xiàng)目重點(diǎn)項(xiàng)目，全面發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，進(jìn)一步提升城市綜合功能。

在北部高端產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)（包括高新區(qū)、城陽區(qū)、青島出口加工區(qū)、膠州市東部），重點(diǎn)布局半導(dǎo)體顯示照明、汽車機(jī)車、新材料、環(huán)保節(jié)能、生物醫(yī)藥、海洋科技等高端制造業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目。高新區(qū)集聚政策和資源優(yōu)勢，匯集國內(nèi)外高端人才和創(chuàng)新要素，重點(diǎn)培育電子信息、生物與醫(yī)藥、高端裝備制造與節(jié)能環(huán)保、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目。

在西海岸經(jīng)濟(jì)新區(qū)（包括青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、前灣保稅港區(qū)、西海岸出口加工區(qū)和膠南市），統(tǒng)籌產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，整合放大各功能區(qū)政策優(yōu)勢，重點(diǎn)布局汽車船舶、海洋工程、石化、家電電子等產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，著力培育港口物流、旅游、金融等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項(xiàng)目，發(fā)展成為體制機(jī)制創(chuàng)新、政策優(yōu)勢突出、示范帶動作用大的經(jīng)濟(jì)新區(qū)。城市規(guī)劃環(huán)膠州灣區(qū)域東岸現(xiàn)代服務(wù)業(yè)核心區(qū)北部高端產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)西海岸經(jīng)濟(jì)新區(qū)環(huán)灣高端集聚城市規(guī)劃

推進(jìn)重要節(jié)點(diǎn)建設(shè)。加快市南國際航運(yùn)服務(wù)區(qū)、市北小港灣、四方濱海新區(qū)、李滄交通商務(wù)區(qū)、城陽國際航空城、黃島北部城區(qū)等環(huán)灣節(jié)點(diǎn)建設(shè)。謀劃發(fā)展?jié)摿Υ?、帶動能力?qiáng)的新片區(qū)建設(shè)，重點(diǎn)推進(jìn)市北啤酒文化休閑商務(wù)區(qū)、四方城市新都市中心、李滄生態(tài)商住區(qū)、城陽中央休閑區(qū)、嶗山科技城、黃島國際生態(tài)智慧城建設(shè)，增強(qiáng)中心城區(qū)功能。中心城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域示意圖嶗山科技城黃島生態(tài)智慧城城陽國際航空城高新區(qū)生態(tài)科技新城城市規(guī)劃——少海組團(tuán)。依托膠州灣產(chǎn)業(yè)新區(qū)建設(shè)，統(tǒng)籌膠州少海新城和膠州灣產(chǎn)業(yè)新區(qū)發(fā)展，并逐步融入中心城區(qū)。加快建設(shè)景觀住宅、度假旅游、城市商業(yè)、生態(tài)濕地帶等功能區(qū)，打造現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高端制造業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的濱海新城?！铱诮M團(tuán)。依托董家口港區(qū)開發(fā)建設(shè)，統(tǒng)籌董家口港區(qū)、臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)發(fā)展，整合泊里等周邊鎮(zhèn)，通過發(fā)展港口物流、海洋科技、石化、冶金、裝備制造等產(chǎn)業(yè)，帶動膠南南部快速發(fā)展，打造現(xiàn)代化藍(lán)色新港城?！獪厝M團(tuán)。依托即墨東部會展、科研、旅游度假等大項(xiàng)目，發(fā)揮山、海、泉特色，統(tǒng)籌規(guī)劃溫泉鎮(zhèn)、鰲山衛(wèi)鎮(zhèn)和周邊區(qū)域，打造國家海洋科技創(chuàng)新基地、山東半島高端會議中心、商務(wù)會展中心和旅游度假中心，全面提升綜合服務(wù)功能，集聚形成溫泉新城?！浇M團(tuán)。依托姜山輕工業(yè)功能區(qū)建設(shè)，統(tǒng)籌姜山鎮(zhèn)和李權(quán)莊鎮(zhèn)發(fā)展，加快推進(jìn)配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，重點(diǎn)發(fā)展輕工制造業(yè)，帶動人口集中，集聚形成姜山新城?！潞咏M團(tuán)。依托新河化學(xué)工業(yè)功能區(qū)和周邊便捷交通網(wǎng)、藍(lán)煙鐵路灰埠站，統(tǒng)籌新河鎮(zhèn)和灰埠鎮(zhèn)發(fā)展，重點(diǎn)發(fā)展精細(xì)化工、商貿(mào)物流、農(nóng)業(yè)機(jī)械等產(chǎn)業(yè)，成為區(qū)域物流、信息流中心，集聚形成新河新城。市發(fā)展布城局示意圖董家口組團(tuán)少海組團(tuán)姜山組團(tuán)溫泉組團(tuán)新河組團(tuán)3.青島房地產(chǎn)市場分析

房地產(chǎn)市場2011島城的庫存量的增長是歷年來最為兇猛的一年，2011年8月份的時(shí)候，島城新房供應(yīng)量逾10萬套，已經(jīng)超過2010年新房銷售總和，由于去化率遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上新房推出率，因此接下來的9月、10月、11月、12月幾乎以每月1萬套的增量成長，接連刷新島城新房庫存記錄，最終超越14萬套創(chuàng)歷史新高?；仡欉@些年，青島保障房建設(shè)一直走在全國前列，繼2008年至2010年青島實(shí)施了第一個(gè)住房保障三年規(guī)劃，建設(shè)2.4萬套保障房后，2011年，青島再次啟動了新的保障房三年規(guī)劃，到2013年，青島將新建6萬套保障房。目前青島市的商品房均價(jià)為9668元/平方米，市區(qū)商品房均價(jià)為13000—14000元/每平米，近郊區(qū)為6000—7000元/每平米。房地產(chǎn)市場2011年1月31日，青島版限購令出臺，要求已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供一年以上本市納稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停向其售房。

此次限購令的范圍為青島市七區(qū)，即市南、市北、四方、李滄、嶗山、城陽、開發(fā)區(qū)；而五市則不在限購范圍之內(nèi)，即膠州、膠南、萊西、即墨、平度。

針對市區(qū)的限購，“非限購”成為膠南、膠州、即墨、萊西等區(qū)域開發(fā)企業(yè)在樓盤宣傳時(shí)的主打口號，而這也確實(shí)吸引了不少來自市區(qū)的客戶。

限購令在島城樓市立竿見影，政策出臺前后房地產(chǎn)市場成交出現(xiàn)冰火兩重天的局面，成交量急劇下降。特別是限購七區(qū)，樓市明顯降溫，日均成交量回落到百套以下；而膠南、即墨等五市躲過限購，成交量穩(wěn)定，成青島樓市主力。

房地產(chǎn)市場品牌開發(fā)商進(jìn)入青島越來越多，他們對樓市開發(fā)的定位也已經(jīng)不再滿足于城陽、黃島以及市內(nèi)四區(qū)等位置，近兩年來，包括萬科、中海、中信、綠城等在內(nèi)的品牌開發(fā)商也開始頻頻出現(xiàn)在郊區(qū)樓市，“青島作為一個(gè)二線城市，品牌開發(fā)商在這個(gè)區(qū)域站足腳跟后，便開始向周邊區(qū)域輻射。

這兩年來，萬科在即墨推出城市花園，中海在膠南推出中海·熙岸，寶龍?jiān)诩茨餐瞥龀鞘袕V場；綠城在膠州推出紫薇廣場，中信在膠州圈定少海新城。毋庸置疑，品牌開發(fā)商的進(jìn)入，會更加加劇本地市場的競爭。未來郊區(qū)樓市的產(chǎn)品品質(zhì)將會有更大的提升。從青島其他區(qū)市的情況看，品牌開發(fā)商的進(jìn)入的確會對產(chǎn)品提升起到一定的提高作用，無論是戶型設(shè)計(jì)還是園林規(guī)劃，以及銷售理念，但同時(shí)，作為品牌開發(fā)商進(jìn)入的另一方面，樓市價(jià)格也隨之水漲船高，而這種現(xiàn)象，相信也將會在郊區(qū)樓市發(fā)生。

市南區(qū)競品項(xiàng)目市南區(qū)競品項(xiàng)目項(xiàng)目名稱海爾優(yōu)盤遠(yuǎn)洋公館香港置地青島維多利亞廣場中海銀海一號開發(fā)商海爾地產(chǎn)北京遠(yuǎn)坤地產(chǎn)山東省房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)華森置業(yè)有限公司中海地產(chǎn)項(xiàng)目位置市南紹興路市南區(qū)泉州路5號市南區(qū)香港中路89號市南區(qū)湖南路76號市南區(qū)銀川西路7號占地面積5131平米42463平米37513平米5272平米58100平米建筑面積40906平米121225平米101858平米52366平米230000平米建筑類型高層高層高層多層小高層高層物業(yè)類型普通住宅普通住宅普通住宅商住普通住宅容積率公寓7.9公寓1.88公寓5.0公寓7.2公寓3.25綠化率30%30%25.70%25%40.10%裝修情況毛坯毛坯精裝精裝毛坯均價(jià)待定待定32000元/平米26000元/平米12000/平米市北區(qū)競品項(xiàng)目市北區(qū)競品項(xiàng)目項(xiàng)目名稱萬科藍(lán)山青島印象山燕歸堂諾德廣場凱景花園開發(fā)商萬科地產(chǎn)青島城建地產(chǎn)青島嘉合置業(yè)青島京西置業(yè)青島凱景置業(yè)項(xiàng)目位置市北福州北路銀川西路和勁松三路交匯連云港路敦化路328號曹縣路29號占地面積68000平米130000平米13600平米18828平米16644平米建筑面積204400平米180000平米110000平米18828平米58932平米建筑類型小高層高層多層小高層高層高層高層多層小高層高層物業(yè)類型普通住宅普通住宅普通住宅綜合體公寓普通住宅容積率公寓3.3公寓1.4公寓5.5公寓6.0公寓2.99綠化率36%30%35.00%40%35.20%裝修情況精裝修精裝修毛坯精裝修精裝修毛坯均價(jià)15600元/平米25000元/平米10888元/平米（小產(chǎn)權(quán)）16800元/平米16000元/平米四方區(qū)競品項(xiàng)目四方區(qū)競品項(xiàng)目項(xiàng)目名稱保利里院里保利百合花園萬科城海爾青島優(yōu)部落海信淮安郡開發(fā)商保利實(shí)業(yè)有限公司保利地產(chǎn)萬科城地產(chǎn)有限公司海爾地產(chǎn)海信地產(chǎn)項(xiàng)目位置嘉定路與人民一路交匯金沙路17號黑龍江路與合肥路交匯重慶路冰箱廠舊址清江路159號占地面積78000平米116000平米170000平米99900平米17579平米建筑面積300000平米400000平米500000平米220000平米34300平米建筑類型多層小高層高層高層多層高層無小高層高層物業(yè)類型普通住宅普通住宅普通住宅商住無普通住宅容積率2.732.52.22.09綠化率35%45%36.00%35%37.00%裝修情況毛坯毛坯毛坯精裝毛坯毛坯均價(jià)11000元/平米10100元/平米13000元/平米待定13000元/平米聯(lián)科2012房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告李滄區(qū)競品項(xiàng)目李滄區(qū)競品項(xiàng)目項(xiàng)目名稱萬科生態(tài)城綠城理想之城李滄萬達(dá)廣場銀座廣場開發(fā)商萬科置業(yè)綠城華川置業(yè)萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司銀座投資開發(fā)有限公司項(xiàng)目位置金水路128號靈川路6號黑龍江路與大嶗路交界夏莊路與向陽路交界占地面積1611000平米2730600平米310000平米26918平米建筑面積3498000平米2090000平米1470000平米223579平米建筑類型多層小高層高層多層小高層高層高層高層物業(yè)類型普通住宅別墅普通住宅別墅普通住宅酒店公寓普通住宅公寓容積率2.21.473.785.5綠化率40%36%35.00%15%裝修情況精裝毛坯毛坯毛坯均價(jià)12000元/平米11500元/平米9700元/平米13000元/平米嶗山區(qū)競品項(xiàng)目嶗山區(qū)競品項(xiàng)目項(xiàng)目名稱遠(yuǎn)洋風(fēng)景海信天璽金光麗園城建竹韻山色開發(fā)商遠(yuǎn)洋地產(chǎn)海信房地產(chǎn)股份有限公司青島市房地產(chǎn)股份有限公司青島市建設(shè)集團(tuán)項(xiàng)目位置同興路東海東路1號同和路728號勁松七路228號占地面積46883平米37000平米83511平米130000平米建筑面積145270平米100000平米200000平米180000平米建筑類型小高層高層小高層小高層高層多層小高層高層物業(yè)類型普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅容積率2.32.162.031.6綠化率40%45%45.00%40%裝修情況精裝精裝毛坯精裝均價(jià)19000元/平米45000元/平米12500元/平米14400元/平米城陽區(qū)競品項(xiàng)目城陽區(qū)競品項(xiàng)目項(xiàng)目名稱龍湖滟瀾海岸悅瀾居世茂公園美地萬科城市花園御景尚都開發(fā)商龍湖置業(yè)拓展有限公司世茂集團(tuán)青島世茂新城萬科銀盛泰青島鑫源置業(yè)集團(tuán)項(xiàng)目位置雙元路16號祥茂河濕地公園東側(cè)泰成路278號正陽路與瑞陽路交界占地面積39363平米1000000平米130873平米44000平米建筑面積103661平米1700000平米230000平米79000平米建筑類型小高層多層高層聯(lián)排疊加小高層高層多層高層物業(yè)類型普通住宅普通住宅別墅普通住宅普通住宅容積率2.631.51.771.85綠化率35%32%40.00%35%裝修情況毛坯毛坯精裝毛坯均價(jià)5950元/平米7380元/平米8200元/平米6950元/平米聯(lián)科2012房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告黃島區(qū)競品項(xiàng)目黃島區(qū)競品項(xiàng)目項(xiàng)目名稱海爾山海灣海信翡翠灣海信鳳凰金岸鑫匯陽光開發(fā)商青島海爾物業(yè)發(fā)展有限公司海信地產(chǎn)海信房地產(chǎn)股份有限公司青島鑫龍置業(yè)項(xiàng)目位置漓江東路505號銀沙路與環(huán)島路之間濱海大道以北前灣港路與團(tuán)結(jié)路交界占地面積217588平米65937平米127000平米12842平米建筑面積530000平米30000平米374000平米3675平米建筑類型多層小高層高層小高層高層高層多層高層物業(yè)類型普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅容積率20.52.772.4綠化率40%無50.00%32%裝修情況精裝毛坯毛坯毛坯均價(jià)12500元/平米待定11300元/平米6900元/平米聯(lián)科2012房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告膠南市競品項(xiàng)目膠南市競品項(xiàng)目項(xiàng)目名稱保利海上羅蘭光大銀都海景綠洲開發(fā)商保利實(shí)業(yè)有限公司青島光大銀都置業(yè)有限公司青島海景置業(yè)項(xiàng)目位置濱海大道1399號北京路與渤海路交匯處濱海大道與世紀(jì)大道交界西500米占地面積398729平米61373平米77000平米建筑面積691583平米102365平米180000平米建筑類型高層獨(dú)棟別墅多層小高層高層高層物業(yè)類型普通住宅別墅普通住宅普通住宅容積率1.41.72.3綠化率35%30%41.00%裝修情況毛坯毛坯毛坯均價(jià)6588元/平米6000元/平米6000元/平米聯(lián)科2012房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告膠州市競品項(xiàng)目膠州市競品項(xiàng)目項(xiàng)目名稱半島藍(lán)灣新城渤海灣花園尚居開發(fā)商青島聯(lián)合利豐膠州新城房地產(chǎn)有限公司青島正北房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目位置福州南路267號福州路以東蘭州東路699號占地面積118000平米21945平米159090平米建筑面積210000平米70475平米140000平米建筑類型多層小高層高層多層物業(yè)類型普通住宅普通住宅普通住宅容積率1.32.50.88綠化率35%46%45.00%裝修情況毛坯精裝毛坯均價(jià)5200元/平米6000元/平米4500元/平米項(xiàng)目案例：

伯金漢項(xiàng)目產(chǎn)品建議摘要項(xiàng)目概述：項(xiàng)目位置：城陽惜福鎮(zhèn)正陽路，盛世家園一期以西，盛世景園以北。項(xiàng)目規(guī)模：

本項(xiàng)目擬建八座多層住宅，規(guī)劃建筑面積3萬平方米左右。本項(xiàng)目城陽區(qū)問題一市場環(huán)境如何？

本項(xiàng)目行政上隸屬于城陽區(qū)；地理位置上屬于青島市區(qū)北部。從青島大區(qū)域來看，李村以北、城陽以西、即墨南部的范圍都屬于城市北部郊區(qū)或半郊區(qū)域。該區(qū)域的特點(diǎn)是，缺乏市政、生活配套，但自然環(huán)境優(yōu)美，交通相對通暢。其現(xiàn)階段房地產(chǎn)發(fā)展是以交通主干路、鄉(xiāng)鎮(zhèn)或景觀區(qū)域?yàn)橐劳?；特點(diǎn)是以點(diǎn)狀布局，規(guī)模開發(fā)為主。宏觀區(qū)域界定在售樓盤分布３０８國道青銀高速２１４省道李村滄口城陽盛世家園盛事景園千禧國際百通香溪庭院山水嘉苑天泰項(xiàng)目水青木華水岸綠洲競爭項(xiàng)目確定北部城區(qū)在售樓盤：山水嘉苑、天泰項(xiàng)目（奧園、迦南美地）、水青木華、水岸綠洲、銀盛泰項(xiàng)目、千禧國際。北部城區(qū)潛在樓盤：丹山1000畝項(xiàng)目、香溪庭院、萬科入青項(xiàng)目（與銀盛泰合作）、廣業(yè)虎山以及綠城項(xiàng)目。在售項(xiàng)目規(guī)模

現(xiàn)有項(xiàng)目體量都在20萬以上，甚至達(dá)到百萬平米。足夠大的規(guī)?？梢员ＷC營銷上的造勢效果，樹立了開發(fā)商的實(shí)力和品牌，擴(kuò)大影響力和輻射能力。競爭產(chǎn)品類型

大規(guī)?；虺笠?guī)模的體量決定了物業(yè)類型的多樣性。這滿足了不同客戶群體對物業(yè)的差異化追求，從而保證了項(xiàng)目的有效去化。競爭項(xiàng)目小區(qū)配套項(xiàng)目名稱廣場會所商業(yè)配套健身水青木華中心水系廣場現(xiàn)代時(shí)尚會所風(fēng)情商業(yè)街健身房，體育場天泰迦南美地景觀廣場同上同上健身設(shè)施山水嘉園山水灣休閑廣場幼兒園，會所商業(yè)街露天健身器械天泰奧園水系廣場時(shí)尚會所韓國特色商業(yè)街游泳館網(wǎng)球場等盛世家園二期水系廣場有會所5萬㎡商業(yè)——盛世景園景觀廣場，沿河公園——9000㎡沿街商鋪體育場嶗山水岸綠洲景觀廣場會所、幼兒園便民超市體育場，健身房千禧國際村大型廣場5000㎡大型會所內(nèi)建超市高爾夫練習(xí)場

通過完善、豐富的自身生活配套建設(shè)，彌補(bǔ)了周圍配套不足的缺陷，從而很好的營造了居住氛圍，有效的增加人們的置業(yè)信心。物業(yè)研究

本地區(qū)的物業(yè)基本都為開發(fā)商自有的物業(yè)公司，如天泰、盛世物業(yè)，唯有水青木華外聘物業(yè)進(jìn)行管理。由于開發(fā)企業(yè)品牌支撐，其物業(yè)服務(wù)公司檔次屬于中檔偏上水平，群眾認(rèn)可度較高。有超過60％的社區(qū)配備了智能安防系統(tǒng)，但少部分社區(qū)的安防系統(tǒng)并未投入使用。除基本的保安、保潔服務(wù)外，部分社區(qū)還提供房屋維修、養(yǎng)護(hù)等十余項(xiàng)收費(fèi)服務(wù)。競爭項(xiàng)目宣傳渠道項(xiàng)目早報(bào)日報(bào)半島財(cái)經(jīng)晚報(bào)圍擋高炮道旗展會網(wǎng)絡(luò)活動盛世家園二期盛世景園千禧國際村嶗山水岸綠洲天泰水青木華山水嘉苑

宣傳渠道廣泛、推廣力度大是這一區(qū)域樓盤推廣的鮮明特點(diǎn)。不斷的擴(kuò)大和加深宣傳是以往保證項(xiàng)目去化的必要手段。競爭項(xiàng)目客戶群

地域、環(huán)境、交通、產(chǎn)品特質(zhì)、推廣重點(diǎn)等的差異性，也導(dǎo)致城區(qū)北部樓盤客戶群體的構(gòu)成差異明顯，但投資客比重平均都超過30%。1、即有項(xiàng)目天泰奧園、山水嘉苑、水青木華正合力打造青島“城市中間地帶”，成為城市北部地產(chǎn)發(fā)展的先鋒。2、銀盛泰、千禧置業(yè)先入為主，惜福鎮(zhèn)——島城新“移民小鎮(zhèn)”，已初具雛形。3、擬建大盤將更大限度拉升城市北部居住價(jià)值。李滄大型ＣＬＤ規(guī)劃方案已經(jīng)于去年確定；綠城、廣業(yè)虎山等項(xiàng)目有望今年啟動。4、百通香溪庭院、丹山千畝項(xiàng)目、萬科入青項(xiàng)目等都已鎖定這一區(qū)域，城區(qū)北部打破沉寂的“變機(jī)”若隱若現(xiàn)。市場機(jī)會

若干大盤的啟動，政府、開發(fā)商、消費(fèi)人群三股力量的交互作用，將逐步把青島北部打造成為新的城市亮點(diǎn)。伴隨著大青島戰(zhàn)略的實(shí)施深化，這里將可能成為第二個(gè)放大版的“浮山后”，發(fā)展前景廣闊。萬科、綠城等知名的發(fā)展商落地青島，必將其在外地已經(jīng)運(yùn)作成熟的開發(fā)模式和套化產(chǎn)品引入，將掀起一場新的地產(chǎn)/置業(yè)革命（至少是個(gè)跳躍）。對于我們來說，升級產(chǎn)品、準(zhǔn)確定位就是把握這一“變機(jī)”的兩種可能?！耙?guī)模競爭”不是該區(qū)域項(xiàng)目存在的唯一形式。因此，本項(xiàng)目由于量體小所引發(fā)的一系列劣勢就可以轉(zhuǎn)化。通過產(chǎn)品特點(diǎn)的突出，借勢打力，同樣可以保證銷售實(shí)現(xiàn)。問題一結(jié)論

——城市北擴(kuò)，抓住“變機(jī)”，轉(zhuǎn)化壓力問題二真正的競爭對手是誰，如何應(yīng)對？——我們通過大區(qū)域內(nèi)細(xì)分版塊特點(diǎn)來區(qū)分３０８國道青銀高速２１４省道李村滄口城陽區(qū)域內(nèi)大型居住版塊惜夏版塊C

L

D308沿線

該板塊由天泰奧園、山水嘉苑、水青木華等項(xiàng)目構(gòu)成，憑借天泰的影響力、奧園早期成功的開發(fā)確立了其在城市北部的重要地位。鄰近３０８國道，交通通暢，自然山體景觀，規(guī)模效應(yīng)是其成功立足的關(guān)鍵。此外，天泰奧園早期運(yùn)動主題的定位，準(zhǔn)確的客戶群體把握，以及高質(zhì)量的產(chǎn)品更為這一區(qū)域的成熟打下了良好的基礎(chǔ)。伴隨著這一區(qū)域認(rèn)可度的提升，開發(fā)熱度也持續(xù)升溫，丹山１０００畝項(xiàng)目正在前期籌備階段，進(jìn)展順利則明年將有可能部分投放市場?！?08國道沿線”版塊特點(diǎn)及影響“李滄中央生活區(qū)ＣＬＤ”形成隨著青島城區(qū)土地供應(yīng)矛盾的加劇和李村的逐步繁榮，大力發(fā)展李村東部大型居住區(qū)的戰(zhàn)略被敲定。李滄東部比鄰青銀和308國道，距市中心20公里，流亭機(jī)場14公里，濟(jì)青高速和環(huán)膠州灣高速均在20分鐘車程范圍內(nèi)，具有良好的交通條件；區(qū)內(nèi)綠地約10平方公里，為發(fā)展新型工業(yè)和生態(tài)旅游提供了寶貴資源，也是青島市區(qū)繼“浮山后”以外，唯一一塊可以供大規(guī)模拓展開發(fā)的土地。目前該規(guī)劃先行的兩個(gè)百萬平米大項(xiàng)目——廣業(yè)地產(chǎn)虎山片區(qū)改造（170萬平方米），百通、綠城聯(lián)手打造青島休閑商住區(qū)（180萬平方米），已經(jīng)進(jìn)入開發(fā)前的一系列準(zhǔn)備階段，有望今年年內(nèi)啟動。兩個(gè)超級大盤的啟動，與現(xiàn)有的浮山板塊、麥島板塊南北呼應(yīng)，將引發(fā)新一輪置業(yè)熱潮，城市北部將更為消費(fèi)者所關(guān)注。從地緣角度講，ＣＬＤ與現(xiàn)有３０８沿線版塊更為緊密，兩者將連成一片，從而會客觀不客觀的在產(chǎn)品和客群上互為補(bǔ)充，有助于居住氛圍最終的形成。產(chǎn)品升級與客戶群將成為焦點(diǎn)，樓盤間維持“竟”與“合”互存的發(fā)展態(tài)勢。“李滄ＣＬＤ”特點(diǎn)及影響惜夏版塊的獨(dú)立特性

惜夏版塊雖然同屬于城市北部，但相對“308沿線”版塊和CLD卻更為偏遠(yuǎn)，因此在價(jià)格、客群和成熟度等方面都有一定差距和差異，相對獨(dú)立，難以與其連成一片。惜夏版塊是由與惜福鎮(zhèn)和夏莊地緣相近，而統(tǒng)一得名。但兩個(gè)區(qū)域的樓盤也有其相對的獨(dú)立性，不可一論。夏莊的兩個(gè)項(xiàng)目——嶗山水岸綠洲、香溪庭院都是以水景立項(xiàng)，突出的是優(yōu)越的自然景觀資源。而本項(xiàng)目所在區(qū)域卻無類似自然景觀可以利用，需要自身規(guī)劃彌補(bǔ)，以及產(chǎn)品的創(chuàng)新、準(zhǔn)確的客戶定位來吸引增加消化力。問題二結(jié)論

——與周邊項(xiàng)目“求同存異”

我們的競爭項(xiàng)目來自周邊，銀盛泰項(xiàng)目（包括二期、三期、四期……）、千禧國際、同鑫源（12萬平方米待建）。

求同：1、同借大區(qū)域開發(fā)勢頭2、同檔次3、同配套（借其他項(xiàng)目配套）4、同發(fā)展

存異：1、產(chǎn)品類型創(chuàng)新、升級、填補(bǔ)2、分流客戶（客戶群“大同小異”）3、戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)更舒適、合理4、產(chǎn)品細(xì)節(jié)把握更充分、更人性5、總價(jià)差異問題三賣什么，賣給誰，怎么賣？——產(chǎn)品建議、價(jià)格建議、定位、推廣本項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢（S）1、無污染、環(huán)境好、適宜居住2、地塊平整，可塑性強(qiáng)3、交通通暢劣勢（W）1、規(guī)模競爭劣勢2、及其引發(fā)的：自建配套受限；社區(qū)服務(wù)功能受限；產(chǎn)品類型規(guī)劃受限；推廣力度受限等機(jī)會（O）1、城區(qū)北部開發(fā)、置業(yè)大環(huán)境升溫2、知名企業(yè)、明星大盤對客戶群的帶動作用3、未來區(qū)域市場成熟所帶來的“變機(jī)”威脅（T）1、周邊項(xiàng)目競爭威脅2、未來同鑫源，尤其萬科項(xiàng)目的競爭威脅3、客戶群同質(zhì)化不可避免本項(xiàng)目需要最關(guān)鍵的四個(gè)點(diǎn)1、產(chǎn)品構(gòu)成——花園洋房，精巧小戶型2、客戶群體——不脫離該區(qū)域主要置業(yè)群體3、時(shí)機(jī)、策略——宣傳上與區(qū)域競爭樓盤保持同步4、銷售價(jià)格——差異化路線產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議

通過對周邊產(chǎn)品的研究，結(jié)合地域特點(diǎn)和未來該區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)展方向，建議本項(xiàng)目產(chǎn)品為大退臺的花園洋房、情景洋房。巧妙創(chuàng)新的入戶方式：

設(shè)計(jì)層數(shù)4－6層，可分為南北兩個(gè)入戶口，南入口首層通過獨(dú)立小院，形成私密性很強(qiáng)的入戶形式，2層以上的樓層通過外接樓梯進(jìn)入家中，區(qū)別在于2層入戶是在露臺。產(chǎn)品建筑賣點(diǎn)1而3、4層則是在樓梯間。這種創(chuàng)新性的“入戶方式”改變了原有的“多層住宅”單一、過堂式的“回家感覺”，使家的歸屬感更強(qiáng)。豐厚的建筑形體：

建筑首層前中部可建凸出的“陽光房”，使建筑整體感更現(xiàn)穩(wěn)重與醇厚。明快的體塊結(jié)構(gòu)和線條構(gòu)成了“豐富鮮明”的效果。超大的景觀窗設(shè)計(jì)秉承了高檔公寓的設(shè)計(jì)風(fēng)格，增加了內(nèi)外空間的景致互動性。產(chǎn)品建筑賣點(diǎn)2產(chǎn)品建筑賣點(diǎn)3獨(dú)特的露臺空間：

利用首層“陽光房”的形體，設(shè)計(jì)出每戶向陽面具有層層退臺的臺階狀結(jié)構(gòu)，讓每戶擁有南向的私家花園或露臺，獨(dú)特的私有室外空間是日常起居生活向室外的自然延展：一是露臺沒有頂蓋區(qū)別于陽臺更有花園感，二是和客廳相連并有較大的進(jìn)深便于安排活動，三是半圍合的設(shè)計(jì)使其擁有較強(qiáng)的私家感。且露臺和花園均由廳進(jìn)出，方便使用?；▓@和露臺能夠使居者充分與自然情景溝通，實(shí)現(xiàn)每戶都具有一片自有的室外空間、綠地。并且公共空間開敞化，讓鄰里之間交往更為容易。由于層層退臺，使樓間距加大，更便于全年可享受陽光。競爭項(xiàng)目戶型構(gòu)成競爭項(xiàng)目戶型構(gòu)成表項(xiàng)目/面（㎡）5060708090100110120130140150160170180190200210220盛世家園二期

盛世景園

千禧國際村

從上表可以很容易看出現(xiàn)有周邊項(xiàng)目面積戶型以90平米以上兩居和130平米以上的三居室為主。本項(xiàng)目戶型構(gòu)成建議本項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)應(yīng)遵循以下原則：1、為避開同質(zhì)化，戶型設(shè)計(jì)較周邊項(xiàng)目更為精巧。戶型面積比例分布如下：40—50平米一居25%70—80平米兩居35%105—120平米三居30%160—190平米四式/復(fù)式10%2、戶型產(chǎn)品上可靈活變化，錯(cuò)層、躍層增加空間變換；3、必要的多景式“陽光房”設(shè)置，可很好的豐富居住生活功能、增添趣味性。用作書房、茶室、客房等；物業(yè)服務(wù)