市場營銷第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀代理業(yè)務(wù)

房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)房地產(chǎn)代理：是指房地產(chǎn)經(jīng)紀人或經(jīng)紀機構(gòu)在受權(quán)范圍內(nèi)，以委托人名義與第三方進行交易，通過提供服務(wù)并實現(xiàn)交易目的而收取委托人傭金的行為。

房地產(chǎn)居間：是指向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，撮合交易成功并收取委托人傭金的行為。房地產(chǎn)行紀、拍賣、咨詢、代辦服務(wù)等1第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀代理業(yè)務(wù)第一節(jié)房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)概述第二節(jié)房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)的基本流程第三節(jié)房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)常見形式及內(nèi)容第四節(jié)房地產(chǎn)代理合同2第一節(jié)房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)概述房地產(chǎn)代理的內(nèi)涵房地產(chǎn)代理的特征房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)分類3一、房地產(chǎn)代理的內(nèi)涵1、代理

代理是代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實施的法律行為，其民事責任由被代理人承擔?！睹穹ㄍ▌t》第63條4一、房地產(chǎn)代理的內(nèi)涵通過代理人的代理活動而在被代理人、代理人以及第三人之間產(chǎn)生的關(guān)系叫做代理關(guān)系。

代理關(guān)系的主體：代理人（受托方）被代理人（委托方）第三方（相對人）代理關(guān)系的構(gòu)成代理人與被代理人之間的關(guān)系代理人與第三方之間的關(guān)系第三人與被代理人之間的關(guān)系

5一、房地產(chǎn)代理的內(nèi)涵2、房地產(chǎn)代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)（或房地產(chǎn)經(jīng)紀人）作為房地產(chǎn)代理人在代理合同授權(quán)范圍內(nèi)，以委托方名義與第三方進行房地產(chǎn)交易，通過提供服務(wù)并實現(xiàn)交易目的而收取委托人傭金的行為。6二、房地產(chǎn)代理的特征1、房地產(chǎn)代理人必須以委托人的名義進行代理行為2、房地產(chǎn)代理是以產(chǎn)品為中心的代理3、房地產(chǎn)代理人具有獨立行為的權(quán)利4、房地產(chǎn)代理人的代理行為后果由委托人負責5、房地產(chǎn)代理的服務(wù)性質(zhì)6、房地產(chǎn)代理是有傭金標準的代理此外，代理人和委托方之間不會發(fā)生產(chǎn)品所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。7三、房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)分類

1、按照代理主體對象劃分賣方代理買方代理2、按照代理客體劃分商品房銷售代理商鋪代理二手房代理房屋置換代理3、按照代理業(yè)務(wù)客體交易形式劃分銷售代理、租賃代理、抵押代理、置換代理、房地產(chǎn)權(quán)屬登記代理8三、房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)分類

1、按照代理主體對象劃分賣方代理買方代理2、按照代理客體劃分商品房銷售代理商鋪代理二手房代理房屋置換代理3、按照代理業(yè)務(wù)客體交易形式劃分銷售代理、租賃代理、抵押代理、置換代理、房地產(chǎn)權(quán)屬登記代理9房屋置換房屋置換是不同房屋間差價交換或等價交換的房屋交易形式。與房地產(chǎn)買賣不同的是，房屋置換不僅是一種貨幣和實物的交換方式，而且，在房屋置換中包含有實物與實物間的交換，即房屋置換是"貨幣與實物"和"實物實物"兩方面內(nèi)容的交換方式。

10三、房地地產(chǎn)代理理業(yè)務(wù)分分類1、按照照代理主主體對象象劃分賣方代理理買方代理理2、按照照代理客客體劃分分商品房銷銷售代理理商鋪代理理二手房代代理房屋置換換代理3、按照照代理業(yè)業(yè)務(wù)客體體交易形形式劃分分銷售代理理、租賃賃代理、、抵押代代理、置置換代理理、房地地產(chǎn)權(quán)屬屬登記代代理11第二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)代理業(yè)業(yè)務(wù)的基基本流程程業(yè)務(wù)開拓拓業(yè)務(wù)洽談?wù)劮康禺a(chǎn)查查驗簽訂房地地產(chǎn)經(jīng)紀紀合同信息收集集與傳播播買方或承承租方看看房房地產(chǎn)交交易談判判及合同同簽訂房地產(chǎn)交交易價款款收取與與管理房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬登記記（備案案）房地產(chǎn)交交驗傭金結(jié)算算售后服務(wù)務(wù)123456789101112121．業(yè)務(wù)務(wù)開拓由于房地地產(chǎn)代理理業(yè)務(wù)競競爭的激激烈性，，如何開開拓業(yè)務(wù)務(wù)，爭取取客戶是是房地產(chǎn)產(chǎn)代理機機構(gòu)生存存、發(fā)展展的關(guān)鍵鍵，也是是房地產(chǎn)產(chǎn)代理業(yè)業(yè)務(wù)開展展的前提提。業(yè)務(wù)開拓拓的關(guān)鍵鍵是爭取客戶戶。132．業(yè)務(wù)洽洽談首先要傾傾聽客戶戶的陳述述，充分分了解客客戶意圖圖與要求求，同時時衡量自自身接受受委托、、完成任任務(wù)的能能力。其次，要要查清委委托人是是否對委委托事務(wù)務(wù)具備相相應(yīng)的權(quán)權(quán)利，當當委托人人是自然然人時，，還必須須確認其其具有完完全民事事行為能能力。因因此，要要查驗委委托人的的有關(guān)證證件，此此外，要要了解委委托人的的主體資資格，生生產(chǎn)經(jīng)營營狀況及及信譽。。第三，要要向客戶戶告知房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀機構(gòu)構(gòu)的名稱稱、資格格、代理理業(yè)務(wù)優(yōu)優(yōu)勢以及及按房地地產(chǎn)經(jīng)紀紀執(zhí)業(yè)規(guī)規(guī)范必須須告知的的其他事事項。最后，就就經(jīng)紀方方式、傭傭金標準準、服務(wù)務(wù)標準以以及擬采采用的代代理合同同文本內(nèi)內(nèi)容等關(guān)關(guān)鍵事項項與客戶戶進行協(xié)協(xié)商，達達成委托托意向。。143．房地地產(chǎn)查驗驗主要內(nèi)容容委托房地地產(chǎn)的物物質(zhì)狀況況權(quán)屬狀況況環(huán)境狀況況基本途徑徑文字資料料了解現(xiàn)現(xiàn)場場實地察察看向向有關(guān)關(guān)人員了了解154、簽訂房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀合同同首先選定定合同文文本。其次，對對代理合合同中的的相關(guān)條條款，雙雙方要仔仔細斟酌酌，共同同協(xié)商確確定，代代理合同同要盡可可能詳細細地規(guī)定定委托代代理雙方方的自身身權(quán)益和和義務(wù)。。最后，把把簽訂好好的代理理合同交交至當?shù)氐禺數(shù)胤糠康禺a(chǎn)登登記機關(guān)關(guān)進行合合同備案案登記。。165．信息收收集與傳傳播房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀機構(gòu)構(gòu)受理了了委托代代理業(yè)務(wù)務(wù)后，負負責具體體執(zhí)行該該業(yè)務(wù)的的房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀人人員應(yīng)注注意收集集權(quán)以下下三方面面的信息息：(1)標標的物業(yè)業(yè)信息物質(zhì)、權(quán)權(quán)屬、環(huán)環(huán)境等狀狀況。(2)與與標的物物業(yè)相關(guān)關(guān)的市場場信息供求信息息、價格格信息、、競爭樓樓盤狀況況等。(3)委委托方信信息委托方的的類型、、信譽情情況等。。1718196．買方或或承租方方看房無論作為為買方代代理，還還是賣方方代理，，房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀人人員都有有義務(wù)引引領(lǐng)買方方（承租租方）全全面查驗驗標的物物業(yè)的結(jié)結(jié)構(gòu)、設(shè)設(shè)備、裝裝修等實實體狀況況和物業(yè)業(yè)使用狀狀況、環(huán)環(huán)境狀況況，并充充分告知知與該物物業(yè)有關(guān)關(guān)的一切切有利或或不利因因素。207．房地產(chǎn)產(chǎn)交易談?wù)勁屑昂虾贤炗営啴斂蛻魧Ψ康禺a(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀機機構(gòu)所代代理的房房地產(chǎn)達達成初步步購買意意向時，，就要由由經(jīng)紀人人員同客客戶對房房地產(chǎn)的的價格進進行談判判。當價價格最終終確定下下來后，，經(jīng)紀人人員要代代表委托托方與購購買或承承租方簽簽訂房地地產(chǎn)交易易合同（（買賣合合同或租租賃合同同）218．房地產(chǎn)產(chǎn)交易價價款收取取與管理理房地產(chǎn)交交易合同同簽訂完完畢，房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀機構(gòu)構(gòu)要代理理委托人人收取房房地產(chǎn)交交易價款款。交易價款款的支付付時間在在房地產(chǎn)產(chǎn)交易合合同中明明確約定定。交易價款款收取后后，房地地產(chǎn)經(jīng)紀紀機構(gòu)還還要向客客戶出具具正式的的發(fā)票。。229．房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬登登記（備備案）房地產(chǎn)交交易涉及及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利的的變動，，如房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)的轉(zhuǎn)移移（買賣賣代理））或他項項權(quán)利的的設(shè)立（（租賃代代理房地產(chǎn)登登記是保保證這些些權(quán)利變變更有效效、受法法律保護護的基本本手段。。房地產(chǎn)代代理業(yè)務(wù)務(wù)中，房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀機構(gòu)構(gòu)通常需需代理委委托人辦辦理各類類產(chǎn)權(quán)登登記或文文件登記記備案手手續(xù)。2310．房地產(chǎn)產(chǎn)交驗房地產(chǎn)交交接時買買方要校校對物業(yè)業(yè)實際情情況是否否與合同同規(guī)定相相符，如如設(shè)備、、裝修的的規(guī)格、、質(zhì)量等等。房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀人員員必須充充協(xié)助買買方客戶戶進行核核對，避避免日后后發(fā)生糾糾紛。由于簽訂訂成交合合同至物物業(yè)交接接之間常常有一個個時間過過程，難難免一些些因素會會在其間間發(fā)生變變動，因因此如何何就這些些變動達達成解決決方案也也是避免免糾紛的的重要環(huán)環(huán)節(jié)。2411．傭金結(jié)結(jié)算交易過程程完成后后，房地地產(chǎn)經(jīng)紀紀機構(gòu)應(yīng)應(yīng)及時與與委托人人（或交交易雙方方）進行行傭金結(jié)結(jié)算，傭傭金金額額和結(jié)算算方式應(yīng)應(yīng)按經(jīng)紀紀合同的的約定來來定。2512．售后服服務(wù)延伸服務(wù)務(wù)如作為買買方代理理時為買買方進一一步提供供裝修、、家具配配置、搬搬家等服服務(wù)改進服務(wù)務(wù)了解客戶戶對本次次交易的的滿意程程度，對對客戶感感到不滿滿意的環(huán)環(huán)節(jié)進行行必要的的補救；；跟蹤服務(wù)務(wù)了解客戶戶是否有有新的需需求意向向，并提提供針對對性的服服務(wù)。售后服務(wù)務(wù)26第三節(jié)房房地地產(chǎn)代理理業(yè)務(wù)常常見形式式及內(nèi)容容房地產(chǎn)銷銷售代理理房地產(chǎn)租租賃代理理房地產(chǎn)抵抵押代理理房地產(chǎn)置置換代理理房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬登記記代理27一、房地地產(chǎn)銷售售代理1、概念房地產(chǎn)銷銷售代理理是指房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀機構(gòu)構(gòu)受房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商或存存量房地地產(chǎn)所有有權(quán)人委委托，按按委托人人的基本本要求銷銷售房屋屋并收取取傭金的的行為。。282、房地產(chǎn)產(chǎn)銷售代代理的方方式獨家代理理共同代理理參與代理理29獨家代理理定義：指指房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)或房房地產(chǎn)所所有權(quán)人人，將房房屋的出出售(租租)權(quán)單獨委托托給具有房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀資格格的機構(gòu)構(gòu)代理，，由此產(chǎn)產(chǎn)生的風風險和收收益按事事先達成成的協(xié)議議共同分分擔的一一種代理理。形式：獨占銷售售權(quán)代理理最大的特特點是無無論產(chǎn)業(yè)業(yè)由誰出出售，哪哪怕是開開發(fā)商或或業(yè)主自自行出售售或?qū)a(chǎn)產(chǎn)業(yè)撤出出市場，，接受委委托的房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀人都都享有傭傭金。獨占代理理權(quán)代理理與前者的的唯一區(qū)區(qū)別在于于開發(fā)商商或業(yè)主主保留商商品房或或產(chǎn)業(yè)的的自銷權(quán)權(quán)，假如如商品房房或產(chǎn)業(yè)業(yè)由開發(fā)發(fā)商或業(yè)業(yè)主自銷銷出手后后，則無無需向受受托經(jīng)紀紀人支付付傭金。。30共同代理理定義：指指房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)或房房地產(chǎn)所所有權(quán)人人將房屋屋出售(租)權(quán)權(quán)同時委委托給多多家具有有房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀資資格的機機構(gòu)，并并按誰先先代理成成功，誰誰享有傭傭金；誰誰代理成成功量多多，誰多多得收益益的原則則進行操操作的一一種代理理方式。。特點：有有利于形形成市場場競爭；；但如缺缺乏有效效協(xié)調(diào)管管理，容容易引起起糾紛。。31參與代理理定義：指指房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀人人參與已已授權(quán)獨獨家或共共同代理理的房地地產(chǎn)經(jīng)紀紀機構(gòu)的的代理業(yè)業(yè)務(wù)，代代理成功功后，由由獨家代代理公司司或共同同代理按按參與代代理協(xié)議議分配傭傭金的行行為。特點：反反映了一一種轉(zhuǎn)委委托關(guān)系系，有助助于房地地產(chǎn)經(jīng)紀紀信息的的形成，，有利于于發(fā)揮經(jīng)經(jīng)紀人整整體隊伍伍的優(yōu)勢勢，使代代理信息息傳播更更廣。32尋求代理委托托業(yè)務(wù)洽談簽訂委托合同同項目執(zhí)行企劃劃銷售準備銷售執(zhí)行項目結(jié)算售后服務(wù)4、主要工作流流程（以新建商品品房銷/預(yù)售為例）33（1）尋求代理委托托1）充分利用用各種信息資資源和關(guān)系收收集有關(guān)代理理業(yè)務(wù)，積極極開拓服務(wù)領(lǐng)領(lǐng)域；2）從中篩選出出可能需要代代理服務(wù)的開開發(fā)商名單；；3）深入了解開開發(fā)商相關(guān)情情況：項目情情況、目前銷銷售情況、項項目市場前景景預(yù)測、競爭爭項目情況34（2）業(yè)務(wù)洽洽談審查委托人是是否具有法人人資格；審查委托人的的經(jīng)濟能力和和經(jīng)營范圍；；從其他渠道了了解開發(fā)商的的業(yè)績、信譽譽、財務(wù)狀況況等；審查委托標的的物是否符合合交易條件及及樓盤的基本本情況。35（3）簽訂委委托合同合同核心內(nèi)容容樓盤銷售價格格代理商與開發(fā)發(fā)商的權(quán)限劃劃分完成任務(wù)的考考核指標傭金支付方式式、時間安排排36（4）項目執(zhí)執(zhí)行企劃項目執(zhí)行部門門根據(jù)簽訂的的代理合同，，對營銷策劃劃報告進行修修改，制定項項目的執(zhí)行指指標和用傭金金分配方案。。37（5）銷售準準備銷售資料準備備銷售人員準備備銷售現(xiàn)場準備備38宣傳資料和文文件的準備宣傳資料：樓樓書、戶型手手冊、折頁、、宣傳單張、、影像資料、、宣傳片、網(wǎng)網(wǎng)站合約文件：認認購協(xié)議書、、商品房買賣賣合同銷售文件：價價目表、銷控控表、置業(yè)計計劃須知文件：購購房須知、稅稅費須知、抵抵押貸款須知知公示文件：房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)營業(yè)執(zhí)照照、資質(zhì)證書書、土地使用用權(quán)證書或批批準文件、建建設(shè)規(guī)劃許可可證、施工許許可證、銷/預(yù)售許可證、、已落實拆遷遷安置的文件件、房地產(chǎn)買買賣合同、購購樓須知、稅稅費須知、認購協(xié)議、臨臨時業(yè)主公約約、價格信息息……39樓書介紹樓盤定位位及形象的書書面資料，多多采用圖片及及較容易產(chǎn)生生聯(lián)想的感性性語言來展現(xiàn)現(xiàn)項目賣點。。形象樓書主要構(gòu)成要素素：項目整體體效果圖、項項目位置圖、、項目整體規(guī)規(guī)劃平面圖、、項目核心賣賣點、小區(qū)規(guī)規(guī)劃風格、建建筑風格、樓樓體形象、會會所、主推戶戶型圖、物業(yè)業(yè)管理等功能樓書“產(chǎn)品說明書書”，對項目具體體建筑指標等等進行詳細全全面說明，采采用理性敘述述方式，體現(xiàn)現(xiàn)專業(yè)性。主要構(gòu)構(gòu)成要要素：：規(guī)劃劃說明明、小小區(qū)交交通組組織、、建筑筑要點點說明明、會會所功功能分分區(qū)說說明、、完整整的戶戶型資資料、、社區(qū)區(qū)配套套、周周邊配配套、、交樓樓標準準等。。40樓書414243444546展板474849銷控表表50銷售人人員準準備根據(jù)項項目銷銷售階階段、、銷售售量、、銷售售目標標、廣廣告投投放等等因素素確定定銷售售人員員數(shù)量量；銷售人人員培培訓市場調(diào)調(diào)查培培訓銷售籌籌備培培訓銷售百百問培培訓銷售策策略及及技巧巧培訓訓上崗考考核51銷售現(xiàn)現(xiàn)場準準備搭建、、裝修修、布布置售售樓處處、樣樣板房房、看看房通通道等等。52售樓處處布置置53某售樓樓處平平面圖圖54售樓處處包裝裝和展展示一一覽表表案場內(nèi)部包裝與展示主要功能技術(shù)要點功能分區(qū)形成功能分區(qū)有相對獨立的功能分區(qū)符合客戶的常規(guī)看房順序各分區(qū)之間不會產(chǎn)生行走障礙接待區(qū)接待前臺接聽電話接待臺高度不能遮擋銷售代表視線接待臺可以放置多臺電話和文件模型區(qū)展示項目具象展示具體戶型預(yù)留足夠的人流停駐空間有足夠的集中照明洽談區(qū)客戶洽談能形成相對安靜私密的空間保持燈光的適度柔和洽談區(qū)整體空間適中信息發(fā)布區(qū)發(fā)布促銷廣告靠近售樓處主要人流動線便于移動，內(nèi)容便于隨時更換；便于停留觀看兒童游樂區(qū)安置兒童遠離洽談區(qū)，噪音不影響洽談在洽談區(qū)實現(xiàn)之內(nèi)，便于家長監(jiān)管有簡易的地板設(shè)置、玩具設(shè)置55（5）銷售執(zhí)執(zhí)行（（銷售售期工工作））來訪客客戶接接待、、客戶戶資料料登記記現(xiàn)場看看房及及客戶戶信息息反饋饋簽合同同、交交款開開票辦證房屋交交驗入入住及及回訪訪56（6）傭金結(jié)結(jié)算傭金結(jié)結(jié)算方方式：：現(xiàn)場結(jié)結(jié)款周期結(jié)結(jié)算清盤結(jié)結(jié)算57（7）售后服服務(wù)委托人人銷售客客戶58二、房房地產(chǎn)產(chǎn)租賃賃代理理1、概概念：：房屋租租賃代代理是是指房房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀紀機構(gòu)構(gòu)為房房屋出出租人人代理理出租租房屋屋或為為承租租人尋尋找承承租房房，促促成雙雙方租租賃成成功而而收取取傭金金的行行為。。592、房地地產(chǎn)租租賃代代理分分類現(xiàn)房租租賃代代理在建商商品房房預(yù)租租代理理商品房房以租租代售售代理理603、運運作程程序（1））接受受委托托（2））尋找找房源源（承承租人人）（3））簽訂訂房屋屋租賃賃合同同（4））辦理理登記記（5））收取取傭金金61北京市市房屋屋租賃賃代理理流程程62三、房房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押代理理1、概概念房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押代理理是指指房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀機機構(gòu)受受抵押押人委委托，，將委委托人人合法法擁有有的房房地產(chǎn)產(chǎn)以不不轉(zhuǎn)移移占有有的方方式，，以委委托人人的名名義向向抵押押權(quán)人人提供供債務(wù)務(wù)履行行擔保保的行行為。。632、代代理房房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押登記記的程程序抵押當當事人人簽訂訂書面面抵押押合同同收集資資料到房地地產(chǎn)所所在地地的房房地產(chǎn)產(chǎn)管理理部門門辦理理抵押押登記記獲得他他項權(quán)權(quán)證643、房房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押代理理相關(guān)關(guān)注意意事項項以依法法取得得的房房屋所所有權(quán)權(quán)抵押押的，，土地地使用用權(quán)隨隨之抵抵押；；以土土地使使用權(quán)權(quán)作抵抵押的的，地地上建建筑物物也隨隨之抵抵押；；債務(wù)人人不履履行債債務(wù)時時債權(quán)權(quán)人有有權(quán)依依法處處置房房地產(chǎn)產(chǎn)并優(yōu)優(yōu)先受受償；；同一房房地產(chǎn)產(chǎn)設(shè)定定兩個個抵押押權(quán)的的，抵抵押人人應(yīng)告告知抵抵押權(quán)權(quán)人；；不符合合房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓條條件及及未取取得商商品房房預(yù)售售許可可證的的商品品房不不能抵抵押；；以已出出租的的房地地產(chǎn)抵抵押，，抵押押人應(yīng)應(yīng)將租租賃情情況告告知抵抵押權(quán)權(quán)人，，并將將抵押押情況況告知知承租租人，，原租租賃合合同繼繼續(xù)生生效。。65四、房房地產(chǎn)產(chǎn)置換換代理理1、概概念房屋置置換代代理是是指房房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀紀人受受房屋屋所有有人或或共有有房屋屋購置置人的的委托托，將將其依依法擁擁有的的住房房進行行置換換的行行為。。66四、房房地產(chǎn)產(chǎn)置換換代理理2、房屋屋置換換操作作步驟驟（1））置換換登記記（2））價格格評估估（3））置換換委托托（4））簽訂訂合同同（5））辦理理手續(xù)續(xù)（6））物物業(yè)業(yè)交交割割67五、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬屬登登記記代代理理1、、概概念念：：指房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀紀機機構(gòu)構(gòu)受受委委托托人人委委托托，，以以委委托托人人名名義義到到房房地地產(chǎn)產(chǎn)行行政政主主管管部部門門對對委委托托人人所所擁擁有有的的房房屋屋所所有有權(quán)權(quán)以以及及由由房房屋屋所所有有權(quán)權(quán)產(chǎn)產(chǎn)生生的的抵抵押押權(quán)權(quán)、、典典權(quán)權(quán)等等他他項項權(quán)權(quán)利利進進行行登登記記的的行行為為。。一般般作作為為房房地地產(chǎn)產(chǎn)銷銷售售代代理理的的附附屬屬業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)68五、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬屬登登記記代代理理2、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬屬登登記記的的種種類類（1））總總登登記記（2））初初始始登登記記（3））轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移登登記記（4））變變更更登登記記（5））他他項項權(quán)權(quán)利利登登記記（6））注注銷銷登登記記69五、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬屬登登記記代代理理3、、申申請請房房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬屬登登記記的的條條件件申請請人人或或代代理理人人具具有有申申請請資資格格。。有明明確確具具體體的的申申請請請請求求。。申請請登登記記的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)來來源源清清楚楚、、合合法法，，證證件件齊齊全全，，且且不不屬屬于于被被限限制制轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移或或被被查查封封以以及及違違章章建建筑筑的的房房屋屋。。屬受受理理登登記記的的登登記記機機關(guān)關(guān)管管轄轄。。70五、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬屬登登記記代代理理4、、申申請請房房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬屬登登記記的的程程序序（1））申申請請（2））受受理理；；（3））審審核核；；（4））公公告告；；（5））核核準準登登記記，，頒頒發(fā)發(fā)權(quán)權(quán)屬屬證證書書71第四四節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)代代理理合合同同含義義與與特特征征內(nèi)容容72一、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)代代理理合合同同的的含含義義與與特特征征1、、含含義義指房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀紀人人在在委委托托人人授授權(quán)權(quán)范范圍圍內(nèi)內(nèi)，，以以委委托托人人名名義義與與第第三三方方進進行行房房地地產(chǎn)產(chǎn)交交易易，，由由委委托托人人支支付付酬酬金金的的合合同同。。73一、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)代代理理合合同同的的含含義義與與特特征征2、、特特征征（1））以以辦辦理理委委托托事事務(wù)務(wù)為為目目的的（2））以以相相互互信信任任為為前前提提（3））諾諾成成合合同同、、有有償償合合同同、、不不要要式式合合同同74諾稱稱合合同同實實踐踐合合同同諾稱稱合合同同：：雙雙方方當當事事人人意意思思表表示示一一致致即即為為成成立立的的合合同同實踐踐合合同同：：當當事事人人除除意意思思表表示示一一致致外外，，還還需需實實際際交交付付標標的的物物才才成成立立的的合合同同75一、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)代代理理合合同同的的含含義義與與特特征征2、、特特征征（1））以以辦辦理理委委托托事事務(wù)務(wù)為為目目的的（2））以以相相互互信信任任為為前前提提（3））諾諾成成合合同同、、有有償償合合同同、、不不要要式式合合同同76要式式合合同同、、不不要要式式合合同同根據(jù)據(jù)合合同同的的成成立立是是否否需需要要特特定定的的形形式式,可可將將合合同同分分為為要要式式合合同同與與不不要要式式合合同同。。要式式合合同同,是是指指法法律律要要求求必必須須具具備備一一定定的的形形式式和和手手續(xù)續(xù)的的合合同同。。不要要式式合合同同,是是指指當當事事人人訂訂立立的的合合同同不不需需要要采采取取法法律律規(guī)規(guī)定定的的某某種種形形式式,當當事事人人可可以以任任意意約約定定合合同同的的形形式式。。77委托托合合同同是是委委托托人人和和受受托托人人約約定定，，由由受受托托人人處處理理委委托托人人事事務(wù)務(wù)的的合合同同。。它它具具有有以以下下特特征征：：1、、委委托托合合同同的的標標的的是是處處理理事事務(wù)務(wù)的的行行為為，，該該行行為為既既可可以以是是法法律律行行為為（（委委托托進進行行買買賣賣、、租租賃賃等等）），，也也可可以以是是具具有有經(jīng)經(jīng)濟濟意意義義的的行行為為（（清清理理財財產(chǎn)產(chǎn)、、整整理理帳帳簿簿等等）），，還還可可以以是是單單純純的的事事實實行行為為。。2、、委委托托合合同同的的訂訂立立以以雙雙方方當當事事人人相相互互信信任任為為基基礎(chǔ)礎(chǔ)。。沒沒有有當當事事人78二、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)代代理理合合同同的的內(nèi)內(nèi)容容合同同主主體體約約定定項目目組組約約定定合同同客客體體狀狀況況代理理事事項項及及服服務(wù)務(wù)標標準準薪酬酬條條款款合同同履履行行期期限限及及調(diào)調(diào)整整條條款款解決決爭爭議議的的方方式式約約定定合同同簽簽訂訂時時間間、、地地點點、、當當事事人人799、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。08:36:5908:36:5908:3612/31/20228:36:59AM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。12月月-2208:36:5908:36Dec-2231-Dec-2212、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。08:36:5908:36:5908:36Saturday,December31,202213、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。12月-2212月-2208:36:5908:36:59December31,202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。31十十二二月月20228:36:59上上午午08:36:5912月月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。十二月月228:36上上午午12月月-2208:36December31,202216、行動出成成果，工作作出財富。。。2022/12/318:36:5908:36:5931December202217、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時時，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點點的射線線向前。。。8:36:59上午午8:36上午午08:36:5912月-229、沒有失敗敗，只有暫暫時停止成成功！。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。08:36:5908:36:5908:3612/31/20228:36:59AM11、成成功功就就是是日日復(fù)復(fù)一一日日那那一一點點點點小小小小努努力力的的積積累累。。。。12月月-2208:36:5908:36Dec-2231-Dec-2212、世間間成事事，不不求