2016年上半年青海房地產(chǎn)估價(jià)師相關(guān)知識(shí)：考試特點(diǎn)試題

2016年上半年青海省房地產(chǎn)估價(jià)師《相關(guān)知識(shí)》：考試特點(diǎn)試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、某宗房地產(chǎn)是于3年前通過出讓方式取得，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用期限為50年并約定不可續(xù)期，判定其未來每年的凈收益基本穩(wěn)定。預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)在正常情況下未來4年的凈收益分別為：31萬元、29萬元、30.5萬元、29.5刀元，報(bào)酬率為8%。用“未來數(shù)據(jù)資本化公式法”計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為萬元。A：358.85B：360.49C：362.93D：365.29E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格2、超過土地使用權(quán)出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，最高可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金—以下的土地閑置費(fèi)。5%10%15%20%3、下列關(guān)于利率的敘述有誤的是_。A.利率從不同角度分類，可分為固定利率和浮動(dòng)利率，市場利率與公定利率B.我國金融機(jī)構(gòu)的存貸款一般使用固定利率，并且所有金融機(jī)構(gòu)都要使用國家規(guī)定的統(tǒng)一利率C.浮動(dòng)利率可以降低借貸雙方承擔(dān)的利率風(fēng)險(xiǎn)D.我國利率的制定及調(diào)整，由中國人民銀行頒布并組織實(shí)施4、股票與債券的共性是_。A.收益性B.償還性C.安全性D.市場價(jià)格與票面價(jià)值的一致性5、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資分析中成本的表述中，正確的是_。A.與財(cái)務(wù)報(bào)表中的成本完全不一樣B.應(yīng)根據(jù)實(shí)際發(fā)生費(fèi)用記錄來確定C.與財(cái)務(wù)報(bào)表中的成本一樣D.是對項(xiàng)目未來將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測和估算6、下列關(guān)于住房置業(yè)擔(dān)保的政策表述中，正確的是_。A.設(shè)立擔(dān)保公司應(yīng)有不少于2000萬元人民幣的實(shí)有資本B.設(shè)立擔(dān)保公司，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，再報(bào)城市房地產(chǎn)行政主管部門審核，并最后經(jīng)城市人民政府批準(zhǔn)C.擔(dān)保公司的實(shí)有資本以政府預(yù)算資助、資產(chǎn)劃撥以及房地產(chǎn)骨干企業(yè)認(rèn)股為主D.擔(dān)保公司擔(dān)保貸款余額的總額，不得超過其實(shí)有資本的20倍；超過20倍的，應(yīng)當(dāng)追加實(shí)有資本7、某商場的正常月租金按可出租面積計(jì)為40元/m2,出租率為85%,運(yùn)營費(fèi)用占有效毛收入的35%，報(bào)酬率為2%，商場建筑面積為40000近，可供出租的比例為95%,運(yùn)營期為38年，該商場的收益價(jià)值為一萬元。690.408284.798720.839746.818、根據(jù)實(shí)際需要，大、中城市在總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上可以編制。A：總體規(guī)劃B：控制性詳細(xì)規(guī)劃C：修建性詳細(xì)規(guī)劃D：分區(qū)規(guī)劃E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、在眾多的不確定性因素中，找出對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)影響較大的因素，并判明其對開發(fā)項(xiàng)目投資效益影響的程度，是—分析的目的。A.盈虧平衡B.敏感性C.風(fēng)險(xiǎn)D.概率10、下列有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)的規(guī)定中，不正確的表述是_。A.未經(jīng)注冊擅自以房地產(chǎn)估價(jià)師名義從事估價(jià)業(yè)務(wù)的，由縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其停止違法活動(dòng)，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款B.房地產(chǎn)估價(jià)師準(zhǔn)許他人以自己的名義執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)師業(yè)務(wù)，沒有違法所得的，由縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其停止違法活動(dòng)，并可處以1萬元以下的罰款C.中介服務(wù)人員索取他人財(cái)物或者非法收受他人財(cái)物，故意提供虛假評(píng)估報(bào)告，情節(jié)嚴(yán)重的，處5年以是10年以下的有期徒刑，并處罰金D.中介服務(wù)人員嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，出具的評(píng)估報(bào)告有重大失實(shí)，造成嚴(yán)重后果的，處5年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金11、某宗房地產(chǎn)1998年2月15日的價(jià)格為1000美元/m2,匯率為1美元等于8.26元人民幣。該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格月均遞減0.4%,則其1998年10月15日的價(jià)格為—元人民幣/m2。1998年10月15日的匯率假定為1美元等于8.29元人民幣。799979677996802812、估價(jià)上的折舊注重的是_。A.原始取得價(jià)值的減價(jià)修正B.原始取得價(jià)格的攤銷與回收C.重置價(jià)格的攤銷與回收D.價(jià)值的減價(jià)修正13、房產(chǎn)稅的課稅對象是。A：房產(chǎn)B：土地增值額C：房產(chǎn)人口：負(fù)稅人E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、據(jù)調(diào)查，某城市2008年初總家庭數(shù)為120萬戶，戶年均可支配收入為5萬元，約有15%的家庭打算當(dāng)年購房，平均住房需求80gm2/戶，則2008年該市新建商品住房的總市場潛量是萬。（2008年試題）A：1260B：1380C：1440D：2100E：借款合同15、某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測得知其未來4年的凈收益分別為25萬元、26萬元、24萬元、25萬元，報(bào)酬率為10%。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為萬元。A：222.76B：244.67C：268.67D：298.33E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格16、下列不屬于房地產(chǎn)的行政法規(guī)的是。A：《城市私有房屋管理暫行條例》B：《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》C：《城市房屋拆遷單位管理規(guī)定》D：《住房公積金管理?xiàng)l例》E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章17、某城市2004年存量商品住房的吸納率為40%,則該城市同期存量商品住房的吸納周期是_。0.4月2.5月0.4年2.5年18、以下不屬于長期趨勢法的是。A：數(shù)學(xué)曲線擬合法B：指數(shù)調(diào)查法^平均發(fā)展速度法D：移動(dòng)平均法E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格19、在假設(shè)開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中，一般不計(jì)利息的項(xiàng)目為。A：待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值B：管理費(fèi)用C：銷售稅費(fèi)D：購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格20、，國務(wù)院召開了“第一次全國住房制度改革工作會(huì)議”。A：1986年1月B：1987年1月C：1988年1月D：1989年1月E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章21、下列關(guān)于我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記的表述中，不正確的是_。A.依法登記的房地產(chǎn)權(quán)利受國家法律保護(hù)B.當(dāng)事人對房地產(chǎn)權(quán)利的取得、變更、喪失均需依法登記C.經(jīng)法定登記機(jī)關(guān)登記的房地產(chǎn)權(quán)利具有對抗第三人的效力D.房屋因買賣、贈(zèng)與等原因致使其權(quán)屬發(fā)生變化的，應(yīng)及時(shí)辦理變更登記22、已知某投資的凈現(xiàn)金流量如下表所示，如果投資者目標(biāo)收益率為10%,則此項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是萬元。A：-41.8B：200C：158.2D：-241.8E：借款合同23、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到拆遷當(dāng)事人書面復(fù)核估價(jià)申請之日起日內(nèi)給予答復(fù)。A：3B：5C：7D：10E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)24、以出讓等有償方式取得建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回建設(shè)用地使用權(quán)。A：1B：2C：3D：4E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章25、某房地產(chǎn)開發(fā)用地，其土地面積為10000近，土地使用條件與規(guī)劃限制所規(guī)定的容積率為1.2,樓面地價(jià)為1500元/面.后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，容積率提高到1.6,樓面地價(jià)不變，則該房地產(chǎn)開發(fā)用地因容積率提高需補(bǔ)地價(jià).【2007年考題】一A：375萬元B：450萬元C：500萬元D：600萬元E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評(píng)估價(jià)格二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分;少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0?5分）1、房地產(chǎn)的部門規(guī)章包括。A：《城市房屋租賃管理辦法》B：《注冊房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》C：《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》D：《城市房地產(chǎn)市場評(píng)估管理暫行辦法》E：《土地管理法實(shí)施條例》2、某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)了一棟6層商品住宅樓，假設(shè)每層樓的建筑面積和戶型都相同，且第一層和第六層住宅售價(jià)同為2000元/m2,第二層和第五層的住宅售價(jià)同為2100元加2，第三層和第四層的住宅售價(jià)同為2200元/m2,則該住宅樓的加權(quán)算術(shù)平均價(jià)格和簡單算術(shù)平均價(jià)格相比，_。A.前者高于后者B.前者低于后者C.前者等于后者D.無法確定3、下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是（）。A.比較風(fēng)險(xiǎn)B.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)C.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)D.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)4、抑制通貨緊縮的對策中，實(shí)施積極的貨幣政策就是。A：較大幅度地減少貨幣供應(yīng)量，尤其是減少中央銀行基礎(chǔ)貨幣的投放B：較大幅度地增加貨幣供應(yīng)量，尤其是擴(kuò)大中央銀行基礎(chǔ)貨幣的投放C：下調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率和完善準(zhǔn)備金制度D：上調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率和完善準(zhǔn)備金制度E：下調(diào)利率與加快利率市場化相結(jié)合5、基準(zhǔn)地價(jià)是城市中均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的土地_。A.最低價(jià)格B.最高價(jià)格C.平均價(jià)格D.成交價(jià)格6、依據(jù)我國《刑法》規(guī)定，承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估等職責(zé)的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴(yán)重的，可處_,并處罰金。A.管制或拘役B.五年以下有期徒刑或者拘役C.五年以下有期徒刑或者管制D.五年以上，十年以下有期徒刑7、在下列定價(jià)方法中，需要使用損益平衡圖的是_。A.目標(biāo)定價(jià)法B.價(jià)值定價(jià)法C.挑戰(zhàn)定價(jià)法D.成本加成定價(jià)法8、下列關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯(cuò)誤的是。A：設(shè)置百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經(jīng)營成果，激勵(lì)其更好地管理物業(yè)B：知名度大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調(diào)整的時(shí)間間隔較長C：百分比租金的基數(shù)通常是年總營業(yè)額，或年總營業(yè)額中超出某一基礎(chǔ)營業(yè)額之外的部分D：營業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較高E：借款合同9、下列不屬于物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營費(fèi)用的是_。A.保險(xiǎn)費(fèi)B.房產(chǎn)稅C.法律費(fèi)D.貸款利息10、具體承擔(dān)全國一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)信用檔案系統(tǒng)管理的部門是_。A.建設(shè)部B.建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)公司C.建設(shè)部信息中心D.中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)11、某銷售型住房市場年初的住房存量為100萬套，其中空置待售住房5萬套，本年新竣工住房13萬套，銷售住房8萬套，則吸納周期為年。A：0.63B：1.63C：2.25D：12.50E：借款合同12、居住區(qū)按居住戶數(shù)或人數(shù)規(guī)模，分為三級(jí)。A：居住樓B：居住小區(qū)C：居住組團(tuán)D：居住區(qū)E：獨(dú)立式組團(tuán)13、（）越高，說明營運(yùn)資本越多，對債權(quán)人而言，其債權(quán)就越安全，因此這個(gè)指標(biāo)又稱為償債能力比率。A.速動(dòng)比率B.資產(chǎn)負(fù)債率C.償債備付率D.流動(dòng)比率14、房地產(chǎn)投資的收益，包括投資回收和（）兩個(gè)部分。A.投資風(fēng)險(xiǎn)B.投資利率C.投資現(xiàn)值D.投資回報(bào)15、企業(yè)租賃是指企業(yè)的所有者在一定期限內(nèi)，以收租金的形式，將企業(yè)—的經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他經(jīng)營者的行為。A.整體資產(chǎn)或者部分資產(chǎn)B.整體資產(chǎn)C.部分資D.固定資產(chǎn)16、房地產(chǎn)間接投資包括。A：投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股票B：在建工程C：投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行的債券D：投資房地產(chǎn)投資信托基金E：購買住房抵押支持證券17、城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上房屋拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般是—之日。A.建設(shè)單位向房屋拆遷主管部門提出拆遷申請B.房屋拆遷許可證頒發(fā)C.拆遷人與被拆遷人就拆遷補(bǔ)償與安置達(dá)成協(xié)議D.房屋拆遷實(shí)施18、不屬于市場法估價(jià)的步驟是。A：搜集交易實(shí)例B：查看交易成功的比例C：比較價(jià)格的最大差距D：選取可比實(shí)例E：對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚?9、收益法適用的條件是房地產(chǎn)的_。A.收益能夠量化B.風(fēng)險(xiǎn)能夠量化C.收益或風(fēng)險(xiǎn)其一可以量化D.收益和風(fēng)險(xiǎn)均能量化20、已知某筆貸款年利率為12%,按季度計(jì)息，則該筆貸款的實(shí)際年利率是。A：12.35%B：12.55%C：12.68%D：12.93%E：借款合同21、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的總投資為5000萬元，其中投資者投入的權(quán)益資本為2500萬元，經(jīng)營期內(nèi)的年平均利潤總額為800萬元，年平均稅后利潤為480萬元，則該投資項(xiàng)目的資本金利潤率為_。12%32%C.24%D.30%22、某居住區(qū)住宅用地面積17.8公頃，建有42棟住宅，分別為：6棟24層的住宅，每棟基底面積和建筑面積分別為900m2、21600m2；16棟13層的住宅，每棟基底面積和建筑面積分別為1080m2、14040m2；20棟8層的住宅，每棟基底面積和建筑面積分別為1080m2、8640m2，則該居住區(qū)住宅平均層數(shù)為（）層。A.7.9B.11.9C.12.1D.19.023、甲、乙兩塊土地，其區(qū)位及實(shí)物狀況都基本一樣。甲地塊土地單價(jià)為506元/近，容積率為1.5,土地使用年限為50年。乙地塊土地單價(jià)為820元/近，容積率為2.4,土地使用年限為70年。在用樓面地價(jià)來判斷甲、乙兩地塊的投資價(jià)值時(shí)，若土地報(bào)酬率為8%,則下列表述中正確的有。A：乙地塊比甲地塊貴B：甲地塊的70年使用權(quán)樓面地價(jià)低于341.67元/近C：甲地塊與乙地塊的樓面地價(jià)相等D：甲地塊比乙地塊