2022年行業(yè)分析報(bào)告武漢樓市-紅五月-發(fā)展情況深度分析

武漢樓市"紅五月"發(fā)展情況深度分析今日我們來(lái)關(guān)注武漢的房?jī)r(jià)，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的慣例，每年的五六月份正是新樓盤大量集中上市的時(shí)候，但今年的這個(gè)樓市旺季來(lái)的有些不同尋常，去年下半年，國(guó)家出臺(tái)了多項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)過(guò)熱的調(diào)控措施。許多城市的樓市交易清淡，房?jī)r(jià)應(yīng)聲而落，那在又一個(gè)銷售旺季里，房地產(chǎn)市場(chǎng)能不能夠乘機(jī)回暖呢？我們到中部城市武漢去看看。

房地產(chǎn)商大張旗鼓促銷，武漢樓市“紅五月”漸行漸遠(yuǎn)

5月9日，武漢市舉辦了第26屆房地產(chǎn)交易會(huì)，這也是今年上半年武漢規(guī)模最大的房屋交易活動(dòng)，官方數(shù)字顯示，70多家樓盤參加了展會(huì)，約占武漢市全部在銷樓盤的30%，記者留意到，展會(huì)大門前樹(shù)起了一個(gè)巨大的宣揚(yáng)牌，上面具體列出了幾十家樓盤的促銷方案，打九八折，每平方米減100元，有的還送裝修基金、送新婚紅包，業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，象這樣大張旗鼓地促銷，在武漢的房地產(chǎn)交易會(huì)上還是第一次。

武漢富思特房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司副總苗琦：“應(yīng)當(dāng)說(shuō)促銷的力度是前所未有的?！?/p>

武漢名流地產(chǎn)有限公司副總陳敏：“說(shuō)明開(kāi)發(fā)商比較理性，不像以前說(shuō)的人有多大膽價(jià)有多大高，我覺(jué)得這個(gè)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)展是比較好的事情，由于現(xiàn)在處于這樣一個(gè)盤整期，雙方都拿出誠(chéng)意來(lái)，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)拿出誠(chéng)意來(lái)了，那么老百姓就可以買這個(gè)帳，就可以去圓你的安居夢(mèng)?！?/p>

在展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，記者看到，一家公司竟打出了九折的廣告，營(yíng)銷人員做出了這樣的解釋。

武漢哥特帝景營(yíng)銷人員：“相對(duì)于我們的開(kāi)發(fā)模式開(kāi)發(fā)周期比較短，利潤(rùn)比較薄?！?/p>

然而，對(duì)于這些花樣翻新的促銷，前來(lái)逛展會(huì)的市民好像并不買帳。

記者：“大爺大媽，你們這次來(lái)是想現(xiàn)在就買房還是就想看一看？”

武漢市民：“看一看，觀望一下。”

記者：“觀望一下？”

武漢市民：“對(duì)，觀望一下，看看這次房交會(huì)成交的狀況，假如說(shuō)大家都買得話，那我們可能也要買了，但是大家都不買，那我們也先看看再說(shuō)，不能慌，它不是慌得時(shí)候，不是一個(gè)錢兩個(gè)錢的事情?！?/p>

那些沒(méi)有參展的樓盤又是什么狀況，記者來(lái)到武漢融科天城，這是漢口中心區(qū)規(guī)模最大的樓盤，裝飾豪華的營(yíng)銷中心內(nèi)也沒(méi)有多少購(gòu)房者。

融科智地（武漢）有限公司營(yíng)銷中心總監(jiān)程道平：“那時(shí)候（去年五月份）每個(gè)星期差不多有三百個(gè)客戶來(lái)，今年也就是八九十、一百個(gè)，很不錯(cuò)了，有時(shí)候甚至更少?！?/p>

現(xiàn)在有一份數(shù)據(jù)，是去年四月份到今年四月份一年時(shí)間內(nèi)，武漢市商品房的銷售走勢(shì)圖，從圖上可以看出，武漢市的房?jī)r(jià)一路上揚(yáng)，但從去年年底開(kāi)頭，銷量卻一路下挫，武漢市房產(chǎn)和統(tǒng)計(jì)部門聯(lián)合發(fā)布的數(shù)據(jù)說(shuō)，今年一季度全市商品住房銷售10701套，比上季度削減13488套，降幅達(dá)56%，創(chuàng)下10年最大的跌幅。一邊是房?jī)r(jià)持續(xù)上揚(yáng)，一邊卻是銷量消失陡降，這樣的行情讓外人很難看得懂，我們請(qǐng)業(yè)內(nèi)人士做一個(gè)解讀。

億房網(wǎng)，武漢規(guī)模最大的房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站，明晶晶則是這里的資深討論員。

億房網(wǎng)討論中心經(jīng)理明晶晶：“整體的樓市銷量的確萎縮厲害，最高1400套，下降60%。”

明晶晶分析了交易下降的關(guān)鍵緣由，2022年，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)消失了前所未有的跳漲局面，2022年1月，武漢商品住宅均價(jià)還只有3981元，到年底就攀升到了5663元，而在這種價(jià)格跳漲的帶動(dòng)下，銷售也節(jié)節(jié)攀升，透支了市民的購(gòu)買力。

明晶晶：“現(xiàn)在的一個(gè)狀況也是從兩方面來(lái)說(shuō)，消費(fèi)者市場(chǎng)基本上還是以觀望為主，基本上他們?cè)阡N量上面沒(méi)有一些大的動(dòng)作，銷量根本上的起色還是沒(méi)有，然后開(kāi)發(fā)商普遍地打折，活動(dòng)特別頻繁，基本上許多樓盤都會(huì)做出讓利。”

明晶晶說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的特別也帶動(dòng)了地價(jià)的飆升，2022年，武漢出讓土地每畝單價(jià)達(dá)到666.65萬(wàn)元，同比增幅達(dá)到143%，昂揚(yáng)的土地成本最終轉(zhuǎn)嫁到了房?jī)r(jià)上，雖然銷售一再萎縮，開(kāi)發(fā)商也開(kāi)頭讓出部分利潤(rùn)，但總體價(jià)位已是居高難下。

明晶晶：“由于他們已經(jīng)把這個(gè)送到了這個(gè)高度上?！?/p>

明晶晶告知記者，從往年來(lái)看，五月份應(yīng)當(dāng)是武漢房地產(chǎn)銷售的黃金旺季，但依據(jù)最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，今年五月第一周，武漢市商品房銷售比去年少了近600套。

房地產(chǎn)商樓盤利潤(rùn)竟達(dá)100%，甚至更高

武漢市不少房地產(chǎn)商，現(xiàn)在的日子并不太好過(guò)，樓市前期的火爆，一方面透支了購(gòu)買力，另一方面又推高了土地成本，而購(gòu)房者的觀望態(tài)度，更打擊了市場(chǎng)人氣，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)雪上加霜，2022年還是武漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的黃金年，今年卻一下進(jìn)入了寒冬，這讓一家武漢本地的房地產(chǎn)商開(kāi)頭坐不住了，領(lǐng)先拉開(kāi)了降價(jià)的帷幕。

今年三月份，拉開(kāi)降價(jià)帷幕的那家地產(chǎn)公司老總蘭世向記者解釋了降價(jià)的緣由。

中國(guó)東星集團(tuán)董事局主席總裁蘭世立：“那我認(rèn)為這主要是購(gòu)房者和房地產(chǎn)商，始終在對(duì)峙，始終在對(duì)壘，就是看誰(shuí)會(huì)先敗下陣來(lái)?！?/p>

蘭世立說(shuō)，在今年春節(jié)期間，公司沒(méi)有銷售出去一套房屋，這對(duì)他們刺激極大，經(jīng)過(guò)分析，蘭世立認(rèn)為，武漢房?jī)r(jià)已經(jīng)到了一個(gè)拐點(diǎn)。2022年，武漢商品房成交均價(jià)達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的5663元，而這一年的銷售面積也達(dá)到了破紀(jì)錄的1021萬(wàn)平方米，過(guò)高的房?jī)r(jià)透支了武漢的購(gòu)買力，要啟動(dòng)市場(chǎng)只能降價(jià)，更重要的是，蘭世立透露，即使降價(jià)，東星一樣能有足夠的利潤(rùn)空間。

蘭世立：“15%左右，10%左右?！?/p>

蘭世立說(shuō)，樓盤的成本和利潤(rùn)其實(shí)是本透亮?????的帳，一般狀況下，商品房成本主要由三方面組成：樓面地價(jià)，也就是開(kāi)發(fā)商取得土地的價(jià)格，建安成本，也就是每幢樓房的建筑安裝成本；運(yùn)營(yíng)費(fèi)用及稅收，這部分一般占售價(jià)的10%左右。所以構(gòu)成商品房成本的就是兩大塊：樓面地價(jià)和建安成本。以東星的樓盤為例，他們開(kāi)發(fā)的這塊土地是分兩期拿到的。

東星集團(tuán)東盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司總經(jīng)理黃元科：“我們是分兩期取得了該地段的土地使用權(quán)，總的地價(jià)和平攤樓面價(jià)格也許在兩千多元每平方米。”

那么這棟樓盤的建筑成本又是多少錢，記者找到了樓盤的建筑商，武漢新七建設(shè)集團(tuán)的負(fù)責(zé)人。

武漢新七建設(shè)集團(tuán)副總經(jīng)理余進(jìn)：“這個(gè)房子的建設(shè)成本也許就在1800塊錢，我是講的統(tǒng)建部分的，從升機(jī)根到住戶，最終打樁，地下室，在搞這個(gè)房屋的建筑，這個(gè)建筑成本也許就在一千七八百塊錢?！?/p>

余進(jìn)說(shuō)，在建筑成本里，人工要占20%，鋼材、沙石等材料費(fèi)占60到70%，同時(shí)依據(jù)樓盤高度的不同，建筑成本也會(huì)差距較大，東星開(kāi)發(fā)的樓盤屬于十二層以上的高層，每平方米的成本不會(huì)超過(guò)2000塊錢，十二層以下的小高層不會(huì)超過(guò)1500塊錢，七層以下的低層不過(guò)超過(guò)1000塊錢，這樣經(jīng)過(guò)計(jì)算，我們就可以得出東星樓盤的成本價(jià)。

中國(guó)東星集團(tuán)董事局主席總裁蘭世立：“售價(jià)6000多，我們的成本也許5000多塊錢?！?/p>

蘭世立說(shuō)，目前我國(guó)對(duì)土地開(kāi)發(fā)實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)拍賣，這樣樓面地價(jià)也是透亮?????的，另外建筑成本在全國(guó)來(lái)講差距也不大，這樣全部的商品房成本其實(shí)都能輕易計(jì)算出來(lái)。

蘭世立：“你比如像武漢最高的房子賣到了一萬(wàn)五，一萬(wàn)八，而他們的綜合成本，其實(shí)社會(huì)是最清晰的，那事實(shí)上應(yīng)當(dāng)說(shuō)有比較大的利潤(rùn)空間，也可以說(shuō)是暴利?！?/p>

那么事實(shí)是否如此，記者以購(gòu)房者的身份隨機(jī)進(jìn)行了走訪，在位于漢口區(qū)的一處高層住宅，樓盤的名字叫武漢天地，開(kāi)發(fā)商是一家來(lái)自上海的企業(yè)。

武漢天地售樓人員：“售價(jià)一萬(wàn)二到一萬(wàn)九千五?！?/p>

銷售人員說(shuō)，每平方米售價(jià)一萬(wàn)二到一萬(wàn)九千五，均價(jià)是一萬(wàn)五千元，那么樓盤的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本又是多少？?jī)|房網(wǎng)的明晶晶幫記者找到了相關(guān)資料，信息顯示，這家公司是2022年拿到眼前這塊土地的，樓面地價(jià)為2339元每平方米，建筑成本即使以3000元計(jì)算，我們可以很簡(jiǎn)單計(jì)算出該樓盤的成本。

記者：“百分之百的利潤(rùn)？”

明晶晶：“對(duì)，這個(gè)是應(yīng)當(dāng)存在的?！?/p>

記者：“甚至還不止？”

明晶晶：“對(duì)?！?/p>

房地產(chǎn)究竟存不存在暴利始終是市場(chǎng)上一個(gè)敏感的話題，絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都三緘其口，就像皇帝的新衣，誰(shuí)都不會(huì)戳穿，而蘭世立充當(dāng)了那個(gè)最終說(shuō)真話的孩子，對(duì)他的舉動(dòng)雖市場(chǎng)上談?wù)摷娂姡徽撊绾?，消費(fèi)者最終有機(jī)會(huì)看到房地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)巨大的隱秘正在被揭開(kāi)。

蘭世立：“比如說(shuō)一些大的樓盤，它會(huì)考慮到周邊的這些開(kāi)發(fā)商，周邊的房地產(chǎn)價(jià)錢，然后這些房地產(chǎn)公司的會(huì)有一些可能溝通和默契，比如大家的周邊的樓盤都賣什么價(jià)錢，我不會(huì)突然一個(gè)價(jià)錢比它低許多，或者高許多?！?/p>

蘭世立告知記者，事實(shí)上，在確定銷售價(jià)格的時(shí)候，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中間存在著默契，而億房網(wǎng)的明晶晶則證明，這種價(jià)格聯(lián)盟的確存在，在武漢一個(gè)是舊城區(qū)改造過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商們就勝利地進(jìn)行了一次炒作。

明晶晶：“這個(gè)片區(qū)可能2022、2022年的時(shí)候，可能只是武漢的一個(gè)舊城改造的一個(gè)片區(qū)，這是不能叫做一個(gè)高檔住宅區(qū)的，后來(lái)隨著幾個(gè)大的企業(yè)在那邊入住，入住之后它開(kāi)頭抬高樓盤價(jià)格，開(kāi)頭是5500塊錢每平方米，然后后進(jìn)這幾個(gè)樓盤都來(lái)炒作這個(gè)積玉橋，把它炒作成為，包裝成為一個(gè)什么？一個(gè)武漢的高檔商品住宅區(qū)，所以說(shuō)現(xiàn)在價(jià)格就是八九千塊錢，甚至到了一萬(wàn)二?！?/p>

明晶晶說(shuō)，在賣到5500元的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商們已經(jīng)是有利可圖，而最終那片小區(qū)賣到了一萬(wàn)兩千元，其中的利潤(rùn)可想而知，而這種暴利也吸引更多的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，反過(guò)來(lái)又推動(dòng)了地價(jià)的上升，最終又分?jǐn)偟椒績(jī)r(jià)上。2022年，武漢出讓土地每畝單價(jià)達(dá)到666.65萬(wàn)元，同比增幅竟達(dá)到143%，業(yè)內(nèi)人士同時(shí)透露，就全國(guó)范圍內(nèi)來(lái)說(shuō)，除了稅收外的各項(xiàng)收費(fèi)也是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的重要因素。兩會(huì)期間，一批政協(xié)委員經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，拿出了一份“房?jī)r(jià)清單”，這份清單表明，各部門收取的各種費(fèi)用占總房?jī)r(jià)的30%左右。

全國(guó)政協(xié)委員王超斌：“我認(rèn)為最起碼它收費(fèi)會(huì)降一半以下，清理出來(lái)一多半以上，甚至?xí)俜种呤紤?yīng)當(dāng)清理出來(lái)?！?/p>

王超斌告知記者，依據(jù)他的調(diào)查，目前政府部門對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)所收取的費(fèi)用多達(dá)五十幾種，包括藍(lán)圖審查費(fèi)、防雷檢驗(yàn)費(fèi)、施工合同鑒證費(fèi)、綠化費(fèi)、墻改費(fèi)、施工放線費(fèi)、規(guī)劃詢問(wèn)費(fèi)、工程造價(jià)詢問(wèn)費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、散裝水泥推廣費(fèi)、房屋面積界定費(fèi)、房?jī)r(jià)審查服務(wù)費(fèi)、管線綜合竣工圖設(shè)計(jì)費(fèi)等等，涉及25個(gè)部門，王超斌委員認(rèn)為，這里許多都是不合理收費(fèi)。

王超斌：“比如說(shuō)這上面的建設(shè)配套費(fèi)，收過(guò)了，那么又收綠化費(fèi)，配套的包括城市配套綠化都包括在內(nèi)，還要收綠化費(fèi)，藍(lán)圖審查費(fèi)這就更不應(yīng)當(dāng)收，即便是他應(yīng)當(dāng)收一點(diǎn)，很少很少，看看圖紙，收二十萬(wàn)?！?/p>

委員們供應(yīng)的資料還顯示，各種稅費(fèi)加上稅收，在有些地方占到了地方財(cái)政收入的30%至50%，最終，全部的這些費(fèi)用全部轉(zhuǎn)嫁到了房?jī)r(jià)上。

武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)正在回歸理性？

2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火爆，而在各種炒做和哄抬房?jī)r(jià)的舉動(dòng)背后，武漢市不少房地產(chǎn)商賺得盤滿缽滿，有的樓盤竟然能達(dá)到100%的利潤(rùn)甚至更高，然而，許多開(kāi)發(fā)商沒(méi)有料到，隨著國(guó)家各項(xiàng)宏觀調(diào)控措施出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速降溫，銷量一落千丈，從高燒不退到降至冰點(diǎn)，經(jīng)受了這么一輪劇變的市場(chǎng)下一步會(huì)如何走呢？來(lái)聽(tīng)聽(tīng)市場(chǎng)各方的分析。

在幾天的調(diào)查中，記者了解到，雖然目前市場(chǎng)急劇萎縮，但有些開(kāi)發(fā)商仍舊處于觀望階段，對(duì)于這些開(kāi)發(fā)商的心態(tài)，武漢天地的銷售人員做出了這樣的解釋。

武漢天地售樓人員：“假如低下來(lái)的話，確定后面沒(méi)有人買的，我都不會(huì)買的，假如它太低的話，我會(huì)想，可能后面會(huì)5000，我根本就不會(huì)看，房子確定就不會(huì)低?！?/p>

記者：“假如是降價(jià)的話，反而會(huì)影響這棟樓？”

武漢天地售樓人員：“當(dāng)然會(huì)影響，我整個(gè)項(xiàng)目是920畝，150萬(wàn)方，假如我其次期，這才賣了多少，我把它賣掉，降價(jià)了，那么后面的房子，根本就沒(méi)有人敢買了，賣了它也一樣會(huì)跌，不公正的，就是這樣的。”

而事實(shí)上，在武漢采訪期間，記者就遇到了類似的投訴，一位小伙子名叫張勇軍，高校剛剛畢業(yè)兩年，今年一月，張勇軍在武漢大華南湖公園世家購(gòu)買了一套住房，當(dāng)時(shí)的價(jià)格是6014元每平方米，然而，就在前兩天，房子的價(jià)格卻直接降到了5300元每平方米。

武漢市民張勇軍：“我的直接損失是五萬(wàn)多，間接五萬(wàn)，兩年白干了?！?/p>

張勇軍說(shuō)，自己也知道，房?jī)r(jià)有漲有降是客觀規(guī)律，但讓他不能接受的是，在購(gòu)房時(shí)，大華集團(tuán)的銷售人員卻多次做出這樣的保證。

張勇軍：“我們一再問(wèn)售樓小姐，我說(shuō)大華的房子會(huì)不會(huì)降價(jià)，她說(shuō)不行能，最氣人她說(shuō)你要過(guò)完年來(lái)之后房?jī)r(jià)立刻會(huì)漲起來(lái)，房市立刻火爆起來(lái)，我們當(dāng)時(shí)也聽(tīng)信了這些東西?！?/p>

張勇軍認(rèn)為，他是在受到誤導(dǎo)下才做出的購(gòu)房打算，那么大華集團(tuán)的相關(guān)負(fù)責(zé)人又是什么說(shuō)法？

大華集團(tuán)（武漢）房地產(chǎn)有限公司銷售負(fù)責(zé)人：“我想盼望大華給個(gè)解釋，你這樣，我不和你講?！?/p>

直到采訪結(jié)束，大華集團(tuán)也沒(méi)有做出任何解釋，業(yè)內(nèi)人士告知記者，去年的跳漲給武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了至命的損害，部分開(kāi)發(fā)商已經(jīng)是騎虎難下，更多的開(kāi)發(fā)商則開(kāi)頭考慮進(jìn)行策略上的調(diào)整。

融科智地（武漢）有限公司營(yíng)銷中心