2016年下半年上海房地產(chǎn)估價師制度與政策：面積誤差的處理方式試題

2016年下半年上海房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：面積誤差的處理方式試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、目前，房地產(chǎn)估價機構(gòu)各資質(zhì)等級相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)中，一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)注冊房地產(chǎn)估價師人數(shù)為一名以上。358152、某房地產(chǎn)的土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為3000萬元，管理費用為200萬元，銷售費用為300萬元，開發(fā)利潤為500萬元，則該房地產(chǎn)的投資利潤率為.[2004年考題]A：10.0%B：11.1%C：11.9%D：12.5%E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格3、的作用主要是促進商品流通，引導(dǎo)居民消費。A：商業(yè)信用B：銀行信用C：消費信用D：民間信用E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)4、甲、乙兩宗相鄰地塊，市場價值分別為60萬元和40萬元，若將兩宗土地合并則總價值為20萬元。如果甲地塊的使用權(quán)人擬購買乙地塊，則對雙方最為公平合理的正常價格應(yīng)為一萬元。A.40B.48C.50D.605、土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于期滿前年向土地管理部門提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用出讓合同，按規(guī)定支付地價款并更換土地權(quán)屬證件。A：4B：3C：2D：1E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)6、現(xiàn)行國家規(guī)定的以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)價格評估費，按照房地產(chǎn)的價格總額采取差額定率分檔累進計收，費率最低為A：0.05%。B：0.1%C：0.3%D：0.5%E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、預(yù)備費是指為工程建設(shè)可能發(fā)生不可預(yù)知費用而留出的備用金，下列—不屬于預(yù)備費。A.不可預(yù)見費B.價差C.勘查設(shè)計費D.包干費8、某承租人的基礎(chǔ)租金為15萬元/月，其營業(yè)額的8%作為百分比租金，如果其在一個月內(nèi)的營業(yè)額為250萬元，則其應(yīng)支付的租金為（）萬元。202135509、以下有關(guān)假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是。A：假設(shè)開發(fā)法在表現(xiàn)形式上是評估新開發(fā)的房地產(chǎn)價值的成本法的“倒算法”B：假設(shè)開發(fā)法是一種科學(xué)實用的估價方法，在中國現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)活動較活躍的情況下，得到了廣泛應(yīng)用C：對于應(yīng)有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚未正式確定的待開發(fā)房地產(chǎn)，應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法進行估價D：假設(shè)開發(fā)法除了適用于房地產(chǎn)估價，還適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析，是房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析的常用方法之一E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格10、以下各組商品之間，一種商品的價格上升后，另外一種商品的消費會跟著減少的是_。A.普通商品住房和經(jīng)濟適用住房B.賓館與寫字樓C.普通住宅及其配套的娛樂房地產(chǎn)D.城市地鐵和城市公交11、在假設(shè)開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中，一般不計利息的項目為。A：待開發(fā)房地產(chǎn)價值B：管理費用C：銷售稅費D：購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔(dān)的稅費E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格12、在運用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價格時，當(dāng)房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用方法進行測算.【2006年考題】人：平均增減量法8：平均發(fā)展速度法C：移動平均法D：指數(shù)修勻法E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格13、某物業(yè)當(dāng)前的市場售價為5000元/m2,其業(yè)主擬采用租金按年5%等比遞增方式出租，并希望在20年的出租期內(nèi)租金收入的現(xiàn)值之和與當(dāng)前售價相當(dāng)。如果折現(xiàn)率為12%，則第一年的租金應(yīng)該確定為一元/m2。482.79448.24467.25D.498.5314、某購房者向銀行申請了以等比遞增方式還款的個人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5.75%,期限為15年，按月償還，首次月還款額為2000元，月還款額增長率為0.2%,則該購房者在第5年第6個月的還款額為_。2277.4元2281.9元2728.8元2741.9元15、業(yè)主公約由—制定并修改。A.業(yè)主大會B.業(yè)主委員會C.一半以上業(yè)主D.全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同16、下列屬于要約邀請行為的是。A：競買人舉牌報價B：投標(biāo)人將標(biāo)書寄給招標(biāo)單位C：采購單位向生產(chǎn)單位寄送采購合同D：拍賣機構(gòu)發(fā)出拍賣公告E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、《刑法》規(guī)定，承擔(dān)資產(chǎn)評估等職責(zé)的中介組織的人員雖未索取他人財物或者非法收受他人財物，但故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴重的可處_,并處罰金。3年以下有期徒刑或者拘役5年以下有期徒刑或者拘役5年以下有期徒刑或者管制5年以上，10年以下有期徒刑18、某估價對象為一舊廠房改造的超級市場，建設(shè)期為2年，該廠房建成5年后補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用期限為40年，土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續(xù)期。建筑物經(jīng)濟壽命為50年。假設(shè)殘值率為零，采用直線法計算建筑物折舊時年折舊率為。A：2.00%B：2.13%C：2.22%D：2.50%E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格19、某市于2005年對市中心一平房區(qū)進行拆遷改造，該市2000年出臺的城市房屋拆遷補償指導(dǎo)價格在該區(qū)為4000元/近，并且一直沒有變動；2005年該區(qū)同類建筑物的重置成本達到2000元/近，房地產(chǎn)市場交易價格為6000元/近；重新規(guī)劃后，開發(fā)商開發(fā)的該區(qū)商品房售價預(yù)計為9000元/近；則最合理的拆遷補償價格應(yīng)以元/近為基礎(chǔ)進行修正。A：4000B：5000C：6000D：9000E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格20、關(guān)于債務(wù)融資，下列說法不正確的是（）。A.信貸融資和債券融資是債務(wù)資金籌措的主要渠道B.債券償付方式有三種：第一種是償還，第二種是轉(zhuǎn)期，第三種是轉(zhuǎn)貸C.企業(yè)債券作為一種有價證券，其還本付息的期限通常為3?5年D.利用信貸資金經(jīng)營，實際上就^ldquo;借錢賺錢”或“借雞生蛋”21、下列不應(yīng)免征房產(chǎn)稅的有_。A.職工自用住房B.企業(yè)創(chuàng)辦的學(xué)校用于教學(xué)的房產(chǎn)C.產(chǎn)權(quán)不確定的及有糾紛的房產(chǎn)D.經(jīng)有關(guān)部門鑒定的危險房屋22、制訂進度計劃時，法從圖中看不出各項工作之間的相互依賴和相互制約的關(guān)系，看不出一項工作的提前或落后對整個工期的影響程度，看不出哪些工序是關(guān)鍵工作。A：橫道圖B：網(wǎng)絡(luò)圖C：進行圖D：工序圖E：借款合同23、某塊臨街深度30248m、臨街寬度20m的矩形土地，總價為125萬元，現(xiàn)有一相鄰矩形土地，臨街寬度為25m,根據(jù)四三二一法則，其土地的總價為一萬元。8812110915624、某在建工程項目計劃建混合結(jié)構(gòu)倉庫2000近，總預(yù)算為400萬元，估價時，建筑工程中的基礎(chǔ)工程已完成，結(jié)構(gòu)工程完成50%,設(shè)備安裝工程尚未進行.另據(jù)調(diào)查得知，基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程和設(shè)備安裝工程的造價占整個建筑工程造價的比重分別是15%、60%、25%,該在建工程在估價時點的完工程度是.【2004年考題】A：30%B：45%C：65%D：75%E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格25、職工以成本價購買公有住房，房屋權(quán)屬登記時產(chǎn)別為。A：房改售房B：公產(chǎn)C：私產(chǎn)D：私產(chǎn)（部分產(chǎn)權(quán)）E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0?5分）1、同區(qū)域、同類型、同檔次的不同房地產(chǎn)的市場價值不同，主要是因為房地產(chǎn)市場具有_。A.保值性B.增值性C.異質(zhì)性D.弱流動性2、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算時，如為委托銷售代理的，則代理費應(yīng)列入_。A.管理費B.銷售費用C.其他費用D.前期費用3、有一計算期為10年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，經(jīng)測算，該項目的投資收益率為10%,銀行貸款利率為6%,計算期內(nèi)，凈現(xiàn)值的期望值為235萬元，凈現(xiàn)值的期望值標(biāo)準(zhǔn)差為95萬元，則在計算期內(nèi)，該項目的標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)是。A：52%B：58%C：40%D：68%E：借款合同4、某高層住宅大樓，房地總價值為8000萬元，其中建筑物價值占40%。某人擁有其中的一套住宅，房地價值為130萬元，該部分的建筑物價值為50萬元，則此人占有的土地份額為_。1.67%2.1%2.3%2.5%5、由于寫字樓物業(yè)與零售商業(yè)物業(yè)的租約期限較長，在租約中一般都要包括O。A.租金調(diào)整條款B.代收代繳費用條款C.裝修費用條款D.折讓優(yōu)惠條款6、下列屬于應(yīng)計算全部建筑面積的范圍包括。A：永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋B：房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其樓梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部位C：穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳D：來封閉的陽臺、挑廊E：地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20m以下7、根據(jù)信托合同，信托機構(gòu)依據(jù)其管理經(jīng)營的實際業(yè)績確定_。A.委托財產(chǎn)總值B.信托范圍C.信托收益D.信托信用等級8、某宗房地產(chǎn)是采用抵押貸款方式購買的，購買總價為50萬元，首付款為房價的30%,余款在未來10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付，銀行貸款年利率為5.58%。則下列說法中正確的有_。A.該房地產(chǎn)的實際價格等于名義價格B.該房地產(chǎn)的名義價格為50萬元C.該房地產(chǎn)的實際價格高于50萬元D.該房地產(chǎn)的實際價格為50萬元E.該房地產(chǎn)不存在名義價格9、下列有關(guān)中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅各稅種的納稅人，表述正確的是。A：中國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人都是房產(chǎn)稅的納稅人B：產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，以經(jīng)營管理的單位和個人為房產(chǎn)稅納稅人C：土地使用稅的納稅人是擁有土地使用權(quán)的單位和個人D：有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物并取得收入的單位和個人為土地增值稅的納稅人E：在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，轉(zhuǎn)讓的單位和個人為契稅的納稅人10、下列指標(biāo)中，屬于控制性詳細規(guī)劃中規(guī)定性指標(biāo)的有_。A.建筑密度B.建筑控制高度C.建筑色彩D.建筑紅線后退距離E.容積率11、國有企業(yè)改組為有限責(zé)任公司中涉及的劃撥土地使用權(quán)，可采?。ǎ┓绞教幹猛恋厥褂脵?quán)。A.保留劃撥性質(zhì)B.改為出讓C.作價入股D.租賃E.抵押12、某大廈總建筑面積10000m2,房地總價值6000萬元，其中，土地總價值2500萬元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為180萬元，建筑面積為240m2。如果按照土地價值進行分攤，則該人占有的土地份額為（）。A.2.4%B.3.0%C.3.8%D.7.2%13、運用市場法時，估價人員根據(jù)基本要求選取可比實例后，需要建立價格可比基礎(chǔ)，主要包括等.[2005年考題]A：統(tǒng)一采用總價B：統(tǒng)一采用單價C：統(tǒng)一幣種和貨幣單位D：統(tǒng)一面積內(nèi)涵和大小E：統(tǒng)一付款方式14、抑制通貨緊縮的對策中，實施積極的貨幣政策就是。A：較大幅度地減少貨幣供應(yīng)量，尤其是減少中央銀行基礎(chǔ)貨幣的投放B：較大幅度地增加貨幣供應(yīng)量，尤其是擴大中央銀行基礎(chǔ)貨幣的投放C：下調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率和完善準(zhǔn)備金制度D：上調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率和完善準(zhǔn)備金制度E：下調(diào)利率與加快利率市場化相結(jié)合15、《民法通則》規(guī)定，訴訟時效期間從—起計算。A.知道權(quán)利被侵害時B.權(quán)利被侵害時C.訴訟之日D.法院審理時16、設(shè)定房地產(chǎn)抵押辦理房屋他項權(quán)利登記后，該房屋的《房屋所有權(quán)證》應(yīng)由—收執(zhí)。A.抵押人B.抵押權(quán)人C.房屋權(quán)屬登記機關(guān)D.公證機關(guān)17、已知某城市容積率修正系數(shù)表，如下表：容積率修正系數(shù)表A.容積率0.10.40.71.01.1F.1.3F.1.7F.2.0F.2.1F.修正系數(shù)F.0.5F.0.6F.0.8F.1.0F.1.1F.1.2F.1.6F.1.8F.1.918、下列屬于房地產(chǎn)估價機構(gòu)各資質(zhì)等級通用標(biāo)準(zhǔn)的是。A：機構(gòu)名稱要求B：法定代表人或者執(zhí)行合伙人要求C：專職注冊房地產(chǎn)估價師人數(shù)要求D：專職注冊房地產(chǎn)估價師股份或者出資額比例要求E：估價報告質(zhì)量要求19、影響房地產(chǎn)市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素有_。A.自然特征，如山地和河流等B.細分市場C.人口密度的大小D.該區(qū)域發(fā)展的類型和范圍E.競爭性項目的區(qū)域20、根據(jù)原建設(shè)部《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》，下列屬于房屋拆遷管理部門中止裁決情形的有。A：發(fā)現(xiàn)新的需要查證的事實B：受理裁決申請后，當(dāng)事人自行達成協(xié)議的C：作為自然人的申請人死亡，需等待其近親屬表明是否參加裁決的D：發(fā)現(xiàn)申請人或者被申請人不是裁決當(dāng)事人的E：裁決需要以相關(guān)裁決或法院判決結(jié)果為依據(jù)的，而相關(guān)案件未結(jié)案的21、甲房地產(chǎn)開發(fā)公司取得一居住用地使用權(quán)后2年未動工開發(fā)，國家依法將其收回，并改為業(yè)用地出讓給乙房地產(chǎn)開發(fā)公司。乙房地產(chǎn)開發(fā)公司取得該土地使用權(quán)的最高年限為一年3840687022、國家對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行資質(zhì)管理，按企業(yè)條件分為四個等級，其中一級企業(yè)應(yīng)具備的條件主要有_。A.注冊資本5000萬元以上B.從事開發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)營時間5年以上C.近三年累計竣工建筑面積5萬m2上，質(zhì)量合格率為100%D.中級職稱以上管理人員20人以上E.公司固定資產(chǎn)價值達到8000萬元23、屬于按基礎(chǔ)構(gòu)造特點分類的基礎(chǔ)類型有