塘廈整體戶型配比課件

根據(jù)實(shí)際情況，確定本項(xiàng)目戶型配比模型配比建議一次修正戶型面積區(qū)間及比例二次修正戶型面積區(qū)間及比例最后修正戶型面積區(qū)間及比例研判兩房產(chǎn)品可行性戶型面積區(qū)間及比例建議區(qū)域計(jì)劃推售項(xiàng)目比較性修正第一次修正區(qū)域暢銷戶型調(diào)整性修正第二次修正項(xiàng)目及市場狀況實(shí)質(zhì)性修正最后修正最后整合性確定市場層面初步確定產(chǎn)品類型及配比塘坑湖版塊至少有9個(gè)樓盤博登湖3期建面:12.5萬㎡博登湖1/2期建面:32萬㎡商住項(xiàng)目占地:4.8萬㎡錦繡城市花園建面:32萬㎡瑞龍項(xiàng)目占地:3.3萬㎡銀湖山莊建面:32萬㎡湖柏山莊建面:12萬㎡新世紀(jì)可居建面:12.5萬㎡說明：為售罄或尾盤項(xiàng)目為在售或待建項(xiàng)目目前塘坑水庫板塊在售項(xiàng)目產(chǎn)品供應(yīng)總量約有9萬平米，待建項(xiàng)目總建筑面積約有46萬平米。隆福花園建面:28萬㎡片區(qū)樓盤概況銀湖山莊五期建面：約16萬㎡選擇塘坑湖板塊可類比項(xiàng)目進(jìn)行分析物業(yè)組合研判物業(yè)名稱獨(dú)立別墅雙拼別墅聯(lián)排別墅疊加別墅多層小高層高層金地博登湖

√√

√新世紀(jì)亦居√√

√新世紀(jì)可居

√

√銀湖山莊√√√

√錦繡城市花園

√隆?；▓@

√說明：從塘坑湖板塊區(qū)域內(nèi)樓盤的物業(yè)組合來看，每個(gè)樓盤都有高層，沒有多層和小高層，而別墅類產(chǎn)品，各個(gè)樓盤根據(jù)地塊資源相應(yīng)地作出適合的別墅產(chǎn)品。產(chǎn)品發(fā)展方向1、項(xiàng)目本身受到90/70政策的限制，這個(gè)政策要嚴(yán)格執(zhí)行，沒有調(diào)整空間。2、東莞很有可能出臺限購令，而塘廈是東莞成交較為活躍的鎮(zhèn)區(qū)之一，受限購令的威脅較大，本案定位必須要考慮限購令的風(fēng)險(xiǎn)因素。項(xiàng)目界定產(chǎn)品可能的發(fā)展方向方向一方向二方向?qū)Ρ确治龇较蛞唬簢?yán)格按照90/70的政策，70%全部做90㎡以下的戶型.方向二：適當(dāng)?shù)淖鲆欢ū壤钠春蠎粜停兿酀M足90/70的要求.本案到底該走哪種發(fā)展方向？依據(jù)塘坑湖板塊在售項(xiàng)目推售狀況，從市場層面初步確定產(chǎn)品面積區(qū)間及戶型比例。配比建議項(xiàng)目名稱房型面積(㎡)套數(shù)(套)戶數(shù)比金地博登湖（二期）3房2廳（中）107-11138042.3%3房2廳（大）138-153343.7%4房2廳157-16633637.4%疊加208-21510812%聯(lián)排277-281343.7%頂樓復(fù)式221.5560.9%合計(jì)898100%銀湖山莊(三、四期）大4房、5房193-21315246.3%空中別墅205-41312839%頂樓復(fù)式392-421123.6%獨(dú)棟別墅528-6023611.1%合計(jì)328100%戶型中3房2廳大3房2廳4房2廳頂樓復(fù)式疊加別墅聯(lián)排別墅面積區(qū)間107-111138-153157-193221-250200-220270-280面積比例（約）25%15%32%6%16%6%套數(shù)比例（約）34%14%27%10%12%3%塘坑湖板塊即將推出產(chǎn)品分析配比建議項(xiàng)目名稱房型戶型特征建筑面積面積比例戶數(shù)戶數(shù)比例戶型總建筑面積金地博登湖三期（初步配比決策）2房2廳2衛(wèi)經(jīng)濟(jì)型706%10810%75603房2廳2衛(wèi)經(jīng)濟(jì)型（?。?921%28226%25377舒適型（中）11028%31829%34980闊綽型（大）12522%21620%270004房2廳2衛(wèi)闊綽型14513%10810%15660別墅聯(lián)排別墅23010%565%12880合計(jì)70-230100%1088100%123457銀湖山莊5期（那湖灣）2房2廳（A戶型）舒適型93.66——1000————3房2廳（B戶型）實(shí)用型99.98-104.15——————4房2廳（CD戶型）闊綽型191.24-206.74——————?jiǎng)e墅聯(lián)排別墅400-600————————說明：上表戶型配比為金地博登湖三期戶型的初步?jīng)Q策和銀湖山莊5期的戶型面積，其中博登湖的110平米的3房2廳2衛(wèi)以及145平米的4房2廳2衛(wèi)可能搬金地博登湖2期的110平米和145平米的戶型。同時(shí)聯(lián)排別墅比例增加，對本項(xiàng)目有一定借鑒意義暢銷戶型分析配比建議面積區(qū)間89-9798—103107—111117—124125—130138—141146—153154—159183—185203—208277—281房型3房2廳3房2廳3房2廳3房2廳3房2廳3房2廳4房2廳4房2廳4房2廳疊墅/復(fù)式聯(lián)排金地博登湖

450204

108

4233銀湖山莊

44

1298浪琴花園26城蕊首府1056220丹緹軒2175222棠樾

39合計(jì)32251220412239

150

1214033比例20.9%33.3%13.29%7.9%2.5%

9.77%

0.8%9.1%2.1%可借鑒區(qū)域不飽和區(qū)域可調(diào)整區(qū)域樓盤暢銷戶型說明金地博登湖各戶型贈送面積都較大，戶型靈活，聯(lián)排別墅去化速度明顯快于疊加別墅。浪琴花園124㎡3房景觀、朝向較好，產(chǎn)品附加值高銀湖山莊面積區(qū)間合理，景觀視野很好，總價(jià)能承受城蕊首府面積區(qū)間符合塘廈本土的公務(wù)員、企事業(yè)單位人士的需求第二次修正：區(qū)域暢銷戶型調(diào)整化修正，初步得出迎合市場主流的配比建議。配比建議戶型小3房2廳中3房2廳大3房2廳小4房2廳大4房2廳疊加別墅聯(lián)排別墅面積區(qū)間89-97103-111125-130138-145146-153200-210270-280面積比例（約）14%18%11%20%11%10%16%套數(shù)比例（約）19%21%14%17%9%9%11%第二次修正：根據(jù)暢銷戶型進(jìn)行調(diào)整化修正戶型小3房2廳中3房2廳大3房2廳小4房2廳大4房2廳疊加別墅聯(lián)排別墅面積區(qū)間89-95103-111125-130135-140146-153190-210270-280面積比例（約）16%20%10%22%10%7%15%套數(shù)比例（約）20%23%12%18%9%8%10%√戶型小3房2房中3房2廳大3房2廳4房2廳疊加別墅聯(lián)排別墅面積區(qū)間89-100107-110138-153157-193200-220270-280面積比例（約）14%21%13%30%8%14%套數(shù)比例（約）18%25%15%26%7%9%最后修正：根據(jù)自身素質(zhì)、自身定位和市場狀況進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的修正。配比建議項(xiàng)目占地20多萬㎡，處在塘坑湖畔，擁有一線的湖景資源，是城市中心區(qū)塘坑湖畔的高尚住宅開發(fā)項(xiàng)目，因而在產(chǎn)品上要打造出項(xiàng)目的高品質(zhì)形象，迎合項(xiàng)目高端的形象定位。同時(shí)項(xiàng)目還受到90/70的限制，因此在戶型上要做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，戶型配比建議如下：第二次修正：根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況進(jìn)行實(shí)質(zhì)性修正戶型小3房2廳中3房2廳大3房2廳小4房2廳大4房2廳疊加別墅聯(lián)排別墅面積區(qū)間89-90102-111125-130135-140146-152180-190270-280面積比例（約）22%13%7%24%15%5%14%套數(shù)比例（約）25%18%10%21%12%6%8%策劃問題提出：現(xiàn)階段塘坑湖板塊與本案具有可比性的項(xiàng)目基本無兩房供應(yīng)，本案客戶構(gòu)成中一部分是面向塘廈本地公務(wù)員、小生意人和部分新莞人的，那么在這個(gè)市場有沒有必要做一定數(shù)量的經(jīng)濟(jì)型兩房，搶灘塘廈兩房市場？？戶型小3房2廳中3房2廳大3房2廳小4房2廳大4房2廳疊加別墅聯(lián)排別墅面積區(qū)間89-95103-111125-130135-140146-153190-210270-280面積比例（約）16%20%10%22%10%7%15%套數(shù)比例（約）20%23%12%18%9%8%10%從銷售的角度：經(jīng)濟(jì)型兩房去化快，周期短、市場熱度高，兩房產(chǎn)品存在市場需求。是否做兩房項(xiàng)目核心特點(diǎn)項(xiàng)目面積區(qū)間（㎡）總套數(shù)（套）已售套數(shù)（套）銷售率總建筑面積銷售周期均價(jià)地段城蕊首府68-71.1314414399.3%0.97萬㎡7個(gè)月7000丹緹軒75.61-782.55萬㎡8個(gè)月5600資源棠樾四期（陶山居）89-9014410069.40.9萬㎡近10個(gè)月14000-18000說明：市場在售項(xiàng)目兩房產(chǎn)品去化速度較為理想，銷售周期短，市場認(rèn)可度較高。其中經(jīng)濟(jì)型兩房去化速度明顯快于舒適型兩房，兩房產(chǎn)品整體存在市場需求。從客戶需求的角度：本地與深圳客戶均存在兩房需求、關(guān)注因素不盡相同。是否做兩房類別項(xiàng)目名稱成交客戶來源客戶職業(yè)關(guān)注點(diǎn)兩房需求特征洋房萬科棠樾塘廈本地居民10%、深圳等地投資客90%個(gè)體戶、小生意人、本地中南高端產(chǎn)業(yè)客戶、深圳區(qū)域自住和投資客戶戶型、位置、環(huán)境、品牌舒適型城蕊首府深圳40%、本地34%、廣州8%、境外8%個(gè)體戶、小生意人、新莞人和深圳客戶地段、戶型、價(jià)格經(jīng)濟(jì)實(shí)用丹緹軒塘廈本地居民75%、深圳客戶25%個(gè)體戶、小生意人、中低端產(chǎn)業(yè)客戶價(jià)格、地段、戶型經(jīng)濟(jì)適用數(shù)據(jù)來源：一線銷售訪談是否做兩房

從市場供應(yīng)的角度：區(qū)域兩房存量較少，未來增量不多，兩房存在市場空間從銷售的角度：經(jīng)濟(jì)型兩房去化快，周期短、市場熱度高，兩房產(chǎn)品存在市場需求。從客戶需求的角度：本地與深圳客戶均存在兩房需求、關(guān)注因素不盡相同。同致行分析性建議：鑒于塘廈市場供應(yīng)、銷售狀況、客戶需求，我司認(rèn)為塘廈兩房存在一定的市場空間，可以根據(jù)市場類比項(xiàng)目和項(xiàng)目自身素質(zhì)和客戶需求有針對性做一些兩房產(chǎn)品。第二次修正：依據(jù)市場關(guān)聯(lián)項(xiàng)目進(jìn)行類比性修正兩房配比建議屬性項(xiàng)目名稱核心特點(diǎn)面積區(qū)間套數(shù)比面積比類比指數(shù)在售項(xiàng)目萬科·棠樾資源+產(chǎn)品+環(huán)境+品牌89-90約6.7%約2.4%★待售項(xiàng)目金地博登3期資源+產(chǎn)品+環(huán)境+品牌70左右4.5%2.3%★★★★銀湖山莊5期資源+產(chǎn)品+環(huán)境93.66約★★屬性特點(diǎn)面積區(qū)間套數(shù)比面積比本案兩房配比資源+產(chǎn)品+環(huán)境68-7825%15%第一次修正：根據(jù)市場關(guān)聯(lián)項(xiàng)目進(jìn)行類比性修正屬性特點(diǎn)面積區(qū)間套數(shù)比面積比本案兩房配比資源+產(chǎn)品+環(huán)境75-9011%3%最后修正：根據(jù)市場暢銷面積和項(xiàng)目自身素質(zhì)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性修正兩房配比建議項(xiàng)目面積區(qū)間（㎡）總套數(shù)（套）已售套數(shù)（套）銷售率銷售周期項(xiàng)目素質(zhì)暢銷指數(shù)城蕊首府68-71.1314414399.3%7個(gè)月★★★★丹緹軒75.61-787個(gè)月★★★★棠樾四期（陶山居）89-9014410069.4近10個(gè)月★★★★屬性特點(diǎn)面積區(qū)間套數(shù)比面積比本案兩房配比資源