物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)五步曲（珍藏版）

一、前期介入（一）、選擇參評(píng)工程主要應(yīng)考慮以下因素：1、委托方的要求。（地產(chǎn)開發(fā)商通過(guò)工程創(chuàng)優(yōu)打造工程開發(fā)品牌）2、企業(yè)規(guī)范管理、提升品牌的自身要求。（通過(guò)工程創(chuàng)優(yōu)，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力）3、企業(yè)在管工程中如有基礎(chǔ)條件好、符合申報(bào)條件的。（創(chuàng)優(yōu)需要良好的配套設(shè)施）（二）企業(yè)調(diào)配資源1、領(lǐng)導(dǎo)重視企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)創(chuàng)立達(dá)標(biāo)工作關(guān)注、支持、指導(dǎo)的程度關(guān)系到創(chuàng)立達(dá)標(biāo)的成效。2、組織保證（二）實(shí)施的細(xì)節(jié)與考前須知1、共用設(shè)備共用設(shè)備包括供電、給排水、電梯、消防、治安監(jiān)控等設(shè)施設(shè)備2、供電設(shè)施設(shè)備供電設(shè)備包括進(jìn)線高壓電纜、高壓環(huán)網(wǎng)柜、變壓器、低壓配電柜、電纜、發(fā)電機(jī)等；供電設(shè)施包括配電房、電纜井、發(fā)電機(jī)房等五、迎接考評(píng)（一）接待工作1、全體受檢人員著裝要分工種統(tǒng)一，佩帶工作證，儀容端莊，精神飽滿。2、接待、匯報(bào)現(xiàn)場(chǎng)的布置要求做到整潔、明亮、寬敞、舒適，能夠烘托出創(chuàng)立的氣氛。3、考評(píng)組到達(dá)后，接待要熱情，禮節(jié)禮貌要周至U。（二）匯報(bào)工作匯報(bào)工作包括落實(shí)匯報(bào)人員、提供匯報(bào)材料等。1、口頭匯報(bào)通常由工程主要負(fù)責(zé)人擔(dān)任。（匯報(bào)時(shí)要語(yǔ)言流暢,條理清楚，突出重點(diǎn)，控制好時(shí)間）2、匯報(bào)資料包括：工程創(chuàng)立工作情況匯報(bào)材料創(chuàng)優(yōu)方案創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)資料總目錄等3、匯報(bào)資料一式10~15份（三）現(xiàn)場(chǎng)陪同現(xiàn)場(chǎng)陪同人員應(yīng)注意：1、分清主次（陪同人員應(yīng)配合檢查人員而不是引導(dǎo)檢查人員檢查）2、準(zhǔn)確分工（針對(duì)檢查人員專業(yè)分組情況，確定相關(guān)專業(yè)人員陪同并攜帶相關(guān)物件）3、有問(wèn)必答（準(zhǔn)確記錄考評(píng)人員檢查中所提到的問(wèn)題，做到有問(wèn)必答、有理有據(jù)、切合實(shí)際，切記不可避重就輕或信口開河。）（四）考評(píng)情況匯總現(xiàn)場(chǎng)檢查結(jié)束后，考評(píng)組要向受檢單位通報(bào)考評(píng)情況并提出希望和要求。此時(shí)，應(yīng)安排人員進(jìn)行記錄。對(duì)考評(píng)人員指出的問(wèn)題，必要時(shí)可適當(dāng)進(jìn)行解釋，同時(shí)要明確表態(tài)，對(duì)考評(píng)組指出的問(wèn)題提出具體的整改措施和完成整改的時(shí)限。組建創(chuàng)優(yōu)工作小組，明確分工，責(zé)任到人。3、人員培訓(xùn)讓每位員工都清楚創(chuàng)立的目的意義，明確創(chuàng)立達(dá)標(biāo)的任務(wù)和要求,了解考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容及本人在創(chuàng)立工作中擔(dān)任的角色。4、激勵(lì)機(jī)制可采用相應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制，如把創(chuàng)立工作成果與員工職位升降和獎(jiǎng)金雙掛鉤等。（三）申報(bào)考前須知1、注意收集申報(bào)信息2、填寫、呈送申報(bào)表。3、跟蹤申報(bào)結(jié)果。4、逐級(jí)申報(bào)一般從市優(yōu)開始，然后逐級(jí)申報(bào)。二、內(nèi)部評(píng)定（一）工程內(nèi)部初評(píng)1、選用初評(píng)標(biāo)準(zhǔn)參照新公布的國(guó)家示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)結(jié)合本企業(yè)的檢查標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。2、明確牽頭部門牽頭部門負(fù)責(zé)組織初評(píng)的實(shí)施，包括檢查評(píng)估的時(shí)間、參加考評(píng)的人員、檢查的內(nèi)容、順序、考評(píng)結(jié)果的匯總等。3、選定檢查人員專業(yè)知識(shí)和豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的人員參加檢查。4、細(xì)致分組檢查1）軟件組（文件、資料、檔案、培訓(xùn)等）2）環(huán)境組（保潔、綠化）3）設(shè)備組（強(qiáng)電、弱電、電梯等）4）財(cái)務(wù)組5、參評(píng)工程配合受檢單位應(yīng)組織人員引導(dǎo)和陪同檢查組進(jìn)行檢查，并認(rèn)真做好記6、提出整改方案匯總意見并形成書面報(bào)告，提交給企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和受檢單位。（二）工程持續(xù)改進(jìn)1、整改效果1）完全整改2）局部整改根據(jù)檢查標(biāo)準(zhǔn)3）無(wú)效整改2、整改時(shí)間企業(yè)應(yīng)考慮整改所需的時(shí)間，并盡量精確估計(jì)檢查考評(píng)時(shí)間3、整改技術(shù)整改中應(yīng)注意控制本錢、質(zhì)量和工期。4、二次自查通過(guò)不斷的檢查和整改，促進(jìn)工程的持續(xù)改進(jìn)，直到符合標(biāo)準(zhǔn)的要求。三、軟件準(zhǔn)備完善軟件和整改硬件構(gòu)成了創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作的主題，這兩項(xiàng)工作貫穿于創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)的整個(gè)過(guò)程，但在不同的階段側(cè)重點(diǎn)不同。前期準(zhǔn)備階段以軟件為主，后期整改和鞏固階段以硬件為主。軟件包括：收集資料、引用法規(guī)、編制制度、實(shí)施活動(dòng)等。創(chuàng)優(yōu)過(guò)程中軟件準(zhǔn)備主要是迎檢資料的準(zhǔn)備，即：將考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)的全部?jī)?nèi)容轉(zhuǎn)化成相關(guān)主題的資料。在這一過(guò)程中涉及到檔案整理、制度編制、文件修訂、表格制作、數(shù)據(jù)處理、圖文記錄等。（一）要在參評(píng)工程管理人員中選擇文化程度高、文字工作能力強(qiáng)的同志專門負(fù)責(zé)迎檢資料的編制工作。（二）編制迎檢資料總目錄編制目錄時(shí)應(yīng)考慮與參評(píng)工程的類型及相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的要求相一致。根據(jù)物業(yè)類型不同，為了能與考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)應(yīng)，建議將小區(qū)迎檢資料的總目錄分為8冊(cè)1、基礎(chǔ)管理2、房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)3、共用設(shè)施設(shè)備管理4、保安、消防、車輛管理5、環(huán)境衛(wèi)生管理6、綠化管理7、精神文明建設(shè)8、管理效益（三）廣泛收集資料創(chuàng)優(yōu)資料不僅涉及到物業(yè)管理的方方面面，而且涉及到物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、交竣工驗(yàn)收階段形成的資料等。（四）細(xì)心整理資料要對(duì)照考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)和總目錄進(jìn)行分類、編輯、整理、成冊(cè)、歸檔。具體整理過(guò)程中應(yīng)注意：1、電腦和軟盤存儲(chǔ)的創(chuàng)優(yōu)資料應(yīng)指定專人妥善保管，非指定人員不得隨意拷貝和刪除。2、應(yīng)考慮人員變動(dòng)因素，將創(chuàng)優(yōu)工作向''格式〃化轉(zhuǎn)變，形成一套完善的資料保管系統(tǒng)，在人員發(fā)生變動(dòng)的情況下仍能繼續(xù)進(jìn)行迎檢資料的準(zhǔn)備、更新工作。3、盡可能利用已有的檔案資料和制度化文件（如IS09000質(zhì)量體系文件等），以減少文件資料的起草、復(fù)印量，節(jié)約時(shí)間和資源并保證清晰。4、正確識(shí)別考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)中的硬件與軟件檢查范圍，目錄應(yīng)與檢查標(biāo)準(zhǔn)對(duì)應(yīng)，突出檢查的重點(diǎn)，覆蓋所有檢查點(diǎn)。5、分工程錄應(yīng)細(xì)分列項(xiàng)，可利用明顯標(biāo)識(shí)加以隔離，如彩色隔頁(yè)紙或標(biāo)簽等。6、資料的復(fù)印，要注意格式規(guī)范、清晰美觀，不應(yīng)有破損。7、在日常填寫記錄時(shí)，按表格設(shè)計(jì)要求及時(shí)、準(zhǔn)確、全面、清楚填寫。8、整理、裝訂時(shí)，要使用統(tǒng)一的資料夾，每一冊(cè)封面要有標(biāo)識(shí)，冊(cè)內(nèi)的資料裝訂要整齊、統(tǒng)一、美觀。9、與時(shí)間緊密相關(guān)的分項(xiàng)資料，如社區(qū)文化記錄、業(yè)主委員會(huì)成立過(guò)程記錄、員工花名冊(cè)等，應(yīng)按由近到遠(yuǎn)的時(shí)間順序裝訂，以方便考評(píng)人員查找。四、硬件準(zhǔn)備硬件是指軟件運(yùn)行的環(huán)境，包括樓宇建筑及配套設(shè)施