物業(yè)管理基礎培訓

2012-1-5修訂物業(yè)管理基礎實務培訓（合肥版）物業(yè)服務1、不要怕，內(nèi)容不多2、不要急，會畫重點3、放輕松，大膽發(fā)言我們的財富從工作中獲得張立勇清華大學食堂打工8年托?？荚?30分，英語考試通過四級、六級，獲得北京大學本科文憑被團中央樹為全國十大杰出學習青年之一我們的工作在學習中提升每天積累一點，便是成功的開始

一、物業(yè)管理的起源及專業(yè)術語二、物業(yè)管理服務的基本內(nèi)容三、物業(yè)管理相關案例一、物業(yè)管理的起源及專業(yè)術語最早的物業(yè)管理：起源于19世紀60年代的英國OctaviaHill(奧克維婭.希爾）現(xiàn)代意義物業(yè)管理：產(chǎn)生于19世紀末美國,建筑機械的發(fā)展，高層樓宇出現(xiàn)，對專業(yè)性的需求多。專業(yè)物業(yè)管理組織：1908年在美國芝加哥誕生。

1981年3月，全國第一家物業(yè)管理公司——深圳市物業(yè)管理公司誕生。此后，物業(yè)管理行業(yè)扎起我國迅速發(fā)展，各地物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員迅速增加。1994年3月23日，建設部以第33號令頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（2007年9月18日廢止）這為我國有關城市住宅小區(qū)管理工作正規(guī)化、法規(guī)化奠定了基礎。物業(yè)管理在我國的初現(xiàn)20世紀80年代，隨著全國住宅小區(qū)的興建，現(xiàn)在物業(yè)管理從香港傳入我國內(nèi)地。物業(yè)管理與傳統(tǒng)房產(chǎn)管理的區(qū)別類別比較內(nèi)容

物業(yè)管理

傳統(tǒng)房產(chǎn)管理物業(yè)權(quán)屬管理模式管理手段管理實體管理性質(zhì)管理行為管理關系管理形式管理方針管理內(nèi)容管理費用管理觀念管理期限多元產(chǎn)權(quán)（個人產(chǎn)權(quán)為主）市場經(jīng)濟管理模式經(jīng)濟、法律手段物業(yè)管理專業(yè)企業(yè)有償服務企業(yè)行為契約關系、服務被服務的關系社會化、專業(yè)化統(tǒng)一管理以業(yè)養(yǎng)業(yè)多功能全方位管理服務費為主為業(yè)主、使用人服務合同期單一產(chǎn)權(quán)（國家產(chǎn)權(quán)）計劃經(jīng)濟管理模式行政手段政府房產(chǎn)管理部門無償服務政府行為隸屬關系、管理被管理的關系分散的部門管理以租養(yǎng)房管房修房，內(nèi)容單一低租金和大量財政補貼管理住、用戶終身物業(yè)：指正在使用或可以投入使用的各類建筑物及附屬設施設備、相關場地組成的單宗房地產(chǎn)及依托于該實體上的權(quán)益。物業(yè)有大小之別，它可以是一個完整的住宅區(qū)，也可以是其中的一棟樓宇、一個單元。物業(yè)可以包含各種建筑物類型，如住宅、商業(yè)大廈、酒店賓館、工業(yè)廠房、加油站、影院、體育館、會展中心、綜合大廈等。個人、家庭、企業(yè)或企業(yè)集團擁有的房產(chǎn)、地產(chǎn)均可稱為物業(yè)。

物業(yè)管理：

是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

——摘自《物業(yè)管理條例》國務院令[2003]379號2007年修訂的《物業(yè)管理條例》將“物業(yè)管理”更改為“物業(yè)服務”物業(yè)管理本身是一種主體平等的委托合同關系，而非上下級的行政管理關系。為避免字意上的歧義，即將物業(yè)管理改稱物業(yè)服務。根據(jù)建設部2007年164號令《建設部關于修改〈物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法〉的決定》的相關內(nèi)容，“物業(yè)服務企業(yè)，是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務活動的企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)之所以改名叫物業(yè)服務企業(yè)，從某種程度上是配合《物權(quán)法》的精神，突出尊重個人物權(quán)的重要性，物業(yè)管理企業(yè)實際上一直是第三產(chǎn)業(yè)，本質(zhì)就屬于服務行業(yè)范疇，這次的物業(yè)管理企業(yè)改名為物業(yè)服務企業(yè)也是順應潮流，只是把本質(zhì)上的東西在表面形式上體現(xiàn)并深化。2007年從“管理”到“服務”思考：到底是管理，還是服務？管理與服務不沖突！物業(yè)管理的性質(zhì)主要是“服務性”的；物業(yè)管理是寓管理、經(jīng)營于服務中；物業(yè)管理是在服務中體現(xiàn)管理并完善管理和經(jīng)營。物業(yè)管理對象：物業(yè)及設施、設備物業(yè)服務對象：客戶內(nèi)部：員工、公司領導外部：業(yè)主、住戶、使用人及其它（來訪人員、裝修人員、參觀指導人員）2007年10月1日頒布施行的《中華人民共和國物權(quán)法》2007年10月1日修改施行的《物業(yè)管理條例》2010年1月1日修改施行的《安徽省物業(yè)管理條例》2011年8月1日施行的《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費管理辦法》有沒有《合肥市物業(yè)管理條例》呢？鑒于《合肥市物業(yè)管理條例》的部分條款與國務院《物業(yè)管理條例》和《安徽省物業(yè)管理條例》不符，且上位法對物業(yè)管理的各個方面作了更加詳盡的規(guī)定，合肥市第十四屆人民代表大會常務委員會第十六次會議決定對其予以廢止，并報安徽省人大常委會批準。2010年4月23日。合肥物業(yè)管理工作主要的相關法律法規(guī)開發(fā)商物業(yè)公司業(yè)主《業(yè)主臨時公約》《商品房買賣合同》《業(yè)主公約》《前期物業(yè)服務合同》《物業(yè)服務合同》《前期物業(yè)服務協(xié)議》二、物業(yè)管理服務的基本內(nèi)容思考：沒有物業(yè)管理會怎么樣？又交物業(yè)費，我就沒見物業(yè)給我家做什么。市場調(diào)研前期研究方案策劃前期介入接管驗收入伙辦理日常物業(yè)管理策劃階段物業(yè)管理方案、早期介入、成立營銷服務組前期準備啟動階段成立管理處迎接業(yè)主項目立項項目策劃營銷策劃規(guī)劃設計策劃銷售施工管理竣工驗收接管驗收集中入住物業(yè)管理產(chǎn)品線房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品線常規(guī)性公共服務：物業(yè)服務——物業(yè)管理區(qū)域（紅線以內(nèi)、戶門以外）針對性專項服務：配套服務——會所、游泳池委托性特約服務：特約服務——入戶維修、家政服務。。。物業(yè)管理服務的基本內(nèi)容主要工作職責是什么？主要工作職責

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；6、辦公費用；7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任險保險費用；9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

摘自《物業(yè)服務收費管理辦法》發(fā)改價格[2003]1864號物業(yè)服務成本構(gòu)成物業(yè)的禁止行為不行！未取得規(guī)劃、房管及原設計單位等部門的合法手續(xù)且未向物業(yè)管理企業(yè)報告，擅自改變房屋建筑及其設施設備的結(jié)構(gòu)、外貌（含外墻、外門窗、陽臺等部位設施的顏色、形狀和規(guī)格）、設計用途、功能和布局、物業(yè)使用性質(zhì)以及對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建，涉及結(jié)構(gòu)安全違規(guī)裝修行為。未取得規(guī)劃、房管及原設計單位等部門的合法手續(xù)且未向物業(yè)管理企業(yè)報告，擅自在房屋建筑的外墻上安裝遮陽光板、雨棚、防盜門、防盜窗、拉閘門、亭子、陽光房等其他構(gòu)筑物、建筑物，擅自封閉陽臺，擅自加高分戶欄桿，擅自在屋面安裝其他設施設備，不按指定位置安裝空調(diào)外機且不進行冷凝水集中收集處理；違反物業(yè)管理企業(yè)關于花園及露臺的使用和施工管理規(guī)定。違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物質(zhì)等。不按規(guī)定丟棄垃圾、寵物飼養(yǎng)、高空拋物、制造噪音、排污、排放廢氣、物業(yè)維修養(yǎng)護，影響相鄰業(yè)主生活。盜用公共資源（如：植物、共用設施設備、小品、管線、能源等）。損壞或擅自拆除、截斷、改變、連接、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等共用設施。占用或損壞樓梯、通道、走廊、屋面、平臺、道路、綠地、停車場、自行車房（棚）等共用部位、設施及公共場所（地）。影響市容觀瞻或本物業(yè)外觀的亂搭、亂貼、亂掛、設立廣告牌等。未按規(guī)定將車輛停放于專用車庫或指定位置；鳴喇叭或以其他方式制造超過規(guī)定標準的噪音、超速行駛。踐踏、占用綠化地、損壞、涂劃園林建筑小品。使用電梯時超載、運載粗重物品；在轎廂內(nèi)吸煙、張貼、涂畫或損傷內(nèi)壁。不按規(guī)定堆放物品、堵塞消防通道；隨意挪用、破壞消防設施設備。進行非法集會、封建迷信活動。危害公共利益、侵害他人合法權(quán)益或其他不道德的行為。法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。三、物業(yè)管理相關案例物業(yè)公司該收哪些錢？物業(yè)綜合服務的內(nèi)容前面有講過大家想一想內(nèi)容有哪些？第七條物業(yè)服務收費根據(jù)物業(yè)服務內(nèi)容的性質(zhì)和不同特點，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。住宅小區(qū)物業(yè)服務收費中的物業(yè)綜合服務費、車輛停放服務費、裝飾裝修垃圾清運費等物業(yè)服務收費實行政府指導價。非住宅的物業(yè)服務費、別墅（含獨棟、雙拼、聯(lián)排、疊加）和實行酬金制的住宅小區(qū)的物業(yè)綜合服務費、物業(yè)服務企業(yè)接受委托開展的特約服務等其他服務收費實行市場調(diào)節(jié)價。摘自《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費管理辦法》合價房〔2011〕41號2011年8月1日施行合肥市住宅小區(qū)物業(yè)綜合服務費基準收費標準服務等級基準收費標準（元/月.平方米）備注無電梯有電梯甲級0.701.20各等級收費標準上下浮動不超過20％乙級0.601.10丙級0.501.00丁級0.400.90定價形式：政府指導價摘自《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費管理辦法》合價房〔2011〕41號2011年8月1日施行合肥市住宅小區(qū)車輛停放服務最高指導價收費標準定價形式：政府指導價類型停放形式車型收費標準（元/月.輛）備注機動車地面車位小型車30住宅小區(qū)未規(guī)劃建設地下車庫，或規(guī)劃建設地下車位配比率≤30%（包括地面室內(nèi)停車位，下同）中型車50小型車80住宅小區(qū)有規(guī)劃建設地下車庫，車位配比率＞30%且≤75%中型車100小型車160住宅小區(qū)有規(guī)劃建設地下車庫，車位配比率＞75%中型車180室內(nèi)車庫（地下、地上）車位小、中型車180含物業(yè)綜合服務費50元50已售產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)立體機械升降式停車位小、中型車220含物業(yè)綜合服務費70元70已售產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)購買地面獨立車庫30業(yè)主共用車庫摩托車15包含燃油車非機動車室內(nèi)自行車5電動車7電動車代充電服務收費由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主協(xié)商三輪車15包括機動三輪車、非機動三輪車說明：1、上述費用包括物業(yè)綜合服務費、公共設備運行費和日常維護費等。

2、小型車，乘坐人數(shù)≤9人，藍牌；中型車，乘坐人數(shù)10—19人，黃牌。3、室內(nèi)地下、地上公共車庫、車位不得強行銷售，不得拒絕業(yè)主租賃使用。4、停車收費標準為最高指導價，下浮不限。5、已成立業(yè)主委員會的由業(yè)主委員會在上述最高指導價收費標準內(nèi)確定具體收費標準。摘自《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費管理辦法》合價房〔2011〕41號建筑垃圾應堆放在垃圾集中點！??！第三十條裝飾裝修單位或裝飾裝修人委托物業(yè)服務企業(yè)清運裝飾裝修垃圾的，應當繳納裝飾裝修垃圾清運費。垃圾清運費標準按建筑面積每平方米不高于3.00元收取。因裝修造成共用部位、共用設施設備等損壞的，恢復、維修費用按實際發(fā)生額，由業(yè)主（使用人）或裝修單位（裝修人）承擔，并承擔相關法律責任。摘自《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費管理辦法》合價房〔2011〕41號摘自《合肥市建筑垃圾管理辦法》合肥市人民政府令（第149號）（2010年2月1日起施行。）第十六條居民因裝飾、維修等產(chǎn)生的零星建筑垃圾，應當按照物業(yè)管理單位或者社區(qū)居民委員會指定的地點統(tǒng)一堆放，并按規(guī)定交納有關費用；物業(yè)管理單位或者社區(qū)居民委員會負責統(tǒng)一清運。零星建筑垃圾運輸應當采用袋裝或者密閉的方式，運輸過程中不得遺撒、泄漏，并在市容部門核定的地點傾倒。對《辦法》實施后新建小區(qū)、首次移交小區(qū)的物業(yè)服務收費，嚴格按照本辦法執(zhí)行。對《辦法》實施前雙方簽訂的委托合同已明確期限，且沒有到期的，可以按照原合同、原標準、原辦法繼續(xù)執(zhí)行；也可以由業(yè)主大會或授權(quán)的業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)按照本辦法重新約定；原合同到期后必須按照本辦法執(zhí)行。第二十六條住宅小區(qū)內(nèi)共用電梯、公共照明、消防設施、景觀水系、監(jiān)控系統(tǒng)、單元門禁等設施設備運行費,納入物業(yè)綜合服務費，不得另行分攤收取。二次供水未移交給供水部門的供水設備，其增壓水泵運行費用可據(jù)實分攤收取，接受監(jiān)督?，F(xiàn)在合肥公攤水電費要不要交？摘自《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費管理辦法》合價房〔2011〕41號物業(yè)公司正常收取費用包括：物業(yè)綜合服務費車輛停放服務費裝飾裝修垃圾清運費其他有償服務費用想一想:高層物業(yè)費1.42元/月/平方。李先生在高層買了一間80平方的房子，同時買了一個地下車庫，那么一般他一個月要交物業(yè)費多少錢？1.42*80+50=163.6元幸福里物業(yè)費：1.42元/月/平方米這么貴？對面小區(qū)才1.2元呀！

項目規(guī)?！芾碣M用分攤安防體系——出入口數(shù)量；物防、技防完善性公共設施——市政配套、綠地率、植被種類、水系、景觀燈、石材養(yǎng)護人工成本——收入、保險高端服務——大堂服務、雙語服務。。。。誤區(qū)——與售價掛鉤、與周邊對比影響物業(yè)費定價因素——項目特點、服務標準物業(yè)服務收費應當遵循合理、公平以及費用與服務水平相適應的原則。

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摘自《物業(yè)管理條例》

我出國了一年，沒在小區(qū)居住，為什么還要交物業(yè)費？空置房物業(yè)費的繳納摘自《安徽省物業(yè)管理條例》第五十九條已交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務費由業(yè)主承擔。未交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務費由建設單位承擔。前款所稱交付是指在房屋買賣合同約定的時間內(nèi)，業(yè)主收到書面交付通知并辦妥相關交付手續(xù)。業(yè)主收到書面交付通知后，在通知期限內(nèi)無正當理由不辦理相關交付手續(xù)的，視為交付。建設單位沒有事先書面通知的，以業(yè)主實際辦妥相關交付手續(xù)為準?！段餀?quán)法》第七十二條規(guī)定，“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務；不得以放棄權(quán)利為由，不履行義務”。然而，在現(xiàn)實生活中，個別業(yè)主義務觀念淡薄，常常以放棄權(quán)利為由，不履行共同義務。比如，有的業(yè)主以自己沒有入住為由拒繳物業(yè)服務費。

請把你們的賬本給我看看摘自《物業(yè)服務收費管理辦法》物業(yè)服務費用可采用包干制或酬金制形式。包干制：盈虧由物業(yè)管理企業(yè)享有或承擔；酬金制：結(jié)余或不足由業(yè)主享有或承擔。（一）包干制包干制是指物業(yè)服務費用由業(yè)主按其擁有物業(yè)的法定產(chǎn)權(quán)建筑面積交納，包干使用，盈余或虧損均由物業(yè)公司享有或承擔。在包干制方式下，物業(yè)服務費用是固定的，乙方不得以虧損為由要求增加費用、降低服務標準或減少服務內(nèi)容。乙方應當定期向業(yè)主公布公共服務收支情況。（二）酬金制在預收的物業(yè)服務費資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物企，其余全部用于物業(yè)服務合同的約定的支出，結(jié)余或不足由業(yè)主享承擔