金融16條-房企建企活下去的“拐點(diǎn)”來了

重磅金融16條_房企建企活下去的“拐點(diǎn)”來了（圖片來源：攝圖網(wǎng)）央行、銀保監(jiān)會(huì)11月13日發(fā)布了《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，通知中，主管部門主要圍繞六個(gè)方面發(fā)布了16條政策：這一重磅金融政策，堪比2008年“四萬億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃”，給予了房地產(chǎn)、建筑企業(yè)繼續(xù)“活下去”的解藥。1“金融16條”6大特征企業(yè)“活下去”的拐點(diǎn)來了在最近的1個(gè)月里，陸續(xù)出臺(tái)的系列政策，市場信心不斷被修復(fù)。首先是二十大報(bào)告為房地產(chǎn)、建筑業(yè)、供應(yīng)商企業(yè)的未來5年的發(fā)展指明了方向。其次是供銷社回來了。其實(shí)，供銷社一直都存在，但再重提和發(fā)展供銷社，目的是為了強(qiáng)化供應(yīng)鏈、保民生、助三農(nóng)，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)I造良好的環(huán)境。再次是防控20條的出臺(tái)，進(jìn)一步簡化、優(yōu)化防疫管控措施，資本市場給予了積極回應(yīng)，股市全面上漲。11月13日“金融16條”新政，可謂是2020年8月份“三道紅線”以后，面向房地產(chǎn)行業(yè)的又一項(xiàng)重磅的金融紓困政策。上述一系列的舉措，用通俗易懂的話來說，這一政策給房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)吹了一口仙氣，相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)都迎來了“活下去”的拐點(diǎn)。廣聯(lián)達(dá)數(shù)字建筑供應(yīng)鏈分析院認(rèn)為“金融16條”的出臺(tái)有6個(gè)方面的特征：1、紓困方式轉(zhuǎn)變：從救助房地產(chǎn)行業(yè)向救助企業(yè)的轉(zhuǎn)變2020年以來，大量的百強(qiáng)房企爆雷，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)跌入冰點(diǎn)，債務(wù)違約不斷，導(dǎo)致消費(fèi)端市場信心不足。為此，國家出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策，諸如“降低貸款利率”、“降低購房門檻”，但收效甚微，房地產(chǎn)企業(yè)的資金流依然捉襟見肘。本次“金融16條”，從6個(gè)方面圍繞房地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)進(jìn)行金融紓困，16條舉措直達(dá)具體的項(xiàng)目/企業(yè)，讓房地產(chǎn)企業(yè)“活下去”有了希望。金融機(jī)構(gòu)也不再畏手畏腳，而將更遵從市場化、法治化原則，幫助企業(yè)紓困。2、房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)支柱地位依然存在著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平表示，房地產(chǎn)是周期之母，國民經(jīng)濟(jì)第一大支柱行業(yè)，穩(wěn)樓市有助于穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)就業(yè)、防風(fēng)險(xiǎn)。這一輪大部分的民營房企可能出清，但是中國城鎮(zhèn)化還有15個(gè)百分點(diǎn)的空間，將會(huì)重演剩者為王的故事，類似2015-2016年的鋼鐵煤炭邏輯。3、重塑消費(fèi)端市場信心，“保交樓”政策重燃消費(fèi)者希望除了銀行輸血之外，“保交樓”有助于快速恢復(fù)市場信心，讓有購房需求或者改善型住房的人，消化市場存量房屋。文件指出，“依法合規(guī)、高效有序地向經(jīng)復(fù)核備案的借款主體發(fā)放‘保交樓’專項(xiàng)借款、封閉運(yùn)行、?？顚Ｓ?，專項(xiàng)用于支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目加快建設(shè)交付?！薄氨＝粯恰闭叩亩档?，無疑給有真實(shí)購買需求的人，提供了最大的保障，同時(shí)也有利于民營房企快速實(shí)現(xiàn)去化。4、紓困對(duì)象一視同仁，利好民營房企在此次“金融16條”中明確提出“對(duì)國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁”。同時(shí)，“支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期。未來半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年?！边^去，旱的旱死，澇的澇死，民營企業(yè)融資難，如今紓困一視同仁，對(duì)于民營房企重拾信心，快速扭轉(zhuǎn)局面有重大利好。5、擴(kuò)大紓困對(duì)象除了針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)之外，建筑企業(yè)也被納入考察范圍。文件中指出，“鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)基礎(chǔ)上，優(yōu)化建筑企業(yè)信貸服務(wù)，提供必要的貸款支持，保證建筑企業(yè)融資連續(xù)穩(wěn)定?！背酥?，對(duì)于項(xiàng)目類型的紓困也擴(kuò)大到了兼并收購以及租賃市場。文件中具體指出，“鼓勵(lì)商業(yè)銀行穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購受困房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目?！薄肮膭?lì)金融機(jī)構(gòu)按照市場化、法治化原則，為各類主體收購，改建房地產(chǎn)項(xiàng)目用于住房租賃提供資金支持?！?、更為精細(xì)化的紓困政策此次金融紓困政策另一個(gè)特征便是強(qiáng)調(diào)“一企一策”、“一項(xiàng)一策”，防止了過去一刀切的做法，更強(qiáng)調(diào)市場化、法治化原則為各類企業(yè)、項(xiàng)目提供金融支持。比如，文件中指出，“金融機(jī)構(gòu)要合理區(qū)分項(xiàng)目子公司與集團(tuán)控股公司風(fēng)險(xiǎn)，在保證債權(quán)安全、資產(chǎn)封閉運(yùn)作的前提下，按照市場化原則滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求。”2“金融16條”來襲預(yù)測房建市場3大變化2022年接近尾聲，各家企業(yè)正值戰(zhàn)略規(guī)劃的階段。對(duì)于下一年，我想每個(gè)企業(yè)會(huì)有自己的判斷，該樂觀還是該謹(jǐn)慎。原有的“保守”，可能也會(huì)適當(dāng)?shù)姆砰_。比如，行業(yè)里優(yōu)質(zhì)的房企原來評(píng)估兼并收購項(xiàng)目時(shí)，可能會(huì)趨于保守，考慮現(xiàn)金流充裕度再?zèng)Q定是否納入囊中，如今可能會(huì)適當(dāng)放開一些。過去，難以融資的中小房企，尤其一些本地化房企，也會(huì)得到極大的紓困。尤其是一些建筑施工單位，由于沒有抵押物，融資較為困難，當(dāng)前“一視同仁”之下，企業(yè)的資金面也會(huì)大大的得到改善。對(duì)于上述的變化，大膽預(yù)測接下來的變化：1、采購商復(fù)工復(fù)產(chǎn)趕進(jìn)度，充分用好“1年展期”短期里，房企的資金流相對(duì)而言，不再那么捉襟見肘。以時(shí)間換空間，讓房企、建筑企業(yè)獲得了喘氣的機(jī)會(huì)。同時(shí)，“保交樓”必然會(huì)有大量的工程復(fù)工復(fù)產(chǎn)。因此，要在1年展期里最大限度的實(shí)現(xiàn)交付，房企、建企擼起袖子加快干是必然。2、集中式“保交樓”，產(chǎn)能會(huì)出現(xiàn)短暫緊張集中式的“保交樓”以及集中式的復(fù)工復(fù)產(chǎn)，對(duì)于頭部供應(yīng)商的產(chǎn)能會(huì)是一個(gè)較大的挑戰(zhàn)。在此，給予采供雙邊客戶的建議如下：采購商：一是與供應(yīng)商保持密切聯(lián)系，確立產(chǎn)能排期。二是儲(chǔ)備“備胎”供應(yīng)商，畢竟還未完全結(jié)束，采取就近原則，獲取本地化的供應(yīng)商資源。供應(yīng)商：梳理采購商復(fù)工的在建項(xiàng)目，按周刷新項(xiàng)目進(jìn)度，刷新供貨節(jié)點(diǎn)，確保企業(yè)的排產(chǎn)合理化，最大化的實(shí)現(xiàn)供貨。同時(shí)，積極開拓代工生產(chǎn)合作伙伴，在采購商允許代工生產(chǎn)的基礎(chǔ)之下，實(shí)施保供。3、民營房企又“真香”了，將會(huì)更重視供需關(guān)系可持續(xù)性俗話說，三十年河?xùn)|，三十年河西。有奶便是娘，誰能給訂單，還有良好的款項(xiàng)結(jié)算，那就是大爺。這兩年，“民營房企不香”成為了行業(yè)共識(shí)。在金融紓困政策之下，民營房企一視同仁，又回歸到了“真香”界。曾經(jīng)，你對(duì)我愛答不理；如今，如今我讓你高攀不起。經(jīng)歷了這一輪洗禮，我想供需之間都會(huì)變得更理性，更重視彼此之間的合作關(guān)系的可持續(xù)經(jīng)營。3“活下去”向“活得久”邁進(jìn)房地產(chǎn)進(jìn)入真正管理紅利時(shí)代房地產(chǎn)自2008年之后，一路高歌猛進(jìn)，2020年“三道紅線”急踩剎車，讓諸多房企把“活下去”作為最高標(biāo)準(zhǔn)。如今，金融16條讓房企、建筑企業(yè)有了喘息機(jī)會(huì)，以時(shí)間換空間，贏得翻盤的機(jī)會(huì)。經(jīng)歷這一輪的調(diào)整出清，相信房企、建企經(jīng)營者變得更理性。萬科郁亮曾說，房地產(chǎn)進(jìn)入管理紅利時(shí)代。當(dāng)企業(yè)在生死邊緣時(shí)，謀求管理提升已不被放在第一位，而如何快速去化，獲得現(xiàn)金流活下去才是首要目標(biāo)。相信隨著市場信心的逐步恢復(fù)，如何“活得久”會(huì)成為諸多企業(yè)的命題。房地產(chǎn)、建筑業(yè)來看，提升管理水平，有2個(gè)維度會(huì)格外重視：一是管好現(xiàn)金流；二是夯實(shí)供應(yīng)鏈。其實(shí)，當(dāng)教培行業(yè)洗牌時(shí)，新東方充裕的現(xiàn)金流讓俞敏洪從容轉(zhuǎn)型直播電商；當(dāng)萬達(dá)低價(jià)甩賣萬達(dá)廣場時(shí)，卻讓萬達(dá)起死回生，幾年的轉(zhuǎn)型蟄伏，讓王健林2022年度又重返胡潤百富榜內(nèi)地房地產(chǎn)首富。上述操作，都進(jìn)一步驗(yàn)證了管好現(xiàn)金流的重要性。這兩年中美博弈、，讓我們深知供應(yīng)鏈安全性的重要性。當(dāng)房企、建企陷入困境時(shí)，才深知供應(yīng)鏈的重要性。企業(yè)的戰(zhàn)略落地都需要供應(yīng)鏈的支撐，在高質(zhì)量發(fā)展、綠色轉(zhuǎn)型的大背景之下，重塑供應(yīng)鏈的競爭力迫在眉睫。結(jié)語“金融16條”是一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，也是一個(gè)扭轉(zhuǎn)局面的標(biāo)志性政策。這一次，我們認(rèn)為“拐點(diǎn)”到來，并非房價(jià)拐點(diǎn)，而是企業(yè)“活下去