某市土地市場(chǎng)狀況概述

貴陽市土地市場(chǎng)狀況貴陽土地市場(chǎng)狀況：2005年全市土地出讓面積266.87萬平方米，同比下降51.3%，其中住宅面積165．51萬平方米，同比下降63.7%，商業(yè)營(yíng)業(yè)房面積38.2萬平方米，同比下降0.1%，辦公房面積4.45萬平方米，同比下降11.9%，用于其它開發(fā)的土地面積58.71萬平方米，同比下降20.9%；

從土地供應(yīng)的區(qū)域情況看，貴陽土地供應(yīng)已明顯由云巖、南明兩城區(qū)向郊區(qū)及市(縣)轉(zhuǎn)移。在2005年全市土地出讓面積中，云巖、南明兩城區(qū)61.14萬平方米占22.9%，同比下降8.5倍;金陽（54萬平）、烏當(dāng)（28萬平）、小河（36萬平）等五個(gè)區(qū)135.71萬平方米占50.9%，同比增長(zhǎng)29.5%;一市三縣70.02萬平方米占26.2%，同比增長(zhǎng)42.2%。2006年，貴陽市土地出讓面積499.62萬平方米，同比增長(zhǎng)87.2%，其中338.99萬平方米用于住宅開發(fā)，同比增長(zhǎng)104.8%，98.06萬平方米用于商業(yè)營(yíng)業(yè)房開發(fā)，同比增長(zhǎng)156.7%，5.1萬平方米用于辦公房開發(fā)，同比下降14.6%，50.1萬平方米用于其它開發(fā)，同比下降14.7%。全市土地出讓面積總體呈現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。從區(qū)域上看主要是金陽、烏當(dāng)土地出讓面積增幅巨大，2006年，金陽新區(qū)由于新世界地產(chǎn)、水電中環(huán)等省外知名企業(yè)入駐購(gòu)地，土地出讓面積達(dá)到295.94萬平方米，占全市的59.2%，比上年全市土地出讓量還大；烏當(dāng)土地出讓面積也達(dá)60.93萬平方米，占全市的12.2%；其他各區(qū)域土地出讓量基本呈下降態(tài)勢(shì)，其中云巖、南明兩城區(qū)45.28萬平方米占9.1%，同比下降25.9%。2007年上半年全市土地供應(yīng)總量較去年同期有所回落，全市上半年土地出讓面積131.03萬平方米，同比下降35.6%，其中，用于住宅開發(fā)的土地面積58.11萬平方米。土地供應(yīng)區(qū)域繼續(xù)向云巖、南明兩城區(qū)以外的各區(qū)域轉(zhuǎn)移，今年上半年土地供應(yīng)主要集中在小河、烏當(dāng)、花溪等地，分別占全市的35.4%、20.9%、8.8%；

2005年—2007年上半年，貴陽市土地供應(yīng)量經(jīng)歷了一個(gè)波峰期。2006年土地的投放量最大，主要的土地出讓在金陽新區(qū)。

我司地塊土地價(jià)格在2006—2007年度金陽新區(qū)出讓的土地價(jià)格當(dāng)中處于中檔偏上水平。主要原因是項(xiàng)目本身自然條件和地理環(huán)境較好；是目前金陽已開發(fā)樓盤當(dāng)中距離中心區(qū)最近的項(xiàng)目；貴陽大宗土地區(qū)域分布情況：東山片區(qū)：東山和烏當(dāng)東風(fēng)鎮(zhèn)是貴陽東北部主要土地儲(chǔ)備區(qū)域，土地儲(chǔ)備面積約2500畝，

中天和保利是兩家主要開發(fā)商小河片區(qū)是貴陽南部主要土地儲(chǔ)備區(qū)域，具了解，該區(qū)域土地儲(chǔ)備約1500畝，在鐵五建和宏立誠(chéng)是兩家主要開發(fā)商金陽片區(qū)是貴陽西北方向的主要土地儲(chǔ)備區(qū)域，也是目前貴陽土地儲(chǔ)備最大的區(qū)域。從政府部門了解到，目前該區(qū)域土地儲(chǔ)備約有6500余畝，主要分布在香港新世界、北京世紀(jì)金源、中水電、金陽開發(fā)、金世旗、金元地產(chǎn)、元龍地產(chǎn)等開發(fā)商手中華潤(rùn)與金世旗9.53平方公里東山片區(qū)：東山和烏當(dāng)東風(fēng)鎮(zhèn)是貴陽東北部主要土地儲(chǔ)備區(qū)域，土地儲(chǔ)備面積約2500畝，

中天和保利是兩家主要開發(fā)商貴陽房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況綜述1、房地產(chǎn)開發(fā)走勢(shì)：

貴陽商品房近年施工面積、竣工面積及銷售面積：2、近幾年商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)：

2006年全市商品房銷售均價(jià)2570元/平方米，同比增長(zhǎng)9.8%，商品住宅銷售均價(jià)2130元/平方米，同比增長(zhǎng)10.6%，2007年上半年全市商品房銷售均價(jià)2612元/平方米，同比增長(zhǎng)5.7%，其中住宅2250元/平方米，同比增長(zhǎng)8.6%。云巖、南明區(qū)商品房銷售均價(jià)3320元/平方米，同比增長(zhǎng)3.1%2006年，全市商品房項(xiàng)目施工面積1584.35萬平方米，同比增長(zhǎng)12.3%，其中住宅面積1196萬平方米，同比增長(zhǎng)14.9%；商品房項(xiàng)目新開工面積447.92萬平方米；2007年上半年，貴陽市商品房施工面積1566.69萬平方米，同比增長(zhǎng)16.6%，其中住宅1249.8萬平方米，同比增長(zhǎng)23.3%；商品房新開工面積294萬平方米，同比增長(zhǎng)0.5%，其中住宅251.36萬平方米，同比增長(zhǎng)4.1%；商品房竣工面積75.46萬平方米，同比增長(zhǎng)19.5%，其中住宅面積56.86萬平方米，同比增長(zhǎng)22.6%。從上表及07年上半年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，2007年之前，貴陽房地產(chǎn)市場(chǎng)的開工面積及銷售指標(biāo)一直保持著比較良性的增長(zhǎng)速度。2007年房地產(chǎn)僅上半年各項(xiàng)數(shù)據(jù)都有較大的增長(zhǎng)，2007年的市場(chǎng)發(fā)展速度顯著提升。2007年上半年，金陽新區(qū)商品房銷售均價(jià)2600元/平方米，其中住宅2380元/平方米，住宅平均銷售價(jià)格上漲48.8%。金陽價(jià)格增長(zhǎng)快速主要是因?yàn)椋?、原來金陽新區(qū)主要以經(jīng)濟(jì)適用房銷售為主，價(jià)格相對(duì)較低。2、2007年金陽新區(qū)推出的樓盤均以商品房為主，價(jià)格相對(duì)較高。3、目前金陽的開發(fā)商香港新世界、水電中環(huán)地產(chǎn)、金龍、金元等開發(fā)水平較高，樓盤品質(zhì)較好，房屋單價(jià)也隨之提高。除市場(chǎng)需求是支撐貴陽房?jī)r(jià)平穩(wěn)上升的主要因素外，商品房銷售區(qū)域性較強(qiáng)也在一定程度上導(dǎo)致了全市商品房銷售均價(jià)的上升。中心區(qū)域的房?jī)r(jià)不斷提升，銷售份額相對(duì)較大，拉動(dòng)了貴陽整體房?jī)r(jià)的上升；云巖、南明兩城區(qū)中心預(yù)(銷)售高層項(xiàng)目較多(在2005年全市商品房預(yù)(銷)售面積中，兩城區(qū)銷售面積占全市的比例為59．3%，其中住宅占全市的比例為58．5%)。政府加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的控制，使得住宅開發(fā)用地相對(duì)減少，也是促使商品放價(jià)格上漲的一個(gè)重要因素。2007年貴陽商品住宅銷售情況：2007年貴陽全市商品住宅銷售總量約359萬平，比06年增加18.9%。從銷售面積的變化趨勢(shì)可以看出進(jìn)入9月份，銷售數(shù)量呈明顯下降趨勢(shì)。其主要原因是因?yàn)椋?、和其銷售季節(jié)性有關(guān)；2、大部分開發(fā)商均選擇在6~9月份入市；3、新政對(duì)房屋銷售有影響。2007年貴陽商品房銷售面積情況：截止統(tǒng)計(jì)日期止，兩城區(qū)商品住宅銷售總面積約兩百萬平。2007年金陽新區(qū)商品住宅銷售情況：金陽新區(qū)2007年總銷售面積約58萬平，銷售峰值出現(xiàn)在7~9月份。主要原因是由于這一事情新世界、金元、元龍等項(xiàng)目幾乎同時(shí)入市。3、經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)房屋價(jià)格的影響：2005年，貴陽市經(jīng)濟(jì)適用住房投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的14.5%，占住宅投資的30%;全市總體銷售均價(jià)1500元/平方米。貴陽商品住宅價(jià)格相對(duì)較低，與經(jīng)濟(jì)適用房比例較高有直接原因；2005年全市經(jīng)濟(jì)適用住房批準(zhǔn)預(yù)售面積中，金陽新區(qū)46.85萬平方米，占全市經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)量的64.5%；目前，從金陽政府部門了解到，金陽新區(qū)建設(shè)初期已經(jīng)批準(zhǔn)為經(jīng)濟(jì)適用房用地的地塊（碧?；▓@、景怡花園、帝景傳說、市直機(jī)關(guān)職工宿舍）外，其他后續(xù)出讓地塊均為開發(fā)商品房用地。可以預(yù)見，未來經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)面積將越來越少，其對(duì)商品房?jī)r(jià)格的拉動(dòng)作用也將逐漸變?。浑S著兩城區(qū)開發(fā)用地地塊的減少，經(jīng)濟(jì)適用房也將逐漸減少；因此，經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)房屋價(jià)格的影響作用也將逐漸削弱。2007上半年貴陽房地產(chǎn)運(yùn)行狀況

(1)商品房平均銷售價(jià)格

全市商品房銷售均價(jià)2612元/平方米，同比增長(zhǎng)5.7%，其中住宅2250元/平方米，同比增長(zhǎng)8.6%。

云巖、南明區(qū)商品房銷售均價(jià)3320元/平方米，同比增長(zhǎng)3.1%，其中住宅3010元/平方米，同比增長(zhǎng)12.3%；金陽新區(qū)商品房銷售均價(jià)2600元/平方米，其中住宅2380元/平方米；小河、花溪等五個(gè)區(qū)商品房銷售均價(jià)1880元/平方米，同比增長(zhǎng)1.6%，其中住宅1820元/平方米，同比增長(zhǎng)5.2%；一市三縣商品房銷售均價(jià)1220元/平方米，同比增長(zhǎng)10.9%，其中住宅980元/平方米，同比增長(zhǎng)11.4%。

（2）商品房批準(zhǔn)銷售面積及合同登記銷售量

全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積212.7萬平方米，同比增長(zhǎng)117.5%，其中住宅15999套，同比增長(zhǎng)107.2%，住宅面積201.45萬平方米，同比增長(zhǎng)128.1%。全市商品房合同登記銷售面積176.19萬平方米，同比增長(zhǎng)42.7%，商品房銷售金額46.02億元，同比增長(zhǎng)43.9%。其中住宅13345套，同比增長(zhǎng)41.9%，住宅面積167.15萬平方米，同比增長(zhǎng)49.1%。（3）商品房空置面積

商品房空置面積大幅下降。截止6月底，全市一年以上商品房空置面積26.38萬平方米，同比下降30%，其中住宅12.24萬平方米，同比下降32.4%，辦公房1.25萬平方米，同比下降0.5%，商業(yè)營(yíng)業(yè)房11.47萬平方米，同比下降18.3%，其他用房1.42萬平方米，同比下降66.6%。2007年上半年貴陽房地產(chǎn)評(píng)價(jià)：2007年以來，隨著各項(xiàng)調(diào)控措施的繼續(xù)深入實(shí)施，房地產(chǎn)投資保持穩(wěn)步增長(zhǎng)；商品房的供應(yīng)量及銷售價(jià)格穩(wěn)步增長(zhǎng)；金陽新區(qū)房地產(chǎn)不斷升溫,房屋銷售價(jià)格大幅度增加；金陽、烏當(dāng)迅速成為市場(chǎng)熱點(diǎn),是未來幾年房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域；房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重進(jìn)一步加大；商品房供需放量增長(zhǎng)，供需總量基本平衡，前期空置商品房得到有效消化；新建商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步改善；新的稅收政策及銀行貸款政策對(duì)貴陽房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了一定的影響，消費(fèi)者觀望心態(tài)明顯；2008年貴陽房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)新政對(duì)房地產(chǎn)需求的抑制是不容小視的。從目前情況判斷，由于慣性，市場(chǎng)供給將出現(xiàn)較大幅度的增加。需求雖然受到抑制，但是各界信心未出現(xiàn)大的動(dòng)搖，將穩(wěn)中有升。價(jià)格將先抑后揚(yáng)、穩(wěn)中有升。隨著更多品牌開發(fā)商的進(jìn)入，競(jìng)爭(zhēng)將越來越激烈。區(qū)域市場(chǎng)評(píng)價(jià)兩城區(qū)（云巖、南明區(qū)）：

貴陽的政治、經(jīng)濟(jì)中心，土地面積156.6平方公里，人口198.22萬人；從南明、云巖兩城區(qū)中心區(qū)范圍看，在2006年至2007年，相繼開盤的眾多樓盤中，山水黔城、君臨天下、摩卡空間、恒豐一品、香榭麗舍、御榮新城、小石城(二期)、陽光100等等，價(jià)格區(qū)間在3200—7500元/平方米。個(gè)別項(xiàng)目?jī)r(jià)格高達(dá)9000元/平；兩城區(qū)核心商業(yè)圈目前可供開發(fā)的用地非常稀少，每個(gè)地塊土地面積也多在1萬平以內(nèi)，而且貴陽市政府2006年原則上已經(jīng)不在規(guī)劃市內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)用地。今后推出的商品房項(xiàng)目將主要集中在兩城區(qū)的邊緣地帶及和兩城區(qū)相臨的其他城區(qū)目前兩城區(qū)和周邊城區(qū)交界處有大面積的土地供應(yīng)，主要集中在東山片區(qū)。產(chǎn)品形式多以高層為主，銷售情況良好；代表樓盤：名稱總建面(萬平米)開發(fā)商物業(yè)類型公寓單層平面布局套數(shù)銷售率戶型價(jià)格(元/平方米)君臨天下(一期)21貴州鴻基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司高層板樓，高層塔樓1梯1戶總1020現(xiàn)20050%135--240平米的3房,4房,主力135-200平米均7500摩卡空間1.65貴州益祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司公寓LOFT公寓(住宅10層)2梯17戶17070.00%50-60小戶型主推,主力戶型56-130均6140恒豐一品3.95

貴州恒豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司高層（1-5層是商場(chǎng)，地下3層是停車場(chǎng)）1梯1戶15064%160-204平米的3房,4房均7800(剩余房?jī)r(jià))香榭麗舍5.8

貴州融發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司普通住宅2梯5戶230(剩60套左右)91.00%110平米以上的3房,4房起5770均6220(剩余樓盤價(jià))御榮新城3.3貴陽永吉房開高層(28)3梯7戶170(剩余30套左右)82%124以上3房,4房起4850,均價(jià)5000小石城(二期)50貴州泰聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司多層、高層1梯2.3戶二期總2700余套預(yù)售1000,總剩余數(shù)1200余56%87--225平米的2房,3房,4房主力戶型129-150均3700山水黔城(三期)100貴州省宏立城房地產(chǎn)開發(fā)公司多層,小高層,高層,別墅,小戶型,1梯2.4.6戶總6000套三期推出2000上半季推出46870%毛坯主力90-305平米,精主力戶90-150毛坪房:起3880精裝:均4880,一次性付有5000優(yōu)惠陽光10015萬貴州群力房開公司普通住宅3梯7戶433(剩余70余)84%97-170平米,剩下160平米以上均5700小河區(qū)：

占地面積63.1平方公里，人口12.36萬人；小河區(qū)位于兩城區(qū)南面，距離兩城區(qū)12公里。其價(jià)格區(qū)間多在每平方米2900元—3850元/平方米左右，其中近期開盤的大興星城、上河城，均價(jià)在3400元左右，其中興隆珠江灣畔項(xiàng)目均價(jià)在3850元/平方米；小河板塊是房地產(chǎn)發(fā)展比較成熟的板塊之一。從2002年起，小河板塊逐漸走熱。目前在售項(xiàng)目有：珠江灣畔、興隆城市花園、格林博邸、江南苑、白領(lǐng)公館、陽光嘉園等樓盤，物業(yè)形式豐富多樣，以多層、小高層為主，兼具別墅、電梯房、花園洋房等；但從遠(yuǎn)期發(fā)展看，隨著小河區(qū)土地儲(chǔ)備的進(jìn)一步減少，其商品住宅的推出量呈逐漸減少趨勢(shì)。

小河區(qū)代表樓盤名稱總占地面積總建面(萬平方米)開發(fā)商物業(yè)類型公寓單層平面布局套數(shù)銷售率戶型價(jià)格(元/平方米江南苑(三期)917貴州省城鄉(xiāng)建材建筑開發(fā)公司一期均為多層住宅,二全部為花園洋房,三期花園洋房和別墅.1梯2戶總共1000余戶,三期推出125現(xiàn)在賣VIP卡134以上的三房四房均3660(VIP9.9折,卡5000元/張)興隆珠江灣畔（二期）631畝56.8貴陽鐵五建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司多層,小高層,高層,小戶型,1梯2.4戶2梯4戶二期推出1100預(yù)計(jì)12月底開始認(rèn)購(gòu)43平身公寓,多為90以上的,現(xiàn)剩余的是126.31-141.68平米的3房2入戶大花園電梯戶均3850上河城(二期)5.9510貴州富締房地產(chǎn)開發(fā)有限公司青春洋房（younghouse）全多層（6+1梯4戶,7戶二期推1100現(xiàn)剩500余套55%48--72的復(fù)式2800--3300均2900大興星城(三期)2548貴陽大興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司多層（6+1層）、小高層（18層）1梯2.3戶總共4180三期推出454套45%99-250平米的三房,躍層，主力戶型110--120平米2900-3800均:3400銘星小河印象0.191.8貴州銘星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司多層,小高層A,B,F棟1梯3.4戶總戶數(shù)180,現(xiàn)剩20余89%主力83—164均3400烏當(dāng)區(qū)：

占地面積962.4平方公里，人口29.12萬人；房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在新添大道沿線；商品房銷售價(jià)格集中在在2500~4500元/平方米之間，銷售狀況良好；產(chǎn)品形態(tài)、價(jià)格參差不齊，別墅項(xiàng)目和普通住宅混雜在一起；產(chǎn)品形式主要以多層為主，部分別墅和聯(lián)排價(jià)格已經(jīng)超過10000元/平方米；代表樓盤：保利溫泉新城、城市山水公園、泉天下、水錦花都等等。烏當(dāng)區(qū)代表樓盤：名稱占地面積(萬平米)建筑面積(萬平米)開發(fā)商物業(yè)類型公寓單層平面布局套數(shù)銷售率戶型價(jià)格(元/平方米水錦花都(3期)200畝35貴州全林企業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司電梯房（18+1）；多層（7）1梯4戶共700三期推出395,現(xiàn)剩30余套.明年年初四期推出為一棟91%80-90M2的二房，110-150M2的三四房，主力戶型115-130平米和140-260平米的電梯戶，負(fù)1樓帶34-40M2的花園多層3300電梯3800城市山水公園(三期)1016.3貴陽金泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司多層1梯2戶,4戶總1300余,三期推出300余,現(xiàn)剩余38套87%80--250平米,主力戶型120平米以上3040--3250,均3080,一次性9.9折新天衛(wèi)城(二期)180畝30貴州龍-藍(lán)波灣地產(chǎn)多層高層2梯2戶二期共1900多套,現(xiàn)推9620%70--500平的2房,3房,復(fù)式樓均價(jià)4500嘉友綠灣國(guó)際(一期)8.2414.05貴州嘉友房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司共計(jì)6棟18+1高層社區(qū)

主力戶型：90-146平米均價(jià)3300保利溫泉新城630畝83保利貴州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司高尚住宅別墅毛坯；多層；一梯2戶,4戶630余套多層，電梯房98﹪；洋房120-140M2，起價(jià)3500；電梯房90-200M2，均價(jià)3350；別墅160-240M2，均價(jià)6100。均價(jià)3350-3450泉天下(一期)

13.8貴州全林企業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)排、獨(dú)立別墅,雙拼

總共300套11550%260--500平米之間,主力260--270平米.均獨(dú):14000聯(lián):8000雙拼:8000-9000金陽新區(qū)：

金陽新區(qū)位于貴陽市中心區(qū)西北面，距離老城區(qū)中心約14公里，距離老城區(qū)邊緣約10公里。2000年6月，國(guó)務(wù)院批復(fù)的《貴陽市城市總體規(guī)劃（1996—2010年）》中明確指出：城市今后的發(fā)展方向是在城區(qū)西北部的金陽建設(shè)一個(gè)城市新區(qū)，來改善城市中心區(qū)人口稠密、交通擁擠、環(huán)境質(zhì)量差的現(xiàn)狀。金陽功能定位為行政、教育、居住、文化、金融貿(mào)易和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。金陽新區(qū)開始建設(shè)于2001年底，目前已經(jīng)順利實(shí)施了市級(jí)行政中心的搬遷，貴陽一中的整體搬遷和招生開學(xué)等；金陽新區(qū)階段建設(shè)目標(biāo)：

1、2005—2007年完成17平方公里重點(diǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)及社會(huì)服務(wù)體系等功能性配套建設(shè)。初步形成基礎(chǔ)設(shè)施完善、城市功能配套、高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口初具規(guī)模的新城區(qū)雛形。目前，已經(jīng)有多條公交線路70、48、58、29路車等連接新老城區(qū)，三條主要公路連接新老城區(qū)：中心環(huán)線、201國(guó)道、金陽大道；2、2005年重點(diǎn)引進(jìn)一批科研院所，建設(shè)一批配套的基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)項(xiàng)目。完成60億元的基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)開發(fā)和社會(huì)投資目標(biāo)任務(wù)。目前，貴陽一中已經(jīng)投入使用，貴州大學(xué)遷址金陽新區(qū)已經(jīng)列入搬遷工作計(jì)劃；3、

2006—2007年，引進(jìn)一批高新技術(shù)生產(chǎn)企業(yè)和有知名度有實(shí)力的地產(chǎn)開發(fā)商。進(jìn)一步發(fā)展高新技術(shù)、文化、教育等產(chǎn)業(yè)。到2007年，力爭(zhēng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá)到300億元、實(shí)現(xiàn)聚集人口10萬人；4、預(yù)計(jì)2010年前，規(guī)劃城市建設(shè)用地17平方公里，規(guī)劃人口18萬人；2011—2020，規(guī)劃城市建設(shè)用地40平方公里，規(guī)劃人口40萬人；

規(guī)劃開工建設(shè)重點(diǎn)公共建設(shè)項(xiàng)目有：

貴州大學(xué)金陽校區(qū)體育中心青少年活動(dòng)中心婦女兒童活動(dòng)中心檔案館電信樞紐市級(jí)行政中心三期市廣電中心貴陽衛(wèi)生護(hù)理職業(yè)學(xué)院貴陽市消防指揮中心貴航發(fā)動(dòng)機(jī)研究所貴陽日?qǐng)?bào)印務(wù)中心市直機(jī)關(guān)職工宿舍一期工程金麥花園市測(cè)繪院等等；金陽新區(qū)房地產(chǎn)狀況：

作為一個(gè)新的城區(qū)，金陽城市基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)相對(duì)完善，新區(qū)整體規(guī)劃水平較高，政府對(duì)其扶持力度很大；2007年上半年金陽新區(qū)商品房銷售價(jià)格2714元/平方米，相對(duì)2006年增長(zhǎng)35.7%，漲幅非常明顯；購(gòu)買客戶群主要以政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、外來人口、周邊郊縣、兩城區(qū)投資者為主；金世旗、金龍、新世界、水電中環(huán)、金元等開發(fā)商已經(jīng)入住金陽新區(qū)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。其產(chǎn)品形式、開發(fā)水平較最初碧?；▓@的產(chǎn)品形式及水平有明顯提高，平均銷售價(jià)格也提高到1000~1500元/平之間，金陽新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)正蓄勢(shì)待發(fā)；金陽新區(qū)土地資源相對(duì)貴陽其它區(qū)域豐富，政府也希望較大地塊能由一家開發(fā)公司進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)；同處于類似地位的烏當(dāng)和小河兩區(qū)相比，金陽新區(qū)起步比相對(duì)較晚。金陽正處在開發(fā)建設(shè)的起步階段，不論在政治高度上，還是市政規(guī)劃的高度上，其開發(fā)遠(yuǎn)景和發(fā)展?jié)摿Χ家哂谏鲜鰞蓞^(qū)；2002年金陽碧海花園土地還是劃撥土地，經(jīng)過3年的發(fā)展，目前金陽市委對(duì)面的地塊起拍價(jià)格已經(jīng)達(dá)到70萬/畝（金龍國(guó)際地塊價(jià)格約為75萬/畝,商業(yè)用地價(jià)格達(dá)到195萬/畝）。政府對(duì)金陽新區(qū)的整體規(guī)劃和建設(shè)力度，對(duì)金陽房地產(chǎn)開發(fā)起到了非常重大的推動(dòng)作用。學(xué)校、醫(yī)院、金融、市政辦公、道路、招商等等在政府的扶持和推動(dòng)下進(jìn)展得非常迅速；規(guī)費(fèi)優(yōu)惠和獎(jiǎng)勵(lì)政策：

1、對(duì)新辦企業(yè)的各項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)，除應(yīng)上繳省以上的部分外，三年內(nèi)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)減半收??；

2、在金陽新區(qū)按招拍掛方式依法獲得經(jīng)營(yíng)性用地的開發(fā)項(xiàng)目，免收城市市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，在用地紅線范圍內(nèi)的配套設(shè)施由投資方自行實(shí)施；3、企業(yè)通過招拍掛方式依法取得土地使用權(quán)的，先按應(yīng)繳土地出讓金的50%繳納土地出讓金，余下部分第二年起每年補(bǔ)交10%，5年內(nèi)繳清；綜上所述，從開發(fā)地塊面積、政府政策扶持、房地產(chǎn)開發(fā)狀態(tài)、土地升值空間、產(chǎn)品價(jià)格增長(zhǎng)空間、未來區(qū)域規(guī)劃、市政設(shè)施配套等等方面綜合比較，在貴陽兩城區(qū)、烏當(dāng)、小河、金陽新區(qū)當(dāng)中，比較而言金陽新區(qū)更具有吸引力；金陽新區(qū)代表樓盤：名稱占地面積建筑面積(萬平米)開發(fā)商物業(yè)類型公寓單層平面布局套數(shù)銷售率戶型價(jià)格(元/平方米)金龍國(guó)際花園(二期電梯房為主)200畝32貴陽金龍房開洋房，小高層，多層毛坯，別墅多層5+1、多層6+1、29+1、18+1,2梯3,5戶,1梯12戶一期住宅1837套,二期推出外圍電梯房五棟70%

2室2廳1衛(wèi)1廚90.84㎡；3室2廳2衛(wèi)1廚150.63㎡；1室2廳1衛(wèi)1廚63.53㎡；3室2廳2衛(wèi)1廚145.02㎡,主力戶型：60-300平米3600-7000(二期電梯房3600元/平方米均價(jià))金陽乾圖中心廣場(chǎng)9萬平米60金陽房開高層商住樓，毛坯3梯8,4梯10,現(xiàn)有2棟,總共23房型住宅總288套，預(yù)售47套，可售241套；商業(yè)總1998套，預(yù)售155套，可售1843。?期推出?80%主力戶型140平米住宅均價(jià)3400商鋪均價(jià)8000（一次性9。8按揭9。9觀山湖1號(hào)(一期)208畝40中國(guó)水電地產(chǎn)瞰湖高層別墅三十二層,雛鷹公寓三十層,花園洋六層（6+1）1梯3戶,4戶總共有18棟建筑,約2000多套,一期推出600余套,(現(xiàn)剩余21套)90%45--370平米的1房,2房,3房瞰湖高層3400,花園洋房4500金陽新世界(一期,共五期)3000畝330新世界中國(guó)房產(chǎn)高層，小高層全裝修；總共19棟其中高層5棟其余全是小高層

高層和35，小高層11二期推出2000,現(xiàn)剩:400余套75%二居室90㎡，三四居室120-190㎡主力戶型:89-122平米高層精裝修4200,小高層5200碧海乾圖9.9萬30貴陽金陽新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司小高層（11+1），高層一梯2戶4,2-4-6二期推出400套60%3室2廳1衛(wèi)1廚120-150㎡為主力戶型經(jīng)濟(jì)適用房均價(jià)3100帝景傳說(一期)

45貴州欣泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司小高層1梯2戶一期推出2000剩余20套95%主力戶型:復(fù)式樓190平米,躍層200多平米經(jīng)濟(jì)適用房均價(jià)2600景怡苑(封盤)1000畝54貴陽明誠(chéng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司多層,小高層,高層

2000

100%90--268平米經(jīng)濟(jì)適用房均3000貴陽房地產(chǎn)市場(chǎng)總體評(píng)價(jià)固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，占GDP比重不斷上升：“十五”期間，貴陽完成房地產(chǎn)開發(fā)投資258.3億元，年均增長(zhǎng)23.6%左右，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的26%。房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長(zhǎng)：2006年，貴陽市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資108.54億元，同比增長(zhǎng)19.1%，其中住宅投資54.4億元，同比增長(zhǎng)19.8%；貴陽的商品房市場(chǎng)價(jià)格保持穩(wěn)定快速增長(zhǎng)，近兩年價(jià)格漲幅明顯；貴陽中心城區(qū)多以高層建筑為主，占地面積較小,品質(zhì)很低,價(jià)格很高，銷售很好；貴陽商品房?jī)r(jià)格兩極分化明顯，中心區(qū)域商品房?jī)r(jià)格相對(duì)較高：中心商業(yè)區(qū)域房屋價(jià)格偏高，商品房?jī)r(jià)格在5500—7000元/平方米左右，商業(yè)價(jià)格甚至達(dá)到3萬元/平方米。但略遠(yuǎn)離中心商業(yè)區(qū)域價(jià)格在3500元/平方米左右，周邊郊區(qū)價(jià)格在3000元/平方米左右，區(qū)位價(jià)格差異明顯；和兩城區(qū)相臨的烏當(dāng)、小河、金陽新區(qū)的商品房銷售平均價(jià)格只在2800~4500元/平左右，近年該區(qū)域的價(jià)格提升空間較大；商品住宅總體價(jià)格不高：其中，經(jīng)濟(jì)適用房起到了一定的壓制作用.從目前看，未來經(jīng)濟(jì)適用房的總量會(huì)得到控制，銷售資格的審查會(huì)更嚴(yán)格，價(jià)格會(huì)進(jìn)一步提高，用地區(qū)位會(huì)越來越偏遠(yuǎn)，其對(duì)主流產(chǎn)品市場(chǎng)的影響相對(duì)會(huì)減弱；在國(guó)家宏觀調(diào)控下，前兩年土地出讓面積迅速減少。未來受土地指標(biāo)的限制，可出讓土地將進(jìn)一步減少；貴陽土地供應(yīng)已明顯由云巖、南明兩城區(qū)向新區(qū)方向轉(zhuǎn)移；貴陽商品房的銷售情況很好，一直保持很低的空置率（除商業(yè)項(xiàng)目）2005~2006年空置率分別為：7.22%和8.9%；貴陽房地產(chǎn)市場(chǎng)之前的發(fā)展?fàn)顩r相對(duì)滯后，目前已經(jīng)呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，正處于快速發(fā)展的起步期，方興未艾；2010年貴陽的城市化水平將從目前的53％上升到58％，將有2000萬方的需求量；目前貴陽人均住房使用面積16.27平方米/人，到2010年則會(huì)達(dá)到25～28平米/人，住宅市場(chǎng)增量為1200萬方以上。隨著貴陽城市的擴(kuò)展，中心區(qū)域由于可開發(fā)土地日益減少，房?jī)r(jià)偏高，其整體成交量將逐步被周邊區(qū)域超越?？梢灶A(yù)見，在未來2—5年內(nèi)，老城區(qū)周邊區(qū)域必將成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺乏創(chuàng)新；營(yíng)銷推廣、物業(yè)管理等專業(yè)水平相對(duì)一般；貴陽房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)較低，基本沒有泡沫，投資升值空間較大。貴陽房地產(chǎn)開發(fā)商狀態(tài)描述貴陽市共有房屋開發(fā)企業(yè)190多家，其中擁有一級(jí)資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)只一家——世紀(jì)中天。二級(jí)資質(zhì)的商品房開發(fā)商約10余家，整體水平不高；貴陽外來開發(fā)企業(yè)相對(duì)較少，約有10家左右，其中知名企業(yè)有：香港新世界中國(guó)地產(chǎn)有限公司、北京保利集團(tuán)。保利集團(tuán)以3.01億元競(jìng)得烏當(dāng)區(qū)占地700余畝的葉家莊地塊。該地塊位于烏當(dāng)區(qū)順海林場(chǎng)至葉家莊一帶。該集團(tuán)將斥資25億元，把這700余畝地塊打造成一個(gè)集旅游、溫泉、文化、休閑、居住為一體的高尚社區(qū)，其中住宅部分近70萬平米；香港新世界中國(guó)地產(chǎn)有限公司通過公開掛牌出讓方式以12.54億元巨資取得了貴陽市金陽新區(qū)“2006-02地塊”的開發(fā)權(quán)。貴陽本地知名開發(fā)企業(yè)：貴陽本地知名房屋開發(fā)企業(yè)以貴陽世紀(jì)中天、貴陽鐵五建和貴州鴻基（集團(tuán)）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為代表。世紀(jì)中天的前身為中房集團(tuán)貴陽公司，改制后于1994年2月在深交所掛牌上市。作為貴州省最早的上市企業(yè)，擁有良好的政府關(guān)系。世紀(jì)中天陸續(xù)開發(fā)了貴陽中天廣場(chǎng)、中天花園、中天宅吉大廈、中天星園等小區(qū)和樓盤。目前土地儲(chǔ)備主要集中在中天花園三期、中天世紀(jì)新城、中天南湖三個(gè)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備量約為1000余畝。1998年，中鐵五局集團(tuán)公司與中鐵五局建筑工程有限責(zé)任公司共同斥資成立貴陽鐵五建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。2000年9月，在小河國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)投資2.65億開發(fā)建設(shè)興隆城市花園。一期工程約32萬平方米于2005年1月全部竣工。興隆城市花園二期約180畝土地征地相關(guān)手續(xù)已經(jīng)完成，已于2005年2月啟動(dòng)項(xiàng)目開發(fā)。宏立城地產(chǎn)：目前開發(fā)“山水黔城”項(xiàng)目。項(xiàng)目一期已經(jīng)銷售完畢，目前正在進(jìn)行二期高層的銷售。項(xiàng)目總建筑面積“山水黔城”位于貴陽市南明區(qū)沙沖南路四方河，距貴陽市中心6公里，占地面積99萬平方米(其中森林占地40萬平方米)，總建筑面積100萬平方米，該項(xiàng)目銷售狀況很好，樓盤品質(zhì)、檔次具有一定的代表性，在區(qū)域市場(chǎng)占據(jù)領(lǐng)導(dǎo)者地位。目前，尚有大片土地貯備的房屋開發(fā)公司市內(nèi)已經(jīng)很少了。擁有大量土地儲(chǔ)備的開發(fā)尚，除上述幾家開發(fā)企業(yè)外，多分布在金陽，將在后述金陽房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r中具體分析。項(xiàng)目宗地狀況分析地塊緊鄰高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，該區(qū)將建設(shè)成為集微電子、半導(dǎo)體高科技產(chǎn)業(yè)、電子信息技術(shù)、生物制藥等產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)；園區(qū)總占地面積1.9平方公里，目前已有20余家高科技企業(yè)及20家生產(chǎn)型企業(yè)。整個(gè)園區(qū)將于2008年建設(shè)完成，并投入使用。預(yù)計(jì)園區(qū)總體員工人數(shù)將達(dá)3.5萬人，中高層企業(yè)管理者3000余人；目前已經(jīng)入住較大企業(yè)有：法國(guó)波音斯萊克（飛機(jī)螺旋槳制造）、咯斯特環(huán)保（波紋管、煤伴侶）、貴陽科技局、美國(guó)昌盛有限公司（硅片生產(chǎn)線）、貴陽聯(lián)華科技工業(yè)園區(qū)、雙星鞋業(yè)及服裝研發(fā)生產(chǎn)中心、同濟(jì)科技園、貴州神州科技有限公司等等項(xiàng)目地貌為起伏坡地地貌，在地塊的東側(cè)有一條天然溪流（小灣河）穿過地塊；項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)狀況分析1、潛在目標(biāo)需求分析：項(xiàng)目位于金陽新區(qū)，在產(chǎn)業(yè)大量進(jìn)入之前，自身缺乏消費(fèi)群體。目前兩城區(qū)房屋銷售價(jià)格上漲較大，最貴房屋單價(jià)已達(dá)到9000元/平方米。老城區(qū)里的中、高端消費(fèi)者已經(jīng)很難買到低密度高品質(zhì)的房子。而在新區(qū)我們則完全能夠滿足這類人群的需求；雖然如政府等單位在金陽自建經(jīng)濟(jì)適用房，但是其品質(zhì)難以滿足部分人的居住需求，其中的一部分中高端需求會(huì)產(chǎn)生再次置業(yè)需求；金陽的自然環(huán)境、規(guī)劃配套條件適合于開發(fā)高端產(chǎn)品。外省市購(gòu)房者2、競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系分析：與本項(xiàng)目形成最主要競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的將是位于金陽區(qū)域的同類型產(chǎn)品項(xiàng)目，尤其是新世界、北京金源等品牌開發(fā)商所開發(fā)的配套齊全的大盤項(xiàng)目。金陽的低端產(chǎn)品以其價(jià)格優(yōu)勢(shì)將對(duì)本項(xiàng)目中的低品質(zhì)產(chǎn)品有一定沖擊。東山片區(qū)位于云巖區(qū)的東側(cè)，和烏當(dāng)區(qū)接壤。雖然區(qū)域配套、周邊環(huán)境不如金陽，但是距離主城區(qū)稍微近一些，且戶口屬于主城區(qū)。中天世紀(jì)新城等大盤已經(jīng)出現(xiàn)，雖然綜合品質(zhì)不高，但是產(chǎn)品定位、價(jià)格定位與金陽的項(xiàng)目基本接近，存在較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。小河片區(qū)相對(duì)成熟一些，現(xiàn)有幾個(gè)大盤項(xiàng)目，綜合品質(zhì)較好，距離中心城區(qū)距離與金陽新區(qū)差不多，基礎(chǔ)配套條件要差一些，也存在較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。烏當(dāng)片區(qū)的項(xiàng)目，對(duì)本區(qū)域的影響比較大。目前保利溫泉新城一期項(xiàng)目已經(jīng)開盤銷售，市場(chǎng)反饋良好，二期項(xiàng)目將于明年5月份開盤銷售，也會(huì)分流一部分客戶群。2、競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系分析：雖然市中心新出讓的土地很少，可售的項(xiàng)目綜合品質(zhì)不高，且平均價(jià)格很高，但是在短期內(nèi)仍將是主流市場(chǎng)。本項(xiàng)目需要聯(lián)合金陽的其它項(xiàng)目，共同造勢(shì)，爭(zhēng)取盡早將主流市場(chǎng)的地位搶奪過來。若能如此，一方面在市場(chǎng)上可以立于不敗之地，另一方面可以賺取超值利潤(rùn)。綜上所述，本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系比較復(fù)雜。只要我們能把產(chǎn)品的綜合品質(zhì)做好，通過營(yíng)銷推廣把高品質(zhì)大盤的聲勢(shì)造出來，在市場(chǎng)上取得一席之地應(yīng)該不難，成為市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者亦有可能。主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手列表：名稱總占地面積總建面(萬平方米)開發(fā)商物業(yè)類型公寓單層平面布局套數(shù)銷售率戶型價(jià)格(元/平方米興隆珠江灣畔（二期）631畝56.8貴陽鐵五建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司多層,小高層,高層,小戶型,1梯2.4戶2梯4戶二期推出1100預(yù)計(jì)12月底開始認(rèn)購(gòu)43平身公寓,多為90以上的,現(xiàn)剩余的是126.31-141.68平米的3房2入戶大花園電梯戶均3850觀山湖1號(hào)(一期)208畝40中國(guó)水電地產(chǎn)瞰湖高層別墅三十二層,雛鷹公寓三十層,花園洋六層（6+1）1梯3戶,4戶總共有18棟建筑,約2000多套,一期推出600余套,(現(xiàn)剩余21套)96%45--370平米的1房,2房,3房瞰湖高層3400,花園洋房4500金陽新世界(一期,共五期)3000畝330新世界中國(guó)房產(chǎn)高層，小高層全裝修；總共19棟其中高層5棟其余全是小高層

高層和35，小高層11二期推出2000,現(xiàn)剩:400余套80%二居室90㎡，三四居室120-190㎡主力戶型:89-122平米高層4200,小高層5200保利溫泉新城630畝83保利貴州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司高尚住宅別墅毛坯；多層；一梯2戶,4戶630余套多層，電梯房98﹪；洋房120-140M2，起價(jià)3500；電梯房90-200M2，均價(jià)3350；別墅160-240M2，均價(jià)6100。均獨(dú):14000聯(lián):8000雙拼:8000-9000山水黔城(三期)99100宏立城多層,小高層,高層,別墅,小戶型,1梯2.4.6戶總6000套三期推出2000上半季推出46870%毛坯主力90-305平米,精主力戶90-150毛坪房:起3880精裝:均4880,一次性付有5000優(yōu)惠大興星城(三期)2548貴陽大興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司多層（6+1層）、小高層（18層）1梯2.3戶總共4180三期推出454套45%99-250平米的三房,躍層，主力戶型110--120平米均3400前期目標(biāo)市場(chǎng)初步定位：鑒于金陽新區(qū)尚有一定數(shù)量的經(jīng)濟(jì)適用房正在銷售，宗地的自然環(huán)境很好、面積很大，金陽新區(qū)在消費(fèi)者心目中的地位與日俱增，國(guó)家的調(diào)控政策，現(xiàn)金流壓力大等要素，前期的目標(biāo)市場(chǎng)應(yīng)該鎖定中端和偏高端客戶群，也可以適當(dāng)考慮少量別墅需求。主要是：金陽新區(qū)已入住和即將入住單位人員的再次置業(yè)需求，如政府領(lǐng)導(dǎo)、高新企業(yè)員工等；在金陽已經(jīng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的消費(fèi)者中的再次置業(yè)需求；居住在市中心區(qū)欲購(gòu)買高品質(zhì)產(chǎn)品或者欲投資升值者，包括中端需求和偏高端需求；省內(nèi)其它縣市的偏高端需求和中端需求；其它消費(fèi)者消費(fèi)者需求分析：在《貴陽項(xiàng)目市場(chǎng)問卷調(diào)研結(jié)果報(bào)告》中，我們對(duì)產(chǎn)品的類型及戶型面積需求方面做了具體的問卷調(diào)研分析，結(jié)果如下：

其中對(duì)花園洋房的產(chǎn)品需求最多，疊拼別墅次之。但是，從成本收益的角度考慮，現(xiàn)實(shí)情況不允許我們的低密度建筑過多，因此，我們只能在容積率允許的條件下，適當(dāng)?shù)臐M足市場(chǎng)需求。因此，我們?cè)诒ＷC容積率為2.0的前提條件下給出如下的產(chǎn)品定位：項(xiàng)目產(chǎn)品定位：總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目名稱：貴陽項(xiàng)目銷售面積（萬平米）103.3167占地面積（畝）853結(jié)構(gòu)形式：鋼砼框架建筑面積（萬平米）104凈用地面積（畝）785其中：3F聯(lián)排別墅可售面積（萬平米）2.4495預(yù)計(jì)銷售單價(jià)（元/平方米）82604疊拼別墅可售面積（萬平米）2.055預(yù)計(jì)銷售單價(jià)（元/平方米）67505F\6F花園洋房可售面積（萬平米）7.6054預(yù)計(jì)銷售單價(jià)（元/平方米）535033層高層可售面積（萬平米）79.9422預(yù)計(jì)銷售單價(jià)（元/平方米）465033層酒店式服務(wù)公寓8.7646預(yù)計(jì)銷售單價(jià)（元/平方米）4970社區(qū)配套商業(yè)可售面積（萬平米）2.5預(yù)計(jì)銷售單價(jià)（元/平方米）25000預(yù)計(jì)銷售總額（萬元）

容積率：2.0綠地率：40%一期項(xiàng)目產(chǎn)品定位:類型建面（萬平）3F聯(lián)排別墅、0.624F疊拼別墅0.495F、6F花園洋房1.3433層高層電梯洋房12.6233層高層電梯洋房（1.2期）8合計(jì)23.07項(xiàng)目總建筑面積為104萬平方米，開發(fā)周期為5—6年，準(zhǔn)備分7期進(jìn)行投放，平均每期投放量約在15萬~20萬方左右。其中1期總建筑面積約23萬平，首次推出15萬平方米（1.1期）之后推出另外8萬平方米（1.2期）。產(chǎn)品銷售價(jià)格初步定位：消費(fèi)者對(duì)房屋戶型的需求：三室是主流需求戶型，總體比例達(dá)到了63.51%，兩室和四室的比例差不多。

消費(fèi)者對(duì)不同房型面積區(qū)間的選擇：a、兩室面積：兩室面積區(qū)間集中在70~90平方米之間b、四室面積分布：四室面積區(qū)間集中分布在160~180平方米之間。c、三室一衛(wèi)戶型面積分布：面積區(qū)間集中在100~110平方米之間。戶型面積集中在110~140平方米。d、三室二衛(wèi)戶型面積分布：結(jié)合問卷調(diào)查結(jié)果及市場(chǎng)反饋信息，一期我們給出如下戶型定位：面積段套數(shù)比例100㎡68535.00%105--115㎡22711.90%126--133㎡42931.65%138--152㎡39120.51%房型套數(shù)比例兩房?jī)蓮d一衛(wèi)65734.00%三房?jī)蓮d一衛(wèi)13115.00%三房?jī)蓮d兩衛(wèi)85744.00%四房?jī)蓮d兩衛(wèi)997.00%目前市場(chǎng)代表性樓盤的戶型及銷售狀況：1、金陽新世界一期南組團(tuán)容積率1.85綠化率30%總建筑面積17萬平方米19棟單體電梯高層精裝修銷售均價(jià)：4200元/平方米電梯小高層銷售均價(jià)：5200元/平方米精裝修裝修標(biāo)準(zhǔn)600元/平方米主力戶型：90~130平方米三室、四室暢銷戶型：90~130平方米一期供應(yīng)量：600余套，銷售量近400套

2、興隆珠江灣畔目前正在銷售的是一期中間部分的16層建筑，房屋類型單一，只有兩種戶型。面積分別為128平方米三房?jī)蓮d一衛(wèi)和141平方米三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，銷售均價(jià)3850元/平方米。供應(yīng)量：300多套，銷售近200套。3、保利溫泉新城：一期推出600套，聯(lián)排別墅126套（面積220~400平方米，均價(jià)5900元/平方米），花園洋房224套（面積127~180平方米，均價(jià)3450元/平方米），電梯公寓250套（面積90~130平方米，均價(jià)3300元/平方米）。首期推出房源銷售完畢，二期將于2007年5月推出。主力戶型：130~150平方米三室兩廳及四室。主要優(yōu)勢(shì)：溫泉、價(jià)格4、觀山湖一號(hào)：總共有18棟建筑,約2000多套,一期推出600余套,(現(xiàn)剩余21套)；瞰湖高層3400,花園洋房4500；銷售率：90%，高層銷售狀況很好；高層多以100~120平小三室及三室住房為主；5、山水黔城：三期：建筑面積25萬平左右；精裝修130平以下裝修標(biāo)準(zhǔn)900元/平，130平以上裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元；銷售均價(jià)：高層銷售均價(jià)4880元/平方米，銷售率70%；暢銷戶型：140平水景三室兩廳兩衛(wèi)、95平高層小三室主要優(yōu)勢(shì)：精裝修、品牌、價(jià)格優(yōu)勢(shì)。6、金龍國(guó)際花園：一期推出建筑面積10萬平花園洋房600余套目前銷售400套左右銷售均價(jià)：3600元/平方米暢銷戶型：130~140三室兩衛(wèi)及四室一期價(jià)格預(yù)期：目前，金龍國(guó)際社區(qū)花園洋房銷售價(jià)格在4000元/平方米左右，普通多層項(xiàng)目銷售價(jià)格在3600元/平方米左右。觀山湖1號(hào)，高層銷售均價(jià)在3600元/平方米；洋房均價(jià)4100元/平方米新世界精裝修高層均價(jià)3800元/平方米；小高層5000元/平方米；隨著市場(chǎng)不斷成熟，本項(xiàng)目一期多層花園洋房銷售均價(jià)定在4600元/平方米左右，高層銷售均價(jià)定在3950元/平方米左右。一期總體均價(jià)4113元/平方米。建面（萬平）銷售均價(jià)（元/平方米）銷售總價(jià)（萬元）3F聯(lián)排別墅、0.62720044644F疊拼別墅0.49580028425F、6F花園洋房1.344600616433層高層電梯洋房12.623950498491.1期合計(jì)15.0742006331933層高層電梯洋房（1.2期）83950316001期合計(jì)23.07411394919一期項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格預(yù)測(cè)：營(yíng)銷工作計(jì)劃：初期階段已完成重點(diǎn)營(yíng)銷工作營(yíng)銷內(nèi)容時(shí)間主要內(nèi)容戶外陣地的占領(lǐng)5月中心地段戶外廣告\貴遵\貴黃\機(jī)場(chǎng)高速\項(xiàng)目東側(cè)長(zhǎng)嶺南路企業(yè)形象的樹立6月“蓉”、“筑”兩地媒體共話遠(yuǎn)大西南戰(zhàn)略項(xiàng)目形象的樹立5—6月地塊宣傳項(xiàng)目形象的樹立8月項(xiàng)目河道改造開工新聞發(fā)布會(huì)產(chǎn)品形象的樹立9月打造“中國(guó)綠色生態(tài)住宅”與全國(guó)工商聯(lián)簽定綠建戰(zhàn)略合作儀式項(xiàng)目VI系統(tǒng)的確定10月遠(yuǎn)大生態(tài)風(fēng)景—四大創(chuàng)新全面領(lǐng)跑城市生活2008年?duì)I銷推廣計(jì)劃貴陽項(xiàng)目營(yíng)銷工作計(jì)劃序號(hào)階段時(shí)間主要工作內(nèi)容工作目的實(shí)現(xiàn)途徑1前期準(zhǔn)備階段11.20~12.20銷售中心裝修項(xiàng)目銷售現(xiàn)場(chǎng)裝飾廣告設(shè)計(jì)公司/制作公司2銷售中心布置3銷售道具的制作5前期引導(dǎo)階段12.30市內(nèi)銷售中心開放產(chǎn)品展示報(bào)紙\網(wǎng)絡(luò)6

報(bào)紙710.1-11.1企業(yè)形象宣傳企業(yè)實(shí)力的宣傳戶外8報(bào)紙911.1-