房地產項目分析報告

目錄ContentsPART3—區(qū)域房地產市場分析PART1—宏觀環(huán)境分析PART2—區(qū)域綜述PART5—形象樹立及包裝PART4—營銷策略PART6—營銷計劃與執(zhí)行PART7—合作框架PART.1宏觀環(huán)境分析1.政策導向控制貸款調整利率提高首付銷量下滑價格松動需求受阻10年4月15日—19日期間先后打出了新一輪嚴厲遏制地產市場過熱的“組合拳”新“國十條”。此次調控力度之強，反應之快，實屬空前。而后，而后各地方地方細則出相繼臺更加印證了此次調控力度與決心。新“國十條”發(fā)布后，全國樓市均受其影響銷量急轉而下。以北京為例，商品住宅成交量，由4月份調控前的日均450套左右，迅速銳減到200套以下。部分地區(qū)價格明顯回落，“折扣”“優(yōu)惠”絡繹不絕。媒體炒作一、市場環(huán)境分析—宏觀環(huán)境近期國家房地產調控政策土地政策商品房政策金融政策財稅政策保障政策近期出臺的政策文件4月14日，國務院常務會議研究部署遏制部分城市房價過快上漲的政策措施簡稱新“國四條”4月15日，國土資源部公布2010年全國住房用地供應計劃4月17日，國務院辦公廳《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》簡稱“10號文”4月20日，住建部發(fā)布《關于進一步加強房地產市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》此次政策調控的特點調控范圍更廣調控尺度更細調控力度更狠1.土地政策時間政策文件區(qū)域政策要點政策目的4月15日國土資源部2010年住房用地供應計劃全國中小套型商品房計劃供地總量80431公頃，超過去年全國實際住房用地總量（76461公頃）促進市場長期供應4月17日國務院10號文全國增加居住用地的供應總量，要依法加快處置閑置房地產用地，對收回的閑置土地，要優(yōu)先安排用于普通住房建設保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%，并優(yōu)先保證供應調整住房供應結構將住房銷售價位、套數(shù)、套型面積、保障性住房配建比例以及開竣工時間、違約處罰條款等納入土地出讓合同確保供應結構的落實4月16日北京國土局土地招拍掛新規(guī)北京采用“綜合條件最優(yōu)者得”的綜合評標方式，試點采用“限房價、競地價”或“限地價，競政策性住房面積”的方式抑制非理性競價和地價房價過快增長縮小單宗商品住宅用地出讓規(guī)模，限制企業(yè)拿地規(guī)模防止囤地，增加有效供應2.商品房政策時間政策文件區(qū)域政策要點政策目的4月17日國務院10號文全國加快對普通商品住房的規(guī)劃、開工建設和預銷售審批加快商品住房入市的速度4月20日住建部《關于進一步加強房地產市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》全國實行購房實名制，認購后不得擅自更改購房者姓名打擊投資需求，抑制官員購房限定預售規(guī)模，不得分層、分單元辦理預售許可促使開發(fā)商加快推盤速度，分批、多次開盤失效預售款第三方監(jiān)管降低銷售欺詐的可能商品住房預售方案備案公示增加開發(fā)商的資金壓力，降低獲利預期強化預售商品住房交付和質量管理，積極推行商品住房工程質量分戶驗收制度促使開發(fā)商加強品質管理，摒棄暴利心態(tài)近期清理和整治所有在建商品住房項目并予以公示，責成未開盤項目限期公開銷售打擊捂盤惜售3.金融政策時間區(qū)域政策文件政策要點政策目的4月17日全國國務院【2010】10號文購買首套自住房且套型建筑面積在90平米以上的家庭，首付比例不低于30%二套房貸的首付最少50%實行嚴格的差別化利率政策，不再區(qū)分改善型需求投資需求對商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款打擊的重點對象更加明確，直指投機炒房等不合理的住房需求對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款；地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數(shù)禁止對民間炒房團放貸，遏制各種名目的炒房和投機性購房對土地閑置及炒地房企，銀行不得發(fā)放新項目貸款，證監(jiān)部門暫停其上市、再融資和重大資產重組加強對開發(fā)商融資的監(jiān)管，嚴禁開發(fā)商炒地4月16日北京北京銀監(jiān)局23號文北京的商業(yè)銀行從4月20日開始，嚴禁向非住宅項目發(fā)放個人住房按揭貸款，嚴防多頭貸款引發(fā)的套利和償付風險京城銀行禁向非住宅發(fā)放貸款，嚴打炒房客4.財稅政策時間區(qū)域政策文件政策要點政策目的4月17日全國國務院【2010】10號文要求稅務部門對定價過高、價格漲幅過快的房地產項目重點清算和稽查土地增值稅對一些房地產開發(fā)企業(yè)的炒地皮行為敲響警鐘要求財政和稅務部門加快制定引導個人合理住房消費和調節(jié)個人房產收益的稅收政策相關調控細則尚未出臺，但預示著未來將加大稅收政策對打擊投機行為的調節(jié)力度4月8日上海尚未被確認上海擬開征住房保有稅在征收辦法上，可能對存量房和增量房一并征收，但會從購房套數(shù)、戶型大小等方面來區(qū)別自住需求與投資需求，其中自住需求可免交保有稅稅率可能會以買房時合同價打7折后按1.2%－1.5%征收如果政策出臺，將增加持有房產的成本，對投機有一定的抑制作用4月20日重慶政策細則尚未公布重慶”房地產特別消費稅”方案獲批，“特別房產消費稅”將針對大戶型、非自住高檔住宅和多套住宅，但具體稅率如何仍在討論中為北京、上海等地出臺相關的“類物業(yè)稅”埋下伏筆，同時預示未來市場調控的力度將更大5.保障政策時間區(qū)域政策文件政策要點政策目的4月15日全國國土資源部確保2010年完成建設保障性住房300萬套（含廉租房和經濟適用房）保障房將按照單套面積60平方米、平均容積率1.5計算加大保障房建設、限定保障房建設套型，更具可操作性4月17日全國國務院【2010】10號文住房建設規(guī)劃中，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%；將住房銷售價位、套數(shù)、套型面積、保障性住房配建比例以及開竣工時間、違約處罰條款等納入土地出讓合同,確保中小套型住房供應結構比例嚴格按照有關規(guī)定落實到位明確住宅用地供應結構，增加中小套型和保障房用地的有效供應，并納入合同強調執(zhí)行政策松緊對比政策寬松期(08年下半年-09年下半年)政策緊縮期(09年下半年至今)綱領性文件國務院131號文件國四條，國辦10號文政策基調貫徹優(yōu)惠政策，刺激房市回暖防止泡沫擴大，遏制房價過快上漲土地政策鼓勵企業(yè)拿地土地首付款比例20%，全款繳納期限可自行約定對囤地炒地行為無明確界定和打擊措施改革土地招拍掛制度，限制企業(yè)拿高價地土地首付款比例提高到50%，分期繳納全部價款的期限不超過1年對囤地炒地企業(yè)限拿地、停融資、禁放貸商品房政策普通商品住房開發(fā)最低資本金比例從35%下調至20%90/70政策松綁78家非主業(yè)央企退市，行業(yè)門檻提高增加中小戶型普通住房供應量，限制大戶型需求釋放一次性公布預售房源及價格，打擊捂盤惜售和變相漲價金融政策央行連續(xù)5次下調存貸款利率，先后4次下調存款利率首次購房首付比例下調至20%，貸款利率可享受7折優(yōu)惠鼓勵信貸資金進入實體經濟差別化放貸——取消貸款優(yōu)惠，提高首套、2套房首付比例和利率，3套房暫停貸款收緊信貸環(huán)境，加強房地產信貸管理財稅政策首次購買90平方米及以下普通住房，契稅下調到1%；免征印花稅；二手房營業(yè)稅5改2二手房營業(yè)稅2改5強化土地增值稅的管理，研究開征物業(yè)稅簡評優(yōu)惠政策和天量信貸助推投資需求“井噴”、房價飛漲政策環(huán)境持續(xù)收緊，投資需求受到抑制，市場轉入觀望政策效果分析1、對購房者的影響

2、對土地市場的影響

3、對物業(yè)市場的影響1.對購房者的影響投資需求改善型需求首次購房需求投資回報率降低，需求釋放受到嚴重抑制忌憚于稅收等進一步政策的出臺，加速逃離高房價城市需求受到抑制，選擇觀望或者轉入其他城市釋放對大戶型產品的需求的釋放受到影響供應放量、房價下調的預期加劇，需求轉入觀望2.對土地市場的影響新政對土地市場的影響土地供應：中小戶型商品住房、政策房用地的供應量增加政府推地加快，土地開發(fā)升溫熱點地區(qū)高價土地延期入市土地交易市場前景差以及保障房的配建任務，使開發(fā)企業(yè)拿地意愿下滑容易引發(fā)土地“流標”，影響未來商品房的有效供應土地價格趨于理性，市場運行趨緩普通商品住房用地的供應將出現(xiàn)放量，但對市場的悲觀預期將降低開發(fā)企業(yè)的拿地意愿3、對各物業(yè)市場的影響——住宅市場新政對住宅市場的影響商品住宅政策房中小戶型普通住宅：供應規(guī)模有所上升，價格有所下行，觀望情緒讓成交量略受影響商務公寓：投資客大量逃離，成交量和價格都會出現(xiàn)大幅下行高端公寓與別墅：投資類物業(yè)滯銷，居住類物業(yè)的消化受一定的影響供應規(guī)模將持續(xù)得到提升，成交量也將有所走高投資物業(yè)的消化受到致命的打擊，觀望情緒的蔓延也將影響自住類物業(yè)的消化新政對商業(yè)市場的影響泡沫的傳導調控的傳導投資需求轉向商業(yè)市場價格上揚經營風險加大商業(yè)市場隱性泡沫放大金融政策調控向商業(yè)市場蔓延更嚴格的信貸政策和監(jiān)管機制更多的投資需求轉入商業(yè)市場釋放，將拉高商業(yè)市場的風險水平，引發(fā)信貸資源對商業(yè)地產進一步的緊縮4.對各物業(yè)市場的影響——商業(yè)市場

政策導向三套房貸松動上半年經濟回落調控政策會否松動有關“房地產市場調控有關政策可能取消”、“三套房貸放開”、“國資委授意央企拿地”等房地產市場熱點問題，中國住建部、銀監(jiān)會、國資委12日分別做出回應。針對近日部分網絡媒體稱“房地產市場調控有關政策可能取消”的報道，住房和城鄉(xiāng)建設部有關負責人12日表示，《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)〔2010〕10號）下發(fā)后，各地區(qū)、各部門要認真貫徹落實。央行貨幣政策委員會委員、國務院發(fā)展研究中心金融研究所所長夏斌告訴媒體，“中國經濟仍是相對穩(wěn)定的增長，從全球范圍來看這是一個高增長，因此，下半年不會出臺第二輪刺激政策，而是堅持調控方向不動搖，同時在政策執(zhí)行中注意靈活性和針對性。”小結此輪調控，力度空前且執(zhí)行堅決。對樓市影響巨大，但由于前一階段的旺市熱銷，大部分開發(fā)企業(yè)資金較為寬松，雖然銷量嚴重縮水，價格并無過大幅度的下挫。此時正值購房者與開發(fā)商的博弈階段，但隨著政府意愿的堅決與投資客群持幣待購情緒加重，預計進入第四季度，銷量下挫或將成為樓市的主旋律。二、市場現(xiàn)狀分析—后市預判1.成交量下滑整個上半年，一線城市房地產成交量較去年同期下降了52%；可見一線城市上半年成交量受新政影響明顯，低迷的成交量已無法支撐過高的房價。

上半年一線城市成交分析二線城市房地產成交價格較上一高峰時期價格，上漲了28.4%，新房成交數(shù)量與去年同期項目下降了31%；可見二線房地產對于政策的敏感程度要低于一線城市，對于政策的反映速度也在一線城市之后。

上半年二線城市成交分析2.結構調整面對人民幣升值導致的出口惡化、就業(yè)困難，房地產大萎縮對經濟的不利影響國家與5月7日出臺了民資“新36條”細則的出臺，則可能成為上述問題的“破題”之門。新36條”一方面解決了民間游資投資渠道問題，另一方面又將逐漸取代以往拉動經濟增長的主體產業(yè)，對于

一直綁架經濟的房地產而言無疑是利空的。民資投資渠道民資新36條3.通脹預期統(tǒng)計局8月15日公布，7月CPI同比上漲3.3％，為創(chuàng)下21個月來新高。從CPI顯示的數(shù)據(jù)來看，3.3的漲幅與2.25存款利率使得負利率時代變得更加明顯，通脹預期加劇。后市國家是否會將提高利率作為“補償性加息”或是提高存款準備金率結果很難判斷。4.開發(fā)企業(yè)現(xiàn)狀資金壓力庫存壓力政策壓力2010年40家上市房企發(fā)布的中期業(yè)績報告顯示，40家房地產上市公司的平均資產負債率為61.13%，負債率接近70%的有22家，占比高達55%，四大地產龍頭中，保利、萬科、金地、招商地產資產負債率分別高達76.77%、69.83%、69.85%和61.30%2008年下半年后開發(fā)商一直減少開工，緩慢推盤，項目建設進入滯緩期，至2009年底，經歷了一年的去庫存化之后，多數(shù)開發(fā)商新增供應不足，部分城市甚至無盤可賣，在這種情況下，加緊開發(fā)是必然的選擇。另外，隨新政實施，政府監(jiān)管部門對囤地打擊力度增大，加之前期拿地力度較大，此時也必然會加快開發(fā)?！罢袝r候希望做事，你就得配合。我們最擔心政府繼續(xù)拿出一堆東西，那一堆東西其中有一些準備使用‘核武器’，你干嘛非得讓政府把‘核武器’都用出來，你要從了，就不用把‘核武器’拿出來了?！?月12日華遠總裁任志強在博鰲房地產論壇上表示。，向臺下數(shù)百開發(fā)商發(fā)出呼吁：“我都從了，你們也從了吧?！?.市場現(xiàn)象—南方城市上海多家開發(fā)商“大手筆”降價

中房信集團最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，成交面積排名前5的樓盤都出現(xiàn)了價格“大跳水”。排名第一的中環(huán)1號以17645元/平方米的價格成交了236套房源，而該樓盤在7月成交的39套房源均價為19835元/平方米，6月成交的34套房源均價高達23160元/平方米。兩個月之內高達23.8%的跌幅或是該樓盤熱銷的主要原因。杭州打響“存就抵”促銷戰(zhàn)

7月18日開盤的保利東灣，截至8月16日已幾乎售罄，281套房源僅剩兩套可售。其中，279套成交房源平均售價為12432元/平方米，該房價相比該樓盤6月14日的成交均價18544元/平方米已下降近20%。購房者幾乎都是沖著公司“存5萬抵25萬”的超大優(yōu)惠去的。

8月8日，位于杭州之江的高爾夫景觀公寓，新帝朗郡推出10套特惠房源，也進行“存5萬抵30萬”的優(yōu)惠，相較之前在售均價18000元/平方米，實際折扣接近92折。銷量變化受4月15至19日政府對樓市調控影響，北京市場成交量大幅下滑，從4月109.14萬平米陡降至5月份的32.94萬平米，截止至7月銷售面積有所回升但成交價格明顯下降。單位：萬平米109.1464.36市場現(xiàn)象—北方城市北京住宅市場1—7月成交面積以北京為例自4月中旬調控以來，繼市場成交量大幅下滑之后，成交均價同樣出現(xiàn)明顯下滑，7月份成交均價為17045元/平米，較4月份成交均價每平米跌落3000元左右。2010年7月2055217045北京住宅市場1—7月成交均價單位：元/平米價格變化市場現(xiàn)象—北方城市以北京為例小結政府決心開發(fā)商壓力市場現(xiàn)狀置業(yè)者心態(tài)對于此輪樓市調控堅決執(zhí)行不動搖存量與資金壓力動搖開發(fā)商惜價信心成交量嚴重縮水打折促銷風日益盛行投資客群受阻剛性需求選擇持幣觀望

從當下的宏觀環(huán)境來看，房地產正經歷著一次“惡夢”，但無論調控與否，人們對房屋必然是有需求的，只是熱情程度有所不同。不同的區(qū)域、不同項目受到的影響程度也不一樣。營口市場…...PART.2區(qū)域綜述營口開發(fā)區(qū)位于遼東半島中部的渤海之濱，坐落在營口市南端50公里，北距沈陽210公里，南距大連170公里。位于北緯40°151’至40°20’,東經122°8’至122°15’之間。營口開發(fā)區(qū)（鲅魚圈區(qū)）總面積268平方公里，被譽為21世紀最具潛力的沿海城市之一。

一、區(qū)域界定

海東街道

辦事處駐向陽社區(qū)，人口1.98萬人，面積9.47平方千米，轄7個社區(qū)居委會：向陽、泰山、白云、長江、曙光、宏柳、明珠。

望海街道辦事處駐芹菜洼，人口0.65萬人，面積16.43平方千米，轄4個村委會：望海農、望海漁、小懂屯、芹菜洼。目前開發(fā)區(qū)下轄熊岳、紅旗、蘆屯三鎮(zhèn)和紅海、海東、海星、望海四個辦事處，33個社區(qū)居民委員會，50個自然村，現(xiàn)有人口30.1萬人。

二、區(qū)域行政劃分海星街道

辦事處駐站前，人口7.52萬人，面積28.35平方千米，轄10個社區(qū)居委會：天山、閩江、淮河、站前、新港、海星、神井、彩霞、銀河、濱海；1個村委會：大董屯。

紅海街道

辦事處駐西紅海，人口:1.64萬人，面積:1.12平方千米，轄1個社區(qū)居委會：新興；5個村委會：西紅海、東紅海、號房、二道河、紅海漁。

三、區(qū)域歷史沿革營口開發(fā)區(qū)的前身是原蓋縣鲅魚圈鄉(xiāng)。1984年5月——經國務院批準設立營口市鲅魚圈區(qū)。

1988年3月——遼寧省委和省政府確定在鲅魚圈區(qū)興建營口出口加工區(qū)，列為遼寧對外開放三個示范區(qū)之一。

1990年8月——經聯(lián)合國開發(fā)計劃署營口考察團建議，由營口出口加工區(qū)更名為營口新經濟區(qū)。

1992年10月——國務院批準設立為國家級經濟技術開發(fā)區(qū)。

1998年11月——按照省委和省政府的要求，明確了鲅魚圈區(qū)政府的主要職能是為開發(fā)區(qū)和港口建設提供社會保障和服務。

2004年1月——國務院批準調整鲅魚圈區(qū)的行政區(qū)劃，將原蓋州市的熊岳、紅旗、蘆屯三鎮(zhèn)成建制劃入鲅魚圈區(qū)。

氣候特點鲅魚圈瀕臨渤海，屬溫帶海洋性季風氣候，海岸線長25公里。這里四季分明，氣候溫和，降水適中，光照充足，年平均氣溫為9.8℃，氣候條件比較優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美，適于居住。

自然資源鲅魚圈及周邊地區(qū)已探明的金屬和非金屬礦藏有32種，其中金屬礦有金、銀、銅、鐵、鋁、鋅等，非金屬礦有菱鎂、硼、滑石、硅等，天然礦泉水日涌水量500多噸，熊岳等地的地熱水藏量豐富；鲅魚圈盛產海鹽，沿海鹽田年產海鹽80萬噸，、水果、水稻、海淡水產品、中草藥材、山羊絨和柞蠶絲，其中年產優(yōu)質水稻40多萬噸、各種優(yōu)質水果50萬噸、年產海蟄和對蝦等水產品40余萬噸，是遼寧省山羊絨和柞蠶絲出口基地。

四、自然環(huán)境和資源狀況

境內路運陸路交通便捷哈（爾濱）—大（連）鐵路、哈（爾濱）—大（連）公路、沈（陽）—大（連）高速公路并行縱貫南北，經北京至沈陽高速公路5個半小時可達北京。據(jù)悉，設計時速每小時200—350公里的哈爾濱至大連高速鐵路明年可望開工建設，在營口設有兩個站點；在90分鐘車程內分別可抵達沈陽、大連、鞍山、撫順、本溪、錦州、盤錦、遼陽、鐵嶺等9個地級城市。

境內水運水路交通成熟東北第二大港—營口港，坐落在開發(fā)區(qū)內，現(xiàn)有泊位29個，萬噸以上泊位17個，目前已同世界上40多個國家和地區(qū)140多個港口實現(xiàn)通航，每周還與韓國仁川互通客貨班輪

。2006年港口吞吐量達到9500萬噸，進入全國十大港口行列。

五、交通狀況一、出口加工業(yè)目前，鲅魚圈（營口開發(fā)區(qū)）初步形成了以非公有制經濟為主體、以出口創(chuàng)匯為標志、以臨港產業(yè)為特色的外向型臨港經濟格局。全區(qū)非公有制法人企業(yè)達到1496戶，占全區(qū)法人企業(yè)總數(shù)的84.2%。產值達到123億元，占全區(qū)法人企業(yè)總產值82.5%，產值超億元的企業(yè)達到20家，從業(yè)人員達到5.3萬人，占全區(qū)從業(yè)人員總數(shù)的84.1%。生產性外商投資企業(yè)達到119戶，產值達到76.7億元。2004年實現(xiàn)外貿出口4.05億美元，產品主要出口韓國、日本、東南亞及歐美等國家和地區(qū)。

二、電力行業(yè)

建在區(qū)內的設計發(fā)電能力180萬千瓦的華能營口電廠，一期工程兩臺30萬千瓦燃煤機組已并網發(fā)電，二期工程兩臺60萬千瓦機組已于2004年開工建設。華能營口電廠最終發(fā)電能力將達到180萬千瓦，可為開發(fā)區(qū)及遼寧地區(qū)提供強大的動力供應和高質量的供電保障。

六、區(qū)域產業(yè)情況

三、旅游業(yè)鲅魚圈區(qū)旅游全區(qū)海岸線長25公里，青龍山森林公園、亞洲植物標本園、望兒山、烽火臺、仙人島、金沙灘海濱浴場等景觀，構成了山、海、林、泉交相輝映的海濱旅游度假勝地。四、農業(yè)

區(qū)域內農業(yè)發(fā)展良好，蘆屯鎮(zhèn)的“平安”大李子己申報國家工商局注冊為“平安”商標。自83年培育“平安”大李子品種后，又陸續(xù)引進早熟品種大石早生晚熟品種、“女神斯坦雷梅”等。

紅旗鎮(zhèn)在2000年經遼寧省生態(tài)環(huán)保所對基地環(huán)境內的空氣、水、土壤進行檢測合格，并對產品進行檢驗，經中國綠色食品發(fā)展中心認證并己被批準為萬畝綠色食品，巨峰、晚紅葡萄生產基地，并注冊“望兒山”牌商標。

區(qū)域產業(yè)情況

鲅魚圈基礎設施累計投資超過238.6億元人民幣，區(qū)內工貿商住區(qū)內主干道路和配套設施已形成規(guī)模。與港口相配套的海關、出入境檢驗檢疫部門和外輪代理、理貨、供應等服務機構一應俱全，并擁有完備的金融、保險、郵政、通信等服務設施。開發(fā)區(qū)已與28個國家和地區(qū)進行了合資合作，利用外資累計6.1億美元，現(xiàn)有外資企業(yè)580家，已投產運營的工業(yè)企業(yè)有119家。東北第二大港口營口港就坐落在營口開發(fā)區(qū)。

目前，鲅魚圈的外商投資者主要來自美國、日本、韓國、加拿大、澳大利亞、新加坡、泰國、德國、奧地利、比利時、英國、西薩摩亞、印度、俄羅斯、墨西哥、新西蘭、毛里求斯、巴布亞新、幾內亞、香港、澳門、臺灣等國家和地區(qū)。外商投資的主要行業(yè)有以水產養(yǎng)殖業(yè)加工為主的農業(yè);以服裝加工、耐火材料、木材加工日用品生產為主的工業(yè)；以工程裝修為主的建筑業(yè)；以賓館、酒樓、海濱游樂業(yè)和房地產開發(fā)為主的第三產業(yè)等，外商投資的領域還在不斷的擴大。

七、經濟狀況

以遼寧省中部城市群和東北暨內蒙古東部地區(qū)為腹地基礎，充分利用的地理位置、優(yōu)越的交通條件和雄厚的腹地基礎，借助國外的資金、技術和市場，配合營口港二期工程、華能營口電廠、蘆屯火車站擴建等項目的建設，興辦技術密集、精深加工、高附加值、出口創(chuàng)匯型的新興產業(yè)，使之成為遼東半島及至東北地區(qū)吸引外資，引進和消化國外先進技術、發(fā)展國際金融、擴大對外貿易、培養(yǎng)人才、傳遞信息的重要基地。

鲅魚圈總體發(fā)展思路：

八、發(fā)展方向鲅魚圈區(qū)發(fā)展規(guī)劃鲅魚圈區(qū)“十二·五”總體規(guī)劃鲅魚圈區(qū)要在“十二·五”時期，真正成為營口區(qū)域發(fā)展的主要支撐和遼寧沿海經濟帶發(fā)展的重要增長極，建設成為遼寧對外開放的先導區(qū)、新型工業(yè)化項目的集聚區(qū)、港口城市經濟的示范區(qū)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的先行區(qū)、商貿旅游業(yè)發(fā)展的黃金區(qū)。立足“建設現(xiàn)代化、生態(tài)化港口城市”的目標，高起點規(guī)劃、高質量建設、高水平管理，不斷提升城市品位，打造城市品牌，全面提升開發(fā)區(qū)的對外吸引力和影響力。加快“五區(qū)、三帶、四廊、兩園”建設。五區(qū)，就是現(xiàn)有主城區(qū)、南部新城區(qū)、熊岳區(qū)域、蘆屯紅旗區(qū)域和北部望海新區(qū)；三帶，就是西部海濱旅游帶、中部城市旅游帶和東部特色旅游帶；四廊，就是熊岳河、二道河、紅海河、沙河四條生態(tài)走廊。兩園，就是臨港和濱海兩大工業(yè)園區(qū)?！笆弧の濉逼陂g，要加快開發(fā)建設，確保再樹新形象。鲅魚圈區(qū)域的地理條件、經濟優(yōu)勢、開發(fā)潛能和投資環(huán)境，都印證了此區(qū)域是一個具有高潛力經濟開發(fā)區(qū)。但部分地區(qū)生活配套設施成熟度較弱也是此區(qū)域發(fā)展的一處短板。小結PART.3區(qū)域房地產市場分析1.區(qū)域房地產發(fā)展歷程—趨勢

一、起始階段:

2007年以前,鲅魚圈房地產市場低迷,價格在2000元/㎡左右,最低價格可達到1500元/㎡.項目也基

本上集中在老城區(qū),新城區(qū)曾經是一片葡萄園.

政府為了刺激樓市的發(fā)展,推出了兩項優(yōu)惠政策:1、凡購房者每平米優(yōu)惠400元,公務員優(yōu)惠600元.本項優(yōu)惠資金由政府出資一半,開發(fā)商出資一半.2、凡購房總款滿20萬者可落戶本地.

二、萌芽階段:

2008年政府出臺了雙項利好政策1、沈陽經濟帶發(fā)展戰(zhàn)略2、遼寧沿海城市發(fā)展規(guī)劃

在此情況下,當?shù)卣泊罅Πl(fā)展各種產業(yè),尤其是旅游業(yè).在一些列的扶持政策以及良好機遇的沖擊下,現(xiàn)本區(qū)域以彰顯出其初步的樓市活力.2008年知名地產商金泰集團入主營口,開發(fā)了金泰城,金泰酒店等項目,無疑會帶動周邊整體房地產市場的發(fā)展.

區(qū)域房地產發(fā)展歷程—產品2004年，鲅魚圈的房地產業(yè)只是一個起步的雛形階段，產品形態(tài)只有多層。2007年以后，產品形態(tài)出現(xiàn)了高層以及小高層。截止到目前，鲅魚圈的產品形態(tài)已經趨于豐富，與一、二線城市接軌，洋房、疊拼、LOFT等多種產品形態(tài)陸續(xù)上市，發(fā)展速度非常之快。

就區(qū)域市場的成交情況來看，鲅魚圈在2007年房價增長較快，2008年房價漲幅減緩，但房價總體趨勢仍處于上漲勢態(tài)。在住宅商品房市場，2004、2005年全區(qū)均價為1200到1500元/平方米，到2007年均價已達2500元/平方米；目前均價已達3500元/平方米左右；2009年由于鲅魚圈政府的大力扶助及大量東北人群在這里置業(yè)投資，房地產市場價格、銷售率也達到了空前的增長幅度，與2004、2005年相比漲幅達到了2到3倍。

區(qū)域房地產發(fā)展歷程—價格區(qū)域房地產行業(yè)從05年之后快速發(fā)展，無論產品的品質還是開發(fā)理念都有了很大的提升，隨著后續(xù)樓市日益火熱，投資投機需求漸漸成為主流，增長過快，泡沫產生就成了透支未來市場的一大隱患。小結自從2009年7月以來，遼寧沿海經濟帶上升至國家級經濟戰(zhàn)略以來，沿線樓市明顯升溫。今年4月，“沈陽經濟區(qū)”國家戰(zhàn)略的正式啟動，再度給遼沈樓市造成了良好的市場預期。而鲅魚圈區(qū)域正好屬于雙重利好政策疊加區(qū)。

一、國家發(fā)改委批復“沈陽經濟區(qū)”為國家新型工業(yè)化綜合配套改革試驗區(qū)。

二、遼寧沿海經濟帶發(fā)展規(guī)劃

雙重政策的疊加，使得鲅魚圈地區(qū)掀起了一陣投資的熱潮。鲅魚圈有鞍鋼作為產業(yè)支柱，2008年金泰地產等大型房企入主此區(qū)域，投資建設集住宅、商業(yè)酒店、等大型綜合體項目，同時也拉伸了周邊其他項目的升值潛力。2.房地產業(yè)投資狀況

鲅魚圈地區(qū)住宅產品現(xiàn)階段仍然以板樓為主，區(qū)域共計50處左右的樓盤，涵蓋產品為多層板樓、高層板樓、以及少量的聯(lián)排、獨棟別墅。其中板樓約占產品總體的90%以上。另外，金泰地產在此投資數(shù)億的金泰城也備受關注，像這樣集門市、寫字樓、公寓、酒店于一體的大型商業(yè)綜合體項目在此區(qū)域并不多見，但這也正說明了知名開發(fā)商對市場前瞻性的把控能力。3.總體產品結構

項目名稱開發(fā)商物業(yè)位置物業(yè)類別銷售均價（元/平米）月均銷量（套）主力戶型客群福地山水文園營口翔峰置業(yè)有限公司平安大街與閩江大街交匯處北板樓400010套80-100㎡兩、三居本地、黑、吉養(yǎng)老居多東城怡景金偉御都營口金偉房地產開發(fā)有限公司青龍山公園東南處板樓450010套70㎡左右兩居黑、吉、大連占75%左右平安家園營口新遠成大房地產開發(fā)有限公司長江路南青龍山公園對面板樓3700100套80-90㎡兩居黑、吉、遼、大連、本地東城怡景2期營口經濟開發(fā)區(qū)三豐房地產開發(fā)有限公司青龍山公園對面板樓360040套-50套80㎡左右兩居大連、黑、本地富吉家園遼寧富吉實業(yè)有限公司長江路中段青龍山公園東側多層、板樓、洋房400030-40套80-90㎡兩居黑、吉、大連、本地譽龍華府（麗景鴻金苑）營口譽龍房地產開發(fā)有限公司青龍山公園南廣場西側板樓5000未賣80-100㎡兩居東三省、大連、本地4.市場供應情況在售及待售項目

項目名稱開發(fā)商物業(yè)位置物業(yè)類別銷售均價（元/平米）月均銷量（套）主力戶型客群凱賓國際營口中世房地產開發(fā)有限公司遼東灣大街與長江路交匯處公寓500010套70㎡左右兩居黑、大連、沈陽、本地陽光.世紀城營口勇敢房地產開發(fā)有限公司遼東灣大街與閩江路交叉口東北板樓450015套85-91㎡兩居外地30%，70%當?shù)亟鸬馗Ｔ啡A譽地產平安大街與蝴蝶泉路交通崗東行500米六層板樓、小高層420040-50套85-100㎡兩居外地50%，50%當?shù)佚埜刍▓@營口港房地產開發(fā)有限公司遼東灣大街南端躍層、高板一期3800二期430010套75-108㎡兩居外地50%，50%當?shù)貢汩T第營口灣畔房地產房地產開發(fā)有限公司營口開發(fā)區(qū)第一高中對面板樓430050套左右75-96㎡兩居外地50%遠興家園營口經濟開發(fā)區(qū)遠興實業(yè)有限公司平安大街紅海河南100米路東板樓420010天60戶交定金77-96㎡兩居70%的外地交定金在售及待售項目

項目名稱開發(fā)商物業(yè)位置物業(yè)類別銷售均價（元/平米）月均銷量（套）主力戶型客群濱海新城新泰置業(yè)房地產開發(fā)有限公司熊岳鎮(zhèn)政府旁火山大街東六層板樓、小高層2900-3300暫未對外銷售68-88㎡兩居一期主要針對東北電器員工金泰城遼寧金泰房地產開發(fā)公司月亮湖公園南，遼東灣大街東側板樓5500200套130-150㎡三居哈爾濱，沈陽，大連約占60%金沙灘瀾灣中房集團山海大道西側板樓7000未售40-90㎡公寓投資客居多，外地區(qū)具有實力的生意人亞龍灣一號米高置業(yè)遼東灣大街與日月大道交匯處板樓490060套左右79-98㎡兩居哈爾濱，沈陽，大連約占60%勝景-洪海河營口僑光地產遼東灣大街東側板樓420010套左右70—90㎡兩居黑龍江，吉林大連沈陽能占到60-70%御景灣錢塘江地產遼東灣大街東側紅海河南岸板樓53006.7套99-125㎡兩居本地占到50%在售及待售項目

項目名稱開發(fā)商物業(yè)位置物業(yè)類別銷售均價（元/平米）月均銷量（套）主力戶型客群翔峰國際花園營口翔峰置業(yè)有限公司日月大道北側板樓530020套80-90的兩居本地占到60%月湖海岸華源房地產月良湖公園南側獨棟別墅160001套290-430平米鞍山有一部分客群鴻基海岸鴻基地產遼東灣大街與蝴蝶泉路交匯處板樓490070套100平米的兩居本地占50%鴻基國際鴻基地產開發(fā)區(qū)中心醫(yī)院南側板樓440015套100平米的兩居本地占50%紅旺家園營口聯(lián)宇地產山海廣場附近板樓425020套120平米的的三局本地的很少，大都是營口，大連，和沈陽的蘋果社區(qū)營口翔宏置業(yè)房地產海平路與青龍山大街交匯處板樓400015套80平方米到95平方米的兩居本地的很少，大都是營口，大連，和沈陽的在售及待售項目

項目名稱開發(fā)商物業(yè)位置物業(yè)類別銷售均價（元/平米）月均銷量（套）主力戶型客群MOMA峰匯營口匯明房地產新區(qū)政府對面板樓670020套120平方米的三居黑龍江，吉林大連沈陽能占到60-70%華海城華海集團新區(qū)和政府南500米板樓4900開盤預計銷售200套106平方米的兩居黑龍江，吉林大連沈陽能占到60-70%金燦花園二期金燦房地產熊岳鎮(zhèn)火山村花園洋房330030套90平方米的兩居哈爾濱，沈陽，大連約占60%御水碧園金燦房地產熊岳鎮(zhèn)望兒村南2.5公里別墅未定未銷售未定未知恒基學府花園恒基實業(yè)熊岳鎮(zhèn)板樓2780未知55-94平方米居多黑龍江，吉林大連沈陽能占到60-70%湖海假日紅運集團月亮湖公園對面板樓未定未定未定黑龍江，吉林大連沈陽能占到60-70%在售及待售項目

項目名稱開發(fā)商物業(yè)位置物業(yè)類別銷售均價（元/平米）月均銷量（套）主力戶型客群山海新城萬豐實業(yè)熊岳河南板樓290020套70-100平方米的兩居本地的很少，大都是營口，大連，和沈陽的金和家園賀祥房地產熊岳板樓300015套76平方米的兩居吉林、大連、大慶、沈陽、本地錦繡華庭金長城實業(yè)有限公司熊岳三線高中東板樓300030套100平方米的兩居吉林、大連、大慶、沈陽、本地金地佳苑營口金地實業(yè)公司

板樓310020套75-88平方米的兩居黑龍江，吉林大連沈陽能占到60-70%碧霞馨苑營口市經濟技術開發(fā)區(qū)明虹房地產開發(fā)有限公司鲅魚圈長江路與錢塘江街交匯處板樓380030套90平米兩居本地和周邊（黑龍江、沈陽、大連）各占一半萬豐公寓萬豐實業(yè)有限公司黃河路、交通隊東100米高層板樓320020套88平米兩居；132平米三居本地，黑、吉4/6在售及待售項目

項目名稱開發(fā)商物業(yè)位置物業(yè)類別銷售均價（元/平米）月均銷量（套）主力戶型客群錦繡園鲅魚圈區(qū)海星房地產開發(fā)有限公司錢塘江路大連漁港南行200米7層板樓385020套80平米兩居

30%本地客群,其余黑、吉、沈陽，其中黑龍江居多昌宇星河灣營口昌宇建設集團有限公司

高板未定未知未知未知東信桃花源營口東信房地產開發(fā)有限公司鲅魚圈桃花潭路9-17層高板360050套左右82-87平米兩居本地客群占20%-30%,其余黑、吉、沈陽，其中黑龍江居多紅旗家園遼寧惠誠房屋開發(fā)有限公司日月大道東段，紅旗鎮(zhèn)政府西行100米多層、小高層300060套左右80-90兩居黑，本地居多清華園3期營口宏晟實業(yè)房地產開發(fā)有限公司遠大購物廣場斜對面板樓430010套100左右兩居黑，本地金水康橋奕豐地產平安大街與蝴蝶泉路交匯板樓390030套88-99平米的兩居在售及待售項目

項目名稱開發(fā)商物業(yè)位置物業(yè)類別銷售均價（元/平米）月均銷量（套）主力戶型客群山水人家遼寧新遠房地產開發(fā)有限公司平安大道東、淮河路南多層（躍層）、高層價格未定未開盤84-96的兩居和三居遼寧為主，如大連、沈陽、鞍山天賜家園天賜地產閩江路多層430030套89平米兩居黑龍江,沈陽,大連客群居多華御溫泉名閣方達地產熊岳溫泉鎮(zhèn)鐵東街花園洋房，小高層450050套左右90-110平米的兩居鞍山，大連，沈陽，營口，哈爾濱華御水岸名居方達地產熊岳溫泉鎮(zhèn)鐵東街獨棟，聯(lián)排別墅7800-980010套168-300平米本地為主乾豐祥水灣乾豐置業(yè)熊岳鎮(zhèn)溫泉路獨棟、聯(lián)排、公寓公寓6000起價，別墅7200起兩三套230-320平方主要以大連、沈陽、鞍山和當?shù)乜腿褐心虾ｖ卧分写髮崢I(yè)熊岳鎮(zhèn)長征街板樓2400-280050套左右98平米的兩居

在售及待售項目

項目名稱開發(fā)商物業(yè)位置物業(yè)類別銷售均價（元/平米）月均銷量（套）主力戶型客群恒基河畔花園營口恒基實業(yè)平安大街西側，南鄰洪海河板樓430020套左右90平米兩居本地約占30%其余來自黑龍江，大連，沈陽恒祥灣富貴園營口恒基實業(yè)平安大街南段板樓460090套80-120平米本地居多，在60%以上河海龍灣華夏天通熊岳溫泉度假村別墅8000-10000未售235-280平米營口，鞍山，大連，哈爾濱群星國際新城群星房地產洪海河與平安大街交匯處板塔結合400080套左右80-90平米的兩居本地占到60%水岸尚品誠信房地產洪海河南，平安大街西側板樓420045套108平米的兩居大連，沈陽，營口遼海中鹽新城中鹽國稅局東側，日月大道板樓450010套80平米兩居客群本地占到大概30%，其余來自沈陽，營口，沈陽在售及待售項目2008年至今共計總開發(fā)建筑面積約為1525萬平方米，約為18萬套。未來一年內待售項目及在售項目后期供應建筑面積約為608萬平方米，約為6.3萬套。區(qū)域供應情況5.土地開發(fā)狀況老城區(qū)與新城區(qū)：開發(fā)樓盤較多，后續(xù)土地供應充足。例如：山海廣場西南側地塊（營口灣畔房地產開發(fā)有限公司）

月亮湖南段地塊（華源地產）

熊岳與雙臺子各有一處地塊（華海集團）

海平路地塊（紅運集團）熊岳鎮(zhèn)：開發(fā)樓盤較少，存有大量未開發(fā)土地

由于新、老城區(qū)項目密集，未來的幾年里，熊岳鎮(zhèn)的一些土地必然會被開發(fā)，

尤其山海大道、與望兒山大街道路兩旁土地資源更為豐富。6.總體供求關系

對于鲅魚圈地區(qū)，現(xiàn)階段的總體供應狀況是供給大于需求，拿整體市場來說，鲅魚圈區(qū)域的房地產發(fā)展狀況屬于萌芽階段，一些輔助產業(yè)發(fā)展并不完善，但是也正說明其發(fā)展?jié)摿λ?，?jù)焦點地產網內部高管介紹，雖然各家樓盤月銷量狀況良好，但是也存在著清盤率不高的特點，多個項目存有尾盤。近一年來，本區(qū)域價格上漲700元/㎡，由于雙重發(fā)展政策的扶持，使得從去年開始鲅魚圈地區(qū)的投資狀況呈現(xiàn)上揚發(fā)展態(tài)勢，但是這只是個起步階段，大量資源有待開發(fā)，區(qū)域配套也并不完善，熊岳鎮(zhèn)附近也存有較多土地，較為可觀的是，哈大高鐵將于2011年全線通車，這無疑會成為一大投資亮點。未來的鲅魚圈，以鋼廠、電廠、港口資源相結合的方式作為產業(yè)支柱，同時在此基礎之上，大力發(fā)展旅游業(yè)。在不久的將來，定會吸引大批的外省投資客群，帶動房地產產業(yè)的蓬勃發(fā)展，將會使樓市形成一種供不應求的良好狀況。從目前市場的供應情況來看，市場供量相當巨大，產品同質化客群重疊與產品同質化都非常嚴重，隨著調控影響日益顯現(xiàn)，后市競爭將更加激烈，對開發(fā)企業(yè)而言形勢并不樂觀。小結7、總體價格水平按照鲅魚圈區(qū)域的地理情況及經濟發(fā)展狀況，此區(qū)域價格結構可分為三個層次，從北到南、可將它依次劃分為老城區(qū)、新城區(qū)以及熊岳鎮(zhèn)三大地段。老城區(qū)新城區(qū)熊岳鎮(zhèn)此地段屬于老項目集中地，價位：3600-4900元/㎡均價：4000元/㎡此地段屬于新項目集中區(qū)域價位：3680-7000元/㎡均價：4500元/㎡此地段為配套不成熟區(qū)域。價位：2600-3400元/㎡均價：3000元/㎡

一、按區(qū)域可將鲅魚圈客群可分為兩類：1本地客群2東北三省客群以及其他客群（黑、吉、遼）

二、

按照消費結構可將鲅魚圈分為三級1新城區(qū)以外地客群為主，特別是黑龍江、大連客群居多2老城區(qū)本地客群和外地客群比例基本持平3熊岳鎮(zhèn)以本地客群為主，部分外地客群

綜合分析：新城區(qū)價格較高，營口本地消費水平有限，消費者望而卻步，但較大的升值潛力卻吸引了大量外省投資客的眼球。老城區(qū)價位適中，升值空間有限，本地與外省客群各占有一定比例，熊岳鎮(zhèn)價格低廉，投資潛力暗淡，基本上以本地客群為主?？陀^的說，鲅魚圈以及營口周邊區(qū)域的消費能力相對于黑龍江、大連、沈陽等地還存在著一定的差距。8、客群分析—客群結構鲅魚圈新城：外省客群50%本省客群35%本區(qū)客群15%本區(qū)主要以鲅魚圈為主，老城區(qū)多為改善性住房，新城區(qū)以投資性住房為主本省主要以大連、沈陽、鞍山為主外地主要以黑龍江、吉林、內蒙古、少量海南和北京投資客8、客群分析—客群細分鲅魚圈老城：外省客群30%本省客群40%本區(qū)客群30%外省客群10%本省客群30%本區(qū)客群60%

熊岳鎮(zhèn)：（普通住宅）本區(qū)主要以熊岳古鎮(zhèn)的人群為主本省的客群也主要以鲅魚圈、蓋州等地緣性客群為主外省主要以黑龍江、吉林這些寒冷地區(qū)為主外省客群占40%本省客群占60%本省主要由鲅魚圈及熊岳的財富階層和大連、沈陽、鞍山兩大部分組成外省以黑龍江居多，少數(shù)來自吉林和哈爾濱熊岳溫泉鎮(zhèn)：（別墅）8、客群分析—客群細分1.國十條2.外地人購房受限,外地人首套住房首付需50%以上,二套住房需提供當?shù)氐募{稅證明.3.房產交易會期間,購房可享受每平方米400元的優(yōu)惠,公務員可享受600元的優(yōu)惠(2008年刺激房產的重要政策)4.購房總價款達到20萬以上可落戶本地.9、區(qū)域相關政策哈大高鐵增值投資潛力

哈大鐵路客運專線是國家“十一五”規(guī)劃的重點建設工程項目之一，納入國家《中長期鐵路網規(guī)劃》，哈大客運專線已于2007年8月23日正式開工建設，預計2011年年底將會全線通車。哈大客運專線設計時速可達350公里以上，能成為中國的一條名副其實的“高速鐵路”。屆時，沈陽至大連將由現(xiàn)在的運行4個小時到達，縮短至一個小時到達。哈爾濱至大連將由現(xiàn)在的運行9個小時到達，縮短至三個小時到達。2形成四大資源聯(lián)動的區(qū)域優(yōu)勢

所謂鲅魚圈四大資源優(yōu)勢是指港口優(yōu)勢、資源優(yōu)勢、旅游優(yōu)勢、電力優(yōu)勢。營口港是我國北方地區(qū)最近的深水不凍港，也是東北第二大港，非金屬礦產品運量居全國各港之首。華能營口電廠，可為開發(fā)區(qū)及遼寧地區(qū)提供強大的動力供應和高質量的供電保障。全區(qū)海岸線長25公里，青龍山森林公園、亞洲植物標本園、望兒山、烽火臺、金沙灘海濱浴場/月亮湖、山海廣場等景觀，構成了山、海、林、泉交相輝映的海濱旅游度假勝地。故此，未來鲅魚圈的發(fā)展?jié)摿薮螅瑢⑽罅客顿Y客紛紛入資。雙重政策帶來無限發(fā)展前景沈陽作為國家發(fā)改委批復的國家新型工業(yè)化綜合配套改革試驗區(qū),即”沈陽經濟區(qū)”,鲅魚圈置身其中.另一項國家戰(zhàn)略即國務院于2009年7月1日正式批復的《遼寧沿海經濟帶發(fā)展規(guī)劃》，即“五點一線”的發(fā)展戰(zhàn)略。鲅魚圈成為兩大國家級戰(zhàn)略唯一疊加區(qū)域。展望未來,鲅魚圈旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展以及交通的便利,并配合多種資源的開發(fā),必將提升房地產行業(yè)的成熟速度以及升值的空間.

10、未來趨勢區(qū)域內房地產核心價值體現(xiàn)升值潛力濱海城市交通環(huán)境港口優(yōu)勢先進設計商政氛圍

1.大連：大連位于中國東北遼東半島最南端，西北瀕臨渤海，東南面向黃海。是中國的副省級城市、計劃單列市，也是全國14個沿海開放城市之一；是中國遼寧省的一個重要沿海港口城市，省內第二大城市，是中國東北主要的對外門戶；也是東北亞重要的國際航運中心、國際物流中心、區(qū)域性金融中心。一般來遼寧置業(yè)的外地人主要會首選大連，鲅魚圈相比大連來說，價格優(yōu)勢比較明顯的。2.蓋州：蓋州市地處大連、鲅魚圈、營口三港腹地，獨具一市連三港的水路之便，海岸線長達45公里，營口市鲅魚圈經濟開發(fā)區(qū)及鲅魚圈港坐落在懷抱之中；哈大公路、中長鐵路、沈大高速公路縱貫南北，蓋州農產品資源豐富，農、林、牧、副、漁各業(yè)興旺發(fā)達，素有“北方大農業(yè)縮影”之稱。蓋州工業(yè)基礎雄厚，門類比較齊全，已形成機械、輕紡、冶金、化工、建材、造紙、黃金生產等工業(yè)體系。蓋州公共設施和城市功能日臻完善，交通網絡四通八達，郵電通訊高效便捷，水電充足，廣播電視、醫(yī)療保健、餐飲娛樂一應俱全。3.西市區(qū)：營口市西市區(qū)位于遼河出?？?，是營口市區(qū)的發(fā)祥地，處于營口老港和鲅魚圈新港之間，與環(huán)渤海各城市有著天然的聯(lián)系，是沈大黃金經濟帶的中部的一個重要城區(qū)，交通發(fā)達。西市區(qū)經濟發(fā)達，工業(yè)門類齊全，經濟結構合理。已經形成輕工針織、機械和金屬制品、建筑材料、石油化工、電子信息等五大支柱產業(yè)。有較多規(guī)模的四通一平的工業(yè)園區(qū);區(qū)內有大片可開發(fā)利用的土地和沿海灘涂，建筑材料可就地取材；外商企業(yè)用地和成片開發(fā)土地費用較低,土地使用權出讓金可一次交付或分期交付。優(yōu)惠的政策和成熟的發(fā)展給西市區(qū)的發(fā)展帶來了很大的幫助。11、競爭環(huán)境分析—外部11、競爭環(huán)境分析—內部目前根據(jù)鲅魚圈樓市的格局，市場開發(fā)程度和市場競爭性質，可劃分為如下幾個特征明顯的板塊：老城區(qū)域中心板塊，泛海易居板塊，新城開發(fā)區(qū)板塊，熊岳溫泉度假村板塊，熊岳板塊。不同的板塊有著不同的消費需求，不同的消費特點、不同的競爭特征、不同的價格曲線，通過對樓市板塊的分析，可以明晰各區(qū)域競爭策略。

一：老城區(qū)域中心板塊——共性優(yōu)勢平臺上的產品競爭。

鲅魚圈老城中心板塊是傳統(tǒng)中心生活區(qū)，以海星，海東兩個街道為中心競爭點，大致范圍在疏港路以南、蝴蝶泉路以北、龍山大街以東。優(yōu)越的地段優(yōu)勢與完善的生活配套是其永恒不變的金字招牌。本板塊是鲅魚圈本區(qū)域內購買者購買意向最集中的地區(qū)。在一個共有優(yōu)勢平臺上進行公平競爭，是這一地段的競爭特點。樓盤只要在此落地，就有了與身俱來的商業(yè)和生活的雙重價格。另一方面，該板塊內可開發(fā)的土地不多，能否進入這一區(qū)域，也能說明開發(fā)商的品牌是否成熟。因此，競爭的焦點就相對集中在產品自身方面，如戶型設計，舒適度等。也集中在發(fā)展商的實力方面，如平安大街與閩江大街交匯處北的福地山水文園，就是當?shù)胤浅Ｓ袑嵙Φ拈_發(fā)企業(yè)營口翔峰置業(yè)有限公司操作的；而營銷的重點則集中在“價格策略”上。

競爭環(huán)境分析—內部二：泛海板塊——以濱海廣場為中心、鲅魚圈近海觀景易居住宅的標志區(qū)域。

此版塊由于土地資源的稀缺性，自然濱海人居，生態(tài)健康環(huán)境之選等賣點預示著樓盤價值的高成長性。泛海板塊在一定意義上不需要營銷方法；需要做的只是告知，讓有效的目標客戶在“體驗”中簽下訂單。泛海板塊樓盤樣板間的建設和現(xiàn)場接待技巧是銷售工作的重點。

三：開發(fā)區(qū)板塊（鲅魚圈新城）——自住、投資雙相宜，投資未來的黃金板塊。

開發(fā)區(qū)板塊受益于產業(yè)影響，區(qū)域交通便利，規(guī)劃合理，在需求市場方面表現(xiàn)為多樣化；與其他板塊相比，價格最為堅挺。這個板塊市場的競爭表現(xiàn)在兩個方面：一是產品的設計上，新區(qū)多為高層板樓，如何作出產品的差異化和保證低成本；二是營銷的難點，如何刻畫滿足消費者高性價比的心里需要、傳遞物超所值，升值潛力巨大的信息，以贏得不同區(qū)域購房客戶的認可。

四：熊岳溫泉度假村板塊——養(yǎng)生豪宅的首選，自然與居住的和諧。從長遠規(guī)劃看，溫泉度假村的天然的自然資源優(yōu)勢在鲅魚圈獨一無二，“溫泉庭院”概念：打造溫泉庭院人居文化，體味“生活就是在度假”的詩意與愜意。這是熊岳溫泉度假村板塊最大和最有效的賣點。此版塊的營銷不在于“技巧”，而在于“眼光”和“膽識”，“眼光”指的是營銷范圍不能僅僅局限于鲅魚圈，而應放眼整個大東北；“膽識”指的是要敢于放長線，做好區(qū)域市場的走勢的預判。

五：熊岳板塊——文化古鎮(zhèn)，中等收入人群的理想住所該板塊樓盤尚不能用“營銷策略“來談論；熊岳作偽是老城與新城的后花園；從長遠規(guī)劃看，還是有一定的潛力的，但需要的時間比較長，這是因為目前的市場需要還處于單一的剛性狀態(tài)；市場需求強度較弱；產品形態(tài)單一，板塊區(qū)域賣點不明顯，價格也是各板塊中最低的，相對其他板塊區(qū)域來說該板塊未來發(fā)展前景還不明朗，有待于進一步關注。綜合來看，老城中心板塊和新城開發(fā)區(qū)板塊擁有鲅魚圈最豐富的資源、最便捷的交通和最完備的配套，多數(shù)人視為在此擁有物業(yè)為身份的象征，房價相對堅挺，升值空間較大，因而制定營銷策略的難度不大；熊岳板塊限于經濟環(huán)境的拘束和弱性需求，營銷方法也很簡單；真正考驗智力和策略的，是在熊岳溫泉度假村板塊和濱海宜居板塊上樓盤，需要從產品、價格、渠道、促銷、升值潛力等多面統(tǒng)籌策劃，發(fā)揮我們的優(yōu)勢，贏得客戶的認可，才能實現(xiàn)利潤的最大化。優(yōu)勢：1.旅游城市，瀕臨渤海，地理位置優(yōu)越，空氣清新，居住環(huán)境優(yōu)越2.國家政策的扶植，未來發(fā)展機遇巨大3.自然資源豐富，有鞍山鋼鐵、華能電廠等大型國企入住，促進本區(qū)域發(fā)展4.道路布局合理，城市規(guī)劃良好，交通狀況便利劣勢：1.城市配套設施有待進一步完善，特別是新城區(qū)，生活配套設施極度匱乏2.人口大部分為周邊外來人口，人文氣息有待進一步融合。3.外部客群收到制約，當?shù)刭徺I力不足。威脅：1.著名旅游城市大連和同級旅游城市分散了大部分游客和投資者2.區(qū)域周邊樓盤眾多，競爭激烈3.宏觀調控力度依然為減，觀望情緒依然嚴重。4.大型企業(yè)未來任務較重，領降預期較重。機會：1.政府的大力扶植，本區(qū)為國家級開發(fā)城市2.自身的自然資源，以及優(yōu)良港口，推進本區(qū)快速發(fā)展3.隨著投資環(huán)境的利好，大型知名企業(yè)的入住吸引外來人口的大量涌入項目名物業(yè)位置開發(fā)商代理商福地山水文園平安大街與閩江大街交匯處北側營口翔峰置業(yè)有限公司弘鼎房地產經紀公司譽龍華府（麗景鴻金苑）青龍山公園南廣場西側營口譽龍房地產開發(fā)有限公司泰亨地產服務咨詢有限公司亞龍灣一號遼東灣大街與日月大道交匯處米高置業(yè)大連自由意境經紀公司MOMA峰匯新區(qū)政府對面營口匯明房地產大連地產前沿經紀公司山海新城熊岳河南岸萬豐實業(yè)營口嘉元房屋代理公司萬豐公寓黃河路交通大隊向東100米萬豐實業(yè)嘉元房屋代理公司昌宇星河灣開發(fā)區(qū)南部城區(qū)中心黃金地段的紅海河南岸營口昌宇建設集團有限公司凌峻中國代理公司乾豐祥水灣熊岳鎮(zhèn)溫泉路乾豐置業(yè)新豐地產代理公司初步了解該區(qū)域的代理公司多采用取點的取費方式，溢價部分按一定的比例分成，跟我們的合作模式相似，部分銷售人員專業(yè)程度不高，相對區(qū)域項目數(shù)量來說，用代理公司項目不多，對我們這種專業(yè)的銷售代理公司來說是個機會。6.典型案例：華海城開發(fā)商：營口華海（集團）有限公司項目位置：平安大街和文德路交匯處物業(yè)類別：住宅、高層項目特色：景觀居所占地面積：18.68萬㎡（一期占地10.07萬㎡）建筑面積：60萬㎡容積率：2.77綠化率：51%開盤時間：2010年6月入住時間：2011年10月竣工物業(yè)費：待定（1.5---2元之間）物業(yè)公司：美國世邦魏理仕銷售均價：4800元/平方米價值點一：地理位置優(yōu)越、周邊配套較全；距區(qū)政府僅一河之隔，周邊環(huán)繞中心醫(yī)院、區(qū)圖書館、重點中小學、大劇院等。小區(qū)北側是全長400米的濱河公園。公園內設有國際標準的網球場、門球場及各種體育運動設施、健身廣場。價值點二：區(qū)域未來升值空間大；區(qū)政府、文化劇院等項目的相繼建設，將大大提升此區(qū)域未來發(fā)展。價值點三：5萬㎡巴洛克園林，綠化率高達51%，提升項目舒適度；社區(qū)園林整體采用巴洛克園林風格。流線的花床，曲折的河道，精美的雕塑，在靜謐的園林中和諧靈動地搭配在一起，大大提升項目品質感。項目價值點梳理價值點四：超大樓間距，滿足業(yè)主采光需求；平均樓間距100米，最大樓間距達到300米，充分滿足每套房的采光要求。價值點五：社區(qū)內配套齊全；小區(qū)內配套有41600平的地下車庫，6000㎡綜合溫泉會所，3000㎡雙語幼兒園及2萬㎡歐陸風情商業(yè)街。價值點六：多種戶型，滿足客戶各類需求；項目有48㎡—60㎡一居，98—110㎡兩居，156㎡--182三居及308㎡四居。主力戶型為98㎡—110㎡兩居。滿足各類投資及改善性客戶需求。項目價值點梳理戶型點評目前主推戶型為48---59㎡一居及100---110㎡兩居。A戶型一室一廳一衛(wèi)48.41—49.56㎡B戶型兩室一廳一衛(wèi)58.46—59.98㎡戶型方正實用，得房率高；廳室分離，設計簡潔大方，通透流暢；布局合理，性價比較高。B戶型兩室一廳一衛(wèi)100—110㎡E戶型三室兩廳兩衛(wèi)146.52—158.59㎡戶型點評4.5米豪華寬綽客廳、明亮舒適動靜分離雙景陽臺，享受陽光、自然與海風南北通透、通風、采光極佳4.5米豪華寬綽客廳、明亮舒適動靜分離南北通透、通風、采光極佳明廚明衛(wèi)，舒適度極佳項目銷售情況項目共分兩期開發(fā)。共18棟33層高板。目前銷售為項目一期。共9棟樓。目前主推5#、6#、8#三棟樓。目前項目起價4210元/㎡,最高價5500元/㎡，整體均價4700元/㎡。當前無折扣。項目主要客群為本地客戶。少量哈爾濱、吉林、沈陽等外地客戶。典型案例：開發(fā)商：遼寧金泰房地產開發(fā)有限公司項目位置：鲅魚圈遼東灣大街南段物業(yè)類別：住宅、低密住宅、白金五星級項目特色：豪華居住區(qū)、宜居生態(tài)公園地產占地面積：6.5萬㎡建筑面積：12.8萬㎡物業(yè)費：1.70元/平方米·月容積率：1.71綠化率：30%開盤時間：2010年7月入住時間：2011年6月主力戶型：90—200㎡銷售均價：5500元/㎡物業(yè)公司：金泰物業(yè)金泰城價值點一：品牌開發(fā)商。金泰地產鲅魚圈又一力作。價值點二：龐大體量，造就海濱度假小區(qū)。項目總占地面積157萬平方米，斥資50億元所建。整體項目集低密度住宅組團、白金五星級酒店、體育運動公園、海濱別墅、人文區(qū)、商業(yè)中心等六大組團，匯海景、馬術、游艇、帆板、網球五大頂級濱海俱樂部于一體，將海景與都市魅力相融，在海上構建北中國的世界級海都會。價值點三：建筑與園林完美融合一期低密度住宅，西班牙風景建筑群，建筑密度僅有25%，別墅級的居住享受，距離一線私家海岸僅600米的距離。90—200平米的主力戶型區(qū)間，南北通透的朝陽格局，擁有觀海無遮擋的視覺體驗，讓真正的海景社區(qū)完美實現(xiàn)。小區(qū)園林為西班牙風格園林，實現(xiàn)完美的建筑與園林、海岸的完美組合。價值點四：獨享尊貴度假配套項目尊享月亮湖公園、山海廣場、金沙灘海濱浴場等度假配套。價值點五：“金鑰匙”物業(yè)服務體系項目聘請世界第一的物管公司---世邦魏理仕作為物業(yè)顧問，引進了五星級酒店獨有的“金鑰匙”服務體系，兌現(xiàn)“無微不至，超乎想象”的服務準則。項目價值點梳理整體開發(fā)節(jié)奏及一期銷售情況：☆整體項目公分4期開發(fā)?！钜黄诠?6棟樓，其中7棟為11層小高層，9棟18層高層?！钜黄诮ㄖL格為西班牙風格?！钅壳爸魍茟粜停?0—130㎡兩、三居?！钔票P情況：項目從2009年下半年開始蓄客，于2010年7月首次開盤?！钅壳斑€有6棟樓未開盤。18#、19#樓預計以精裝修形式推出市場?！铐椖靠腿海菏纫源筮B、鞍山、沈陽客戶為主。省外以黑龍江、吉林客戶為主。

鲅魚圈房地產市場小結◆

“城市南移”將使新城區(qū)成為未來鲅魚圈的開發(fā)熱點；◆旅游業(yè)、休閑度假產業(yè)、濱海工業(yè)區(qū)成為區(qū)域的名片，同時促進了房地產的強勢發(fā)展；◆優(yōu)美的環(huán)境、輕松的生活氛圍以及優(yōu)惠的落戶政策是對外地購房者最大的吸引點；◆可滿足居住、度假、休閑等不同購房目的的需求；◆不斷完善的區(qū)域生活配套將成為房地產發(fā)展的一大助力；◆本地消費市場能力遠遠低于外地消費者的消費能力；◆由于近幾年的土地放量增大，使得該區(qū)域成為開發(fā)熱點，今后兩年區(qū)域市場競爭將呈現(xiàn)白熱化；◆非本地開發(fā)商的進駐將促使鲅魚圈房地產市場進行一次變革，樓盤正處在提升品質的啟動階段PART.4營銷策略營銷策略—目標我們的目標項目安全價值最大利益最大品牌提升營銷策略—形象導入形象導入能量積聚高度蓄勢媒介炒作主題活動前期蓄客

形象導入

強勢營銷

持續(xù)滲透網絡、戶外、DM直投、短信、廣播、主題活動為項目主要廣告推廣途徑上線攻略下線攻略★網絡廣告★戶外廣告★DM直投★廣播★短信★看房班車

售樓處包裝現(xiàn)場指引★網絡廣告★戶外★DM直投★廣播★主題活動

★看房班車

集中排號價格拉升促銷優(yōu)惠客戶拓展★網絡廣告★戶外★DM直投★廣播★主題活動★看房班車

形象導入—媒介炒作聯(lián)合搜房、焦點、新浪三大房地產專業(yè)網站，在首頁發(fā)布項目廣告及文字鏈并制作項目主題網站，豐富項目網絡宣傳途徑。再此基礎上，通過百度貼吧，新浪博客等新型網絡平臺，增加項目網絡宣傳力度。網站首頁項目詳情頁項目主題網站媒介炒作—網絡廣告媒介炒作—紙媒在適宜的、有影響力的報紙、雜志上刊登軟文、硬廣擴大項目影響力。根據(jù)目標客群分布特點，進入東三省及內蒙古等臨近地區(qū)重點城市設立分銷處，同時在當?shù)馗鞔笊虉?、寫字樓、企業(yè)、進行項目宣傳巡展，加深客戶對項目的了解和認識。媒介炒作—項目巡展哈爾濱鄂爾多斯長春沈陽北京把設計精良的項目資料，通過直郵的方式傳遞到客群手中，并通過會員卡、積分等優(yōu)惠活動吸引客戶到訪售樓處。媒介炒作—資料直郵形象導入—前期蓄客預熱后利用各種銷售促進活動，如項目認購VIP卡的辦理、品牌延伸的VIP會員俱樂部的建立等主題活動增加蓄客量，篩選準客戶。小結通過前期的預熱，高調制造市場聲音，將項目的整體形象儲持續(xù)拔高，為銷售環(huán)節(jié)中的市場認知度、客戶到訪量打下堅實的基礎。營銷策略—強勢營銷強勢營銷強勢入市脫穎而出樣板體驗媒體炒作SP活動

形象導入

強勢營銷

持續(xù)滲透體驗式營銷---------樣板體驗樣板體驗—用直覺感知項目的品質與宜居的生活氛圍。直覺視覺聽覺味覺嗅覺觸覺售樓處裝修風格通過精細考究的售樓設計，運用石材、具有現(xiàn)代感飾燈、沙發(fā)等高級材質，營造售樓處現(xiàn)代時尚、高品質的環(huán)境。營造現(xiàn)代感品質感的氛圍氣息烘托重要的銷售節(jié)