中小城市小高層產(chǎn)品專題報告

EvaluationWarning:ThedocumentwascreatedwithSpire.Docfor.NET.中小城市小高層產(chǎn)品專題分析報告第一章小高層產(chǎn)品形態(tài)分析近年來，在我國城市住宅的設(shè)計與開發(fā)建設(shè)中，小高層住宅異軍突起，十分流行，在銷售市場上很受廣大購房者的青睞。其現(xiàn)象值得認真探索。所謂小高層住宅是指層數(shù)為7層~11層的住宅，其平面布局類似于多層住宅，有載人電梯，但無消防電梯。小高層住宅是一種約定俗成的說法，在國際住宅設(shè)計規(guī)范中并無此定義。小高層住宅實際上是中高層住宅(7層~9層)和10層~11層的高層住宅相加在一起的概念。根據(jù)規(guī)范，電梯和樓梯共同作為公共垂直交通工具，但可以不設(shè)消防電梯。因此，小高層住宅雖然是高層住宅，但層數(shù)較低，具有多層住宅的某些特點，雖設(shè)有電梯，但防火要求并不如高層建筑防火要求那么高。一、對小高層住宅建筑設(shè)計的探討高層建筑出現(xiàn)于十九世紀末，二十世紀中葉得到迅速發(fā)展，逐漸遍及到世界各國。近十年來，隨著我國城市人口的高度集中，小高層住宅建筑成為一些大中城市建筑活動的重要內(nèi)容。這種以小高層住宅建筑為主體的居住區(qū)，在社區(qū)環(huán)境的設(shè)計上頗具特色，套型及公共部位的設(shè)計靈活多變，其安全問題及結(jié)構(gòu)體系設(shè)計，也與以往的多層住宅建筑有許多不同的方面。下面就此作幾點探討。（一）社區(qū)環(huán)境特色早在1930年春，著名建筑大師、現(xiàn)代建筑的奠基人格羅皮烏斯，在布魯塞爾召開的國際現(xiàn)代建筑協(xié)會(CIAM)第三次會議的報告中，提出在大城市中建造1012層的高層住宅的主張。他認為“高層住宅的空氣陽光最好，建筑物之間距離拉大，可以有大塊綠地供孩子們嬉戲”，“應(yīng)該利用我們擁有的技術(shù)手段，使城市和鄉(xiāng)村這對立的兩極互相接近起來”。高層住宅建筑占地面積小，在既定的地段內(nèi)能最大限度地增加建筑面積，擴大市區(qū)空地，有利于城市綠化，改善環(huán)境衛(wèi)生。良好的居住環(huán)境，是城市商品住宅品位及價值的一個決定性因素，也是居者生活舒適必不可少的條件，它所涉及的問題十分復(fù)雜，包括交通組織、綠化鋪裝、水體、景觀、小品的設(shè)置和環(huán)境照明等各個細節(jié)問題。小高層建筑住宅區(qū)的寬?？臻g，經(jīng)過建筑師的精心策劃和合理組織，可形成特色鮮明、風(fēng)格各異的居住環(huán)境。建筑是社區(qū)居住環(huán)境的主角，其創(chuàng)作水平直接影響整個社區(qū)的環(huán)境質(zhì)量。建筑創(chuàng)作應(yīng)在空間組織、形態(tài)尺度、色彩質(zhì)地等方面，加強社區(qū)環(huán)境特色建設(shè)。小高層住宅建筑，在建筑群體布局上，高低相間，點面結(jié)合，可以改善城市面貌，豐富城市藝術(shù)，同時也是社區(qū)文化形成的因素之一。（二）套型設(shè)計對于住宅套型的重要性，現(xiàn)在被越來越多的開發(fā)商認識和重視了，這是一個很大的進步，是“以人為本”的住宅建設(shè)理念開始具體落實的良好開端，也是對大量積壓空置房現(xiàn)象冷靜、認真反思的結(jié)果。在同一環(huán)境中，住戶買家經(jīng)濟實力是前提，在同樣的經(jīng)濟實力條件下，買家最重視的是住宅“套型結(jié)構(gòu)”問題，它是買家關(guān)心和挑剔的焦點。“套型結(jié)構(gòu)”，是單元式住宅戶內(nèi)獨家擁有的空間組成、大小及其平面的布局形式。套型設(shè)計，實際上是一種人的生活方式的設(shè)計。生活方式，反映住戶的社會地位、職業(yè)特點、經(jīng)濟條件、家庭人口結(jié)構(gòu)及生活習(xí)慣等各方面的綜合要求。小高層住宅建筑套型設(shè)計，是一項復(fù)雜而又要求極其仔細的設(shè)計，要讓住宅能適應(yīng)不同人的需要，而不是要人來適應(yīng)房子或要不同的人來適應(yīng)同一種房子，就應(yīng)體現(xiàn)“以人為本，為人服務(wù)”的設(shè)計宗旨。小高層住宅建筑，以其特有的建筑環(huán)境及結(jié)構(gòu)特點，造就了其套型設(shè)計的多樣性和靈活性。1、合理的功能分區(qū)作為代表未來居住方向的小康型套型設(shè)計，其最大特點就是公私分區(qū)明確。要塑造家庭的舒適環(huán)境，必須加深對公私分區(qū)明確的理解，以恰當(dāng)?shù)目臻g劃分，使居住生活行為適得其所，進而獲得最佳的居住空間環(huán)境。由客廳、餐廳、廚房組成的公共區(qū)和由臥室、衛(wèi)生間組成的私密區(qū)，應(yīng)互不干擾、簡潔方便，滿足各層次人行為的居住性、適合性和私密性。2、開放的空間體系小高層住宅區(qū)的環(huán)境特點，決定了其套型設(shè)計更多地側(cè)重于綠色、陽光和生命，其建筑的框架結(jié)構(gòu)或框剪結(jié)構(gòu)，決定了它具有多層建筑所沒有的空間，便于實現(xiàn)住宅的可變性和靈活性，讓住戶參與再設(shè)計。在現(xiàn)代家庭中，擁有一個40平米上，附有南向陽臺的大起居室，是白領(lǐng)階層的首選。這種起居室增強了公共娛樂性及歸屬感。在一個環(huán)境優(yōu)美、公共服務(wù)設(shè)施完善的小區(qū)內(nèi)，用些許綠化，可點綴出一個富于個人品味特征的起居室，使之與室外環(huán)境交相輝映。這個充滿陽光和綠色的大起居室，可靈活分隔，劃分成一室一廳，滿足人口較多的家庭的需要;或用作書房，以豐富居室的內(nèi)涵。起居室與南向陽臺的緊密結(jié)合，采用大面積的落地玻璃門，形成陽光室與南向的陽臺和透空的鑄鐵欄桿通透，可將室外優(yōu)美的環(huán)境組織到室內(nèi)來?！败S層式”的套型，可在室外景觀良好的一面設(shè)置觀景平臺，使之有空中花園的效果，這也是小高層住宅建筑的特色之一。3、合理的房間尺度小高層住宅的設(shè)計應(yīng)建立在合理的空間尺度上，面積不可一味地大。起居室設(shè)計，根據(jù)現(xiàn)在小康住房喜用大屏幕彩電和音響組成的家庭影院和真皮大沙發(fā)，結(jié)合人體尺度和視覺適應(yīng)尺寸，以開間4.5m為宜;餐廳以3.3x3.3m的空間，能較好地滿足家庭吃飯和宴客的需要;主臥室以，加上獨立衛(wèi)生間為較舒適的尺寸，附有南向大陽臺的更佳;廚房面積應(yīng)大于6㎡，平面以方形為宜，使櫥柜呈“島”形布置，氣派、大方，空間感覺完整;衛(wèi)生間面積不應(yīng)小于4㎡，將洗浴與面盆、洗衣機分開設(shè)置，可避免晨間高峰期的交叉使用問題。4、有效地組織設(shè)備管網(wǎng)在小高層住宅建筑設(shè)計中，廚房和衛(wèi)生間管道均應(yīng)采用集中管道井布置，豎向管道設(shè)在其中，水平管道在操作臺后部設(shè)100cm寬的水平管線區(qū)，衛(wèi)生設(shè)備的管件可采用吊頂將其隱蔽。當(dāng)結(jié)構(gòu)布置有條件時，可采用樓板下沉，將戶內(nèi)的所有管件均在同層布置，維修時不需到下一層，以減少住戶間的矛盾。5、舒適的空間感受小高層住宅建筑，因為跨度較大，層高比一般多層住宅建筑高，形成了更舒適的空間感受。一般多層住宅建筑層高為2.7-2.9m，小高層建筑的層高，視其框架梁的高度變化而變化，一般在3m左右。躍層式住宅的起居室可設(shè)置“吹拔”，連通上下兩層，形成4-5m高的寬敞空間，可增加空間的流動性和趣味性。這種寬敞與舒適，在當(dāng)前城市建筑密度增加，住宅建筑層高普遍較低的情況下，尤為難得。（三）公共部位的設(shè)計公共部位的設(shè)計，也應(yīng)充分體現(xiàn)人性化空間的特點。每棟小高層住宅建筑的一層，應(yīng)設(shè)計面積適當(dāng)、空間形態(tài)完整的大堂空間，電梯門在一層，以直接面向大堂為宜，使人在大堂的每一個位置均能看到電梯的顯示牌。電梯廳及公共走道至戶門外的所有公共部位，均應(yīng)精心設(shè)計，提高小區(qū)的可識別性和歸屬感，體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計理念。（四）安全問題及結(jié)構(gòu)體系居住首先需要安全。居住安全保障，要求在交通組織、設(shè)備安裝及運行、結(jié)構(gòu)設(shè)計、災(zāi)害預(yù)防等方面做到綜合考慮。在結(jié)構(gòu)設(shè)計上，混凝土框架結(jié)構(gòu)具有自重較重、抗震原理為剛性的特點，雖然施工速度較慢，噪聲大，但在防火方面性能較好，因而目前在國內(nèi)應(yīng)用廣泛。而另一種應(yīng)用不多的鋼結(jié)構(gòu)小高層結(jié)構(gòu)體系，正逐漸引起開發(fā)商和設(shè)計師們的注意，這種結(jié)構(gòu)具有自重輕、抗震性能優(yōu)良的特點，不僅使建筑結(jié)構(gòu)更加安全，而且大大提高了工廠化、產(chǎn)業(yè)化水平，減少了現(xiàn)場濕作業(yè)，能極大地提高勞動生產(chǎn)率和施工速度及精度，減少施工噪聲，符合環(huán)保施工的要求。這種結(jié)構(gòu)雖然防火性能較差，但如果做好防火處理，同樣也能滿足防火要求。二、“小高層”住區(qū)整體風(fēng)貌與環(huán)境特色隨著可持續(xù)發(fā)展的觀念日漸深入人心，保護和節(jié)約不可再生資源、能源成為住宅建設(shè)中必須遵循的原則之一。與此同時，社會經(jīng)濟的快速發(fā)展和生活水平的提高使居民對居住環(huán)境提出更高要求，促使住宅形態(tài)向更為舒適、方便的方向發(fā)展。在此形勢的影響下，單純“多層+高層”模式已不能滿足土地緊張的城市發(fā)展的需要，而另一種折衷模式--“小高層”住宅（7-11層），因其與多、高層比較具有特有優(yōu)勢，既適應(yīng)現(xiàn)代居住生活要求、適合居民意愿，又可在一定程度上提高土地利用率、節(jié)約土地資源，而成為當(dāng)前和未來城市住宅中一道亮麗的風(fēng)景線。（一）景觀輪廓與空間限定景觀設(shè)計與住區(qū)空間領(lǐng)域的限定對于塑造良好的居住環(huán)境形象具有重要作用。層次豐富的景觀和空間使住區(qū)富有活力和可識別性，在住宅商品化時代更可提高房產(chǎn)品位，誘發(fā)消費者的購買欲望，而真正的受益者仍是居民自身。1、“小高層”住宅與住區(qū)總體景觀輪廓人對景觀環(huán)境的認知是視覺在大腦中一種復(fù)雜的反映。蘆原義信在《外部空間設(shè)計》中曾闡述其在紐約的觀察體會：當(dāng)水平距離在20-30m以內(nèi)時，可清楚識別單幢建筑；100m以內(nèi)留下建筑的印象，600m以內(nèi)可看清建筑輪廓線。因此靠近小區(qū)時，第一印象便是住區(qū)建筑物疊合的景觀輪廓?！靶「邔印弊≌膶訑?shù)變化可形成豐富多變、高低起伏的天際輪廓線，與多、高層相結(jié)合，根據(jù)其層數(shù)特點在住區(qū)中適當(dāng)布局，更有利于創(chuàng)造住區(qū)景觀的高潮和焦點，并形成遠、中、近的多層次景觀。當(dāng)住區(qū)采用“小高層”與多層結(jié)合的方式時，一般將“小高層”置于小區(qū)入口，作為門戶與屏蔽，隔離外界的紛繁與喧嘩，同時界定領(lǐng)域，形成連續(xù)的街景。也可將其設(shè)于住區(qū)中心空間，結(jié)合綠地、廣場等使之成為住區(qū)的焦點與高潮。當(dāng)住區(qū)中多、高層與“小高層”并存時，“小高層”一般被用以構(gòu)成中景，形成近低遠高的景觀層次。利用“小高層”住宅的層數(shù)靈活性，將不同層數(shù)的單元進行組合，使單棟建筑的輪廓也富于變化，更增添景觀魅力。2、“小高層”住宅與外部空間領(lǐng)域的限定空間領(lǐng)域的限定可以創(chuàng)造安全感。通過設(shè)置真正的或象征性的障礙來區(qū)分不同層次的空間。對于住區(qū)外部空間而言，真正的障礙包括出入口、圍墻、建筑邊界的圍合等，象征性障礙則諸如鋪地紋理變化、改變地面高差及綠化配置、設(shè)立特殊標(biāo)志或路障等，兩者都可使陌生人意識到自己進入了他人的領(lǐng)域而卻步。而其中最有效的手段莫過于使建筑圍合成不同層次的庭院空間，以加強領(lǐng)域感。對于“小高層”住區(qū)而言，可通過形式多樣的“小高層”住宅或和多、高層結(jié)合進行圍合，以實現(xiàn)對空間領(lǐng)域的限定。周邊式布局通常以直線、流線形、弧形的“小高層”群圍合中心公共空間，并通過園林綠化、高差變化等手段減小庭院尺度，并賦予居民靈活使用的余地。例如，上海的陸家嘴花園則采用更為靈活和多層次的手法，利用板式、點式“小高層”，與板狀高層、階梯形多層等多種住宅形態(tài)相結(jié)合，限定中心橢圓形公共空間，而偏離中心區(qū)一側(cè)，兩組略微錯落的板式“小高層”完成了對次一級公共領(lǐng)域的界定。（二）住宅形象與造型藝術(shù)“小高層”住宅的視覺形象、體量與尺度，直接限定并影響著住區(qū)空間與景觀，其設(shè)計不僅應(yīng)創(chuàng)造適合居住的人性化空間，也應(yīng)符合多樣統(tǒng)一的美學(xué)原則，擁有清新悅目的視覺效果。1、風(fēng)格認同據(jù)市場調(diào)查，當(dāng)問及所喜歡的建筑風(fēng)格時，48.6％的居民選擇現(xiàn)代風(fēng)格，27.5％認為“無所謂，只要美觀”，23.9％選擇歐陸風(fēng)格，2.8％選擇徽派傳統(tǒng)風(fēng)格?？梢姡啙?、新穎、富于時代氣息的現(xiàn)代風(fēng)格在居民的住宅風(fēng)格取向上占有主導(dǎo)地位，此外，徽派住宅雖終將成為回憶，但帶有地方色彩的徽派住宅仍頗受歡迎，容易營造出令人懷舊的氛圍，展現(xiàn)安徽地區(qū)獨有的風(fēng)貌。2、造型與尺度近年來，住宅逐漸多彩紛呈，多種造型語匯組合，創(chuàng)造出良好的住區(qū)景觀，但缺憾仍然存在?！靶「邔印弊≌v向多采用“標(biāo)準(zhǔn)層迭加法”，只在底部和頂部稍作變化，橫向則是“基本單元陣列法”。該方式應(yīng)用于多層無可非議，但對于層數(shù)較多的“小高層”而言，則整體造型和肌理顯得過于單一。若從造型角度入手，進行平面調(diào)整和局部變化，某一層或一戶采取特殊設(shè)計，會令住宅造型更為靈活。尺度是指建筑物與人體的比例關(guān)系，尺度與人接近，則感覺舒適。設(shè)計中可通過減小“小高層”的尺度來拉近與人的“距離”。化整為零不失為一種有效的方法，如單元間錯位、屋頂?shù)?、豎向分段（設(shè)置二層平臺、造型色彩材質(zhì)變化）等方式。此外，對住宅細部進行精心處理，亦有助于增強住宅的親切感。（三）人與自然共生長期生活在城市環(huán)境中的人們尤其渴望能擁有一片接近自然的天地，住區(qū)環(huán)境的塑造必須考慮創(chuàng)造適合人們居住、生活和工作的自然生態(tài)環(huán)境，達到人與自然的和諧共生。1、綠地在容積率相同的情況下，“小高層”住宅相對于多層占地面積小，從而可將更多的土地用于綠化，改善住區(qū)生態(tài)環(huán)境?？衫谩靶「邔印笨蚣芙Y(jié)構(gòu)的優(yōu)勢將其底層架空，作為住宅的入口和公共活動場所，使綠化在此半室外的灰空間內(nèi)得到延續(xù)，室內(nèi)外的過渡更為自然。2、陽光陽光是萬物之源，對于人類的生存、生長和生活具有重要作用。“小高層”住宅之所以相對于高層受歡迎，其中一個重要原因即各戶朝向良好。然而其布局并非僅限于正南北向，可以根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定和氣候風(fēng)向條件做適當(dāng)調(diào)整?？赡艿那闆r下，應(yīng)適當(dāng)增大間距，或采用多種層數(shù)相結(jié)合、底層架空或底層用作車庫等方式。3、地形地貌的巧妙利用住區(qū)用地的植被、水體及地形地貌是一筆寶貴財富，應(yīng)盡可能充分重視并加以利用。隨著生活水平的提高，人們的居住模式潛移默化地改變著，這就要求建筑師更多地關(guān)注人的心理需求，在創(chuàng)造舒適居所的同時，給予人們優(yōu)美的戶外空間，構(gòu)建有領(lǐng)域感的社區(qū)環(huán)境，塑造住區(qū)特有的景觀形象，并提供與自然融合交匯的場所，使“小高層”住區(qū)更富有魅力和吸引力。三、小高層住宅發(fā)展前景分析（一）小高層住宅的流行原因小高層住宅的流行現(xiàn)象，決非是一時時髦，從近幾年的住宅建筑實踐尤其是高層建筑實踐入手，才能夠比較清晰地看到流行現(xiàn)象的背后原因。1、高層住宅的弊端從居住角度來看，低層住宅和多層住宅均比高層住宅優(yōu)越，但基于我國人口多、土地少的現(xiàn)實情況，在城市中建高層住宅是必然出路。因此，近幾年全國各大城市都建了很多高層住宅。在北京、上海、廣州等大城市出現(xiàn)了不少二三十層的高層住宅，甚至出現(xiàn)了超過100m的超高層住宅。在一些地價昂貴地段，還經(jīng)常出現(xiàn)塔式住宅相互拼接成塔群住宅的情況。高層住宅雖節(jié)約用地，能容納更多住戶，但也帶來很多弊端。1)住宅平面往往是一梯8戶或一梯6戶，因此，有近1/3的住宅朝向不好。2)標(biāo)準(zhǔn)層的公共交通面積和設(shè)備及管井占用面積較大，每戶分攤較多公用面積，因此，每戶的建筑面積雖大，但有效使用面積并不大，即K值低。而高層住宅的售價往往高于多層住宅，購房者覺得不合算。3)人們遠離了大地，生活在“空中鴿籠”中，兒童和老人感到活動不方便，而且易使人產(chǎn)生孤獨感。4)容易導(dǎo)致居住小環(huán)境的惡化，如高層住宅北面的大片陰影區(qū)、高層住宅的樓群風(fēng)等。5)建設(shè)費用高、建設(shè)周期長。這是高層建筑層數(shù)多、面積大結(jié)構(gòu)復(fù)雜帶來的直接后果。2、多層住宅的優(yōu)缺點至于多層住宅，其優(yōu)點是顯而易見的，至今在全國各地仍是最主要的住宅型式。其主要問題是在節(jié)約用地和容納戶數(shù)方面效果不如高層建筑。因此，在大中城市的住宅建設(shè)中，多層住宅越來越多地讓位于高層住宅。近年來，由于人民生活水平的提高，生活方式的變化，人們對居住的質(zhì)量提出了更高的要求，特別是取消福利分房，實行住房分配貨幣化之后，每個住宅消費者都理所當(dāng)然地關(guān)心住宅的質(zhì)量、地段、戶型和價格等各種切身利益。3、小高層住宅的優(yōu)勢正是在這種大背景下，小高層住宅應(yīng)運且逐漸流行起來。它摒棄了大高層住宅(11層以上)的缺點，同時保持了多層住宅的優(yōu)點；它既符合現(xiàn)行的國家技術(shù)設(shè)計規(guī)范，又有利于開發(fā)建設(shè)，同時又適應(yīng)了現(xiàn)在購房者的實際購買水平。因此，小高層住宅具有如下優(yōu)點：1)節(jié)約用地，尺度適宜。小高層住宅也是一種高層住宅，因此，同多層住宅相比，具有節(jié)約用地的明顯效果。其建筑尺度也比較合適，以一幢11層的小高層住宅為例，其高度約為31m，容易形成居住建筑的特點和氛圍。以觀賞角度看，比較接近自然，不太壓抑。2)戶型優(yōu)越。以單元式為例，小高層住宅同多層住宅相比，其平面布局基本相同，只是多加了一部電梯，因此，具有良好的通風(fēng)、采光、觀景效果和良好的戶內(nèi)布局。由于每戶分攤的公用面積并不大，易為購房者所接受。3)提高了生活質(zhì)量。仍以單元式為例，雖然小高層住宅只加了一部電梯，但作用不可小看。據(jù)調(diào)查，在許多大城市，老人問題已十分突出。老人占城市人口的比例約為15%。如果在小高層住宅的設(shè)計、施工和管理中，規(guī)定電梯從4層開始?？?，這將給老、弱、病、殘、孕居民上下樓以及居民搬運重物等帶來極大方便，提高了生活質(zhì)量。就標(biāo)準(zhǔn)而言，基本達到歐美國家4層以上住宅設(shè)電梯的規(guī)定。4)投資少、工期短、難度低。由于小高層住宅層數(shù)較低、結(jié)構(gòu)體系較簡單，抗風(fēng)、抗震要求不如一般的高層建筑，對于開發(fā)商來說，投資較少，工期較短，資金和人員均容易周轉(zhuǎn)，而回報并不低，因此，受到他們的歡迎。由于以上諸多原因，小高層住宅逐漸從圖紙變?yōu)楝F(xiàn)實并成為風(fēng)行一時的時尚。（二）小高層住宅的前景小高層住宅的核心問題是電梯問題，如果能解決好的話，小高層住宅是有廣闊市場的。目前存在問題較多的是電梯質(zhì)量不穩(wěn)定，電梯貼近住戶內(nèi)墻布置，有震動和噪音以及電梯價格及運行費用較高，導(dǎo)致房價較高等問題。解決此問題的對策是選用進口或國產(chǎn)名牌電梯，容量不要過大(如選用630kg的7人電梯)，電梯與住戶內(nèi)墻之間要做隔聲減振處理或者干脆設(shè)單獨電梯。另外在設(shè)計和施工時還要注意滿足住宅的消防要求，以及公用交通面積的合理布局，這樣既滿足安全要求又能降低房價。應(yīng)該指出的是，小高層住宅是一種由多層住宅向高層住宅過渡的一種中介住宅，符合現(xiàn)行的國家技術(shù)規(guī)范和建設(shè)開發(fā)的水平以及居民的購買能力。隨著實踐的進行，應(yīng)不斷總結(jié)經(jīng)驗，進一步提高設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，同時降低成本，小高層住宅才會有更強的生命力，為更多的居民所喜愛。第二章中小城市適合發(fā)展小高層住宅1998年全面取消住房實物分配、實行住房貨幣化分配后，在國家相關(guān)政策的大力扶持下，我國城市住宅建設(shè)取得了前所未有的發(fā)展，2001年全國住宅建設(shè)完成投資達到了創(chuàng)紀錄的6245億元，住宅竣工面積也達到7.25億平方米。這一數(shù)據(jù)一方面反映了我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟新的增長點和居民的消費熱點，但同時也從另一個側(cè)面說明我國地產(chǎn)市場競爭已經(jīng)日趨激烈。隨著房地產(chǎn)市場競爭的不斷加劇，以及廣大購房者消費觀念的日趨成熟。如何開發(fā)出滿足廣大消費者需求的新型住宅產(chǎn)品，已經(jīng)成為各家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須解決的首要問題。我國的許多中小城市，長期以來由于經(jīng)濟欠發(fā)達，再加上城市人口較少，土地資源相對充裕，所以土地價格不是很高。開發(fā)商在選擇住宅類型時，往往更多地考慮住宅的建筑工程費用。因此，為了降低住宅的成本，各中小城市的住宅建設(shè)一直以5～6層的多層住宅為主。然而，進入新世紀以來，隨著城市戶籍制度的改革以及“經(jīng)營城市”這一全新理念的推出，各地城市化進程的速度明顯加快，隨著中小城市人口數(shù)量的增加、人均占有土地的下降和國家對城市國有土地出讓方式的不斷規(guī)范，再加上土地本身具有的相對稀缺性和不可再生性，我國各中小城市的建設(shè)用地價格呈現(xiàn)出快速上漲的勢頭。土地價格的快速上揚，使土地成本占到了住宅銷售價格的40％-50％，如何節(jié)約用地，提高現(xiàn)有土地的利用率已經(jīng)成為開發(fā)商在選擇住宅建筑類型時必須考慮的一大問題。在現(xiàn)有的多層、高層、小高層和連排別墅等住宅類型中，小高層住宅由于兼?zhèn)淞硕鄬雍透邔幼≌髯缘膬?yōu)點，使其在我國中小城市得以流行。一、小高層住宅為什么適合中小城市小高層住宅是指建筑層數(shù)在7-12層之間，平面布局類似多層住宅，以電梯和樓梯共同作為公共垂直交通工具的一種住宅類型。小高層住宅與其他類型住宅相比，具有以下幾方面的優(yōu)勢。1、可以有效節(jié)約土地小高層住宅與多層住宅相比，由于增加了住宅層數(shù)，提高了居住區(qū)的容積率，從而有效地節(jié)約了土地，具有明顯的節(jié)約用地效果。有資料顯示，在安排同樣戶數(shù)的前提下，與多層住宅相比，小高層住宅可節(jié)約土地30％左右，如果開發(fā)建造一個2萬人規(guī)模的居住小區(qū)，可以節(jié)約開發(fā)用地6-10萬平方米。開發(fā)建造小高層住宅，由于層數(shù)的提高，如果在同樣的開發(fā)用地上，則可以降低小區(qū)的建筑密度，使小區(qū)比建造多層住宅擁有更高的綠化率。小高層鋼筋混凝土的框架結(jié)構(gòu)又可以使住宅的底層采用架空設(shè)計，引入綠地、小品，作為小區(qū)綠化、休閑活動場地，既擴大了小區(qū)的視野，也美化了小區(qū)的居住環(huán)境。這樣的住宅小區(qū)無論從視野、環(huán)境、空間上都大大優(yōu)于多層住宅。2、良好的戶型設(shè)計，適中的銷售價格從節(jié)約土地的角度而言，高層住宅比小高層住宅更有優(yōu)勢，但高層住宅在我國中小城市并未能得到良好的發(fā)展。究其原因，首先是高層住宅的平面設(shè)計不合理，往往是一梯8戶或6戶，導(dǎo)致近1/3的住宅朝向不好，影響了住戶的采光和通風(fēng)。其次是比多層住宅增加了電梯間，電梯井走道和大堂等公攤面積，使高層住宅的得房率比多層住宅要低10％；第三是較高的銷售價格超出了中小城市消費者的承受能力。而小高層住宅在這些方面比高層住宅優(yōu)越得多。首先，戶型設(shè)計相同于多層住宅，以一梯2戶為主，其平面布局兩者基本相同，只是多增加了一部電梯，因此每戶住宅都具有很好的通風(fēng)、采光和觀景效果；其次，每戶較少的公攤面積，較高的得房率，也容易被購房者所接受。第三，銷售價格適中。小高層住宅由于建筑高度比高層低，抗風(fēng)、抗震、防火等要求相對較低，使小高層住宅的施工周期短、建筑成本低，其銷售價格一般只比多層住宅每平方米建筑面積高出200-300元，比較適合中小城市消費者的收入水平。3、建筑類別適應(yīng)中小城市開發(fā)企業(yè)現(xiàn)實狀況雖然高層住宅節(jié)地效果比小高層住宅明顯，但由于高層住宅建筑層數(shù)多，建筑面積大，結(jié)構(gòu)復(fù)雜，并且有很嚴格的防火、抗震要求，所以對開發(fā)商的綜合素質(zhì)要求很高，如果沒有雄厚的資金作經(jīng)濟后盾以及相當(dāng)?shù)馁Y質(zhì)等級，一般的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是不敢貿(mào)然開發(fā)高層住宅項目的。相反，小高層住宅由于建筑層數(shù)相對較少，建筑高度限制在30-35米以內(nèi)，施工復(fù)雜程度要比高層住宅簡單得多，對防火、抗震等也沒有特別的要求，只是比多層住宅增設(shè)了一部電梯，這樣對開發(fā)商的綜合素質(zhì)、資金實力要求相對較低。我國許多中小城市受經(jīng)濟發(fā)展水平的限制，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級都不高，以三級及三級以下為主，較低的企業(yè)資質(zhì)、有限的資金實力使這類房地產(chǎn)開發(fā)商更傾向于開發(fā)小高層住宅項目。4、提高了小區(qū)居民的生活質(zhì)量住宅設(shè)計應(yīng)以人為本，電梯的采用體現(xiàn)了對人的關(guān)懷，歐美一些國家四層的住宅就設(shè)置了電梯。按我國《建筑設(shè)計規(guī)范》規(guī)定，6層及以下的多層住宅可以不設(shè)電梯。近年來，隨著住宅越建越高，個別地方甚至發(fā)展到7-8層也不設(shè)電梯。目前，我國正面臨著人口老齡化這一發(fā)展趨勢，城市老年人的人口數(shù)量正在不斷增加，小高層住宅電梯的采用，從根本上解決了住宅垂直交通的問題，方便了住戶，尤其是老、弱、病、殘居民的日常出入，極大提高了居住的舒適度和居民的生活質(zhì)量。5、豐富了城市和小區(qū)的景觀很長一段時間以來，我國中小城市的居民住宅建設(shè)以多層住宅為主，整個城市缺乏一批個性鮮明的標(biāo)志性建筑物，影響了城市形象。11-12層的小高層住宅，建筑高度在30-35米左右，在城市街景及多層住宅群中可起到點綴作用，極大地豐富了中小城市的建筑景觀，展示了城市的現(xiàn)代風(fēng)貌。二、中小城市發(fā)展小高層住宅存在的問題盡管小高層住宅在我國中小城市具有較好的發(fā)展前景，但目前還存在一些問題，應(yīng)引起開發(fā)商及有關(guān)方面的高度重視：第一、如何保證小高層住宅的日常供水雖然小高層住宅的建筑高度比高層要低，但是30-35米左右的建筑高度相對于多層住宅而言，還是高了不少。而一般中小城市現(xiàn)有的自來水廠，其供水壓力只能達到6層樓的高度，所以如何保證小高層住宅的日常供水，成為開發(fā)商必須解決的一個問題。目前開發(fā)商采取的對策就是在建造小高層住宅時，小區(qū)自己配備壓力泵來保證小高層住戶的用水需求。但是增設(shè)的壓力泵在工作時會產(chǎn)生很高的噪音，如果開發(fā)項目是住宅群還好，可以找一個遠離住宅樓的偏僻地方設(shè)置泵房；而如果只有幾幢單體住宅樓的話，則只能設(shè)置在住宅底層，此時就會影響該幢居民的日常生活；嚴重時，還會引發(fā)住戶與物業(yè)管理公司之間的矛盾。第二、如何提高電梯運行質(zhì)量小高層的另一個問題就是電梯運行的質(zhì)量。由于小高層的電梯貼近住戶內(nèi)墻布置，電梯運行時產(chǎn)生的震動和噪音也給住戶帶來了不便。為了解決這一問題，目前開發(fā)商采取的對策，一是選用高質(zhì)量的進口或國產(chǎn)名牌電梯，二是在電梯與住戶內(nèi)墻之間作隔聲減振處理。但這只是治標(biāo)措施，并沒有解決實質(zhì)性問題。隨著電梯使用年限的增加，性能的降低，電梯運行質(zhì)量將成為困擾住戶的一個長期問題。雖然小高層住宅目前還存在著一些問題，但由于它們能比多層住宅節(jié)約開發(fā)用地，創(chuàng)造更好的居住環(huán)境，以及改善住戶的生活質(zhì)量，同時又在戶型的平面布置、房間朝向設(shè)計、銷售價格、物業(yè)管理收費等方面比高層住宅優(yōu)越，因此，只要開發(fā)商對上述問題采取積極有效的對策，小高層住宅在中小城市應(yīng)具有良好的發(fā)展前景。三、中小城市小高層住宅開發(fā)建設(shè)的可行性分析伴隨著社會主義市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展和我國經(jīng)濟持續(xù)快速增長，城鄉(xiāng)消費結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化，住宅商品化、市場化程度進一步提高。逐步成熟的商品化住宅市場不僅給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來新的機遇，更帶來了新的挑戰(zhàn)。值得注意的是，一些城市新近推出一批小區(qū)的一個共同點，就是在小區(qū)規(guī)劃設(shè)計時布置了一定比重的小高層住宅。1、小高層住宅受到市場的青睞并非偶然小高層住宅形態(tài)有其自身的特點，與高層相比，具有其特殊的優(yōu)勢。小高層住宅在小區(qū)環(huán)境創(chuàng)造上有突出優(yōu)勢。生理學(xué)表明，人的視覺清晰度范圍一般在30米以內(nèi)，而高層通常達到50米左右。小高層多為7-11層（部分11躍12層），高度為30米左右，俯視地面，觀看景物，照看兒童戶外活動等均為適宜，使人感到親切而不失舒展。我國已進入老齡化社會，無障礙設(shè)計越來越受到關(guān)注，成為住宅設(shè)計中的重要理念和重要內(nèi)容。從實際生活看，7-8層不帶電梯的住宅，給居民生活帶來諸多不便。與多層相比，小高層均安裝電梯，能免除爬樓之苦，且因?qū)哟尾欢?，電梯服?wù)戶數(shù)相應(yīng)較少，流量降低，運行速度加快，等待時間較短，人們普遍感受到居家住行的方便感、舒適感。朝向良好。從調(diào)查資料可見，97.2％的居民認為主臥室應(yīng)朝南，39.4％的同時認為次臥室也應(yīng)朝南，沒有陽光的臥室和起居室難以使人接受。而塔式高層無論如何布局，總有一些套型朝向不甚理想。相比之下，板式小高層由多層住宅平面發(fā)展而來，大多坐北朝南，日照充沛，通風(fēng)良好，能充分滿足居民采光的要求。得房率高。一般而言，多層得房率為80％以上，而高層由于須設(shè)置兩座防煙樓梯、兩臺電梯、配電間、值班管理用房等，得房率只能徘徊在70％左右。而小高層一般在11層以下，可采用一臺電梯、一座樓梯，無須值班室，因而也就省卻了大量公用面積，得房率可達到80％以上。容積率合理。我國土地資源相對匱乏、人口眾多。節(jié)約、合理利用土地是基本國策，適當(dāng)?shù)膶訑?shù)、合理的容積率成為一種必然。開發(fā)建設(shè)小高層，既節(jié)約用地，又利于創(chuàng)造優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境，這一點上，小高層相對于多層具有明顯的優(yōu)勢。有利于開發(fā)建造和室內(nèi)裝修。與多層住宅磚混結(jié)構(gòu)相比，小高層住宅具有高層建筑的結(jié)構(gòu)優(yōu)勢，采用壁式結(jié)構(gòu)，樁基牢固穩(wěn)定，抗震性良好。室內(nèi)承重墻少，便于重新布局，裝修室內(nèi)空間，具有較強的適用性，而高層住宅一般采用剪力墻結(jié)構(gòu)，室內(nèi)空間不可隨意改動，給裝修帶來諸多不便。2、小高層住宅開發(fā)建設(shè)市場分析小高層住宅的原型為歐美發(fā)達國家的帶電梯多層集合住宅。在我國，這種住宅形態(tài)的產(chǎn)生決非偶然，它是時代發(fā)展和市場需求的必然結(jié)果。這里以無錫市為例。以無錫市為例子，開始較普遍采用小高層這種住宅形態(tài)起始于1998年，近兩年新建規(guī)模較大的住宅小區(qū)，主要采取多層與小高層結(jié)合發(fā)展的模式，這表明該市的住宅建設(shè)從住宅形態(tài)上已上了一個臺階，從銷售情況看，已逐步形成一年比一年好的態(tài)勢。無錫市近年推出的無錫標(biāo)準(zhǔn)花園，在規(guī)劃設(shè)計上，采用多層住宅與小高層住宅結(jié)合開發(fā)的思路，于沿金匱路南側(cè)建造小高層，重點加強立面效果設(shè)計、戶型設(shè)計，采用高檔電梯，加強售后管理，并在小高層的視線范圍內(nèi)營造出“靜綠”、“動水”的優(yōu)美環(huán)境，加之開發(fā)商較好地進行了營銷的宣傳策劃，該小區(qū)小高層銷售情況出人預(yù)料地紅火，可以說是無錫市小高層住宅開發(fā)建設(shè)的成功范例之一。實踐證明，只要堅持貫徹“以人為本”，切實搞好規(guī)劃設(shè)計，通過必要的市場引導(dǎo)、示范和完善的銷后服務(wù)，小高層住宅必定會成為樓市中一道亮麗的風(fēng)景線。3、小高層住宅建設(shè)的經(jīng)濟分析投入與產(chǎn)出關(guān)系。撇開環(huán)境因素，從房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與費用看，土地費用和建設(shè)安裝工程這兩項占了很大的比重，它決定著各類住宅形態(tài)的收益率。小高層住宅與多層住宅相比，容積率相對高一點，樓面地價要低些，相應(yīng)地降低了成本費用；小高層住宅與高層住宅相比，由于住宅形態(tài)的差異，大大降低了建設(shè)安裝工程費用，也相應(yīng)地降低了成本費用；以上從理論上講提高了收益率。容積率與地價的關(guān)系，建造小高層有較高的經(jīng)濟性。以上反映，在沒有容積率控制時，根據(jù)傳統(tǒng)的微觀經(jīng)濟學(xué)效用分析（可參見任何一本微觀經(jīng)濟學(xué)教材），小區(qū)開發(fā)的邊際成本為MC和邊際收益價格曲線為MP。MC最初隨著容積率的增加而下降，達到某一“門檻”后，由于地基、結(jié)構(gòu)處理和電梯、消防等配套費用的增加，曲線上揚；邊際收益曲線則相反，先升后降，兩曲線相交于C，則MC＝MP，此時可獲得最大利潤。F1成為經(jīng)濟效益最好的容積率。可見容積率提高取得的經(jīng)濟效益是有一定限度的，并非容積率越高越好，小高層這種住宅形態(tài)可塑性最強。容積率與銷售價格的關(guān)系?，F(xiàn)行條件下，住宅小區(qū)容積率對銷售價格的調(diào)節(jié)作用是較為明顯的。采用小高層與多層結(jié)合開發(fā)建設(shè)的形式，在得當(dāng)?shù)膬r格策略下，是切實可行。第三章、小高層的銷售難點與化解小高層產(chǎn)品被市場接受需要一個過程，中小城市房地產(chǎn)開發(fā)項目推出小高層，應(yīng)在向消費者詳細分析小高層優(yōu)劣勢的基礎(chǔ)上，展示小高層所能帶來的美好生活環(huán)境，針對可能出現(xiàn)的問題，逐一化解。（一）小高層簡介及優(yōu)劣勢首先，我們讓消費者了解什么是小高層。我們目前常說的“小高層”是指由多個住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有電梯，大多在7至12層之間的住宅建筑，是介于多層與高層之間的一種建筑模式。6層以下的則稱炎“多層”；更高的稱為“高層”。一般說來，7到12層、板式結(jié)構(gòu)、帶電梯的住宅樓被稱為板式小高層。它介于多層和高層之間，將兩者的優(yōu)點結(jié)合在一起。其次，小高層擁有采光、通風(fēng)充分，戶型均好性強的特點。與高層相比，板式小高層在這一點上具有諸多優(yōu)勢。一梯兩戶、三戶或兩梯三戶的板式小高層，使家庭生活的私密性得到保證，將噪音污染、視線干擾降低到最小程度，減少了住戶之間的相互干擾。并且小高層在原有板式多層的基礎(chǔ)上增多層數(shù)，可以節(jié)約土地，周邊大多可留出相當(dāng)空地用于綠化。多層住宅樓所不具備的景觀及視線問題也得以解決。一梯兩戶配一部電梯，同時又保留了多層住宅的優(yōu)點，更加適合老人和小孩出行，且運行、維修成本則要低于高層住宅，建安成本也比高層塔樓低，受到了消費者的歡迎。我們可以進一步把小高層建筑的優(yōu)劣羅列如下：優(yōu)勢：1、通風(fēng)良好、戶戶朝陽效果受到人們喜愛2、樓層較高，空氣質(zhì)量、噪音污染情況較多層占有優(yōu)勢3、建筑風(fēng)格較多層具有領(lǐng)先性4、容積率較高層小、視野開闊5、入口集中便于安全保衛(wèi)6、多是一梯兩戶，私密性較好7、空間結(jié)構(gòu)靈活，戶型富于變化8、相對高層，公攤面積少，使用率高9、圍合式布局令人有四合院般歸屬感劣勢：1、分攤面積相對多層大2、售價較多層稍高，使用費用高，如電梯3、對電梯的使用有顧慮。如產(chǎn)生質(zhì)量問題，對生活造成不便4、單價相對多層較高5、面積基本都為大戶型，總價偏高6、對建筑地點要求較高7、總面寬窄，進深長，房子像竹筒8、衛(wèi)生間多無明采采光9、市場不認可。（二）小高層在當(dāng)當(dāng)前市場推廣廣上遇到的主主要問題及解解決方案探討討1、推廣時市場不認認可小高層建建筑首先，我們應(yīng)該在在前期進行市市場調(diào)研，對對區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)小高層市場場進行分析，如如果沒有小高高層建筑出現(xiàn)現(xiàn)，則需調(diào)查查人們對小高高層的認可度度，引導(dǎo)客戶戶購買小高層層是一個長期期行為，根據(jù)據(jù)其他城市市市場經(jīng)驗，一一般需要1--2.5年左左右。若有，則對市場上上出現(xiàn)的小高高層進行分析析，取長補短短。例如戶型型保持面寬大大，進深小的的優(yōu)勢，155米是板樓進進深的上限，超超過后整個戶戶型采光效果果就會受到影影響。再如采采用較先進、美美觀的建筑立立面、建筑風(fēng)風(fēng)格等對購房房者造成先聲聲奪人的效果果。但根本解解決之道就是是小高層的產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量要優(yōu)優(yōu)于多層。一一方面通過新新技術(shù)、新材材料、新工藝藝的運用，提提高小高層硬硬件品質(zhì)，比比如現(xiàn)在采用用的鋼板結(jié)構(gòu)構(gòu)，使房間內(nèi)內(nèi)看不到梁、柱柱，就提高了了得房率。2、對電梯使用產(chǎn)生生抗性必須使用一些檔次次在中檔的電電梯（人們都都熟知的品牌牌，并視樓盤盤品質(zhì)上調(diào)檔檔次），避免免出現(xiàn)電梯經(jīng)經(jīng)常性的維修修，降低對客客戶群對電梯梯產(chǎn)生不信任任的抗性。銷銷售時注意擴擴大對客戶群群對電梯品牌牌的認可度灌灌輸。3、市場認為小高層層公攤大，房房款總價高客戶群并不清楚到到底都哪里多多了公攤，銷銷售時可以稱稱是電梯間帶帶來的公攤，讓讓客戶心里有有數(shù)自己多出出哪里面積。并并且，可以采采用一些先進進的技術(shù)提高高使用率，如如在室內(nèi)采用用超薄填充墻墻，客戶看房房時是非常認認可這種形式式。4、小高層的低層部部分的銷售障障礙小高層的低層特別別是1－3樓則享受不不到小高層種種種優(yōu)勢，而而且1－3樓住戶也要要承擔(dān)包括電電梯維修管理理等在內(nèi)的同同樣金額的物物業(yè)管理費用用，低層的銷銷售非常緩慢慢。一個是從價格上找找平衡，一樓樓住宅的價格格往往也就是是小高層的起起價，另外就就是附送一些些額外的東西西，小花園便便是最常見的的一種。而一一些樓盤則干干脆將一樓改改成大堂、會會所，避免了了這一銷售難難點（慎用，除除非是高檔地地產(chǎn)或可考慮慮）?；蛘咴谠?樓之下不設(shè)設(shè)停設(shè)點。或或者僅一樓不不交電梯維修修管理和運營營費，其他一一視同仁。5、戶型不能刺激消消費者購買欲欲望除設(shè)置明衛(wèi)外，能能否設(shè)置明餐餐廳作為賣點點？如：加大大外飄窗的美美觀設(shè)計，注注重山墻與北北面房間的多多做挑出式設(shè)設(shè)計等。（三）對小高層建建筑開發(fā)一些些建議1、注重環(huán)境，前后后庭院的綠化化、園林小品品的營造，使使居住質(zhì)量得得到飛躍。2、開間增大，戶型型趨合理，廚廚房、衛(wèi)生間間加窗，增強強陽臺觀景的的作用。3、改變購房者的觀觀念首先要改改變發(fā)展商以以及銷售人員員的觀念，現(xiàn)現(xiàn)在不少銷售售人員本身就就不認同小高高層，在介紹紹時本身低氣氣不足，這樣樣本身就會給給購房者一種種“小高層不如如多層”的誤解。4、多做戶型市場的的創(chuàng)新，根據(jù)據(jù)目標(biāo)客戶群群的生活習(xí)慣慣，分析戶型型每一個細節(jié)節(jié)的可能創(chuàng)新新方向。附錄附錄1：多層、小高層和和高層的優(yōu)劣劣勢對比分析析摘錄自博客之家：：，作者yunyyunyouu@20006-066-03000:48::00一、進一步加大小小高層住宅開開發(fā)建設(shè)力度度隨著我國經(jīng)濟持續(xù)續(xù)快速增長，城城鄉(xiāng)消費結(jié)構(gòu)構(gòu)發(fā)生了重大大變化，商品品化住宅市場場逐步成熟。城城市住宅開發(fā)發(fā)開始進一步步注重以人為為本、滿足人人的基本要求求。在這一方方面，小高層層住宅形態(tài)與與多層和高層層相比，具有有其特殊的優(yōu)優(yōu)勢。1、小高層住宅在小小區(qū)環(huán)境創(chuàng)造造上有突出優(yōu)優(yōu)勢。生理學(xué)學(xué)表明，當(dāng)人人們居住達到到一定高度時時，往往在視視覺上、產(chǎn)生生對地面人物物、景物失去去明確特征的的感覺，況且且高層上下交交通完全依賴賴電梯，距離離尺度甚遠，使使人感到壓抑抑、不自然。與與之相比，小小高層多為77-11層（部部分11躍12層），高高度為30米左右，俯俯視地面、觀觀看景物、照照看兒童戶外外活動等均為為適宜，使人人感到親切而而不失舒展，結(jié)結(jié)合總體環(huán)境境可創(chuàng)造出更更宜人的居住住空間。2、我國已進入老齡齡化社會，無無障礙設(shè)計越越來越受到關(guān)關(guān)注，成為住住宅設(shè)計中的的重要理念和和重要內(nèi)容。從從實際生活看看，7-8層不帶帶電梯的住宅宅，給居民生生活帶來諸多多不便。與多多層相比，小小高層均安裝裝電梯，能免免除爬樓之苦苦，且因?qū)哟未尾欢啵娞萏莘?wù)戶數(shù)相相應(yīng)較少，流流量降低，運運行速度加快快，等待時間間較短，人們們普遍感受到到居家住行更更為方便、舒舒適。3、朝向良好。有調(diào)調(diào)查資料表明明，97.22％的居民認認為主臥室應(yīng)應(yīng)朝南，399.4％同時時認為次臥室室也應(yīng)朝南。而而塔式高層無無論如何布局局，總有一些些套型朝向不不甚理想，沒沒有陽光的臥臥室和起居室室使人難以接接受。相比之之下，板式小小高層由多層層住宅平面發(fā)發(fā)展而來，大大多坐北朝南南，日照充沛沛，通風(fēng)良好好，能充分滿滿足居民采光光的要求。4、得房率高。一般般而言，多層層得房率為880％以上，高高層由于須設(shè)設(shè)置兩座防煙煙樓梯、兩臺臺電梯、前室室友、配電間間、值班管理理用房等，得得房率只能徘徘徊在70％左右。而而小高層一般般在11層以下，可可采用一臺電電梯、一座樓樓梯，無須值值班室，因而而也就省卻了了大量公用面面積，得房率率可達到800％以上。5、容積率合理。我我國人口眾多多，土地資源源相對匱乏，適適當(dāng)?shù)膶訑?shù)、合合理的容積率率成為一種必必然。在節(jié)約約用地這一點點上，小高層層相對于多層層具有明顯的的優(yōu)勢。在一一定條件下，綠化率相同，可在一定程度上提高城市住宅用地的集約度；容積率相同，則可較大地減少建筑占地面積，增大綠化空間。6、有利于開發(fā)建造造和室內(nèi)裝修修。與多層住住宅磚混結(jié)構(gòu)構(gòu)相比，小高高層住宅具有有高層建筑的的結(jié)構(gòu)優(yōu)勢：：采用壁式結(jié)結(jié)構(gòu)，樁基牢牢固穩(wěn)定，抗抗震性良好；；室內(nèi)承重墻墻少，便于重重新布局裝修修室內(nèi)空間，具具有較強的適適用性。而高高層住宅一般般采用剪力墻墻結(jié)構(gòu)，室內(nèi)內(nèi)空間不可隨隨意改動，給給裝修帶來諸諸多不便。由于上述小高層住住宅這種高度度低、重量輕輕、基礎(chǔ)和結(jié)結(jié)構(gòu)處理相對對簡單的特點點，加之建設(shè)設(shè)施工周期短短、投資少、造造價低，有利利于資金周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，有利于提提高經(jīng)濟效益益的優(yōu)勢，因因此越來越受受到開發(fā)商的的青睞和居民民的歡迎。但是，客觀地看多多層住宅仍比比小高層銷售售得好，原因因之一是居民民的消費觀念念滯后，需要要市場的引導(dǎo)導(dǎo)。同時在開開發(fā)小高層住住宅時，要注注意避免：一一是一味追求求容積率，破破壞了小區(qū)的的大環(huán)境；二二是有的小區(qū)區(qū)在布局小高高層位置時，不不盡合理；三三是有些小高高層的立面效效果沒有經(jīng)過過精心的設(shè)計計，給人以“失落感”；四是有些些小高層建設(shè)設(shè)中對戶型設(shè)設(shè)計、得房率率、電梯選用用及樓內(nèi)交通通組織等考慮慮不夠周全，也也是造成消費費者誤解的原原因之一。二、城郊高層住宅宅瓶頸有待突突破一位地產(chǎn)策劃人告告訴記者，郊郊區(qū)和城郊接接合處的購房房者大多屬于于工薪階層，從從經(jīng)濟實惠的的角度考慮，價價格便宜的多多層自然是首首選。另外，從從得房率的角角度來看，一一般高層得房房率在80％左右，小小高層的得房房率在84．5％左右，多多層得房率大大概在88％左右，得得房率是影響響市民購買多多層的重要原原因。郊區(qū)小小高層應(yīng)以中中等戶型為主主的業(yè)內(nèi)人士士認為，雖然然小高層是市市場發(fā)展的必必然趨勢，但但至少在幾年年內(nèi)，多層仍仍是非中心區(qū)區(qū)的市場主流流。他認為，郊郊區(qū)和城郊接接合處還應(yīng)以以發(fā)展多層為為主，小高層層為輔的居住住小區(qū)。記者采訪時發(fā)現(xiàn)，大大多數(shù)位于非非中心區(qū)的小小高層戶型品品種比較單一一，僅有三四四種，有的只只有兩種，大大多為1000平方米以上上，而旁邊的的多層樓房大大多有十幾種種戶型可供選選擇、甚至有有的達到二十十幾種戶型，選選擇范圍從幾幾十平方米到到兩百平方米米，選擇面十十分大。一位位購房者告訴訴記者，小高高層的確方便便居住，但是是戶型偏大，總總價大多在330多萬元，選選擇余地有些些小，開發(fā)商商應(yīng)在小高層層中設(shè)計出更更多種類的戶戶型，滿足普普通消費者的的需要。湯遜湖小高層陽光光海岸是目前前湯遜湖區(qū)域域惟一建有小小高層的項目目。陽光海岸岸的殷總介紹紹，陽光海岸岸二期小高層層已全部賣完完，應(yīng)該說銷銷售情況還不不錯。同多層層比起來，小小高層由于造造價較高、公公攤面積大，因因此，相對價價格也要高。比比如在陽光海海岸，同樣的的面積，買小小高層得比多多層多付出66~8萬元。如如此一來，兩兩者同時推出出的時候，小小高層便會有有銷售阻力。購房者在做選擇時時，不單單是是在多層或小小高層之間作作比較，還有有居住環(huán)境、物物業(yè)管理、戶戶型等各方面面的考慮。小小高層開發(fā)商商如果從這些些方面著手，讓讓小高層達到到多層的舒適適度，就有可可能出現(xiàn)“小高層市場”。具體說來來，吳曉建議議從三個方面面入手。首先先，小高層的的戶型不能參參照多層，應(yīng)應(yīng)在滿足居住住功能的前提提下，縮小單單套面積，比比如現(xiàn)在的三三室二廳面積積多在1300~140平平方米，那么么小高層的三三室二廳放在在120平方米米左右會比較較合適，總價價降低，減小小了購房者的的付款壓力；；其次，小高高層最好采取取“板式”，不宜采取“點式”。點式易帶帶來兩個問題題：“黑房”和電梯緊張張。板式在避避免了這兩個個問題的同時時，和多層一一樣的結(jié)構(gòu)還還會帶來相似似的居住感受受；最后，還還要將小高層層的尊貴程度度與多層區(qū)分分開來。這主主要是從一些些附加設(shè)施上上下工夫，如如居住環(huán)境、物物業(yè)管理等。小小高層的購買買成本比多層層高，如果居居住環(huán)境優(yōu)于于多層，物業(yè)業(yè)管理更為周周到，會給購購房者帶來心心理上的滿足足感，從而樂樂意購買小高高層。三、（小）高層促促銷開發(fā)商各各顯神通記者走訪了一些城城郊接合部發(fā)發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)數(shù)樓盤小高層層的售價與多多層差不多，有有的甚至低于于多層售價1100~2000元／平方方米不等。泰泰合李經(jīng)理介介紹，泰合百百花公園一期期曾推出兩棟棟小高層，由由于當(dāng)時有多多層住宅可供供選擇，大多多購房者不愿愿意選擇小高高層，最后公公司以比多層層住宅優(yōu)惠的的價格將小高高層銷售完畢畢。小高層在在郊區(qū)銷售不不如多層，與與人們的消費費習(xí)慣有重要要關(guān)系。李經(jīng)經(jīng)理介紹，該該公司前不久久做了一項市市場調(diào)查，市市民對小高層層的認可度為為39％，比起起3年前的10％大大提提高，可相比比多層50..4％的認可可率，還是有有一定距離。一樓盤銷售經(jīng)理給給記者算了一一筆賬，目前前多層的物管管費在1元以下，而而小高層則為為1元以上，物物管費相差一一倍，再加上上電梯的公攤攤電費，居住住成本增加了了一倍還要多多。再看房價價，以一套22800元／／平方米的小小高層為例，購購買100平方米米需要28萬元左右右，而相同地地段的多層只只要26000元／平方米米左右，300萬元的總價價可以購買1114平方米米，比購買小小高層多出了了一間房間。因因此，不少樓樓盤以低價來來吸引購房者者，多層住宅宅價格比高層層價格大約高高100~2200元／平平方米，以此此來吸引客戶戶。沿海麗水佳園開發(fā)發(fā)的小高層，在在江城首創(chuàng)夾夾復(fù)式，可以以提高使用面面積一半以上上，一推出市市場立即受到到市場追捧，反反映良好。沿沿海物業(yè)的方方總認為，雖雖然小高層的的公攤面積比比較大，但電電梯的便捷，使使生活在小高高層的居住者者生活品質(zhì)更更高些。華工·鏡湖園常經(jīng)理說，人人們來到這里里，最常用的的一個詞就是是“風(fēng)水好”。因此，“觀景”可以說是該該項目小高層層最主要的功功能。紫菘楓楓亭策劃部經(jīng)經(jīng)理胡焰認為為，城市的發(fā)發(fā)展必然會帶帶來越來越多多的高層建筑筑，光谷是武武漢發(fā)展?jié)摿α薮蟮膮^(qū)域域，因此未來來趨勢必將以以小高層與高高層為主。光光谷的消費群群以高知人群群居多，一方方面，他們有有足夠的購買買能力，做小小高層與高層層建筑，最主主要的是要保保證居住的舒舒適度。四、城郊（小）高高層住宅還需需創(chuàng)新1999年，麗島島便較早推出出了小高層。聯(lián)聯(lián)合置業(yè)的策策劃總監(jiān)姚華華說，麗島從從兩方面融解解了小高層的的銷售難度。姚姚總提醒城郊郊小高層在建建的項目：多多層一定要與與小高層拉開開距離。充分分利用小高層層的觀景優(yōu)勢勢，設(shè)計上要要讓小高層更更好用。如該該空出來的地地方一定要空空出來，給住住戶更多的綠綠地。姚總認認為，與消費費者的溝通也也很重要。你你必須很了解解你的客戶都都有哪些需求求，通過溝通通，你可以將將客戶所擔(dān)心心的問題去掉掉。姚總認為為，“創(chuàng)新”也是必不可可少的。長城建設(shè)的湯經(jīng)理理認為，消費費心態(tài)是需要要引導(dǎo)的。如如果小高層的的建筑材料、電電梯的品質(zhì)等等各方面都比比多層做得更更好，越來越越理性的購房房者會將目光光更多地投向向小高層。耀耀江·麗景灣副總總經(jīng)理陸怡認認為，市郊樓樓盤一般擁有有大的社區(qū)環(huán)環(huán)境，開發(fā)商商也要考慮在在利用稀缺的的土地資源時時，在整體規(guī)規(guī)劃設(shè)計方面面如何將產(chǎn)品品突出出來。小小高層在沿海海城市發(fā)展已已經(jīng)非常成熟熟，這是值得得本地開發(fā)商商借鑒的。德盛行物業(yè)顧問有有限公司市場場部經(jīng)理吳曉曉分析，由于于售價相對較較高，因此，小小高層在市場場推廣時有一一定的難度，但但也并非不能能逾越。吳曉曉提出，郊區(qū)區(qū)要建小高層層，不能跟多多層搶市場，而而應(yīng)另辟一個個“小高層市場”。她分析說說，從購房者者的需求層面面上來講，購購房是個綜合合的過程。購購房者在做選選擇時，不單單單是在多層層或小高層之之間作比較，還還有居住環(huán)境境、物業(yè)管理理、戶型等各各方面的考慮慮。小高層開開發(fā)商如果從從這些方面著著手，將小高高層的劣勢降降到最低，優(yōu)優(yōu)勢發(fā)揮得最最大，讓小高高層達到多層層的舒適度，就就有可能出現(xiàn)現(xiàn)“小高層市場”。具體說來，吳曉建建議從三個方方面入手。首首先，小高層層的戶型不能能參照多層，應(yīng)應(yīng)在滿足居住住功能的前提提下，縮小單單套面積，比比如現(xiàn)在的三三室二廳面積積多在1300~140平平方米，那么么小高層的三三室二廳放在在120平方米米左右會比較較合適。一來來總價降低，減減小了購房者者的付款壓力力，二來，由由于在居住方方面不會受到到明顯的影響響，較為容易易得到購房者者的認可。其其次，小高層層最好采取“板式”，不宜采取“點式”。點式易帶帶來兩個問題題：“黑房”和電梯緊張張。板式在避避免了這兩個個問題的同時時，和多層一一樣的結(jié)構(gòu)還還會帶來相似似的居住感受受。最后，還還要將小高層層的尊貴程度度與多層區(qū)分分開來。這主主要是從一些些附加設(shè)施上上下工夫，如如居住環(huán)境、物物業(yè)管理等。小小高層的購買買成本比多層層高，如果居居住環(huán)境優(yōu)于于多層，物業(yè)業(yè)管理更為周周到，會給購購房者帶來心心理上的滿足足感，從而樂樂意購買小高高層。附錄2：鄭州小高層發(fā)展展（2005）很多人都會贊嘆聳聳入云層的建建筑師杰作，但但是真正讓他他們把家安在在高層之上時時，他們卻突突然都患上了了恐高癥。他他們不了解高高層住宅，在在他們眼里，小小高層公攤面面積大、物業(yè)業(yè)費多、價格格高、戶型不不好，更甚者者他們擔(dān)心會會被困在電梯梯里。但是，每每一個新事物物的出現(xiàn)，必必定給人們帶帶來的好處要要多于它的缺缺點，它的發(fā)發(fā)展也是一個個逐步完善的的過程。目前鄭州高層住宅宅的價格一般般在30000元/平方米左右右，地段景觀觀配套好一點點的每平方米米要40000元以上。雖雖然比多層略略高，但還是是在一個合理理范圍內(nèi)。至至于高物業(yè)費費，隨著消費費理念的成熟熟，許多消費費者也比較理理性。相對于于多層住宅，小小高層的公攤攤其實就是多多了電梯面積積，通過建筑筑新技術(shù)、新新材料的采用用，加上合理理的設(shè)計，公公攤面積會變變小，因此小小高層的得房房率與多層已已不差上下。對對于開發(fā)商，他他們也不斷地地在提高小高高層的環(huán)境價價值和配套價價值，創(chuàng)造更更大的效益空空間。對于購購房者來說，選選擇什么樣的的樓盤意味著著享受什么樣樣的服務(wù)。小小高層的客戶戶群一般經(jīng)濟濟基礎(chǔ)好，文文化素質(zhì)高，對對新事物接受受能力較強，比比較關(guān)心樓盤盤的品質(zhì)，價價格已不再是是他們購房考考慮的唯一重重要因素。他他們更看中的的是居住品質(zhì)質(zhì)和樓房的潛潛在價值。鄭州的漢飛·城市市公園是一個個倡導(dǎo)人與自自然相融的江江南山水園林林，精心打造造了坡景建筑筑小高層。其其新穎的生活活形態(tài)、居高高臨下的氣質(zhì)質(zhì)風(fēng)韻、與人人相協(xié)調(diào)的遺遺園藝術(shù)，必必然以其罕見見性和稀缺性性從眾多“綠色樓盤”中脫穎而出出，成為鄭州州樓市又一建建筑經(jīng)典。從從居住價值來來看，通風(fēng)良良好、戶戶朝朝陽．視野開開闊，收納更更多的風(fēng)景；；空氣質(zhì)量好好、噪音污染染小，帶給我我們的是更高高的生活質(zhì)量量。在漢飛·城市公園，讓讓您真正得到到50％以上的的綠化率，享享受高品質(zhì)的的公園生活，完完善的小區(qū)配配套：時尚休休閑沙龍、體體閑娛樂廣場場等。并建有有小區(qū)幼兒園園、小學(xué)，與與鄰近新七中中、藝術(shù)小學(xué)學(xué)形成全齡教教育體系，實實現(xiàn)家長對孩孩子未來的期期望。從投資價值來看，在在二、三線城城市，小高層層住宅一般位位于城市土地地資源缺乏的的繁華地段和和正在發(fā)展的的第二城市中中心。從交通通到環(huán)境，從從配套到物業(yè)業(yè)服務(wù)，居住住和投資的大大好前景毋庸庸置疑。在鄭鄭州，小高層層與多層住宅宅的差價并不不大，這與鄭鄭州的發(fā)展和和消費水平有有關(guān)。小高層層在這樣一個個不成熟的區(qū)區(qū)域，價格不不得不保守。叫叫得太低，成成本不保；叫叫得太高，很很多人難以接接受。要與多多層奪天下．．差價就不能能拉太大。但但是在今后的的幾年．小高高層價值日益益上漲．成為為市場的寵兒兒。這是由小小高層住宅產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)一般般較好，能夠夠歷時增值，在在城市居住發(fā)發(fā)展大潮中能能夠長時間保保持不落后等等內(nèi)在原因決決定的。附錄3：武漢市小高層住住宅市場研究究小高層住宅近年來來已成為武漢漢住宅發(fā)展的的新趨勢?；鼗仡櫸錆h市房房地產(chǎn)市場，2000年以前，多層住宅以絕對的優(yōu)勢成為市場的主導(dǎo)產(chǎn)品，而小高層住宅作為一種嶄新的建筑形式并沒有被武漢市民所接受。“待置閨中無人識”的“小高層”，而今已逐漸成為武漢市住宅建設(shè)的重要形式。所謂小高層住宅，是指層數(shù)為7層以上14層以下的住宅，其平面布局類似于多層住宅，有載人電梯無消防電梯。與傳統(tǒng)的多層住宅和高層住宅相比，小高層住宅有許多優(yōu)點，可以說是更“人性化”的住宅。首先，小高層住宅宅帶有電梯，滿滿足老、弱、病病、殘