影響決定的《決定》-分析三中會全《決定》、《說明》2013年房地產(chǎn)政策研究

北京中原2013.11.20影響決定的《決定》——

分析三中全會《決定》，《說明》北京中原2013.11.20前言十八屆三中全會11月12日下午閉幕。當(dāng)天發(fā)布的《中國共產(chǎn)黨第十八屆中央委員會第三次全體會議公報》，各界解讀不一。我們上一份針對公報的報告提及，公告只是提綱挈領(lǐng)、涉及了幾乎所有重點改革領(lǐng)域，但不可能涉及到細(xì)節(jié)性政策，雖然公告未提及房地產(chǎn)，但其實土地流轉(zhuǎn)，財稅制度等都與房地產(chǎn)相關(guān)，長短期的政策依然會維持之前力度，樓市依然將在調(diào)控與市場之間博弈。很快三中全會的《決定》《說明》明確提到了多項改革的方向和目標(biāo)，決定和說明中最關(guān)鍵的十點應(yīng)該是:1.啟動“單獨二胎”2.戶改瞄準(zhǔn)破除城鄉(xiāng)壁壘3.探索統(tǒng)考減少科目4.賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利5.健全促進(jìn)就業(yè)創(chuàng)業(yè)體制機(jī)制6.民生必需品加大“人文關(guān)懷”7.加快房地產(chǎn)稅立法8.漸進(jìn)式延遲退休9.深化基層醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)改革10.A廢除勞教制度。對于房地產(chǎn)來說：集體土地入市、小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正、以及房產(chǎn)稅擴(kuò)圍等之前市場討論的內(nèi)容，都有涉及。整體我們認(rèn)為：三中全會對房地產(chǎn)市場短期是利空，中長期是利好的，我們認(rèn)為此次決議中涉及農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)對房地產(chǎn)市場的影響中性，放開單獨二胎對行業(yè)長期利好，房產(chǎn)稅立法對行業(yè)屬于利空，綜合而言政策影響中性。決議中屢次強(qiáng)調(diào)市場的調(diào)節(jié)作用，可以期待新任政府對房地產(chǎn)市場將采取不同于前任運動式調(diào)控的方式，但短期一二線城市調(diào)控收緊的預(yù)期不變，甚至可能收緊。目錄——政策內(nèi)容綜述十八大綜述——細(xì)節(jié)解析具體影響——影響預(yù)測地方調(diào)控目錄——政策內(nèi)容綜述十八大綜述三中全會決定中與房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容

十八屆三中全會市場化財稅改革土地改革推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場一攬子財稅改革工程城鎮(zhèn)化樓市調(diào)控逐步去行政本屆三中全會強(qiáng)調(diào)“市場決定性”，我們預(yù)計未來樓市政策將逐步擺脫過去全國一刀切的模式，根據(jù)城市特性產(chǎn)生分化，并加快探索房地產(chǎn)長效機(jī)制的建立。然而在長效機(jī)制成熟前，為保證樓市穩(wěn)定，現(xiàn)行調(diào)控手段仍將繼續(xù)實行。決定中方向性的內(nèi)容——財稅■財稅：事權(quán)與支出責(zé)任相對應(yīng)。財稅體制改革領(lǐng)域，沿襲了2013年初至今，改革得基本思路和方向，關(guān)鍵詞包括：事權(quán)與支出責(zé)任相對應(yīng)，公共財政、房地產(chǎn)稅等。財政體制仍然將朝著更平衡的財政收支、構(gòu)建地方稅制體系、改善預(yù)算和國庫管理制度、中央和地方政府債務(wù)管理及風(fēng)險預(yù)警機(jī)制。

《決定》中，較為矚目的提法包括：1、事權(quán)與支出責(zé)任相對應(yīng)，突出的是事權(quán)與支出責(zé)任，因此新一輪分稅制改革似乎并非重點；2、強(qiáng)調(diào)公共財政，尤其是突出財政專項轉(zhuǎn)移支付制度的改革，這可能意味著進(jìn)一步明確財政支出責(zé)任；3、提及推進(jìn)房地產(chǎn)稅的立法工作。目前重慶和上海開征的是房產(chǎn)稅，避免了土地權(quán)屬問題，但也帶來了房產(chǎn)和土地的分離問題。如果針對房地產(chǎn)稅推進(jìn)立法，這可能意味著房產(chǎn)稅試點將擴(kuò)大，房地產(chǎn)稅的開征則仍然需要在立法層面進(jìn)行深入工作4、地方債務(wù)風(fēng)險得到關(guān)注，意味著地方債務(wù)風(fēng)險的監(jiān)測和防范體系方面，統(tǒng)籌性和預(yù)警性將明顯加強(qiáng)。三中全會公報“使市場在資源配置中起決定性作用”的提法前所未有，顯示經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型將升級，政府在某些方面的職能將發(fā)生轉(zhuǎn)變。決定中方向性的內(nèi)容——城鎮(zhèn)化■城鎮(zhèn)化：全面放開建制鎮(zhèn)和小城市戶籍。城鎮(zhèn)化是一個意義深遠(yuǎn)的重大命題，很可能在《決定》之后，在年底經(jīng)濟(jì)工作會議期間，進(jìn)一步就此命題展開政策制定和部署。《決定》中，涉及城鎮(zhèn)化的關(guān)鍵是：集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，全面放開戶籍，市政債等。

集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，對基層政府和房地產(chǎn)市場運行具有較大影響。土地出讓主體的增加既增強(qiáng)了土地市場的市場化程度，整體上增加了房地產(chǎn)市場的潛在土地供應(yīng)規(guī)模，可能也會帶來土地征用補償，收益分配，小產(chǎn)權(quán)房估計如何解決等一系列難題。在戶籍改革領(lǐng)域，全面放開建制鎮(zhèn)和小城市的戶籍，逐步放開中等城市的戶籍，可能會使中國的行政層級和人口分布，隨著城鎮(zhèn)化而逐步發(fā)生深刻變化，即自然村和小鄉(xiāng)鎮(zhèn)的數(shù)目將繼續(xù)加速減少，大城市的規(guī)?；l(fā)展將受到限制，但是中小城市的人口和產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，中等城市之間的同城化效應(yīng)將來顯著增強(qiáng)。

決定中方向性的內(nèi)容——單獨二胎及增加農(nóng)民受益■社會事業(yè)改革：教育均等化+放獨二胎。《決定》啟動一方是獨生子女的夫婦可生兩個孩子的政策，適當(dāng)調(diào)整了計劃生育制度，對于預(yù)期人口紅利的調(diào)整和延長有利。假設(shè)“單獨”二胎政策在2014年落地，即夫妻雙方一方是獨生子女的家庭可生育兩個孩子?？紤]孕期，估計新生兒數(shù)量從2015年開始會顯著增長。我們預(yù)計2015年從2014年的約1670萬跳升至約2000萬，同比升幅可能達(dá)到20%，且生育高峰可能持續(xù)5年。主要假設(shè)是，82年計劃生育開始執(zhí)行，再往后10年內(nèi)出生的二、三、四線城市獨生子女，如符合政策，集中在15年開始的5年內(nèi)生育第二胎。■農(nóng)業(yè)：賦予農(nóng)民更多的財產(chǎn)權(quán)利農(nóng)業(yè)體制改革可能是《決定》的最大亮點。農(nóng)民依據(jù)《土地承包法》和《物權(quán)法》所擁有的宅基地在確權(quán)后，可以出讓、租賃、入股和抵押和依法流轉(zhuǎn)，因此農(nóng)民對宅基地的權(quán)益被固化，鼓勵農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)在公開市場上向?qū)I(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)村合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)流轉(zhuǎn)。這可能帶來一系列變化：1、農(nóng)民宅基地接近物權(quán)性的擁有；2、家庭為單位的生產(chǎn)方式可能轉(zhuǎn)為農(nóng)莊型生產(chǎn)，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化集約化加速；3、農(nóng)民依附承包地散居，將向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，使中國人口紅利期明顯延長；4、固化權(quán)益下的土地集中和流轉(zhuǎn)，使大部分農(nóng)業(yè)人口從土地上分離出來，但未失去土地帶來的權(quán)益。

那么在十八大新政前后對于中國房地產(chǎn)市場將意味著什么？短期影響：金融領(lǐng)域的改革，包括成立民營和小型銀行、放松外匯管制、發(fā)展債券市場以及資產(chǎn)證券化，應(yīng)有助于企業(yè)（和地方政府）找到新的融資渠道并降低融資成本。這意味著未來兩年內(nèi)經(jīng)濟(jì)體系將找到進(jìn)一步提高杠桿率的新方式，從而為投資和增長提供更多支持放松投資審批也可能進(jìn)一步加劇地方投資沖動，包括對鐵路和地鐵項目、工業(yè)園區(qū)以及開發(fā)區(qū)的投資，從而推高房地產(chǎn)以及整體投資中國房地產(chǎn)作為中國最大的資金駐留市場，將會得到更多的資金進(jìn)入，然而亦會帶來相應(yīng)的影子銀行風(fēng)險放開戶籍制度并推行新型城鎮(zhèn)化，不管規(guī)劃如何，都可能讓地方政府借此在未來兩年里大搞城市擴(kuò)建、升級基礎(chǔ)設(shè)施，利好基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)建設(shè)高端住宅市場有望逐步放開限價限售?

作為為達(dá)成年度房價控制目標(biāo)而采取的短期行政干預(yù)手段，其形式意義大于實際意義。在市場化起決定性作用的思路作用下，商品住宅市場尤其是高端住宅市場的限價限售措施有望逐步放開。繼續(xù)支持政策導(dǎo)向型房地產(chǎn)開發(fā)，兼顧市場效益融資環(huán)境?

以銀行信貸為主的間接融資渠道，一方面將繼續(xù)支持中小套型普通商品房以及保障房的開發(fā)建設(shè)，另一方面將為更多市場化下效益良好的企業(yè)提供資金支持。此外，為實現(xiàn)增供應(yīng)目標(biāo)，房企再融資有望開閘。不同城市區(qū)別化對待限購政策?

新一屆政府一改以往中央一刀切的宏觀調(diào)控模式，鼓勵各地開展因地制宜的差異化調(diào)控措施。限購作為逆市場化的行政指令，有望在房價走勢平穩(wěn)、供需結(jié)構(gòu)平衡的城市率先逐步退出。短期內(nèi)難以全面放開購房限貸?

雖然市場化配置得到前所未有的強(qiáng)化，但住房本身離不開民生問題這一屬性。在保障房建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)但尚未完全覆蓋低收入住房困難家庭的當(dāng)下，將繼續(xù)限制部分人士利用金融杠桿投機(jī)入市。那么在十八大新政前后對于中國房地產(chǎn)市場將意味著什么？長期影響：房產(chǎn)稅作為未來中國房地產(chǎn)制度建設(shè)的重中之重，將會對房價和房地產(chǎn)建設(shè)活動帶來沖擊，加劇房地產(chǎn)市場的城市分化，擠壓一部分泡沫出來，但是考慮到中國維穩(wěn)的必要性，全面的針對存量房的房產(chǎn)稅征收應(yīng)該沒那么快啟動如果不對公共財政和社保制度作出重大調(diào)整，那么一旦城鎮(zhèn)化加速與金融管制放松相結(jié)合，就可能導(dǎo)致新一輪的“圈地運動”金融管制有望促使融資渠道更加多元化、推動資本市場發(fā)展，但也可能催生信貸泡沫，影子銀行的持續(xù)迅速發(fā)展可能會給金融行業(yè)帶來系統(tǒng)性風(fēng)險，而不是成為分散風(fēng)險的一種渠道政府不可能同時推進(jìn)所有領(lǐng)域的重大改革，但如果重點改革的順序不當(dāng)，有可能會給經(jīng)濟(jì)和金融系統(tǒng)造成嚴(yán)重沖擊中國體制決定了，穩(wěn)定影響一切，未來我們是怎么判斷的：

謹(jǐn)慎仍是主基調(diào)今年年中在錢荒之后我們基于對流動性收緊做出了比較謹(jǐn)慎的研判，期望開發(fā)商關(guān)注自身現(xiàn)金流，加快出貨，并做出了兩條演進(jìn)路徑的判斷，如今差不多一個季度過去了，我們看到全國地王頻出、一線城市樓市成交火熱我們深入的分析幾個方面的因素還是沒有改善：流動性、經(jīng)濟(jì)狀況（略有好轉(zhuǎn)，有再探底可能性）、美國QE政策依然面臨退出長效的房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制如何影響房地產(chǎn)市場：房產(chǎn)稅、土地自由流轉(zhuǎn)以及保障房的建設(shè)在2012年開始加速上漲的本輪房地產(chǎn)市場如果不調(diào)整，三中全會決定中的多項長遠(yuǎn)政策就很難有落地的可能性，短期房地產(chǎn)很可能受到調(diào)控政策再收緊的可能性出現(xiàn)調(diào)整。但長遠(yuǎn)看，城鎮(zhèn)化、人口結(jié)構(gòu)等都為房地產(chǎn)的長遠(yuǎn)發(fā)展提供支撐。本屆三中全會強(qiáng)調(diào)“市場決定性”，我們預(yù)計未來樓市政策將逐步擺脫過去全國一刀切的模式，根據(jù)城市特性產(chǎn)生分化，并加快探索房地產(chǎn)長效機(jī)制的建立。然而在長效機(jī)制成熟前，為保證樓市穩(wěn)定，現(xiàn)行調(diào)控手段仍將繼續(xù)實行。目錄——細(xì)節(jié)解析具體影響城鎮(zhèn)化與土地流轉(zhuǎn)制度?戶籍改革模式?大城市內(nèi)城鎮(zhèn)化?緊湊城市群城鎮(zhèn)化與土地流轉(zhuǎn)戶籍改革隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，以農(nóng)民工為主體的流動人口占我國各大城市的常住人口比重逐年增加。日漸開放的戶籍政策無疑將推升城市對外來人口的吸納能力，從制度上促進(jìn)城鄉(xiāng)人員和資源流動，進(jìn)而促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程。統(tǒng)一戶口登記制度?逐步取消按農(nóng)業(yè)戶口、非農(nóng)業(yè)戶口區(qū)分城鄉(xiāng)戶口的登記方式，實行城鄉(xiāng)統(tǒng)一的戶口登記管理制度居住證制度購房落戶逐漸取消戶籍改革方針：小城鎮(zhèn)和中小城市將優(yōu)先開放落戶限制；大城市人口向心力大，、需要控制其合理人口承載量，戶籍政策的開放謹(jǐn)慎。?使流動人口在就業(yè)保障、社會救助、了女就學(xué)、法律援助等方面，逐步享受“同城待遇”。?戶籍政策逐漸放開的表現(xiàn)，購房不再作為外來人口取得“合法穩(wěn)定住所”這一落戶條件的唯一途徑。城鎮(zhèn)化與土地流轉(zhuǎn)未來城鎮(zhèn)化兩個方向：大城市內(nèi)城鎮(zhèn)化城中村改造目前全國各大中城市的城中村規(guī)模還依然十分巨大，城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展目標(biāo)將加快對城中村的整體規(guī)劃與改造計劃。城市外擴(kuò)，去中心化緊湊城市群在特定的區(qū)域范圍內(nèi)云集相當(dāng)數(shù)量的不同性質(zhì)、類型和等級規(guī)模的城市，以一個或兩個特大城市為中心。依托一定的自然環(huán)境和交通條件，城市之間的內(nèi)在聯(lián)系不斷加強(qiáng)，共同構(gòu)成一個相對完整的城市“集合體”。一線城市綜合實力強(qiáng)，市場規(guī)模大，北京、上海依然領(lǐng)跑。1.5線城市規(guī)模較大、發(fā)展速度快，逐步向一線城市靠攏，重慶、成都分列第3、4名。二線城市多為城市群中心城市和發(fā)達(dá)地級市，前十名城市均在全國前25名之內(nèi)。2.5線城市多為中西部省會城市及東部發(fā)達(dá)地區(qū)地級市，市場規(guī)模適中。三至四線城市多為市場規(guī)模較小的地級市，排名靠后，但銷售額平均增速較快，部分城市倚靠地緣和資源優(yōu)勢表現(xiàn)突出。城鎮(zhèn)化與土地流轉(zhuǎn)一二線熱點城市供應(yīng)短缺，部分二線和多數(shù)三四線城市供應(yīng)量遠(yuǎn)超消化能力一二線熱點城市住宅用地供應(yīng)短缺，部分二線和多數(shù)三四線城市將面臨供應(yīng)過剩風(fēng)險。2009年至今，一線城市北京、上海住宅用地累計成交量不足6000萬平方米，廣州不足3000萬平方米，深圳不到1000萬平方米；二線城市中杭州、蘇州僅為3000-4000萬平方米，而武漢、沈陽、天津和重慶等城市超過或接近1億平方米；三線城市營口土地超過9000萬平方米，佛山和濰坊在5500萬平方米之間。與消化速度對比測算，營口、南通、鄂爾多斯等三四線城市供應(yīng)過剩形勢更為嚴(yán)峻，近四年土地存量需10年以上時間消化，而北京、上海、杭州等熱點城市基本上3年左右就能完全消化。城鎮(zhèn)化與土地流轉(zhuǎn)珠三角、長三角、京津冀北等東部發(fā)達(dá)城市地區(qū)及中西部重要的區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市有極強(qiáng)的外來人口集聚能力，人口密集的中部地區(qū)和成渝等地區(qū)人口流出嚴(yán)重在2000年人口凈流入規(guī)?；鶖?shù)巨大的基礎(chǔ)上，2000～2010年，珠三角、長三角、京津冀北等發(fā)達(dá)城市地區(qū)依然是外來流動人口集聚的主要地區(qū)而中西部尤其是農(nóng)村剩余勞動力較多的河南省、安徽省、四川省、湖北省、湖南省等人口持續(xù)流出，成為全國流動人口的主要來源地地級城市的人口凈流入規(guī)模和時序變化主要取決于城市所能提供的“綜合機(jī)會”，城市的現(xiàn)代性和國際性特征成為吸引外來人口的重要“拉力”條件，此外，城市生活質(zhì)量也成為流動人口增長的重要因素與中國當(dāng)前城市化和工業(yè)化的階段性相一致，工業(yè)化及與工業(yè)化相關(guān)聯(lián)的因素，如鐵路、交通運輸?shù)热匀皇钱?dāng)前人口流入的重要因素；而流動人口中農(nóng)村剩余勞動力跨城市轉(zhuǎn)移依然位居主力地位城鎮(zhèn)化與土地流轉(zhuǎn)都需要在人口流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)上釋放房地產(chǎn)影響房地產(chǎn)稅立法我國現(xiàn)行的《房產(chǎn)稅暫行條例》在其第一條中既未規(guī)定立法目的，也未明確立法依據(jù)。1984年：全國人民代表大會常務(wù)委員會通過了《關(guān)于授權(quán)國務(wù)院改革工商稅制發(fā)布有關(guān)稅收條例草案試行的決定》，主要內(nèi)容是“決定授權(quán)國務(wù)院在實施國營企業(yè)利改稅和改革工商稅制的過程中，擬定有關(guān)稅收條例，以草案形式發(fā)布試行，再根據(jù)試行的經(jīng)驗加以修訂，提請全國人民代表大會常務(wù)委員會審議。”1984年的授權(quán)決定往往被認(rèn)為就是1986年國務(wù)院通過的《房產(chǎn)稅暫行條例》的立法依據(jù)。但上述決定作為“法律”，已于2009年被廢止。房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅：滬渝試點成效甚微試點擴(kuò)圍提上日程一線城市：廣州、深圳擴(kuò)圍熱點城市二線城市：杭州、南京大部分三、四線城市由于供應(yīng)充足，房價水平維持低位，暫時并不具備征收房產(chǎn)稅的必要。技術(shù)基礎(chǔ)：全國住房信息聯(lián)網(wǎng)，進(jìn)程遇阻原定2013年6月前500城聯(lián)網(wǎng)目標(biāo)無疾而終爭論點土地產(chǎn)權(quán)：中國的土地是有限產(chǎn)權(quán)，已一次性收取土地出讓金，房產(chǎn)稅涉嫌重復(fù)交稅；其次，70年產(chǎn)權(quán)決定房屋價值逐年貶值，而現(xiàn)試點房產(chǎn)稅以市場價值評估市場影響：預(yù)計新一輪房產(chǎn)稅擴(kuò)容，仍將結(jié)合當(dāng)前試點經(jīng)驗，從增量開始征收，減少政策落地難度，短期來看，對市場的影響依然有限。房產(chǎn)稅包括房產(chǎn)稅試點擴(kuò)容、個人住房信息系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng)和健全不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，開始起步一方面：土地方面包括土地出讓制度改革與土地二元結(jié)構(gòu)改革二方面：金融政策方面，應(yīng)改變房地產(chǎn)企業(yè)融資模式三方面：在財稅方面，逐步擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制是指在完成住房信息聯(lián)網(wǎng)、不動產(chǎn)登記等長效機(jī)制的基礎(chǔ)工作下，從土地、金融、財稅等方面進(jìn)行改革，而改革方向便是調(diào)控更加市場化?！爸饕M(jìn)行制度建設(shè)，尤其是以金融、財稅、信貸手段為主，通過市場規(guī)律的傳導(dǎo)，達(dá)到調(diào)整市場結(jié)構(gòu)的目的，弱化行政干預(yù)?！狈康禺a(chǎn)稅總結(jié)“必須完善立法、明確事權(quán)、改革稅制、穩(wěn)定稅負(fù)、透明預(yù)算、提高效率，建立現(xiàn)代財政制度，發(fā)揮中央和地方兩個積極性。要改進(jìn)預(yù)算管理制度，完善稅收制度，建立事權(quán)和支出責(zé)任相適應(yīng)的制度。”1、二手房評估系統(tǒng)不成熟的城市：沒有征收的技術(shù)條件2、房價漲幅有限的三四線城市：按原價的1%-3%和按差額20%來征收無太大差別3、需求旺盛的熱點城市：提高交易成本將導(dǎo)致成交驟降，地方政府沒有執(zhí)行動力預(yù)計新一輪房產(chǎn)稅擴(kuò)容，仍將結(jié)合當(dāng)前試點經(jīng)驗，從增量開始征收，減少政策落地難度，短期來看，對市場的影響依然有限。嚴(yán)征土增稅影響房企拿地，而土地出讓金是地方財政的支柱，導(dǎo)致中央的收緊信號難以取得實質(zhì)效果購房者層面調(diào)節(jié)市場供需，引導(dǎo)居民合理住房消費個稅（流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)）僅北京嚴(yán)格執(zhí)行房企層面有效供應(yīng)，優(yōu)化資源配置房產(chǎn)稅（存量階段）進(jìn)展緩慢土地增值稅警示作用大于實際征管房地產(chǎn)稅收制度：金融調(diào)控工具目錄——影響預(yù)測地方調(diào)控總結(jié)今年以來各地土地市場持續(xù)活躍，地價上漲，地王頻現(xiàn)。中原監(jiān)測40個城市，一線、二線及三四線城市含住用地平均樓面地價全線上漲。尤其是一線城市受到追捧。重點城市的房價大幅上漲令政策風(fēng)險加大。據(jù)中原領(lǐng)先指數(shù)顯示，自2012年3月以來，京滬穗深累計漲幅均在28%以上。近期政策走向——調(diào)控升級信貸收緊京滬廣深四地政策落地，更多房價過熱城市或跟進(jìn)穗六條”調(diào)控提高外地人購房門檻,個稅或社保繳納證明，年限由一年提至三年，二套首付7成23北京—京7條深圳—深8條?深8條：10月11日《繼續(xù)加大房地產(chǎn)調(diào)控力度保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行》?二套房首付比例由6成提至7成：10月31日，《中國人民銀行深圳支行關(guān)于調(diào)整深圳市差別化住房信貸政策的通知》?京7條：10月23日《完善執(zhí)行機(jī)制，堅定不移穩(wěn)房價》?自住型商品房：10月23日《關(guān)于加快中低價位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》上?！獪?條?上海：11月8日，《進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行國家房地產(chǎn)市場調(diào)控政策相關(guān)措施》提高二套房首付比例至7成，提高外地人購房資格廣州—6條?提高非廣州戶籍居民購房門檻,將社?；蚣{稅年限提高至5

年內(nèi)繳滿3

年提高二套房首付比例至7成政策影響：心理層面大于實際官話：重申現(xiàn)有政策實際：二套房首付比例提至7成?四地二套房首付比例均已提至7成?據(jù)中原監(jiān)測，目前購買二套房人群比例低于10%，加之市場上各類操作手法，實際影響有限?四地均重申現(xiàn)有限購限貸政策的執(zhí)行?均表示加強(qiáng)監(jiān)管上海、廣州提高外地人購房資格北京自住型商品房?由之前的2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上，調(diào)整為3年內(nèi)在本市累計繳納2年以上?據(jù)中原地產(chǎn)估測，受影響群體約占10%以內(nèi)甚或更低，預(yù)計心理層面影響或刺激成交量的下滑，但政策實施節(jié)點仍值得關(guān)注?北京提出自主型限價商品房供應(yīng)體系，明確了將按照“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的總體思路?后期執(zhí)行為關(guān)鍵，特別是供應(yīng)量成交有所下滑：官話：重申現(xiàn)有政策實際：二套房首付比例提至7成二手房：11.11-11.17，六城市二手住宅總成交面積環(huán)比上周微減約4%，較10月的周平均成交量減少約9%。

分城市看，北京和上海的成交量與上周基本持平；其余四城市成交量環(huán)比下跌，其中深圳領(lǐng)跌，環(huán)比下跌約14%。深京滬廣相繼收緊限購限貸政策，使得近期市場上的觀望情緒有所抬頭。

進(jìn)入11月，六城市二手住宅成交量連續(xù)兩周下滑，周均成交不及10月，預(yù)計11月，六城市二手住宅成交量環(huán)比將縮減。11.11-11.17，全國40個大中城市商品住宅共計成交489萬平方米，環(huán)比上周下降7%，但較2012年周均成交水平仍增長4%。各線城市成交量環(huán)比均有所下滑。其中一線城市下滑幅度最大，達(dá)21%，且跌至年內(nèi)周度均值以下；二線城市環(huán)比下降7%，亦不及年內(nèi)周度均值；三四線城市微跌2%。2013年國家房地產(chǎn)政策回顧北京最近調(diào)控政策重點城市2013年房地產(chǎn)價格調(diào)控目標(biāo)回顧—北京年初的落地細(xì)則北京國五條細(xì)則亮點明確房價調(diào)控目標(biāo)個人轉(zhuǎn)讓住房所得按20%征稅騙取購房資格的家庭五年內(nèi)禁購限房價、競地價家庭唯一住房且自用5年以上免征單身人士限購一套住房全市新建商品房價格與2012年相比，總體上保持穩(wěn)定，要進(jìn)一步降低自住型、改善型商品房價格，逐步將其納入限價房序列管理對個人轉(zhuǎn)讓住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過隨手征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實房屋原值的，嚴(yán)格按照個人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%自3月31日起，本市戶籍成年單身人士在北京為擁有住房的，限購一套住房；對已經(jīng)擁有一套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。為支持和保護(hù)自住、改善性需求，對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，且是家庭唯一生活用房，繼續(xù)執(zhí)行免征個人所得稅的優(yōu)惠政策嚴(yán)格購房資格審核，對不如實申報、提供虛假材料騙取購房資格的家庭，不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，家庭承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，并且5年內(nèi)不得在本市購房，構(gòu)成犯罪的，將依法追究刑事責(zé)任。一方面要增加“限房價、競地價”地塊的供應(yīng)，另一方面增加正在開發(fā)建設(shè)適合自住、改善性需求的商品房項目2013年國家房地產(chǎn)政策回顧北京細(xì)則內(nèi)容——自住房七條要點2013年底前全市要完成不低于2萬套自住型商品住房供地按照限購政策規(guī)定在本市具有購房資格的家庭，可以購買自住型商品住房。其中，符合下列條件的家庭可以優(yōu)先購買：（一）本市戶籍無房家庭（含夫妻雙方及未成年子女），其中單身人士須年滿25周歲。（二）經(jīng)濟(jì)適用住房、限價商品住房輪候家庭自住型商品住房套型建筑面積，以90平方米以下為主，最大套型建筑面積不得超過140平方米；銷售均價，原則上按照比同地段、同品質(zhì)的商品住房價格低30%左右的水平確定。自住型商品住房購房人取得房屋所有權(quán)證后，原則上5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

北京將參照樓盤前期和周邊項目價格，引導(dǎo)開發(fā)商合理定價，對定價高漲幅大且不接受政府引導(dǎo)的項目，將暫緩上市；同時，組建限購監(jiān)督委員會，嚴(yán)厲打擊騙購行為。

對房價過高、上漲過快、利潤率過大的項目，將啟動全額監(jiān)管，重點審查地價款來源和開發(fā)成本，并加強(qiáng)稅收征管和稽查，截斷企業(yè)高價買地高價賣房的利益驅(qū)動。保障房供應(yīng)約占到全市住宅供應(yīng)總量的20%，中端的商品房預(yù)計將從明年開始占到全市住宅供應(yīng)量的50%，這也就意味著，高端住房未來只占全市住宅供應(yīng)的30%

2013年國家房地產(chǎn)政策回顧北京細(xì)則內(nèi)容——自住房七條要點截圖出自央視自住商品房名詞解釋：在土地出讓之前的限制條件中，就約定了入市的價格，開發(fā)商根據(jù)自己成本和合理利潤競爭土地價格。相比其他土地出讓方式，這種出讓方式，不僅可以限制出讓價格，也不可能出現(xiàn)高溢價土地。對商品房住宅銷售市場以及土地市場都有明顯的調(diào)整作用。2年供應(yīng)7萬套，可能會鎖定市場起碼15萬需求，很可能會導(dǎo)致房山、大興等剛需集中的區(qū)域剛需、首改商品房的物業(yè)市場重新洗牌。7萬套房源會徹底改變市場的預(yù)期，恐慌性購房很可能消失，反而商品房項目會出現(xiàn)加快開盤，避免與這類型房源直接競爭客戶統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，最近幾年北京剔除保障房后的純商品房住宅，平均在8萬套左右，如果明年供應(yīng)5萬套的自住型商品房，也就是占市場成交的60%將都是限制價格的商品房對于保障房來說與大部分人感覺距離遙遠(yuǎn)，但如果供應(yīng)7萬套且購買資格只是對應(yīng)限購資格的話，雖然有可能額外增加部分原來無意購房人群進(jìn)入購房市場。但對于當(dāng)下高房價來說，30%的價格差距，可能會導(dǎo)致現(xiàn)在商品房市場需求中的50%-60%的潛在購買力離開當(dāng)下的商品房市場，轉(zhuǎn)而等待這種限價房源。而且從已經(jīng)供應(yīng)的土地中，這部分房源不僅是剛需市場，還有部分改善市場戶型供應(yīng)未來2年供應(yīng)7萬套，如果量足夠?qū)⒄际袌鼋氤霈F(xiàn)最近幾年房價上漲的根源是：土地供應(yīng)缺口，最近5年來，土地供應(yīng)缺口達(dá)到了340萬平米，特別是2009年和2012年，這兩年的住宅類土地供應(yīng)缺口分別達(dá)到了600萬平米和465萬平米，恰是這兩年，北京的房價漲幅最快。而在土地供應(yīng)增加的2010年和2011年房價漲幅都比較緩慢或者房價處于下調(diào)。年內(nèi)土地供應(yīng)增加

住宅土地(截至13年10月10日)商品房住宅成交

年度住宅地塊規(guī)劃建筑面積(萬㎡)比例樓面價(元/㎡)成交金額(萬元)數(shù)量面積(萬㎡)均價供應(yīng)缺口09年741146.6648.86%5,97268479381468611751.3914327-604.7310年811449.5644.51%7,3211061170782415987.0620372462.511年59929.640.04%5,088472970154865661.8421590267.7612年37608.7435.95%6,4843947315901351074.5820888-465.8413年58991.8154.15%9,407932958175260889.923151101.91自住型住房供應(yīng)對市場的不同影響首置客戶首改客戶再改客戶高端客戶低端客戶中端客戶高端客戶政策保護(hù)降低面積需求保功能需求等、觀望低端部分高端部分低端部分高端部分安全貸款影響限購影響部分重疊基本無影響基本無影響基本無影響貸款影響限購影響總體來看，在新政背景下，市場可能出現(xiàn)明顯分化，如果供應(yīng)7萬套，可能會鎖定市場起碼15萬需求中低端客戶可能轉(zhuǎn)移到這類型房源等待中，雖目前不明確供應(yīng)量，但一旦土地供應(yīng)出現(xiàn)，對區(qū)域內(nèi)剛需心里影響巨大。賭博式觀望可能出現(xiàn)。自我保護(hù)能力強(qiáng)信貸對市場的影響2009/022009/052009/082009/1120